房地產(chǎn)開發(fā)的程序與管理

1、第第 六章六章 房地產(chǎn)開發(fā)的程序與管理房地產(chǎn)開發(fā)的程序與管理第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)的程序房地產(chǎn)開發(fā)的程序一、概述(一)房地產(chǎn)開發(fā)的含義 房地產(chǎn)開發(fā)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照城市規(guī)劃和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，在依法取得使用權(quán)的土地上，對房屋等建筑物和構(gòu)筑物進(jìn)行“全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”，以取得良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益的綜合性生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)。 廣義上的房地產(chǎn)開發(fā)跨越生產(chǎn)和流通兩個(gè)領(lǐng)域，其活動(dòng)內(nèi)容包括規(guī)劃設(shè)計(jì)、征地拆遷、土地開發(fā)、各類房屋建造、工程驗(yàn)收、經(jīng)營銷售、交付使用、售后管理和維修服務(wù)等。 狹義上的房地產(chǎn)開發(fā)僅包括房地產(chǎn)產(chǎn)品的物質(zhì)生產(chǎn)過程。本章所論述的是狹義上的房地產(chǎn)開發(fā)。(

2、二二)房地產(chǎn)開發(fā)的特征房地產(chǎn)開發(fā)的特征1.綜合性 這是房地產(chǎn)開發(fā)最本質(zhì)的特征。2.長期性3、地城性 4、風(fēng)險(xiǎn)性 (三三)房地產(chǎn)開發(fā)的形式房地產(chǎn)開發(fā)的形式1、按開發(fā)區(qū)域的性質(zhì)劃分 根據(jù)被開發(fā)區(qū)域的性質(zhì)可以將房地產(chǎn)開發(fā)分為新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)再開發(fā)兩種形式。 新區(qū)開發(fā)主要是通過對城市郊區(qū)的農(nóng)地和荒地的改造，使之變成建設(shè)用地，并進(jìn)行一系列的房屋、道路、公用設(shè)施等方面的建設(shè)和鋪裝，使之變成新的城區(qū)及房地產(chǎn)產(chǎn)品。 舊區(qū)再開發(fā)也稱為舊區(qū)改造，主要是對建成區(qū)某些區(qū)段的建筑和各項(xiàng)配套設(shè)施進(jìn)行拆遷改造或重新建設(shè)，具有改變或擴(kuò)大原有建筑地段的使用性質(zhì)和功能的特點(diǎn)。 目前，舊區(qū)改造已成為許多大中城市房地產(chǎn)開發(fā)的主要形式。

3、2、按開發(fā)的對象劃分 根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的對象可以劃分為土地開發(fā)，房屋開發(fā)和綜合開發(fā)三種形式。 土地開發(fā)是指土地開發(fā)企業(yè)在獲得土地使用權(quán)以后，對土地進(jìn)行平整和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，使之達(dá)到一定的建設(shè)利用條件，然后通過協(xié)議、招標(biāo)或拍賣的方式，將其轉(zhuǎn)讓給其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行房屋建設(shè)的一種開發(fā)形式。 房屋開發(fā)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以一定的方式獲得地塊的使用權(quán)后，按照規(guī)劃要求，建造各類房地產(chǎn)商品，如住宅、辦公樓、商業(yè)用房、工業(yè)廠房、娛樂用房等，并以出售或出租手段將這些房地產(chǎn)商品推人市場的一種開發(fā)形式。 綜合開發(fā)是指將土地、房屋和有關(guān)的市政、公建配套設(shè)施結(jié)合起來進(jìn)行建設(shè)的開發(fā)形式，項(xiàng)目從投資決策、土地使用權(quán)的獲取、前

4、期工作，直到施工建設(shè)、竣工驗(yàn)收等全過程都由一個(gè)開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一負(fù)責(zé)。 這種開發(fā)方式也是目前我國絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取的一種開發(fā)方式。3、按開發(fā)的規(guī)模劃分 根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)?？梢詣澐譃閱雾?xiàng)開發(fā)和成片開發(fā)。 單項(xiàng)開發(fā)規(guī)模小、占地少、功能比較單一，這種項(xiàng)目開發(fā)投資較少，建設(shè)周期較短，往往表現(xiàn)為分散建設(shè)的一些單項(xiàng)工程或單位工程； 成片開發(fā)規(guī)模較大、占地多、功能比較齊全，無論是在新區(qū)開發(fā)還是舊區(qū)改造中都表現(xiàn)為成街成片地建造多個(gè)工程項(xiàng)目，是一種投資額高、建設(shè)周期長的綜合性開發(fā)。二、房地產(chǎn)開發(fā)的程序二、房地產(chǎn)開發(fā)的程序 房地產(chǎn)開發(fā)的程序通?？煞譃橥顿Y項(xiàng)目選擇與決策分析、前期工作、項(xiàng)目建設(shè)和房屋租售四個(gè)環(huán)節(jié)

5、。當(dāng)然，具體項(xiàng)目的開發(fā)程序并不一定按部就班地進(jìn)行，某些環(huán)節(jié)可以發(fā)生交叉，如在項(xiàng)目建設(shè)前或建設(shè)中就預(yù)售或預(yù)租給投資者或使用者。（一）項(xiàng)目選擇與決策分析（一）項(xiàng)目選擇與決策分析 主要目的是決定投資開發(fā)的對象。通過房地產(chǎn)市場研究尋找投資開發(fā)的機(jī)會，通過項(xiàng)目建議書初步論證開發(fā)項(xiàng)目的可行性，通過可行性研究來最終做出是否投資開發(fā)的決策。（二）前期工作（二）前期工作 主要目的是為開工建設(shè)做好準(zhǔn)備。通過征地、拆遷，辦理用地手續(xù)，落實(shí)建設(shè)場地問題，通過工程勘察、規(guī)劃、設(shè)計(jì)得到一個(gè)滿足城市規(guī)劃要求的項(xiàng)目實(shí)施藍(lán)圖，通過全面的準(zhǔn)備工作為項(xiàng)目的開工建設(shè)創(chuàng)造必要條件等。（三）項(xiàng)目建設(shè)（三）項(xiàng)目建設(shè) 主要目的是按期、按質(zhì)、

6、按量、節(jié)約、安全地完成房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的施工建設(shè)。通過招投標(biāo)方式落實(shí)施工單位，通過落實(shí)監(jiān)理方式和監(jiān)理單位實(shí)現(xiàn)工程建設(shè)的有效管理，通過竣工驗(yàn)收全面檢驗(yàn)工程建設(shè)質(zhì)量并結(jié)清與有關(guān)單位的權(quán)利與義務(wù)關(guān)系等。（四）房屋租售（四）房屋租售 主要目的是找到客戶，以盡快回收投資，實(shí)現(xiàn)利潤。通過經(jīng)營方式的選擇確定是出租還是出售，通過評估促銷工具確定采用哪些推銷方法，通過確定租金或出售價(jià)格來做到租售時(shí)的心中有數(shù)，通過開展豐富多彩的促銷活動(dòng)來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的價(jià)值。三、房地產(chǎn)開發(fā)過程的主要參與者三、房地產(chǎn)開發(fā)過程的主要參與者(一一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(二二)建筑承包商建筑承包商 房地產(chǎn)開發(fā)最終是為社會生產(chǎn)出

7、一批合格的建筑產(chǎn)品，建筑承包商是開發(fā)過程的重要參與者，投有建筑承包商的參與，諸多的工程計(jì)劃將無法付諸實(shí)施。建筑承包商按照合同的要求，組織人員、設(shè)備、技術(shù)進(jìn)行施工，是建筑產(chǎn)品質(zhì)量的直接負(fù)責(zé)人。 根據(jù)建設(shè)部頒布的自2001年7月1日起實(shí)施的建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定，將建筑業(yè)企業(yè)分為施工總承包企業(yè)、專業(yè)承包企業(yè)和勞務(wù)分包企業(yè)三類。 按企業(yè)的建設(shè)業(yè)績、人員素質(zhì)、管理水平、資金數(shù)量、技術(shù)裝備等，將施工總承包企業(yè)資質(zhì)等級分為一、二級；專業(yè)承包企業(yè)資質(zhì)等級分為一至四級。 獲得施工總承包資質(zhì)的企業(yè)，可以對工程實(shí)行施工總承包或者對主體工程實(shí)行施工承包。承擔(dān)施工總承包的企業(yè)可以對所承接的工程全部自行施工，也可以將非

8、主體工程或者勞務(wù)作業(yè)分包給具有相應(yīng)專業(yè)承包資質(zhì)或者勞務(wù)分包資質(zhì)的其他建筑業(yè)企業(yè)。 獲得專業(yè)承包資質(zhì)的企業(yè)，可以承接施工總承包企業(yè)分包的專業(yè)工程或者建設(shè)單位按照規(guī)定發(fā)包的專業(yè)工程。專業(yè)承包企業(yè)可以對所承接的工程全部自行施工，也可以將勞務(wù)作業(yè)分包給具有相宜勞務(wù)分包資質(zhì)的勞務(wù)分包企業(yè)。獲得勞務(wù)分包資質(zhì)的企業(yè)，可以承接施工總承包企業(yè)或者專業(yè)承包企業(yè)分包的勞務(wù)作業(yè)。 (三三)政府有關(guān)部門政府有關(guān)部門 政府部門主要是以房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的行政管理者身份來參與其中的，開發(fā)活動(dòng)中的不少環(huán)節(jié)需要經(jīng)過政府有關(guān)部門的審批許可和協(xié)調(diào)，如審批發(fā)放建設(shè)用地許可證，審批規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，發(fā)放施工許可證，協(xié)調(diào)市政、公建配套計(jì)劃等等，

9、因此，政府部門是以法規(guī)、政策、經(jīng)濟(jì)手段對開發(fā)活動(dòng)進(jìn)行管理與控制的。 政府部門有時(shí)也可以開發(fā)商的身份，進(jìn)行安居房的建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施及其他一些公益項(xiàng)目的建設(shè)。其主要目的是改善人民的居住條件，提高環(huán)境質(zhì)量，滿足公眾的整體需求。某些重大項(xiàng)目也可由政府部門作為開發(fā)及投資主體組織進(jìn)行。 (四四)金融機(jī)構(gòu)金融機(jī)構(gòu) 房地產(chǎn)開發(fā)需要巨額的投資，向金融機(jī)構(gòu)申請貸款是開發(fā)商籌資的最主要的渠道，因此金融機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)開發(fā)中是以最主要的資金提供者的身份來參與其中的。(五五)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu) 房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)是以房地產(chǎn)知識和技術(shù)為基礎(chǔ)，通過對特定信息進(jìn)行加工來為開發(fā)商解決開發(fā)建設(shè)過程中各種技術(shù)問題。 房地產(chǎn)價(jià)格評估

10、機(jī)構(gòu)是按照商品經(jīng)濟(jì)的一般規(guī)律，分析影響房地產(chǎn)價(jià)值的各種因素，科學(xué)地以貨幣形態(tài)反映房地產(chǎn)商品的價(jià)值。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是為房地產(chǎn)買賣、交換、租賃、換房等提供信息及信托勞務(wù)等中介服務(wù)。一、項(xiàng)目選擇與決策分析階段的影響因素一、項(xiàng)目選擇與決策分析階段的影響因素（一）政治因素 （二）經(jīng)濟(jì)因素 （三）社會因素二、前期工作階段的影響因素二、前期工作階段的影響因素（一）城市規(guī)劃 城市規(guī)劃分為總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃。 對房地產(chǎn)開發(fā)影響最大的是控制性詳細(xì)規(guī)劃。 控制性詳細(xì)規(guī)劃往往對建設(shè)地塊的開發(fā)順序、用途、容積率、建筑密度、建筑高度、設(shè)計(jì)方案、建筑風(fēng)格等作了詳細(xì)的規(guī)定，從而決定了未來城市各區(qū)位房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值和效益。 第

11、二節(jié)第二節(jié) 影響房地產(chǎn)開發(fā)的因素影響房地產(chǎn)開發(fā)的因素（二）土地政策 土地供應(yīng)政策是通過編制土地供應(yīng)計(jì)劃來實(shí)施的。 土地供應(yīng)計(jì)劃的內(nèi)容包括：年度土地開發(fā)的面積、地點(diǎn)，修建的市政工程及所需經(jīng)費(fèi)，出讓土地的面積、地點(diǎn)，上蓋建筑物的性質(zhì)、建筑面積及所需的建造經(jīng)費(fèi)，預(yù)計(jì)的地價(jià)款收入等； 土地價(jià)格政策對房地產(chǎn)開發(fā)的影響主要是指政府通過調(diào)控地價(jià)來影響房地產(chǎn)開發(fā)的成本，從而影響房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益。 土地稅收政策對房地產(chǎn)開發(fā)的影響是指政府通過制定稅賦差別和優(yōu)惠政策來調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)方向、抑制市場投機(jī)和規(guī)范交易行為。 （三）設(shè)計(jì)水平 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目能否做到布局合理、景觀協(xié)調(diào)、結(jié)構(gòu)先進(jìn)、造型新穎、設(shè)備完善、功能齊全

12、、質(zhì)量優(yōu)良、造價(jià)低廉，在很大程度上取決于設(shè)計(jì)水平。 （四）土地開發(fā)期 土地開發(fā)期的長短直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的進(jìn)度。三、項(xiàng)目建設(shè)階段的影響因素三、項(xiàng)目建設(shè)階段的影響因素（一）施工進(jìn)度 施工工期一般能夠按照合同的要求實(shí)施，但由于某些特殊因素的影響，也可能會使施工工期延長。 施工工期延長，開發(fā)商一方面要承擔(dān)更多的貸款利息，另一方面也會延誤恰當(dāng)?shù)匿N售時(shí)機(jī)。 2.建筑材料價(jià)格和人工費(fèi)用 當(dāng)建筑工程開工后，由于建筑材料價(jià)格和人工費(fèi)用發(fā)生變化，而導(dǎo)致建造成本改變。這種改變對開發(fā)商是否有影響，要看承包合同的形式如何。 如果承包合同是一種固定總價(jià)合同，則建造成本的改變由承包商負(fù)擔(dān)，對開發(fā)商基本無影響。否則，開發(fā)商

13、要承擔(dān)項(xiàng)目建設(shè)階段由于建筑材料價(jià)格和人工費(fèi)用上漲所引起的建造成本增加額。3.施工質(zhì)量 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的施工質(zhì)量直接影響到最終產(chǎn)品房地產(chǎn)的質(zhì)量，從而影響房地產(chǎn)的銷售和使用。 開發(fā)商要監(jiān)督施工單位嚴(yán)格按照工程設(shè)計(jì)圖紙和施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)施工，選用合格的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備，保證良好的施工質(zhì)量。四、租售階段的影響因素四、租售階段的影響因素（一）租售期 租售期的長短與宏觀的社會經(jīng)濟(jì)狀況、市場供求狀況等有直接關(guān)系。租售期延長會使得購置土地及建筑工程所占用的資金承擔(dān)更多的利息，進(jìn)而增加整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)費(fèi)用。（二）租售價(jià)格 租金收入或銷售收入構(gòu)成了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要現(xiàn)金流入，租售價(jià)格的提高可能會導(dǎo)致租售

14、率降低，從而影響項(xiàng)目的總收益。（三）租售率 租售率是指已經(jīng)出售或出租的面積占可出售或出租總面積的比例。提高租售率可增加項(xiàng)目的收益，減少項(xiàng)目的運(yùn)營費(fèi)用，從而提高房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益。一、概述一、概述 可行性研究是對建設(shè)項(xiàng)目在投資決策前進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證的一門綜合學(xué)科。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究是指在投資決策前對擬開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)的社會、經(jīng)濟(jì)和技術(shù)等各方面情況進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查研究，對各種可能的方案進(jìn)行科學(xué)評價(jià)的基礎(chǔ)上，綜合研究擬開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)必要性、技術(shù)上的可能性、經(jīng)濟(jì)上的合理性，由此確定該項(xiàng)目是否應(yīng)該投資和如何投資。 主要任務(wù)是研究擬開發(fā)項(xiàng)目在技術(shù)上是否先進(jìn)、適用、可靠，在經(jīng)濟(jì)上是否合理，在財(cái)務(wù)上

15、是否贏利。 第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究 根本目的是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資的盲目性和風(fēng)險(xiǎn)性，提高經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益。(一一)可行性研究的作用可行性研究的作用1.為投資決策提供依據(jù) 2.為籌集開發(fā)資金提供依據(jù)3.為簽訂協(xié)議和合同提供依據(jù) 4.為編制規(guī)劃設(shè)計(jì)提供依據(jù) 。(二二)可行性研究的內(nèi)容可行性研究的內(nèi)容1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的必要性 2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施的可能性 3、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析 (三三)可行性研究的步驟可行性研究的步驟可行性研究一般按如下步驟進(jìn)行：1、接受委托 2、調(diào)查研究 調(diào)查主要從五個(gè)方面進(jìn)行：一是市場

16、需求調(diào)查；二是市場供給調(diào)查；三是資源調(diào)查；四是建設(shè)地點(diǎn)及所處地段條件的調(diào)查；五是金融市場資金供求狀況、利率和資金來源的調(diào)查等等。3、方案選擇和優(yōu)化 4、財(cái)務(wù)評價(jià)和國民經(jīng)濟(jì)評價(jià) 5、編制可行性研究報(bào)告 二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評價(jià)二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評價(jià)(一一)財(cái)務(wù)評價(jià)的含義財(cái)務(wù)評價(jià)的含義 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評價(jià)是指根據(jù)國家現(xiàn)行財(cái)稅制度和價(jià)格體系，在科學(xué)估算項(xiàng)目的成本和收入基礎(chǔ)上，通過計(jì)算一系列評價(jià)指標(biāo)來評價(jià)項(xiàng)目的贏利能力、清償能力以及外匯平衡能力，并據(jù)此判斷項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性和經(jīng)濟(jì)合理性，為投資決策提供依據(jù)。 財(cái)務(wù)評價(jià)是可行性研究的核心內(nèi)容。(二二)財(cái)務(wù)評價(jià)的程序財(cái)務(wù)評價(jià)的程序1、分析和估

17、算開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù) 2、編制財(cái)務(wù)基本報(bào)表 財(cái)務(wù)基本報(bào)表是根據(jù)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)填列的，是計(jì)算反映項(xiàng)目贏利能力、清償能力的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的基礎(chǔ)。財(cái)務(wù)基本報(bào)表包括現(xiàn)金流量表、資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、借款還本付息表等。3、計(jì)算財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo) 財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)主要有財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期、成本利潤率等。通過分析這些指標(biāo)的計(jì)算結(jié)果，來評價(jià)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性，為項(xiàng)目投資決策提供可靠的依據(jù)。(三三)項(xiàng)目投資與收入估算項(xiàng)目投資與收入估算 一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本及費(fèi)用包括以下幾個(gè)部分：1.土地費(fèi)用 土地費(fèi)用是指為取得項(xiàng)目用地而發(fā)生的費(fèi)用，主要包括以下幾個(gè)方面：(1)土地使用權(quán)出讓金及征地費(fèi)等。 獲取土地使用權(quán)的

18、方式不同，所發(fā)生的費(fèi)用也就不一樣。土地使用權(quán)出讓金的估算一般可參照政府近期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進(jìn)行時(shí)間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素 的修正得到；也可依據(jù)城市人民政府頒布的城市基準(zhǔn)地價(jià)，根據(jù)項(xiàng)目用地所處的地段等級、用途、容積率、使用年限等項(xiàng)因素修正得到。(2)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用。 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)是因政府投資進(jìn)行城市基礎(chǔ)設(shè)施如自來水廠、污水處理廠、煤氣廠、供熱廠和城市道路等的建設(shè)而由受益者分?jǐn)偟馁M(fèi)用。 有時(shí)該項(xiàng)費(fèi)用還包括非營業(yè)性的配套設(shè)施如居委會、派出所、幼兒園、中小學(xué)、公共廁所等的建設(shè)費(fèi)的分?jǐn)偅y(tǒng)稱配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。這些費(fèi)用的估算可根據(jù)各地的

19、具體規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。(3)拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。 包括拆遷補(bǔ)償費(fèi)和拆遷安置費(fèi)，拆遷補(bǔ)償費(fèi)是指開發(fā)商對被拆除房屋的所有權(quán)人，按照有關(guān)規(guī)定給予補(bǔ)償所發(fā)生的費(fèi)用。拆遷安置費(fèi)是指開發(fā)商對被拆除房屋的使用人，按照有關(guān)規(guī)定給予安置所發(fā)生的費(fèi)用。2.前期工程費(fèi) 主要包括項(xiàng)目的可行性研究、水文地質(zhì)勘察、規(guī)劃、設(shè)計(jì)以及“三通一平”等土地開發(fā)工程費(fèi)支出。 3.房屋建造費(fèi) 包括建安工程費(fèi)、附屬工程費(fèi)和室外工程費(fèi)。 建安工程費(fèi)是指直接用于房屋建筑物建設(shè)的總成本費(fèi)用，主要包括建筑工程費(fèi)、設(shè)備及安裝工程費(fèi)和室內(nèi)裝飾家具費(fèi)等。 附屬工程費(fèi)包括鍋爐房、熱力站、.變電室、煤氣調(diào)壓站、自行車棚、信報(bào)箱等建設(shè)費(fèi)用。 室外工程費(fèi)包括自來水

20、、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、室外照明等的建設(shè)費(fèi)用.4.管理費(fèi) 是指為管理和組織生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的各種費(fèi)用，包括公司經(jīng)費(fèi)、工會經(jīng)費(fèi)、職工教育培訓(xùn)經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、訴訟費(fèi)、壞賬損失及其他管理費(fèi)用。5.銷售費(fèi)用 是指在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括銷售人員工資、獎(jiǎng)金、廣告宣傳費(fèi)、代理費(fèi)、銷售許可證申領(lǐng)費(fèi)等。6.財(cái)務(wù)費(fèi)用 是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款或債券的利息，還包括金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、融資代理費(fèi)以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。7.其他費(fèi)用 主要包括臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、施工圖預(yù)算和標(biāo)底編制費(fèi)、招標(biāo)管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工

21、程監(jiān)理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等雜項(xiàng)費(fèi)用。8.不可預(yù)見費(fèi) 根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述各項(xiàng)費(fèi)用的3%7%估算。9.稅費(fèi) 在投資估算中還應(yīng)考慮項(xiàng)目所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。各項(xiàng)稅費(fèi)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。(四四)財(cái)務(wù)評價(jià)的方法財(cái)務(wù)評價(jià)的方法1、動(dòng)態(tài)評價(jià)方法、動(dòng)態(tài)評價(jià)方法 這種方法不僅考慮投資、成本、收入這些現(xiàn)金流量絕對值的大小，還考慮其發(fā)生的時(shí)間，因此它能客觀地反映項(xiàng)目效益狀況，是財(cái)務(wù)評價(jià)的主要方法。常用的指標(biāo)主要有：0)1 ()(0tnitFIRRCOCI(1)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)。 是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。它反

22、映項(xiàng)目所占資金的贏利率，是考察項(xiàng)目贏利能力的主要?jiǎng)討B(tài)指標(biāo)。 式中：CI現(xiàn)金流入量；CO現(xiàn)金流出量；(CI-CO)t項(xiàng)目在第t年的凈現(xiàn)金流量；n計(jì)算期，即項(xiàng)目的開發(fā)或經(jīng)營周期(年、半年、季度或月)， 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟(jì)含義是，項(xiàng)目在這樣的折現(xiàn)率下，到項(xiàng)目壽命終了時(shí)，所有投資可以被完全收回。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率可通過內(nèi)插法求得。內(nèi)插公式為：式中：i1當(dāng)凈現(xiàn)值為接近于零的正值時(shí)的折現(xiàn)率；i2當(dāng)凈現(xiàn)值為接近于零的負(fù)值時(shí)的折現(xiàn)率；FNPV1采用低折現(xiàn)率時(shí)凈現(xiàn)值的正值；FNPV2采用高折現(xiàn)率時(shí)凈現(xiàn)值的負(fù)值。211211)(FNPVFNPViiFNPViFIRR說明： i1與i2之差不應(yīng)超過2%，否則，折現(xiàn)率i

23、1、i2與凈現(xiàn)值之間不一定呈線形關(guān)系， (2)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)。 它是指按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率，將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和，其計(jì)算公式為：式中：ic行業(yè)基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率。當(dāng)NPV0時(shí)，說明項(xiàng)目的獲利能力達(dá)到或超過了基準(zhǔn)收益率的要求，因而在財(cái)務(wù)上是可以接受的。 在比較多種投資方案時(shí)，通常還要計(jì)算財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值率(FNPVR)，即項(xiàng)目凈現(xiàn)值與項(xiàng)目總投資現(xiàn)值之比。一般應(yīng)選取凈現(xiàn)值率較大的方案。nitctiCOCIFNPV0)1 ()(3)動(dòng)態(tài)投資回收期(DPP)。 是指考慮折現(xiàn)因素時(shí)，項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間，是反映開發(fā)項(xiàng)目投資回收能

24、力的重要指標(biāo)。動(dòng)態(tài)投資回收期自開發(fā)投資起始點(diǎn)算起，累計(jì)凈現(xiàn)值等于零或出現(xiàn)正值的年份即為投資回收終止年份，其計(jì)算公式為： 可用線性內(nèi)插法計(jì)算 將求得的DPP與基準(zhǔn)回收期相比較，如果前者小于后者，則開發(fā)項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上就是可以接受的。DPPttctiCICO00)1 ()(2.靜態(tài)評價(jià)方法 在投資方案的初選階段，如項(xiàng)目機(jī)會研究階段和初步可行性研究階段，以及短期小型的房地產(chǎn)投資決策中仍有一定的參考價(jià)值。常用的指標(biāo)有：(1)成本利潤率。 是指項(xiàng)目投資產(chǎn)生的利潤總額與投資額的比率。其計(jì)算公式為： 項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值：當(dāng)項(xiàng)目全部出售，則等于扣除銷售稅金后的凈銷售收入；當(dāng)項(xiàng)目用于出租時(shí)，則為項(xiàng)目在整個(gè)持有期內(nèi)所有凈

25、經(jīng)營收入的現(xiàn)值累計(jì)之和。 %100總開發(fā)成本總開發(fā)成本項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值成本利潤率(2)投資收益率。 是指開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到正常贏利年份時(shí)，項(xiàng)目年凈收益與項(xiàng)目投資的資本價(jià)值之比，主要用來描述出租經(jīng)營的房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。(3)靜態(tài)投資回收期(Pt)。 是指以項(xiàng)目的凈收益抵償全部投資所需要的時(shí)間，這是考察項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上的投資回收能力的主要靜態(tài)指標(biāo)。計(jì)算表達(dá)式為：tPttCOCI00)(例例:某開發(fā)商以5000萬元的價(jià)格獲得一宗占地面積為4000平方米的土地50年的使用權(quán)，建筑容積率為5.5，建筑覆蓋率為60%，樓高14層，1至4層建筑面積均相等，5至14層為標(biāo)準(zhǔn)層，建筑成本為3500元/平方米，專業(yè)人員的

26、費(fèi)用為建造成本預(yù)算的8%，行政性收費(fèi)等其他費(fèi)用為460萬元，管理費(fèi)用為土地成本、建造成本、專業(yè)人員費(fèi)用和其他費(fèi)用之和的3.5%，市場推廣費(fèi)、銷售代理費(fèi)和銷售稅金分別為銷售收入的0.5%、3.0%、6.5%，預(yù)計(jì)建成后的售價(jià)為12000元/平方米。項(xiàng)目開發(fā)期為3年，建造期為2年，地價(jià)開始時(shí)一次投入，建造成本、專業(yè)人員費(fèi)用和管理費(fèi)用在建造期內(nèi)均勻投入；年貸款利率為12%，按季度計(jì)息，融資費(fèi)用為貸款利息的10%。計(jì)算（1）項(xiàng)目的總建筑面積、（2）標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積、（3）開發(fā)商成本利潤率。解：1、項(xiàng)目的總開發(fā)價(jià)值：（1）項(xiàng)目總建筑面積：4000*5.5=22000（平方米）（2）標(biāo)準(zhǔn)層每層建筑面積：（2

27、2000-4000*60%*4）/10=1240（平方米）（3）項(xiàng)目總銷售收入：22000*12000=26400（萬元）（4）銷售稅費(fèi)：26400*6.5%=1716（萬元）項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值：264000-1716=24684（萬元）2、項(xiàng)目總開發(fā)成本（1）土地成本：5000（萬元）（2）建造成本：22000*3500=7700（萬元）（3）專業(yè)人員費(fèi)用：7700*8%=616（萬元）（4）其他費(fèi)用：460（萬元）（5）管理費(fèi)用:（5000+7700+616+460)3.5%=482.16（6）財(cái)務(wù)費(fèi)用 土地費(fèi)用利息：5000*（1+12%/4）3/4-1=2128.8建造費(fèi)用、專業(yè)人員費(fèi)用、

28、其他費(fèi)用、管理費(fèi)用利息：（7700+616+460+482.16）*（1+12%/4)（2/2）/4 -1=1161.98融資費(fèi)用：（2128.8+1161.98）*10%=329.08財(cái)務(wù)費(fèi)用總計(jì)：2128.80+1161.98+329.08=3619.86(7)市場推廣及銷售代理費(fèi)用:26400*(3.0%+0.5%)=924項(xiàng)目開發(fā)成本總計(jì)：5000+7700+616+460+482.16+3619.86+954=18802.023、開發(fā)商利潤：24684-18802.02=5881.98（萬元）4、開發(fā)商成本利潤率為： （5881.98/18802.02）*100%=31.28%例：例

29、：某投資者以10000元/平方米的價(jià)格購買了一棟建筑面積為27000平方米的寫字樓用于出租經(jīng)營，其中30%是自有資金，其余是貸款年限為15年，利率為7.5%、按年等額還款的商業(yè)貸款。該投資者在購買該寫字樓的過程中用自有資金支付了購買價(jià)格5.3%的稅費(fèi)。假設(shè)該寫字樓在出租經(jīng)營期內(nèi)，月租金為160元/平方米，前三年的出租率分別為65%、75%和85%，從第四年開始一直為95%，出租期間的運(yùn)營成本為毛租金收入的28%。如果購買投資發(fā)生在第一年的年初，每年的經(jīng)營收益和貸款的還本付息都發(fā)生在年末，整個(gè)出租經(jīng)營期為48年，投資者的目標(biāo)收益率為14%，試從投資者的角度分析投資者自有資金的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV

30、）和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR），并判斷該項(xiàng)目是否可行。解：解：（1）寫字樓購買總價(jià)為：10000*27000=27000（2）稅費(fèi)為：27000*5.3%=1431（萬元）（3）投資者的自有資金為27000*30%+1431=9531(萬元)（4）貸款資金為：27000*70%=18900（萬元）（5）年還本付息額為；A=P* i /1-（1+ i）-n = 18900* 7.5%/1-（1+7.5%）-15 = 2141.13（萬元）（6）第一年的凈經(jīng)營收益：27000*160*12*65%*（1- 28%）=2426.11（萬元）（7）第二年的凈經(jīng)營收益：27000*160*12*75%*

31、（1- 28%）=2799.36（萬元）（8）第三年的凈經(jīng)營收益：27000*160*12*85%*（1- 28%）=3172.61（萬元）（9）第四年及以后年凈經(jīng)營收益： 27000*160*12*95%*（1-28%）=3545.86（萬元）（10）項(xiàng)目自有資金的現(xiàn)金流量表： 單位：萬元年末01234-1516-48自有資金投入9531.00凈經(jīng)營收入2426.112799.363172.613545.863545.86貸款還本付息2141.132141.132141.132141.130.00凈現(xiàn)金流量-9531.00284.98658.231031.481404.733545.86（1

32、1）由于ic=14%，所以該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為：FNPV=-9531.00+284.98/（1+14%）+658.23/（1+14%）2+1031.48/（1+14%）3+ 1404.731404.73/14%*1-（1+14%）-12*（1+14%）-3 +3545.86/14%1-（1+14%）-33* （1+14%）-15 =789.81(萬元)（12）該項(xiàng)目自有資金的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）為： 當(dāng)i1 =14%,FNPV1=789.81(萬元),i2=15%,FNPV2=-224.34利用插值公式得：FIRR=14.78%由于FNPV=789.81萬元0,FIRR=14.78%14

33、%,所以該項(xiàng)目可行 三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的不確定性分析三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的不確定性分析(一）盈虧平衡分析1、定義 盈虧平衡分析又稱為盈虧分析盈虧平衡分析又稱為盈虧分析：盈虧平衡分析就是要找出項(xiàng)目投產(chǎn)后生產(chǎn)中的盈虧平衡點(diǎn)。根據(jù)盈虧平衡點(diǎn)的生產(chǎn)規(guī)模大小或產(chǎn)品價(jià)格的高低等來分析項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的大小。盈虧平衡點(diǎn)處的生產(chǎn)規(guī)模越小或產(chǎn)品價(jià)格越低，說明項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)越小，即出現(xiàn)虧損的可能性越小。 盈虧平衡點(diǎn)可以是生產(chǎn)規(guī)模、產(chǎn)品成本、銷售收入或產(chǎn)品價(jià)格，但多以產(chǎn)量或生產(chǎn)規(guī)模表示盈虧平衡點(diǎn)。根據(jù)成本和收入與生產(chǎn)規(guī)模呈線性或是非線性關(guān)系，將盈虧分析分為線性盈虧分析和非線性盈虧分析兩種。目前，盈虧分析方法在建設(shè)項(xiàng)目可行性分析和企

34、業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析中，得到了廣泛的應(yīng)用。 2、線性盈虧分析如果項(xiàng)目的成本和收入都是產(chǎn)品產(chǎn)量的線性函數(shù)，則該類項(xiàng)目的盈虧分析稱為線性盈虧分析。（1）成本函數(shù)和收入函數(shù)為 CF+Vx (51) R(1r)px (52)式中 C生產(chǎn)總成本；F固定成本，V可變成本；x產(chǎn)品產(chǎn)量；R銷售收入；p產(chǎn)品單價(jià)；r產(chǎn)品銷售稅率。 以產(chǎn)品產(chǎn)量為橫坐標(biāo)，以成本和收人為縱坐標(biāo)，繪出總成本線和銷售收入曲線，得盈虧平衡分析圖，(如圖55)所示。圖中總成本線和銷售收入線的交點(diǎn)x0即為盈虧平衡點(diǎn)。 由圖55可見：當(dāng)產(chǎn)品產(chǎn)量等于x0時(shí)，利潤等于零(即RC0)，盈虧平衡；當(dāng)產(chǎn)品產(chǎn)量小于x0，項(xiàng)目出現(xiàn)虧損；當(dāng)產(chǎn)品產(chǎn)量大于x0時(shí)，項(xiàng)目盈利

35、。產(chǎn)量越高，盈利越大，因此在產(chǎn)品有銷路的情況下，應(yīng)盡量擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模。盈虧平衡點(diǎn)x0越小，則盈虧平衡分析圖中虧損區(qū)越小，因而項(xiàng)目發(fā)生虧損的可能性越小，即抗風(fēng)險(xiǎn)能力越大。 盈虧平衡點(diǎn)可用圖解法確定，繪出盈虧平衡圖，總成本線與銷售收入線的交點(diǎn)即為盈虧平衡點(diǎn)。 （2）盈虧平衡點(diǎn)的計(jì)算。 令令CR，由式(51)和式(52)得盈虧平衡點(diǎn)產(chǎn)量的計(jì)算公式如下（53）由式由式(51)和式和式(52)還可得出產(chǎn)品的還可得出產(chǎn)品的價(jià)格盈虧平衡盈虧平衡點(diǎn)為點(diǎn)為(54)式(54)為任意產(chǎn)量情況下的產(chǎn)品價(jià)格盈虧平衡點(diǎn)。VprFx)1 (0rxFVp110若生產(chǎn)能力維持若生產(chǎn)能力維持設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力，此時(shí)，此時(shí)產(chǎn)品產(chǎn)量為為X，

36、則產(chǎn)品則產(chǎn)品價(jià)格盈虧平衡點(diǎn)為盈虧平衡點(diǎn)為(55) 用同樣方法還可得出以可變成本表示的盈虧平衡點(diǎn)表示的盈虧平衡點(diǎn),及以及以固定成本表示的盈表示的盈虧平衡點(diǎn)虧平衡點(diǎn)f0。(56) f0Xp(1r)V (57)rXFVp110XFrpv)1 (0例： 某擬建項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)模為年生產(chǎn)某產(chǎn)品3萬t，預(yù)計(jì)年生產(chǎn)成本為1350萬元，其中固定成本為420萬元，單位產(chǎn)品可變成本為310萬元，已知單位產(chǎn)品價(jià)格為630元t，銷售稅率為8，試?yán)L出盈虧平衡圖，并計(jì)算盈虧平衡產(chǎn)量解：已知F420萬元，y310萬元，p=630萬元，r8，則: 成本函數(shù)為 C420+310 x 收入函數(shù)為 R630(18)x盈虧平衡分析圖(如圖

37、56)所示。盈虧平衡點(diǎn)產(chǎn)量為 計(jì)算結(jié)果表明，項(xiàng)目投產(chǎn)后產(chǎn)量即使降到1.56萬t，仍然可以保本，可見項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 )(56. 1310630%)81 (4200tx萬圖56 盈虧平衡分析圖 例： 某項(xiàng)目年生產(chǎn)能力120萬t，產(chǎn)品單價(jià)p150元t，銷售綜合稅率r13.85，單位產(chǎn)品可變成本為V40元t，固定成本F6000萬元。試進(jìn)行盈虧平衡分析。解：分別令產(chǎn)量盈虧平衡點(diǎn)為x0，單價(jià)盈虧平衡點(diǎn)為p0，可變成本盈虧平衡點(diǎn)為v0，固定成本盈虧平衡點(diǎn)為f0，則 24.6740%)85.131 (15060000 x47.104%85.13114012060000p23.791206000%)

38、85.131 (1500v1070740)13850. 01 (1501200f(萬t/年)（元/t）（元/t）（萬元）若用相對值表示，則由以上計(jì)算可知，當(dāng)產(chǎn)量不低于設(shè)計(jì)產(chǎn)量的56.03，或價(jià)格不低于原預(yù)測價(jià)格的69.65，或可變成本不高于設(shè)計(jì)可變成本的1.98倍，或固定成本不高于設(shè)計(jì)固定成本的1.78倍，都能保證盈利。 %03.5612024.670Xx%65.6915047.1040pp98. 14023.790Vv78. 16000107070Ff3、非線性盈虧分析 有些項(xiàng)目總成本并不是隨產(chǎn)品產(chǎn)量呈線性變化，產(chǎn)品的銷售收入也可能會受市場的影響不呈線性變化，這種情況下項(xiàng)目的盈虧分析稱為非線

39、性盈虧分析。非線性盈虧分析的盈虧平衡(如圖57)所示，圖57(a)只有成本函數(shù)為非線性，圖57(b)中成本函數(shù)和收入函數(shù)都為非線性。 由圖57可見：一般存在兩個(gè)盈虧平衡點(diǎn)x1 1和x3 3，當(dāng)x1xx3時(shí)盈利；當(dāng)xx1或xx3時(shí)盈虧平衡；當(dāng)xx1或xx3時(shí)發(fā)生虧損。存在一個(gè)盈利最大的產(chǎn)量，即圖57中的x2，對x2一般借助于數(shù)學(xué)中的極值原理求解。x1越小，盈利區(qū)越大，則工程項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力越強(qiáng)。下面舉例說明非線性盈虧分析計(jì)算方法圖57 非線性盈虧平衡分析圖例： 已知某投資方案預(yù)計(jì)年銷售收入為R500 x0.02x2元，年總成本為C300000+200 x0.01x2元，式中x為生產(chǎn)規(guī)模。試求(1)

40、為保證盈利，生產(chǎn)規(guī)模應(yīng)在什么范圍?(2)生產(chǎn)規(guī)模為多大時(shí),盈利最大?最大利潤為多少解：(1)計(jì)算盈虧平衡點(diǎn)。由銷售收入函數(shù)和成本函數(shù)可得利潤函數(shù)E(500 x0.02x2)(300000+200 x0.01x2)即 E0.01x2+300 x300000令E0，則 0.01x2+300 x3000000解方程得x11036(m2)，x228964(m2)。故為保證盈利，生產(chǎn)規(guī)模應(yīng)在1036m2和28964m2之間。函數(shù)形式ax2+bx+c=0則(2)計(jì)算最優(yōu)生產(chǎn)規(guī)模與最大利潤。 0.02x+300令 =0，則 0.02x+3000 解得x15000(件)aacbbx2422, 1dXdEdXd

41、E 0.020因而15000件為利潤最大時(shí)的生產(chǎn)規(guī)模，此時(shí)利潤為E0.01150002+300150003000001950000(元)195(萬元) 需要指出的是，在正常生產(chǎn)條件下，圖57(b)中生產(chǎn)總成本線凸向產(chǎn)量坐標(biāo)軸，而銷售收入線凹向產(chǎn)量坐標(biāo)軸，這是邊際收益遞減規(guī)律發(fā)生作用結(jié)果，因此X2通常有惟一的正解。 22dXEd(二二)敏感性分析敏感性分析1、敏感性分析、敏感性分析 是分析和預(yù)測反映項(xiàng)目投資效益的經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)對主要變動(dòng)因素變化的敏感程度。 敏感性就是指經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)對其影響因素的敏感程度大小。 如果某變動(dòng)因素變化幅度很小但對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)的影響極大，則認(rèn)為項(xiàng)目對該變量是很敏感的。

42、 敏感性分析的目的，就是要在眾多的不確定性因素中，找出對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)影響較大的因素，并判明其對開發(fā)項(xiàng)目投資效益的影響程度。2、敏感性分析一般分為四個(gè)步驟：、敏感性分析一般分為四個(gè)步驟： (1)找出那些最能反映項(xiàng)目投資效益的經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)，如財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期、利潤率等； (2)從眾多影響項(xiàng)目投資效益的不確定性因素中選取對經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)有重大影響，并在開發(fā)周期內(nèi)有可能發(fā)生變動(dòng)的因素作為敏感性分析的對象。一般來說，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，影響評價(jià)結(jié)果的主要因素有：土地成本、建造成本、租金或售價(jià)、開發(fā)期、貸款利率、空置率等； (3)設(shè)定各不確定性因素的變化范圍； (4)計(jì)算各不確定因

43、素在可能的變動(dòng)范圍內(nèi)發(fā)生不同幅度變動(dòng)所導(dǎo)致的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)的變動(dòng)情況，找出敏感性因素。3、下面用實(shí)例說明敏感性分析的過程、下面用實(shí)例說明敏感性分析的過程。例：某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的占地面積為2000m2，建筑容積率為2.5，樓面地價(jià)為1 500元m2，建造費(fèi)用為3000元m2；預(yù)計(jì)項(xiàng)目建成后，建筑物可出租面積系數(shù)為0.75，初步確定項(xiàng)目的租金水平為230元m2月(可出租，面積)，出租費(fèi)用為毛租金收入的25%；項(xiàng)目開發(fā)周期為2年，土地開發(fā)費(fèi)用在開發(fā)初期一次性投入，建造費(fèi)用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，貸款利率為15%，專業(yè)人員費(fèi)用為建造費(fèi)用預(yù)算的10%；廣告宣傳及市場推廣費(fèi)為40萬元；該類項(xiàng)目的投資收益率為

44、18%，試進(jìn)行項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析和敏感性分析。項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評價(jià)如下：1.預(yù)期總開發(fā)價(jià)值(1)總建筑面積：20002.5=5000m2(2)預(yù)計(jì)年凈租金收入： 50000.75230(1-25%)12=776.25萬元(3)總開發(fā)價(jià)值：776.25/18%=4312.5萬元2.土地費(fèi)用(1)地價(jià)：50001 500=750萬元(2)土地費(fèi)用利息： 750(1+15%)2-1)=241.875萬元(3)土地費(fèi)用總額：750+241.875=991.875萬元3.建造費(fèi)用(1)建造費(fèi)用預(yù)算：30005000=1500萬元(2)專業(yè)人員費(fèi)用：150010%=150萬元(3)建筑費(fèi)用利息支出： (1500+1

45、50)15%=247.5萬元(4)建造費(fèi)用總額：1500+150+247.5=1897.5萬元4.廣告宣傳及市場推廣費(fèi)：40萬元5.總開發(fā)費(fèi)用：991.875+1897.5+40=2929.375萬元6.開發(fā)商利潤：4312.5-2929.375=1383.125萬元。 7.開發(fā)商投資利潤率： (1383.125/2929.375)100%=47.2%。項(xiàng)目的敏感性分析如下： 經(jīng)初步分析，項(xiàng)目的建造費(fèi)用、建設(shè)周期、租金水平和建筑面積對項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)影響可能較大，故確定這四個(gè)因素作為不確定性因素，采用的經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)為利潤和利潤率。1、建造費(fèi)用的敏感性分析 對建造費(fèi)用的敏感性分析是假定建造費(fèi)用

46、在一定范圍內(nèi)變化，而其他因素均不變的情況下，計(jì)算項(xiàng)目的利潤和利潤率數(shù)值。具體計(jì)算過程見表53。 建造費(fèi)用的變化，直接影響建造費(fèi)用預(yù)算、專業(yè)人員費(fèi)用和建筑費(fèi)用利息的數(shù)值變化，而其他指標(biāo)如總開發(fā)價(jià)值、土地費(fèi)用等保持不變。 表5-3 建造費(fèi)用的敏感性分析 單位：萬元建造費(fèi)用變化百分率-10-50+5+10總開發(fā)價(jià)值土地費(fèi)用總額建造費(fèi)用總顫廣告宣傳及市場推廣費(fèi)總開發(fā)費(fèi)用開發(fā)商利潤開發(fā)商投資利潤率投資利潤率變化幅度4312.5991.91 707.840.02739.71 572.857.4+10.24312.5991.91802.640.02834.51478.052.1+4.94312.5991.9

47、1897.540.02929.41 383.147.204312.5991.91992.440.03024.31288.242.6%-4.6%4312.5991.92087.340.03119.21193.338.3-8.92、建設(shè)周期的敏感性分析 對建設(shè)周期的敏感性分析是假定建設(shè)周期在一定范圍內(nèi)變化，而其他因素不變的情況下，計(jì)算項(xiàng)日利潤和利潤率數(shù)。具體計(jì)算過程見表5-4。表5-4 建設(shè)周期的敏感性分析 單位：萬元建設(shè)周期變化1年1.5年2年2.5年3年總開發(fā)價(jià)值土地費(fèi)用總額建造費(fèi)用總額廣告宣傳及市場推廣費(fèi)總開發(fā)費(fèi)用開發(fā)商利潤開發(fā)商投資利潤率投資利潤率變化幅度4312.5862.51769.4

48、40.02671.91640.661.4+14.24312.5914.91832.340.02797.21515.354.2+74312.5991.91897.540.02929.41243.847.204312.91063.71966.040.03068.713a3.140.5-6.74312.51140.72034.040.03215.51097.034.1-13.1-50%-25%+50%+25%計(jì)算過程舉例：當(dāng)建設(shè)期為1.5年時(shí)，土地費(fèi)用總額為 750(1+15%)1.5=924.9萬元建筑費(fèi)利息支出為： (1 500+150)(1+15%)1.5/2-1)=182.3萬元建造費(fèi)用總額

49、為：1 650+182.3=1832.3萬元 由表計(jì)算可知，當(dāng)建設(shè)周期為2.5午時(shí)，增長率為(2.5-2)/2=25%，利潤率下降了6.7%；當(dāng)建設(shè)周期為3年時(shí)，增長率為(32)/2=50%，利潤率下降了13.1%。3、租金的敏感性分析 租金的敏感性分析是假定租金在一定范圍內(nèi)變化，而其他因素均不變的情況下，計(jì)算利潤和利潤率數(shù)值。具體計(jì)算過程見表5-5。單位：萬元租金變化百分率-10-50+5+10租金水平(元m2月)總開發(fā)價(jià)值總開發(fā)費(fèi)用開發(fā)商利潤開發(fā)商投資利潤率投資利潤率變化幅度2073881.32929.4951.932.5-14.7218.54096.92929.41 167.539.9-

50、7.32304312.52929.41 383.147.20241.14 528.12929.41 598.754.6+7.42534743.82829.41814.461.9+14.7表5-5租金的敏感性分析租金的變化，直接影響項(xiàng)目的年凈租金收入，從而影響項(xiàng)目的總開發(fā)價(jià)值的數(shù)值變化，而土地費(fèi)用、建造總費(fèi)用等均保持不變。計(jì)算過程舉例：當(dāng)租金下降5%，即租金為218.5元m2月時(shí)，項(xiàng)目年凈租金收入為：50000.75218.5(1-25%)12=737.44萬元總開發(fā)價(jià)值為：737.44/18%=4096.9萬元4、建筑面積的敏感性分析 建筑面積的敏感性分析是假定建筑面積在一定范圍內(nèi)變化，而其他

51、因素不變的情況下，計(jì)算利潤和利潤率數(shù)值。具體計(jì)算過程見表5-6。 建筑面積的變化，直接影響到總開發(fā)價(jià)值和建造費(fèi)用的數(shù)值變化，而土地費(fèi)用和廣告宣傳及市場推廣費(fèi)不變。計(jì)算過程舉例：當(dāng)建筑面積減少5%，即建筑面積為4750m2項(xiàng)目年凈租金收入為： 47500.75230(1-25%)12=737.44萬元 總開發(fā)價(jià)值為： 737.44/18%=4096.9萬元總建造費(fèi)用為：30004750(1+10%)15%=1 802.6萬元，其他計(jì)算同前。表5-6 建筑面積的敏感性分析建筑面積變化百分率-10%-5%0%+5+10%建筑面積(m2)總開發(fā)價(jià)值土地費(fèi)用總額建造費(fèi)用總額廣告宣傳及市場推廣費(fèi)總開發(fā)費(fèi)用

52、開發(fā)商利潤開發(fā)商投資利潤率投資利潤事變化幅度45003881.6991.91 707.840.02739.71 141.641.7-5.547504096.9991.91 802.640.02834.51262.444.5-2.750004312.5991.91 897.540.02929.41 383.147.2052504 528.1991.91992.440.03024.31 503.849.7+2.555004743.8991.92087.340.03 119.21 624.652.1%+4.9%單位：萬元 從以上分析可以看出，當(dāng)建造費(fèi)用上升5%時(shí)，投資利潤率下降4.6%；當(dāng)建設(shè)周期上

53、升5%時(shí)，投資利潤率下降1.34%(6.7%/5)；當(dāng)租金下降5%時(shí)，投資利潤率下降7.3%；當(dāng)建筑面積下降5%時(shí)，投資利潤率下降2.7%。 所以可以得出結(jié)論：以上四個(gè)因素從敏感性由大到小的排列順序?yàn)椋鹤饨?、建造費(fèi)用、建筑面積和建設(shè)周期。如果考慮其他變化數(shù)據(jù)，也可得到相同的結(jié)論。 將上述一些數(shù)據(jù)描繪成圖表，以便直接地看出哪些因素是敏感的，哪些數(shù)據(jù)是不敏感的。如圖5-2所示，事實(shí)上，本例除租金的敏感性曲線為直線外，其余均不是直線，但接近直線，本例為了說明問題，均畫成直線圖5-2敏感性分析圖從圖52中可見，租金和建造費(fèi)用的斜率大，是敏感因素；建設(shè)周期的斜率最小，因此它是不敏感的。4、多變量敏感性分

54、析方法、多變量敏感性分析方法“三項(xiàng)預(yù)測法三項(xiàng)預(yù)測法”。 “三項(xiàng)預(yù)測法”的基本思路是，對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)中所涉及的變量，分別給出三個(gè)預(yù)測值，即最樂觀預(yù)測值、最可能預(yù)測值和最悲觀預(yù)測值，根據(jù)各變量三個(gè)預(yù)測值的相互組合來分析、判斷項(xiàng)目利潤變化的情況。 當(dāng)然，對各變量三項(xiàng)預(yù)測值的估計(jì)并不是一件簡單的事情，它依賴于評估人員的專業(yè)水平和所擁有市場資料的完整性。如果將各變量全部按最樂觀情況考慮，或者全部按最可能情況和最悲觀情況考慮，則可以得出最有用的三組結(jié)果。表 評估變量的三項(xiàng)預(yù)測值變量最樂觀情況最可能情況最悲觀情況租金增長情況（每年）7%5%3%投資收益率（年）6.5%7%7.5%建造成本上漲情況（

55、每年）6%7.5%9%貸款利率（年） 10%13%16%建造期12個(gè)月12個(gè)月12個(gè)月租售期建成即租出3個(gè)月6個(gè)月準(zhǔn)備期3個(gè)月3個(gè)月6個(gè)月共有38=6561個(gè)組合表 不同狀態(tài)下的評估結(jié)果變量狀態(tài)最樂觀情況最可能情況最悲觀情況原始評估值開發(fā)商利潤值26684119944438539118235占總開發(fā)價(jià)值的百分比24.5%20.0%4.2%13.4%占總開發(fā)成本的百分比33.4%25.6%4.5%15.5%在原有評估結(jié)果基礎(chǔ)上的變化+126%+69%-67%(三三)概率分析（風(fēng)險(xiǎn)分析）概率分析（風(fēng)險(xiǎn)分析） 敏感性分析主要是分析評估中所選變量的估計(jì)值與實(shí)際情況發(fā)生差異時(shí)，該項(xiàng)目的贏利性所發(fā)生的變化

56、以及變化的敏感程度。 但敏感性分析只能說明哪些因素對經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)影響大，而不能說明這些影響因素發(fā)生的可能性即概率。敏感性分析無法對開發(fā)商所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)作出定量估計(jì)，只能做定性說明。 概率分析也稱風(fēng)險(xiǎn)分析，是利用概率值來定量研究各變量發(fā)生不同幅度變動(dòng)的概率分布及對經(jīng)濟(jì)效果的影響，進(jìn)而對經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)做出某種概率說明。主要方法：解析法和蒙特卡羅模擬法 解析法主要用于簡單風(fēng)險(xiǎn)問題，一般變量不多于2-3個(gè)的情況。蒙特卡羅模擬法適用于項(xiàng)目評估中有若干個(gè)變量，并且每個(gè)變量有多種甚至無限多種取值的情況。四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的撰寫四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的撰寫 一般來說，一份正式的可行性研究報(bào)

57、告應(yīng)包括封面、摘要、目錄、正文、附表和附圖六個(gè)部分。第四節(jié)第四節(jié) 土地使用權(quán)的獲取土地使用權(quán)的獲取一、開發(fā)商取得土地使用權(quán)的方式一、開發(fā)商取得土地使用權(quán)的方式（一）政府行政劃撥（一）政府行政劃撥 政府劃撥土地使用權(quán)有兩種具體形式：一是直接劃撥國有土地；二是征用集體所有土地后劃撥。以第二種形式取得土地時(shí)，開發(fā)商需支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)和地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)以及耕地占用稅或新菜地開發(fā)建設(shè)基金等稅費(fèi)。（二）土地使用權(quán)出讓二）土地使用權(quán)出讓 這種方式是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并向土地使用者收取土地使用權(quán)出讓金的行為。開發(fā)商通過出讓方式得到土地使用權(quán)需向國家

58、支付出讓金。 具體形式有協(xié)議、招標(biāo)和拍賣三種，通常是根據(jù)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃及出讓地塊所處位置、用途、出讓年限和市場需求狀況等因素來確定。（三）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（三）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 （四）補(bǔ)辦出讓手續(xù)（四）補(bǔ)辦出讓手續(xù) 經(jīng)政府批準(zhǔn)，通過劃撥方式取得土地的原土地使用者。可以將劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，但必須要由受讓方繳納土地出讓金，辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)。 一、房地產(chǎn)開發(fā)的前期工作 (一)工程勘察(二)工程規(guī)劃 城市規(guī)劃法第四章“城市規(guī)劃的實(shí)施”對建設(shè)項(xiàng)目的審批程序作了明確的規(guī)定，即實(shí)行選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證，即“一書兩證”。1、申請辦理選址意見書 城市規(guī)劃法第30條規(guī)定：“

59、城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)工程的選址和布局必須符合城市規(guī)劃。設(shè)計(jì)任務(wù)書報(bào)請批準(zhǔn)時(shí)，必須附有城市規(guī)劃行政主管部門的選址意見書?！?、申請辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證 第五節(jié)第五節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)過程房地產(chǎn)開發(fā)過程 城市規(guī)劃法第31條規(guī)定：“在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建設(shè)需要申請用地的，必須持國家批準(zhǔn)建設(shè)項(xiàng)目的有關(guān)文件，向城市規(guī)劃行政主管部門申請定點(diǎn)，由城市規(guī)劃行政主管部門核定其用地位置和界限，提供規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。建設(shè)單位或者個(gè)人在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請用地，經(jīng)縣級以上人民政府審查批準(zhǔn)后，由土地管理部門劃撥土地.3、申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證 城市規(guī)劃法第

60、32條規(guī)定：“在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、擴(kuò)建和改建建筑物；構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程設(shè)施，必須持有關(guān)批準(zhǔn)文件向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請，由城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。建設(shè)單位或者個(gè)人在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證和其他有關(guān)批準(zhǔn)文件后，方可申請辦理開工手續(xù)。”附圖和附件是建設(shè)工程規(guī)劃許可證的配套證件，具有同等法律效力。(三)工程設(shè)計(jì) 一般建設(shè)項(xiàng)目按初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)兩個(gè)階段進(jìn)行。技術(shù)復(fù)雜的建設(shè)項(xiàng)目按初步設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)三個(gè)階段進(jìn)行。 1、初步設(shè)計(jì) 初步設(shè)計(jì)的主要成果有建筑總平面圖；各層平面及主要剖面、立面圖；說明書、總概算書等。2、施工圖設(shè)計(jì)