上半年·杭州豪宅市場(chǎng)掃描

1、2011年上半年杭州豪宅市場(chǎng)掃描96311598046788435435%4.9%4.9%5.4%7.1%6.9%7.2%7.3%11.Q1全國宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)上半年GDP（億元）第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)一季度CPI1月CPI2月CPI3月CPI一季度PPI1月PPI2月PPI3月PPI1.5%2.7%2.4%80500513939072363662.2%5.2%4.3%5.4%5.9%10.Q1M0（3月末）M1（3月末）M2（3月末）M2/GDPM1/M24.5萬億元同比14.8%26.6萬億元同比15.0%75.8萬億元同比16.6%7.87同比2.48%0.35同比0.4%中國制造業(yè)采購經(jīng)

2、理指數(shù)(3月份)53.4%環(huán)比1.2%原材料、燃料、動(dòng)力購進(jìn)指數(shù)（3月份）110.5國房景氣指數(shù)（3月份）101.46%環(huán)比0.41%七十個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)（3月份）111.4消費(fèi)者信心指數(shù)（3月份）104.6環(huán)比4.8%人民幣貸款利率（五年期以上）（3月末）6.6%同比11.1%金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額（3月末）49.47萬億元同比16.18%匯率（對(duì)美元）（3月末）6.5564人民幣/美元同比3.95%匯率（對(duì)歐元）（3月末）9.2681人民幣/歐元同比1.19%匯率（對(duì)日元）（3月末）7.8883人民幣/日元同比7.44%黃金價(jià)格（3月末）1414.5美元/盎司同比28.42%

3、原油價(jià)格（3月末）100.97美元/桶同比28.30%水泥（普通硅酸鹽水泥）價(jià)格（3月末）380元/噸同比24%鋼材（螺紋鋼）價(jià)格（3月末）4794元/噸同比13.60%銅價(jià)格（3月末）73400元/噸同比7.94%大米（早秈米）價(jià)格（3月末）3300元/噸同比14.98%大豆價(jià)格（3月末）4257元/噸同比13.79%玉米價(jià)格（3月末）2384元/噸同比29.57%豬肉價(jià)格（3月末）14780元/噸同比31.96%棉花價(jià)格（3月末）10530元/噸同比34.6%25522116181803717738227571744440836517262011上半年整體上市面積（萬平方米）住宅辦公商業(yè)整

4、體成交面積（萬平方米）住宅辦公商業(yè)整體成交均價(jià)（元/平方米）住宅辦公商業(yè)杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)總體情況3202802416259212281916503164711682816386同比房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額8846億元同比34.1%全國商品房銷售面積15361萬同比35.8%房屋新開工面積3.23億同比60.8%房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積6166萬同比30%住宅投資額6253億元同比37.4%公寓類新房上市面積新房上市套數(shù)新房成交面積新房成交套數(shù)新房成交價(jià)格347萬同比36%31178套同比35%212萬同比12%20314套同比17%17397元/同比16%新房套均總價(jià)新房套均面積新房成交面積第

5、一名二手成交面積二手成交價(jià)格182萬同比10%104同比4%城市之星成交面積：85669成交均價(jià)：33775元/數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)中數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)中數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)中數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)中別墅類新房上市面積新房上市套數(shù)新房成交面積新房成交套數(shù)新房成交價(jià)格19萬同比-34%570套同比100%9萬同比-61%288套同比-62%26158元/同比2%新房套均總價(jià)新房套均面積新房成交面積第一名二手成交面積二手成交價(jià)格781萬同比1%299同比2%金都夏宮成交面積：9085成交均價(jià)：24746元/數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)中數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)中數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)中數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)中公寓類別墅類杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)總體情況2523238094377184180711上半年534310杭州

6、豪宅市場(chǎng)數(shù)據(jù)（單價(jià)3萬）整體成交均價(jià)（元/平方米）公寓別墅整體上市面積（萬平方米）公寓別墅整體成交面積（萬平方米）公寓別墅44341022163887138488390726同比公寓類新房上市面積新房上市套數(shù)新房成交面積新房成交套數(shù)新房成交價(jià)格43萬同比26%2635套同比48%23萬同比44%1376套同比72%37718元/同比-2%新房套均總價(jià)新房套均面積新房成交面積第一名二手成交面積二手成交價(jià)格628萬同比-17%167同比-15%城市之星成交面積：85669成交均價(jià)：33775元/數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)中數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)中別墅類新房上市面積新房上市套數(shù)新房成交面積新房成交套數(shù)新房成交價(jià)格10萬同比-0%2

7、81套同比-4%2萬同比-69%69套同比-61%41807元/同比7%新房套均總價(jià)新房套均面積新房成交面積第一名二手成交面積二手成交價(jià)格1405萬同比-2%347同比-6.%西溪里成交面積：2665成交均價(jià)：44903元/數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)中數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)中公寓類別墅類杭州豪宅市場(chǎng)數(shù)據(jù)（單價(jià)3萬）第部分 整體豪宅市場(chǎng)第部分 公寓類產(chǎn)品第部分 別墅類產(chǎn)品第部分 未來的展望第第部分部分整體豪宅市場(chǎng)整體豪宅市場(chǎng)距“國十條”出臺(tái)一年有余，經(jīng)歷了風(fēng)風(fēng)雨雨的2010年豪宅市場(chǎng)，在面對(duì)“三次”新政后，上半年市場(chǎng)表現(xiàn)又是如何呢？經(jīng)過08年以及10年兩次價(jià)格上揚(yáng)，受政策等因素影響，11年價(jià)格過快上漲趨勢(shì)得到有效控制。成交量變

8、化的峰谷分別出現(xiàn)在09、10年上半年，11年上半年變化幅度接近0刻度，成交價(jià)正趨于理性平穩(wěn)的走勢(shì)。全市住宅成交量同比五年維持低位，成交均價(jià)同比增8%。全市普通住宅市場(chǎng)和前幾年相比，總體成交量處于低位。價(jià)格依然堅(jiān)挺，但增長放緩。PART近5年上半年成交同比單位：元/單位：套20602套套17738元元/近5年上半年成交同比變化214%-63%普通住宅市場(chǎng)研究普通住宅市場(chǎng)研究豪宅的成交量相比10.上半年穩(wěn)定增長，成交量為1445套。價(jià)格與成交量不同，同比下降2%，為38094元/。成交量同比漲幅達(dá)48%，與成交量動(dòng)輒兩位數(shù)，甚至三位數(shù)漲幅的不穩(wěn)定不同，價(jià)格的變化在近5年顯得異常穩(wěn)定，同比降幅為2%

9、。豪宅需求增長，價(jià)格小幅回落 （豪宅定義:單價(jià)3萬）成交量上，豪宅市場(chǎng)呈現(xiàn)連續(xù)5年上漲，上半年杭州全市成交1445套，同比增長48%；但豪宅市場(chǎng)成交價(jià)有所下跌，上半年均價(jià)38094元/，同比下降2%，降幅較小。PART豪宅近5年上半年成交同比單位：套單位：元/38094元元/1445套套豪宅近5年上半年成交同比變化531%-2%48%豪宅市場(chǎng)研究豪宅市場(chǎng)研究把普通住宅和豪宅市場(chǎng)分開來看，可以更容易看出豪宅成交量于10月份限貸，以及2月份限購策影響豪宅成交量步步下滑，2011年3月份成交量達(dá)到谷底，4月份后高端酒店式公寓占據(jù)豪宅主力成交，可以看出限購限貸政策對(duì)于高端住宅針對(duì)性更強(qiáng)。單就價(jià)格而言，

10、普通住宅市場(chǎng)在調(diào)控政策出臺(tái)后，價(jià)格整體走勢(shì)較為穩(wěn)定，而豪宅市場(chǎng)與之截然相反，雖然成交量同樣萎縮，但成交價(jià)格在11年3-6月連續(xù)出現(xiàn)上升趨勢(shì)，豪宅市場(chǎng)呈現(xiàn)有價(jià)無市的局面。整體市場(chǎng)價(jià)穩(wěn)量升，高端市場(chǎng)有市無價(jià)。（豪宅定義:單價(jià)3萬）PART豪宅市場(chǎng)單位：套單位：元/44548元元/普通市場(chǎng)單位：元/單位：套19156元元/豪宅市場(chǎng)研究豪宅市場(chǎng)研究171套套3545套套從左圖中，我們很容易看出豪宅主力成交前三名中10年上半年分別為：600-800萬、1000-1500萬、800-1000萬共占78%。而11年上半年前三名為：600萬以下、600-800萬、800-1000萬總共82%。2011年豪宅成

11、交趨向低總價(jià)看齊，且主力成交總價(jià)段600萬以下占35%，達(dá)到近兩年最高比例。35%35%低總價(jià)住宅成為豪宅市場(chǎng)的絕對(duì)銷售主流產(chǎn)品。PART豪宅市場(chǎng)研究豪宅市場(chǎng)研究單位：套單位：套1689套套3694套套5403套套4046套套PART調(diào)控后連續(xù)10個(gè)月年全市豪宅市場(chǎng)供大于求現(xiàn)象持續(xù)，存量呈現(xiàn)上升致5403套，月均去化350套，假設(shè)無新增供應(yīng)量，去化庫存時(shí)間約15個(gè)月。假設(shè)無新增供應(yīng)量，杭州市場(chǎng)去化庫存時(shí)間約15個(gè)月 2010年10月，限貸首付提高、利率上調(diào)、限購一套；2011年1月，限購令、房產(chǎn)稅的出臺(tái)。9.29新政1.26新政近一年調(diào)控后市場(chǎng)快照近一年調(diào)控后市場(chǎng)快照0成交量環(huán)比變化幅度成交價(jià)

12、環(huán)比變化幅度余杭區(qū)-5%1%-65%蕭山區(qū)-87%56%875%16%主城區(qū)10.下半年-52%-2%237%-1%11.上半年-29%10.下半年10年下半年11.上半年11.上半年P(guān)ART10年第一輪調(diào)控重創(chuàng)余杭區(qū)，而主城區(qū)及蕭山區(qū)對(duì)11年第二輪調(diào)控反應(yīng)更明顯。10年下半年和11年上半年都是政策出臺(tái)打壓的市場(chǎng)，10.下半年僅有一個(gè)板塊出現(xiàn)了成交量環(huán)比下降，主城及蕭山成交量環(huán)比上漲均在三位數(shù)以上，而11.上半年在受到更嚴(yán)厲的限購后，全杭州三大板塊無一例外出現(xiàn)下跌。第三輪調(diào)控后市場(chǎng)快照第三輪調(diào)控后市場(chǎng)快照PART總體來看，1. 2011年上半年豪宅整體成交1445套，同比2010年上半年上漲4

13、8%，主力成交總價(jià)集中在600萬元/套；2. 相對(duì)住宅整體市場(chǎng)，豪宅成交量所占比例7%，同比上2%。3. 2011年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)深受政策影響，隨著限購、限貸、房產(chǎn)稅政策出臺(tái)的多重刺激下，整體市場(chǎng)受到了較大的打擊量?jī)r(jià)上行趨勢(shì)受到遏制調(diào)控影響逐漸顯露。第第部分部分公寓類產(chǎn)品公寓類產(chǎn)品2011年遭遇史上最嚴(yán)厲的調(diào)控，最具抗跌的市中心低總價(jià)公寓再次成為市場(chǎng)上“香餑餑”。2011.上半年:成交1376套，同比72%，均價(jià)37718元/；同比-2%。月均成交：229套半年豪宅價(jià)格的走勢(shì)在政策影響穩(wěn)中依然堅(jiān)挺，部分月份成交量降低仍舊出現(xiàn)成交價(jià)格上行情況；前六個(gè)月成交總量同比2010年上升72%，這主要受

14、4月集中簽約的酒店式公寓影響，而這些產(chǎn)品大多處于位置較好的市中心等中央地段。成交價(jià)格成交量PART高端公寓價(jià)格堅(jiān)挺，成交量同比上漲7成。豪宅公寓成交單位：套單位：元/44925元元/-51%157%833套套PART豪宅公寓產(chǎn)品成交“擠”向中心江干區(qū)的錢江新城成交異軍突起，364套成交占上半年成交冠軍寶座；西湖區(qū)濱江區(qū)位居第二、第三單位：套單位：元/豪宅公寓市場(chǎng)區(qū)域成交分布圖PART代表板塊市中心板塊（公寓）成交量776套，成交均價(jià)40086元/平方米公寓類第一名：城市之星299套第二名：藍(lán)色錢江161套第三名：御西湖 76套城市之星以270-290平方米的四房最為熱銷。面積價(jià)格御西湖藍(lán)色錢江

15、城市之星所在區(qū)域：上城區(qū)供應(yīng)套數(shù)：267套2011.上半年成交套數(shù)：267套所占板塊比重：100%成交均價(jià)：34436元/套均面積：287套均總價(jià)：988萬開盤時(shí)間：2011.4交房時(shí)間：2012典型項(xiàng)目城市之星PART單位：套單位：元/7套47363元/34436元/所在區(qū)域：下城區(qū)武林廣場(chǎng)板塊供應(yīng)套數(shù)：263套2011.上半年成交套數(shù)：71套所占板塊比重：26%成交均價(jià)：54544元/套均面積：194套均總價(jià)：1058萬開盤時(shí)間：2011.6交房時(shí)間：20132011年供應(yīng)預(yù)期:8萬其它典型項(xiàng)目蘭園PART單位：套單位：元/PART1、2011年上半年高端公寓總體成交1376套，同比+72

16、%；成交均價(jià)37718元/，同比-2%；套均面積167，同比-15%；套均總價(jià)628萬，同比-17%。2、市中心以及稀缺地段，如：江干區(qū)錢江新城等區(qū)拉動(dòng)豪宅成交，豪宅公寓市場(chǎng)整體呈現(xiàn)擠向中心化趨勢(shì)。3、城市之星項(xiàng)目為2011年上半年高端公寓成交量之首，第二名藍(lán)色錢江成交161套，超過46套/項(xiàng)目平均水平250%。公寓篇第第部分部分別墅類產(chǎn)品別墅類產(chǎn)品在新政打壓下，別墅產(chǎn)品成交大幅下跌，傳統(tǒng)的別墅板塊出現(xiàn)萎靡表現(xiàn)，而離市中心近的區(qū)域成交表現(xiàn)更加堅(jiān)挺。成交價(jià)格環(huán)比成交量環(huán)比2011.上半年:成交69套，同比-61%，均價(jià)41807元/；同比7%。在新政出臺(tái)后別墅產(chǎn)品在上半年成交量大幅下跌，同比下降

17、61%，1成交價(jià)格穩(wěn)中小幅上升。上半年月均成交12套，3月零成交。單位：套單位：元/PART高端別墅需求降幅達(dá)6成。（高端定義:單價(jià)3萬）42977元元/18套套31套套47816元元/-100%225%PART西湖區(qū)高端別墅成交最穩(wěn)定。對(duì)比十大行政區(qū)高端別墅兩年成交變化，可以看出位置越好越抗跌，西湖區(qū)成交最穩(wěn)定。79130372858751547346549725497296472665445405158884509886137643954單位：套單位：元/豪宅別墅區(qū)域成交分布圖代表板塊市區(qū)（別墅）成交量42套，成交均價(jià)44430元/平方米別墅類第一名：西溪里9套第二名：桃花源7套第三名：西上玫瑰園6套西溪里面積段主要集中在290和320平方米的城市別墅面積價(jià)格PART西溪里和家園所在區(qū)域：西湖區(qū)供應(yīng)套數(shù)：29套2011.上半年成交套數(shù)：9套所占板塊比重：31%成交均價(jià)：44903元/套均面積：296套均總價(jià)：1330萬開盤時(shí)間：2011.1交房時(shí)間：2012.42011年供應(yīng)預(yù)期:2.6萬典型項(xiàng)目西溪里PART單位：套單位：元/2套622998105330套所在區(qū)域：余杭區(qū)供應(yīng)套數(shù)：21套2011.上半年成交套數(shù)：7套所占板塊比重：33%成交均價(jià)：38441元/套均面積：500套均總價(jià)：1922萬開盤時(shí)間：2010.10交房