農(nóng)耕年華產(chǎn)品規(guī)劃建議)

1、旅游開發(fā)層次較低，休閑度假體驗產(chǎn)品開發(fā)不足鄭州旅游產(chǎn)業(yè)形態(tài)仍以觀光型為主，休閑、體驗、娛樂等較為新型的旅游資源開發(fā)較少，開發(fā)深度不夠，更無綜合型旅游業(yè)態(tài)出現(xiàn)；鄭汴一體化考慮的背景之一是鄭州和開封的產(chǎn)業(yè)互補性，鄭州商貿(mào)物流發(fā)達，開封以文化、旅游相對強勢，鄭州市民的休閑娛樂需求無處釋放，開封恰恰可以彌補這方面的需求。曾提出將開封建設(shè)成為鄭州的“后花園”。據(jù)了解，無論是節(jié)假日還是平時，來鼓樓夜市吃小吃的消費者，鄭州人都占到了很大的比例，在50以上。但目前開封旅游以人文歷史景觀為主，缺乏休閑娛樂資源。雁鳴湖憑借區(qū)位和資源優(yōu)勢，恰恰可以彌補市場空缺。會議業(yè)支撐點區(qū)位:鄭州是河南的省會，中原地區(qū)的核心城市

2、。交通：鄭州處于我國交通大十字架的中心位置，是鐵路、公路、航空、郵電通信兼具的綜合性重要交通通訊樞紐。產(chǎn)業(yè)集群：鄭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、鄭州高新技術(shù)開發(fā)區(qū)以及食品加工業(yè)、紡織工業(yè)、服裝加工業(yè)等提供產(chǎn)業(yè)支撐。 商業(yè)氛圍:鄭州商貿(mào)發(fā)達，每年在鄭舉辦的各類全國性、區(qū)域性、專業(yè)性交易會、博覽會、洽談會上百次；國內(nèi)外萬余家商貿(mào)機構(gòu)在鄭州設(shè)有辦事處或經(jīng)營場所。 位于鄭東新區(qū)的會議中心自06年3月投入試運營以來，一年不到時間先后共舉辦大小 會議活動場次，接待人數(shù)萬人次以上。目前市場主要的會議度假中心主要是思念果嶺山水和三所，思念果嶺山水以商務(wù)會議 為主，三所以政務(wù)會議為主。靜泊山莊會議度假在缺乏周邊配套資源的情

3、況下，經(jīng)營良好，月均25場大小會議， 標準間會議價格380-460元，超過思念果嶺的300元。項目發(fā)展商務(wù)會議的主要優(yōu)勢：地處三地核心、省市縣政府機構(gòu)繁多；周邊產(chǎn)業(yè)商務(wù)會議需求；毗鄰鄭東新區(qū)CBD機遇之一商務(wù)會議隨著市民收入水平的提高，私家車擁有量的提升和交通條件的改善，短期休閑度假需求旺盛農(nóng)家樂以其生態(tài)、特色明顯、價格實惠率先承接了這部分需求。目前鄭州農(nóng)家樂尚未成氣候，缺乏代表性項目。昆明一張?zhí)貏e的地圖：昆明老百姓消費地圖地圖上所標識的數(shù)千個農(nóng)家樂，分布于昆明下轄的郊縣，度假產(chǎn)品包括花卉觀賞、魚塘釣魚、時令農(nóng)產(chǎn)品觀賞品嘗、溫泉、民族風(fēng)情、鄉(xiāng)土風(fēng)情為主，其瞄準的主力消費群就是昆明市民。濟南十公

4、里的汽車長龍每到節(jié)假日，門牙風(fēng)景景區(qū)沿路超過10公里的汽車長龍體現(xiàn)出市民對農(nóng)家樂的狂熱程度。雖然僅僅提供品嘗農(nóng)家餐飲、戲水、劃船、釣魚、購買農(nóng)產(chǎn)品等簡單活動；機遇之二以農(nóng)家樂為代表的短期假日經(jīng)濟1、項目產(chǎn)業(yè)構(gòu)成：生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游投資項目=有機農(nóng)業(yè)+生態(tài)旅游+休閑度假地產(chǎn)2、項目功能定位：投資+旅游度假+健康有機農(nóng)產(chǎn)品+休閑養(yǎng)生高端客戶追求創(chuàng)新型26.8%文化知識型28.3%廣告導(dǎo)向型10.9%生活享受型3.1%消費理性型5.9%生活嚴謹型22.8%品牌熱衷型22.8%成就彰顯型21.7%備注：某些消費者兼具多個細分人群特征8類細分人群中，文化知識型、追求創(chuàng)新型、生活嚴謹型、品牌熱衷型、成就彰顯型占

5、比較大，生活享受型、消費理性型、廣告導(dǎo)向型占比較少，各細分人群思維模式、行為方式存在一定差異。細分人群購買目的費用來源投資占家庭收入比重休閑會所會員犒勞/獎勵自己彰顯身份投資自己工資家庭資助借資/透資多一般少多一般少追求創(chuàng)新型文化知識型成就彰顯型品牌熱衷型生活嚴謹型廣告導(dǎo)向型消費理性型生活享受型8類人群特定行為特征：調(diào)查表明，高端消費者的置業(yè)去處已經(jīng)遍布一線城市和二線城市，一線城市的消費者高端置業(yè)首選高檔公寓，其次是獨棟別墅，其它類型占很小的比例。而二線城市的高端消費者，特別是40以上的人群，對獨棟別墅有很強的消費力。此外，一線城市的高端消費者對酒店式公寓的投資很少，而二線城市則有大量消費者購

6、置此項物業(yè)。就是在我們調(diào)研的人群中，高端消費群體購置房產(chǎn)目的，有50%的人是為了投資，30%的人為了度假休閑以目標投資客戶為導(dǎo)向，就本項目所處的環(huán)境位置和未來規(guī)劃，根據(jù)客戶需求和意見，心理接受價格制定產(chǎn)品的規(guī)劃，設(shè)計出合理舒適的戶型和功能，同時符合市場和營銷目標價格。p 投資產(chǎn)品分析l 超過六成受訪者接受購買酒店標間作為投資，低投入、高回報、投資風(fēng)險較低；l 近四成投資者愿意購買農(nóng)莊產(chǎn)品，該類人群經(jīng)濟實力較強，追求高收益產(chǎn)品，但對投資風(fēng)險有一定控制。l 多數(shù)投資客戶傾向精裝修產(chǎn)品，追求低付出、高回報、省時省心；l 而選擇毛坯客戶認為，對于投資產(chǎn)品，應(yīng)有更多的裝修選擇空間。p 裝修標準p 酒店公

7、寓l 根據(jù)調(diào)查顯示，項目酒店標間的價格接受程度大概在20萬元以下。p 酒店公寓客戶：趙先生職業(yè)：企業(yè)白領(lǐng)建議：工作多年，夫妻倆手上有點積蓄的，但錢又比較少，投資渠道單一，放銀行又會貶值，總希望能投資一些房產(chǎn)，并且每年有收益分成。酒店的客房是個不錯的選擇，面積小，價格低廉，有管理公司統(tǒng)一打理經(jīng)營。但對于我們這些投資者，更希望的是投資的保障。趙先生：消費理性型，手里有一定資金，期望低投入、高回報，接受價位大概在15萬左右?？蛻簦宏愊壬殬I(yè)：自營店老板建議：項目所在地方不錯，以后開發(fā)成型，是個不錯的旅游地點。我在鄭州做點小買賣，已經(jīng)在南區(qū)買了房子，也算是不愁吃喝，如果我投資這里，首先資金和收益是能夠

8、保證的，而且價格要比市面上的產(chǎn)品更有競爭力，有專業(yè)的人管理房子。而我平時比較忙，沒多少時間陪家人孩子，如果有機會來這里旅游，希望我能在這里獲得免費居住，并且有些綜合娛樂設(shè)施給我們使用。陳先生：追求創(chuàng)新型，即保證資金安全和收益外，同時滿足自己旅游要求，能有免費入住酒店的機會。接受價位約16萬。p 酒店公寓p 酒店公寓專訪小結(jié)根據(jù)對代表客戶的專訪可以看出，客戶的投資比較理性，并反映出如下問題：l這類客戶都是中產(chǎn)階層，有一定的閑置資金，投資產(chǎn)品比較謹慎，以十五萬左右的價格為主，價格相對低廉。l注重投資風(fēng)險，有第三方的公證監(jiān)管，在法律上維護權(quán)益，給予信心和安全保證。l在投資收益方面，要求有保底收益，并

9、且能夠享有購買產(chǎn)品帶來的附加值，例如免費居住的權(quán)利。l要求酒店要有綜合配套，滿足客戶會議、商務(wù)、娛樂的需求。p 農(nóng)莊客戶客戶：何先生職業(yè)：某中型企業(yè)主建議：在商言商，我去投資農(nóng)莊，我是希望能賺錢的，起碼有個收益保證，而且我購買的固定資產(chǎn)，是能夠升值的，我不滿意你們的投資收益時，能夠拿回我的錢。如果能夠貸款就更好，我的投入就更少了。我覺得200萬以下的農(nóng)莊再加上高附加值，例如贈送面積和花園土地，生意人的代表，希望投資有回報，并且能夠升值保值，有退出機制，可以貸款，而且覺得150200萬是我接受的價格。p 農(nóng)莊客戶客戶：李先生職業(yè)：某政府單位領(lǐng)導(dǎo)建議：鄭州周邊能夠提供休閑度假的地方太少，例如我們單

10、位想在鄭州范圍內(nèi)組織一個兩天的工作會議都比較難找，可選的地方不多。而且這幾個地方都不能滿足我們的綜合需求。希望項目有一個較大的會議場所，滿足數(shù)百人的會議、用餐、住宿、綜合娛樂需求，而且領(lǐng)導(dǎo)都希望住得好一點和有特色一點，像原味的西班牙小鎮(zhèn)的感覺。所以我要投資的話，農(nóng)莊產(chǎn)品是我的首選，看好它的發(fā)展前景，不過完善的投資機制不可少，保證我的收益同時，更需要資金的安全。主要反映出鄭州的休閑度假項目少規(guī)模小，配套不完善的情況，并隨著市場發(fā)展，特色化的農(nóng)莊將更受市場歡迎。預(yù)算價格在200萬左右。根據(jù)對代表客戶的專訪可以反映出如下問題：l這類客戶都是站在社會的中上層，手上有充足的資金，愿意投資高端產(chǎn)品，但考慮

11、問題更為全面和謹慎，以投資150200萬左右為主的產(chǎn)品。l希望投資有保障，在投資收益方面，要求有保底收益，并且能夠享有購買產(chǎn)品帶來的高附加值，例如面積贈送、土地贈送。p 農(nóng)莊客戶專訪小結(jié)產(chǎn)品類別目標市場客戶群購買動機觸動力接受價格支付能力酒店公寓消費理性型、追求創(chuàng)新、生活嚴謹型投資、保值區(qū)別升值潛力、低投入、高回報率、投資風(fēng)險低15萬左右農(nóng)莊A文化知識型、成就彰顯型彰顯成就、享受生活、犒勞自己、投資高品位生活、身份象征，投資回報率150-200萬農(nóng)莊B成就彰顯型、文化知識型、追求創(chuàng)新型資產(chǎn)保值，彰顯成就、犒勞自己高品位生活、身份象征、感受旅游度假休閑生活200萬左右用地類型圖例面積（畝）比例（

12、%）1公共設(shè)施用地203252道路用地138.7173水域263.24農(nóng)業(yè)用地445.354.8合計813100基于市場空白點及客戶情況，選取項目C區(qū)用地進行先期規(guī)劃，出售C區(qū)產(chǎn)品，并提出C區(qū)產(chǎn)品整體定位方向。全區(qū)規(guī)劃項目區(qū)紅線面積為813畝，建設(shè)用地面積229畝，農(nóng)業(yè)用地面積445.3畝。序號序號功能分區(qū)功能分區(qū)面積（畝）面積（畝）綜合服務(wù)區(qū)綜合服務(wù)區(qū)30休閑度假區(qū)休閑度假區(qū)199游賞垂釣區(qū)游賞垂釣區(qū)252.6園藝體驗區(qū)園藝體驗區(qū)331l因用地中已有大量水面，為提高實際建設(shè)用地，建議原設(shè)計方案中規(guī)劃的水面面積為26畝，改為建設(shè)用地，修改后用地面積為199畝。沿黃大道美食廣場酒店農(nóng)莊A農(nóng)莊B農(nóng)

13、莊A位置：正門入口處占地：30畝建議層高：45層其他：酒店是整個園區(qū)的總控中心。車位：酒店廣場是是整個園區(qū)的停車場，要規(guī)劃足夠的車位，如果廣場規(guī)劃車位不夠，建議增加負一層作為地下停車場，或者另作規(guī)劃。酒店標間適合社會有閑錢投資的中產(chǎn)階層位置：美食廣場以南占地：138畝（92046 ）層高：2層客房：1個豪華套房、1個套房，4個標間接待量：610人功能房：綜合娛樂室、中西廚產(chǎn)品特點：全力打造坡地景觀，戶戶獨立，帶有較大私家花園，屬于項目最好的農(nóng)莊。農(nóng)莊A產(chǎn)品適合社會上層人士投資位置：農(nóng)莊A東邊地塊占地：61畝（40687 ）層高：2層客房：2個套房，2個標間接待量：46人功能房：棋牌室、中廚特色

14、：組團設(shè)計產(chǎn)品特點：全力打造精致園林；以35戶農(nóng)莊為一組團的方式呈現(xiàn)，戶型和私家花園較小，屬于價位最低的農(nóng)莊。組團規(guī)劃設(shè)計示意農(nóng)莊B產(chǎn)品適合社會中堅人士投資風(fēng)格一：純粹異域風(fēng)情鄉(xiāng)村小鎮(zhèn)風(fēng)格風(fēng)格一：純粹異域風(fēng)情鄉(xiāng)村小鎮(zhèn)風(fēng)格托斯卡納風(fēng)格外立面及園林項目整體采用畫一風(fēng)格設(shè)計，給人浪漫、舒緩和休閑的感覺，室內(nèi)裝修也采用相對應(yīng)的裝修風(fēng)格。舉例托斯卡納小鎮(zhèn)風(fēng)格，其他風(fēng)格還有法國小鎮(zhèn)、西班牙小鎮(zhèn)等。風(fēng)格二：混合異域風(fēng)情鄉(xiāng)村小鎮(zhèn)風(fēng)格風(fēng)格二：混合異域風(fēng)情鄉(xiāng)村小鎮(zhèn)風(fēng)格酒店：意大利風(fēng)格農(nóng)莊區(qū)：法國鄉(xiāng)村風(fēng)格酒店等標志建筑，風(fēng)格可與小鎮(zhèn)風(fēng)格不同，以突出其標志性，農(nóng)莊區(qū)保持統(tǒng)一鄉(xiāng)村風(fēng)格。酒店：意大利風(fēng)格酒店標間10年保底

15、收益，不可回購?fù)顿Y度假酒店產(chǎn)品，將獲贈每年40天免費入住權(quán)益；前5年保底固定收益10400元/年；后5年保底固定收益16250元/年，10年合計133250元。（前5年：325天出租40%（出租率）80元/天=10400元/年）（后5年：325天出租50%（出租率）100元/天=16250元/年）酒店標間套餐精裝修+10年保底收益+1年價值3000元有機農(nóng)產(chǎn)品配送+每年40天免費入住一、農(nóng)莊A、B型產(chǎn)品5年保值增值回購，每年按8%增值計算，第六年開始可退出，提前6個月申請。莊園套餐套餐一：大戶型農(nóng)莊+大花園+5分市民農(nóng)園用地+ 5年增值回購+1年價值1萬元有機農(nóng)產(chǎn)品配送套餐二：小戶型農(nóng)莊+小花

16、園花園+ 3分市民農(nóng)園用地+5年增值回購+ 1年價值6000元有機農(nóng)產(chǎn)品配送由于本項目銷售會給客戶帶來資金風(fēng)險，會減弱客戶購買熱情，因此制定如下客戶保障計劃提升客戶購買熱情，增加快銷的成效。五層護盾，為您的投資計劃建立堅實防火墻營銷策略營銷思路推售策略 一次性推售全部產(chǎn)品，高附加值低價入市，制造銷售引爆點，保持整體銷售高熱度； 超值低價位產(chǎn)品入市，以高性價比迅速聚攬客戶，形成客戶圈層，高效進行口碑傳播，炒熱產(chǎn)品；l 以229畝建設(shè)用地為基礎(chǔ)，優(yōu)先規(guī)劃設(shè)置“農(nóng)莊A、B型”各1套樣板示范區(qū)；l 示范區(qū)位于酒店背后，兩種產(chǎn)品的交匯點（紅圈部分），各取一套別墅作為樣板間。此處地理位置較好，方便銷售。l

17、 率先蓋建臨時營銷中心，用于接待客戶和日常辦公。作用：以點帶面，啟動項目整體銷售，主打項目經(jīng)營理念、規(guī)劃、升值潛力吸引客戶。示范區(qū)設(shè)置要求：示范區(qū)園林及樣板房室內(nèi)裝修完美呈現(xiàn)。策略重點針對本項目的特殊性，采用線下渠道宣傳為主，線上推廣為輔的策略線上：主要采用報廣、短信、網(wǎng)絡(luò)、戶外方式，主打高附加值、前景、投資價值等方向。線下：主要以類傳銷的方式進行渠道脈沖式滲透，達致項目信息以幾何級的速度快速傳播，“1+20”的傳銷式銷售模式。類傳銷渠道客戶傳播者傳播者傳播者資源方客戶傳播者傳播者傳播者客戶傳播者傳播者傳播者傳播者傳播者傳播者傳播者傳播者傳播者傳播者傳播者傳播者傳播者傳播者傳播者傳播者傳播者傳

18、播者傳播者傳播者傳播者l 通過資源方（如保險公司、投資公司等），運用他們的銷售渠道，尋找酒店標間和農(nóng)莊產(chǎn)品的投資客戶。l 制定線下客戶投資獎勵機制，客戶每拉一組新客戶成交，就能得到相應(yīng)的房款優(yōu)惠，繼而把本項目信息很快地傳遞散播出去。線上推廣7月20日確定推廣方案8月初開始線上推廣：戶外、報廣、短信、廣播、派單等立體投放開盤后減少線上投放，保持適量的戶外、報廣、短信、派單10.1開盤推廣主題方向開盤前：主打高附加值、超高性價比、投資前景等信息的釋放。開盤后：主打熱銷信息、項目前景、投資回報。線下拓展7月中團隊組建完成7月下旬合作資源方確定8月初項目信息通過資源方全方位散播7月初制定線下泛銷售計劃開盤后項目信息繼續(xù)通過線下傳播渠道持續(xù)散播，持續(xù)銷售10.1開盤線下拓展方向（類傳銷）開盤前：與資源方（例如保險公司、安利公司）簽訂合作協(xié)議，推出農(nóng)莊套餐的泛銷售計劃和都市農(nóng)夫投資計劃籌集資金。開盤后：通過前期信息傳播，實現(xiàn)信息傳播渠道幾何級的增長。一、土地問題：1、土地轉(zhuǎn)為旅游建設(shè)用地時間，及土地成本2、在沒有取得旅游建設(shè)用地是，是否可以先建后批二、成本問題：1、依據(jù)項目目標