存量房交易市場價格估價方案計劃

1、工作實施方案- -存量房交易市場價格估價按照“存量房交易市場價格估價項目”的具體要求，本次是對存量房住宅 采用批量估價或信息補錄；對營業(yè)用房、辦公、商業(yè)、車庫等非住宅存量房在未 進行批量估價前按個案進行估價，根據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范、城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程 以及相關(guān)國家標(biāo)準(zhǔn)，制訂本估價工作方案。一、成立專門估價小組項目總負(fù)責(zé)人：* （所長，注冊資產(chǎn)評估師、房地產(chǎn)估價師）負(fù)責(zé)與委托方協(xié)調(diào)、溝通工作項目組長：全面負(fù)責(zé)整個估價項目工作，撰寫估價報告；主要成員：* （副所長，注冊資產(chǎn)評估師、房地產(chǎn)估價師、土地估價師）*（項目經(jīng)理，注冊房地產(chǎn)估價師、土地估價師）*（項目經(jīng)理，注冊房地產(chǎn)估價師、土地估價師）*（項目經(jīng)

2、理，注冊土地估價師）組員：主要負(fù)責(zé)收集估價資料，輔助組長完成任務(wù)，主要成員：* （估價員）*（估價員）*（估價員）*（估價員）*（估價員）二、時間計劃稅務(wù)部門將納稅人提交的相關(guān)評估資料信息傳遞給我公司后，我公司在接到稅務(wù)部門交辦的評估任務(wù)后，在兩日內(nèi)將評估報告上交至稅務(wù)部門。三、估價程序（一） 接受委托：稅務(wù)部門將納稅人提交的相關(guān)估價資料信息傳遞給我們， 我們即為接到稅務(wù)部門委找的估價任務(wù)。（二） 現(xiàn)場調(diào)查：估價機構(gòu)在接到稅務(wù)部門交辦的估價任務(wù)后，安排房地產(chǎn) 估價師及技術(shù)人員進行現(xiàn)場調(diào)查，到現(xiàn)場搜集資料、勘查實物情況，并做現(xiàn)場記 錄。（三） 收集估價資料。根據(jù)委托估價目的及估價時點，搜集有關(guān)估

3、價對象的權(quán)屬資料以及市場詢價等方面的估價資料（四） 評定估算。根據(jù)搜集的資料及現(xiàn)場勘查的情況，按照房地產(chǎn)估價規(guī) 范、城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程以及相關(guān)國家標(biāo)準(zhǔn)，按照*省地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā) 開展應(yīng)用房地產(chǎn)估價技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作推廣應(yīng)用實施方案的通知和*市人民政府辦公廳關(guān)于開展應(yīng)用房地產(chǎn)估價技術(shù)加強存量房交易稅收 征管工作的通知（* *辦發(fā)（20122012）4040 號）要求，結(jié)合估價對象的具體情況，進 行方法適用性的評價和判斷，選擇估價方法并選取合適的參數(shù)，估算委估對象的 價值。（五） 編制和提交估價報告。由估價小組組長負(fù)責(zé)編制估價報告初稿，報告 初稿經(jīng)項目總負(fù)責(zé)人審核后與委托方進行必要的溝

4、通， 并按照本公司內(nèi)部規(guī)定的 復(fù)核制度進行復(fù)核后出具報告，并按照委托要求兩日內(nèi)將估價報告上交至稅務(wù)部 門。（六） 工作底稿歸檔。按照有關(guān)檔案管理辦法進行估價底稿歸檔。四、估價技術(shù)方案根據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范，房地產(chǎn)稅收估價，應(yīng)兼顧公平、效率和成本。對 同類房地產(chǎn)數(shù)量較多、相互之間具有一定可比性的應(yīng)稅房地產(chǎn)，應(yīng)優(yōu)先選用批量 估價方法進行估價。對同類房地產(chǎn)數(shù)量較少、可比性差、難以采用批量估價方法估價的應(yīng)稅房地產(chǎn)，應(yīng)采用個案估價方法進行估價。根據(jù)本項目的估價要求，主要是對存量房住宅采用批量估價或信息補錄；對 營業(yè)用房、辦公、商業(yè)、車庫等非住宅存量房在未進行批量估價前按個案進行估 價。因此我們根據(jù)不同的估價

5、對象，按照房地產(chǎn)估價規(guī)范、城鎮(zhèn)土地估價規(guī) 程以及相關(guān)國家標(biāo)準(zhǔn)，制定了具體的估價技術(shù)方案。（一）存量房住宅采用批量估價或信息補錄為高效率、低成本地完成大規(guī)模目標(biāo)房地產(chǎn)的估價工作，保證估價過程科學(xué)合理, ,本次對存量房住宅采用批量估價， 采取的主要估價方法是市場比較法中的 間接比較法。具體技術(shù)路線：一是選定基準(zhǔn)住房；二是按照成片、連續(xù)、同質(zhì)等原則，劃 分成若干區(qū)域，通過市場調(diào)研、交易比對等方法，利用交易樣本數(shù)據(jù)，得到各區(qū) 域基準(zhǔn)住房的估價值；三是選出區(qū)域中房屋品質(zhì)、價格明顯高于其他小區(qū)的項目作為特殊項目，單獨確定小區(qū)住房的估價值；四是確定基準(zhǔn)住房的修正系數(shù)。修 正因素包括建成年代、房型、樓層等要素

6、；五是將各區(qū)域及小區(qū)住房的估價值下 浮一定比例，作為估價存量房交易價格的基礎(chǔ)， 再結(jié)合上述修正因素，確定存量 房交易價格估價值。估價流程1.11.1 設(shè)立標(biāo)準(zhǔn)存量房類型：主要分為：獨立院落住宅、低層住宅、多層住宅、 中咼層住宅、咼層住宅、超咼層住宅、獨棟別墅、雙拼別墅和聯(lián)排別墅等。1.21.2 評稅分區(qū)的劃分及數(shù)據(jù)采集將*市市城區(qū)按照行政區(qū)劃劃分行政區(qū)域；根據(jù)每個行政區(qū)域繁華程度、交 通便捷程度、環(huán)境景觀、醫(yī)療教育基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，將各個行政區(qū)域分成評稅分區(qū); ;考慮到每個大評稅分區(qū)房屋建筑年限、朝向和樓層等因素，再建立小評稅分 區(qū)；在每個小評稅分區(qū)內(nèi)搜尋房地產(chǎn)交易實例，對沒有交易實例的評稅小

7、區(qū)，選取 樣本房；對有交易實例的評稅小區(qū)選取實例，在全市搜尋多個交易實例，經(jīng)過篩選, , 確定可比實例庫，并實時更新可比實例庫。2 2、可比實例的選取2.12.1 可比實例選取的原則選取的可比實例要與估價對象在相同或相似小區(qū)內(nèi)且為相同房屋類別；可比實例的建筑結(jié)構(gòu)要與估價對象的建筑結(jié)構(gòu)相同、相近并區(qū)分有無電梯； 可比實例 的交易日期應(yīng)在 1 1 年內(nèi)；可比實例的交易類型要與估價對象的交易類型相吻合 ; ; 可比實例的廠I市場狀況修正 、批量估價結(jié)果建立可比價格基礎(chǔ)1 1 確定標(biāo)準(zhǔn)存量房建筑成新修正建筑結(jié)構(gòu)修正建筑面積修正建筑層次修正建筑朝向修正區(qū)中位置修正成交價格應(yīng)是正常成交價格或能修正為正常成

8、交價格。2.22.2 標(biāo)準(zhǔn)房的制作沒有可比實例的小區(qū)，按上述原則選取標(biāo)準(zhǔn)房。采取與估價對象相同或相似 小區(qū)內(nèi)的相同房屋類別，建立標(biāo)準(zhǔn)房價格。2.32.3 建立可比價格基礎(chǔ)選取可比實例后，對可比實例的成交價格進行換算處理，以單位平方米售價 為可比價格基礎(chǔ)，面積為建筑面積。3 3 房地產(chǎn)價值修正3.13.1 市場交易情況修正房地產(chǎn)市場是一個不完全市場，成交價格易受非正常情況的影響，要將非正 常情況下的成交價格修正為正常情況下的成交價格。3.23.2 交易日期修正在可比實例的成交日期至存量房交易價格申報估價時點期間 ，若房地產(chǎn)價格 平穩(wěn), ,則不進行交易日期修正；若房地產(chǎn)價格上漲或下跌，則應(yīng)對房地產(chǎn)

9、價格指數(shù) 進行交易日期修正。3.33.3 區(qū)域因素修正區(qū)域狀況對房地產(chǎn)價格影響因素主要包括繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境景 觀、公共服務(wù)設(shè)施完備程度等。因選取的可比實例與存量房交易價格申報估價對 象在相同、相近小區(qū)內(nèi)，繁華程度、交通便捷程度等因素一致，因此不對區(qū)域因素 修正。3.43.4 個別因素修正個別因素的調(diào)整內(nèi)容比較多，主要包括新舊程度、建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè) 備、裝修、平面布局、工程質(zhì)量、樓層、面臨景物、采光及朝向等。在同一存量 房交易價格申報估價分區(qū)內(nèi)，也有一些因素是不便于修正的。如房地產(chǎn)類別、建 筑結(jié)構(gòu)、交易類型和局部公共設(shè)施（電梯）等因素。如果不對其修正，就需要在存 量房交易價格申

10、報估價時選擇與其相同類型的房地產(chǎn)交易案例。4 4 房地產(chǎn)估價值的確定4.14.1 確定比準(zhǔn)價格比準(zhǔn)價格=可比實例成交價格X X(1(1T%T%(1(1R%R%W(1(1s%s%)x(1(1X X%) )X X(1(1Y%Y%(1(1Z%)Z%)4.24.2 求取待估價對象最終比準(zhǔn)價格V(V1+V2+V3+?(V1+V2+V3+? Vn)/nVn)/n4.34.3 確定房地產(chǎn)估價值房地產(chǎn)估價值=V VXM MT%-T%-從成交日期至存量房交易價格申報估價時點可比實例價格漲跌百分率R%R%朝向調(diào)整系數(shù) S%S%樓層系數(shù)差 X X%-面臨景觀(山)修正系數(shù)丫面臨景觀(水)修正系數(shù) Z%Z%其它因素修

11、正 V-V-最終比準(zhǔn)價格V1V1、V2V2、V3V3 ? ? VrVr n n 個修正、調(diào)整后的比準(zhǔn)價格, ,具體的可比實例個數(shù)為3-53-5 個M M 彳寺估價對象的建筑面積(二)非住宅存量房非住宅存量房指的是指已被購買或自建并取得所有權(quán)證書的不用作住宅的房屋，主要包括營業(yè)用房、辦公、商業(yè)、車庫等非住宅存量房的估價，因其價值 受影響因素較住宅復(fù)雜，交易案例相對住宅也要少。因此非住宅估價難以用統(tǒng)一 的標(biāo)準(zhǔn)去衡量，采用個案估價，按照房地產(chǎn)估價規(guī)范、城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程 以及相關(guān)國家標(biāo)準(zhǔn)，主要估價操作方案如下：1 1、估價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的搜集、整理為促進估價業(yè)務(wù)的順利開展，做好估價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的搜集整理工作，必

12、須全面 了解我市房地產(chǎn)市場行情，掌握地方相關(guān)規(guī)定，并通過市場調(diào)查、歸納分析等方 法搜集整理必要的估價技術(shù)參數(shù)、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，包括：1)1) 各地段住宅、商業(yè)、辦公、工業(yè)等各類型房地產(chǎn)的市場價格和租賃價格；2)2) 土地基準(zhǔn)地價、征地補償費、各種規(guī)費及配套文件；3)3) 房屋重置價格及配套文件；4)4) 新建房屋造價水平及成本費用構(gòu)成；5)5) 城市房屋拆遷補償辦法、補償標(biāo)準(zhǔn)及配套文件；6)6) 其他地方性規(guī)定等資料。2 2、擬定估價作業(yè)方案, ,組織實地勘察主要包括擬選定的估價技術(shù)路線和估價方法、人員安排、作業(yè)步驟和時間進 度安排。對技術(shù)復(fù)雜、工作量大或時間緊迫的估價項目，業(yè)務(wù)部門應(yīng)及時向公司 領(lǐng)

13、導(dǎo)說明情況，申請調(diào)配人員，以保證按時交付報告。實地勘察是估價程序中正確認(rèn)識估價對象的必要步驟。 不論何種估價目的和 估價項目類型，存檔的估價報告必須附有房地產(chǎn)估價現(xiàn)場勘察表和現(xiàn)場照片， 并由勘察人、相關(guān)人員在勘察表上簽字3 3、估價方法選用3.13.1 房地產(chǎn)估價方法的選用根據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范的要求，房地產(chǎn)主要評估方法有市場比較法、收益 法、成本法、假設(shè)開發(fā)法。對同一估價對象宜選用兩種以上的估價方法進行估價。 根據(jù)已明確的估價目的，若估價對象適宜采用多種估價方法進行估價， 應(yīng)同時采用多種估價方法進行 估價，不得隨意取舍；若必須取舍，應(yīng)在估價報告中予以說明并陳述理由。有條件選用市場比較法進行估價的

14、，應(yīng)以市場比較法為主要的估價方法。收 益性房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價方法。 具有投資開發(fā)或再 開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價方法。 在無市 場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進行估價的情況下，可采用成本法作為主要的估價方法?，F(xiàn)就本項目常見幾類用途的非住宅房地產(chǎn)評估方法選擇和操作做簡要說明 如下：3.1.13.1.1 商業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法商業(yè)房地產(chǎn)估價可以采用收益法、市場法、成本法等進行估價。（1 1）收益法。商業(yè)房地產(chǎn)的一個重要特點是能夠用以獲得收益，商業(yè)房地 產(chǎn)的價值正是體現(xiàn)在它的獲取收益的能力上，所以收益法是商業(yè)

15、房地產(chǎn)估價最為 常用的方法之一。（2 2）市場法。商業(yè)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租比較頻繁，特別是小型商鋪更是如此， 因此較易獲得交易實例，所以在對商業(yè)房地產(chǎn)進行估價時，市場法也是常用方法 之一。商業(yè)房地產(chǎn)估價的估價方法雖然基本一致，但在具體的技術(shù)路線選擇和處理上又各有特點按經(jīng)營方式可分為出租型和商業(yè)運營型兩類，（1 1）出租型商業(yè)房地產(chǎn)主要米 用收益法和市場法進行估價。采用收益法估價的關(guān)鍵是求取租金收益。 采用市場 法對出租型商業(yè)房地產(chǎn)估價主要應(yīng)用在兩個方面：一是直接求取商業(yè)房地產(chǎn)價格；二是求取商業(yè)房地產(chǎn)租金。（2 2）運營型商業(yè)房地產(chǎn)主要靠經(jīng)營獲得收入。按規(guī)模又可分為：（1 1）整幢商業(yè)房地產(chǎn)估價，主

16、要采用收益法和市場法。對 整幢商業(yè)房地產(chǎn)進行估價時，首先應(yīng)詳細(xì)了解不同樓層的商業(yè)業(yè)態(tài)、經(jīng)營方式、 類型、收入水平差異等；其次了解同層商業(yè)房地產(chǎn)鋪面的分布格局及價格分布影 響因素；最后根據(jù)不同樓層的具體情況、交易實例收集的難易程度、潛在租金及 其經(jīng)營費用測算的難易程度而選擇不同的估價方法。（2 2）整層商業(yè)房地產(chǎn)估價主 要采用市場法和收益法。通常情況下整層出售或出租的交易實例較少，因此，經(jīng)常選取類似估價對象的單個商鋪的成交實例作為可比實例，然后進行修正得出整 層商業(yè)房地產(chǎn)的價格。3 3）同層商業(yè)房地產(chǎn)不同鋪面評估，對于同層商業(yè)房地產(chǎn) 不同鋪面進行估價時，可先評估出一個鋪面的價格，其余鋪面的價格在

17、此基礎(chǔ)上 進行適當(dāng)修正得出不同鋪面的估價結(jié)果。3.1.23.1.2 商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價商務(wù)辦公房地產(chǎn)主要指商務(wù)辦公樓，俗稱寫字樓，是指用于公司或企業(yè)從事 各種業(yè)務(wù)經(jīng)營活動的建筑物及其附屬設(shè)施和相關(guān)場地。寫字樓可從不同角度、按照不同標(biāo)準(zhǔn)進行分類和分級。按建筑面積的大小不 同，寫字樓可分為小型、中型和大型寫字樓，其中建筑面積在 1 1 萬平方米以下的 為小型寫字樓；建筑面積在 1 13 3 萬平方米的為中型寫字樓；建筑面積在 3 3 萬平 方米以上的為大型寫字樓。按使用功能不同，可將寫字樓分為：單純型寫字樓，即寫字樓基本上只有 辦公一種用途，沒有其他功能（展示廳、餐飲等）：商住型寫字樓，即既可以

18、辦公還可以住宿；綜合型寫字樓，即以辦公為主，同時又有其他多種功能，如 展示廳、商場、公寓、餐飲等功能。按寫字樓所處的位置、自然或質(zhì)量狀況和收益能力不同，可將寫字樓分為甲、 乙、丙三個檔次。其中，甲級寫字樓具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑物 的物理狀況和建筑質(zhì)量優(yōu)良，收益能力強，有完善的物業(yè)服務(wù)；乙級寫字樓具 有良好的地理位置，建筑物的物理狀況和建筑質(zhì)量良好， 建筑物的功能不是最先 進的，建筑物存在自然磨損，收益能力低。新落成的同類寫字樓；丙級寫字樓 是使用年限較長，建筑物存在明顯的物理磨損和功能陳舊，租金水平較低。商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價的常用方法是收益法、市場法等。（1 1）收益法。商務(wù)辦公房地

19、產(chǎn)通常采用出租經(jīng)營，所以收益法是商務(wù)辦公 房地產(chǎn)估價最為常用的方法之一。（2 2）市場法。商務(wù)辦公房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租比較頻繁，因此較易獲得交易實例，所以在對商務(wù)辦公房地產(chǎn)進行估價時，市場法也是常用方法之一。3.1.3.1.3 車庫估價方法停車庫估價方法主要有市場法、收益法。對于地下停車庫一般分為兩種情況：一是開發(fā)商擁有車庫單獨產(chǎn)權(quán)，可對車 庫自由行使收益和處分權(quán)；二是地下車庫作為共有部分，建筑面積已經(jīng)分?jǐn)?，?庫不能單獨出售因此停車庫估價方法的選擇，首先應(yīng)該重點考慮其權(quán)屬狀況，判斷其是否屬 于經(jīng)營性房地產(chǎn)；其次，應(yīng)該考察周邊房地產(chǎn)中類似房地產(chǎn)的租售情況，以此來確定采用何種估價方法。市場法的選擇，

20、取決于是否擁有大量停車庫交易實例資料，同時估價對象應(yīng) 為可轉(zhuǎn)讓的。收益法的選擇，主要基于估價對象屬于經(jīng)營性物業(yè)， 有較穩(wěn)定的收 益0與地上房地產(chǎn)相比，地下停車庫在一定程度上處于從屬地位3.23.2 土地使用權(quán)估價方法的選用根據(jù)土地估價規(guī)程的要求，根據(jù)宗地用途選擇不同的估價方法，對同一 估價對象應(yīng)選用兩種以上的估價方法進行估價。估價人員應(yīng)從估價資料、估價方法、估價參數(shù)指標(biāo)等的代表性、適宜性、準(zhǔn)確性方面，對各試算價格進行客觀分 析，并結(jié)合估價經(jīng)驗對各試算價格進行判斷調(diào)整，確定估價結(jié)果。根據(jù)地產(chǎn)用途不同，宜分為住宅用地、商業(yè)金融業(yè)用地、工業(yè)、倉儲用地、 交通用地和綜合用地等；并可按開發(fā)程度不同，分為

21、待開發(fā)土地、已開發(fā)土地、 在建用地和已建用地等3.2.13.2.1 居住類宗地價格評估居住用地估價，宜選用市場比較法、剩余法（假設(shè)開發(fā)法）、收益還原法和 基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法。其中：1 1）獨立住宅用地價格評估：應(yīng)重點分析：城市地理位置與氣候條件、 居民生活方式、社會、地區(qū)經(jīng)濟增長、財政金融狀況與利率水平、景觀、人文環(huán) 境、建筑密度與間距、容積率、綠化率等因素對地價的影響。一般應(yīng)首選市場比 較法，但如極具特性則不宜采用。2 2） 高檔公寓用地價格評估：應(yīng)重點分析：居民的生活方式、人文環(huán)境與景 觀、基礎(chǔ)設(shè)施與公共配套、交通通達程度、規(guī)劃限制、容積率、地形條件等因素對地價的影響。一般應(yīng)首選市場比較法

22、，輔之以收益還原法、假設(shè)開發(fā)法或基準(zhǔn) 地價系數(shù)修正法。3 3） 普通住宅用地價格評估：應(yīng)重點分析：城市人口數(shù)量與家庭規(guī)模（社會）、 經(jīng)濟發(fā)展水平、居民收入與消費水平，居民住房條件、政府的住房消費政策與住 房金融政策、區(qū)域位置、公交便捷程度、基礎(chǔ)設(shè)施與公共配套、規(guī)劃限制、容積 率、宗地面積、形狀、地形及地質(zhì)條件等對地價的影響。一般應(yīng)首選市場比較法， 輔之以假設(shè)開發(fā)法、收益還原法或基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法。 評估已售公房和經(jīng)濟適 用房（安居房）地價時，應(yīng)注意與普通商品住宅用地的權(quán)益差別。4 4） 簡易住宅用地價格評估：簡易住宅用地多為待拆遷改造用地，評估此類 用地價格時，如無特殊需要一般不得依現(xiàn)狀用途評

23、估，而應(yīng)按規(guī)劃用途評估。322322 商業(yè)金融業(yè)用地宗地價格評估商業(yè)金融業(yè)用地估價宜采用市場比較法、 收益還原法、剩余法（假設(shè)開發(fā)法） 和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法。其中:1:1）金融保險業(yè)用地價格評估，應(yīng)重點分析：當(dāng)?shù)亟鹑诒ｋU業(yè)的地位與 作用；估價對象是否位于某級金融中心以及臨街狀況等。2 2） 辦公服務(wù)類宗地價格評估，應(yīng)重點分析：當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平及服務(wù)業(yè)在國民經(jīng)濟體系中的比重、與行政經(jīng)濟中心的接近程度、 交通便利程度、周邊人文環(huán) 境及公共配套設(shè)施（購物及娛樂場所等）。3 3） 綜合商廈類宗地價格評估，應(yīng)重點分析：輻射區(qū)內(nèi)的固定人口與流動人口、 居民購買能力、商業(yè)繁華程度與集聚程度、客流量與交通通達

24、程度等。4 4）普通零售店類宗地價格評估，應(yīng)重點分析：服務(wù)范圍內(nèi)的人口數(shù)量、收入 水平與購買能力等。5 5）評估旅游娛樂類宗地，應(yīng)重點分析：景點等級及知名程度、自然與人文景 觀、交通通達程度。333333 工業(yè)、倉儲用地宗地價格評估工業(yè)、倉儲用地估價宜采用市場比較法、成本逼近法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法。其中；1 1）礦井、礦區(qū)用地價格評估，應(yīng)注意：宗地外開發(fā)程度的設(shè)定，可開 采年限與出讓年限的關(guān)系、土地整理的難易程度、相鄰?fù)恋氐氖褂孟拗频?；對?似油氣田用地，應(yīng)注意：宗地外開發(fā)程度的設(shè)定，土地使用權(quán)與他項權(quán)利之間的 關(guān)系。2 2） 傳統(tǒng)制造業(yè)、電力、煤氣及水的生產(chǎn)和供應(yīng)用地價格評估，應(yīng)注意：產(chǎn)業(yè)

25、特點、用地規(guī)模、用地強度、污染程度、城市規(guī)劃的影響、用途轉(zhuǎn)換及變現(xiàn)的難 易程度。3 3） 郵電、咼新技企業(yè)用地價格評估，應(yīng)注意產(chǎn)品的咼技術(shù)、咼附加值特點、 污染小、環(huán)境較好、土地利用程度較高、及與信息集散地的接近程度、獲取人力 資源的難易程度、產(chǎn)業(yè)的聚集度與關(guān)聯(lián)度等。4 4） 倉儲業(yè)用地價格評估，應(yīng)注意：開發(fā)程度的設(shè)定、交通的方便程度、土地 利用的機會成本等。3.3.43.3.4 綜合用地宗地價格評估綜合用地指集辦公、商住（公寓）、餐飲、購物、娛樂于一體的現(xiàn)代化綜合 大廈或大廈群用地。綜合用地價格評估方法，可選用收益還原法、市場比較法、剩余法和基準(zhǔn)地 價系數(shù)修正法。綜合用地價格評估的關(guān)鍵是正確

26、把握同一建筑物中各不同利用部分的權(quán)重 及各部分之間的相互作用。綜合用地價格評估不能簡單等于各不同利用部分所分?jǐn)偼恋貎r值之和。綜合利用的土地價值可能大于或小于各不同利用部分所分?jǐn)偼恋貎r值之和。無論應(yīng)用何種方法，可以先分別評估各不同利用部分所分?jǐn)偼恋氐膬r格，然 后根據(jù)該宗地的主要用途、該區(qū)域的主要土地利用類型及該區(qū)域各不動產(chǎn)類型的 市場價格，進行該宗地各利用方向相互之間的影響程度修正。4 4、估價結(jié)果確定估價結(jié)果應(yīng)在對不同估價方法的測算結(jié)果進行校核和比較分析的基礎(chǔ)上合 理確定。在確認(rèn)所選用的估價方法的測算結(jié)果無誤之后，應(yīng)根據(jù)估價目的和不同 估價方法的適用程度、數(shù)據(jù)可靠程度、測算結(jié)果差異程度等具體情

27、況，并經(jīng)過分 析，選用簡單算術(shù)平均、加權(quán)算術(shù)平均等方法計算出綜合結(jié)果， 或選用其中一種 估價方法的測算結(jié)果作為綜合結(jié)果。五、估價質(zhì)量要求（一） 估價結(jié)果質(zhì)量要求對不同估價方法的測算結(jié)果應(yīng)做下列檢查，尋找導(dǎo)致它們之間差異的原因， 并消除不合理的差異：1 1）估價測算過程是否有誤；2 2 ）估價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否正確；3 3）估價參數(shù)選取是否合理；4 4 ）計算公式選用是否恰當(dāng)；5 5）不同估價方法的估價對象范圍是否一致；6 6）不同估價方法的估價前提是否相同；7 7）選用的估價方法是否適用估價對象；8 8）估價假設(shè)是否合理；9 9）是否遵循了相應(yīng)的估價原則；1010）房地產(chǎn)市場是否處于特殊狀況。當(dāng)采用

28、不同估價方法時的估價結(jié)果有明顯偏差時，對所選取的估價參數(shù)、基 礎(chǔ)數(shù)據(jù)、計算過程、估價方法等的核查，最終使估價結(jié)果達到客觀、公正、合理。（二） 估價報告的質(zhì)量要求對估價報告的總體要求是全面、客觀、公正、準(zhǔn)確，并有良好的包裝質(zhì)量（報 告的封面、紙張、組成、格式等由公司統(tǒng)一設(shè)計）。嚴(yán)禁出現(xiàn)錯別字、報告編號 錯誤、裝訂錯誤等低級錯誤，不得出現(xiàn)描述錯誤、計算過程和計算公式錯誤、選 取參數(shù)錯誤和報告內(nèi)容缺少等質(zhì)量問題。具體應(yīng)做到下列幾點：1 1 真實，即應(yīng)按事物的本來面目陳述事實、描述狀 況、說明情況，沒有虛假記載；2 2 客觀，即應(yīng)不加個人偏見地進行敘述、分析 和評論，得出的結(jié)論應(yīng)有充分的依據(jù)，沒有誤導(dǎo)

29、性陳述；3 3 準(zhǔn)確，即估價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)應(yīng)正確，用語應(yīng)明確肯定、避免產(chǎn)生歧義，對未予以核實的事項不得輕率寫入，對難以確定的事項及其對估價結(jié)果的影響應(yīng)予以說明，沒有含糊其辭；4 4完整，即應(yīng)提供必要的信息，全面反映估價過程和結(jié)論，正文內(nèi)容和附件資料應(yīng) 齊 全、配套，不得隱瞞事實，沒有重大遺漏；5 5 清晰：即應(yīng)層次分明，用簡潔的文字對有關(guān)情況和問題進行歸納總結(jié)，避免不必要的重復(fù)，便于估價報告使用者理解和使用；6 6 規(guī)范，即估價報告的制作應(yīng)符合規(guī)定的格式，文字、圖表 等的使用應(yīng)符合相應(yīng)的標(biāo) 準(zhǔn)，有關(guān)專業(yè)術(shù)語應(yīng)采用相應(yīng)專業(yè)明文規(guī)定或約定俗 成的術(shù)語。六、主要控制保障措施估價過程中，估價人員應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行我

30、公司內(nèi)部管理制度，如估價質(zhì)量管理 制度、檔案管理制度、估價報告三級審核制度、技術(shù)負(fù)責(zé)人制度、企業(yè) 財務(wù)制度 ，嚴(yán)把報告質(zhì)量關(guān)，以謹(jǐn)慎和專業(yè)態(tài)度，確?？傮w時間進度及提交評 估成果的質(zhì)量。（一）人員保障措施為確保估價項目的及時完成，投入足夠數(shù)量的專業(yè)人員，我公司本次專門設(shè) 立專門的估價小組，由公司主要領(lǐng)導(dǎo)直接負(fù)責(zé)，并派出四名項目經(jīng)理和五名估價 助理人員，同時按照委托方要求派駐專門人員到指定工作地點工作。 根據(jù)項目提 供的資產(chǎn)規(guī)模和時間上的要求，我公司可隨時組織估價隊伍，各估價人員在統(tǒng)一 方法、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一時點的基礎(chǔ)上同步開展工作。第一時間與客戶聯(lián)系，約定 勘查現(xiàn)場時間，保障按委托方要求出具正式估價報告。（二）估價過程控制每個估價項目至少有一名參加該項目的注冊房地產(chǎn)估價師或土地估價師親 自到估價對象現(xiàn)場，觀察、檢查、核對估價對象的區(qū)位狀況、實物狀況和權(quán)益狀 況,拍攝反映估價對象外觀 和內(nèi)部狀況以及周圍環(huán)境和景觀的照片等影像資料， 補充搜集估價所需的關(guān)于估價對象的其 他資料和相關(guān)房地產(chǎn)市場資料，并做好 實地查勘記錄（三）估價報告控制措施1 1 估價報告三級復(fù)核制度選派本機構(gòu)注冊后從事房地產(chǎn)估價工作五年以上的注冊房地產(chǎn)估價師擔(dān)任 審核人員，按房地產(chǎn)估價相關(guān)要求，對撰寫完成而尚未出具的估價報告的內(nèi)容和 形式進行審查核定，提出審核意見，并形成估價報告內(nèi)部審核記錄。審核人員應(yīng)