2016年萬達廣場籌備期工程管理經(jīng)驗

1、籌備期經(jīng)驗分享2015年2月目錄 籌備期招商階段的工作重點 籌備期商戶進場施工階段的工作重點 開業(yè)到接管期間的工作重點 籌備期工程團隊的管理特點一.籌備期招商階段的工作重點1. 機房設(shè)備管理重點 所謂機電設(shè)備管理，是指通過前期的介入，并依據(jù)國家和集團相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)對各系統(tǒng)的機電設(shè)備及設(shè)施在設(shè)計、施工、工程進度及質(zhì)量監(jiān)督等各階段進行圖紙復(fù)核、變更、施工跟進、問題監(jiān)督、檔案歸檔，及時與項目公司的設(shè)計、成本、工程以及施工單位協(xié)調(diào)、溝通并組織實施整改，以滿足廣場的開業(yè)和后期營運的需求，保障設(shè)備設(shè)施安全穩(wěn)定的運行。一.籌備期招商階段的工作重點2. 招商期工程管理的重點a.步行街商鋪施工圖技術(shù)條件確認(rèn)及移交。b

2、.步行街各商鋪的用電容量是否滿足商戶需求。必須要復(fù)核商鋪用電總負(fù)荷容量以及變壓器的容量能否滿足使用及安全需求。同時要考慮預(yù)留日后增容的余量。c.對商鋪及步行街公共區(qū)域的冷熱負(fù)荷指標(biāo)進行復(fù)核，滿足機電設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)的要求，火鍋及明檔類商鋪的冷負(fù)荷適當(dāng)增加（450W/m2)。臨外玻璃幕墻的商鋪冷熱負(fù)荷要適當(dāng)提高。d.對商戶排油煙系統(tǒng)進行風(fēng)量復(fù)核，特別是中式餐飲，排氣次數(shù)應(yīng)50次/小時。一.籌備期招商階段的工作重點2. 招商期工程管理的重點e.關(guān)注廣場的性能化分析報告，掌握防火分區(qū)的劃分和調(diào)整改造的原則等。f.關(guān)注當(dāng)?shù)叵谰值奶厥庖螅ㄖ悄芴由貥?biāo)、店招等）。g.招商末端階段，主要重點是滿足商戶進場施工的

3、條件。特別是各類風(fēng)管風(fēng)口的下引，水管，強弱電，上下水等。建議商戶內(nèi)頂部的火災(zāi)報警線路均采用明敷。h.招商末端階段，應(yīng)該盡量召集商戶的設(shè)計人員講解“招商手冊”中對商戶設(shè)計的要求。以減少日后的問題。二.籌備期商戶進場施工階段的工作重點1. 商家設(shè)計圖紙審核重點a.水電負(fù)荷是否滿足原先設(shè)定需求。對于超出部分，須對其參數(shù)進行復(fù)核。b.燃?xì)庥昧亢蛷N房灶具布局需求盡量跟隨圖紙一并提報。二.籌備期商戶進場施工階段的工作重點1. 商家設(shè)計圖紙審核重點c.是否滿足集團和當(dāng)?shù)叵啦块T的建審意見，如：面積、疏散距離、疏散出口數(shù)量是否保證、裝修材料方面的要求等。d.商戶內(nèi)部隔斷位置是否合理，有無與其它管線沖突。e.裝

4、修圖紙是否滿足當(dāng)?shù)厣坦芩l(fā)“裝修手冊”要求。f.時效性，一般審圖不宜超過3天，必須將意見反饋給商戶。二.籌備期商戶進場施工階段的工作重點1. 商家設(shè)計圖紙審核重點經(jīng)驗小貼士：a.商戶出圖前，到場復(fù)尺時，應(yīng)該與招商營運人員共同和商戶設(shè)計人員先行了解大致店面店招設(shè)計方案布局，是否需要內(nèi)退等信息，以便盡早確認(rèn)大門的位置，并盡快與商戶簽確，及時反饋給項目工程部門，以利玻璃排產(chǎn)，避免后期返工。b. 要按照消防報驗的要求，收集和整理商鋪和主力店的圖紙、裝修材料合格證等資料。二.籌備期商戶進場施工階段的工作重點2. 商鋪預(yù)驗收及接收a. 商戶交房：設(shè)施、設(shè)備清點、機電點位移交。b. 施工階段：裝修材料驗收、

5、裝修進度、隱蔽工程驗收、廚房閉水試驗、廚具進場、店招等過程控制。c. 機電功能性驗收：設(shè)備試運行、開關(guān)、插座、給排水等檢查。d. 整體驗收：收邊收口、店招、電氣校核。e. 保障臨水、臨電、貨運通道的順暢： 與項目公司及時落實臨水、臨電及貨運通道、垂直運輸?shù)谋Ｕ?方案，并跟蹤落實及成立工程部搶修小組。二.籌備期商戶進場施工階段的工作重點2. 商鋪預(yù)驗收及接收f.確保商鋪的施工條件： 二裝管控小組及時發(fā)現(xiàn)、協(xié)調(diào)處理商鋪與項目公司施工單位的 交叉施工情況，最大限度減少影響商鋪的裝修進度，如漏水、 地面鋪裝、玻璃安裝、公區(qū)裝修等。g. 商戶進場時間：協(xié)調(diào)招商部盡可能動員提前進場，盡早暴露現(xiàn)場工程缺陷、

6、盡早解決。商戶進場時間不能晚于拓展部下發(fā)的商戶進場裝修管控表中的模塊化規(guī)定的進場日期。如果發(fā)現(xiàn)有延遲現(xiàn)象，及早預(yù)警。二.籌備期商戶進場施工階段的工作重點2. 商鋪預(yù)驗收及接收h. 商戶裝修進度管控： 商鋪裝修商戶責(zé)任到二裝管控小組人員。 量化商戶施工進度表每日施工內(nèi)容，工種、人數(shù)、實時跟蹤。 每日核對施工材料數(shù)量及品種，提前通知商戶進料。 根據(jù)現(xiàn)場情況協(xié)調(diào)商戶安排施工計劃、交叉施工。i.餐飲商戶緊盯廚房作業(yè)面、盡早完成閉水試驗、排油煙、補風(fēng)設(shè)備的制作安裝、確定灶具的排產(chǎn)期（一般為點火時間前1個月）、到場時間及燃?xì)恻c位。二.籌備期商戶進場施工階段的工作重點2. 商鋪預(yù)驗收及接收j.店招施工需細(xì)化

7、施工周期，成品店招、異形玻璃等需確定排產(chǎn)期、到場時間、安裝周期等。經(jīng)驗小貼士： 進場時間晚而裝修周期較長、裝修進度嚴(yán)重滯后的需采取特殊手段如送飯、獎懲措施、封閉施工、委派施工人員等。二.籌備期商戶進場施工階段的工作重點3. 加強與項目公司和施工單位的溝通和協(xié)調(diào)a.建立與項目公司的溝通機制：例如：主動參與項目公司或總包單位組織的工程例會、召集專項工作溝通會，制定雙方處理問題的流程等。二.籌備期商戶進場施工階段的工作重點3. 加強與項目公司和施工單位的溝通和協(xié)調(diào)b.及時跟進施工單位各系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的安裝進度、施工計劃，及時協(xié)調(diào)在商鋪內(nèi)各系統(tǒng)的交叉施工，不影響項目的總體進度及商戶的裝修進度。例如：商戶

8、吊頂需封板，但施工單位風(fēng)口及噴淋尚未追位。二.籌備期商戶進場施工階段的工作重點3. 加強與項目公司和施工單位的溝通和協(xié)調(diào)c.及時與施工單位、招商部門協(xié)調(diào)在商戶鋪內(nèi)終端設(shè)備的施工界面或費用，例如：因商戶原因產(chǎn)生的風(fēng)盤、煙感、噴淋、消火栓移位、增加等。二.籌備期商戶進場施工階段的工作重點3. 加強與項目公司和施工單位的溝通和協(xié)調(diào)經(jīng)驗小貼士：a.關(guān)注項目屋面防水施工，在廚房施工防水作業(yè)前應(yīng)完成排油煙、補風(fēng)、屋面空調(diào)外機的基礎(chǔ)及冷媒路由的施工。b.定期和商戶施工負(fù)責(zé)人溝通，了解施工承包方式，及時掌控裝飾材料，施工工種、人員，特別是甲供材料、設(shè)備、道具及費用支付，及時聯(lián)系招商部介入?yún)f(xié)調(diào)，避免影響工期。c

9、.和招商部密切關(guān)注同一商戶同一時期開店商量及所屬施工隊人員在農(nóng)忙時節(jié)的人員安排，避免產(chǎn)生人員不足，影響工期。二.籌備期商戶進場施工階段的工作重點4. 籌備期的人員培訓(xùn)代管期間注意事項a. 變電所各回路的初次送電必須由施工單位完成（包括因施工需要回路停電的再送電）。b. 各設(shè)備室（間）進入外來人員需做好登記。c. 工程各班組開始進入值班狀態(tài)，實行倒班制度。d. 隨時記錄設(shè)備運行期間的各種參數(shù)，關(guān)注運行狀態(tài)。e. 收集整理現(xiàn)場跟進階段的各種工程質(zhì)量問題，及時上報項目公司并制定整改時間計劃，落實責(zé)任人，跟蹤整改情況。f.建立對重點部位巡視記錄，按時進行巡查。如：強電井、生活水泵房、消防泵房、濕報間、

10、隔油池間等。二.籌備期商戶進場施工階段的工作重點5. 籌備期的人員培訓(xùn)培訓(xùn)目的a. 提高員工的各項工作技能，及時發(fā)現(xiàn)施工過程中質(zhì)量問題。b. 熟悉各種設(shè)備設(shè)施的操作程序及方法，掌握設(shè)備設(shè)施的維護保養(yǎng)技能。c. 及時有效處理各種突發(fā)事件。二.籌備期商戶進場施工階段的工作重點6. 施工階段的現(xiàn)場跟進燃?xì)獠糠秩細(xì)夤芫W(wǎng)的施工，是廣場正常開業(yè)的必備條件，應(yīng)給予高度重視。a. 餐飲商鋪簽約后需立即提供燃?xì)庠罹邤[放位置平面圖,燃?xì)庠O(shè)計說明與燃?xì)庑枨罅?，燃?xì)庠罹咔鍐?。b. 燃?xì)庠罹邚S商提供合格證、當(dāng)?shù)厝細(xì)夤菊J(rèn)可證明等資料。二.籌備期商戶進場施工階段的工作重點6. 施工階段的現(xiàn)場跟進燃?xì)獠糠謈. 煤氣布局滿足

11、消防要求（商鋪廚房區(qū)域的封閉，不能在就餐區(qū)域設(shè)置煤氣）。d. 煤氣灶具數(shù)量不能隨意增加，煤氣調(diào)壓站施工進度及點火時間。e. 煤氣開通費用的辦理。三.開業(yè)到接管期間的工作重點1. 在對圖紙,建造標(biāo)準(zhǔn)和現(xiàn)場熟悉的情況下，并依照商管自身的需求，列出遺留問題清單，特別是“品質(zhì)提升項和商管需求項”做好與項目公司工程副總、設(shè)計副總的溝通，以尋求支持，減少日后問題。三.開業(yè)到接管期間的工作重點2. 做好對現(xiàn)場整改施工人員的作業(yè)管理，加強管理措施。對于在重要機房（如配電房、制冷機房、消控室、消防水泵房等）需要施工的人員，對其作業(yè)內(nèi)容和作業(yè)人數(shù)、施工人員資質(zhì)要做詳細(xì)登記。同時需派員進行監(jiān)護作業(yè)，以免出現(xiàn)影響正常營運的情況。三.開業(yè)到接管期間的工作重點3. 利用整理遺留問題的時機，對工程部人員進行再教育培訓(xùn)，以使其能更快、更深入地掌握和了解相關(guān)系統(tǒng)狀況，以及應(yīng)急、應(yīng)變措施。四. 籌備期工程團隊的管理特點1. 關(guān)注工程團隊的組建和思想動態(tài)，加強溝通和合理休息，強