加油站土地拍賣評估方法（課堂PPT）

1、蘇州天地房地產(chǎn)評估有限公司.2加油站拍賣評估加油站拍賣評估加油站情況分析加油站土地拍賣估價案例1加油站土地拍賣估價方法3目錄目錄2存在問題評估思路基準地價系數(shù)修正法收益還原法成本逼近法.3l 加油站土地作為一種特殊商服用地在實際生活中為具有壟斷性質(zhì)壟斷性質(zhì)的用地 ，評估中應考慮壟斷地租的修正。 一一 . 加油站情況分析加油站情況分析基準地價系數(shù)修正法收益還原法成本逼近法扣除特許經(jīng)營權費評估方法.4存在問題存在問題l 拍賣目的中，權益不可分割拍賣目的中，權益不可分割 不動產(chǎn)價值的本質(zhì)是不動產(chǎn)權益（包括權利、利益、收益），單一對象權益價值是不可分割單獨存在的。拍賣目的中，加油站土地離開了特許經(jīng)營權

2、就不是加油站了，為此單一加油站土地與特許經(jīng)營權是不可分割的。l 特許經(jīng)營權費特許經(jīng)營權費壟斷地租壟斷地租 特許經(jīng)營權是否等同于壟斷地租要看市場是否充分競爭。在中國，中石油、中石化對加油站特許經(jīng)營權有壟斷性，特許經(jīng)營權費用確定有明顯“人為性”，現(xiàn)階段特許經(jīng)營權費不等于壟斷地租。.5估價思路估價思路 加油站土地拍賣評估中不剝離壟斷地租不剝離壟斷地租或特許經(jīng)營權價值特許經(jīng)營權價值。.6二二. 加油站土地拍賣估價方法加油站土地拍賣估價方法 基準地價系數(shù)修正法基準地價系數(shù)修正法 我國各地基準地價基本上只有商服、住宅、工業(yè)三大類用地基準地價及其修正體系，很少細分到加油站等特殊商服用地基準地價及其修正體系。

3、 影響加油站用地收益的因素較一般商服用地（如商場、店鋪）影響因素差異很大，有些影響因素甚至作用完全是相反的，加油站土地拍賣評估不宜采用一般商服基準地價修正體系。.7 基準地價系數(shù)修正法基準地價系數(shù)修正法 經(jīng)過調(diào)查和統(tǒng)計各加油站的收益水平及影響因素進行分析、制訂相應的修正系數(shù)修正評估加油站估價對象土地價格。影響因素修正指標臨接道路情況臨接道路類型主干、次干、支路臨接道路方向三面、兩面、一面臨路加油站密度區(qū)域范圍內(nèi)每平方公里加油站個數(shù)或相鄰最近加油站距離車流量日均（周均）車流量分檔入口入口方便程度規(guī)模加油槍、油罐等數(shù)量.8 收益還原法收益還原法土地使用權價值房屋價值配套機器設備價值含特許經(jīng)營權價值

4、加油站整體資產(chǎn)價值加油站土地使用權價值加油站土地使用權價值=加油站整體資產(chǎn)價值加油站整體資產(chǎn)價值-配套機器設備價值配套機器設備價值-房屋現(xiàn)值房屋現(xiàn)值 .9 收益還原法收益還原法評估要點評估要點l 根據(jù)周邊類似加油站（穩(wěn)定經(jīng)營）歷史經(jīng)營情況周邊類似加油站（穩(wěn)定經(jīng)營）歷史經(jīng)營情況推算單位面積凈收益。l 比較當?shù)厥袌銎骄闆r年正常凈收益年正常凈收益 年正常凈收益年正常凈收益=銷售收入銷售收入-營業(yè)成本營業(yè)成本-營業(yè)稅金營業(yè)稅金-各類費用各類費用.10 收益還原法收益還原法剩余使用年限剩余使用年限=40年年 拍賣時無房屋建成，假設建成房屋耐用50年土地使用權剩余年限40年，剩余使用年限取40年。2.加

5、油站整體資產(chǎn)價值（收益還原法）加油站整體資產(chǎn)價值（收益還原法） P - 加油站整體資產(chǎn)價值；a - 年正常凈收益； r 還原率；n 剩余使用年限 還原率（實例法）還原率（實例法）l 選取類似實例，調(diào)查搜集近期發(fā)生實例的交易價格、凈收益等資料，選用相應的收益法計算公式Va/r，反求出還原率r=a/v.l 將周邊類似加油站實例還原率與當?shù)厣鐣骄奖容^得出估價對象的還原率。.11 收益還原法收益還原法3. 配套機器設備價值（重置成本法）配套機器設備價值（重置成本法）加油站配套機器設備價值加油站配套機器設備價值=油罐價值油罐價值+加油機價值加油機價值+電瓶價值電瓶價值+發(fā)電機組等其他設備價值發(fā)電機

6、組等其他設備價值油罐加油機電瓶加油站配套機器設備發(fā)電機組其他設備.12 成本逼近法成本逼近法4. 房屋現(xiàn)值（重置成本法）房屋現(xiàn)值（重置成本法）l 房屋現(xiàn)值 = 房屋重置價格 - 折舊額 = 房屋重置價格 年折舊費*房屋已使用年限年折舊費年折舊費l 房屋耐用年限 土地使用權剩余年期： 年折舊費 = 房屋重置價格/房屋可使用年限拍賣時房屋未建成，房屋尚未到耐用年限寫且均為新置無需折舊 房屋現(xiàn)值 = 房屋重置單價*建筑面積加油站土地使用權價值加油站土地使用權價值=加油站整體資產(chǎn)價值加油站整體資產(chǎn)價值-配套機器設備價值配套機器設備價值-房屋現(xiàn)值房屋現(xiàn)值 .13 方法比較方法比較基準地價系數(shù)修正法基準地

7、價系數(shù)修正法l 方法不完善成熟，需要進一步實踐修正。收益還原法收益還原法l 比較接近實際情況。成本逼近法成本逼近法l 特許經(jīng)營權費壟斷地租，偏遠農(nóng)村可考慮此方法。.14 估價對象位于市區(qū)，北靠路，南臨路，隨著城鎮(zhèn)的擴張，汽車消費的不斷升溫，往來貨柜車、私家車、公交車等車流量將會日益增大，地理位置優(yōu)越。 地塊宗地號：；該地塊土地面積1681.0平方米；土地用途為加油站用地；規(guī)劃建筑密度為15%，建筑限高為7.5米，容積率0.2，總建筑面積397.0平方米；土地使用權年限：40年。一一. 項目概況項目概況加油站土地拍賣估價案例.15 二二. 評估目的評估目的：加油站土地拍賣三三. 評估基準日：評估

8、基準日： 2011年9月18日四四. 評估原則：評估原則：合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、預期原則、估價時點、公平原則。 加油站土地拍賣估價案例.16 根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘察情況，考慮到估價對象為商服用地（加油站），按照城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程的要求，結合估價對象的區(qū)位、用地性質(zhì)、利用條件及當?shù)赝恋厥袌鰻顩r，加油站為收益性的物業(yè)，其土地使用權價值評估時適宜采用收益還原法評估。 由于拍賣目的下特許經(jīng)營權價值與土地使用權價值不宜分割，本次評估土地使用權價值包含特許經(jīng)營權價值。 首先采用收益還原法評估整體資產(chǎn)價值，剝離房屋現(xiàn)值及機器設備價值余下為加油站土地使用權價值，房屋現(xiàn)值及機器設備價值采用重置成本法

9、測算。五五.估價思路及方法估價思路及方法加油站土地拍賣估價案例.17 1.待估宗地區(qū)域加油站經(jīng)營狀況待估宗地區(qū)域加油站經(jīng)營狀況 根據(jù)該加油站提供的相關資料可知，該加油站憑借優(yōu)越的地理位臵，營業(yè)收入開業(yè)后能從穩(wěn)定走向穩(wěn)步上升的趨勢。 通過估價人員選取與估價對象類似的實例，調(diào)查搜集近期發(fā)生在實例上的經(jīng)營狀況等資料，分析計算其三年各項財務指標社會平均水平如下表：六六.估價過程估價過程加油站土地拍賣估價案例.18 .19 2.加油站年正常凈收益預測加油站年正常凈收益預測 通過對周邊類似加油站2008年-2010年各項經(jīng)營指標的分析, 近三年各項財務指標在逐步穩(wěn)步上升，假定該加油站在未來40年內(nèi)各項財務

10、指標都按目前近三年平均水平穩(wěn)定不變，我們確定以近三年年平均收入為計算依據(jù)，來預測該油站未來40年內(nèi)年凈利潤水平。由于周邊類似加油站實例近三年綜合平均凈利潤差額不大，且不大于20%，均與當?shù)厣鐣骄浇咏?，則采用實例近三年綜合平均凈利潤的算術平均值作為估價對象的年凈利潤水平，即： （123.73134.62135.39）3132.58元/建筑平方米。 根據(jù)該地塊規(guī)劃設計條件分析，用地規(guī)模1681.0平方米，規(guī)劃建筑密度為15%，建筑限高為7.5米，容積率0.2，總建筑面積397.0平方米，鋼結構網(wǎng)架長約45米，寬約27米，面積最多不超過1215平方米。包括鋼結構網(wǎng)架建筑面積約1612平方米。即

11、： 加油站年凈收益=132.5816121000021.3719萬元。加油站土地拍賣估價案例.20 3.加油站整體資產(chǎn)價值加油站整體資產(chǎn)價值 收益還原法計算公式： P-整體資產(chǎn)價值； a-年正常凈收益 r-還原率; n-剩余使用年限 由于周邊類似加油站實例的資本化率差額不大，且均與當?shù)厣鐣骄浇咏瑒t采用上述實例的還原率算術平均值作為估價對象的還原率，即： （8.00%10.00%7.00%9.00%11.00%）59.00% 則估價對象整體資產(chǎn)價值為：P=21.37199%1-（1+9%）-40 =229.9052萬元。加油站土地拍賣估價案例.21 4.機器設備價值機器設備價值 據(jù)估價人

12、員現(xiàn)場查勘，該加油站可規(guī)劃儲油罐4個，容量均為20m3，假定2011年9月購置，可使用壽命20年；加油機4臺，假定2011年9月購置，可使用壽命8年；配電瓶1臺，假定2011年9月購置，可使用壽命30年；發(fā)電機組1臺，假定2011年9月購置，可使用壽命20年。 經(jīng)估價人員市場調(diào)查，儲油罐重置價格約500元/m3，加油機重置價格約1.2萬元/臺，配電瓶重置價格約1.2萬元/臺，發(fā)電機組重置價格2萬元/臺。 機器設備均為新臵，無需折舊。 儲油罐價值 0.052044萬元 加油機價值 1.244.8萬元 配電瓶價值 1.211.2萬元 發(fā)電機組價值 212萬元 機器設備現(xiàn)值S = 44.81.221

13、2萬元加油站土地拍賣估價案例.22 5.房產(chǎn)現(xiàn)值房產(chǎn)現(xiàn)值 該加油站規(guī)劃房屋建筑面積397.0平方米，假定竣工時間2011年9月，建筑結構為混合結構，房屋耐用年限50年，尚可使用50年；鋼結構網(wǎng)架面積1215平方米，竣工時間2011年9月，建筑結構為鋼架結構，建筑耐用年限60年，尚可使用60年。 依據(jù)某計物價20037號公布的同類物業(yè)、用途相近、結構相似的建筑重置成本，同時參照統(tǒng)計局公布的同類物業(yè)建安成本統(tǒng)計值及委托方提供的有關資料，結合估價人員市場調(diào)查情況，確定房屋重置價格單價900元/平方米、鋼結構網(wǎng)架重置價格280元/平方米。 房屋現(xiàn)值=重置單價建筑面積900397.0280121569.75萬元。加油站土地拍賣估價案例.23 加油站土地拍賣估價案例6.加油站土地使用權價值：加油站土地使用權價值： 加油站土地使用權價值 = 加油站整體資產(chǎn)價值-配套機器設備價值-房屋現(xiàn)值 = 229.9052-12-69.751