公共配套設(shè)施的核算

1、公共配套設(shè)施的核算一、公共配套設(shè)施成本對象的確定（一）公共配套設(shè)施的分類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的配套設(shè)施，可以分為如下兩類：非營利性公共配套設(shè)施。營利性公共配套設(shè)施。1 .非營利性公共配套設(shè)施非營利性公共配套設(shè)施是指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，其產(chǎn)權(quán)及收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施。具體核算內(nèi)容可區(qū)別以下情況：在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出，如建造消防、水泵房、水塔、鍋爐房（建筑成本）、變電所（建筑成本）、居委會、派出所、崗?fù)?、兒童樂園、自行車棚、景觀（建筑小品）、環(huán)廊、街心公園、涼亭等設(shè)施的支出。在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)

2、法規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營收入歸經(jīng)營者或業(yè)委會的可經(jīng)營性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設(shè)施的支出。開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營收益權(quán)時，發(fā)生的沒有投資來源的費(fèi)用。對于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氤杀卷椖?。如開發(fā)商通過補(bǔ)交地價或人防工程費(fèi)等措施，得到政府部門認(rèn)可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營性項目獨(dú)立核算。開發(fā)項目外為居民服務(wù)的給排水、供電、供氣的增容增壓、交通道路等，這類配套設(shè)施沒有投資來源，不能有償轉(zhuǎn)讓。2 .營利性公共配套設(shè)施營利

3、性公共配套設(shè)施是指能有償轉(zhuǎn)讓的城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項目以及屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的公共配套設(shè)施。營利性公共配套設(shè)施一般包括：開發(fā)小區(qū)內(nèi)營業(yè)性公共配套設(shè)施，如商店、銀行、郵局等；開發(fā)小區(qū)內(nèi)非營業(yè)性配套設(shè)施，如中小學(xué)、文化站、醫(yī)院等。（二）公共配套設(shè)施的成本核算對象1 .非營利性公共配套設(shè)施的成本對象對非營利性公共配套設(shè)施，如果工程規(guī)模較大，可以將各配套設(shè)施作為成本核算對象。在“生產(chǎn)成本一一配套設(shè)施開發(fā)成本”科目下按各項配套設(shè)施設(shè)立明細(xì)科目，如物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主會所、幼兒園、學(xué)校、兒童游樂設(shè)施、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、運(yùn)動設(shè)施、超

4、市（配套商業(yè)設(shè)施）等。如果工程規(guī)模不大，與其他項目建設(shè)地點(diǎn)較近，且開竣工時問相差不多，并由同一施工單位施工的，也可考慮將它們合并作為一個成本核算對象。對于只為一個單體開發(fā)項目服務(wù)的、應(yīng)攤?cè)碎_發(fā)項目成本且造價較低的配套設(shè)施，可以不單獨(dú)作為成本核算對象，發(fā)生的開發(fā)費(fèi)用直接計入單體開發(fā)項目的成本。2 .營利性公共配套設(shè)施的成本對象一般來說，營利性的大配套設(shè)施項目，應(yīng)以各配套設(shè)施項目作為成本核算對象，以正確計算各配套設(shè)施的開發(fā)成本。二、非營利公共配套設(shè)施費(fèi)的核算為了正確核算和反映企業(yè)開發(fā)建設(shè)中各種非營利性配套設(shè)施所發(fā)生的支出，并準(zhǔn)確地計算房屋開發(fā)成本和各種大配套設(shè)施的開發(fā)成本，對非營利性公共配套設(shè)施支

5、出的核算可分為以下兩種：配套設(shè)施單獨(dú)作為過渡性成本對象的核算。配套設(shè)施不作為成本對象的核算。以上兩種情況，其公共配套設(shè)施費(fèi)的歸集與分配方法是不相同的。（一）作為成本對象的核算單獨(dú)作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本，通過“生產(chǎn)成本一一配套設(shè)施開發(fā)成本一一配套設(shè)施成本對象”科目進(jìn)行歸集，會計期末按照一定的分配標(biāo)準(zhǔn)分配給各受益對象。應(yīng)由開發(fā)產(chǎn)品受益的，將其分配計入有關(guān)成本核算對象，即記入“生產(chǎn)成本一一房屋開發(fā)成本一一某成本對象一一配套設(shè)施費(fèi)”賬戶的借方。應(yīng)由投資性房地產(chǎn)或固定資產(chǎn)受益的，將其分配記入“在建工程”賬戶的借方。根據(jù)稅法規(guī)定，單獨(dú)作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本，應(yīng)按

6、建筑面積法進(jìn)行分配。因此，在會計期末最好按照建筑面積法進(jìn)行分配，這樣可以保證會計處理與稅務(wù)處理的一致，省去納稅調(diào)整給企業(yè)會計人員帶來的不必要的工作量。（二）不作為成本對象的核算對于只為一個單體開發(fā)項目服務(wù)的、應(yīng)攤?cè)腴_發(fā)項目成本且造價較低的配套設(shè)施，發(fā)生的開發(fā)費(fèi)用直接計入單體開發(fā)項目的成本。借記“生產(chǎn)成本一一房屋開發(fā)成本一一成本對象”科目，貸記“銀行存款”、“應(yīng)付賬款”等科目。（三）非營利公共配套設(shè)施成本項目的設(shè)置對于作為成本對象核算的非營利公共配套設(shè)施的開發(fā)成本，在核算時一般可僅設(shè)置如下四個成本項目：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價；前期工程費(fèi)；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；建筑安裝工程費(fèi)。由于這些配套設(shè)施的支出

7、需由房屋等開發(fā)成本負(fù)擔(dān)，為簡化核算手續(xù)，對這些配套設(shè)施，可不再分配其他配套設(shè)施支出。它本身應(yīng)負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用，也可直接分配計入有關(guān)房屋開發(fā)成本。因此，對這些配套設(shè)施，在核算時也就不必設(shè)置配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)問接費(fèi)兩個成本項目。三、營利性公共配套設(shè)施費(fèi)的核算（一）營利性公共配套設(shè)施的核算營利性公共配套設(shè)施應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。營利性公共配套設(shè)施支出，應(yīng)在“開發(fā)成本一通配套設(shè)施開發(fā)成本一一配套成本對象”賬戶進(jìn)行歸集，會計期末按照建筑面積法分配給各受益對象，并記入“生產(chǎn)成本一一房屋開發(fā)成本一某成本對象一一配套設(shè)施費(fèi)”賬戶的借方。（二）

8、營利性公共配套設(shè)施成本項目的設(shè)置對這些配套設(shè)施的開發(fā)成本，應(yīng)設(shè)置如下六個成本項目：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價；前期工程費(fèi)；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；建筑安裝工程費(fèi)；配套設(shè)施費(fèi)；開發(fā)間接費(fèi)。其中配套設(shè)施費(fèi)項目用以核算分配的其他配套設(shè)施費(fèi)。因為要使這些設(shè)施投入運(yùn)轉(zhuǎn)，有時也需要其他配套設(shè)施為其提供服務(wù)，所以理應(yīng)分配為其服務(wù)的有關(guān)設(shè)施的開發(fā)成本。對營利性配套設(shè)施分配的非營利配套設(shè)施支出，應(yīng)計入各營利配套設(shè)施開發(fā)成本明細(xì)分類賬的“配套設(shè)施費(fèi)”項目，即記人“開發(fā)成本一一配套設(shè)施開發(fā)成本一一配套設(shè)施成本對象（營利性）給賬戶的借方和“開發(fā)成本一一配套設(shè)施開發(fā)成本一一配套設(shè)施成本對象（非營利性）”賬戶的貸方。對營利性配套

9、設(shè)施分配的開發(fā)間接費(fèi)用，應(yīng)記人各營利配套設(shè)施開發(fā)成本明細(xì)分類賬的“開發(fā)間接費(fèi)”項目，即記人“開發(fā)成本一一配套設(shè)施開發(fā)成本一一配套設(shè)施成本對象(營利性)”賬戶的借方和“開發(fā)問接費(fèi)用”賬戶的貸方?！纠?6】中聯(lián)房地產(chǎn)公司根據(jù)建設(shè)規(guī)劃要求，在開發(fā)小區(qū)內(nèi)負(fù)責(zé)建設(shè)一間商店、一座水塔和一所幼托。上述設(shè)施均發(fā)包給施工企業(yè)施工，其中商店建成后，有償轉(zhuǎn)讓給商業(yè)部門。水塔和幼托的開發(fā)支出按規(guī)定計入有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本。水塔與商品房等同步開發(fā)，幼托與商品房等不同步開發(fā)，其支出經(jīng)批準(zhǔn)采用預(yù)提辦法。上述各配套設(shè)施共發(fā)生的有關(guān)支出見表51。表5-1配套設(shè)施支出明細(xì)表單位：元項目商店水塔幼托合計支付征地拆遷費(fèi)50000500

10、050000105000支付前期工程費(fèi)300002000030000P80000應(yīng)付基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)500003000050000130000應(yīng)付建安工程費(fèi)200000245000190000635000分配水塔配套費(fèi)35000-35000分配開發(fā)間接費(fèi)5500055000預(yù)提幼托配套費(fèi)4000040000合計4600002650003200001045000中聯(lián)公司相關(guān)賬務(wù)處理如下：(1)用銀行存款支付征地拆遷費(fèi)時。借：生產(chǎn)成本一一配套設(shè)施開發(fā)成本105000貸：銀行存款105000(2)用銀行存款支付設(shè)計單位前期工程款時。借：生產(chǎn)成本一一配套設(shè)施開發(fā)成本80000貸：銀行存款80000(3)將應(yīng)

11、付施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款和建筑安裝工程款入賬時。借：生產(chǎn)成本一一配套設(shè)施開發(fā)成本765000借：應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款765000(4)按規(guī)定應(yīng)將其開發(fā)成本分配計入商品房等開發(fā)產(chǎn)品成本的非營利公共配套設(shè)施，如上述水塔設(shè)施，在完工驗收后，應(yīng)將其發(fā)生的實(shí)際開發(fā)成本按一定的標(biāo)準(zhǔn)(有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本、預(yù)算成本或計劃成本)，分配計入有關(guān)房屋和營利性公共配套設(shè)施的開發(fā)成本，作如下分錄入賬：借：生產(chǎn)成本一一房屋開發(fā)成本265000配套設(shè)施開發(fā)成本一一商店35000借：生產(chǎn)成本一一配套設(shè)施開發(fā)成本一一水塔300000分配應(yīng)計入商店配套設(shè)施開發(fā)成本的開發(fā)間接費(fèi)用時。借：生產(chǎn)成本一一配套設(shè)施開發(fā)成本一一商店550

12、00貸：開發(fā)間接費(fèi)用55000(6)預(yù)提應(yīng)由商店配套設(shè)施開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的幼托設(shè)施支出時，應(yīng)作：借：生產(chǎn)成本一一配套設(shè)施開發(fā)成本一一商店40000借：應(yīng)付賬款一一預(yù)提費(fèi)用40000同時應(yīng)將各項配套設(shè)施支出分別記入各配套設(shè)施開發(fā)成本明細(xì)分類賬。已完成全部開發(fā)過程并經(jīng)驗收的配套設(shè)施，應(yīng)按其用途結(jié)轉(zhuǎn)其開發(fā)成本。（7） 對能有償轉(zhuǎn)讓給有關(guān)部門的營利性公共配套設(shè)施，如上述商店設(shè)施，應(yīng)在完工驗收后將其實(shí)際成本自“生產(chǎn)成本一一配套設(shè)施開發(fā)成本一一商店”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“庫存商品一一配套設(shè)施一一商店”賬戶的借方。借：庫存商品一一配套設(shè)施一一商店460000貸：生產(chǎn)成本一一配套設(shè)施開發(fā)成本一一商店460000營利性公

13、共配套設(shè)施有償轉(zhuǎn)讓收入，應(yīng)作為銷售收入處理。（8） 對用預(yù)提方式將配套設(shè)施支出記入有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施，如幼托設(shè)施，應(yīng)在完工驗收后，將其實(shí)際發(fā)生的開發(fā)成本沖減預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)，作如下分錄入賬：借：生產(chǎn)成本一一房屋開發(fā)成本280000應(yīng)付賬款一一預(yù)提費(fèi)用40000貸：生產(chǎn)成本-一配套設(shè)施開發(fā)成本一一幼托320000如預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)大于或少于實(shí)際開發(fā)成本，可將其多提數(shù)或少提數(shù)沖減有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本或作追加分配。如有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品已完工并辦理竣工決算，可將其差額沖減或追加分配于尚未辦理竣工決算的開發(fā)產(chǎn)品的成本。四、預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)的核算（一）預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)的范圍一個小區(qū)的開發(fā)所用時問較長，有的需要

14、幾年，開發(fā)企業(yè)在開發(fā)進(jìn)度安排上，有時先建房屋，后建配套設(shè)施。這樣，往往出現(xiàn)房屋已經(jīng)建成而有的配套設(shè)施可能尚未完成,或者是商品房已經(jīng)銷售，而幼托、消防設(shè)施等尚未完工的情況。這種房屋開發(fā)與配套設(shè)施建設(shè)的時間差，使得那些已具備使用條件并已出售的房屋應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費(fèi)，無法按配套設(shè)施的實(shí)際開發(fā)成本進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)和分配，只能以未完成配套設(shè)施的預(yù)算成本或計劃成本為基數(shù).計算出已出售房屋應(yīng)負(fù)擔(dān)的數(shù)額，用預(yù)提方式計入出售房屋等的開發(fā)成本。但并不是所有的配套設(shè)施都可以預(yù)提成本，只有非營利性公共配套設(shè)施最終可以分配計入房屋開發(fā)成本，因此，在房屋竣工時，對于營利性公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，不能預(yù)提該公共配套設(shè)施費(fèi)

15、。而對于非營利公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。（二）預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)的賬務(wù)處理對于非營利公共配套設(shè)施與房屋等開發(fā)產(chǎn)品不同步開發(fā)，或房屋等開發(fā)完成等待出售或出租，而該配套設(shè)施尚未全部完成的，可按該配套設(shè)施的預(yù)算成本或計劃成本，預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)，將其記入旁屋等開發(fā)成本明細(xì)分類賬的“配套設(shè)施費(fèi)”項目。1 .預(yù)提成本時的賬務(wù)處理預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)時，根據(jù)預(yù)提金額，借記“生產(chǎn)成本一一房屋開發(fā)成本”等科目，貸記“應(yīng)付賬款一一預(yù)提費(fèi)用”科目。2 .實(shí)際發(fā)生時的賬務(wù)處理

16、實(shí)際發(fā)生配套設(shè)施費(fèi)時，按支付款項的金額，借記“應(yīng)付賬款一一預(yù)提費(fèi)用”科目，貸記“銀行存款”、“應(yīng)付賬款一一應(yīng)付工程款”等科目。3 .完工結(jié)算時的賬務(wù)處理當(dāng)成本結(jié)算完畢，對已經(jīng)按照預(yù)提成本結(jié)轉(zhuǎn)的銷售成本和資產(chǎn)賬面價值以及庫存開發(fā)產(chǎn)品成本進(jìn)行調(diào)整。如果實(shí)際成本大于預(yù)提成本，按其差額，借記“主營業(yè)務(wù)成本”、“投資性房地產(chǎn)應(yīng)、“固定資產(chǎn)”、“庫存商品”等科目，貸記“銀行存款”、“應(yīng)付賬款一一應(yīng)付工程款”等科目。如果實(shí)際成本小于預(yù)提成本，按其差額，借記“應(yīng)付賬款一一預(yù)提費(fèi)用”科目，貸記“主營業(yè)務(wù)成本”、“投資性房地產(chǎn)”、“固定資產(chǎn)”、“庫存商品”等科目。（三）預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)的計算方法開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提的配套設(shè)

17、施費(fèi)的計算，一般可按以下公式進(jìn)行：某項開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)=該項開發(fā)產(chǎn)品預(yù)算成本（或計劃成本）x配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率=該配套設(shè)施的預(yù)算成本（或計劃成本）+應(yīng)負(fù)擔(dān)該配套設(shè)施費(fèi)各開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本（或計劃成本）合計x100%式中應(yīng)負(fù)擔(dān)配套設(shè)施費(fèi)的開發(fā)產(chǎn)品一般應(yīng)包括開發(fā)房屋和營利性公共配套設(shè)施。【例5-7】中聯(lián)房地產(chǎn)公司開發(fā)項目內(nèi)幼托設(shè)施開發(fā)成本應(yīng)由住宅、公寓、寫字樓、商鋪和營利性公共配套設(shè)施商店負(fù)擔(dān)。由于幼托設(shè)施在其他銷售物業(yè)完工出售時尚未完工，為了及時結(jié)轉(zhuǎn)完工的銷售物業(yè)成本，應(yīng)先將幼托設(shè)施配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提計入銷售物業(yè)的開發(fā)成本。假定各項開發(fā)產(chǎn)品和幼托設(shè)施的預(yù)算成本如下：住宅1000

18、000元公寓900000元寫字樓800000元商鋪800000元商店500000元幼托設(shè)施320000元幼托設(shè)施配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率=320000+（1000000+900000+8000000000+800000+500000）X100%=8%各項開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提幼托設(shè)施的配套設(shè)施費(fèi)為：住宅：1000000X8%o=80000（元）公寓：900000X8%=72000（元）寫字樓：800000X8%=64000（元）商鋪：800000X8%=64000（元）商店：500000X8%=40000（元）按預(yù)提率計算各項開發(fā)產(chǎn)品的配套設(shè)施費(fèi)時，其與實(shí)際支出數(shù)的差額，應(yīng)在配套設(shè)施完工時，按預(yù)提數(shù)的比例，調(diào)整增加或減少有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本。本例中假設(shè)實(shí)際支出數(shù)為35000