物業(yè)管理?xiàng)l例專項(xiàng)培訓(xùn)ppt課件

1、物業(yè)管理?xiàng)l例專題培訓(xùn) 物業(yè)管理?xiàng)l例是根據(jù)國(guó)務(wù)院關(guān)于修改的決定修訂的，為的是規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境而制定的法律條例。 2003年6月8日中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第379號(hào)公布根據(jù)2007年8月26日國(guó)務(wù)院關(guān)于修改物業(yè)管理?xiàng)l例的決定第一次修訂 根據(jù)2016年2月6日國(guó)務(wù)院關(guān)于修改部分行政法規(guī)的規(guī)定第二次修訂。第一章總則第二章業(yè)主及業(yè)主大會(huì)第三章前期物業(yè)管理第四章物業(yè)管理服務(wù)第五章物業(yè)的使用與維護(hù)條例結(jié)構(gòu)第六章法律責(zé)任第七章 附則總則第一章Contents Page第一部分 法律主體指依法設(shè)立、具有獨(dú)立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)，物業(yè)

2、服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分為一、二、三級(jí)。物業(yè)公司的定位-為業(yè)主服務(wù)。業(yè)主物業(yè)的使用人物業(yè)服務(wù)企業(yè)030201 物業(yè)管理的主體是業(yè)主，房屋的所有權(quán)人是業(yè)主。業(yè)主不僅僅是房屋所有權(quán)人，也是該房屋所處的建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物區(qū)分所有權(quán)人。業(yè)主不僅是指房屋的所有權(quán)人，還是與房屋相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地的所有權(quán)人。在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主有時(shí)是指所有權(quán)人個(gè)體，有時(shí)是一個(gè)集合的概念。物業(yè)的使用人是指物業(yè)承租人等物業(yè)的實(shí)際使用人。此外，物業(yè)的實(shí)際使用人還可能是尚未出售的公有住房的使用人。簡(jiǎn)而言之，物業(yè)的使用人指物業(yè)的承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人，使用人對(duì)物業(yè)只享有占有、使用或者一定條件的收益權(quán)，沒有處分的權(quán)利。第二

3、部分 物業(yè)管理的定義本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。第二部分 物業(yè)管理定義解析物業(yè)管理的管理對(duì)象是物業(yè)物業(yè)管理的服務(wù)對(duì)象是人，即物業(yè)所有人（業(yè)主）和使用人物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營(yíng)。物業(yè)管理被視為一種特殊的商品，提供的是有償?shù)臒o形的商品-勞務(wù)與服務(wù)物業(yè)管理內(nèi)涵第三部分 物業(yè)管理的基本內(nèi)容1、房屋建筑主體的管理及住宅裝修的日常監(jiān)督。2、房屋設(shè)備、設(shè)施的管理。3、環(huán)境衛(wèi)生的管理。4、綠化管理。5、配合公安和消防部門做好住宅區(qū)內(nèi)公共秩序維護(hù)和安全防

4、范工作。6、車輛道路管理。7、公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)。1、日常生活類2、商業(yè)服務(wù)類3、文化、教育、衛(wèi)生、體育類4、金融服務(wù)類5、經(jīng)紀(jì)代理中介服務(wù)6、社會(huì)福利類常規(guī)性的公共服務(wù)針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)委托性的特約服務(wù)業(yè)主及業(yè)主大會(huì)第二章Contents Page第一部分 業(yè)主的權(quán)利2、提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議 3、提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議 4、參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)1、按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)6、監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作7、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同8、對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)9、監(jiān)督

5、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金）的管理和使用10、法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利 5、選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)第二部分 業(yè)主的義務(wù)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)義務(wù)1364遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度2按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用5第三部分 業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)VS業(yè)主大會(huì)業(yè)主委員會(huì) 業(yè)主大會(huì)是業(yè)主的自治組織，由全體業(yè)主組成，是業(yè)主為了實(shí)現(xiàn)自己對(duì)物業(yè)的自我管理，為對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共同事項(xiàng)作出決定而

6、組成的，不得組織與物業(yè)管理無關(guān)的其他活動(dòng)。 業(yè)主大會(huì)是公益性的自治組織，其各種決議或者措施都具有公益性質(zhì)，而不是為了個(gè)別人的利益服務(wù)的。 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。它是經(jīng)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生并經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門登記，在物業(yè)管理活動(dòng)中代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的組織。 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，由5-11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：1、具有完全民事行為能力。2、遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)。3、遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)。4、熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔。5、具有一定的組織能力。6、具備必要的工作時(shí)間。 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選

7、舉之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。第四部分 業(yè)主共同決定事項(xiàng)(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;(二)制定和修改管理規(guī)約;(三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);(五)籌集和使用專項(xiàng)維修資金;(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。第五部分 業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開方式、會(huì)議類型、通知及記錄213業(yè)主大會(huì)類型業(yè)主大會(huì)通知及記錄召開方式業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。有下列情形之一的，業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：1、經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占

8、總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議的。2、發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的。3、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開15日以前通知全體業(yè)主。住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄。業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但是，應(yīng)當(dāng)有應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主可以親自參加業(yè)主大會(huì)，也可以委托他人參加，還可以將自己的表決權(quán)書面委托其行使。第六部分 業(yè)主大會(huì)的表決規(guī)則2/350%業(yè)主大會(huì)決定籌集和使用專項(xiàng)維修資金和改建、重建建筑物

9、及其附屬設(shè)施，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。前期物業(yè)管理第三章Contents Page第一部分 前期物業(yè)管理內(nèi)涵前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。第二部分 物業(yè)承接驗(yàn)收時(shí)應(yīng)移交的資料一二三四竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料設(shè)施設(shè)備的安裝、

10、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件物業(yè)管理所必需的其他資料第三部分 建設(shè)單位的物業(yè)保修責(zé)任建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，最低保修期為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限房屋防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年物業(yè)管理服務(wù)第四章Contents Page第一部分 物業(yè)服務(wù)合同 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量

11、、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。第二部分 專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。第三部分 物業(yè)服務(wù)費(fèi)VS物業(yè)服務(wù)收費(fèi)物業(yè)服務(wù)費(fèi)交納 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)的內(nèi)容包括：物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、收費(fèi)對(duì)象、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式、計(jì)費(fèi)起始時(shí)間、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格管理形式、收

12、費(fèi)依據(jù)、價(jià)格舉報(bào)電話等。 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。 已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。物業(yè)的使用與維護(hù)第五章Contents Page第一部分 關(guān)于房屋裝飾、裝修的告知義務(wù)裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得有下列行為:(一)搭建建筑物、構(gòu)筑物;(二)改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗;(三)拆改供暖管道和設(shè)施;(四)拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施。住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，禁止下列行為:(一)未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，

13、變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu);(二)將沒有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間;(三)擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽(yáng)臺(tái)的磚、混凝土墻體;(四)損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果;(五)其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。裝飾裝修第二部分 專項(xiàng)維修資金住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。住宅共用部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設(shè)施設(shè)備，一般包括：電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。所謂大修