成本核算操作指引

1、知名地產(chǎn)公司國際集團成本核算操作指引編制日期審核日期批準日期修訂記錄日期修訂狀態(tài)修訂內(nèi)容修訂人審核人審批人1.目的加強知名地產(chǎn)公司國際集團下屬各項目成本管理，規(guī)范各公司成本核算，正確計算開發(fā)產(chǎn)品成本，便于成本資料的比較和分析，根據(jù)會計準則的要求和稅法的規(guī)定，特制定本操作指引。2范圍本操作指引適用于本集團下屬所有地產(chǎn)公司，包括各全資子公司和擁有實際控制權(quán)的各合資公司。3. 職責集團財務(wù)部會同集團成本部負責本規(guī)范的推行、解釋、修改并檢查執(zhí)行情況；各公司負責成本核算的會計和成本人員按照本指引的要求，正確組織成本核算工作，完善成本核算基礎(chǔ)工作，改進成本核算辦法，合理確定成本計算對象，正確歸集和分配開發(fā)

2、成本及費用，及時、準確、完整地提供成本核算資料。4. 成本核算的基本程序成本核算的一般步驟依次如下：4.1 根據(jù)成本核算對象的確定原則和項目特點，確定成本核算對象。4.2 設(shè)置有關(guān)成本核算會計科目，核算和歸集開發(fā)成本及費用。4.3 按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分攤成本費用在各成本核算對象之間的分配方法、標準。4.4 將歸集的開發(fā)成本費用按確定的方法、標準在各成本核算對象之間進行分配。4.5 編制項目開發(fā)成本計算表，計算各成本核算對象的開發(fā)總成本。4.6 正確劃分已完工和在建開發(fā)產(chǎn)品之間的開發(fā)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品成本。4.7 正確劃分可售面積、不可售面積，根據(jù)有關(guān)規(guī)定（提供由政府主管部門出

3、具的文件或報告支持 ） 分別計算可售面積、不可售面積應(yīng)負擔的成本，正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本。4.8 編制成本報表，根據(jù)成本核算和管理要求，總括反映各成本核算對象的成本情況。5確定成本對象為滿足核算企業(yè)經(jīng)營成果需要，必須按照一定的原則和方法確定成本核算對象，以歸集不同開發(fā)產(chǎn)品成本支出，正確配比不同開發(fā)產(chǎn)品收入和成本，準確核算項目開發(fā)經(jīng)營成果。5.1 劃分成本對象的主要原則5.1.1 可否銷售原則：開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作為獨立的成本核算對象進行成本核算；不能對外經(jīng)營銷售的，先作為一般成本核算對象進行成本歸集，然后再將其成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本核算對象。5.1.2 分類歸集原則

4、：對不同開發(fā)地點、竣工時間跨年度或產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型存在明顯差異的群體開發(fā)的項目，應(yīng)分別作為成本核算對象進行核算。5.1.3 功能區(qū)分原則：開發(fā)項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立 的成本核算對象進行核算。5.1.4 定價差異原則：開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同而導(dǎo)致其預(yù)期售價存在較大差異的，可以分別作為成本核算對象進行核算。5.1.5 成本差異原則：開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，可以分別作為成本核算對象進行核算。5.1.6 權(quán)益區(qū)分原則：開發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本核算對象進行核算。5.2 確定成本對象的方

5、法根據(jù)上述原則，參照下列條件，結(jié)合項目開發(fā)地點、規(guī)模、周期、開發(fā)產(chǎn)品處理方式、功能設(shè)計、結(jié)構(gòu)類型、裝修檔次、施工隊伍等因素和管理需要等實際情況，確定具體成本核算對象。5.2.1 單體開發(fā)項目，一般以每一獨立編制設(shè)計概算或施工圖預(yù)算的單項開發(fā)工程為成本核算對象。5.2.2 在同一開發(fā)地點、結(jié)構(gòu)類型相同、開竣工時間相近、由同一施工單位施工或總包的群體開發(fā)項目，可以合并為一個成本核算對象。5.2.3 對于開發(fā)規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目，可以結(jié)合項目特點和成本管理的需要，按開發(fā)項目的一定區(qū)域或部位或周期劃分成本核算對象。5.2.3.1 成片分期開發(fā)的項目，可以以各期為成本核算對象。5.2.3.2 同

6、一項目有裙房、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期劃分成本核算對象的基礎(chǔ)上，還應(yīng)按功能劃分成本核算對象。5.2.3.3 同一分期有高層、多層、 復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)類型的，還應(yīng)按結(jié)構(gòu)類型劃分成本核算對象。5.2.3.4 根據(jù)核算和管理需要，對獨立編制設(shè)計概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施，不論其支出是否攤?cè)敕课莸乳_發(fā)產(chǎn)品成本，均應(yīng)單獨作為成本核算對象。對于只為一個單體開發(fā)項目服務(wù)的、應(yīng)攤?cè)腴_發(fā)項目成本且造價較低的配套設(shè)施，可以不單獨作為成本核算對象，發(fā)生的開發(fā)費用直接計入單體開發(fā)項目的成本。5.2.4 城市綜合體項目成本核算對象劃分，成本核算對象一般劃分為：住宅、公寓、寫字樓、銷售商業(yè)、酒店、地下室、配套設(shè)施、

7、回遷房和自有商業(yè)等，其他建筑功能按照前述原則和方法細分。確定成本核算對象之前要透徹了解公司的經(jīng)營計劃，合理確定項目分期，清楚項目立項文件、“四證”等項目合法性文件中關(guān)于項目建設(shè)內(nèi)容、土地性質(zhì)等方面規(guī)定，清楚所有開發(fā)產(chǎn)品的處理確定成本核算對象要和成本部門充分溝通，規(guī)范成本核算對象使用的名稱，保持兩個部門成本 核算對象劃分一致，以提高成本信息的通用性。在項目策劃階段、項目實施階段和項目決算階段要保持成本核算對象劃分一致，保持項目預(yù)算和項目決算成本核算數(shù)據(jù)口徑一致。成本核算對象不同于開發(fā)產(chǎn)品種類，確定成本核算對象宜細不宜粗，以適應(yīng)開發(fā)產(chǎn)品處理方式可能發(fā)生的變化，滿足土地增值稅計算的需要、對成本核算進

8、行策劃的需要和共同成本分配的需要。5.3 在報批各項目經(jīng)營計劃書時，需要同時報批各項目的成本核算對象劃分。6. 歸集開發(fā)成本6.1 成本科目設(shè)置按照確定的成本核算對象設(shè)置成本核算二級科目或核算項目科目，例如：開發(fā)成本-3-B 項目然后在根據(jù)核算內(nèi)容設(shè)置3、4 級核算科目，具體見本文后面的“附表二：知名地產(chǎn)公司國際成本科目表”， 該表集團財務(wù)部已與集團成本部一起商定，已用于各項目經(jīng)營計劃書和年度預(yù)算表格。在核算科目設(shè)置上集團3、 4 級科目必須跟附表二一致，再下級科目設(shè)置集團不做強制性要求，可參考集團成本部下發(fā)的目標成本下級科目設(shè)置。6.2 幾個特殊核算科目解釋6.2.1 土地獲得價款- 增容費

9、增容費包括教育增容費，水、電、煤氣增容費等，此增容費專指在土地出讓時，隨土地出讓金一起交給政府財政局的費用，而直接交給供電部門、供水部門和煤氣公司的費用，以及為取得學(xué)位而給相關(guān)學(xué)校的贊助費等不在此處核算。按照目前各地政府的土地出讓方式，該部分費用很少單獨征收了，一般都納入了土地出讓金中收取。6.2.2 前期費用報批報建費用包括安檢費、質(zhì)檢費、標底編制費、交易中心手續(xù)費、人防報建費、消防配套設(shè)施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、建筑面積丈量費、路口開設(shè)費等、規(guī)劃管理費、新材料基金（或墻改專項基金） 、教師住宅基金（或中小學(xué)教師住宅補貼費）、拆遷管理費、招投標管理費和竣工驗收各項報批費用等。項目整體

10、性報批報建費：項目報建時按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報批費。6.2.3 公共配套設(shè)施費指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。以下情況需要特別重視：開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營收益權(quán)時，同時無法取 得產(chǎn)權(quán)時，發(fā)生的沒有投資來源的費用，應(yīng)作為配套設(shè)施費歸集。對于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷椖俊Ｈ玳_發(fā)商通過補交地價或人防工程費等措施，得到政府部門認可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營性項目獨立核算。

11、屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當單獨核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。對于公建配套設(shè)施的認定，一般政府相關(guān)會有最終的支持性的驗收證明，例如公建配套表等，在財務(wù)核算時若認定該建筑或建筑的一部分為公建配套設(shè)施，必須同時找到足夠以支撐該部分建筑列入公建配套設(shè)施的證明材料。6.2.3.1 公建配套設(shè)施和房屋等開發(fā)產(chǎn)品同步建設(shè)的情況下： 能分清成本核算對象的，應(yīng)直接計入房屋等成本核算對象的“配套設(shè)施費”成本項目。 不能分清成本核算對象的，應(yīng)先由“開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)”(獨立的成本核算

12、對象)科目的相應(yīng)成本項目進行歸集，再分配計入房屋等成本核算對象的“配套設(shè)施費”成本項目。6.2.3.2 先開發(fā)房屋等開發(fā)產(chǎn)品，后建公建配套設(shè)施；或房屋等開發(fā)產(chǎn)品已開發(fā)完工移交或出售，而配套設(shè)施尚未全部完工的情況下： 可按配套設(shè)施的預(yù)算成本( 或計劃成本) 進行預(yù)提，并歸集在“開發(fā)成本公建配套設(shè)施開發(fā)”科目的相應(yīng)成本項目，再按房屋等成本核算對象的建筑面積，分配計入房屋等成本核算對象的“配套設(shè)施費”成本項目。預(yù)提數(shù)與實際數(shù)的差額，應(yīng)在配套設(shè)施完工時調(diào)整房屋等成本核算對象的“配套設(shè)施費”成本項目。 如果預(yù)提的配套設(shè)施費含有多種配套設(shè)施項目，應(yīng)在每項配套設(shè)施完工時，逐項結(jié)轉(zhuǎn)并隨時調(diào)整房屋等成本核算對象

13、的“配套設(shè)施費”成本項目，不得等全部配套工程竣工后一次調(diào)整。6.2.4 開發(fā)間接費營銷設(shè)施建造費營銷設(shè)施建造費一般包括以下幾種：(A) 廣告設(shè)施建造費：作為臨時圍墻用的廣告圍擋、樓體字；(B) 銷售環(huán)境改造費：會所、 推出銷售樓盤( 含示范單位)周圍等銷售區(qū)域銷售期間的現(xiàn)場設(shè)計、工程、裝飾費；臨時銷售通道的設(shè)計、工程、裝飾等費用；(C) 售樓處裝修、裝飾費：設(shè)計、工程、裝飾等；(D) 樣板間：包括樣板間設(shè)計、裝修、家具、飾品以及保潔、保安、維修費。主體外搭設(shè)的樣板間還包括建造費用；主體內(nèi)樣板間銷售后回收的設(shè)計、裝修、家具、家私等費用，在主營業(yè)務(wù)收入中單列或單獨記錄。以下情況營銷服務(wù)的營銷設(shè)施直

14、接計入期間費用的營銷費用：（ A） 、租賃的售樓處自己裝修的費用，按照租賃合同期限或?qū)嶋H使用期限分期攤銷進入營銷費用；1.1.5 開發(fā)間接費資本化利息包括直接用于項目開發(fā)所借入資金的利息支出、折價或溢價攤銷和輔助費用，以及因外幣借款而發(fā)生匯兌差額。不包括借款手續(xù)費及傭金。開發(fā)房地產(chǎn)項目的借款費用，在房地產(chǎn)項目完工（獲得竣工驗收合格報告）之前可以利息資本化；當所開發(fā)房地產(chǎn)項目完工（獲得竣工驗收合格報告），停止利息資本化。若開發(fā)房地產(chǎn)項目發(fā)生非正常中斷，并且連續(xù)時間超過3 個月，暫停利息資本化，將其確認為當期費用，直至開發(fā)活動重新開始。借款利息資本化期間，專項借款利息資本化金額按照專項借款實際發(fā)生

15、的借款費用減去尚未動用的借款資金存入銀行取得的利息收入或進行暫時性投資取得的投資收益后的金額確定。1.1.6 開發(fā)間接費的歸集和分攤1.1.6.1 開發(fā)間接費一一工程管理費、集團管理費開發(fā)間接費項下工程管理費和集團管理費單獨設(shè)置成本核算對象，在年度內(nèi)按照發(fā)生額在此項下進行歸集，在每個會計年度結(jié)束后按照當年在建的幾個成本核算對象的建筑面積比例，在當年在建的各個成本對象之間進行分攤。1.1.6.2 開發(fā)間接費營銷設(shè)施建造費若能形成存貨資產(chǎn)且未來對外出售的，應(yīng)進入各個成本對象的成本；例如：實體樣板房。若不能形成存貨資產(chǎn)的，按配比原則攤?cè)霠I銷費用；例如：臨時性樣板房，應(yīng)按照該樣板房對應(yīng)項目的銷售周期按

16、月攤?cè)霠I銷費用；售樓處應(yīng)按照實際受益期限，按月攤?cè)霠I銷費用。1.1.6.3 開發(fā)間接費物業(yè)管理完善費該項費用按照項目進行歸集，按照誰受益誰承擔的原則直接進入各項目的成本中。各公司財務(wù)部在審核物業(yè)管理完善費用合同時，應(yīng)原則上要求不同項目的物業(yè)完善費合同分開簽署，且嚴格杜絕受益對象不明確的物業(yè)完善類合同。6.3 幾個常見成本事項的核算管理要求和賬務(wù)處理方法6.3.1 招投標管理的成本審核要求及賬務(wù)處理財務(wù)部在審核招投標文件時要審核投標保證金和履約保證金或履約保函的約定，文件中要明確上述款項退還時不計利息、收款時間和退款條件。招標文件應(yīng)該附合同范本，要審核合同中付款約定。合同中要注明“每次付款必須提

17、供合法發(fā)票，當付款到保修金時必須提供結(jié)算值全額發(fā)票，否則有權(quán)拒絕付款”字樣。招標文件明確約定合同簽訂前交納履約保證金或履約保函的，在沒有收到之前財務(wù)不得在“合同審批表”上簽字，約定合同簽訂后交納履約保證金或履約保函的，在沒有收到之前不得支付合同款項。退還投標保證金和履約保證金或履約保函時，要收回原收款收據(jù)或取得對方開來的收款收據(jù)，如果是退還履約保函要取得對方收到證明，同時經(jīng)辦人員簡要描述業(yè)務(wù)狀態(tài)，注明符合退款條件字樣，履行審批手續(xù)。投標保證金和履約保證金在“其他應(yīng)付款”科目核算，在此科目下分別設(shè)置“投標保證金”和“履約保證金”兩個二級科目，并對這兩個二級科目設(shè)置項目輔助核算。6.3.2 工程款

18、支付中的成本管理要求及賬務(wù)處理方法支付工程款須事先取得相關(guān)合同或政府收費文件，小額、零星工程成本支出經(jīng)辦人員需提供業(yè)務(wù)批準文件或附付款情況說明在審批“合同付款審批表”時，業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門對業(yè)務(wù)進度和完成的工作量負責，成本控制部對完成的價值量負責，財務(wù)部審核相關(guān)描述是否完整，本次付款是否符合合同約定，核對數(shù)據(jù)計算是否準確，相關(guān)描述是否與“成本臺帳”相符。嚴格執(zhí)行集團付款審批權(quán)限規(guī)定，需報集團審批的不得有意拆分付款額度規(guī)避審批。不得先付款后補審批手續(xù)，特殊情況無法及時獲得書面審批時財務(wù)負責人要親自得到有權(quán)審批人電話確認。支付工程尾款時必須取得物業(yè)公司、酒店公司等簽字認可支付工程款必須取得合法發(fā)票，否則

19、不得付款，在支付工程尾款前必須取得結(jié)算值全額發(fā)票。支付設(shè)備購置款在設(shè)備交貨后的付款節(jié)點必須取得設(shè)備款全額發(fā)票。工程款的收款人、合同簽訂人和發(fā)票提供人必須一致，除特殊情況下工程進度急需，財務(wù)部不得接受委托轉(zhuǎn)付工程款。特殊情況下接受委托轉(zhuǎn)付工程款必須在當次付款審批中寫明，并完善相關(guān)手續(xù)，規(guī)避可能產(chǎn)生的法律風險。不得對某個合同或某個施工單位全部辦理轉(zhuǎn)付工程款。以給付轉(zhuǎn)賬支票方式或異地銀行匯票方式付款，必須確認領(lǐng)取人身份，同時在票根和票據(jù)登記簿上簽字。財務(wù)部每季度至少要與成本部全面核對一次工程款支付情況，及時處理存在的差異。每年最少與主要的合作單位，例如總包單位等核對一次工程款支付情況，除對方審計詢證

20、，核對完成后不得給對方提供任何書面證明文件，審計詢證函要直接寄給審計機構(gòu)。非合同成本類支出直接計入“開發(fā)成本”科目相應(yīng)明細借方。支付合同款必須先通過“預(yù)付賬款”科目核算，以總括反應(yīng)合同款項支付情況。支付工程款時 按實際支付金額借記“預(yù)付賬款”科目，貸記“銀行存款（或現(xiàn)金） ”科目，同時按取得發(fā)票金額轉(zhuǎn)入 “開發(fā)成本”科目相應(yīng)明細借方。結(jié)算完成取得全額發(fā)票，在完成上述賬務(wù)處理后，同時借記 “預(yù)付賬款” ，貸記“應(yīng)付賬款”，把“預(yù)付賬款”科目貸方余額轉(zhuǎn)入“應(yīng)付賬款”科目，以后未付工程款通過“應(yīng)付賬款”科目進行核算， “應(yīng)付賬款”按照合同設(shè)置輔助核算?！邦A(yù)付賬款”科目期末借方余額，反映已經(jīng)支付尚未取

21、得發(fā)票的工程款。在核算時要求對“預(yù)付賬款”科目按照合同設(shè)置輔助核算科目，輔助核算的單位設(shè)置要分項目進行編碼。6.3.3 甲供材料甲供材料處理要考慮稅收因素。因涉及價格和管理等原因，施工用部分材料需要甲供，如果根據(jù)從供貨單位取得材料銷售發(fā)票直接計入成本，從稅收角度是不允許的，一般有以下兩種處理方法。第一種方法：在簽訂供貨合同時，與施工單位、供貨方簽訂三方合同，視同施工單位招投標，明確約定施工單位與供貨方為購銷關(guān)系，我方為合同加簽方，由供貨方給施工單位開具材料銷售發(fā)票，施工單位給我方提供建安發(fā)票，我方賬務(wù)上按支付施工單位工程款處理。第二種方法：直接與供貨方簽訂合同，取得材料銷售發(fā)票，平時在“預(yù)付賬

22、款”科目核算，不結(jié)轉(zhuǎn)成本。待項目結(jié)算后，由施工單位按照實際領(lǐng)用的甲供材料總額繳納建安營業(yè)稅，根據(jù)取得的完稅憑證復(fù)印件和材料發(fā)票結(jié)轉(zhuǎn)“開發(fā)成本”，施工單位因繳稅發(fā)生的支出由我方負擔，視同增加工程款。不管采取哪種方法，都要和成本部密切溝通，尤其在項目結(jié)算階段，避免給予施工單位的甲供材料稅金重復(fù)計算。6.3.4 代墊工程水電費代墊水電費業(yè)務(wù)上一般有兩種處理方法：（A） 、總包單位進場前有開發(fā)商管理水電業(yè)務(wù)，并按照實際使用情況進行費用分攤，在付相關(guān)單位工程款時逐步扣回；總包單位進場后，相關(guān)施工水電統(tǒng)一移交給總包單位進行管理，由總包單位繳納電費，各分包單位直接與總包單位結(jié)算水電費。該種方式對我公司最有利

23、，方便管理。（B） 、施工期間工程臨時水電費由開發(fā)商直接支付，施工合同中約定開發(fā)商和施工單位分擔比例。實際支付時應(yīng)該由開發(fā)商承擔部分直接計入“開發(fā)成本”科目相應(yīng)明細借方，應(yīng)該由施工單位承擔的部分先通過“其它應(yīng)收款”科目核算，在付款審核時應(yīng)復(fù)核是否已經(jīng)扣除，待支付工程進度款或項目結(jié)算時確定各施工單位應(yīng)承擔的金額，收回墊付款項或抵付工程款。墊付水電費抵工程款時，由業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門履行付款審批手續(xù)，取得相應(yīng)工程款發(fā)票，同時給對方提供收款收據(jù)和水電費發(fā)票復(fù)印件，賬務(wù)處理上直接從“其它應(yīng)收款”科目轉(zhuǎn)入“預(yù)付賬款”科目，其他賬務(wù)處理同“支付工程款”。6.3.5 集團管理費對于集團收取的管理費應(yīng)根據(jù)各公司跟集團

24、簽訂的管理合同規(guī)定，在集團收取管理費并提供發(fā)票后計入“開發(fā)間接費集團管理費”科目核算。母公司向子公司提供綜合管理以及其它服務(wù)，雙方之間應(yīng)該簽訂符合獨立交易原則的服務(wù)合同或協(xié)議；向多個子公司提供同類型服務(wù)的，也可以采取由母公司與各子公司簽訂服務(wù)費用分攤合同或協(xié)議的辦法，以母公司為其子公司提供服務(wù)所發(fā)生的實際費用并附加一定比例利潤作為向子公司收取的總服務(wù)費，在各服務(wù)受益子公司（包括盈利企業(yè)、虧損企業(yè)和享受減免稅企業(yè)）之間合理分攤。年終企業(yè)所得稅納稅申報子公司申報稅前扣除向母公司支付的服務(wù)費用，應(yīng)向主管稅務(wù)機關(guān)提供與母公司簽訂的服務(wù)合同或者協(xié)議等與稅前扣除該項費用相關(guān)的材料。不能提供相關(guān)材料的，支付

25、的服務(wù)費用不得稅前扣除。集團管理費按照稅法的規(guī)定，必須取得相關(guān)集團提供服務(wù)、或給與技術(shù)支持的證明資料。6.4 、各項目成本科目必須按照合同設(shè)置輔助核算。7. 確定成本分攤辦法、按照確定的分攤辦法進行成本分攤成本分攤方法是指歸集的成本核算內(nèi)容按照確定的原則分配計入不同成本核算對象的方法。成本分攤按照“受益原則”和“配比原則”進行，即“誰受益分攤給誰，受益多少分攤多少”。當配比方法有多種合理選擇時，選擇“利益最大化”方法，即考慮成本在持有物業(yè)和銷售物業(yè)分攤金額對稅金的影響、考慮即期稅金和遠期稅金關(guān)系加以確定。A、受益原則：誰受益誰承擔，多受益多承擔。B、配比原則：收入與成本相匹配原則。因發(fā)生的開發(fā)

26、成本和成本核算對象對應(yīng)關(guān)系的特殊性，使得某些成本支出分配計入不同成本核算對象可供選擇分攤方法并非唯一，不同的分攤方法對經(jīng)營成果會產(chǎn)生不同影響，因此在選擇成本分攤方法時除要考慮為保持核算的一致性而確定的分攤原則，也要考慮在不違反原則前提下根據(jù)項目特點選擇企業(yè)利益最大化的分攤方法。成本分攤方法在成本核算策劃階段提出和確定，隨著項目進行要根據(jù)項目規(guī)劃方案的調(diào)整和經(jīng)營思路變化適時調(diào)整。因公司成本管理的特殊性，財務(wù)部的成本數(shù)據(jù)往往通過成本部取得，因此確定成本分攤方法時要和成本部充分溝通，按照財務(wù)成本確定原則進行調(diào)整。7 1 土地獲得價款一般能分清成本核算對象的，可直接將土地成本計入特定的成本核算對象中；

27、如果分不清成本核算對象，可先在“土地獲得價款”之“待分攤成本”的子科目進行歸集，然后再在有關(guān)成本核算 對象間分配；也可以不進行歸集而直接通過設(shè)定分攤方法分配計入有關(guān)成本核算對象。7.1.1 按占地面積計算征地價、進行補償、繳納市政配套費時的分配方法 先按小區(qū)的占地面積將土地成本分配到各小區(qū)；再將分配到各小區(qū)內(nèi)的土地成本，按小區(qū)內(nèi)房屋等成本核算對象和道路、廣場等公用場所的占地面積進行直接分配；然后將分配到小區(qū)內(nèi)道路、廣場等公用場所占地面積的土地成本，按房屋等成本核算對象的占地面積進行間接分配，計入房屋等成本核算對象的的開發(fā)成本；房屋等成本核算對象的直接分配數(shù)加間接分配數(shù)，即為該房屋等成 本核算對

28、象應(yīng)負擔的土地成本。7.1.2 按建筑面積計算征地價、進行補償、繳納市政配套費時的分配方法指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進行分配。項目公司經(jīng)過稅收測算可節(jié)約稅款，且跟當?shù)囟悇?wù)局充分溝通獲得稅務(wù)局認可的前提下，土地成本可以按照建筑面積法進行分攤；若不能同時滿足以上兩個條件的，土地成本按照占地面積法進行分攤。7. 2 開發(fā)前期準備費、主體建筑工程費、主體安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施工程費、園林環(huán)境工程費、配套設(shè)施費能夠分清成本核算對象的，可直接計入成本核算對象的相應(yīng)成本項目；應(yīng)由兩個或兩個以上的成本核算對象負擔的費用，可通過各成本項目下設(shè)“待分攤成本”子級科目進行歸集，再按附表一

29、所示分攤標準分配計入各成本核算對象：7. 3 其他開發(fā)成本7.3.1 資本化利息能直接歸屬于某一成本對象的，直接計入該成本對象；屬于不同成本對象共同負擔而不能直接歸屬于某一成本對象的，按直接成本法每年進行分攤，分攤方法可以參照下面公司：A項目當年分攤的資本化利息 =A項目當年發(fā)生的直接成本數(shù)X當年資本化利息總額+當年參與利息資本化的所有項目的直接成本數(shù)。A項目結(jié)算時的資本化利息金額等于 A 項目所有歷史年度資本化利息之和。7.3.2 公建設(shè)施為多個項目服務(wù)的公建設(shè)施，應(yīng)單獨作為過渡成本核算對象來進行成本歸集，然后按照建筑面積法在各個成本對象之間進行分攤。7.3.3 回遷房回遷房在交易性質(zhì)上應(yīng)理

30、解為以擬開發(fā)產(chǎn)品換取土地使用權(quán)。不收取差價情況，按回遷房預(yù)建筑成本確認土地成本。收取差價情況，按回遷房預(yù)計市場售價確認土地成本。7.3.4 停車場、地下車庫企業(yè)單獨建造的停車場，應(yīng)作為成本對象單獨進行核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場，分以下三種情況：（A） 、車庫可對外出售且有產(chǎn)權(quán)證的：車庫單獨設(shè)置成本核算對象，按照車庫建筑面積占總建筑面積的比例分攤樁基、土方和土建（注意不是總包合同價，而是總包中土建部分結(jié)算價）部分的建造成本，計算公示為：（樁基結(jié)算價+ 土方結(jié)算價+ 土建結(jié)算價）X地下室建筑面積/規(guī)劃建筑總面積（車庫有土地證的特殊情況還要分攤土地成本，面積數(shù)據(jù)來源于建筑規(guī)劃許可證） 。（

31、B） 、車庫無產(chǎn)權(quán)但有使用權(quán)，售房合同明確約定車庫權(quán)益歸開發(fā)商所有，可對外長租或以租代售的：車庫在做會計成本歸集時均作為公建配套設(shè)施原則進行處理，車庫部分的成本攤?cè)肟墒畚飿I(yè)部分，在對外銷售時直接按照銷售價格確認收入。（ C） 、車庫無產(chǎn)權(quán)且使用權(quán)歸全體業(yè)主的，作為公建配套設(shè)施處理，車庫部分的成本攤?cè)肟墒畚飿I(yè)部分。該辦法規(guī)定的車庫成本分攤方式適用于會計成本確認，車庫成本分攤涉及到所得稅和土地增值稅計算和繳納的，各項目公司需跟稅局另行溝通，以稅局認定的標準或中介機構(gòu)出具的稅審報告中成本分攤為準。7.4 在報批各項目經(jīng)營計劃書時，需要同時報批成本分攤辦法，成本分攤辦法選擇主要從稅籌 角度出發(fā)，分攤方

32、法一經(jīng)批準不得隨意更改。8. 編制項目開發(fā)成本計算表，計算各成本核算對象的開發(fā)總成本。8.1 成本歸集過程中注意事項歸集成本過程中，發(fā)生的成本支出在從“預(yù)付賬款”科目結(jié)轉(zhuǎn)到“開發(fā)成本”科目時，能夠確認屬于某成本核算對象的直接成本直接計入“開發(fā)成本”相關(guān)明細科目下核算項目中的具體成本核算對象，其他間接成本支出計入核算項目的“待分攤成本”項目。項目結(jié)算完畢，成本支出全部歸集后，編制開發(fā)成本分攤表，把“待分攤成本”核算項目歸集的成本支出按照上述方法全部分攤到各成本核算對象中。在此環(huán)節(jié)要和成本部密切合作，核對歸集成本是否完整、全面，核對分攤方法是否一致，核對各成本核算對象歸集后的總成本是否相同。在選擇

33、成本分攤方法時有評估報告、政府協(xié)議或合同約定的，首先按照相關(guān)約定標準進行分攤。在進行土地成本分攤時，地下室部分如果沒有單獨交納土地出讓金不分攤土地成本?；剡w房分攤土地成本。應(yīng)該由開發(fā)產(chǎn)品承擔的配套設(shè)施可以選擇不分攤土地成本, 作為人防功能的地下室單獨作為成本核算對象歸集發(fā)生的成本。在結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品成本前，要和公司各業(yè)務(wù)部門溝通，確認是否還有應(yīng)該屬于待結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品承擔的成本還沒有發(fā)生的情況，確認開發(fā)總成本的完整性，防止歸集的開發(fā)成本發(fā)生重大遺漏。開發(fā)總成本的完整性在結(jié)算時由各業(yè)務(wù)部門書面確認。在復(fù)核開發(fā)成本的完整性時重點關(guān)注行政事業(yè)性收費項目和項目后期待建的配套設(shè)施。對項目規(guī)劃應(yīng)該建設(shè)而計劃在后期

34、項目建設(shè)的應(yīng)在本期分攤的配套設(shè)施等成本支出，應(yīng)該按照成本分攤原則進行預(yù)提。對于本期發(fā)生應(yīng)該由前期、本期或后期項目分攤的支出，應(yīng)該按照權(quán)責發(fā)生制原則作待攤處理。待攤成本發(fā)生時歸集在“開發(fā)成本”科目下“公攤項目”明細中，歸集完后再在受益期和受益對象之間進行分攤。發(fā)生預(yù)提情況時，按預(yù)算成本或相關(guān)合同和收費文件規(guī)定標準，借記“開發(fā)成本”科目相應(yīng)明細，貸記“應(yīng)付賬款預(yù)提費用”，支付預(yù)提費用時或配套設(shè)施建成后成本分攤時，沖銷“應(yīng)付賬款預(yù)提費用”相應(yīng)科目余額。產(chǎn)生的差異按成本差處理。8.2 預(yù)提成本8.2.1 完工項目成本預(yù)提會計期末，當開發(fā)產(chǎn)品符合確認收入條件時，必須確認取得的銷售收入，結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本，如果

35、此時項目決算工作尚未完成，就需要對開發(fā)產(chǎn)品成本進行預(yù)提。該科目按權(quán)責發(fā)生制原則計提，應(yīng)由本受益期、受益對象承擔的已經(jīng)發(fā)生或?qū)⒁l(fā)生、但尚未結(jié)算或支付的成本、費用。成本預(yù)提的時間：一般在確認收入和成本時預(yù)提。成本預(yù)提金額的確定：以成本部依據(jù)成本合同臺帳確定的項目成本預(yù)算總額與帳面成本的差額計提。在不需要審計的會計期間結(jié)算時，對于預(yù)提費用可不做帳務(wù)處理，只在報表中反映（即表結(jié)賬不結(jié)） ；在需要審計的會計期間，預(yù)提費用需要做帳務(wù)處理，但在下一月份應(yīng)用紅字沖回預(yù)提費用，以保證成本科目余額與成本合同臺帳保持一致。8.2.2 在建項目成本預(yù)提在公司審計期（指半年報審計和年報審計期），對于在建項目（已開工而

36、未完工的項目）需要根據(jù)形象進度預(yù)估已完成的工程量，并按照工程量做成本預(yù)提。已完工程量需要施工方、監(jiān)理方和各項目公司成本部三方確認。對于在建項目預(yù)提的成本，無論是否在需要審計的會計期間，均可不做賬務(wù)處理，只在合同臺賬中注明，同時預(yù)留相關(guān)的附件備查。9. 結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品，實際交付后結(jié)轉(zhuǎn)主營業(yè)務(wù)成本9.1 結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品成本核算對象成本歸集完成后，需要確定哪些成本核算對象是開發(fā)產(chǎn)品，哪些不是開發(fā)產(chǎn)品，不是開發(fā)產(chǎn)品的成本核算對象歸集的成本為共同成本。共同成本應(yīng)該按照“受益原則”和“配比原則”分攤到開發(fā)產(chǎn)品中。賬務(wù)處理: 首先將共同成本分攤到開發(fā)產(chǎn)品中，在“開發(fā)成本”科目內(nèi)部進行。然后將“開發(fā)成本”科目歸集的開發(fā)產(chǎn)品成本結(jié)轉(zhuǎn)的“庫存商品”科目中。該科目按照開發(fā)產(chǎn)品類別（對應(yīng)的成本核算對象）設(shè)置明細科目。按照固定資產(chǎn)和投資性房地產(chǎn)管理的分別轉(zhuǎn)入相應(yīng)科目核算。結(jié)轉(zhuǎn)庫存商品時，要按照產(chǎn)品類別制作附表說明，詳細列明該開發(fā)產(chǎn)品總建筑面積，總開發(fā)成本，計算單位面積開發(fā)成本，以備結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本時使用。9.2 結(jié)轉(zhuǎn)主營業(yè)務(wù)成本在房屋竣工交付后，滿足結(jié)轉(zhuǎn)收入條件時，同時結(jié)轉(zhuǎn)已交付部分房屋的主營業(yè)務(wù)成本，主營業(yè)務(wù)成本按照配比法進行結(jié)轉(zhuǎn)。單個項目已交付部分的主營業(yè)務(wù)成本=該項目的