鄭州市寫字樓市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

1、 二零一一年八月十七日二零一一年八月十七日本方案僅供貴司內(nèi)部傳閱，知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸#地產(chǎn)所有，嚴(yán)禁外傳，否則所引起的一切后果由貴司負(fù)責(zé)鄭州市寫字樓市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告鄭州市寫字樓市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告n鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況分析n鄭州市寫字樓市場(chǎng)情況分析n鄭州市寫字樓競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析n鄭州市寫字樓客戶群體分析u鄭州房地產(chǎn)調(diào)控政策u調(diào)控政策帶來(lái)的影響u鄭州房地產(chǎn)運(yùn)行特點(diǎn)u房地產(chǎn)運(yùn)行情況總結(jié)一月三月2011年1月26日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)新國(guó)八條房地產(chǎn)調(diào)控政策，要求進(jìn)一步調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，各地要確定價(jià)格控制目標(biāo)并向社會(huì)公布，二套房房貸首付比例提高至60%，拉開了限購(gòu)、限外和限貸的新標(biāo)準(zhǔn)。2011年3月4日，鄭州市進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)

2、宏觀調(diào)控工作的通知開始施行，推出包括加快保障性安居工程建設(shè)、大力發(fā)展公共租賃住房、嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)政策等在內(nèi)的15條措施，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，這是“新國(guó)八條”在鄭州的落地政策。在新版限購(gòu)令中，嚴(yán)格并細(xì)化了限購(gòu)政策：已有兩套房的本地人不能再買房，外地人在鄭州最多只能買一套住房。至此，市內(nèi)五區(qū)、鄭東新區(qū)內(nèi)全面限購(gòu)商品住房第二套房，但高新區(qū)和經(jīng)開區(qū)不在限購(gòu)范圍。1月26日，新國(guó)八條頒布；3月4日，鄭州市進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控工作的通知開始施行。四月五月六月中國(guó)人民銀行4月5日晚間宣布，自2011年4月6日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。其中，金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25

3、個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金貸款利率相應(yīng)調(diào)整，調(diào)整后，一年期存款利率達(dá)到3.25，一年期貸款利率達(dá)到6.31%。這是央行今年以來(lái)第二次加息，也是自2010年10月以來(lái)央行的連續(xù)第四次加息，這次“上調(diào)”對(duì)樓市開發(fā)端和銷售端兩頭的資金來(lái)說如同一次“霜降”。今年5月1日，鄭州開始執(zhí)行國(guó)家發(fā)改委頒布的商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定。 央行6月14日宣布，將從6月20日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。 4月5日，央行年內(nèi)第二次加息；5月1日，鄭州開始執(zhí)行一房一價(jià)政策；6月14日，央行2011年第六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。2011年上半年鄭州市房地產(chǎn)投資受國(guó)家宏觀調(diào)控和緊縮性貨幣

4、政策影響，投資增速有所減緩。一.房地產(chǎn)投資熱度下降受到今年房地產(chǎn)調(diào)控政策和緊縮性貨幣政策等影響，2011年上半年，鄭州市房地產(chǎn)投資增速有所放緩，全市累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資398.8億元，同比增長(zhǎng)38.4%，同比去年回落20.8個(gè)百分點(diǎn)，高出全國(guó)平均增速5.6個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅開發(fā)完成投資255.1億元，同比增長(zhǎng)17.4%，同比去年下降34.9個(gè)百分點(diǎn)，同比全國(guó)平均增速低18.7個(gè)百分點(diǎn)。 2011年上半年由于鄭州市執(zhí)行的限購(gòu)政策與其他地產(chǎn)調(diào)控政策、金融政策造成的疊加影響 ，鄭州市商品房交易出現(xiàn)一定下挫 。二.商品房市場(chǎng)交易下挫由于鄭州市執(zhí)行的限購(gòu)政策與其他地產(chǎn)調(diào)控政策、金融政策造成的疊加影響，

5、鄭州市商品房銷售出現(xiàn)明顯回落。鄭州市區(qū)今年前6個(gè)月份，共投放商品房面積為437.37萬(wàn)平方米，銷售面積為317.2萬(wàn)平方米，同比分別下降2.87%和39.69%；其中，商品住宅今年投放面積為320.52平方米，銷售面積為238.15萬(wàn)平方米，同比分別下降8.58%和46.17%。2011受限購(gòu)及其他調(diào)控政策影響，商品房供求關(guān)系發(fā)生變化，出現(xiàn)供過于求局面，開發(fā)商面臨的產(chǎn)品庫(kù)存壓力增大。三.庫(kù)存量增大，供過于求狀態(tài)開始形成2010年上半年，鄭州市商品房市場(chǎng)一直處于供不應(yīng)求的局面，全市商品房供求比為0.84：1，市區(qū)供求比為0.86：1。進(jìn)入2011年后，鄭州商品房供求關(guān)系發(fā)生了實(shí)質(zhì)性的轉(zhuǎn)變。201

6、1年上半年，全市商品房的投放量大于銷售量137.08萬(wàn)平方米，供求比為1.29：1；其中，市區(qū)商品房的投放量高于銷售量120.17萬(wàn)平方米，供求比為1.38：1。截止2011年6月底，鄭州市區(qū)商品房累計(jì)可售面積522.79萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)31.75%；其中，商品住房累計(jì)可售面積303.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)27.01%。如果按2011年上半年商品房和商品住房的月度銷售均值52.87萬(wàn)平方米和39.69萬(wàn)平方米來(lái)計(jì)算，目前鄭州市區(qū)商品房累計(jì)可售面積可以銷售近10個(gè)月，商品住房累計(jì)可售面積可以銷售7個(gè)多月。鄭州商品房市場(chǎng)從2009年開始的可售面積持續(xù)下降、商品房市場(chǎng)存量不足局面得到扭轉(zhuǎn)，有向買方市

7、場(chǎng)轉(zhuǎn)變的趨勢(shì)。 限購(gòu)、限貸政策有力地控制了鄭州市限購(gòu)區(qū)域內(nèi)的成交量。從2011年市區(qū)16月銷售走勢(shì)看，成交量始終在低位運(yùn)行。一.市區(qū)商品房成交量低位運(yùn)行限購(gòu)、限貸政策有力地控制了鄭州市限購(gòu)區(qū)域內(nèi)的成交量。從2011年市區(qū)各月銷售走勢(shì)看， 1-2月，在“限購(gòu)令”和春節(jié)因素的影響下，鄭州市區(qū)商品房成交量銳減；3-4月，鄭州“3.4限購(gòu)令”的加碼和銀行“限貸”不斷收緊，市區(qū)成交量持續(xù)低位；5月，在市場(chǎng)投放量增加、房展促銷等利好因素的帶動(dòng)下，銷售量有所回升；隨著房展效應(yīng)逐漸減弱，6月成交量又開始回落，但同比降幅有所縮減。6月份，鄭州市區(qū)商品房銷售面積為55.86萬(wàn)平方米，同比下降26.02% 。在宏觀

8、調(diào)控政策的影響下，鄭州市商品房和商品住房?jī)r(jià)格的上漲趨勢(shì)得到了有效控制，但總體價(jià)格依然堅(jiān)挺，未出現(xiàn)松動(dòng)。二.房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)得到有效控制，但房地產(chǎn)價(jià)格依然堅(jiān)挺，未出現(xiàn)降價(jià)現(xiàn)象。在宏觀調(diào)控政策的影響下，鄭州市商品房和商品住房?jī)r(jià)格的上漲趨勢(shì)得到了有效控制。 2011年前6個(gè)月，鄭州新建住房銷售價(jià)格環(huán)比漲幅分別為1.2%、1.4%、-0.2%、0.5%、0.2%和0.3%，同比漲幅分別為9.3%、10.3%、6.7%、7.7%、6.8%和6.4%，房?jī)r(jià)漲幅有逐漸放緩的趨勢(shì)。 在市區(qū)限購(gòu)政策實(shí)施后，更多開發(fā)企業(yè)進(jìn)入縣域投資，縣域房地產(chǎn)供應(yīng)量有所增加；同時(shí)縣域商品房銷售下滑幅度較小。三.縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展

9、鄭州市內(nèi)各主要行政區(qū)實(shí)施限購(gòu)政策后，更多開發(fā)企業(yè)進(jìn)入縣域投資，縣域房地產(chǎn)供應(yīng)量有所增加。2011年上半年，鄭州轄區(qū)各縣市商品房投放面積為168.84萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)24.38%；其中，商品住房投放面積為121.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)3.04%。 在商品房銷售方面，縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然也受到“限貸”政策的影響，銷售出現(xiàn)一定程度的下滑，但限購(gòu)政策給縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的需求使其下滑的幅度減小。2011年上半年，各縣市商品房銷售面積為151.93萬(wàn)平方米，同比下降12.06%；其中，商品住房銷售面積為133.6萬(wàn)平方米，同比下降18.33%。 受到限購(gòu)政策影響，住宅用房受到直接打擊，商業(yè)用房由于不在限購(gòu)

10、范圍內(nèi)，迎來(lái)發(fā)展熱潮，市場(chǎng)銷售表現(xiàn)良好。四.商業(yè)用房銷售情況良好，量?jī)r(jià)齊升。2011年限購(gòu)政策頻出，住宅用房受到直接打擊，而不在限購(gòu)范圍內(nèi)的商業(yè)用房迎來(lái)發(fā)展熱潮，兼具置業(yè)能力和投資意向的客戶轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)。表現(xiàn)在成交市場(chǎng)上，商業(yè)用房銷售情況增勢(shì)明顯（淡季略有降低），商業(yè)用房?jī)r(jià)格持續(xù)飛躍 ，16月銷售均價(jià)高達(dá)12603元/平米，反映了置業(yè)者的投資熱情，也凸顯了新政影響下商業(yè)物業(yè)的投資優(yōu)勢(shì)。2011年鄭州市各行政區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展趨于均衡，長(zhǎng)期以來(lái)金水區(qū)占據(jù)“半壁江山”的房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域格局被打破。五.房地產(chǎn)區(qū)域格局更為均衡。 2011年上半年，金水區(qū)、二七區(qū)、鄭東新區(qū)、中原區(qū)的商品房投放面積分別為114

11、.03萬(wàn)、86.88萬(wàn)、80.30萬(wàn)、67.61萬(wàn)平方米，銷售面積分別為80.19萬(wàn)、60.91萬(wàn)、64.30萬(wàn)、57.39萬(wàn)平方米，打破了長(zhǎng)期以來(lái)金水區(qū)占據(jù)“半壁江山”的房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域格局。目前鄭州市內(nèi)各行政區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展趨于均衡。 鄭州市商品住房面積在90144平米的中等戶型銷售量有所增長(zhǎng)，90平米以下的中小套型、60平米以下的小套型銷售下降。六.中等戶型成交比重增加2011年上半年，鄭州市區(qū)套型面積在90-144平方米的中等戶型商品住房銷售套數(shù)為9514套，占到商品住房銷售套數(shù)的41.44%，同比增長(zhǎng)11.61個(gè)百分點(diǎn)；90平方米以下中小套型商品住房的銷售套數(shù)為10701套，占到商品住房

12、銷售套數(shù)的46.61%，同比下降13.98個(gè)百分點(diǎn)；其中，60平方米以下的小戶型商品住房銷售套數(shù)為3244套，占到商品住房銷售套數(shù)的14.13%，同比下降9.13個(gè)百分點(diǎn)。主要是受“兩限”政策和“住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅”等影響，有效抑制了“小戶型”投資行為；同時(shí)，可以看出消費(fèi)者購(gòu)房觀念更加理性、成熟。 總結(jié)內(nèi)容：總結(jié)內(nèi)容：鄭州房地產(chǎn)調(diào)控政策、調(diào)控政策帶來(lái)的影響、鄭州房地產(chǎn)運(yùn)行特點(diǎn)鄭州房地產(chǎn)調(diào)控政策1月26日國(guó)務(wù)院出臺(tái)“新國(guó)八條”調(diào)控政策3月4日鄭州市進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控工作的通知開始施行4月5日央行年內(nèi)第二次加息5月1日鄭州開始執(zhí)行一房一價(jià)政策6月14日央行2011年第六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率調(diào)控

13、政策帶來(lái)的影響l房地產(chǎn)投資熱度下降l商品房市場(chǎng)交易出現(xiàn)一定下挫l開發(fā)企業(yè)庫(kù)存量增大，供過于求狀態(tài)開始形成鄭州房地產(chǎn)運(yùn)行特點(diǎn)l市區(qū)商品房成交量始終在低位運(yùn)行l(wèi)房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)得到有效控制，但房地產(chǎn)價(jià)格依然堅(jiān)挺，未出現(xiàn)降價(jià)現(xiàn)象l更多開發(fā)企業(yè)進(jìn)入縣域投資，縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展良好l商業(yè)用房銷售情況良好，量?jī)r(jià)齊升l鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域格局更為均衡l90140平米的中等戶型成交比重增加n鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況分析n鄭州市寫字樓市場(chǎng)情況分析n鄭州市寫字樓競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析n鄭州市寫字樓客戶群體分析u鄭州寫字樓的發(fā)展歷程u鄭州寫字樓區(qū)域分布u鄭州寫字樓各區(qū)域特征u寫字樓市場(chǎng)情況總結(jié)1997年之前鄭州寫字樓處于市場(chǎng)萌芽期

14、，這個(gè)時(shí)期以民房和單位公房為主。規(guī)模小、設(shè)備簡(jiǎn)陋、戶型單一，分布區(qū)域集中。鄭州市寫字樓始于上世紀(jì)90年代初期，雖然與全國(guó)同步，但發(fā)展過程相對(duì)較慢。總體來(lái)看，鄭州市寫字樓經(jīng)歷五個(gè)發(fā)展時(shí)期：1市場(chǎng)萌芽期（市場(chǎng)萌芽期（19971997年以前）年以前）這個(gè)時(shí)期以民房或單位公房為主，如亞達(dá)大廈、銀河大廈、科瑞大廈、石橋飯店、明星大廈等物業(yè)，甚至有一些都市村莊的臨街樓。其主要特點(diǎn)有：規(guī)模小、設(shè)備簡(jiǎn)陋、戶型單一。分布區(qū)域集中，市場(chǎng)管理混亂。由于經(jīng)濟(jì)區(qū)域劃分情況，當(dāng)時(shí)的寫字樓均集中在金水區(qū)，主要經(jīng)營(yíng)方式為租賃經(jīng)營(yíng)，政府對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)沒有明確規(guī)定，所以造成市場(chǎng)價(jià)格混亂。物業(yè)管理水平低下。市場(chǎng)萌芽期寫字樓典型代表市場(chǎng)

15、萌芽期寫字樓典型代表明星大廈亞達(dá)大廈石橋飯店銀河大廈科瑞大廈19972000年鄭州寫字樓處于市場(chǎng)探索期，出現(xiàn)了純寫字樓，此階段的辦公樓相對(duì)比較細(xì)分化、專業(yè)化，各方面提升明顯。鄭州市在這個(gè)時(shí)期出現(xiàn)了純寫字樓，如經(jīng)緯大廈、未來(lái)大廈、裕達(dá)國(guó)貿(mào)、金博大商務(wù)中心等中高檔商務(wù)物業(yè)及安華大廈等中檔類商住物業(yè)，此階段的辦公樓相對(duì)比較細(xì)分化、專業(yè)化，如未來(lái)大廈和裕達(dá)國(guó)貿(mào)分別代表了鄭州東區(qū)、西區(qū)的高檔辦公物業(yè)，金博大則代表二七商圈的辦公物業(yè)，其配套設(shè)施及物業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)類似發(fā)達(dá)地區(qū)的中高檔物業(yè)，其租賃行情較旺，吸引了大部分的外企及大公司入駐，其它如經(jīng)緯大廈一類的物業(yè)吸引了本地一些成立較早的中小型企業(yè)，商務(wù)氛圍濃厚，隨

16、著城市規(guī)模擴(kuò)大和商務(wù)專業(yè)發(fā)展，有些辦公樓出現(xiàn)了硬件缺陷或前期規(guī)劃中的問題，如金博大的交通擁擠、車位不足，商業(yè)、辦公相混等問題；經(jīng)緯大廈的停車場(chǎng)規(guī)劃失誤等問題，這些因素直接導(dǎo)致了該類物業(yè)租金的下滑及空置率的上升。這一時(shí)期寫字樓市場(chǎng)的主要特點(diǎn)為：以高層建筑為主，將通信、網(wǎng)絡(luò)、多媒體、會(huì)議室、餐廳等較為現(xiàn)代化的辦公功能列入了建筑設(shè)計(jì)的必要元素。經(jīng)營(yíng)方式以租賃為主。建筑結(jié)構(gòu)可靈活分割，智能化水平和物業(yè)管理水平有所提升。2市場(chǎng)探索期（市場(chǎng)探索期（19971997年年20002000年）年）市場(chǎng)探索期寫字樓典型代表市場(chǎng)探索期寫字樓典型代表隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大和城市發(fā)展的日漸均衡，寫字樓區(qū)域分布較前一階段已較

17、為分散。安華大廈經(jīng)緯大廈未來(lái)大廈裕達(dá)國(guó)貿(mào)金博大商務(wù)中心2000年2004年鄭州寫字樓處于市場(chǎng)過渡期，此時(shí)期最大特點(diǎn)是以“商住樓”這一特殊業(yè)態(tài)為主的過渡階段。市場(chǎng)過渡期（市場(chǎng)過渡期（20002000年年20042004年）年）3這個(gè)時(shí)期，在全國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好轉(zhuǎn)的大氣候下，產(chǎn)生大量的中小型企業(yè)，由于受經(jīng)濟(jì)水平和企業(yè)實(shí)力所限，對(duì)純寫字樓市場(chǎng)未形成有效需求，促使原本以住宅立項(xiàng)的項(xiàng)目演變成“宜商宜居”的“商住樓”，這個(gè)時(shí)期是以“商住樓”這一特殊業(yè)態(tài)為主的過渡階段。其主要特點(diǎn)是：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始大量介入寫字樓市場(chǎng)，一些諸如SOHO類的商住樓雨后春筍般地投放市場(chǎng)，購(gòu)房自用辦公或投資需求旺盛，整個(gè)寫字樓市場(chǎng)交易

18、活躍，樓宇更加專業(yè)化，投資需求快速增長(zhǎng)，戶型設(shè)計(jì)、相關(guān)配套更加科學(xué)、齊全，吸引到眾多的新興中小型公司及從其它原有物業(yè)中遷入的公司，同時(shí)，投資型客戶明顯增多，且回報(bào)率較高，形成商住寫字樓為主角、高檔專業(yè)寫字樓為亮點(diǎn)的綜合性寫字樓市場(chǎng)。涌現(xiàn)了包括索克、明輝等專業(yè)的商務(wù)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)。這一時(shí)期的典型項(xiàng)目都以商住樓為主，包括鄭東新區(qū)起步區(qū)的CBD，商住色彩也較為濃郁。這一時(shí)期的典型項(xiàng)目有融豐花苑、江山智能大廈、日月星城、綠洲花園等項(xiàng)目，而一直以純住宅面孔示人的未來(lái)花園、天下城、錦繡正弘國(guó)際公寓等小區(qū)眼下也成為商務(wù)者的天下。隨著SOHO、SVO等概念的興起，寫字樓在商住路線上不斷演變發(fā)展，即便是2004年

19、鄭東新區(qū)起步區(qū)的CBD，絕大多數(shù)建筑還都是商住色彩。市場(chǎng)過渡期寫字樓典型代表市場(chǎng)過渡期寫字樓典型代表綠洲花園天下城錦繡正弘國(guó)際公寓融豐花苑江山大廈未來(lái)花園這一時(shí)期商住樓項(xiàng)目供應(yīng)出現(xiàn)井噴，價(jià)格逐年上漲，鄭州房管局提供的資料顯示，2000年時(shí)，鄭州辦公類建筑的銷售量為2.86萬(wàn)平方米，銷售均價(jià)達(dá)到驚人的7029元/平方米。隨后，辦公用房的價(jià)格勾頭下探，2001年跌至3480元/平方米，當(dāng)年銷售面積為4.29萬(wàn)平方米。2003年的銷售面積為6.37萬(wàn)平方米，均價(jià)為3345元/平方米。2004年銷售面積為12.35萬(wàn)平方米，均價(jià)為3492元/平方米，當(dāng)年12月，和鄭州一路上漲的房?jī)r(jià)相呼應(yīng)，均價(jià)突破40

20、00元/平方米大關(guān)，達(dá)到4057元/平方米。2004年，鄭州的寫字樓主要活躍在兩個(gè)集中區(qū)域，一是老城區(qū)內(nèi)的經(jīng)三路、農(nóng)業(yè)路、花園路和金水路圍合的省直行政區(qū)及其周邊區(qū)域；這一區(qū)域本來(lái)就是鄭州市經(jīng)濟(jì)最活躍的區(qū)域，經(jīng)三路和農(nóng)業(yè)路的拓寬改造，更為該路段的樓宇品質(zhì)和辦公環(huán)境的提升提供了新的契機(jī)。另外一個(gè)相對(duì)集中的區(qū)域是鄭東新區(qū)CBD起步區(qū)內(nèi)，在政府政策指揮棒的指引下， 04年鄭東新區(qū)的CBD獲得了較大的發(fā)展。商住樓項(xiàng)目供應(yīng)出現(xiàn)井噴，價(jià)格逐年上漲，2004年年末均價(jià)突破4000元/平米大關(guān)，區(qū)域分布仍較為集中，鄭東CBD發(fā)展突出。2005年2008年是鄭州寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展期，這一時(shí)期純寫字樓開始大量出現(xiàn)。市

21、場(chǎng)發(fā)展期（市場(chǎng)發(fā)展期（20052005年年20082008年）年）4這個(gè)時(shí)期是寫字樓市場(chǎng)發(fā)展的專業(yè)契合階段。隨著商住樓辦公的投入使用，諸多問題也日益顯現(xiàn)，影響到部分企業(yè)的形象和品牌，人們的辦公觀念理性回歸，認(rèn)為真正的純寫字樓才是辦公的最佳場(chǎng)所，也是商務(wù)的理想境界。此時(shí)以信息大廈、聯(lián)合中心、藍(lán)碼地王大廈、順弛第一國(guó)際、綠地世紀(jì)峰會(huì)等為代表的純寫字樓應(yīng)運(yùn)而生，這些純寫字樓的特點(diǎn)為：區(qū)域分散，臨街臨路單體樓再次沖擊市場(chǎng)，專業(yè)寫字樓的實(shí)力型客戶集中，長(zhǎng)期辦公穩(wěn)定性強(qiáng)，寫字樓專業(yè)配置進(jìn)一步提升并逐步與國(guó)際接軌。信息大廈順馳第一國(guó)際綠地世紀(jì)峰會(huì)聯(lián)合中心大廈藍(lán)碼地王大廈市場(chǎng)發(fā)展期寫字樓典型代表市場(chǎng)發(fā)展期寫字

22、樓典型代表這一時(shí)期的寫字樓項(xiàng)目集中放量，造成供應(yīng)激增，但銷售勢(shì)頭依然強(qiáng)勁。在國(guó)際企業(yè)中心、信息大廈、注協(xié)大廈等寫字樓熱銷之后，新項(xiàng)目不斷出現(xiàn)，如南陽(yáng)路上的清華商務(wù)、文化路上的永和國(guó)際、隴海路上的凱旋門、建設(shè)路上的綠城數(shù)碼大廈以及位于黃河路上的天一大廈等。鄭東新區(qū)CBD更是熱鬧非凡：聯(lián)合中心、CBD世貿(mào)大廈、順馳第一國(guó)際等一批高端寫字樓開始走向市場(chǎng)。 這一時(shí)期的寫字樓項(xiàng)目供應(yīng)激增，銷售勢(shì)頭強(qiáng)勁，鄭東新區(qū)CBD寫字樓更是大量涌現(xiàn)。清華商務(wù)注協(xié)大廈國(guó)際企業(yè)中心CBD世貿(mào)大廈天一大廈永和國(guó)際綠城數(shù)碼大廈凱旋門順馳第一國(guó)際聯(lián)合中心大廈市場(chǎng)發(fā)展期寫字樓典型代表市場(chǎng)發(fā)展期寫字樓典型代表隨著2006年前后市場(chǎng)

23、競(jìng)爭(zhēng)壓力增加，后續(xù)推出項(xiàng)目在產(chǎn)品配置方面加大投入；2008年金融危機(jī)下，銷售欠佳，2009年回暖。隨著2006年前后集中放量造成的競(jìng)爭(zhēng)壓力增加，后續(xù)推出項(xiàng)目一直在產(chǎn)品配置方面加大投入。如2007年推售的鑫苑金融廣場(chǎng)，601500平方米彈性商務(wù)空間，從創(chuàng)業(yè)基地到旗艦總部，開發(fā)商為企業(yè)量身打造多種辦公組合。天然空調(diào)，扛鼎中原綠色商務(wù)領(lǐng)袖；預(yù)留企業(yè)私屬衛(wèi)生間、待客空間，企業(yè)按需分配，全面配給24小時(shí)辦公需求；360度全方位商務(wù)設(shè)施規(guī)劃，4層底商擬設(shè)置健身房、咖啡吧、員工餐廳、智能化會(huì)議廳等，辦公生活面面俱到。5部名牌高速電梯，速度傳輸，預(yù)示企業(yè)非凡效率；多項(xiàng)電話接口，高速寬帶滿足企業(yè)高速發(fā)展的信息需

24、求；自動(dòng)化消防系統(tǒng)、閉路系統(tǒng)、停車智能管理系統(tǒng)，全面保障安全與企業(yè)尊崇；更有充足車位，讓企業(yè)人商務(wù)交往更從容體面。受金融危機(jī)影響，2008年的寫字樓市場(chǎng)，銷售欠佳，包括楷林大廈、盛潤(rùn)鉑宮、王鼎國(guó)際、榮勛大廈等項(xiàng)目先后出現(xiàn)較大的資金壓力，但隨著市場(chǎng)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)，從2009年初開始，寫字樓市場(chǎng)銷售率先回暖，多個(gè)項(xiàng)目的月度回款都在千萬(wàn)元以上。2009年以來(lái)，鄭州市辦公用房市場(chǎng)處于穩(wěn)步增長(zhǎng)時(shí)期，2011年更是由于受到限購(gòu)政策影響，商業(yè)、寫字樓項(xiàng)目銷售更加火熱。市場(chǎng)穩(wěn)定期（市場(chǎng)穩(wěn)定期（20092009年及以后）年及以后）52009年以來(lái)，辦公用房市場(chǎng)逐漸火爆，供應(yīng)量和銷售量均有大幅提升。2010年辦公用房

25、供應(yīng)量101.81萬(wàn)m2，達(dá)到歷史最高，是2009年的3.8倍。2011年受住宅限購(gòu)影響，投資客把目光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)、寫字樓市場(chǎng)迎來(lái)春天，15月份辦公用房市場(chǎng)出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，總投放量33.46萬(wàn)m2，供求比為0.8 1。與此同時(shí)，鄭州市辦公用房成交價(jià)格延續(xù)了2009年的上漲趨勢(shì) ，2011年15月份成交均價(jià)突破萬(wàn)元大關(guān)，高達(dá)12464元/。目前鄭州的寫字樓市場(chǎng)正在向第四代寫字樓邁進(jìn)；這一時(shí)期推出的項(xiàng)目以綜合性、多功能、復(fù)合體形式的項(xiàng)目為主。鄭州目前的寫字樓市場(chǎng)正在向第四代寫字樓邁進(jìn)：第一代寫字樓僅僅只能滿足于基本功能。第二代寫字樓除了滿足功能需求之外，內(nèi)部空間開始針對(duì)客戶靈活分割，智能

26、化水準(zhǔn)有所提升。第三代寫字樓開始考慮以客戶的貼身需求為導(dǎo)向，加入綠色環(huán)保辦公理念，提高舒適度，大大提高了智能化的水平。所謂第四代寫字樓，即在第三代的功能基礎(chǔ)上，強(qiáng)調(diào)以客戶需求為中心，旨在提供低成本高效率的商務(wù)平臺(tái)，提倡人性化的溝通與交流，注重辦公空間對(duì)企業(yè)文化和員工素質(zhì)的培養(yǎng)和提高，引導(dǎo)智能化向國(guó)際水準(zhǔn)看齊，強(qiáng)化綠色環(huán)保辦公理念，提供更多舒適共享交流空間，以及滿足全球經(jīng)濟(jì)一體化的需要，從而達(dá)到國(guó)際化商務(wù)社區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)。這一時(shí)期推出的項(xiàng)目以綜合性、多功能、復(fù)合體形式的項(xiàng)目為主，臨街樓規(guī)劃為商業(yè)、寫字樓和酒店，內(nèi)部還以住宅或公寓為主。2011年隨著外來(lái)品牌開發(fā)企業(yè)搶灘鄭州，鄭州市出現(xiàn)了大型的城市綜合體

27、項(xiàng)目，如中原萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，升龍國(guó)際中心等。金水區(qū)是鄭州寫字樓的傳統(tǒng)集中分布區(qū)域，發(fā)展成熟且目前仍保持較大的開發(fā)力度，鄭東新區(qū)更是領(lǐng)航鄭州寫字樓的發(fā)展，規(guī)模、品質(zhì)都是其它區(qū)域不可比擬，其它各區(qū)則較為落后。1 234567 8910111213141516 1718 1920 2122 2324252726282930313233343536373839金水區(qū)：金水區(qū)：1花園SOHO 2居易摩根中心 3科技財(cái)智名座 4鄭州時(shí)代國(guó)際廣場(chǎng) 5蘇荷中心 6曼哈頓金融中心 7檸檬星座 8升龍環(huán)球廣場(chǎng)鄭東新區(qū)鄭東新區(qū): : 9建業(yè)總部港 10領(lǐng)秀國(guó)際中心 11中科金庭 12綠地中心千璽廣場(chǎng) 13鑫榮原御風(fēng)商務(wù)大

28、廈 14美盛中心 15豫航中心 16天明國(guó)際廣場(chǎng) 17行署國(guó)際廣場(chǎng) 18東方陸港 19綠地原盛國(guó)際 20綠地中央廣場(chǎng) 21綠地之窗22永和宇宙星廣場(chǎng) 23廣地和順中心 24升龍廣場(chǎng) 25上上國(guó)際中心26紅星螞蟻SOHO 27商都世貿(mào)中心中原區(qū)：中原區(qū)：28西元國(guó)際廣場(chǎng) 29萬(wàn)隆廣場(chǎng)30萬(wàn)乘國(guó)際 31升龍金中環(huán)管城區(qū)：管城區(qū)：32興達(dá)國(guó)貿(mào) 33正商國(guó)際廣場(chǎng)二七區(qū)：二七區(qū)：34鼎盛時(shí)代 35升龍聯(lián)合廣場(chǎng) 36新田廣場(chǎng) 其它城區(qū)：其它城區(qū)：37富田財(cái)富廣場(chǎng) 38國(guó)家動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)基地 39索克9號(hào)注：注： 為待售項(xiàng)目為在售項(xiàng)目金水區(qū)“四縱四橫”的樓宇經(jīng)濟(jì)聚集帶已顯現(xiàn)雛形，此區(qū)域是目前鄭州寫字樓發(fā)展最為成熟

29、區(qū)域，但目前可開發(fā)用地日漸稀缺。文化路花園路經(jīng)三路未來(lái)路東風(fēng)路農(nóng)業(yè)路黃河路金水路金水區(qū)“四縱四橫”的樓宇經(jīng)濟(jì)聚集帶已顯現(xiàn)雛形。“四縱”即未來(lái)路、經(jīng)三路、花園路和文化路，“四橫”即東風(fēng)路、農(nóng)業(yè)路、黃河路與金水路。其中，農(nóng)業(yè)路與花園路商務(wù)圈是鄭州經(jīng)濟(jì)比較活躍的區(qū)域之一。其中，“四縱四橫”圍合區(qū)域是鄭州寫字樓發(fā)展最為成熟的區(qū)域，也是鄭州最具商務(wù)氛圍的區(qū)域，但目前可開發(fā)用地已極為稀缺，目前開發(fā)項(xiàng)目多為改造項(xiàng)目或分布于區(qū)域外圍。鄭州新區(qū)是鄭州眾多高檔寫字樓集中分布區(qū)域，形成了濃厚的商業(yè)氛圍和高素質(zhì)的人文環(huán)境，且未來(lái)仍將保持巨大的發(fā)展?jié)摿?。CBD鄭東新區(qū)云集了鄭州眾多高檔寫字樓、高尚社區(qū)、餐飲業(yè)、金融業(yè)等

30、，形成了濃厚的商業(yè)氛圍和高素質(zhì)的人文環(huán)境，聯(lián)合中心、中油新澳大廈、未來(lái)國(guó)際、金成東方國(guó)際、CBD世貿(mào)大廈等中高端寫字樓以及新近開發(fā)項(xiàng)目千璽廣場(chǎng)、領(lǐng)秀國(guó)際中心、建業(yè)總部港密集的分布，使這里的寫字樓市場(chǎng)極為活躍，被譽(yù)為鄭州新經(jīng)濟(jì)的“聚寶盆”。預(yù)計(jì)未來(lái)若干年內(nèi)，鄭州新區(qū)都將保持鄭州寫字樓市場(chǎng)最大規(guī)模開發(fā)力度的記錄。中原區(qū)、二七區(qū)、管城區(qū)辦公氛圍缺乏，寫字樓開發(fā)項(xiàng)目也較少，高新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)開始出現(xiàn)少量寫字樓項(xiàng)目。中原區(qū)二七區(qū)管城區(qū)其它老城區(qū)包括中原區(qū)、二七區(qū)、管城區(qū)都是傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)和居住區(qū)，商務(wù)辦公氛圍并不濃厚，因此寫字樓開發(fā)項(xiàng)目也較少，三個(gè)城區(qū)目前在售、待售項(xiàng)目數(shù)量合計(jì)才大約與金水區(qū)一區(qū)相當(dāng)，僅為

31、鄭東新區(qū)的三分之一；隨著鄭州城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，城市逐步向外圍擴(kuò)張，市中心以外的高新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)也出現(xiàn)了少量寫字樓項(xiàng)目。預(yù)計(jì)未來(lái)中原區(qū)、二七區(qū)、管城區(qū)寫字樓開發(fā)仍將保持穩(wěn)步發(fā)展?fàn)顟B(tài)，高新區(qū)、經(jīng)濟(jì)區(qū)開發(fā)會(huì)有一定程度的升溫。高新區(qū)總結(jié)內(nèi)容：總結(jié)內(nèi)容：鄭州寫字樓的發(fā)展歷程、鄭州寫字樓的區(qū)域分布；鄭州寫字樓各區(qū)域特征鄭州寫字樓的發(fā)展歷程1997年以前市場(chǎng)萌芽期:以民房和單位公房為主，規(guī)模小、設(shè)備簡(jiǎn)陋、戶型單一，分布區(qū)域集中1997年2000年市場(chǎng)探索期：出現(xiàn)了純寫字樓，此階段的辦公樓相對(duì)比較細(xì)分化、專業(yè)化，各方面提升明顯2000年2004年市場(chǎng)過渡期：這個(gè)時(shí)期是以“商住樓”這一特殊業(yè)態(tài)為主的過渡階段

32、2005年2008年市場(chǎng)發(fā)展期：這一時(shí)期純寫字樓開始大量出現(xiàn)。2009年及以后市場(chǎng)穩(wěn)定期：鄭州市辦公用房市場(chǎng)處于穩(wěn)步增長(zhǎng)時(shí)期鄭州寫字樓的區(qū)域分布l金水區(qū)：在售項(xiàng)目5個(gè)，待售項(xiàng)目3個(gè)l鄭東新區(qū)：在售項(xiàng)目7個(gè)，待售項(xiàng)目12l其它區(qū)：在售項(xiàng)目6個(gè)，待售項(xiàng)目6個(gè)鄭州寫字樓各區(qū)域特征l金水區(qū)：寫字樓市場(chǎng)最為成熟，目前開發(fā)力度仍然較大，但后備土地資源不足。l鄭東新區(qū)：鄭州眾多高檔寫字樓集中分布區(qū)域，目前開發(fā)力度最大，未來(lái)仍有巨大潛力。l其它各區(qū):中原區(qū)、二七區(qū)、管城區(qū)辦公氛圍缺乏，寫字樓開發(fā)項(xiàng)目也較少，高新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)開始出現(xiàn)少量寫字樓項(xiàng)目。n鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況分析n鄭州市寫字樓市場(chǎng)情況分析n鄭州

33、市寫字樓競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析n鄭州市寫字樓客戶群體分析u金水區(qū)典型項(xiàng)目分析u鄭東新區(qū)典型項(xiàng)目分析u其它城區(qū)典型項(xiàng)目分析居易摩根中心效果圖項(xiàng)目地址項(xiàng)目地址：金水區(qū)花園路與國(guó)基路交匯處東南角 物業(yè)類別：物業(yè)類別：寫字樓、商業(yè)樓層狀況：樓層狀況：1棟27層的高層主力戶型：主力戶型：120280平米裝修狀況：裝修狀況：全裝修建筑面積：建筑面積：34888平米標(biāo)準(zhǔn)層面積：標(biāo)準(zhǔn)層面積：1400平米開工時(shí)間：開工時(shí)間：2009-5-1開盤時(shí)間：開盤時(shí)間：2011-8-6竣工時(shí)間：竣工時(shí)間：2012-5-1入住時(shí)間：入住時(shí)間：2012-6月開發(fā)商：開發(fā)商：河南二十一世紀(jì)住宅建設(shè)有限公司物業(yè)管理：物業(yè)管理：CBRE世邦

34、魏理仕停車位：停車位：地上、地下停車場(chǎng)工程進(jìn)度：工程進(jìn)度：即將封頂（2011-08-18）銷售均價(jià)：銷售均價(jià)：12000元/平米居易摩根中心居易摩根中心居易摩根中心位于花園路與國(guó)基路交匯處，雙地鐵，5S甲級(jí)精裝寫字樓。 居易摩根中心共1棟27層的高層，主力戶型為120-280平米。6部上海三菱高速電梯，互動(dòng)世界商務(wù)的脈搏，匹配地鐵商務(wù)加速度；五星級(jí)酒店大堂裝修標(biāo)準(zhǔn)，1000余平方米闊綽大堂，挑高9.4米；500余專屬寫字樓停車位，數(shù)千平方米商務(wù)廣場(chǎng)；項(xiàng)目聘請(qǐng)世界一級(jí)物管顧問公司CBRE世邦魏理仕擔(dān)任項(xiàng)目物管顧問。 居易摩根中心花園路花園路國(guó)基路國(guó)基路居易摩根中心區(qū)位圖居易摩根中心四層平面布局圖

35、科技財(cái)智名座科技財(cái)智名座實(shí)景圖項(xiàng)目地址：金水區(qū)東風(fēng)路與信息學(xué)院路交叉口物業(yè)類別：寫字樓、商鋪裝修狀況：毛坯樓層狀況：一棟28層高層，13層為商業(yè)，4層以上為商住兩用戶型區(qū)間：58166平米標(biāo)準(zhǔn)層面積：1000平米占地面積：10畝建筑面積：60000平米物業(yè)公司：河南萬(wàn)廈物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)：2.00元/平方米月開工時(shí)間：2009-3-1竣工時(shí)間：2010-12-1開盤時(shí)間：2009-5-23入住時(shí)間：2010-12-31開發(fā)商：鄭州天明實(shí)業(yè)有限公司預(yù)售許可證：城中村改造，無(wú)證銷售均價(jià)：銷售均價(jià)：69006900元元/ /平米平米付款方式：一次性付款付款方式：一次性付款科技財(cái)智名座科技財(cái)智名座東風(fēng)路文

36、化路信息學(xué)院路科技財(cái)智名座區(qū)位圖428層標(biāo)準(zhǔn)層平面圖項(xiàng)目信息：科技財(cái)智名座位于東風(fēng)路文化路處南100米，項(xiàng)目總占地面積10畝，總建筑面積近6萬(wàn)平方米。面積區(qū)間：58166平米。 科技財(cái)智名座項(xiàng)目為一棟28層高層，一至三層為商業(yè)，四層以上為商住兩用。1000形象廣場(chǎng)。全框架結(jié)構(gòu)，環(huán)形車道。 建材裝修：全框架結(jié)構(gòu)、酒店式大堂、德國(guó)蒂森克虜伯高速電梯、市政供電、供水。 車位信息：地下停車位300個(gè)，地下車庫(kù)墻體為抹灰科技財(cái)智名座4-284-28層層A-1A-1戶型戶型58.0058.004-284-28層層A-2A-2戶型戶型59.2459.244-284-28層層A-3A-3戶型戶型59.2159

37、.214-284-28層層B B戶型戶型83.4683.464-284-28層層B B戶型戶型83.4683.46曼哈頓金融中心曼哈頓金融中心效果圖希爾頓酒店曼哈頓金融中心項(xiàng)目地址：金水區(qū)金水路與未來(lái)大道交叉口向東200米物業(yè)類別：寫字樓含配套商業(yè)裝修狀況：公共部分精裝修樓層狀況：一棟26層高層，15層為商業(yè)裙樓，6層以上為五A甲級(jí)寫字樓戶型區(qū)間：1002000平米自由拆分組合標(biāo)準(zhǔn)層面積：2000平米占地面積：409500平米建筑面積：63000平米物業(yè)公司：河南升龍物業(yè)管理有限公司物業(yè)費(fèi)：5.50元/平方米月開工時(shí)間：2009-12-1竣工時(shí)間：2011-5-31開盤時(shí)間：2010-11-2

38、1入住時(shí)間：2011-12-30開發(fā)商：河南升龍置業(yè)有限公司（升龍集團(tuán)下屬）銷售均價(jià)：銷售均價(jià)：2200022000元元/ /平米平米曼哈頓金融中心金水路花園路未來(lái)路曼哈頓金融中心曼哈頓金融中心區(qū)位圖曼哈頓金融中心標(biāo)準(zhǔn)層平面圖（整層約2000平米）曼哈頓金融中心位于金水路與未來(lái)大道交叉口東200米，是由升龍集團(tuán)投資開發(fā)的寫字樓項(xiàng)目，也是曼哈頓廣場(chǎng)開發(fā)的最后一棟寫字樓。曼哈頓廣場(chǎng)項(xiàng)目總建筑面積80萬(wàn)平米，是一個(gè)集高檔住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)等多種形態(tài)于一體的大型城市綜合體。 曼哈頓金融中心總建筑面積約63000平方米，主樓1-5層為商業(yè)裙樓，總面積約18000平方米；6-26層以上為五A甲級(jí)寫字

39、樓，整層面積約2000平方米，配置國(guó)際知名品牌的中央空調(diào)和8部高速三菱電梯，外墻采用玻璃幕墻結(jié)合高檔干掛花崗巖 。 曼哈頓金融中心大樓平面層能對(duì)多個(gè)空間進(jìn)行合理的組合拆分，獲得約100-2000平方米的任意辦公組合。項(xiàng)目有300個(gè)停車位可充分滿足辦公泊車需要。 升龍環(huán)球廣場(chǎng)升龍環(huán)球廣場(chǎng)效果圖項(xiàng)目地址：金水區(qū)鄭汴路與鳳臺(tái)南路交叉口物業(yè)類別：寫字樓含配套商業(yè)裝修狀況：公共部分精裝修樓層狀況：兩棟28層高層，分A座、B座戶型區(qū)間：147.332054.96平米自由拆分組合標(biāo)準(zhǔn)層面積：2000平米占地面積：17748平米建筑面積：93000平米物業(yè)公司：河南升龍物業(yè)管理有限公司物業(yè)費(fèi)：5.50元/平方

40、米月，商業(yè)3元/平米月開工時(shí)間：2009-7-1竣工時(shí)間：2011-12-31開盤時(shí)間：2011-5-8入住時(shí)間：2011-12-31開發(fā)商：河南捷宏置業(yè)有限公司（升龍集團(tuán)下屬）銷售均價(jià)：銷售均價(jià)：1200012000元元/ /平米平米升龍環(huán)球廣場(chǎng)英協(xié)路鳳臺(tái)路玉鳳路鄭汴路未來(lái)路升龍環(huán)球廣場(chǎng)項(xiàng)目背景：升龍環(huán)球廣場(chǎng)隸屬于升龍鳳凰城，升龍鳳凰城項(xiàng)目是升龍集團(tuán)繼曼哈頓廣場(chǎng)、升龍國(guó)際中心和中原新城后開發(fā)的第四個(gè)大型城中村改造項(xiàng)目，項(xiàng)目地處商貿(mào)路以西、鄭汴路以南、未來(lái)大道以東、隴海鐵路以北。升龍鳳凰城涵蓋高尚住宅、主題商業(yè)、精品公寓、星級(jí)酒店及智能商務(wù)等多種物業(yè)類型。智能商務(wù)類型就是指升龍環(huán)球廣場(chǎng)。 建材

41、裝修：全掛花崗巖+全玻璃幕墻外立面，全部采用LOW-E中空鍍膜隔音玻璃；10.5米挑高豪華大堂；8部上海三菱高速電梯 停車位:地上停車位200個(gè)A A座標(biāo)準(zhǔn)層平面圖座標(biāo)準(zhǔn)層平面圖B B座標(biāo)準(zhǔn)層平面圖座標(biāo)準(zhǔn)層平面圖領(lǐng)秀國(guó)際中心項(xiàng)目地址：鄭東新區(qū)商務(wù)外環(huán)路19號(hào)物業(yè)類別：寫字樓、商業(yè)裝修狀況：公共部分精裝修樓層狀況：一棟30層高層，14層為商業(yè)裙樓，530層為辦公樓戶型區(qū)間：可自由隔斷標(biāo)準(zhǔn)層面積：2100平米占地面積：5224平米建筑面積：78206平米物業(yè)公司：河南方圓物業(yè)管理有限公司物業(yè)費(fèi)：6.00元/平方米月開工時(shí)間：2007-7-1竣工時(shí)間：2011-12-30開盤時(shí)間：2010-11-6

42、入住時(shí)間：2011-12-31開發(fā)商：河南福晟置業(yè)有限公司（升龍集團(tuán)下屬）銷售均價(jià)：銷售均價(jià)：3000030000元元/ /平米平米領(lǐng)秀國(guó)際中心效果圖領(lǐng)秀國(guó)際中心商務(wù)內(nèi)環(huán)路商務(wù)外環(huán)路九如路金水路農(nóng)業(yè)東路黃河?xùn)|路領(lǐng)秀國(guó)際中心項(xiàng)目介紹：項(xiàng)目介紹：領(lǐng)秀國(guó)際中心位于鄭東新區(qū)CBD外環(huán)路與商務(wù)東二街交叉口，是由河南福晟置業(yè)有限公司開發(fā)的5A甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目。領(lǐng)秀國(guó)際中心地處鄭東新區(qū)的核心地段，西鄰意大利格拉姆，與會(huì)展賓館相望。 領(lǐng)秀國(guó)際中心總占地面積5224.6平方，總建筑面積78206平方。領(lǐng)秀國(guó)際中心為1棟30層的高層建筑，高120米。其中1-4層為商業(yè)裙房；530為辦公樓。項(xiàng)目功能布局具體如下：一層

43、：銀行、保險(xiǎn)、證券類辦公營(yíng)業(yè)大廳；二層：餐飲健身娛樂類，設(shè)置員工餐廳，咖啡廳，茶室，乒乓球室等；三、四層：會(huì)議、培訓(xùn)大廳：2個(gè)大型多功能廳，中型、小型會(huì)議室6個(gè)；五至三十層：辦公空間：可靈活隔斷，每層專用交流休息空間，創(chuàng)造人性化，生態(tài)化的辦公空間；其中十七層為避難層；地下三層為停車場(chǎng)，可停放車輛約215輛；屋頂：直升飛機(jī)停車坪。 領(lǐng)秀國(guó)際中心采用國(guó)際先進(jìn)設(shè)計(jì)理念，外立面采用高檔石材結(jié)合玻璃幕墻，頂部采用鉆石樣式，極力構(gòu)筑現(xiàn)代辦公建筑風(fēng)格。 領(lǐng)秀國(guó)際中心區(qū)位圖領(lǐng)秀國(guó)際中心區(qū)位圖領(lǐng)袖國(guó)際中心標(biāo)準(zhǔn)層平面圖（整層面積領(lǐng)袖國(guó)際中心標(biāo)準(zhǔn)層平面圖（整層面積21002100）領(lǐng)秀國(guó)際中心建材裝修：建材裝修：外

44、立面：外立面：采用高檔石材結(jié)合玻璃幕墻；大堂：大堂：地面高檔石材，墻面高檔石材，吊頂: 造型吊頂；安保自動(dòng)化系統(tǒng)：安保自動(dòng)化系統(tǒng)：包括電視監(jiān)控系統(tǒng)，門禁系統(tǒng)，巡更系統(tǒng)；消防：消防：消防自動(dòng)化報(bào)警系統(tǒng)，按消防規(guī)范，消防噴淋、消火栓、煙感探測(cè)器一次到位，自動(dòng)消防、自動(dòng)報(bào)警?？照{(diào)系統(tǒng)：空調(diào)系統(tǒng)：中央空調(diào)采用風(fēng)機(jī)盤管加新風(fēng)系統(tǒng)，地下一層、首層采用全空氣系統(tǒng)；地下車庫(kù)：地下車庫(kù)：耐磨水泥地面，按車庫(kù)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)做車位劃線和交通指示，設(shè)有車庫(kù)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)；電話系統(tǒng)：電話系統(tǒng)：辦公區(qū)域按每8平方米設(shè)置兩個(gè)信息點(diǎn)預(yù)留容量。 停車位：停車位：地下三層為停車場(chǎng)，可停放車輛約215輛。綠地原盛國(guó)際綠地原盛國(guó)際效果圖綠地原盛

45、國(guó)際綠地原盛國(guó)際區(qū)位圖綠地原盛國(guó)際區(qū)位圖項(xiàng)目地址：鄭東新區(qū)東風(fēng)東路與金水東路交叉口東南角物業(yè)類別：寫字樓、商業(yè)裝修狀況：全裝修樓層狀況：共建設(shè)8棟商務(wù)樓，其中2棟地上17層、地下2層；4棟地上16層、地下1層；其余2棟地上16層、地下1層。 戶型區(qū)間：763000平米標(biāo)準(zhǔn)層面積：3000平米占地面積：160080平米建筑面積：300000平米物業(yè)公司：上?？迫鹞飿I(yè)管理發(fā)展有限公司物業(yè)費(fèi)：3.00元/平方米月開工時(shí)間：2008-12-1竣工時(shí)間：2010-10-1開盤時(shí)間：2010-6-12入住時(shí)間：2010-10-15開發(fā)商：河南老街坊置業(yè)有限公司（綠地集團(tuán)下屬）銷售均價(jià)：銷售均價(jià)：90009

46、000元元/ /平米平米項(xiàng)目介紹：項(xiàng)目介紹：綠地原盛國(guó)際位于金水東路和東風(fēng)東路交叉口，是上海綠地集團(tuán)在鄭州傾力打造的商服項(xiàng)目。項(xiàng)目總體定位為集“商業(yè)、辦公、酒店”于一體的大型綜合性商業(yè)項(xiàng)目。 綠地原盛國(guó)際項(xiàng)目總占地240畝，總建筑面積38萬(wàn)，建筑密度低于45%，綠地率超過40%，由中國(guó)500強(qiáng)企業(yè)上海綠地集團(tuán)，聯(lián)合加拿大泛太國(guó)際、上海大境建筑設(shè)計(jì)以及國(guó)際知名景觀設(shè)計(jì)公司日本M.A.O.一級(jí)建筑士事務(wù)所等多家國(guó)際知名機(jī)構(gòu)，共同筑造集“商業(yè)、辦公、酒店”于一體的商務(wù)綜合體。 綠地原盛國(guó)際由8座寫字樓（總建筑面積30萬(wàn)），1座2萬(wàn)國(guó)際星級(jí)酒店（由綠地集團(tuán)與喜達(dá)屋（STARWOOD）聯(lián)合打造國(guó)際星級(jí)酒

47、店雅樂軒酒店），以及6萬(wàn)大型高端餐飲娛樂商業(yè)中心組成。其中寫字樓部分分為純商HOUSE、MONO商務(wù)坊、5A智能辦公樓三個(gè)層次，商務(wù)空間面積從76平米到3000平米，滿足不同規(guī)模公司商務(wù)辦公需要。 建材裝修：建材裝修：外立面：外立面：采用高檔石材結(jié)合玻璃幕墻；大堂：大堂：地面高檔石材，墻面高檔石材，吊頂: 造型吊頂；安保自動(dòng)化系統(tǒng)：安保自動(dòng)化系統(tǒng)：包括電視監(jiān)控系統(tǒng)，門禁系統(tǒng)，巡更系統(tǒng)；消防：消防：消防自動(dòng)化報(bào)警系統(tǒng)，按消防規(guī)范，消防噴淋、消火栓、煙感探測(cè)器一次到位，自動(dòng)消防、自動(dòng)報(bào)警。 車位信息：車位信息：地上200個(gè)綠地原盛國(guó)際綠地之窗CBD東風(fēng)東路商鼎路107國(guó)道七里河南路綠地之窗項(xiàng)目地址

48、：鄭東新區(qū)東風(fēng)東路與七里河南路交匯處物業(yè)類別：寫字樓、商業(yè)裝修狀況：公共部分精裝修樓層狀況：分四期開發(fā)，一期為一棟24層高層寫字樓，二期為一棟36層高層寫字樓，三四期未知戶型區(qū)間：91260平米標(biāo)準(zhǔn)層面積：2000平米占地面積：551600平米建筑面積：480000平米物業(yè)公司：上海圣維仕物業(yè)管理有限公司鄭州分公司物業(yè)費(fèi)：8.50元/平方米月開工時(shí)間：2010-4-21竣工時(shí)間：2012-12-31開盤時(shí)間：2011-6-19入住時(shí)間：2013年開發(fā)商：河南綠地廣場(chǎng)置業(yè)發(fā)展有限公司（綠地集團(tuán)下屬）銷售均價(jià)：銷售均價(jià)：2000020000元元/ /平米平米綠地之窗效果圖綠地之窗區(qū)位圖綠地之窗綠地

49、之窗位于鄭東新區(qū)東風(fēng)東路與七里河南路交匯處，距高鐵站僅50米，由河南綠地廣場(chǎng)置業(yè)發(fā)展有限公司開發(fā)的，集甲級(jí)辦公樓、時(shí)尚辦公、星級(jí)酒店、以及大型主題商業(yè)于一體的商務(wù)綜合體。 綠地之窗總用地5.16萬(wàn)平方米，總建筑面積48萬(wàn)平方米，是鄭州綜合交通樞紐中心首個(gè)配套工程。 綠地之窗預(yù)計(jì)分四期開發(fā)，一期D4地塊，為一棟24層準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓，共264套房源。主力房型及面積：91-260平米。標(biāo)準(zhǔn)層每層共分十二間，還包括八部電梯和五星級(jí)配套的公共衛(wèi)生間。 綠地之窗二期為一棟36層的準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓，共300套房源，最小面積130平米。 綠地之窗一、二期已售罄。 綠地之窗標(biāo)準(zhǔn)層平面圖綠地之窗標(biāo)準(zhǔn)層平面圖商都世貿(mào)中心

50、商都世貿(mào)中心效果圖鄭汴路中州大道金水路商都世貿(mào)中心商都路項(xiàng)目地址：鄭東新區(qū)中州大道與商都路交匯處東200米路北物業(yè)類別：寫字樓、商鋪、酒店式公寓裝修狀況：毛坯樓層狀況：有六棟高層組成，14層為商業(yè)，4層以上為寫字樓戶型區(qū)間：70180700平米標(biāo)準(zhǔn)層面積：700平米占地面積：10344平米建筑面積：200000平米物業(yè)公司：中州物業(yè)物業(yè)費(fèi)：1.00元/平方米月開工時(shí)間：2008-3-1竣工時(shí)間：2009-12-1開盤時(shí)間：2008-6入住時(shí)間：2009-12開發(fā)商：鄭州中南置業(yè)有限公司銷售均價(jià)：銷售均價(jià)：90009000元元/ /平米平米項(xiàng)目介紹：項(xiàng)目介紹：商都世貿(mào)中心位于中州大道與鄭汴路交匯

51、處，是鄭州中南置業(yè)有限公司開發(fā)的寫字樓項(xiàng)目。 商都世貿(mào)中心總建筑面積18萬(wàn)平方米，由6棟高層組成，其中1-4層是約8萬(wàn)平米的商業(yè)，目前居然之家已經(jīng)進(jìn)駐。8萬(wàn)平方米的純商務(wù)寫字樓，寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層面積區(qū)間從70-180-700平米，酒店式公寓從36-55平米至整層700平米，可自由分割組合。 商都世貿(mào)中心首倡鄭州“商辦一體化”新型商務(wù)辦公模式，樓下經(jīng)營(yíng)，樓上辦公，樓下是產(chǎn)品的展示區(qū)及經(jīng)營(yíng)區(qū)，供客戶瀏覽參觀，樓上是接待、談判、簽約的辦公區(qū)。 商都世貿(mào)中心在功能設(shè)計(jì)上，配有大型的商務(wù)會(huì)所，包括餐飲中心、運(yùn)動(dòng)中心、休閑中心、會(huì)務(wù)中心和秘書中心。建材裝修：建材裝修：全框架結(jié)構(gòu)，大跨度梁設(shè)計(jì)，標(biāo)準(zhǔn)層高是3.1

52、5米，18部通力電梯群。 停車位：停車位：地下停車位800個(gè)。商都世貿(mào)中心萬(wàn)乘國(guó)際項(xiàng)目地址：中原建設(shè)路與百花路交叉口東北角物業(yè)類別：寫字樓、商業(yè)裝修狀況：公共部分精裝修樓層狀況：一棟25層高層，其中，13層為商業(yè)，425層為寫字樓辦公區(qū)戶型區(qū)間：70200平米標(biāo)準(zhǔn)層面積：1100平米占地面積：4126平米建筑面積：37108平米物業(yè)公司：鄭州市德豐園物業(yè)管理有限公司物業(yè)費(fèi)：寫字樓1.70元/平方米月，商業(yè)3.0元/平米月開工時(shí)間：2010-7-10竣工時(shí)間：2012-3-10開盤時(shí)間：2011-4-30入住時(shí)間：2012-5-31開發(fā)商：鄭州市德豐園實(shí)業(yè)有限公司銷售均價(jià)：銷售均價(jià)：900090

53、00元元/ /平米平米萬(wàn)乘國(guó)際效果圖萬(wàn)乘國(guó)際建設(shè)西路建設(shè)東路棉紡西路萬(wàn)乘國(guó)際項(xiàng)目介紹項(xiàng)目介紹：萬(wàn)乘國(guó)際，又叫萬(wàn)乘時(shí)代廣場(chǎng)，是由鄭州市德豐園實(shí)業(yè)有限公司在西區(qū)開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。 萬(wàn)乘國(guó)際為一棟25層的寫字樓，其中，1-3層為商業(yè)，建筑面積4925平米；4-25層為寫字樓辦公區(qū)，建筑面積24787平米。寫字樓面積區(qū)間為70-200平米。 建材裝修：建材裝修：框剪結(jié)構(gòu)停車位：停車位：地下停車位204個(gè)萬(wàn)乘國(guó)際區(qū)位圖升龍金中環(huán)項(xiàng)目地址：中原區(qū)隴海路與桐柏路交匯處物業(yè)類別：寫字樓、商業(yè)裝修狀況：公共部分精裝修樓層狀況：兩棟36層超高層建筑組成、138米雙塔建筑，5層商業(yè)，2層避難層，29層寫字樓。 標(biāo)

54、準(zhǔn)層面積：1490平米占地面積：34538平米建筑面積：352793平米物業(yè)公司：鄭州升龍物業(yè)管理有限公司物業(yè)費(fèi)：暫不確定開工時(shí)間：2011-4-1竣工時(shí)間：2013-8-30開盤時(shí)間：2011-5入住時(shí)間：2013年年底開發(fā)商：鄭州元龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（升龍集團(tuán)下屬）銷售均價(jià)：銷售均價(jià)：89008900元元/ /平米平米升龍金中環(huán)效果圖升龍金中環(huán)秦嶺路隴海西路桐柏路升龍金中環(huán)升龍金中環(huán)區(qū)位圖升龍金中環(huán)區(qū)位圖升龍金中環(huán)標(biāo)準(zhǔn)層平面圖（整層面積升龍金中環(huán)標(biāo)準(zhǔn)層平面圖（整層面積14901490平米）平米）項(xiàng)目介紹：項(xiàng)目介紹：升龍金中環(huán)是由升龍集團(tuán)投資，元龍地產(chǎn)開發(fā)的5A甲級(jí)地標(biāo)寫字樓。升龍金中環(huán)地

55、處位于鄭州市隴海路與桐柏路交匯處。 升龍金中環(huán)由兩棟36層超高層建筑組成，5A甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃、138米雙塔建筑，是鄭州市中原區(qū)的地標(biāo)性建筑，也是企業(yè)發(fā)展的商務(wù)“頭等艙”；目前公開的是中原新城中原新天地5#樓，大廈整體設(shè)計(jì)風(fēng)格穩(wěn)重，現(xiàn)代感強(qiáng)，從各個(gè)角度都能感受到最佳的景觀體驗(yàn)。淺藍(lán)色LOW-E純中空玻璃幕墻外立面，7部上海智能高速電梯，星級(jí)酒店式配套，分層設(shè)置的新風(fēng)系統(tǒng)為您打造全新健康的辦公環(huán)境。智能化的安防與服務(wù)系統(tǒng)，斥巨資打造的酒店式大堂，10.5米挑高大堂，外部擁享5000商務(wù)地鐵廣場(chǎng)，更為寫字樓匹配了28萬(wàn)的繁華商業(yè)配套，大商已經(jīng)強(qiáng)勢(shì)入住，有1100余停車位，規(guī)劃地鐵5號(hào)線出站口，多家集團(tuán)

56、已經(jīng)意向入駐。 建材裝修：建材裝修：外立面：外立面：淺藍(lán)色玻璃幕墻智能化配置：智能化配置：可視對(duì)講、門禁、智能刷卡、安防系統(tǒng)；智能化配置：可視對(duì)講、門禁、智能刷卡、安防系統(tǒng) 停車位：停車位：地下停車位1100個(gè)。升龍金中環(huán)升龍聯(lián)合廣場(chǎng)升龍聯(lián)合廣場(chǎng)項(xiàng)目地址：二七區(qū)大學(xué)路與淮河路交叉口向南200米物業(yè)類別：寫字樓、商業(yè)裝修狀況：公共部分精裝修樓層狀況：一棟29層高層寫字樓戶型區(qū)間：531273.31平米標(biāo)準(zhǔn)層面積：1273.31平米占地面積：253080平米建筑面積：31807平米物業(yè)公司：河南升龍物業(yè)管理有限公司物業(yè)費(fèi)：1.25元/平方米月開工時(shí)間：2010-2-1竣工時(shí)間：2011-5-1開盤

57、時(shí)間：2011-4-23入住時(shí)間：2011-10開發(fā)商：鄭州尚錦地產(chǎn)（升龍集團(tuán)下屬）銷售均價(jià)：銷售均價(jià)：70007000元元/ /平米平米升龍聯(lián)合廣場(chǎng)隴海中路航海中路大學(xué)路淮河路升龍聯(lián)合廣場(chǎng)升龍聯(lián)合廣場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)層平面圖（標(biāo)注層面積為升龍聯(lián)合廣場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)層平面圖（標(biāo)注層面積為1273.311273.31）升龍聯(lián)合廣場(chǎng)區(qū)位圖項(xiàng)目介紹：項(xiàng)目介紹：升龍聯(lián)合廣場(chǎng)隸屬于升龍國(guó)際中心，升龍國(guó)際中心位于淮河路以南，政通路以北，是升龍集團(tuán)繼成功開發(fā)曼哈頓廣場(chǎng)后，在鄭州市中心開發(fā)的第二個(gè)大型城市綜合體項(xiàng)目，涵蓋商業(yè)、寫字樓、酒店、公寓、高檔住宅等多種物業(yè)形態(tài)。 升龍聯(lián)合廣場(chǎng)是升龍國(guó)際中心的智能商務(wù)類型。首創(chuàng)酒店式商服平臺(tái)，酒店式商務(wù)辦公環(huán)境，精裝奢華門庭，5部鋒速電梯，全智能化覆蓋。產(chǎn)權(quán)上也區(qū)別去傳統(tǒng)的40年產(chǎn)權(quán)制，至今有70年產(chǎn)權(quán)確保您企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的永續(xù)空間。 升龍聯(lián)合廣場(chǎng)扼守大學(xué)路交通門戶，地鐵1、5、6號(hào)線貫穿全市，大學(xué)路、航海路、BRT快速公交，全方位立體交通，暢達(dá)全城。 升龍聯(lián)合廣場(chǎng)為1棟29層高層，面積區(qū)間：531273.31平米。建材裝修：建材裝修：花崗巖+全玻璃