運泰僑城坊項目商業(yè)報告(ZL)

1、運泰僑城坊項目。商業(yè)圖紙評審及業(yè)態(tài)落位方案2013.03.152013.03.15The Report For SHENZEHN-YUNTAI前提前提思考思考。本案現(xiàn)有商業(yè)體量約本案現(xiàn)有商業(yè)體量約9000 9000 考慮考慮1212棟建筑可拓展的最大商業(yè)面積也在棟建筑可拓展的最大商業(yè)面積也在13000 13000 以內(nèi)以內(nèi)基于項目體量的限制因素考量基于項目體量的限制因素考量判斷本案商業(yè)仍以項目內(nèi)生客群為主判斷本案商業(yè)仍以項目內(nèi)生客群為主因此，本案商業(yè)是一個內(nèi)向消費主導型商業(yè)體。因此，本案商業(yè)是一個內(nèi)向消費主導型商業(yè)體?！啊蹦磕夸涗泤^(qū)域客群分析項目客群分析參考案例分析參考特征總結(jié)1客群定位區(qū)域客

2、群分析項目客群分析區(qū)域規(guī)劃屬性區(qū)域規(guī)劃屬性：以創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)基地為主導兼具高端居住配套功能的高：以創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)基地為主導兼具高端居住配套功能的高端商務(wù)綜合區(qū)，僑香路未來將打造成為超高層商務(wù)建筑群端商務(wù)綜合區(qū)，僑香路未來將打造成為超高層商務(wù)建筑群本案沙河建工村更新單元GX04更新單元創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)文化園區(qū)現(xiàn)有商務(wù)區(qū)超高層商務(wù)群高端別墅區(qū)高端居住區(qū)區(qū)域規(guī)劃為區(qū)域規(guī)劃為: :創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)基地: 本案、GX04更新單元僑香路超高層商務(wù)建筑群: 兆方項目,珠江均安項目,博林大廈,金迪世紀大廈、本案雙塔高端商務(wù)居住配套:懿德軒,沙河建工村更新單元懿德軒新潤園金迪世紀大廈：200m研發(fā)辦公中心高端居住區(qū)以及居住區(qū)級

3、文化設(shè)施香年廣場僑香路超高層商務(wù)建筑群珠江均安項目：200m兆方項目：250m智慧廣場博林大廈：200m本案：150m商務(wù)客群案例參考商務(wù)客群案例參考- -智慧廣場智慧廣場：客戶實力雄厚客戶實力雄厚, ,以實業(yè)以實業(yè), ,電子和地產(chǎn)行電子和地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)為主業(yè)企業(yè)為主, , 主要基于公司擴張需求或改善辦公環(huán)境的需要主要基于公司擴張需求或改善辦公環(huán)境的需要成交客戶層級：成交客戶層級：A,BA,B棟客戶基本為行業(yè)龍頭企業(yè)，棟客戶基本為行業(yè)龍頭企業(yè)，C,DC,D整棟客戶資金實力雄厚。整棟客戶資金實力雄厚。AB棟成交客戶成交企業(yè)成交面積總金額行業(yè)類型房地產(chǎn)開發(fā)商2層1.6億地產(chǎn)開發(fā)宇光塑膠整層8900萬

4、實業(yè)類藍思旺科技有限公司7703700萬電子類深圳芬怡內(nèi)衣整層3700萬服裝類中國城市建設(shè)研究院深圳分院7702800萬建筑設(shè)計C棟整棟成交客戶D棟整棟成交客戶成交企業(yè)中國安防鵬能投資控股成交金額4.2億4.0億行業(yè)類型安防科技類能源類客戶購買原因：主要是因為公司規(guī)模擴大(38%)以及需要改善辦公環(huán)境(31%)?？蛻魪氖滦袠I(yè)：主要為實業(yè)(17%),電子 (15%),房地產(chǎn)和貿(mào)易(均為13%)1客群定位區(qū)域客群分析項目客群分析商務(wù)客群案例參考商務(wù)客群案例參考- -香年廣場香年廣場：入駐客戶多數(shù)為創(chuàng)意設(shè)計型企業(yè)，客：入駐客戶多數(shù)為創(chuàng)意設(shè)計型企業(yè)，客群整體偏好舒適群整體偏好舒適, ,自由以及高品質(zhì)的

5、生活方式，享受型特征明顯自由以及高品質(zhì)的生活方式，享受型特征明顯設(shè)計類企業(yè)客戶訪談匯總:內(nèi)在驅(qū)動: 酷愛自由,喜歡安靜購買原因: 有品位的建筑設(shè)計,舒適的辦公環(huán)境行業(yè)偏好: 自由,個性,空間,舒適整體客群掃描:客戶多為中小型企業(yè),資金實力一般多數(shù)僅購買一套(300-400 為主)注重空間打造和外形設(shè)計員工消費觀念前衛(wèi),追求高品質(zhì)生活客戶來源區(qū)域:主要分布在南山(48%)以及福田(23%)客戶從事行業(yè): 主要為設(shè)計(40%),制造業(yè)(21%)和房地產(chǎn)(12%)1客群定位區(qū)域客群分析項目客群分析居住屬性分析居住屬性分析：華僑城高端居住區(qū)外延區(qū)域：華僑城高端居住區(qū)外延區(qū)域, , 借勢華僑城大居住環(huán)境

6、，借勢華僑城大居住環(huán)境，區(qū)域高層均價區(qū)域高層均價4 4萬萬/m2/m2左右左右, ,別墅價格在別墅價格在1010萬萬/m2/m2以上，居住客群層級高端以上，居住客群層級高端波托菲諾純水岸波托菲諾天鵝堡首地容御香山里懿德軒香山里:物業(yè)類型:高層住宅總體量:約24萬主力戶型：160180 均價:38000元首地容御:物業(yè)類型:高層住宅總體量:約20萬主力戶型:90120 均價:34000元純水岸:物業(yè)類型:別墅+高層+公寓總體量:約60萬主力戶型面積:360380 (別墅)均價:90000120000元天鵝堡:物業(yè)類型:高層住宅+洋房總體量:約35萬主力戶型面積:220250 均價:70000元(

7、二手房)懿德軒:物業(yè)類型:別墅+公寓總體量:約17萬主力戶型面積:330 、280320 均價:18萬起(別墅);1016萬(公寓)1客群定位區(qū)域客群分析項目客群分析項目定位屬性項目定位屬性：“僑城北文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園僑城北文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園”政府規(guī)劃，與華僑城創(chuàng)意產(chǎn)政府規(guī)劃，與華僑城創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園一并規(guī)劃為生態(tài)辦公、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)帶及產(chǎn)業(yè)總部基地業(yè)園一并規(guī)劃為生態(tài)辦公、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)帶及產(chǎn)業(yè)總部基地本案華僑城創(chuàng)意文化園華僑城創(chuàng)意文化園：n項目定位：集創(chuàng)意文化、藝術(shù)展覽、時尚潮流、產(chǎn)品發(fā)布、旅游觀光為一體的綜合創(chuàng)意型產(chǎn)業(yè)園區(qū)；n入駐企業(yè)類別：設(shè)計、攝影、動漫創(chuàng)作、教育培訓、藝術(shù)等行業(yè)，n入駐企業(yè)代表：世紀鳳凰傳媒、高

8、文安設(shè)計、雅域國際、國際青年旅舍、東方逸尚服飾、貝森豪斯園境裝飾設(shè)計中心等企業(yè)本項目：n政府規(guī)劃：僑城北文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園n項目定位：新興產(chǎn)業(yè)總部基地n規(guī)劃意向：以富于創(chuàng)造性的獨特建筑與空間形態(tài)容納創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，形成富于時代感的新型總部形象創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)總部基地定位屬性，入駐企業(yè)具備創(chuàng)意性、總部性特征。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)總部基地定位屬性，入駐企業(yè)具備創(chuàng)意性、總部性特征。1客群定位區(qū)域?qū)傩苑治鲰椖靠腿悍治?客群定位區(qū)域客群分析項目客群分析項目客群屬性判斷項目客群屬性判斷：商務(wù)體量：居住物業(yè)體量：商務(wù)體量：居住物業(yè)體量=168300=168300：4490044900，因，因此商業(yè)以服務(wù)商務(wù)客群為主，兼具滿足部分居住消費

9、功能此商業(yè)以服務(wù)商務(wù)客群為主，兼具滿足部分居住消費功能產(chǎn)業(yè)用房（）168300產(chǎn)業(yè)用房（）158300為政府代建產(chǎn)業(yè)用房（）10000產(chǎn)業(yè)配套用房（）54200配套宿舍（）44900其它配套設(shè)施（）9300項目整體物業(yè)組合：商務(wù)物業(yè)居住物業(yè)商業(yè)物業(yè)商務(wù)物業(yè)：產(chǎn)業(yè)用房體量=168300 居住物業(yè)：配套宿舍體量=44900 除滿足商務(wù)客群的消費需求外，必須兼具滿足居住類客群消費需求。除滿足商務(wù)客群的消費需求外，必須兼具滿足居住類客群消費需求。1客群定位區(qū)域客群分析項目客群分析項目商務(wù)客群判斷項目商務(wù)客群判斷：基于區(qū)域文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)商務(wù)區(qū)定位、本案商務(wù)定：基于區(qū)域文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)商務(wù)區(qū)定位、本案商務(wù)定位及

10、已有入駐企業(yè)參考，本案商務(wù)客群將呈現(xiàn)文化性、創(chuàng)意型以及享受型特位及已有入駐企業(yè)參考，本案商務(wù)客群將呈現(xiàn)文化性、創(chuàng)意型以及享受型特征征參考維度商務(wù)類客群將呈現(xiàn)創(chuàng)意型、文化型以及享受型特征，具備較優(yōu)質(zhì)的消費能力。商務(wù)類客群將呈現(xiàn)創(chuàng)意型、文化型以及享受型特征，具備較優(yōu)質(zhì)的消費能力。1客群定位區(qū)域客群分析項目客群分析項目居住客群判斷項目居住客群判斷：基于區(qū)域整體的高居住價值研判，本案居住公寓：基于區(qū)域整體的高居住價值研判，本案居住公寓客群的經(jīng)濟層級以中高端客群主導客群的經(jīng)濟層級以中高端客群主導客戶一:類華僑城富貴高資產(chǎn)中青年客戶功能定位：間歇性高端居住需求置業(yè)因素：依托華僑城片區(qū)的高端居住價值,享受華

11、僑城大環(huán)境、大配套客戶二:外省市度假型客戶、候鳥型客戶功能定位：休閑型、城際型居住需求置業(yè)因素：依托華僑城片區(qū)旅游中心區(qū)價值,度假休閑的同時享受家的溫馨和酒店的服務(wù)客戶三:企業(yè)、高級白領(lǐng)、商務(wù)人士功能定位：商務(wù)型過渡居住需求置業(yè)因素：依托僑香路商務(wù)板塊及華僑城商務(wù)價值,享受項目通勤/環(huán)境/服務(wù)/配套等綜合優(yōu)勢客戶四:投資者功能定位：收益性需求置業(yè)因素：高收益，高回報公寓客群定位回顧：公寓客群定位回顧：居住類客群以中高端層級客群主導，因此居住類商業(yè)配套以中高端檔次為主。居住類客群以中高端層級客群主導，因此居住類商業(yè)配套以中高端檔次為主。區(qū)域居住屬性分析回顧：區(qū)域居住屬性分析回顧：客群客群總結(jié)總結(jié)

12、。研判研判A區(qū)域?qū)用鎱^(qū)域?qū)用妫簠^(qū)域規(guī)劃屬性：以創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)基地為主導兼具高端居住配套功能的高端商務(wù)綜合區(qū)，僑香路未來將打造成為超高層商務(wù)建筑群；居住屬性分析：華僑城高端居住區(qū)外延區(qū)域，居住客群層級高端綜合區(qū)。B項目層面項目層面：項目定位屬性：“僑城北文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園”政府規(guī)劃，規(guī)劃為生態(tài)辦公、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)帶及產(chǎn)業(yè)總部基地項目客群屬性：商業(yè)以服務(wù)商務(wù)客群為主，兼具滿足部分居住消費功能項目商務(wù)客群判斷：商務(wù)客群將呈現(xiàn)文化性、創(chuàng)意型以及享受型特征項目居住客群判斷：居住公寓客群的經(jīng)濟層級以中高端客群主導客群定位客群定位：以滿足商務(wù)客群的消費需求為主，同時兼具少量居住型消費功能；：以滿足商務(wù)客群的消費需求為主

13、，同時兼具少量居住型消費功能；客群經(jīng)濟層級偏中高，具備較為優(yōu)質(zhì)的消費能力；客群經(jīng)濟層級偏中高，具備較為優(yōu)質(zhì)的消費能力；客群屬性特征現(xiàn)：文化性、休閑型、創(chuàng)意型；客群屬性特征現(xiàn)：文化性、休閑型、創(chuàng)意型；客群消費特征：享受型、休閑型、個性化客群消費特征：享受型、休閑型、個性化。以以商務(wù)型消費主導商務(wù)型消費主導。附帶居住型消費附帶居住型消費。小規(guī)模小規(guī)模。商業(yè)如何發(fā)展？商業(yè)如何發(fā)展？案例參考借鑒案例參考借鑒目目錄錄參考案例分析參考特征總結(jié)2案例參考卓越世紀中心智慧廣場鳳凰大廈概況分析概況分析：位于福田商務(wù)中心區(qū)的集商務(wù)、居住、商業(yè)、酒店為一體的標：位于福田商務(wù)中心區(qū)的集商務(wù)、居住、商業(yè)、酒店為一體的標

14、桿城市綜合體，具備桿城市綜合體，具備40000 40000 的商業(yè)購物中心的商業(yè)購物中心案例參考總結(jié)項目整體物業(yè)組合物業(yè)類型建筑面積寫字樓-國際標準5A甲級寫字樓 21萬購物中心-INTOWN4萬公寓-高端城市公寓6萬酒店-五星級酒店+皇庭V酒店 2.5萬 +9.9萬區(qū)位：福田商務(wù)中心區(qū)占地面積：30萬建造面積： 466000 定位：LIFE HUB理念，打造集商務(wù)、居住、購物、娛樂、休閑、餐飲等城市功能于一體的標桿綜合體項目整體效果圖商業(yè)效果圖2案例參考卓越世紀中心智慧廣場鳳凰大廈商業(yè)分析商業(yè)分析：“深圳深圳CBDCBD時尚購物中心時尚購物中心”定位，服飾零售為主，搭配大量定位，服飾零售為主

15、，搭配大量餐飲餐飲, ,滿足商務(wù)客群需求滿足商務(wù)客群需求案例參考總結(jié)各層業(yè)態(tài)分布情況樓層業(yè)態(tài)主力業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)代表品牌4F休閑娛樂餐飲休閑娛樂大型餐飲四季時光國際會所、海底撈3F零售、餐飲、休閑娛樂零售BENBO、SELECTED、俏江南、原味主張、思妍麗2F零售餐飲零售MO&CO、Five plus、BASIC HOUSE、DAZZLE、埃克斯咖啡、COSTA COFFEE、Ocoffee1F零售、餐飲服務(wù)類服務(wù)零售中國銀行、匯豐銀行、南洋商業(yè)銀行、中國工商銀行、PINKO、Marisfrolg、音兒、百麗-1F零售餐飲超市Smart超市、適香、江南味道、面點王、大家樂、粥鄉(xiāng)、禾綠回轉(zhuǎn)壽司

16、、貓屎咖啡EVOLI2案例參考卓越世紀中心智慧廣場鳳凰大廈商業(yè)分析商業(yè)分析： 外部輻射性較弱，以內(nèi)部自身商務(wù)消費為主，餐飲類占比較外部輻射性較弱，以內(nèi)部自身商務(wù)消費為主，餐飲類占比較大，人氣相對較強，但服飾零售類經(jīng)營人氣較差大，人氣相對較強，但服飾零售類經(jīng)營人氣較差案例參考總結(jié)n餐飲類占比較大，人氣相對較強 卓越intown餐飲面積比例占整體面積中的34% 餐飲品牌代表：俏江南、江南味道、適香餐廳、海底撈、麗水人家、貓屎咖啡、costa coffee、ocoffee、山小屋、禾綠回轉(zhuǎn)壽司、粥鄉(xiāng)、黑旗魚鐵板燒、大家樂、賽百味、原味主張45%34%8%5%8%卓越intown業(yè)態(tài)組合情況零售餐飲休

17、閑娛樂美容服務(wù)類n服飾零售類經(jīng)營人氣較差 服飾零售類面積比例占整體面積中的45% 品牌代表：pinko、insun、GXG、Marisfrolg、Five plus、DAZZLEn內(nèi)部自身的商務(wù)消費人群為主 外部輻射力有限，造成整體服飾類消費人流較少，缺乏零售人氣2案例參考卓越世紀中心智慧廣場鳳凰大廈案例參考總結(jié)概況分析概況分析：緊鄰項目，以花園里：緊鄰項目，以花園里CBDCBD概念打造的，集合高端商務(wù)、居住概念打造的，集合高端商務(wù)、居住以及以及1.21.2萬平米的高端商業(yè)配套的綜合體項目萬平米的高端商業(yè)配套的綜合體項目區(qū)位：南山僑城北占地面積：26811.43建造面積： 164875.96定

18、位：提倡“花園里的CBD”理念，打造集高端商務(wù)、餐飲等城市功能于一體的綜合體項目整體效果圖項目整體物業(yè)組合物業(yè)類型建筑面積寫字樓-國際標準5A甲級寫字樓 9.7萬商業(yè)配套1.2萬高端住宅懿德軒4萬商業(yè)效果圖2案例參考卓越世紀中心智慧廣場鳳凰大廈案例參考總結(jié)商業(yè)分析商業(yè)分析：以入住企業(yè)的奢華品牌展示廳為主，搭配部分餐飲及銀行等配：以入住企業(yè)的奢華品牌展示廳為主，搭配部分餐飲及銀行等配套服務(wù)為主，打造頂級奢華的純地下商務(wù)配套體系，缺乏大眾性餐飲，難以套服務(wù)為主，打造頂級奢華的純地下商務(wù)配套體系，缺乏大眾性餐飲，難以滿足普通商務(wù)客群餐飲需求滿足普通商務(wù)客群餐飲需求智慧廣場各層商業(yè)業(yè)態(tài)情況樓層業(yè)態(tài)主力

19、業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)代表品牌-2F零售、餐飲、服務(wù)類服務(wù)類、餐飲中信銀行、萊克瑟捷克水晶匯館、日本皓蕓館-1F零售、餐飲餐飲7-ELEVEN便利店、紅木館萊克瑟n多家入駐企業(yè)的品牌展示門店，均為世界頂級奢華消費體驗館，以品牌展示功能為主 萊克瑟捷克水晶匯館：中國首個捷克政府授權(quán)的捷克水晶會館； 日本皓蕓館：首次將山田平安堂、大倉陶園等皇室御用品牌引入國內(nèi)； 老板自有紅木館：老板自有的紅木館，主要為提升商業(yè)格調(diào)。n7-ELEVEN亞洲旗艦店：面積較大，整體裝修檔次高，服務(wù)類型相對一般的便利店豐富，包括雜志、產(chǎn)品種類等；n銀行配套：中信銀行2案例參考卓越世紀中心智慧廣場鳳凰大廈案例參考總結(jié)概況分析概況分析：位

20、于福田商務(wù)中心區(qū)，以創(chuàng)意型企業(yè)為主的集商務(wù)、居住、商位于福田商務(wù)中心區(qū)，以創(chuàng)意型企業(yè)為主的集商務(wù)、居住、商業(yè)的綜合型城市綜合體，含業(yè)的綜合型城市綜合體，含14000 14000 的商業(yè)體量的商業(yè)體量區(qū)位：福田商務(wù)中心區(qū)占地面積： 11038 建筑面積： 106793 定位：打造集商務(wù)、居住、購物、娛樂、休閑、餐飲等城市功能于一體的創(chuàng)意文化商務(wù)綜合體項目整體物業(yè)組合物業(yè)類型建筑面積寫字樓-國際標準5A甲級寫字樓 2.5萬商業(yè)配套1.4萬公寓-高端城市公寓4.1萬創(chuàng)意型企業(yè)：FAB精彩集團深圳市邦耀文化發(fā)展有限公司鳳凰衛(wèi)視深圳市財富動力廣告有限公司深圳市視界風文化發(fā)展有限公司2案例參考卓越世紀中心

21、智慧廣場鳳凰大廈案例參考總結(jié)商業(yè)分析商業(yè)分析：以餐飲：以餐飲+ +配套服務(wù)為主，搭配部分休閑娛樂業(yè)態(tài)，零售業(yè)態(tài)基配套服務(wù)為主，搭配部分休閑娛樂業(yè)態(tài)，零售業(yè)態(tài)基本空缺，餐飲經(jīng)營狀況較佳本空缺，餐飲經(jīng)營狀況較佳鳳凰大廈各層商業(yè)業(yè)態(tài)樓層分布樓層業(yè)態(tài)主力業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)代表品牌6F餐飲餐飲菁英匯3F服務(wù)類零售航空代售票點、亞盟理財中心2F餐飲餐飲紅虎（西安）、嘉旺、七天樂、湘郴人家、味八方、天天老北方1F零售、餐飲、娛樂、服務(wù)類服務(wù)類、餐飲浦發(fā)銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、太平洋咖啡、星巴克咖啡；百里臣、711便利店、旺角茶餐廳、家家長沙米粉、菩提島、呈悅美容門診部、樂道源、精品面點、機票旅游簽證、香港名昌洋服、鳳凰壽

22、司2案例參考卓越世紀中心智慧廣場鳳凰大廈案例參考總結(jié)業(yè)態(tài)組合特征業(yè)態(tài)組合特征：以餐飲業(yè)態(tài)主導，兼具大型休閑娛樂業(yè)態(tài)，占比面積在：以餐飲業(yè)態(tài)主導，兼具大型休閑娛樂業(yè)態(tài)，占比面積在35-50%35-50%，餐飲業(yè)態(tài)及配套業(yè)態(tài)提升，零售業(yè)態(tài)占比較低，餐飲業(yè)態(tài)及配套業(yè)態(tài)提升，零售業(yè)態(tài)占比較低典型項目業(yè)態(tài)組合面積比例分析表項目 餐飲零售休閑娛樂配套卓越intown35%46%13%6%智慧廣場-77%9%7%鳳凰大廈50.4%4%30%15.6%商務(wù)型商業(yè)餐飲業(yè)態(tài)面積占比：35-50% 卓越intown餐飲占35%，零售業(yè)態(tài)占46%；智慧廣場則是以高端品牌展示廳為主，占整體的77%；鳳凰大廈則是餐飲占主

23、要，達到50.4%；啟示：弱化零售類業(yè)態(tài)占比，提升餐飲業(yè)態(tài)比例，以契合商務(wù)客群消費特征。啟示：弱化零售類業(yè)態(tài)占比，提升餐飲業(yè)態(tài)比例，以契合商務(wù)客群消費特征。常規(guī)綜合型商業(yè)體業(yè)態(tài)面積黃金比例：綜合型購物中心：零售：餐飲：休閑娛樂50：30：20社區(qū)型購物中心：零售：餐飲：休閑娛樂40：30：302案例參考卓越世紀中心智慧廣場鳳凰大廈案例參考總結(jié)布局組合特征布局組合特征：地下商業(yè)以超市及餐飲業(yè)態(tài)為主，中間層兼具配套、零：地下商業(yè)以超市及餐飲業(yè)態(tài)為主，中間層兼具配套、零售及餐飲，隨著樓層增加，餐飲及休閑娛樂業(yè)態(tài)占比提升，尤其是大型商務(wù)售及餐飲，隨著樓層增加，餐飲及休閑娛樂業(yè)態(tài)占比提升，尤其是大型商務(wù)

24、餐飲及大型休閑娛樂業(yè)態(tài)主導性強烈餐飲及大型休閑娛樂業(yè)態(tài)主導性強烈典型項目布局組合分析表項目地下層中間層高層卓越intownSmart超市：2700餐飲：6850零售：15250海底撈：約2500鳳凰大廈百里臣:1507ELEVEN:140餐飲：3050菁英匯：3000地王大廈Ok便利店：100餐飲：1800零售：2400休閑娛樂：3200稻香海鮮火鍋：2500巧味茶餐廳：1800啟示：強化餐飲整體功能，隨樓層的增加而提升大型餐飲及休閑配套比例。啟示：強化餐飲整體功能，隨樓層的增加而提升大型餐飲及休閑配套比例。地下層：以超市、便利店所占比例較大 卓越intown的smart超市面積達到2700；

25、地王大廈則是便利店面積達100；中間層“以餐飲、零售和休閑娛樂為主高層單位以高端商務(wù)餐飲為主：卓越intown的海底撈面積達到2500；地王大廈的稻香海鮮火鍋面積達2500，巧味茶餐廳面積達到1800；2案例參考卓越世紀中心智慧廣場鳳凰大廈案例參考總結(jié)餐飲品類特征餐飲品類特征：含休閑餐飲：含休閑餐飲+ +商務(wù)餐飲兩大類，餐飲主力店以大型商務(wù)商務(wù)餐飲兩大類，餐飲主力店以大型商務(wù)正餐主導，增強企業(yè)中高端商務(wù)接待功能正餐主導，增強企業(yè)中高端商務(wù)接待功能啟示：兼具普通商務(wù)客群及高端商務(wù)接待兩項餐飲消費需求，同時提供部分休啟示：兼具普通商務(wù)客群及高端商務(wù)接待兩項餐飲消費需求，同時提供部分休閑餐飲消費空間

26、。閑餐飲消費空間。典型項目餐飲品類分析表項目 休閑餐飲商務(wù)餐飲大型商務(wù)餐飲卓越intown11.5%88.5%海底撈、麗水人家、原味主張、艾嘉路意大利餐廳地王大廈3.9%71.2%禾綠回轉(zhuǎn)壽司、優(yōu)加一日本料理、星期五餐廳、稻香海鮮火鍋、巧味茶餐廳鳳凰大廈49.6%50.4%菁英匯、紅虎、湘郴人家典型項目餐飲品牌匯總表大型商務(wù)正餐休閑餐飲大眾商務(wù)快餐海底撈、麗水人家、原味主張、艾嘉路意大利餐廳、優(yōu)加一日本料理、稻香海鮮火鍋、巧味茶餐廳、紅虎、湘郴人家星巴克、Ocoffee、許留山、costa coffee、?？怂箍Х?、貓屎咖啡嘉旺、面點王、永和大王、家家長沙米粉、麥當勞、七天樂商務(wù)餐飲占比例較高

27、：卓越intown商務(wù)餐飲占88.5%，休閑餐飲占11.5%；地王大廈商務(wù)餐飲占71.2%，休閑餐飲占3.9%；鳳凰大廈中商務(wù)餐飲占50.4%，休閑餐飲占49.6%。2案例參考卓越世紀中心智慧廣場鳳凰大廈案例參考總結(jié)配套業(yè)態(tài)特征配套業(yè)態(tài)特征：以銀行配套為主導，卓越：以銀行配套為主導，卓越intownintown占比達到占比達到99%99%，智慧廣，智慧廣場以中信銀行為主力，而鳳凰大廈達到場以中信銀行為主力，而鳳凰大廈達到98%98%啟示：必須配套銀行業(yè)態(tài)配備，基于項目整體建面體量，銀行業(yè)態(tài)數(shù)量建議在啟示：必須配套銀行業(yè)態(tài)配備，基于項目整體建面體量，銀行業(yè)態(tài)數(shù)量建議在3 3家左右，滿足入住企業(yè)日

28、常業(yè)務(wù)需求。家左右，滿足入住企業(yè)日常業(yè)務(wù)需求。典型項目配套業(yè)態(tài)分析表項目 總建面（萬）數(shù)量面積（）比例品牌卓越intown315325099%中國銀行、中國工商銀行、匯豐銀行、南洋商業(yè)銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行智慧廣場13.71800100%中信銀行鳳凰大廈6.62100098%中國農(nóng)業(yè)銀行、浦發(fā)銀行銀行業(yè)態(tài)占配套業(yè)態(tài)比例極高：卓越intown銀行配套業(yè)態(tài)中，五家銀行進入，面積達到了3250平米，占整體的99%；智慧廣場僅1家銀行進入，面積達到約800平米，占整體的100%；鳳凰大廈兩家銀行進入，面積達到1200平米，占整體的98%；2案例參考卓越世紀中心智慧廣場鳳凰大廈案例參考總結(jié)休閑業(yè)態(tài)特征休閑業(yè)

29、態(tài)特征：以大型美容纖體為主，卓越：以大型美容纖體為主，卓越intownintown占比達到占比達到81%81%，而鳳，而鳳凰大廈達到凰大廈達到100%100%，主力契合女性商務(wù)客群需求，主力契合女性商務(wù)客群需求啟示：彰顯高品位、高質(zhì)量的時尚生活方式，建議提供啟示：彰顯高品位、高質(zhì)量的時尚生活方式，建議提供6 6家左右的休閑娛樂業(yè)家左右的休閑娛樂業(yè)態(tài)，以女性美容纖體為主力需求。態(tài)，以女性美容纖體為主力需求。典型項目休閑業(yè)態(tài)分析表項目 總建面（萬）數(shù)量面積（）比例品牌美容纖體美發(fā)健身會所卓越intown316510081%思妍麗OGAWA、hosa尚hair-四季時光國際會所鳳凰大廈6.63301

30、5100%菩提島、呈悅美容、樂道源-休閑業(yè)態(tài)情況：卓越intown休閑業(yè)態(tài)中，六家進入，面積達到6200平米，占整體的81%；鳳凰大廈則是三家進入，面積達3015平米，占整體的100%；2案例參考卓越世紀中心智慧廣場鳳凰大廈案例參考總結(jié)各業(yè)態(tài)主力品牌參考列表各業(yè)態(tài)主力品牌參考列表：各業(yè)態(tài)主力品牌參考表餐飲健身書吧美容spa精品超市高端餐飲大型餐飲休閑餐飲大眾快餐稻香巧味俏江南麗水人家湖南人禾綠回轉(zhuǎn)壽司適香餐廳江南味道黑旗魚鐵板燒江南廚子大飽口福巴蜀風月六千館粵江春粵菜王府外婆時代拾味館榮悅星巴克Costacoffee?？怂箍Х认邵櫫衷S留山永和大王大家樂大快活面點王粥鄉(xiāng)中航健身會力美健健身聯(lián)合書

31、店三聯(lián)書店學而樂光合作用第三極瑪花纖體皇家仙香美麗田園琉璃時光必瘦站菩提島美麗星辰Smart超市Blt超市BHG超市案例案例總結(jié)總結(jié)。借鑒。借鑒A業(yè)態(tài)組合特征：以餐飲業(yè)態(tài)主導，兼具大型休閑娛樂業(yè)態(tài)，占比面積35-50%，餐飲業(yè)態(tài)及配套業(yè)態(tài)提升，零售業(yè)態(tài)占比較低；B布局組合特征：地下商業(yè)以超市及餐飲業(yè)態(tài)為主，中間層兼具配套、零售及餐飲，隨著樓層增加，餐飲及休閑娛樂業(yè)態(tài)占比提升，尤其是大型商務(wù)餐飲及大型休閑娛樂業(yè)態(tài)主導性強烈；C餐飲品類特征：含休閑餐飲+商務(wù)餐飲兩大類，餐飲主力店以大型商務(wù)正餐主導，增強企業(yè)中高端商務(wù)接待功能；D配套業(yè)態(tài)特征：以銀行配套為主導，卓越intown占比達到99%，智慧廣

32、場以中信銀行為主力，而鳳凰大廈達到98%；E休閑業(yè)態(tài)特征：以大型美容纖體為主，卓越intown占比達到81%，而鳳凰大廈達到100%，主力契合女性商務(wù)客群需求。業(yè)態(tài)建議啟示業(yè)態(tài)建議啟示：商務(wù)型業(yè)態(tài)：商務(wù)型業(yè)態(tài)+ +居住型業(yè)態(tài)居住型業(yè)態(tài)商務(wù)型業(yè)態(tài)建議：商務(wù)型業(yè)態(tài)建議：餐飲業(yè)態(tài)：以餐飲業(yè)態(tài)為主導，兼具大眾快餐、休閑餐飲、商務(wù)餐飲，必須配備大型中高端商務(wù)餐飲；餐飲業(yè)態(tài)：以餐飲業(yè)態(tài)為主導，兼具大眾快餐、休閑餐飲、商務(wù)餐飲，必須配備大型中高端商務(wù)餐飲；配套服務(wù)：配備以銀行為主力的商務(wù)配套功能，建議銀行數(shù)量在配套服務(wù)：配備以銀行為主力的商務(wù)配套功能，建議銀行數(shù)量在3 3家左右；家左右；休閑娛樂：配備休閑娛

33、樂：配備5-65-6家休閑娛樂業(yè)態(tài)，以女性美容纖體為主導；家休閑娛樂業(yè)態(tài)，以女性美容纖體為主導；零售業(yè)態(tài)：以未來入駐企業(yè)的品牌展示門店為主，落花零售業(yè)態(tài)占比；零售業(yè)態(tài)：以未來入駐企業(yè)的品牌展示門店為主，落花零售業(yè)態(tài)占比；居住型業(yè)態(tài)建議：居住型業(yè)態(tài)建議：居住型業(yè)態(tài)：建議打造超市，控制超市面積控制在居住型業(yè)態(tài)：建議打造超市，控制超市面積控制在10001000左右，僅作為滿足小規(guī)模居住類客群的日常消費需求。左右，僅作為滿足小規(guī)模居住類客群的日常消費需求。目目錄錄3方案優(yōu)化垂直交通調(diào)整建議中庭調(diào)整建議過道調(diào)整建議洗手間調(diào)整建議平面交通調(diào)整建議樓梯調(diào)整建議樓梯調(diào)整建議：基本為戶外樓梯設(shè)計，對于垂直交通貢

34、獻意義不大，同：基本為戶外樓梯設(shè)計，對于垂直交通貢獻意義不大，同時對內(nèi)部商業(yè)空間影響較大，建議取消部分樓梯設(shè)計時對內(nèi)部商業(yè)空間影響較大，建議取消部分樓梯設(shè)計2F平面圖3F平面圖4F平面圖戶外樓梯室內(nèi)樓梯屋頂平面3方案優(yōu)化垂直交通調(diào)整建議中庭調(diào)整建議過道調(diào)整建議洗手間調(diào)整建議平面交通調(diào)整建議樓梯取消建議樓梯取消建議：基本為戶外樓梯設(shè)計，對于垂直交通貢獻意義不大，同：基本為戶外樓梯設(shè)計，對于垂直交通貢獻意義不大，同時對內(nèi)部商業(yè)空間影響較大，建議取消部分樓梯設(shè)計時對內(nèi)部商業(yè)空間影響較大，建議取消部分樓梯設(shè)計1F平面圖、 、 處樓梯對項目內(nèi)部空間的使用影響較大，造成鋪位空間破碎以及損失鋪位面積，建議取

35、消。3F平面圖4F平面圖3方案優(yōu)化垂直交通調(diào)整建議中庭調(diào)整建議過道調(diào)整建議洗手間調(diào)整建議平面交通調(diào)整建議扶梯增設(shè)建議扶梯增設(shè)建議：缺乏自動扶梯設(shè)置，垂直交通體系不便利，中庭處樓梯：缺乏自動扶梯設(shè)置，垂直交通體系不便利，中庭處樓梯利用度不高，可增設(shè)一組扶梯替代，優(yōu)化垂直交通體系利用度不高，可增設(shè)一組扶梯替代，優(yōu)化垂直交通體系1F平面圖直梯樓梯取消中庭的樓梯設(shè)計，占用大量空間，同時可通過自動扶梯代替樓梯作用。利用中庭區(qū)域，增設(shè)一組扶梯，優(yōu)化縱向交通體系，同時可提升商業(yè)整體人氣和氛圍，同時最大化中庭價值。3方案優(yōu)化垂直交通調(diào)整建議中庭調(diào)整建議過道調(diào)整建議洗手間調(diào)整建議平面交通調(diào)整建議垂直梯調(diào)整建議垂

36、直梯調(diào)整建議：垂直電梯：垂直電梯4 4部，設(shè)置數(shù)量過多，建議取消部，設(shè)置數(shù)量過多，建議取消2 2部垂直梯，部垂直梯，僅保留兩部垂直客運電梯，同時將位置調(diào)整至貼近中庭位置僅保留兩部垂直客運電梯，同時將位置調(diào)整至貼近中庭位置4部直梯設(shè)置過多，建議取消2部電梯設(shè)置，保留2部電梯，可滿足垂直交通需要。1F平面圖樓梯將垂直客設(shè)置在中庭區(qū)域，貼近中庭扶手電梯，方便消費者進行人流疏導，使商業(yè)人流能自然，便利地上行、下行，自然分流；3方案優(yōu)化垂直交通調(diào)整建議中庭調(diào)整建議過道調(diào)整建議洗手間調(diào)整建議平面交通調(diào)整建議貨梯增設(shè)建議貨梯增設(shè)建議：無貨梯設(shè)置，建議結(jié)合超市業(yè)態(tài)的設(shè)計以及項目整體空：無貨梯設(shè)置，建議結(jié)合超市

37、業(yè)態(tài)的設(shè)計以及項目整體空間關(guān)系，設(shè)置貨梯（具體在后面鋪位設(shè)置中建議）間關(guān)系，設(shè)置貨梯（具體在后面鋪位設(shè)置中建議）-1F平面圖基于地下空間的業(yè)態(tài)設(shè)計，設(shè)置貨梯3方案優(yōu)化垂直交通調(diào)整建議中庭調(diào)整建議過道調(diào)整建議洗手間調(diào)整建議平面交通調(diào)整建議2F2F平面交通調(diào)整建議平面交通調(diào)整建議：2FA2FA、B B區(qū)空間距離上完全斷裂，建議將區(qū)空間距離上完全斷裂，建議將2F2F鏤鏤空區(qū)域空區(qū)域、填滿，以補合動線的完整性填滿，以補合動線的完整性 A區(qū)2F平面圖 B區(qū)A區(qū)和B區(qū)空間上完全隔離，在2F平面A、B區(qū)無法通達，導致動線斷裂。 在、 區(qū)域設(shè)置連廊 將2F鏤空部位填滿，優(yōu)化平面交通的同時增加鋪位面積。130m

38、3方案優(yōu)化垂直交通調(diào)整建議中庭調(diào)整建議過道調(diào)整建議洗手間調(diào)整建議平面交通調(diào)整建議3F3F平面交通調(diào)整建議平面交通調(diào)整建議：無閉合式動線空間，導致疲倦感，建議將中庭：無閉合式動線空間，導致疲倦感，建議將中庭北部鏤空部位填滿，以補充過道面積北部鏤空部位填滿，以補充過道面積3F平面圖建議將3F區(qū)域的鏤空部位也填滿。3方案優(yōu)化垂直交通調(diào)整建議中庭調(diào)整建議過道調(diào)整建議洗手間調(diào)整建議平面交通調(diào)整建議過道尺度調(diào)整建議過道尺度調(diào)整建議：部分過道寬度為一個柱距：部分過道寬度為一個柱距, ,寬約寬約8.4m,8.4m,過道過寬，過道過寬，浪費鋪位面積，同時導致空間冷清感強烈，建議通道寬度控制在浪費鋪位面積，同時導

39、致空間冷清感強烈，建議通道寬度控制在5m5m左右左右1F平面圖2F平面圖8.4m8.4m8.4m參考案例：深圳-KKmall建議將8m的通道尺度縮減至5m左右。3方案優(yōu)化垂直交通調(diào)整建議中庭調(diào)整建議過道調(diào)整建議洗手間調(diào)整建議平面交通調(diào)整建議主中庭尺度調(diào)整建議主中庭尺度調(diào)整建議：中庭面積尺寸均在：中庭面積尺寸均在12001200以上以上, ,中庭面積過大中庭面積過大, ,建議壓縮中庭面積至建議壓縮中庭面積至800800左右左右-1F平面圖中庭:1500 1F平面圖中庭:1200 2F平面圖中庭 :1287 3F平面圖中庭 :1340C G C G C F10 5 10 5 3方案優(yōu)化垂直交通調(diào)整

40、建議中庭調(diào)整建議過道調(diào)整建議洗手間調(diào)整建議平面交通調(diào)整建議主中庭尺度調(diào)整建議主中庭尺度調(diào)整建議：中庭面積尺寸均在：中庭面積尺寸均在12001200以上以上, ,中庭面積過大中庭面積過大, ,建議壓縮中庭面積至建議壓縮中庭面積至800-1000800-1000左右左右-1F平面圖中庭:800-1000 將原本1500 的中庭壓縮在800-1000 ，以優(yōu)化商業(yè)空間價值，同時提升商業(yè)體人氣感營造。 將區(qū)域調(diào)整為鋪位； 取消區(qū)域的樓梯設(shè)計，轉(zhuǎn)換為鋪位。3方案優(yōu)化垂直交通調(diào)整建議中庭調(diào)整建議過道調(diào)整建議洗手間調(diào)整建議平面交通調(diào)整建議中庭數(shù)量縮減建議中庭數(shù)量縮減建議：中庭面積尺寸均在：中庭面積尺寸均在1

41、2001200以上以上, ,中庭面積過大中庭面積過大, ,建建議壓縮中庭面積至議壓縮中庭面積至800800左右左右1F平面圖 單層約4000 ，3個中庭設(shè)置,數(shù)量過大,浪費鋪位面積,； 小中庭導致動線難以組織，不清晰； 兩區(qū)域具有較好的商業(yè)價值，監(jiān)獄取消中庭、 ，以利于大鋪位的設(shè)置。3方案優(yōu)化垂直交通調(diào)整建議中庭調(diào)整建議過道調(diào)整建議洗手間調(diào)整建議平面交通調(diào)整建議中庭周邊墻體取消建議中庭周邊墻體取消建議：中庭面積尺寸均在：中庭面積尺寸均在12001200以上以上, ,中庭面積過中庭面積過大大, ,建議壓縮中庭面積至建議壓縮中庭面積至800800左右左右2F平面圖3F平面圖 2-3F中庭周邊店鋪采

42、用實體墻設(shè)置，導致中庭的利用極大的弱化，建議取消墻體設(shè)計； 可采用卷簾門設(shè)計滿足消防功能。3方案優(yōu)化垂直交通調(diào)整建議中庭調(diào)整建議過道調(diào)整建議洗手間調(diào)整建議平面交通調(diào)整建議1F1F洗手間取消建議洗手間取消建議：將：將1F1F洗手間取消洗手間取消, ,引導人流向上引導人流向上, ,提升商業(yè)高樓層提升商業(yè)高樓層人氣流動人氣流動1F商業(yè)平面取消洗手間設(shè)置，優(yōu)化人流向上引導。1F平面圖3方案優(yōu)化垂直交通調(diào)整建議中庭調(diào)整建議過道調(diào)整建議洗手間調(diào)整建議平面交通調(diào)整建議2F2F洗手間位置調(diào)整建議洗手間位置調(diào)整建議：基于項目單層面積，建議可將洗手間蹲位：基于項目單層面積，建議可將洗手間蹲位減半，以節(jié)省空間及成本

43、減半，以節(jié)省空間及成本2F平面圖目目錄錄-1F鋪位設(shè)置：鋪位增加面積：650 鋪位增加方式：中庭周邊停車場轉(zhuǎn)換4鋪位設(shè)置-1F-1F鋪位調(diào)整建議鋪位調(diào)整建議：將區(qū)域、：將區(qū)域、 轉(zhuǎn)換為商鋪空間，面積增加轉(zhuǎn)換為商鋪空間，面積增加650 650 左右左右-1F平面圖增設(shè)鋪位過道設(shè)置原本鋪位：250 ：300 729調(diào)整區(qū)域：將停車的區(qū)域+ 調(diào)整為鋪位空間：增加面積：650-1F鋪位調(diào)整建議3F鋪位調(diào)整建議2F鋪位調(diào)整建議4F鋪位調(diào)整建議1F鋪位調(diào)整建議整體鋪位調(diào)整總結(jié)3方案優(yōu)化1F1F鋪位調(diào)整建議鋪位調(diào)整建議：轉(zhuǎn)換小中庭、過道等鋪位，增加面積：轉(zhuǎn)換小中庭、過道等鋪位，增加面積740740, ,東面

44、縮東面縮減鋪位面積減鋪位面積3535至過道，共計鋪位增加約至過道，共計鋪位增加約700700增設(shè)鋪位過道設(shè)置原本鋪位50:140:100:150:2201F平面圖:80縮減過道尺寸填補中庭面積1F鋪位設(shè)置：鋪位增加面積：700鋪位增加方式：小中庭取消+過道縮減+主中庭縮減區(qū)域轉(zhuǎn)換部分過道面積打通鋪位作為過道-1F鋪位調(diào)整建議3F鋪位調(diào)整建議2F鋪位調(diào)整建議4F鋪位調(diào)整建議1F鋪位調(diào)整建議整體鋪位調(diào)整總結(jié)：40 ：30 50 ：120 3方案優(yōu)化2F2F鋪位調(diào)整建議鋪位調(diào)整建議：主要填補中庭區(qū)域和：主要填補中庭區(qū)域和1F1F的鏤空部位作為過道，將過的鏤空部位作為過道，將過道尺寸仍舊縮減，同時利用

45、主中庭設(shè)置外擺道尺寸仍舊縮減，同時利用主中庭設(shè)置外擺2F平面圖增設(shè)鋪位過道設(shè)置原本鋪位:220填補中庭鏤空部位填補中庭面積縮減過道尺寸2F鋪位設(shè)置：鋪位增加面積：200鋪位增加方式：小中庭取消+過道縮減+主中庭縮減區(qū)域鋪位縮減方式：將部分鋪位轉(zhuǎn)換為過道，打通動線完整性打通鋪位作為過道打通鋪位作為過道-1F鋪位調(diào)整建議3F鋪位調(diào)整建議2F鋪位調(diào)整建議4F鋪位調(diào)整建議1F鋪位調(diào)整建議整體鋪位調(diào)整總結(jié)3方案優(yōu)化3F3F鋪位調(diào)整建議鋪位調(diào)整建議：填補和：填補和1 1層對應(yīng)的鏤空部位作為過道，取消采光玻璃層對應(yīng)的鏤空部位作為過道，取消采光玻璃設(shè)計，作為鋪位設(shè)計，作為鋪位增設(shè)鋪位原本鋪位：200：190：

46、200取消采光玻璃設(shè)計填補中庭面積填補中庭面積取消樓梯設(shè)計填補鏤空部位3F平面圖3F鋪位設(shè)置：鋪位增加面積：1200鋪位增加方式：小中庭面積填補+取消樓梯轉(zhuǎn)換+取消采光玻璃過道設(shè)置：400取消樓梯設(shè)計：220-1F鋪位調(diào)整建議3F鋪位調(diào)整建議2F鋪位調(diào)整建議4F鋪位調(diào)整建議1F鋪位調(diào)整建議整體鋪位調(diào)整總結(jié)3方案優(yōu)化4F4F鋪位調(diào)整建議鋪位調(diào)整建議：4F4F取消消防樓梯設(shè)置，同時轉(zhuǎn)換部分露臺花園面積取消消防樓梯設(shè)置，同時轉(zhuǎn)換部分露臺花園面積為鋪位，以保證大型主力商家進駐為鋪位，以保證大型主力商家進駐12004F平面圖增設(shè)鋪位過道設(shè)置原本鋪位：360 取消樓梯設(shè)計，優(yōu)化鋪位空間利用4F鋪位設(shè)置：鋪

47、位增加面積：620鋪位增加方式：取消樓梯轉(zhuǎn)換+部分露臺花園轉(zhuǎn)換：80縮短樓梯尺寸：180轉(zhuǎn)換部分露天花園面積-1F鋪位調(diào)整建議3F鋪位調(diào)整建議2F鋪位調(diào)整建議4F鋪位調(diào)整建議1F鋪位調(diào)整建議整體鋪位調(diào)整總結(jié)3方案優(yōu)化整體鋪位調(diào)整總結(jié)整體鋪位調(diào)整總結(jié)：累計：累計鋪位增加鋪位增加面積面積在在337033706506202007001200-1F4F3F2F1F各層鋪位面積調(diào)整情況鋪位優(yōu)化方式：取消部分樓梯設(shè)計，優(yōu)化鋪位的利用空間以及平面動線的順暢度和合理性；取消2個小中庭設(shè)計，增加鋪位面積，同時優(yōu)化大鋪位利用的完整性；縮減過道尺寸至5米，控制過道尺寸的合理性，避免空間浪費；控制主中庭的尺寸至800

48、-1000，保障中庭利用的合理性；轉(zhuǎn)換3-4F部分露臺花園的面積，以保障大主力店家的進駐。-1F鋪位調(diào)整建議3F鋪位調(diào)整建議2F鋪位調(diào)整建議4F鋪位調(diào)整建議1F鋪位調(diào)整建議整體鋪位調(diào)整總結(jié)目目錄錄3業(yè)態(tài)落位-1F業(yè)態(tài)落位建議1F業(yè)態(tài)落位建議2F業(yè)態(tài)落位建議3F業(yè)態(tài)落位建議4F業(yè)態(tài)落位建議商業(yè)價值分析商業(yè)價值分析：基于水平項目主入口、超高層位置設(shè)置以及垂直區(qū)域的：基于水平項目主入口、超高層位置設(shè)置以及垂直區(qū)域的商業(yè)價值規(guī)律，低區(qū)西南區(qū)域商業(yè)價值商業(yè)價值規(guī)律，低區(qū)西南區(qū)域商業(yè)價值最高最高棟數(shù)功能層數(shù)高度（m）地下（F）地上（F）1棟商務(wù)335149.82棟居住344149.83-6棟商務(wù)2、316

49、69.27棟商務(wù)22399.38棟商務(wù)21356.69-11棟商務(wù)2、31252.41237106541198商業(yè)價值判斷：西南區(qū)域商業(yè)價值高于東北區(qū)域商鋪價值項目主入口位于西南面；兩棟超高層位于項目西南側(cè)；業(yè)態(tài)布局原則平面商業(yè)價值分析：西南區(qū)域價值高于東北區(qū)域價值平面商業(yè)價值分析：西南區(qū)域價值高于東北區(qū)域價值垂直商業(yè)價值分析：低區(qū)商業(yè)價值高于高區(qū)商業(yè)價值垂直商業(yè)價值分析：低區(qū)商業(yè)價值高于高區(qū)商業(yè)價值根據(jù)垂直商業(yè)價值層級體系，基于人流的可達性，低區(qū)商業(yè)價值高于高區(qū)商業(yè)價值。3業(yè)態(tài)落位-1F業(yè)態(tài)落位建議1F業(yè)態(tài)落位建議2F業(yè)態(tài)落位建議3F業(yè)態(tài)落位建議4F業(yè)態(tài)落位建議業(yè)態(tài)布局原則業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)布局原則布

50、局原則：西南區(qū)域的低樓層可設(shè)置高形象以及承租力最強的商業(yè)：西南區(qū)域的低樓層可設(shè)置高形象以及承租力最強的商業(yè)業(yè)態(tài)，東北區(qū)域可設(shè)置面積較小鋪位，同時隨著樓層增加大鋪位店面以引導業(yè)態(tài)，東北區(qū)域可設(shè)置面積較小鋪位，同時隨著樓層增加大鋪位店面以引導人流向上人流向上1F-1F3F2F4F西南區(qū)域商業(yè)價值曲線東北區(qū)域商業(yè)價值曲線商業(yè)價值高樓層業(yè)態(tài)設(shè)置原則：高樓層布置大型休閑、娛樂等目的型消費業(yè)態(tài)，引導人流垂直流動。低樓層業(yè)態(tài)設(shè)置原則：布置快餐、簡餐、零售等需要門面展示、高租金業(yè)態(tài)。西南區(qū)域業(yè)態(tài)設(shè)置原則：設(shè)置高形象、高租金業(yè)態(tài)，以標的項目檔次。設(shè)置面積較小業(yè)態(tài)以提升租金收益。3業(yè)態(tài)落位-1F業(yè)態(tài)落位建議1F業(yè)

51、態(tài)落位建議2F業(yè)態(tài)落位建議3F業(yè)態(tài)落位建議-1F-1F業(yè)態(tài)落位建議業(yè)態(tài)落位建議：以小型中高端超市：以小型中高端超市+ +休閑餐飲為主，超市建議也能休閑餐飲為主，超市建議也能進中小型精致型品牌，同時利用中庭空間引進咖啡品類以營造休閑氛圍進中小型精致型品牌，同時利用中庭空間引進咖啡品類以營造休閑氛圍4F業(yè)態(tài)落位建議-1F業(yè)態(tài)定位精致生活館主力店零售餐飲休閑娛樂配套以超市業(yè)態(tài)為主滿足日常生活消費業(yè)態(tài)布局原則休閑餐飲區(qū)：利用中庭空間，設(shè)置部分外擺，營造休閑氛圍；備選品牌參考：?？怂?、太平洋咖啡咖啡250 花店30 卸貨區(qū)禮品店：150紅酒莊：150超市：480 藥店100 休閑餐飲區(qū)時尚配套區(qū)精品超市

52、區(qū)精品超市區(qū)：滿足居住客群的日常生活配套，同時帶動地下業(yè)態(tài)人氣。3業(yè)態(tài)落位-1F業(yè)態(tài)落位建議1F業(yè)態(tài)落位建議2F業(yè)態(tài)落位建議3F業(yè)態(tài)落位建議4F業(yè)態(tài)落位建議業(yè)態(tài)布局原則-1F-1F業(yè)業(yè)態(tài)落位建議態(tài)落位建議：休閑餐飲：超市：零售：休閑餐飲：超市：零售=36%=36%：40%40%：24%24%業(yè)態(tài)品類面積（）比例鋪位數(shù)參考品牌休閑餐飲咖啡25021%1太平洋、Costa、?？怂癸嬈?8015%1合計43036%2精品超市超市48040%1華潤萬家零售紅酒莊15013%1藥店1008%1海王星辰、一致藥店花店303%1合計28024%3合計1190100%53業(yè)態(tài)落位-1F業(yè)態(tài)落位建議1F業(yè)態(tài)落位

53、建議2F業(yè)態(tài)落位建議3F業(yè)態(tài)落位建議1F1F業(yè)態(tài)落位業(yè)態(tài)落位建議建議：以銀行等日常配套、入住企業(yè)的品牌展示店以及大以銀行等日常配套、入住企業(yè)的品牌展示店以及大眾性餐飲為主眾性餐飲為主，大鋪位業(yè)態(tài)如銀行采用，大鋪位業(yè)態(tài)如銀行采用1 1拖拖2 2方式，提高租金收益方式，提高租金收益4F業(yè)態(tài)落位建議1F業(yè)態(tài)定位時尚商務(wù)配套以銀行商務(wù)配套、品牌展示門店、休閑快餐主導地產(chǎn)中介70書店：330禮品店：80 銀行：300 滿記甜品100便利店外擺零售：300銀行400快餐300 零售：350快餐250 咖啡190地產(chǎn)中介60零售260主力店零售餐飲休閑娛樂配套業(yè)態(tài)布局原則商務(wù)配套區(qū)：滿足必備需求的銀行、中介

54、、便利店等業(yè)態(tài)配備商務(wù)配套區(qū)品牌展示廳商務(wù)美食區(qū)商務(wù)美食區(qū)：高租金、較大品牌號召性的連鎖快餐及休閑餐飲。品牌展示廳：以入駐品牌的形象展示廳為主導。3業(yè)態(tài)落位-1F業(yè)態(tài)落位建議1F業(yè)態(tài)落位建議2F業(yè)態(tài)落位建議3F業(yè)態(tài)落位建議4F業(yè)態(tài)落位建議業(yè)態(tài)布局原則1F1F業(yè)業(yè)態(tài)設(shè)置總結(jié)態(tài)設(shè)置總結(jié)：餐飲：餐飲：配套配套：零售零售=28%=28%：33%33%：42%42%業(yè)態(tài)品類面積比例鋪位數(shù)參考品牌餐飲快餐55018%2麥當勞、肯德基、咖啡1906%1Illy、太平洋、?？怂固鹌?003%1DQ、滿記甜品合計84028%4配套銀行70023%1平安銀行、中國銀行、招商銀行地產(chǎn)中介1304%2世聯(lián)、中原、世華

55、旅行社1003%1寶中便利店502%1百里臣、7-11合計98033%5零售品牌展示店91031%3書店33011%1合計124042%4合計3060103%133業(yè)態(tài)落位-1F業(yè)態(tài)落位建議1F業(yè)態(tài)落位建議2F業(yè)態(tài)落位建議3F業(yè)態(tài)落位建議2F2F業(yè)態(tài)落位建議業(yè)態(tài)落位建議：提升餐飲業(yè)態(tài)占比，尤其是大型商務(wù)餐飲比例，同：提升餐飲業(yè)態(tài)占比，尤其是大型商務(wù)餐飲比例，同時設(shè)置少量時設(shè)置少量1 1拖拖2 2的銀行業(yè)態(tài)的銀行業(yè)態(tài)4F業(yè)態(tài)落位建議2F業(yè)態(tài)定位上尚精致美食以大眾餐飲為主導，兼具1拖2銀行業(yè)態(tài)甜品80 大眾快餐320 書店：250 餐飲460 餐飲210 餐飲350 30銀行250 大眾快餐230

56、 大眾快餐170 飲品100 甜品飲品：60主力店零售餐飲休閑娛樂配套業(yè)態(tài)布局原則商務(wù)配套區(qū)商務(wù)正餐區(qū)大眾美食區(qū)：滿足大眾餐飲消費需求，以連鎖快餐品牌為主導。大眾餐飲區(qū)商務(wù)配套區(qū)：為1層高租金及大主力店鋪的2層鋪位設(shè)置。商務(wù)正餐區(qū)：設(shè)置面積較大的商務(wù)餐飲，客單價較大眾快餐更高。業(yè)態(tài)品類面積比例鋪位數(shù)參考品牌大眾餐飲大眾餐飲72028%3面點王、永和豆?jié){、必勝客休閑餐飲甜品1908%2飲品1004%1合計29011%3商務(wù)正餐商務(wù)正餐102040%3禾綠回轉(zhuǎn)壽司、江南味道配套銀行25010%1平安銀行、中國銀行、招商銀行零售書店25010%1合計2530100%113業(yè)態(tài)落位-1F業(yè)態(tài)落位建議1

57、F業(yè)態(tài)落位建議2F業(yè)態(tài)落位建議3F業(yè)態(tài)落位建議4F業(yè)態(tài)落位建議業(yè)態(tài)布局原則2F2F業(yè)業(yè)態(tài)設(shè)置總結(jié)態(tài)設(shè)置總結(jié)：餐飲：配套：零售：餐飲：配套：零售=80%=80%：10%10%：10%10% 3業(yè)態(tài)落位-1F業(yè)態(tài)落位建議1F業(yè)態(tài)落位建議2F業(yè)態(tài)落位建議3F業(yè)態(tài)落位建議3F3F業(yè)態(tài)落位建議業(yè)態(tài)落位建議：增加大型休閑娛樂業(yè)態(tài)，設(shè)置大型商務(wù)正餐，同時：增加大型休閑娛樂業(yè)態(tài)，設(shè)置大型商務(wù)正餐，同時利用露臺花園，設(shè)置甜品等休閑類餐飲利用露臺花園，設(shè)置甜品等休閑類餐飲4F業(yè)態(tài)落位建議美發(fā)：1903F業(yè)態(tài)定位品尚商務(wù)休閑中高端大型餐飲、大型休閑娛樂配套為主導足?。?70 餐飲：660 健身中心：500 美容纖體

58、350 教育：350 主力店零售餐飲休閑娛樂配套業(yè)態(tài)布局原則休閑娛樂區(qū)：主要業(yè)態(tài)為足浴、健身以及女性美容，大主力店鋪，消化高層面積，同時為目的性消費業(yè)態(tài)，帶動人流上引。教育配套區(qū)休閑娛樂區(qū)大型餐飲區(qū)教育配套區(qū)：針對商務(wù)人士的教育業(yè)態(tài)配備，如華爾街、英孚教育等。大型餐飲區(qū)：大主力餐飲業(yè)態(tài) 3業(yè)態(tài)落位-1F業(yè)態(tài)落位建議1F業(yè)態(tài)落位建議2F業(yè)態(tài)落位建議3F業(yè)態(tài)落位建議4F業(yè)態(tài)落位建議業(yè)態(tài)布局原則3F3F業(yè)業(yè)態(tài)設(shè)置總結(jié)態(tài)設(shè)置總結(jié)：餐飲：配套：餐飲：配套：休閑娛樂：休閑娛樂=28=28%：15%15%：56%56%業(yè)態(tài)品類面積比例鋪位數(shù)參考品牌餐飲大型商務(wù)餐飲66028%1北海漁村配套教育35015%1

59、英孚、華爾街休閑娛樂足浴27012%1美發(fā)1908%1美容纖體35015%1麻花纖體健身中心50022%1中航合計131056%4合計2320163業(yè)態(tài)落位-1F業(yè)態(tài)落位建議1F業(yè)態(tài)落位建議2F業(yè)態(tài)落位建議3F業(yè)態(tài)落位建議4F4F業(yè)態(tài)落位建議業(yè)態(tài)落位建議：以大型商務(wù)正餐以及高端會所兩大主力店，滿足中：以大型商務(wù)正餐以及高端會所兩大主力店，滿足中高端商務(wù)宴請及接待功能高端商務(wù)宴請及接待功能4F業(yè)態(tài)落位建議4F業(yè)態(tài)定位頂尚商務(wù)會館以大型商務(wù)正餐+高端商務(wù)會所為主主力店零售餐飲休閑娛樂配套 大型酒樓會所：2320業(yè)態(tài)布局原則高端商務(wù)招待區(qū)大型酒樓會所滿足高端商務(wù)宴請、招待等功能，設(shè)置直達電梯，快速引

60、導客群通達。3業(yè)態(tài)落位-1F業(yè)態(tài)落位建議1F業(yè)態(tài)落位建議2F業(yè)態(tài)落位建議3F業(yè)態(tài)落位建議4F業(yè)態(tài)落位建議業(yè)態(tài)布局原則業(yè)態(tài)品類面積比例鋪位數(shù)參考品牌餐飲高端商務(wù)宴請2320100%1麗水人家合計2320114F4F業(yè)業(yè)態(tài)設(shè)置總結(jié)態(tài)設(shè)置總結(jié)：僅設(shè)置一家大型高端商務(wù)餐飲：僅設(shè)置一家大型高端商務(wù)餐飲3業(yè)態(tài)落位-1F業(yè)態(tài)落位建議1F業(yè)態(tài)落位建議2F業(yè)態(tài)落位建議3F業(yè)態(tài)落位建議4F業(yè)態(tài)落位建議業(yè)態(tài)布局原則業(yè)態(tài)品類面積比例鋪位數(shù)參考品牌餐飲休閑餐飲10108.84%7太平洋、costa、illy、DQ、許留山大眾快餐127011.12%5麥當勞、肯德基、嘉旺、面點王商務(wù)餐飲10208.93%3江南味道、禾綠回轉(zhuǎn)、漢