某商務(wù)大廈營(yíng)銷執(zhí)行方案

1、十分有限的項(xiàng)目情況資料10天內(nèi)出一份營(yíng)銷執(zhí)行方案策劃總動(dòng)員(團(tuán)隊(duì)和系統(tǒng)的力量）“白板文化”頭腦風(fēng)暴營(yíng)銷執(zhí)行策略方案賣(mài)給誰(shuí)？賣(mài)什么價(jià)錢(qián)？怎么賣(mài)？做什么準(zhǔn)備？賣(mài)什么？賣(mài)什么？賣(mài)什么？項(xiàng)目核心價(jià)值l市場(chǎng)供應(yīng)量“井噴”，區(qū)域內(nèi)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)壓力大；l政策影響促成“兩極分化”，甲級(jí)寫(xiě)字樓“錦上添花”，乙級(jí)寫(xiě)字樓“雪上加霜”；l天河地位依舊屹立，珠江新城琶洲新熱點(diǎn)，沿江板塊悄然崛起；l公寓寫(xiě)字樓、地鐵概念、沿江概念寫(xiě)字樓走俏；l裙樓辦公成一大亮點(diǎn)，成為成交新力軍；l中大規(guī)模寫(xiě)字樓走俏，中價(jià)盤(pán)大面積成交；l購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓不是主流方向，宏觀利好帶動(dòng)了寫(xiě)字樓的租賃需求；l寫(xiě)字樓推廣期普遍較長(zhǎng)，市場(chǎng)關(guān)注度低，上門(mén)量小，銷售

2、速度相應(yīng)較慢。賣(mài) 什 么寫(xiě)字樓市場(chǎng)小結(jié)綜合素質(zhì)租售價(jià)格東峻廣場(chǎng)甲A級(jí)甲B級(jí)乙B級(jí)乙A級(jí)新創(chuàng)舉廣發(fā)健力寶財(cái)富廣場(chǎng)高高高性價(jià)比賣(mài) 什 么區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)比較界限界限素質(zhì)太高價(jià)格太低一定虧本素質(zhì)太低價(jià)格太高沒(méi)人會(huì)買(mǎi)新光商務(wù)港華信新裕中旅商務(wù)新達(dá)城環(huán)球素質(zhì)高、價(jià)格高素質(zhì)高、價(jià)格高競(jìng)爭(zhēng)激烈競(jìng)爭(zhēng)激烈素質(zhì)低、價(jià)格高問(wèn)題產(chǎn)品素質(zhì)高、價(jià)格低銷售暢旺素質(zhì)低、價(jià)格低愛(ài)恨難分本項(xiàng)目寫(xiě)字樓分類賣(mài) 什 么項(xiàng)目分析營(yíng)銷執(zhí)行策略方案賣(mài)給誰(shuí)？賣(mài)什么價(jià)錢(qián)？怎么賣(mài)？做什么準(zhǔn)備？賣(mài)什么？賣(mài)給誰(shuí)？賣(mài)給誰(shuí)？客戶定位商業(yè)環(huán)境：商業(yè)是否集中，人氣是否興旺等；市政設(shè)施：道路交通、停車位、相關(guān)服務(wù)設(shè)施，如 銀行、打字、復(fù)印、餐飲設(shè)施等；價(jià)格合理：；社會(huì)

3、形象：立面外觀、地標(biāo)性、身份標(biāo)簽感、象征意義等；空間布局：層高、戶型間隔、通風(fēng)采光等；配套設(shè)施：電梯、衛(wèi)生設(shè)施、寬帶網(wǎng)、空調(diào)和通訊設(shè)備等是否齊備有效，數(shù)量是否足夠，質(zhì)量是否穩(wěn)定；物業(yè)管理：品牌、口碑、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)、管理水準(zhǔn)等；投資價(jià)值：城市規(guī)劃、利好消息等；已成定局，有待挖掘操之在我，發(fā)力創(chuàng)造賣(mài) 給 誰(shuí)客戶購(gòu)買(mǎi)原動(dòng)力寫(xiě)字樓消費(fèi)群體特征分析賣(mài) 給 誰(shuí)客戶特征分析外地駐廣州辦事處與環(huán)市東或天河北有頻繁業(yè)務(wù)往來(lái)的公司邊緣客戶邊緣客戶賣(mài) 給 誰(shuí)目標(biāo)客戶群核心客戶核心客戶投資客（附近及高尚住宅區(qū)業(yè)主）周邊區(qū)域的現(xiàn)租戶SOHO一族首要挖掘與激發(fā)首要挖掘與激發(fā)其次引導(dǎo)其次引導(dǎo)主導(dǎo)行業(yè)中小貿(mào)易、財(cái)會(huì)、服務(wù)、

4、資訊、顧問(wèn)IT、軟件、網(wǎng)絡(luò)廣告、設(shè)計(jì)制作營(yíng)銷執(zhí)行策略方案賣(mài)給誰(shuí)？賣(mài)什么價(jià)錢(qián)？怎么賣(mài)？做什么準(zhǔn)備？賣(mài)什么？賣(mài)給誰(shuí)？賣(mài)給誰(shuí)？客戶定位賣(mài)什么？賣(mài)什么？項(xiàng)目核心價(jià)值項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位類甲級(jí)品質(zhì)聯(lián)系兩大核心商圈的樞紐地帶項(xiàng) 目 定 位定位支撐大堂及公共部分的氣派裝修品牌高速電梯“殺菌”、“負(fù)離子”等健康功能化空調(diào)寬帶上網(wǎng)，安防監(jiān)控設(shè)施應(yīng)用機(jī)械式立體停車庫(kù)現(xiàn)代、工業(yè)化的外立面（需消除分體空調(diào)機(jī)的影響）乙級(jí)價(jià)格項(xiàng) 目 定 位定位支撐超值的物業(yè)管理費(fèi)合理的售價(jià)服務(wù)式項(xiàng) 目 定 位定位支撐引入知名品牌物管顧問(wèn)商務(wù)個(gè)性化服務(wù)，可選擇的物管收費(fèi)方式設(shè)備租用（投影儀、幻燈幕，錄音筆等）商務(wù)秘書(shū)送餐、夜宵，代訂票務(wù)活動(dòng)策

5、劃培訓(xùn)講座（創(chuàng)業(yè)、管理、專業(yè)等）個(gè)性化項(xiàng) 目 定 位定位支撐“復(fù)合式辦公”：寫(xiě)字樓+商場(chǎng)+高級(jí)驛站、特色會(huì)所（多功能會(huì)議室、商務(wù)中心、高級(jí)公寓）、架空休閑園林、咖啡室、員工餐廳“即時(shí)辦公”：提供裝修套餐全產(chǎn)權(quán)小戶型寫(xiě)字樓“辦證一條龍”：買(mǎi)樓即辦按揭，辦營(yíng)業(yè)執(zhí)照營(yíng)銷執(zhí)行策略方案賣(mài)給誰(shuí)？賣(mài)什么價(jià)錢(qián)？怎么賣(mài)？做什么準(zhǔn)備？賣(mài)什么？賣(mài)什么價(jià)錢(qián)？賣(mài)什么價(jià)錢(qián)？?jī)r(jià)格方案對(duì)比樓盤(pán)實(shí)收價(jià)格表參考樓盤(pán)租金及管理費(fèi)表賣(mài) 什 么 價(jià) 錢(qián)定價(jià)支撐賣(mài) 什 么 價(jià) 錢(qián)價(jià)格策略價(jià)格策略營(yíng)銷執(zhí)行策略方案賣(mài)給誰(shuí)？賣(mài)什么價(jià)錢(qián)？怎么賣(mài)？做什么準(zhǔn)備？賣(mài)什么？怎么賣(mài)？怎么賣(mài)？營(yíng)銷全攻略怎 么 賣(mài)形象定位現(xiàn)代的、新銳的、激情的品味的、個(gè)性的

6、、創(chuàng)新的關(guān)鍵詞： 項(xiàng)目命名建議 天 譽(yù) 創(chuàng) 展 中 心CREATE CENTER怎 么 賣(mài)項(xiàng)目命名天譽(yù)國(guó)際 其它選擇 怎 么 賣(mài)宣傳主題“后SOHO時(shí)代”Small Office + My Office + Sevice Office 小型化+ 個(gè)性化+服務(wù)式辦公室“告別集中中央空調(diào)時(shí)代”怎 么 賣(mài)宣傳主題“SOSO商務(wù)生活”圈地鎖定/欲望鎖定/面相鎖定/品質(zhì)鎖定/物業(yè)鎖定怎 么 賣(mài)推廣策略大堂及公共走道品質(zhì)怎 么 賣(mài)展示體驗(yàn)明亮簡(jiǎn)潔現(xiàn)代綠化、休閑休閑、會(huì)友、交流怎 么 賣(mài)展示體驗(yàn)多功能會(huì)議室可合可拆分液晶顯示器、電子白板等怎 么 賣(mài)展示體驗(yàn)怎 么 賣(mài)展示體驗(yàn)MY OFFICE怎 么 賣(mài)展示體

7、驗(yàn)天花處理怎 么 賣(mài)展示體驗(yàn)寬帶上網(wǎng)、衛(wèi)星系統(tǒng)、安防系統(tǒng).怎 么 賣(mài)項(xiàng)目包裝立面特色標(biāo)志造型樓宇墻體燈飾掛畫(huà)樓頂燈光工程樓體掛幅圍墻包裝怎 么 賣(mài)活動(dòng)營(yíng)銷新聞發(fā)布會(huì)專業(yè)研討會(huì)講座、論壇（估價(jià)師、會(huì)計(jì)所）目的：吸引目標(biāo)客戶群； 改變投資觀念； 增強(qiáng)知名度，擴(kuò)大市場(chǎng)影響力；怎 么 賣(mài)銷售安排內(nèi)購(gòu) 脫1/2外裝 外立面全部出來(lái) 交樓 售樓部 示范層開(kāi)放 架空層園林/設(shè)施開(kāi)放 籠梯 電梯、大堂展示 模型/ DM 樓書(shū)/折頁(yè)/ 展板 效果圖 200問(wèn) 銷售資料銷售準(zhǔn)備 形象工程進(jìn)度賣(mài)場(chǎng)包裝銷售節(jié)點(diǎn) 軟文 開(kāi)盤(pán)廣告 廣告/軟文 交樓活動(dòng)/ 軟文 DM 媒體廣告推廣銷售物料準(zhǔn)備內(nèi)購(gòu) 正式 開(kāi)盤(pán)開(kāi)盤(pán)怎 么 賣(mài)銷售安排銷售總控圖怎 么 賣(mài)銷控策略營(yíng)銷執(zhí)行策略方案賣(mài)給誰(shuí)？賣(mài)什么價(jià)錢(qián)？怎么賣(mài)？做什么準(zhǔn)備？賣(mài)什么？做什么準(zhǔn)備？做什么準(zhǔn)備？銷售前提做 什 么 準(zhǔn) 備公開(kāi)發(fā)售上面提及的具體營(yíng)銷戰(zhàn)術(shù)方案，我們已在考慮中，待上面提及的具體營(yíng)銷戰(zhàn)術(shù)方案，我們已在考慮中，待雙方達(dá)成共識(shí)后我們將進(jìn)入實(shí)際操作，會(huì)馬上展開(kāi)以雙方達(dá)成共識(shí)后我們將進(jìn)入實(shí)際操作，會(huì)馬上展開(kāi)以下工作：下工作：關(guān)于裙樓商場(chǎng)的考慮實(shí)現(xiàn)快速銷售（深圳銀座國(guó)際今年5月開(kāi)盤(pán)一月即銷售1.3億）追求100銷售（一直堅(jiān)持追求100的總體銷售率）極強(qiáng)的活動(dòng)組織能力（廣州會(huì)展經(jīng)濟(jì)論壇的轟動(dòng)）完善銷售管理（流程、素質(zhì)、心態(tài)、士氣、技巧）豐富實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)（十年的寫(xiě)字樓