街區(qū)綜合體研究報(bào)告

1、街區(qū)綜合體研究街區(qū)綜合體研究市場營銷部市場營銷部一、街區(qū)綜合體的定位二、街區(qū)綜合體的規(guī)模三、街區(qū)綜合體的布局四、街區(qū)綜合體的品牌目錄消費(fèi)者更加追求享受型消費(fèi)、對社區(qū)服務(wù)有更高要求消費(fèi)者更加追求享受型消費(fèi)、對社區(qū)服務(wù)有更高要求隨著消費(fèi)頻率提高，未來商業(yè)將向便捷型、高檔化發(fā)展隨著消費(fèi)頻率提高，未來商業(yè)將向便捷型、高檔化發(fā)展但是現(xiàn)有的但是現(xiàn)有的shoppingmall和社區(qū)商業(yè)滿足不了消費(fèi)者新的消和社區(qū)商業(yè)滿足不了消費(fèi)者新的消費(fèi)需求費(fèi)需求而街區(qū)綜合體具有體量小、業(yè)態(tài)全、檔次高的特點(diǎn)可以為消而街區(qū)綜合體具有體量小、業(yè)態(tài)全、檔次高的特點(diǎn)可以為消費(fèi)者提供便捷、中高檔消費(fèi)和全面的配套服務(wù)費(fèi)者提供便捷、中高檔

2、消費(fèi)和全面的配套服務(wù)街區(qū)綜合體規(guī)?？刂圃诮謪^(qū)綜合體規(guī)?？刂圃?萬左右，超過萬左右，超過5萬以上商業(yè)風(fēng)萬以上商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)將劇增險(xiǎn)將劇增p 消費(fèi)行為研究成果消費(fèi)者一次購物過程，對商業(yè)面積最大生理承受極限一般在2.22.3萬平方米。p 服務(wù)人群推算研究推算以社區(qū)人口為主要服務(wù)對象，2-3萬人口的商業(yè)體其零售業(yè)態(tài)總面積的極限在3萬方左右。p 業(yè)態(tài)配比推算按照零售、餐飲、娛樂5:3:2的比例關(guān)系，滿足高頻次消費(fèi)的需要，3萬方零售業(yè)態(tài)可以配比餐飲1.8萬方、娛樂1.2萬方，總面積應(yīng)控制在6萬方以下。為了避免過度競爭、增加租金收益，商業(yè)總量應(yīng)適當(dāng)減少。因商業(yè)體量控制此總面積控制在5萬方以內(nèi)較為合適。為了保證商業(yè)

3、的品質(zhì)和完善的業(yè)態(tài)組合，為了保證商業(yè)的品質(zhì)和完善的業(yè)態(tài)組合，2萬是一個(gè)底線萬是一個(gè)底線要保證商業(yè)的品質(zhì)，必須有統(tǒng)一的服務(wù)與管理。從商業(yè)管理公司運(yùn)營成本及收益計(jì)算，2萬方以下難以引入理想的商業(yè)及物管公司。根據(jù)調(diào)研結(jié)果，當(dāng)單層面積大于6000平米，總面積超過2.4萬方時(shí)，業(yè)態(tài)組合才能發(fā)揮效應(yīng)，才能滿足提升商業(yè)檔次的要求。綜合考慮便捷性、中高檔消費(fèi)需求、休閑購物需求街區(qū)綜合體商業(yè)布局四要素街區(qū)綜合體商業(yè)布局四要素p 中、高消費(fèi)是重點(diǎn)p 零售、餐飲、娛樂業(yè)態(tài)是核心p 合理的業(yè)態(tài)組合是關(guān)鍵p 娛樂是突破點(diǎn)要素一：中高消費(fèi)是街區(qū)綜合體的重點(diǎn)要素一：中高消費(fèi)是街區(qū)綜合體的重點(diǎn)街區(qū)綜合體擁有3萬方的體量，能容

4、納一定數(shù)量的品牌商鋪，并且能匯聚相當(dāng)?shù)娜肆鳎虼颂峁┝酥懈邫n商業(yè)存在的可能。街區(qū)綜合體緊臨社區(qū)，在部分業(yè)態(tài)上與社區(qū)商業(yè)重疊，因此必須以中高檔消費(fèi)加以區(qū)分，以吸引人流，保證商業(yè)的成功。街區(qū)綜合體選擇的位置多位于高檔住宅區(qū)，因此周邊社區(qū)的居民有能力并且有意向進(jìn)行中高檔消費(fèi)。要素二：零售、餐飲、娛樂業(yè)態(tài)是街區(qū)綜合體的核心要素二：零售、餐飲、娛樂業(yè)態(tài)是街區(qū)綜合體的核心從CPI消費(fèi)比重來看，食品、煙酒、服裝等消費(fèi)占到了46.2%，這也就意味著零售以及餐飲類消費(fèi)依然是主要的消費(fèi)內(nèi)容p 超市經(jīng)營的是商品，百貨經(jīng)營的是品牌，購物中心經(jīng)營的就是業(yè)態(tài)。同樣街區(qū)綜合體的關(guān)鍵在業(yè)態(tài)。p 目前居民消費(fèi)的重點(diǎn)在餐飲、零售

5、、娛樂，因上述業(yè)態(tài)是業(yè)態(tài)組合中的關(guān)鍵部分，可以說是關(guān)鍵中的關(guān)鍵。要素三：街區(qū)綜合體合理的業(yè)態(tài)組合是關(guān)鍵要素三：街區(qū)綜合體合理的業(yè)態(tài)組合是關(guān)鍵要素四：娛樂功能是街區(qū)綜合體突破點(diǎn)要素四：娛樂功能是街區(qū)綜合體突破點(diǎn)p 實(shí)際調(diào)查過程中，發(fā)現(xiàn)街區(qū)商業(yè)中的娛樂幾乎處于一種原始狀態(tài)是。p 更多的是商務(wù)型的大型娛樂，迫切需要滿足日常家庭消費(fèi)的健康型的小型娛樂。p 東方數(shù)娛已經(jīng)開始成型，可以成為未來街區(qū)綜合體中娛樂的一種模式。p 零售總量不變p 餐飲總量減少p 娛樂總量增加街區(qū)綜合體是新的商業(yè)模式，需要新的業(yè)態(tài)配比。根據(jù)街區(qū)街區(qū)綜合體是新的商業(yè)模式，需要新的業(yè)態(tài)配比。根據(jù)街區(qū)綜合體便捷化、高檔化、休閑化的特點(diǎn)我

6、們的業(yè)態(tài)組合建議綜合體便捷化、高檔化、休閑化的特點(diǎn)我們的業(yè)態(tài)組合建議作適當(dāng)調(diào)整：作適當(dāng)調(diào)整：零售總量不變零售總量不變：零售業(yè)態(tài)保持?jǐn)?shù)量遵循商業(yè)總面積越小，零：零售業(yè)態(tài)保持?jǐn)?shù)量遵循商業(yè)總面積越小，零售比例越大的規(guī)律售比例越大的規(guī)律名稱名稱面積（萬方）業(yè)態(tài)比例業(yè)態(tài)比例上海正大廣場155：2：3 蘇州印象城13.75：3：2北京西單大悅城11.55：3：2北京銀座Mall3.16：3：1杭州大廈購物中心1.87：2：1Ps：業(yè)態(tài)比例關(guān)系先后順序零售：餐飲：娛樂p 高檔零售有較大面積需求p 擴(kuò)大高檔零售有利提升整體商業(yè)檔次p 零售業(yè)設(shè)店門檻低，對住宅社區(qū)影響小p 零售業(yè)租金回報(bào)率高零售業(yè)態(tài)的優(yōu)勢：零售

7、業(yè)態(tài)的優(yōu)勢：零售總量不變零售總量不變：街區(qū)綜合體零售業(yè)態(tài)可規(guī)劃：街區(qū)綜合體零售業(yè)態(tài)可規(guī)劃40-50家各種規(guī)模家各種規(guī)模的店鋪的店鋪店鋪規(guī)模店鋪規(guī)模占比占比規(guī)劃規(guī)劃大型店20-25%安排一家平米左右的賣場可滿足周邊居民的生活需要，對人氣的帶動(dòng)方面作用明顯中型店25-30%安排家，面積在平米的鐘表眼鏡或珠寶首飾店的品牌形象店，有助于提升零售業(yè)態(tài)的層次，如周大福、寶島眼鏡等。小型店45-50%平米的店型是零售業(yè)態(tài)的主體，小面積的店鋪?zhàn)饨鸹貓?bào)率相對也較高，數(shù)量在家左右比較合理，如ONLY、LEVIS、哈根達(dá)斯等餐飲總量減少餐飲總量減少：餐飲業(yè)態(tài)對項(xiàng)目和收益有負(fù)面影響，建議：餐飲業(yè)態(tài)對項(xiàng)目和收益有負(fù)面影

8、響，建議適當(dāng)減少適當(dāng)減少p 餐飲設(shè)店門檻較高，對住宅負(fù)面影響較大p 餐飲業(yè)態(tài)對于建筑的附屬要求較高，增加建筑與后期管理成本。p 餐飲的租金回報(bào)率較低，對商業(yè)利潤影響較大餐飲總量減少餐飲總量減少：街區(qū)綜合體餐飲業(yè)態(tài)可規(guī)劃家店鋪：街區(qū)綜合體餐飲業(yè)態(tài)可規(guī)劃家店鋪店鋪規(guī)模店鋪規(guī)模占比占比規(guī)劃規(guī)劃大型店30-35%大型餐飲對環(huán)境的影響較大，解決之道在于減少數(shù)量，控制質(zhì)量，可引進(jìn)面積在平米的高檔中、西餐廳各一家，代表商家蘇浙匯、王品臺(tái)塑牛排。中型店35-40%500平米左右的中型餐飲對環(huán)境的影響相對較小, 數(shù)量在家比較合適，代表商家TASTY西提牛排、必勝客等小型店30-35%盡量減少面積在150-300

9、平米的小型餐飲，一方面可供選擇的品牌較少，而且大多數(shù)檔次不高，控制在家。微型店5-8%此類店鋪可減少或忽略，最多在2-3家左右，面積在20-50平米娛樂總量增加娛樂總量增加：街區(qū)綜合體臨近社區(qū)就要求休閑娛樂家庭生：街區(qū)綜合體臨近社區(qū)就要求休閑娛樂家庭生活化活化KTV、酒吧等嘈雜業(yè)種影響住宅，應(yīng)減少或避免引入。社區(qū)需要豐富的娛樂業(yè)態(tài)以提高社區(qū)生活品質(zhì)。（健身場館、美容美體、咖啡茶館、兒童樂園等設(shè)施的面積基本在1000平米以下，可提高娛樂業(yè)態(tài)的豐富度，滿足更多的社區(qū)需求。）Ktv這類大面積需求業(yè)種，租金回報(bào)低。而小面積租金回報(bào)高。娛樂總量增加娛樂總量增加：街區(qū)綜合體娛樂業(yè)態(tài)規(guī)劃家店鋪：街區(qū)綜合體娛

10、樂業(yè)態(tài)規(guī)劃家店鋪店鋪規(guī)模店鋪規(guī)模占比占比規(guī)劃規(guī)劃大型店30-35%這類店鋪面積在800-1200平米左右，店鋪數(shù)量在家左右,此類代表商家有湯姆熊世界歡樂世界、威爾士健身等中型店35-40%中型店面積大概在350-600平米之間，比重可相應(yīng)提高到家，代表商家有星巴客、王磊形象設(shè)計(jì)等小型店30-35%休閑娛樂小型化很容易造成檔次大眾化，不利于整個(gè)業(yè)態(tài)的提升，數(shù)量可適當(dāng)減少到3-5家左右。p增加健身活動(dòng)p增加親子中心和兒童樂園p提高美容美發(fā)數(shù)量，優(yōu)選高檔美容美發(fā)店鋪p優(yōu)選高檔茶館、咖啡館入住p減少或避免大型KTV，迪吧入住 業(yè)態(tài)形式業(yè)態(tài)形式 店鋪類型店鋪類型 單店面積單店面積/ /零售大型店3000

11、以上中型店350400小型店40200餐飲大型店8001200中型店350600小型店150300微型店20-50休閑娛樂大型店6001000中型店300600小型店100200各類別店鋪面積區(qū)間表各類別店鋪面積區(qū)間表根據(jù)蘇州、無錫實(shí)地調(diào)查，零售業(yè)態(tài)面積要求最低，休閑，餐飲面積要求較高。根據(jù)蘇州、無錫實(shí)地調(diào)查，零售業(yè)態(tài)面積要求最低，休閑，餐飲面積要求較高。根據(jù)街區(qū)綜合體零售為主、餐飲減少、娛樂家庭化的特點(diǎn)，根據(jù)街區(qū)綜合體零售為主、餐飲減少、娛樂家庭化的特點(diǎn)，將街區(qū)綜合體各業(yè)態(tài)面積劃分如下表：將街區(qū)綜合體各業(yè)態(tài)面積劃分如下表： 業(yè)態(tài)形式業(yè)態(tài)形式類型類型數(shù)量數(shù)量總面積總面積所占總面積所占總面積/

12、/零售大型店130001400016000 中型店101240005000小型店304070008000餐飲大型店22000 55006500中型店5725004000小型店236001000微型店23100150休閑娛樂大型店342500300080009500中型店101240006000小型店358001000街區(qū)綜合體的業(yè)態(tài)組合比例街區(qū)綜合體的業(yè)態(tài)組合比例零售：餐飲：娛樂 5：2：3零售業(yè)態(tài)品牌建議零售業(yè)態(tài)品牌建議p國際或國內(nèi)中高檔連鎖品牌，時(shí)尚、休閑類為主p增加非生活必須品（珠寶、眼鏡、鐘表、化妝品）零售的比例p增加西式食品零售。p優(yōu)選較高的租金承受能力店鋪街區(qū)綜合體零售業(yè)態(tài)面積總量

13、街區(qū)綜合體零售業(yè)態(tài)面積總量1.5-2.5萬，以服飾為主萬，以服飾為主業(yè)種業(yè)種比例比例預(yù)計(jì)店鋪總數(shù)預(yù)計(jì)店鋪總數(shù)服飾30-55%20-30家居用品5-15% 4-5珠寶飾品8-10%4-6鐘表4-10%2-4化妝品1-2%2-4面包西點(diǎn)1-2%2-3生活日用品2-4%1-2零售業(yè)態(tài)品牌建議零售業(yè)態(tài)品牌建議業(yè)種高消費(fèi)品牌比例中檔消費(fèi)品牌比例招商難度品牌建議服飾類20-30%70-80%比較容易,盡量避免檔次較低的店. 、 、 LEE、 MODA、ONLY、江南布衣、ELLE、NIKE、 KAPPA、GANT、百麗、熱風(fēng)家居類10-20%80-90%一般,以選擇中高檔品牌為主.羅萊家紡 、水星家紡 、

14、月星家居生活館珠寶飾品70-80%20-30%高消費(fèi),旗艦店比較難招.周大福 、TESIRO通靈、謝瑞麟曼古銀鐘表眼鏡20-30%70-80%較難,主要以高利潤的眼鏡店為目標(biāo)。天梭、 斯沃淇 、寶島眼鏡、茂昌眼鏡、吳良材眼鏡化妝品10-15%85-90%容易, 選擇有門店的綜合型化妝品店。 屈臣氏 、 萬寧、佰草集 面包甜點(diǎn)10-20%80-90%容易,此類品牌高檔極少，中檔品牌較多，便于招商。哈根達(dá)斯 面包新語 85度C餐飲業(yè)態(tài)品牌建議餐飲業(yè)態(tài)品牌建議p優(yōu)選中高消費(fèi)的全國性的餐飲連鎖企業(yè)p減少面積需求過大餐飲的數(shù)量p增加西餐品牌數(shù)量餐飲業(yè)態(tài)品牌面積可控制在餐飲業(yè)態(tài)品牌面積可控制在0.6-1萬

15、萬業(yè)種高消費(fèi)品牌比例預(yù)計(jì)店鋪數(shù)量中檔消費(fèi)品牌比例招商難度品牌建議中餐 35-40%3-460-65%一般,大型餐飲對環(huán)境影響較大,蘇浙匯、香港彩蝶軒西餐25-30% 3-470-75%高檔西餐相對較難王品臺(tái)塑牛排、TATSY西瑅牛排、必勝客日韓料理65-70%3-430-35%和西餐相同大江戶日本料理 漢城韓國料理 味千拉面快餐 -1-2100%比較容易真功夫 KFC休閑娛樂業(yè)態(tài)規(guī)劃方案休閑娛樂業(yè)態(tài)面積休閑娛樂業(yè)態(tài)規(guī)劃方案休閑娛樂業(yè)態(tài)面積0.9-1.5萬方萬方健身場館以中檔及高檔連鎖店為主。美容美發(fā)選擇一家一線品牌的高檔店，附帶幾家中檔連鎖店布置1家大面積、連鎖經(jīng)營的兒童活動(dòng)中心布置足浴、按摩等業(yè)種，擴(kuò)大消費(fèi)人群的年齡層次。餐飲業(yè)態(tài)品牌建議細(xì)則餐飲業(yè)態(tài)品牌建議細(xì)則業(yè)種高消費(fèi)品牌比例中檔消費(fèi)品牌比例預(yù)計(jì)店鋪數(shù)量招商難度品牌建議健身娛樂1-2一般，租金收益率較低一兆韋德英派斯健身俱樂部皇室健身兒童活動(dòng)中心1-2一般，要求高檔生活區(qū)湯姆熊世界歡樂世界玩具反斗城美容美發(fā)1-2容易，高檔較難王磊形象設(shè)計(jì)、蒂凡尼造型咖啡茶館1-2一般，盡量提高品