股權(quán)收購及項(xiàng)目合作中應(yīng)關(guān)注財(cái)務(wù)問題

1、股權(quán)收購及項(xiàng)目合作中應(yīng)關(guān)注財(cái)務(wù)問題目錄目錄一、前言一、前言二、收購前期的重點(diǎn)工作及關(guān)注事項(xiàng)二、收購前期的重點(diǎn)工作及關(guān)注事項(xiàng)三、股權(quán)收購中的財(cái)務(wù)問題分析三、股權(quán)收購中的財(cái)務(wù)問題分析四、項(xiàng)目合作中的補(bǔ)充財(cái)務(wù)問題分析四、項(xiàng)目合作中的補(bǔ)充財(cái)務(wù)問題分析 1 1、通過招拍掛方式取得土地，受有超級(jí)實(shí)力和有、通過招拍掛方式取得土地，受有超級(jí)實(shí)力和有資金雄厚勢力潛在房地產(chǎn)商抬高價(jià)格的影響資金雄厚勢力潛在房地產(chǎn)商抬高價(jià)格的影響( (尤其在一、尤其在一、二線房地產(chǎn)開發(fā)城市的地價(jià)競拍結(jié)果經(jīng)常超出公司的底二線房地產(chǎn)開發(fā)城市的地價(jià)競拍結(jié)果經(jīng)常超出公司的底線較多線較多) )，使公司增加土地儲(chǔ)備的計(jì)劃受阻，使公司增加土地儲(chǔ)備

2、的計(jì)劃受阻 一、前言一、前言 2 2、國家對(duì)房地產(chǎn)市場持續(xù)宏觀控制，、國家對(duì)房地產(chǎn)市場持續(xù)宏觀控制，使許多實(shí)力弱、規(guī)模小的房地產(chǎn)面臨困使許多實(shí)力弱、規(guī)模小的房地產(chǎn)面臨困境，通過股權(quán)收購和項(xiàng)目合作的房地產(chǎn)境，通過股權(quán)收購和項(xiàng)目合作的房地產(chǎn)發(fā)展市場正在壯大，給具有一定實(shí)力的發(fā)展市場正在壯大，給具有一定實(shí)力的房地產(chǎn)發(fā)展商帶來新的發(fā)展機(jī)遇房地產(chǎn)發(fā)展商帶來新的發(fā)展機(jī)遇 一、前言一、前言 3 3、通過股權(quán)收購或進(jìn)行項(xiàng)目合作方式有以下、通過股權(quán)收購或進(jìn)行項(xiàng)目合作方式有以下優(yōu)點(diǎn)優(yōu)點(diǎn) 可以規(guī)避土地或項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的高額稅費(fèi)可以規(guī)避土地或項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的高額稅費(fèi) 具有快速啟動(dòng)優(yōu)勢具有快速啟動(dòng)優(yōu)勢 可能具有相對(duì)低價(jià)或稅務(wù)優(yōu)惠誘

3、惑可能具有相對(duì)低價(jià)或稅務(wù)優(yōu)惠誘惑一、前言一、前言 4 4、但由于股權(quán)轉(zhuǎn)讓或項(xiàng)目合作的背景復(fù)雜，、但由于股權(quán)轉(zhuǎn)讓或項(xiàng)目合作的背景復(fù)雜，而且大多是受資金困擾，所面臨的收購或合作風(fēng)而且大多是受資金困擾，所面臨的收購或合作風(fēng)險(xiǎn)及不確定性風(fēng)險(xiǎn)往往較大險(xiǎn)及不確定性風(fēng)險(xiǎn)往往較大 因此公司采取股權(quán)收購或項(xiàng)目合作方式取因此公司采取股權(quán)收購或項(xiàng)目合作方式取得土地儲(chǔ)備或項(xiàng)目開發(fā)權(quán)是，雖然是一條很好得土地儲(chǔ)備或項(xiàng)目開發(fā)權(quán)是，雖然是一條很好的途徑，但應(yīng)保持足夠的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的途徑，但應(yīng)保持足夠的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)一、前言一、前言二、收購前期的重點(diǎn)工作及二、收購前期的重點(diǎn)工作及關(guān)注事項(xiàng)關(guān)注事項(xiàng)1 1、進(jìn)行盡職調(diào)查、進(jìn)行盡職調(diào)查 簽訂收

4、購意向書后，收購方一般委托中介機(jī)簽訂收購意向書后，收購方一般委托中介機(jī)構(gòu)對(duì)擬收購公司及涉及的項(xiàng)目進(jìn)行法律與財(cái)務(wù)構(gòu)對(duì)擬收購公司及涉及的項(xiàng)目進(jìn)行法律與財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行初步調(diào)查。狀況進(jìn)行初步調(diào)查。二、收購前期的重點(diǎn)工作及關(guān)注事項(xiàng)二、收購前期的重點(diǎn)工作及關(guān)注事項(xiàng)2 2、盡職調(diào)查主要包括：、盡職調(diào)查主要包括： 對(duì)擬收購公司法人資格以及原由股東所持股對(duì)擬收購公司法人資格以及原由股東所持股份或出資人出資情況的調(diào)查份或出資人出資情況的調(diào)查 對(duì)公司所持有的開發(fā)用地使用權(quán)屬等情況調(diào)查對(duì)公司所持有的開發(fā)用地使用權(quán)屬等情況調(diào)查 對(duì)公司經(jīng)營及財(cái)務(wù)狀況的調(diào)查對(duì)公司經(jīng)營及財(cái)務(wù)狀況的調(diào)查二、收購前期應(yīng)完成的工作及重點(diǎn)關(guān)注事項(xiàng)二、

5、收購前期應(yīng)完成的工作及重點(diǎn)關(guān)注事項(xiàng)二、收購前期的重點(diǎn)工作及關(guān)注事項(xiàng)二、收購前期的重點(diǎn)工作及關(guān)注事項(xiàng) 3 3、重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目的合法性、重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目的合法性 在項(xiàng)目開發(fā)過程中，可能出現(xiàn)項(xiàng)目的合在項(xiàng)目開發(fā)過程中，可能出現(xiàn)項(xiàng)目的合法、合規(guī)性問題法、合規(guī)性問題 收購時(shí)應(yīng)重點(diǎn)審查其政府批件是否齊備和收購時(shí)應(yīng)重點(diǎn)審查其政府批件是否齊備和一致一致二、收購前期的重點(diǎn)工作及關(guān)注事項(xiàng)二、收購前期的重點(diǎn)工作及關(guān)注事項(xiàng)（一）、關(guān)注凈資產(chǎn)內(nèi)的收購成本（一）、關(guān)注凈資產(chǎn)內(nèi)的收購成本（二）、關(guān)注收購的不確定性風(fēng)險(xiǎn)（二）、關(guān)注收購的不確定性風(fēng)險(xiǎn)（三）、關(guān)注凈資產(chǎn)外的收購成本（三）、關(guān)注凈資產(chǎn)外的收購成本三、股權(quán)收購中的財(cái)務(wù)問題分

6、析三、股權(quán)收購中的財(cái)務(wù)問題分析盡職調(diào)查由專業(yè)人員完成盡職調(diào)查由專業(yè)人員完成審計(jì)和評(píng)估的凈資產(chǎn)結(jié)果是作價(jià)基礎(chǔ)審計(jì)和評(píng)估的凈資產(chǎn)結(jié)果是作價(jià)基礎(chǔ)凈資產(chǎn)是資產(chǎn)、債權(quán)、債務(wù)綜合影響的結(jié)果凈資產(chǎn)是資產(chǎn)、債權(quán)、債務(wù)綜合影響的結(jié)果 要求公司盡可能派專業(yè)能力比較強(qiáng)的財(cái)務(wù)人員全要求公司盡可能派專業(yè)能力比較強(qiáng)的財(cái)務(wù)人員全程參與盡職調(diào)查程參與盡職調(diào)查三、三、股權(quán)收購中的財(cái)務(wù)問題分析股權(quán)收購中的財(cái)務(wù)問題分析1 1、查閱被收購公司股東的出資方式和出資渠道、查閱被收購公司股東的出資方式和出資渠道 公司合同公司合同 章章 程程 注冊(cè)資本是否存在由股東關(guān)聯(lián)方投入注冊(cè)資本是否存在由股東關(guān)聯(lián)方投入（一）關(guān)注凈資產(chǎn)內(nèi)的收購成本（一）

7、關(guān)注凈資產(chǎn)內(nèi)的收購成本2 2、了解稅務(wù)政策，對(duì)稅務(wù)事項(xiàng)進(jìn)行測算、了解稅務(wù)政策，對(duì)稅務(wù)事項(xiàng)進(jìn)行測算近期稅務(wù)政策的變化近期稅務(wù)政策的變化納稅資料、稅務(wù)審計(jì)報(bào)告及稅務(wù)處罰情況納稅資料、稅務(wù)審計(jì)報(bào)告及稅務(wù)處罰情況分別對(duì)應(yīng)稅種進(jìn)行計(jì)算、檢查和分析分別對(duì)應(yīng)稅種進(jìn)行計(jì)算、檢查和分析工資在稅前列支的政策限制工資在稅前列支的政策限制評(píng)估中的稅金評(píng)估中的稅金（一）關(guān)注凈資產(chǎn)內(nèi)的收購成本（一）關(guān)注凈資產(chǎn)內(nèi)的收購成本3 3、重點(diǎn)分析存貨、重點(diǎn)分析存貨 分析開發(fā)成本，達(dá)到防患稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和對(duì)債務(wù)的準(zhǔn)分析開發(fā)成本，達(dá)到防患稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和對(duì)債務(wù)的準(zhǔn)確計(jì)量，重點(diǎn)關(guān)注：確計(jì)量，重點(diǎn)關(guān)注：大額成本的合法、合規(guī)性、真實(shí)性大額成本的合法、合

8、規(guī)性、真實(shí)性關(guān)注待售開發(fā)產(chǎn)品的評(píng)估作價(jià)關(guān)注待售開發(fā)產(chǎn)品的評(píng)估作價(jià)（一）關(guān)注凈資產(chǎn)內(nèi)的收購成本（一）關(guān)注凈資產(chǎn)內(nèi)的收購成本4 4、對(duì)債權(quán)回收的可能性進(jìn)行專業(yè)判斷、對(duì)債權(quán)回收的可能性進(jìn)行專業(yè)判斷關(guān)注期限較長、金額大的債權(quán)關(guān)注期限較長、金額大的債權(quán)往來比較頻繁的債權(quán)往來比較頻繁的債權(quán)預(yù)付款預(yù)付款（一）關(guān)注凈資產(chǎn)內(nèi)的收購成本（一）關(guān)注凈資產(chǎn)內(nèi)的收購成本5 5、債務(wù)分析、統(tǒng)計(jì)，防低估、債務(wù)分析、統(tǒng)計(jì)，防低估工程尾款及分析工程尾款及分析預(yù)收款款預(yù)收款款 其他應(yīng)付款其他應(yīng)付款銀行融資和企業(yè)資金拆借銀行融資和企業(yè)資金拆借（一）關(guān)注凈資產(chǎn)內(nèi)的收購成本（一）關(guān)注凈資產(chǎn)內(nèi)的收購成本6 6、對(duì)合同進(jìn)行詳細(xì)分析、對(duì)合同

9、進(jìn)行詳細(xì)分析已簽訂的合同實(shí)際已基本上構(gòu)成了債務(wù)已簽訂的合同實(shí)際已基本上構(gòu)成了債務(wù)重點(diǎn)關(guān)注尚未履行的合同重點(diǎn)關(guān)注尚未履行的合同（一）關(guān)注凈資產(chǎn)內(nèi)的收購成本（一）關(guān)注凈資產(chǎn)內(nèi)的收購成本7 7、對(duì)收入、成本的構(gòu)成進(jìn)行分析。、對(duì)收入、成本的構(gòu)成進(jìn)行分析。查經(jīng)營業(yè)務(wù)種類，以發(fā)現(xiàn)是否存在其他債務(wù)及查經(jīng)營業(yè)務(wù)種類，以發(fā)現(xiàn)是否存在其他債務(wù)及糾紛糾紛前期開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)展和完結(jié)情況前期開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)展和完結(jié)情況 如：產(chǎn)證辦理、保修責(zé)任，主體維修基金如：產(chǎn)證辦理、保修責(zé)任，主體維修基金（一）關(guān)注凈資產(chǎn)內(nèi)的收購成本（一）關(guān)注凈資產(chǎn)內(nèi)的收購成本8 8、對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行充分關(guān)注和分析、對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行充分關(guān)注和分析檢查大額資產(chǎn)檢查大額資

10、產(chǎn)抵押或限制，重點(diǎn)土地來源及合同抵押或限制，重點(diǎn)土地來源及合同經(jīng)營（大）資產(chǎn)的盈利能力、現(xiàn)狀和產(chǎn)權(quán)經(jīng)營（大）資產(chǎn)的盈利能力、現(xiàn)狀和產(chǎn)權(quán)對(duì)外投資對(duì)外投資（一）關(guān)注凈資產(chǎn)內(nèi)的收購成本（一）關(guān)注凈資產(chǎn)內(nèi)的收購成本9 9、關(guān)注工程洽商、變更、關(guān)注工程洽商、變更施工單位虛報(bào)造價(jià)施工單位虛報(bào)造價(jià)收購方面臨工程成本虛增收購方面臨工程成本虛增建議在轉(zhuǎn)讓前進(jìn)行協(xié)商解決建議在轉(zhuǎn)讓前進(jìn)行協(xié)商解決（一）關(guān)注凈資產(chǎn)內(nèi)的收購成本（一）關(guān)注凈資產(chǎn)內(nèi)的收購成本收購一個(gè)公司的股權(quán)就意味著承接了被收購收購一個(gè)公司的股權(quán)就意味著承接了被收購 公司所有的權(quán)責(zé)和風(fēng)險(xiǎn)公司所有的權(quán)責(zé)和風(fēng)險(xiǎn)被收購公司債權(quán)、債務(wù)關(guān)系往往比較復(fù)雜被收購公司債權(quán)

11、、債務(wù)關(guān)系往往比較復(fù)雜存在難以確定和計(jì)量的風(fēng)險(xiǎn)存在難以確定和計(jì)量的風(fēng)險(xiǎn) 使收購方處于被動(dòng)使收購方處于被動(dòng)（二）關(guān)注收購風(fēng)險(xiǎn)（二）關(guān)注收購風(fēng)險(xiǎn) A A、不確定性風(fēng)險(xiǎn)可能發(fā)生的方面、不確定性風(fēng)險(xiǎn)可能發(fā)生的方面1 1、工程方面的不確定性風(fēng)險(xiǎn)、工程方面的不確定性風(fēng)險(xiǎn) 建筑物歸檔建筑物歸檔 證件是否齊全證件是否齊全 是否有違規(guī)現(xiàn)象是否有違規(guī)現(xiàn)象 是否有違反合同行為及處理進(jìn)展是否有違反合同行為及處理進(jìn)展（二）關(guān)注收購風(fēng)險(xiǎn)（二）關(guān)注收購風(fēng)險(xiǎn)2 2、銷售方面的不確定性風(fēng)險(xiǎn)、銷售方面的不確定性風(fēng)險(xiǎn)銷售合同條款的執(zhí)行和承諾銷售合同條款的執(zhí)行和承諾銷售廣告和購房意向書的承諾和條款銷售廣告和購房意向書的承諾和條款辦證

12、和延期辦證情況辦證和延期辦證情況售后服務(wù)的承諾售后服務(wù)的承諾政府方面對(duì)房地產(chǎn)商的義務(wù)約定政府方面對(duì)房地產(chǎn)商的義務(wù)約定（二）關(guān)注收購風(fēng)險(xiǎn)（二）關(guān)注收購風(fēng)險(xiǎn)3 3、法律風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)有未結(jié)訴訟有未結(jié)訴訟有違法（違反合同）行為有違法（違反合同）行為未按國家規(guī)定為員工交納社?；鹞窗磭乙?guī)定為員工交納社?；穑ǘ╆P(guān)注收購風(fēng)險(xiǎn)（二）關(guān)注收購風(fēng)險(xiǎn)4 4、財(cái)務(wù)、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保事項(xiàng)，包括為客戶提供的按揭擔(dān)保擔(dān)保事項(xiàng)，包括為客戶提供的按揭擔(dān)保違反稅務(wù)政策可能導(dǎo)致的處罰違反稅務(wù)政策可能導(dǎo)致的處罰（二）關(guān)注收購風(fēng)險(xiǎn)（二）關(guān)注收購風(fēng)險(xiǎn)B B、對(duì)不確定性風(fēng)險(xiǎn)的防患措施、對(duì)不確定性風(fēng)險(xiǎn)的防患措施1 1、有實(shí)力的公司進(jìn)行擔(dān)保（包括銀行）、有實(shí)力的公司進(jìn)行擔(dān)保（包括銀行） 擔(dān)保的內(nèi)容主要是各種承諾和聲明擔(dān)保的內(nèi)容主要是各種承諾和聲明2 2、原股東或在被收購公司中保留部分股權(quán)，并以其在被收、原股東或在被收購公司中保留部分股權(quán)，并以其在被收購公司中的權(quán)益擔(dān)保購公司中的權(quán)益擔(dān)保3 3、通過控制收購款的付款進(jìn)度防患風(fēng)險(xiǎn)、通過控制收購款的付款進(jìn)度防患風(fēng)險(xiǎn) 有節(jié)點(diǎn)付款有節(jié)點(diǎn)付款 延長付款期延長付款期（二）關(guān)注收購風(fēng)險(xiǎn)（二）關(guān)注收購風(fēng)險(xiǎn)1 1、溢價(jià)攤銷、溢價(jià)攤銷收購方稅前列支收購方稅前列支被收購方提前分利被