華星寧波戚隘橋1#商業(yè)地塊定位報(bào)告

1、 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全，QQ：1053527879戚隘橋1#商業(yè)地塊定位報(bào)告寧波華星咨詢(xún)寧波華星咨詢(xún) 20102010年年4 4月月 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全，QQ：1053527879三大戰(zhàn)略目標(biāo)三大戰(zhàn)略目標(biāo)1 1、小產(chǎn)品創(chuàng)造大市場(chǎng)，營(yíng)造全新的生活方式、小產(chǎn)品創(chuàng)造大市場(chǎng)，營(yíng)造全新的生活方式2 2、通過(guò)創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)，讓三盛成為新銳地產(chǎn)典范通過(guò)創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)，讓三盛成為新銳地產(chǎn)典范3 3、實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目品牌與利潤(rùn)共贏、實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目品牌與利潤(rùn)共

2、贏 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全，QQ：10535278791 1、如何借勢(shì)東部新城概念炒作，發(fā)揮項(xiàng)目的先天優(yōu)勢(shì)？、如何借勢(shì)東部新城概念炒作，發(fā)揮項(xiàng)目的先天優(yōu)勢(shì)？2 2、如何通過(guò)市場(chǎng)占位，滿(mǎn)足市場(chǎng)的基礎(chǔ)上再創(chuàng)造市場(chǎng)？、如何通過(guò)市場(chǎng)占位，滿(mǎn)足市場(chǎng)的基礎(chǔ)上再創(chuàng)造市場(chǎng)？3 3、如何擺脫公寓扎堆供應(yīng)同時(shí)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重的市場(chǎng)？、如何擺脫公寓扎堆供應(yīng)同時(shí)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重的市場(chǎng)？4 4、如何定位使項(xiàng)目的價(jià)格超越價(jià)值、如何定位使項(xiàng)目的價(jià)格超越價(jià)值, ,實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化 ？四大核心問(wèn)題四大核心問(wèn)題 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量

3、房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全，QQ：1053527879研究思路研究思路 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全，QQ： 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全，QQ：1053527879解讀區(qū)域：東部新城東部新城概況東部新城概況西起世紀(jì)大道，南至鐵路，北至通途路，東至東外環(huán)，總用地面積約15.85平方公里。東部新城是以寧波未來(lái)商務(wù)、行政為核心的綜合性城市新區(qū)，東部新城是以寧波未來(lái)商務(wù)、行政為核心的綜合性城市新區(qū)，是寧波市實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的基點(diǎn)，將與

4、三江口雙相輝映，共同是寧波市實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的基點(diǎn)，將與三江口雙相輝映，共同承擔(dān)未來(lái)城市中心功能。承擔(dān)未來(lái)城市中心功能。 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全，QQ：1053527879解讀區(qū)位：緊鄰東部新城本案本案東部新城功能版塊圖東部新城功能版塊圖項(xiàng)目位于世紀(jì)大道與通途路交界口，緊鄰建設(shè)中的東部新城核項(xiàng)目位于世紀(jì)大道與通途路交界口，緊鄰建設(shè)中的東部新城核心區(qū)心區(qū)未來(lái)寧波的新城心，目前以及未來(lái)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。未來(lái)寧波的新城心，目前以及未來(lái)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全房

5、地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全，QQ：1053527879解讀交通：核心樞紐世紀(jì)大道世紀(jì)大道北接鎮(zhèn)海329國(guó)道、可通往鎮(zhèn)海、慈溪，南連寧波東高速出口。通途路通途路西至寧波三江口區(qū)域，東往北侖方向，目前正在進(jìn)行擴(kuò)建。本案本案通途路立交通途路立交項(xiàng)目緊鄰城市的重要主干道，分別起著連接城市東西、南北的項(xiàng)目緊鄰城市的重要主干道，分別起著連接城市東西、南北的的作用，交通地位不言而喻，但存在一定的噪音污染。的作用，交通地位不言而喻，但存在一定的噪音污染。 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全，QQ：1053527879解讀交通：雙線(xiàn)輕軌本案本案項(xiàng)目周邊項(xiàng)目周邊

6、500500米內(nèi)設(shè)有雙線(xiàn)輕軌站點(diǎn)，米內(nèi)設(shè)有雙線(xiàn)輕軌站點(diǎn)，1 1號(hào)線(xiàn)、號(hào)線(xiàn)、6 6號(hào)線(xiàn)站點(diǎn)近在咫號(hào)線(xiàn)站點(diǎn)近在咫尺，交通條件進(jìn)一步得到提升，項(xiàng)目未來(lái)的升值前景向好。尺，交通條件進(jìn)一步得到提升，項(xiàng)目未來(lái)的升值前景向好。1號(hào)線(xiàn)號(hào)線(xiàn)2014年正式通車(chē)，沿途的世紀(jì)大道站距離項(xiàng)目較近。6號(hào)線(xiàn)號(hào)線(xiàn)目前方案仍處在審批階段，沿途的滄海路站離項(xiàng)目較近 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全，QQ：1053527879解讀配套：不斷成熟完善1公里2公里3公里世紀(jì)東方商業(yè)廣場(chǎng)世紀(jì)東方商業(yè)廣場(chǎng)中信泰富廣場(chǎng)中信泰富廣場(chǎng)本案福明家園生活區(qū)福明家園生活區(qū)東部新城東部新城

7、項(xiàng)目項(xiàng)目2 2公里距離內(nèi)，初級(jí)生活配套以及大型商業(yè)配套應(yīng)有盡有，公里距離內(nèi)，初級(jí)生活配套以及大型商業(yè)配套應(yīng)有盡有，更有東部新城未來(lái)強(qiáng)大的配套支撐。更有東部新城未來(lái)強(qiáng)大的配套支撐。 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全，QQ：1053527879解讀環(huán)境：未來(lái)趨好項(xiàng)目目前為農(nóng)田狀態(tài)，周邊基本以農(nóng)田和空地，整體處于待啟項(xiàng)目目前為農(nóng)田狀態(tài)，周邊基本以農(nóng)田和空地，整體處于待啟動(dòng)階段，全部項(xiàng)目落成后的環(huán)境將得到徹底改善。動(dòng)階段，全部項(xiàng)目落成后的環(huán)境將得到徹底改善。 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全房

8、地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全，QQ：1053527879解讀地塊：精致社區(qū)戚隘橋戚隘橋1#1#商業(yè)地塊控制指標(biāo)商業(yè)地塊控制指標(biāo)用地性質(zhì)用地性質(zhì)商業(yè)金融用地用地面積用地面積15100建筑密度建筑密度40%容積率容積率2.6綠地率綠地率20%建筑高度建筑高度80M項(xiàng)目地塊東西呈長(zhǎng)條形，用地規(guī)模較小，容積率高，未來(lái)可規(guī)項(xiàng)目地塊東西呈長(zhǎng)條形，用地規(guī)模較小，容積率高，未來(lái)可規(guī)劃成高層建筑為主的精致社區(qū)。劃成高層建筑為主的精致社區(qū)。地塊主出入口受限于2#地塊以及安置房用地，同時(shí)沿世紀(jì)大道側(cè)無(wú)法規(guī)劃商業(yè)，造成地塊整體的商業(yè)價(jià)值較低，無(wú)法大體量利用。 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)

9、策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全，QQ：1053527879有配套、有前景的小規(guī)模地塊有配套、有前景的小規(guī)模地塊緊鄰建設(shè)中的東部新城緊鄰建設(shè)中的東部新城交通樞紐，雙線(xiàn)輕軌預(yù)期交通樞紐，雙線(xiàn)輕軌預(yù)期配套齊全，且在不斷完善配套齊全，且在不斷完善環(huán)境有利有弊，未來(lái)趨好環(huán)境有利有弊，未來(lái)趨好地塊規(guī)模較小，商業(yè)受限地塊規(guī)模較小，商業(yè)受限地塊總結(jié)地塊總結(jié) 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全，QQ：1053527879宏觀市場(chǎng)預(yù)判宏觀市場(chǎng)預(yù)判微觀市場(chǎng)剖析微觀市場(chǎng)剖析 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)

10、銷(xiāo)策劃大全，QQ：1053527879宏觀市場(chǎng)預(yù)判宏觀市場(chǎng)預(yù)判微觀市場(chǎng)剖析微觀市場(chǎng)剖析 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全，QQ：1053527879宏觀政策：頻繁出臺(tái)4 4月月1111日銀監(jiān)會(huì)：銀行不得對(duì)投機(jī)投資購(gòu)房貸款日銀監(jiān)會(huì)：銀行不得對(duì)投機(jī)投資購(gòu)房貸款4 4月月1313日住建部：加快保障房建設(shè)，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲日住建部：加快保障房建設(shè)，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲4 4月月1515日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議：貸款買(mǎi)二套房首付不得低于日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議：貸款買(mǎi)二套房首付不得低于50%50%4 4月月1717日國(guó)務(wù)院：房?jī)r(jià)過(guò)高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸（新

11、國(guó)十條）日國(guó)務(wù)院：房?jī)r(jià)過(guò)高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸（新國(guó)十條）4 4月月2020日住建部：未獲預(yù)售許可，開(kāi)發(fā)商不得收取定金日住建部：未獲預(yù)售許可，開(kāi)發(fā)商不得收取定金 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全，QQ：1053527879一線(xiàn)城市反應(yīng)：北京新房打折促銷(xiāo)，二手房連跌三天 清水灣和海棠灣這兩個(gè)集公寓、花園洋房和聯(lián)排別墅的綜合項(xiàng)目銷(xiāo)售均清水灣和海棠灣這兩個(gè)集公寓、花園洋房和聯(lián)排別墅的綜合項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)在價(jià)在2400024000元元-25000-25000元元/ /平方米。平方米。調(diào)控后，調(diào)控后，各戶(hù)型房源的優(yōu)惠幅度各戶(hù)型房源的優(yōu)惠幅度

12、：總價(jià)總價(jià)少少則則1212萬(wàn)元，多則超過(guò)萬(wàn)元，多則超過(guò)6060萬(wàn)元。萬(wàn)元。 望京：大戶(hù)型下跌望京：大戶(hù)型下跌10-15% 10-15% ，每平米單價(jià)下跌，每平米單價(jià)下跌800-1000800-1000元，小戶(hù)型下降元，小戶(hù)型下降5 5% % 。成交量下降。成交量下降50%50%，購(gòu)房客戶(hù)信息有所下降。，購(gòu)房客戶(hù)信息有所下降。 通州：業(yè)主主動(dòng)便宜通州：業(yè)主主動(dòng)便宜1010萬(wàn)、萬(wàn)、2020萬(wàn)出售。一個(gè)店一天接不到兩三個(gè)客戶(hù)。萬(wàn)出售。一個(gè)店一天接不到兩三個(gè)客戶(hù)。 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全，QQ：1053527879一線(xiàn)城市反應(yīng)：

13、廣州郊區(qū)房?jī)r(jià)松動(dòng)，退房現(xiàn)象激增在位于全市樓盤(pán)成交前十的番禺富豪山莊，成交均價(jià)從在位于全市樓盤(pán)成交前十的番禺富豪山莊，成交均價(jià)從4 4月月1717日的日的98849884元元/ /平方米跌至平方米跌至4 4月月1919日的日的92019201元元/ /平方米，三天內(nèi)直降近平方米，三天內(nèi)直降近700700元元/ /平方米。平方米。4 4月月1515日日-21-21日，全市十區(qū)兩縣級(jí)市一手住房網(wǎng)上簽約退房共日，全市十區(qū)兩縣級(jí)市一手住房網(wǎng)上簽約退房共4040套，退房現(xiàn)套，退房現(xiàn)象比新政出臺(tái)前有所增加，目前有退房記錄的樓盤(pán)多數(shù)均位于郊區(qū)。象比新政出臺(tái)前有所增加，目前有退房記錄的樓盤(pán)多數(shù)均位于郊區(qū)。 房商

14、網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全，QQ：1053527879寧波樓市反應(yīng)：新房開(kāi)盤(pán)遇冷，案場(chǎng)來(lái)人量驟減 長(zhǎng)島花園：來(lái)人、來(lái)電量減少，客戶(hù)對(duì)于政策有所疑慮，投資置業(yè)者長(zhǎng)島花園：來(lái)人、來(lái)電量減少，客戶(hù)對(duì)于政策有所疑慮，投資置業(yè)者心態(tài)不穩(wěn)。心態(tài)不穩(wěn)。 錢(qián)湖天地：來(lái)人減少，來(lái)電沒(méi)有；客戶(hù)咨詢(xún)政策居多，心態(tài)不穩(wěn)，擔(dān)錢(qián)湖天地：來(lái)人減少，來(lái)電沒(méi)有；客戶(hù)咨詢(xún)政策居多，心態(tài)不穩(wěn)，擔(dān)心政策影響商業(yè)市場(chǎng)。心政策影響商業(yè)市場(chǎng)。 紅巨大廈：來(lái)人、來(lái)電量驟減，客戶(hù)開(kāi)始出現(xiàn)觀望情緒。紅巨大廈：來(lái)人、來(lái)電量驟減，客戶(hù)開(kāi)始出現(xiàn)觀望情緒。 4 4月月2323日，維科水岸

15、楓情最后一批日，維科水岸楓情最后一批200200套洋房開(kāi)盤(pán)，當(dāng)天僅銷(xiāo)售套洋房開(kāi)盤(pán)，當(dāng)天僅銷(xiāo)售20%20%，與，與新政出臺(tái)前的火爆截然不同。新政出臺(tái)前的火爆截然不同。 4 4月月2626日，江北萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)二期日，江北萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)二期800800多套公寓開(kāi)盤(pán)，打出多套公寓開(kāi)盤(pán)，打出8585折的大力度折折的大力度折扣優(yōu)惠，價(jià)格遠(yuǎn)低于預(yù)期，當(dāng)天成交扣優(yōu)惠，價(jià)格遠(yuǎn)低于預(yù)期，當(dāng)天成交60%60%左右。左右。 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全，QQ：10535278791、本輪調(diào)控的重點(diǎn)是住宅市場(chǎng)，并未涉及商業(yè)市場(chǎng)；2、調(diào)控的主要方向是打壓炒房現(xiàn)象，

16、遏制房?jī)r(jià)上漲；3、政策對(duì)首置型和改善型的購(gòu)房客戶(hù)仍持鼓勵(lì)態(tài)度。 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全，QQ：1053527879宏觀市場(chǎng)預(yù)判：2010年樓市展望市場(chǎng)回歸理性平穩(wěn)，今后市場(chǎng)需求將以自住為主！市場(chǎng)回歸理性平穩(wěn)，今后市場(chǎng)需求將以自住為主！ 本輪政策調(diào)控對(duì)投資客的大力打擊將暫時(shí)性杜絕大規(guī)模的炒房現(xiàn)象，遏制房?jī)r(jià)的上漲，保障市場(chǎng)健康運(yùn)行，今后的購(gòu)房將更加趨于理性。 政策對(duì)首置型和改善型購(gòu)房仍是鼓勵(lì)姿態(tài)，促進(jìn)居民自住需求。 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全，QQ：105

17、3527879宏觀市場(chǎng)預(yù)判宏觀市場(chǎng)預(yù)判微觀市場(chǎng)剖析微觀市場(chǎng)剖析 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全，QQ：1053527879單身公寓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局單身公寓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局 海尚國(guó)際海尚國(guó)際東外灘花園東外灘花園威斯汀中威斯汀中心心聯(lián)盛廣場(chǎng)聯(lián)盛廣場(chǎng)明天廣場(chǎng)明天廣場(chǎng)百合公寓百合公寓壹爵壹爵奧林奧林8080富嘉天下富嘉天下英郡英郡世紀(jì)東苑世紀(jì)東苑江南一品江南一品2 2期期立方寓立方寓外灘風(fēng)景外灘風(fēng)景海頓公館海頓公館鉆石廣場(chǎng)鉆石廣場(chǎng)時(shí)代金茂時(shí)代金茂寧波大公館寧波大公館歡樂(lè)高層歡樂(lè)高層今天今天. .朝陽(yáng)薈朝陽(yáng)薈商會(huì)商會(huì)國(guó)貿(mào)國(guó)貿(mào)東寅商座東寅商座東湖熙

18、岸東湖熙岸新星龍灣新星龍灣名匯東方名匯東方金湖世家金湖世家天合二期天合二期SOHOSOHO嘉盛銀座嘉盛銀座在售項(xiàng)目在售項(xiàng)目未售項(xiàng)目未售項(xiàng)目招寶廣場(chǎng)招寶廣場(chǎng)SOHOSOHO郁金香中心郁金香中心中心城區(qū)目前在售公寓主要分布在鄞州新城區(qū)、三江口片區(qū)和泛東部片區(qū)中心城區(qū)目前在售公寓主要分布在鄞州新城區(qū)、三江口片區(qū)和泛東部片區(qū)等成熟地段，本案所在的泛東部片區(qū)目前在售項(xiàng)目不多，但未來(lái)供應(yīng)量集等成熟地段，本案所在的泛東部片區(qū)目前在售項(xiàng)目不多，但未來(lái)供應(yīng)量集中，整體競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境激烈。中，整體競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境激烈。北岸公館北岸公館物流信息港物流信息港鼓樓廣場(chǎng)鼓樓廣場(chǎng)海尚國(guó)際海尚國(guó)際2121號(hào)碼頭號(hào)碼頭洛茲廣場(chǎng)品閣洛茲廣場(chǎng)品

19、閣新海藍(lán)鉆新海藍(lán)鉆南邦名座南邦名座新城名苑新城名苑康城陽(yáng)光康城陽(yáng)光鳳凰水岸鳳凰水岸錢(qián)湖天地錢(qián)湖天地慈城新天地慈城新天地恒元項(xiàng)目恒元項(xiàng)目富嘉天下富嘉天下利時(shí)項(xiàng)目利時(shí)項(xiàng)目皇冠花園三期皇冠花園三期華翔項(xiàng)目華翔項(xiàng)目翡翠灣翡翠灣 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全，QQ：105352787909年公寓市場(chǎng)：量?jī)r(jià)齊升，需求透支09年公寓市場(chǎng)整體呈現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊升”的形勢(shì)，相較07、08兩年的供求量，均大幅度增長(zhǎng)，成交量更是首次超過(guò)供應(yīng)量，且大于前兩年的成交總和，側(cè)面反映需求被大量透支。 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房

20、地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全，QQ：1053527879樓盤(pán)名稱(chēng)樓盤(pán)名稱(chēng)區(qū)域區(qū)域套數(shù)套數(shù)戶(hù)型面積戶(hù)型面積裝修情況裝修情況產(chǎn)品產(chǎn)品產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)金湖世家鄞州區(qū)47933-40精裝修平層40年錢(qián)湖天地鄞州區(qū)60030-50精裝修平層40年康城陽(yáng)光鄞州區(qū)19650-70精裝修平層、復(fù)式40年新城名苑鄞州區(qū)45750-60精裝修平層、復(fù)式40年金達(dá)利21碼頭海曙區(qū)116030-50白坯平層、復(fù)式40年新海藍(lán)鉆海曙區(qū)82040-65精裝修平層40年寧波大公館海曙區(qū)42238-45精裝修復(fù)式40年萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)二期江北區(qū)80040-70白坯平層40年天合家園二期SOH江北區(qū)29040-60精裝修平層40年雷迪森

21、江東區(qū)111145精裝修平層、復(fù)式40年恒元東部新城項(xiàng)目江東區(qū)30040-45精裝修平層、復(fù)式40年金東岸項(xiàng)目江東區(qū)54040-60精裝修復(fù)式40年翡翠灣江東區(qū)80040-50白坯、精裝修復(fù)式40年奧麗賽鳳凰水岸江東區(qū)45040精裝修平層、復(fù)式40年江南一品江東區(qū)60030-60精裝修平層、復(fù)式40年和美城江東區(qū)50030-40精裝修平層40年名匯東方江東區(qū)23640-80精裝修平層40年合計(jì)合計(jì)9761976110年公寓市場(chǎng)：放量激增，競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)峻10年公寓市場(chǎng)放量激增，供應(yīng)量接近09年的兩倍，大量公寓的入市將加劇市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)給后期銷(xiāo)售帶來(lái)壓力。 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地

22、產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全，QQ：1053527879樓盤(pán)名稱(chēng)樓盤(pán)名稱(chēng)區(qū)域區(qū)域套數(shù)套數(shù)戶(hù)型面積戶(hù)型面積裝修情況裝修情況產(chǎn)品產(chǎn)品產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)雷迪森江東區(qū)111145精裝修平層、復(fù)式40年恒元東部新城項(xiàng)目江東區(qū)30040-45精裝修平層、復(fù)式40年翡翠灣江東區(qū)80040-50白坯、精裝修復(fù)式40年金東岸項(xiàng)目江東區(qū)54040-60精裝修復(fù)式40年奧麗賽鳳凰水岸江東區(qū)45040精裝修平層、復(fù)式40年江南一品江東區(qū)60030-60精裝修平層、復(fù)式40年和美城江東區(qū)50030-40精裝修平層40年名匯東方江東區(qū)23640-80精裝修平層40年合計(jì)合計(jì)45374537泛東部片區(qū)市場(chǎng)

23、：東部新城和高新區(qū)占主導(dǎo)泛東部片區(qū)的公寓供應(yīng)量接近總量的一半左右，主要集中在東部新城和高新區(qū)兩大板塊，同時(shí)各個(gè)項(xiàng)目的位置比較接近，無(wú)形中加劇了競(jìng)爭(zhēng)的慘烈程度。 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全，QQ：1053527879泛東部片區(qū)市場(chǎng)：復(fù)式精裝產(chǎn)品引導(dǎo)主流樓盤(pán)名稱(chēng)樓盤(pán)名稱(chēng)區(qū)域區(qū)域套數(shù)套數(shù)戶(hù)型面積戶(hù)型面積裝修情況裝修情況產(chǎn)品產(chǎn)品產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)雷迪森江東區(qū)111145精裝修平層、復(fù)式40年恒元東部新城項(xiàng)目江東區(qū)30040-45精裝修平層、復(fù)式40年翡翠灣江東區(qū)80040-50白坯、精裝修復(fù)式40年金東岸項(xiàng)目江東區(qū)54040-60精裝修復(fù)式4

24、0年奧麗賽鳳凰水岸江東區(qū)45040精裝修平層、復(fù)式40年江南一品江東區(qū)60030-60精裝修平層、復(fù)式40年和美城江東區(qū)50030-40精裝修平層40年名匯東方江東區(qū)23640-80精裝修平層40年合計(jì)合計(jì)45374537泛東部片區(qū)的公寓主要以復(fù)式精裝修產(chǎn)品為主，傳統(tǒng)的平層產(chǎn)品逐漸被附加值、投資價(jià)值更高的復(fù)式產(chǎn)品所代替，復(fù)式產(chǎn)品已經(jīng)成為公寓市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全，QQ：1053527879東部新城中央商務(wù)區(qū)，集寫(xiě)字樓、商務(wù)公寓、住宅、商業(yè)于一體的近20萬(wàn)方城市商務(wù)綜合體，公寓部分主要為挑高4.5米的復(fù)式

25、精裝產(chǎn)品，預(yù)計(jì)10年底開(kāi)盤(pán)。競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案：雷迪森項(xiàng)目 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全，QQ：1053527879競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案：均勝翡翠灣高新區(qū)中央商務(wù)區(qū)，由商務(wù)別墅、酒店式公寓、寫(xiě)字樓和商業(yè)街有機(jī)組合，其中公寓部分均挑高4.9米，1棟全精裝修，1棟白坯，預(yù)計(jì)將于10年上半年推出。 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全，QQ：10535278791、10年公寓市場(chǎng)推量激增，競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)嚴(yán)峻；2、泛東部片區(qū)供應(yīng)集中，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)白熱化；3、泛東部片區(qū)復(fù)式產(chǎn)品逐漸成為市場(chǎng)主流；4、公寓產(chǎn)品仍

26、以投資型為主，缺乏居住性。 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全，QQ：1053527879在地塊自身在地塊自身無(wú)不可復(fù)制的先天優(yōu)勢(shì)無(wú)不可復(fù)制的先天優(yōu)勢(shì)情況下，將其定位情況下，將其定位單身公寓，推向單身公寓，推向紅海市場(chǎng)紅海市場(chǎng)參與競(jìng)爭(zhēng)，無(wú)疑增加后期的參與競(jìng)爭(zhēng)，無(wú)疑增加后期的銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)，我們不妨去住宅市場(chǎng)尋求地塊的生存契機(jī)。銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)，我們不妨去住宅市場(chǎng)尋求地塊的生存契機(jī)。 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全，QQ：105352787910年住宅市場(chǎng)：豪宅唱主角10年住宅市場(chǎng)堪

27、稱(chēng)豪宅元年，多個(gè)豪宅項(xiàng)目扎堆供應(yīng)，產(chǎn)品主要以高層大宅和別墅為主，而低總價(jià)的中小戶(hù)型較為稀缺，供需結(jié)構(gòu)矛盾凸顯。20102010年準(zhǔn)豪宅項(xiàng)目年準(zhǔn)豪宅項(xiàng)目區(qū)域區(qū)域項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目名稱(chēng)產(chǎn)品產(chǎn)品海曙區(qū)新海景花園高層、聯(lián)排鄞州區(qū)金色水岸三期高層鄞州區(qū)璽園高層、聯(lián)排鄞州區(qū)雍城世家高層鄞州區(qū)榮安府高層江北區(qū)長(zhǎng)島花園高層、聯(lián)排江北區(qū)水岸心境三期多層、高層?xùn)|錢(qián)湖卡納湖谷聯(lián)排東錢(qián)湖香湖灣聯(lián)排 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全，QQ：1053527879泛東部住宅市場(chǎng)：中小戶(hù)型短缺泛東部片區(qū)10年的住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)主要以大戶(hù)型為主，而中小戶(hù)型則相應(yīng)出現(xiàn)短缺狀態(tài)

28、，銷(xiāo)售壓力小，將成為市場(chǎng)上的稀缺性產(chǎn)品。樓盤(pán)名稱(chēng)樓盤(pán)名稱(chēng)區(qū)域區(qū)域體量（萬(wàn)方）體量（萬(wàn)方）開(kāi)盤(pán)時(shí)間開(kāi)盤(pán)時(shí)間戶(hù)型面積戶(hù)型面積榮安公館江東區(qū)3.42010年90-350奧麗賽鳳凰水岸江東區(qū)112010年5月90-160ART藍(lán)庭（住宅）江東區(qū)42010年90合計(jì)合計(jì) 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全，QQ：1053527879泛東部住宅市場(chǎng)：購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻高泛東部片區(qū)的住宅因?yàn)榈囟?、品質(zhì)等因素造成單價(jià)高，總價(jià)基本都在150萬(wàn)元以上，購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻高，普通購(gòu)房者難以承受高額的總價(jià)?；使诨▓@二期ART藍(lán)海100萬(wàn)200萬(wàn)300萬(wàn)400萬(wàn)進(jìn)入機(jī)會(huì) 房商網(wǎng)

29、房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全，QQ：10535278791、10年住宅市場(chǎng)豪宅為主，低總價(jià)的中小戶(hù)型稀缺；2、泛東部片區(qū)中小戶(hù)型住宅產(chǎn)品稀缺，競(jìng)爭(zhēng)壓力小；3、泛東部片區(qū)的住宅總價(jià)普遍較高，購(gòu)買(mǎi)的門(mén)檻高。 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全，QQ：1053527879公寓市場(chǎng)供應(yīng)量大，競(jìng)爭(zhēng)激烈復(fù)式產(chǎn)品成為主流投資為主，居住欠佳住宅市場(chǎng)豪宅產(chǎn)品扎堆供應(yīng)中小戶(hù)型短缺狀態(tài)住宅購(gòu)買(mǎi)的門(mén)檻高“類(lèi)住宅類(lèi)住宅”公寓公寓跳脫單身公寓市場(chǎng)，迎合住宅市場(chǎng)需要 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海

30、量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全，QQ： 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全，QQ：1053527879在界定項(xiàng)目的客戶(hù)之前，我們先來(lái)看看區(qū)域類(lèi)似項(xiàng)在界定項(xiàng)目的客戶(hù)之前，我們先來(lái)看看區(qū)域類(lèi)似項(xiàng)目的客戶(hù)來(lái)源情況，提供一定的參考。目的客戶(hù)來(lái)源情況，提供一定的參考。我們選取了我們選取了江南一品江南一品和和東寅商座東寅商座的單身公寓產(chǎn)品作的單身公寓產(chǎn)品作為項(xiàng)目的參考依據(jù)。為項(xiàng)目的參考依據(jù)。 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全，QQ：105352787

31、9樓盤(pán)樓盤(pán)購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)區(qū)域購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)區(qū)域購(gòu)房需求購(gòu)房需求客戶(hù)職業(yè)客戶(hù)職業(yè)江南一品江南一品以江東區(qū)為主，其以江東區(qū)為主，其余為海曙等其他區(qū)余為海曙等其他區(qū)域域投資型需求為主，投資型需求為主，其次為新寧波人的其次為新寧波人的婚房需求，少量的婚房需求，少量的自住需求自住需求各類(lèi)私營(yíng)企業(yè)員工、以外貿(mào)、各類(lèi)私營(yíng)企業(yè)員工、以外貿(mào)、物流行業(yè)為主物流行業(yè)為主東寅商座東寅商座以江東區(qū)為主，其以江東區(qū)為主，其次為鄞州、海曙等次為鄞州、海曙等區(qū)域區(qū)域投資型需求為主，投資型需求為主，新寧波人的婚房需新寧波人的婚房需求等求等各類(lèi)私企員工、專(zhuān)職炒房客各類(lèi)私企員工、專(zhuān)職炒房客等等啟示：新寧波人是我們重點(diǎn)引導(dǎo)的客戶(hù)啟示：新寧波人是我們重點(diǎn)引導(dǎo)的客戶(hù) 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全，QQ：1053527879參考類(lèi)似項(xiàng)目的客戶(hù)情況，結(jié)合項(xiàng)目主打參考類(lèi)似項(xiàng)目的客戶(hù)情況，結(jié)合項(xiàng)目主打“居住功能居住功能”的特點(diǎn)，的特點(diǎn)，我們認(rèn)為項(xiàng)目的客戶(hù)主要以自住型需求為主，投資型需求為輔，我們認(rèn)為項(xiàng)目的客戶(hù)主要以自住型需求為主，投資型需求為