房地產(chǎn)基本法律制度

1、第二章第二章 房地產(chǎn)基本法律制度房地產(chǎn)基本法律制度一、房地產(chǎn)法律體系房地產(chǎn)行業(yè)涉及的社會面廣、資金量大、產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜，特別需要法律法規(guī)的規(guī)范房地產(chǎn)法體系的構(gòu)架由法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、部門規(guī)章、地方性規(guī)章、規(guī)范性文件和技術(shù)規(guī)范等構(gòu)成（一）房地產(chǎn)相關(guān)法律房地產(chǎn)方面的法律由城市房地產(chǎn)管理法、土地管理法、城市規(guī)劃法三部法律構(gòu)成。城市房地產(chǎn)管理法（簡介）土地管理法城市規(guī)劃法1.城市房地產(chǎn)管理法城市房地產(chǎn)管理法是“為了加強對城市房地產(chǎn)的管理，維護房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展”2.土地管理法土地管理法是“為了加強土地管理，維護土地的社會主義公有制，保護、開發(fā)土地資

2、源，合理利用土地，切實保護耕地，促進社會經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展3.城市規(guī)劃法城市規(guī)劃法是“為了確定城市的規(guī)模和發(fā)展方向，實現(xiàn)城市的經(jīng)濟和社會發(fā)展目標，合理制定城市規(guī)劃和進行城市建設(shè)，適應(yīng)社會主義現(xiàn)代化建設(shè)的需要”（二）部門規(guī)章國六條細則5月29日出臺1.房貸政策將“有區(qū)別地適度調(diào)整”。為抑制房價過快上漲，從2006年6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%；考慮到中低收入群眾的住房需求，對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20的規(guī)定。 （二）部門規(guī)章2.自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟適用住房)面積所占

3、比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70以上（二）部門規(guī)章3.從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過5年(含5年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；個人購買非普通住房超過5年(含5年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。稅務(wù)部門要嚴格稅收征管，防止漏征和隨意減免。 （二）部門規(guī)章4.嚴格房地產(chǎn)開發(fā)信貸條件。為抑制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用銀行貸款囤積土地和房源，對項目資本金比例達不到35等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。對閑置土地和空置商品房較多的開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行要按照審慎經(jīng)營原則，從嚴控制

4、展期貸款或任何形式的滾動授信。對空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。 （二）部門規(guī)章5.加大對閑置土地的處置力度。土地、規(guī)劃等有關(guān)部門要加強對房地產(chǎn)開發(fā)用地的監(jiān)管。對超出合同約定動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，依法從高征收土地閑置費，并責令限期開工、竣工；滿2年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)。對雖按照合同約定日期動工建設(shè)，但開發(fā)建設(shè)面積不足13或已投資額不足14，且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的，按閑置土地處置。 （三）地方性法規(guī)廣東2007月3月28日出臺的“穗七條”（簡介） “穗七條”不輸“國六條”嗎?如何讓七招不變花拳頭繡腳“最?！笔虚L彰示政府之責二、建設(shè)用地制

5、度與政策包括以下五部分內(nèi)容：現(xiàn)行土地制度、集體土地征收、國有土地使用權(quán)出讓、國有土地使用權(quán)劃拔、閑置土地的處理（一）現(xiàn)行的土地制度1.土地所有制哪些土地是屬于國有的、哪些土地是屬于集體的？集體土地能出讓嗎？2.土地管理的基本制度國家實行土地登記制度、土地有限期使用制度（劃拔除外）、耕地保護制度（二）集體土地征收征收土地是國家為了社會公共利益的需要,將集體所有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋氐膹娭剖侄握魇蘸驼饔糜袊L使用土地的原則征收集體土地的程序征收集體土地補嘗的范圍和標準1.征收、征用集體土地的政策規(guī)定（1）征收土地范圍：“物權(quán)法規(guī)定：為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可征用集體所有的土地。對于征

6、收的集體土地，其土地所有權(quán)屬于國家，用地單位只有土地使用權(quán)?！?.征收、征用集體土地的政策規(guī)定（2）征地土地批準權(quán)限的規(guī)定：“在征地依法報批前，當?shù)赝恋匦姓鞴懿块T應(yīng)告知征地情況、確認征地調(diào)查結(jié)果、組織征地聽證。當?shù)赝恋匦姓鞴懿块T就將擬征地的用途、位置、補償標準、安置途徑等，以書面形式告知被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶?！闭魇胀恋嘏鷾蕶?quán)限實行分級審批1.征收、征用集體土地的政策規(guī)定（3）申請征地不得化整為零 ：“一個建設(shè)項目需要征收的土地，應(yīng)當根據(jù)總體設(shè)計一次申請批準，不得化整為零。分期建設(shè)的項目，應(yīng)當分期征用，不得先征待用。鐵路、公路和輸油、輸水等所需征地，可以分段申請批準1.征收、征用集體

7、土地的政策規(guī)定（4）對被征地單位和農(nóng)民進行安置、補償和補助：“征收土地，由用地單位支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費；菜地征收需要繳納菜地建設(shè)基金”（5）臨時用地必須辦理報批手續(xù)：“昨時用地期限不得超過2年，并不得改變批準的用途，不得從事生產(chǎn)性、營業(yè)性或其他經(jīng)營性的活動，不得修建永久性的建筑1.征收、征用集體土地的政策規(guī)定（6）征收土地公告：“被征收土地所在的市、縣人民政府，在收到征收土地方案后，10日內(nèi)就以書面或其他形式進行公告。公告應(yīng)具備的內(nèi)容2.征收集體土地補償?shù)姆秶蜆藴剩?）土地補償費土地補償費是征地費的主要部分，由用地單位支付土地補償費，標準為：征收耕地的補償費，為

8、該耕地被征收前三年平均產(chǎn)值的6至10倍征收其他土地的補償費由省、自治區(qū)、直轄市參照征收的補償標準規(guī)定2.征收集體土地補償?shù)姆秶蜆藴剩?）安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的4至6倍，最高不得超過15倍土地補償和安置補助費之和不得超過該土地被征收前3年平均年產(chǎn)值的30倍2.征收集體土地補償?shù)姆秶蜆藴剩?）地上附著物和青苗補償費等（4）臨時用地補償3.征收集體土地的工作程序（1）申請用地（2）受理申請并審查有關(guān)文件（3）審批用地（4）征地實施（5）簽發(fā)用地證書（6）征地批準后的實施管理（7）建立征收土地檔案（三）國

9、有土地使用權(quán)出讓1.土地使用權(quán)出讓方試：招標、拍賣、協(xié)議、掛牌2.土地使用權(quán)的出讓年限居住用地70年工業(yè)用地50年教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年商業(yè)、旅游、娛樂用地40年綜合或其他用地50年（四）國有土地使用權(quán)劃拔1.劃拔土地的特點：低價或無償取得、土地使用無期限、劃拔土地不能轉(zhuǎn)讓2.劃拔土地的范圍軍事用地、城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地、國家重點扶持項目、法律法規(guī)規(guī)定的其他用地（五）閑置土地的處理1.什么是閑置土地？(1)滿年未動工的開發(fā)建設(shè)用地(2)開發(fā)面積不足1/3，投資額不足25%，未經(jīng)批準中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿年的2.閑置用地的處置方式3.征收土地閑置費4.無償收回土地三、城市房屋

10、拆遷管理城市房屋拆遷是指取得房屋拆遷許可證的拆遷人，拆除城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上的房屋及其附屬物，并對被拆遷房屋的所有人進行補嘗或安置的行為（一）房屋拆遷工作程序1.提出拆遷申請2.拆遷審批3.拆遷協(xié)議4.拆遷的實施5.拆遷補償安置資金的監(jiān)管（二）城市房屋拆遷補嘗與安置1.補嘗對象：被拆遷房屋的所有人，而非使用人2.補嘗方式：貨幣補償和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)調(diào)換3.補償標準：以房地產(chǎn)市場評估價格確定4.特殊情況的拆遷補償、安置：產(chǎn)權(quán)不明確、抵押房屋、公益事業(yè)房屋、臨時建筑（三）城市房屋拆遷估價城市房屋拆遷估價，是指為確定被拆遷房屋貨幣補償金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途等因素，對其房地產(chǎn)市場價格進行的評估1

11、.拆遷估價實務(wù)（簡介）2.拆遷估價結(jié)果公示和異議處理（四）城市房屋拆遷的處理1.糾紛類型：拆遷人與被拆遷人、房屋承租人之間，被拆遷人與房屋拆遷人之間2.房屋拆遷糾紛的處理方式未達成拆遷協(xié)議：行政裁決、依法起訴、強制拆遷達成拆遷協(xié)議：司法、仲裁四、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是指房屋的所有權(quán)及其所占用的土地的所有權(quán)，即產(chǎn)權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對其房地產(chǎn)行使占有、使用、處分、收益的權(quán)利房地產(chǎn)的他項權(quán)利，又稱“限制物權(quán)”包括：典權(quán)抵押權(quán)四、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理是指對房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的管理，是一種行政管理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理主要體現(xiàn)是實施房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)登記發(fā)證制度（一）房地產(chǎn)權(quán)屬登記房地產(chǎn)

12、權(quán)屬登記是指經(jīng)權(quán)利人申請，由房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)將有關(guān)申請人的房地產(chǎn)權(quán)利事項記載于房地產(chǎn)登記簿并進行公示的行為1.房地產(chǎn)權(quán)屬登記的目的(1)保護房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益(2)保證交易安全，減少交易成本(3)規(guī)范房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理(4)為城市規(guī)劃、建設(shè)提供科學(xué)依據(jù)2.我國現(xiàn)行房地產(chǎn)權(quán)屬登記的特點(1)由不同登記機關(guān)分別登記：分別在土地管理機關(guān)和房地產(chǎn)管理機關(guān)進行(2)具有公信力(3)實行及時登記(4)頒發(fā)權(quán)利證書3.房地產(chǎn)權(quán)屬登記的種類總登記初始土地登記房屋初始登記房屋轉(zhuǎn)移登記變更土地登記房屋他項權(quán)利登記房屋注銷登記4.申請房地產(chǎn)權(quán)屬登記的一般情況（1）申請房地產(chǎn)權(quán)屬登記的條件（2）當事人申請登記的時限：初始登記：新建的房屋，申請人應(yīng)當在房屋竣工后90日內(nèi)向登記機關(guān)申請；轉(zhuǎn)移登應(yīng)當在事實發(fā)生之日起90日內(nèi)提出申請，變更、注銷和他項權(quán)利登記，應(yīng)當在事實發(fā)生之日起30日內(nèi)提出申請4.申請房地產(chǎn)權(quán)屬登記的一般情況（3）房地產(chǎn)權(quán)屬登記程序：受理登記申請；權(quán)屬審核；公告；核準登記、頌發(fā)權(quán)屬證書5.幾種特殊情況下的房地產(chǎn)登記(1)房改售房權(quán)屬登記如：職工以標準價購買住房，擁有部分產(chǎn)權(quán)。經(jīng)登記核實后，發(fā)給房屋所有權(quán)證，產(chǎn)別