開發(fā)項(xiàng)目報(bào)建報(bào)批取證工作規(guī)程doc7頁

1、開發(fā)項(xiàng)目報(bào)建/報(bào)批、取證工作規(guī)程1.0目的明確開發(fā)項(xiàng)目報(bào)建/報(bào)批、取證范圍、條件、法律、法規(guī)依據(jù)，以利開發(fā)項(xiàng)目的順利進(jìn)行2.0適用范圍 適用于開發(fā)項(xiàng)目全過程的報(bào)建/報(bào)批、取證工作的管理。3.0職責(zé) 公司相關(guān)部門及各開發(fā)公司按職責(zé)/業(yè)務(wù)的劃分，分別負(fù)責(zé)組織辦理相關(guān)的報(bào)建/報(bào)批、取證工作。3.1 管理中心負(fù)責(zé)： a) 公司注冊登記、營業(yè)執(zhí)照、法人執(zhí)照、資質(zhì)評定申報(bào)； b) 公司備案申報(bào)。3.2 綜合部負(fù)責(zé)：a)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊的辦理； b)土地使用證書辦理；c)建設(shè)用地批準(zhǔn)書申辦；d)建設(shè)用地規(guī)劃許可證的辦理；e)建設(shè)工程規(guī)劃許可證的辦理；f)施工許可證的申辦； g) 商品房預(yù)售許可證的申辦；h

2、) 房屋所有權(quán)證的辦理。3.3工程部負(fù)責(zé)辦理：開發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收的申報(bào)。4.0 作業(yè)內(nèi)容4.1 公司項(xiàng)目開發(fā)新立項(xiàng)目必須按國家法律、法規(guī)和項(xiàng)目所在地相關(guān)行政主管部門的要求，辦理報(bào)建/報(bào)批、取證手續(xù)，獲取有效的批準(zhǔn)/注冊/許可文件。4.2 各負(fù)責(zé)辦理報(bào)建/報(bào)批、取證的部門領(lǐng)導(dǎo)和具體工作人員，應(yīng)認(rèn)真學(xué)習(xí)相關(guān)法律、法規(guī)，了解報(bào)建/報(bào)批、取證的規(guī)定和要求，準(zhǔn)備并提供所需的文件、資料，做到及時、完整、準(zhǔn)確、清晰。4.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目公司注冊及資質(zhì)等級的辦理4.3.1本程序所稱項(xiàng)目，是指由公司投資或與他方共同投資，從策劃、立項(xiàng)、籌資、設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、直至經(jīng)營的全過程。4.3.2 公司或與他方共同投資開發(fā)的

3、項(xiàng)目，應(yīng)按相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，辦理有關(guān)審批手續(xù)，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照/法人執(zhí)照。4.3.3 注冊房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)具備下列條件； a)有明確的章程和固定的辦公地點(diǎn)； b)有獨(dú)立健全的組織管理機(jī)構(gòu)，有上級部門或理事會任命的專職總經(jīng)理/經(jīng)理，并配備與企業(yè)資質(zhì)等級相適應(yīng)的專職技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等管理人員； c)有不少于企業(yè)等級的自有流動資金； d)有符合國家規(guī)定的財(cái)務(wù)管理制度。4.3.4 國家對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理，規(guī)定了不同資質(zhì)等級企業(yè)應(yīng)具備的條件和可承擔(dān)的開發(fā)業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)項(xiàng)目公司辦公室應(yīng)按規(guī)定向項(xiàng)目所在地（省、自治區(qū)、直轄市）建設(shè)行政主管部門提報(bào)資質(zhì)認(rèn)定申請。4.3.5 以開發(fā)項(xiàng)目為對象從事單項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)

4、經(jīng)營的項(xiàng)目公司，不定資質(zhì)等級，由項(xiàng)目所在地建設(shè)行政主管部門根據(jù)其項(xiàng)目規(guī)模審定其資金、人員條件，核發(fā)一次性資質(zhì)證書。4.3.6 本程序4.3條的具體辦理按中華人民共和國公司法、中華人民共和國公司登記條例、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定及中華人民共和國外資企業(yè)法相關(guān)規(guī)定辦理。4.4房地產(chǎn)項(xiàng)目公司備案4.4.1 房地產(chǎn)開發(fā)公司自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門備案。4.4.2 申請備案時，應(yīng)提交下列文件： a) 營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件； b) 企業(yè)章程； c) 驗(yàn)資證明； d) 企業(yè)法定代表人的身份證明；e) 專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同。4.5土地使用權(quán)證的辦理4.5.

5、1 開發(fā)項(xiàng)目的土地位置由經(jīng)批準(zhǔn)的初步可行性研究報(bào)告選定。初步可行性研究報(bào)告選定的位置，應(yīng)符合該位置土地使用條件。而使用條件由國家行政主管部門以“公告”或“文件”的形式予以明確。4.5.2 國家行政主管部門限定的土地使用條件，一般以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書的文件形式提交負(fù)責(zé)土地出讓或劃撥的管理部門，作為使用權(quán)出讓合同的必備條件。4.5.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書主要包括以下內(nèi)容： a) 項(xiàng)目性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限； b) 規(guī)劃控制指標(biāo)及規(guī)劃設(shè)計(jì)要求； c) 基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套建筑的建設(shè)要求； d) 基礎(chǔ)設(shè)施和公益設(shè)計(jì)建成后的產(chǎn)權(quán)界定； e) 項(xiàng)目拆遷、補(bǔ)償、安置要求； f) 項(xiàng)目經(jīng)營方

6、式等。4.5.4 初步可行性研究報(bào)告經(jīng)規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)后，公司（以下簡稱公司）經(jīng)辦部門持批準(zhǔn)的文件向縣級以上人民政府土地行政主管部門提交開發(fā)項(xiàng)目用地申請。4.5.5 經(jīng)批準(zhǔn)的用地由市、縣人民政府頒發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書。4.5.6 通過拍賣、招標(biāo)或協(xié)議方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)依法與土地使用權(quán)出讓方簽訂合同。4.5.7 公司對持有使用權(quán)的土地，依法支付出讓金、地價、有關(guān)費(fèi)用和履行拆遷、安置、補(bǔ)償?shù)蓉?zé)任。4.5.8 本程序4.5條應(yīng)按照下列法律、法規(guī)的規(guī)定實(shí)施； a) 中華人民共和國土地管理法； b) 中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例； c) 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法； d)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營

7、管理?xiàng)l例； e)中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例； f)城市國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓規(guī)劃管理辦法； g)城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法。4.6土地使用證書的辦理4.6.1 公司獲得土地使用建設(shè)用地批準(zhǔn)書后，應(yīng)依法辦理土地登記。4.6.2 委托代理人辦理土地登記的，公司應(yīng)與受委托人辦理授權(quán)委托書。4.6.3 申請土地登記時應(yīng)向土地管理部門提交下列文件： a) 土地登記申請表； b)單位法定代表人證明、個人身份證明或戶籍證明； c)土地權(quán)屬來源證明； d)地上附著物權(quán)屬證明。4.6.4經(jīng)土地管理行政部審定后發(fā)給“土地使用證書”。4.6.5土地使用權(quán)、土地他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定登記及變更登記按相

8、關(guān)法規(guī)規(guī)定辦理。4.6.6 公司經(jīng)辦/管理部門應(yīng)按當(dāng)?shù)赝恋毓芾硇姓块T的規(guī)定，辦理土地使用證書，定期查驗(yàn)手續(xù)。4.6.7 本程序4.6條的具體實(shí)施按土地登記規(guī)則辦理。4.7房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊的辦理4.7.1 房地產(chǎn)公司應(yīng)在土地使用權(quán)出讓合同簽訂后或建設(shè)用地批準(zhǔn)書下達(dá)后的十五日內(nèi)，到項(xiàng)目所在地建設(shè)行政主管部門備案，并領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊。4.7.2 房地產(chǎn)公司應(yīng)將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施階段的主要事項(xiàng)和政府有關(guān)管理部門對公司開發(fā)經(jīng)營活動的審查、批準(zhǔn)、處理意見，記錄在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊中。4.7.3 房地產(chǎn)公司應(yīng)每半年和按項(xiàng)目各實(shí)施階段，將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊送主管部門驗(yàn)核。4.8建設(shè)用地規(guī)劃許可證的辦

9、理4.8.1 開發(fā)項(xiàng)目用地使用權(quán)合同簽訂后或建設(shè)用地批準(zhǔn)書下達(dá)后，項(xiàng)目策劃部應(yīng)向項(xiàng)目所在地城市規(guī)劃行政主管部門申請定點(diǎn)，經(jīng)審核批準(zhǔn)后核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。4.8.2 申報(bào)時應(yīng)提交下列文件： a) 土地使用證書； b) 紅線圖； c) 開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃方案（規(guī)劃設(shè)計(jì)方案）； d) 營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)證書； e) 其他規(guī)定應(yīng)提報(bào)的文件。4.8.3 房地產(chǎn)企業(yè)只有在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，才允許對項(xiàng)目組織勘察、規(guī)劃、設(shè)計(jì)工作，并按規(guī)劃要求進(jìn)行設(shè)計(jì)。4.9建設(shè)工程規(guī)劃許可證的辦理4.9.1 房地產(chǎn)公司在初步設(shè)計(jì)完成后，應(yīng)向項(xiàng)目所在地城市規(guī)劃行政主管部門申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證，只有在獲取此證后

10、才允許進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)。4.9.2申辦時應(yīng)提交下列文件： a) 建設(shè)用地規(guī)劃許可證； b) 初步設(shè)計(jì)文件（含圖紙、資料、說明，必要時應(yīng)提供勘察設(shè)計(jì)文件/報(bào)告）； c) 設(shè)計(jì)單位資質(zhì)證明文件； d) 設(shè)計(jì)合同； e) 紅線圖； f) 其他規(guī)定應(yīng)提交的文件。4.9.3 本程序4.9條的具體辦理，按中華人民共和國城市規(guī)劃法執(zhí)行。4.10 施工許可證的辦理4.10.1 房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)向當(dāng)?shù)乜h級及以上建設(shè)行政主管部門辦理施工許可證申請。4.10.2 申請施工許可證時，應(yīng)提交下列文件； a) 建筑工程用地批準(zhǔn)文件/合同； b) 建設(shè)工程規(guī)劃許可證； c) 需拆遷的，拆遷進(jìn)度符合施工要求的證明文件； d) 確

11、定的施工/承包合同； e) 滿足施工需要的施工圖紙及技術(shù)資料； f) 建設(shè)資金已落實(shí)的證據(jù)； g) 建設(shè)資金已落實(shí)的證據(jù)； h) 法律、法規(guī)規(guī)定的其他文件。 4.10.3 經(jīng)核準(zhǔn)并領(lǐng)取了施工許可證后，開發(fā)項(xiàng)目工程方允許開工。 4.10.4 本程序4.10條的具體辦理按中華人民共和國建筑法及建設(shè)工程施工現(xiàn)場管理規(guī)定文件執(zhí)行。 4.11商品房預(yù)售許可證的辦理 4.11.1 商品房預(yù)售應(yīng)符合下列條件： a) 已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； b) 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； c)按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工

12、交付日期； d) 已辦理商品房預(yù)售登記，取得預(yù)售許可證。4.11.2 申請商品房預(yù)售許可證登記，應(yīng)提交下列文件； a) 本程序4.11.1款所列a）、b)、c)項(xiàng)規(guī)定的證明材料； b) 營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級證書； c) 工程施工合同； d) 預(yù)售商品房分層平面圖； e) 商品房預(yù)售方案； f) 需向境外預(yù)售的，應(yīng)同時提交允許銷售的批準(zhǔn)文件。4.11.3 本程序4.11條應(yīng)按城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例、城市商品房預(yù)售管理辦法執(zhí)行。4.12 開發(fā)項(xiàng)目綜合驗(yàn)收報(bào)告批件的辦理4.12.1 開發(fā)項(xiàng)目全部竣工，經(jīng)集團(tuán)公司組織的預(yù)驗(yàn)收合格后，按集團(tuán)公司竣工綜合驗(yàn)收組織程序規(guī)定，由開發(fā)公司工程部向房地產(chǎn)開發(fā)行政

13、主管部門申報(bào)竣工綜合驗(yàn)收。4.12.2 竣工綜合驗(yàn)收必須符合下列條件； a) 所有建設(shè)項(xiàng)目按批準(zhǔn)的規(guī)劃和有關(guān)專業(yè)管理及設(shè)計(jì)要求全部建設(shè)，并滿足使用要求； b) 住宅及公共配套設(shè)施、市政公用基礎(chǔ)設(shè)施等單位工程全部驗(yàn)收合格，驗(yàn)收資料齊全； c) 各類建筑物的平面位置、立面造型、裝修色調(diào)等符合規(guī)劃的設(shè)計(jì)要求； d) 施工機(jī)具、暫設(shè)工程、建筑殘土、剩余構(gòu)件全部清運(yùn)完畢，達(dá)到場清地平； e) 拆遷居民已合理安置。 4.12.3 申請竣工綜合驗(yàn)收應(yīng)提交下列文件： a) 申請書； b) 商品受置人身份證明； c) 土地使用權(quán)屬證明； d) 建設(shè)工程規(guī)劃許可證； e) 竣工驗(yàn)收證明； f) 交付使用證明； g) 總平面圖和分層平面圖 h) 具有相應(yīng)資質(zhì)的測量機(jī)構(gòu)出人的勘測報(bào)告； i) 規(guī)定其他應(yīng)提交的文件。 4.13.3 房產(chǎn)行政主管部門經(jīng)審核屬實(shí)后頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。房地產(chǎn)公司應(yīng)負(fù)責(zé)及時將證書送交房屋所有權(quán)人。4.13.4 本程序4.13條按中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記暫