文旅小鎮(zhèn)操作手冊(cè)PPT課件

1、文旅小鎮(zhèn)的五大特征1.規(guī)模小，開發(fā)規(guī)模介于2平方公里到5平方公里之間。2.人口聚集。一個(gè)小鎮(zhèn)能容納一萬(wàn)人左右，不包括游客人數(shù)。 3.配套完善，具備教育、醫(yī)療、生態(tài)、生產(chǎn)、服務(wù)等多元功能，能滿足當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)人口需求。 4. 旅游業(yè)是重要的產(chǎn)業(yè)支撐，通過“住、購(gòu)、食、娛”等元素的建設(shè)，來促進(jìn)小鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 5.具有濃厚的傳統(tǒng)生活氣息，體現(xiàn)一種傳統(tǒng)生活的聚集。文旅小鎮(zhèn)的文化資源采集規(guī)劃院規(guī)劃院文化資源采集概念設(shè)計(jì)概念設(shè)計(jì)地方文化局地方文化局博物館博物館。文旅小鎮(zhèn)的文化資源采集：從規(guī)劃院、概念規(guī)劃、地方文化局、博物館等入手。文旅小鎮(zhèn)文化方向定位通過民間的意見征集、意見指導(dǎo)、座談會(huì)等方式確定該小鎮(zhèn)文化方向

2、，尋找小鎮(zhèn)文化制高點(diǎn)意見征集座談會(huì)。意見指導(dǎo)文化方向文化方向文旅小鎮(zhèn)的自然資源采集 text2實(shí)地盤踩座談自然資源采集：通過實(shí)地踩盤和座談了解當(dāng)?shù)氐淖匀环A賦。資源匹配性研究了解當(dāng)?shù)氐奈幕Y源是否與項(xiàng)目相匹配，做好資源甄別工作文旅小鎮(zhèn)的四大戰(zhàn)略規(guī)劃LOREM IPSUM DOLOR 長(zhǎng)短結(jié)合 項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓 短期銷售 長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng) 企業(yè)通過長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)獲得利潤(rùn)，盈利方式包括商鋪?zhàn)饨?、門票、餐飲等即整個(gè)項(xiàng)目全部轉(zhuǎn)出，盈利方式為土地差價(jià)企業(yè)通過銷售地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)短期高盈利，緩解企業(yè)資金鏈緊張等問題即長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)和短期銷售相結(jié)合的戰(zhàn)略規(guī)劃，在這一模式下，長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)為企業(yè)主要盈利方式，短期銷售為次要盈利方式文旅小鎮(zhèn)的戰(zhàn)略定位依據(jù)

3、Product 1 .企業(yè)性質(zhì)國(guó)企還是民企Product 3資源Product 2 企業(yè)資金充裕還是短缺.Product 3企業(yè)的社會(huì)資源以及政府資源.Product 1企業(yè)性質(zhì)Product 2資金Product 4政府政策Product 4政府對(duì)企業(yè)減稅、資金扶持計(jì)劃等優(yōu)惠措施。.文旅小鎮(zhèn)的市場(chǎng)論證市調(diào)論證旅游參觀、投資意愿等市調(diào)目的市調(diào)內(nèi)容和方法市調(diào)研究分析項(xiàng)目定位前三大模塊研究1.建設(shè)主題公園 2.挖掘當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè) 3.聚攏多種生活方式或者生產(chǎn)方式、自然資源形成小鎮(zhèn)包括股權(quán)融資、債券融資等等。居民融入小鎮(zhèn)，實(shí)現(xiàn)自身發(fā)展三大模塊小鎮(zhèn)的發(fā)展性投融資模式造景方式小鎮(zhèn)的發(fā)展性：包括居住沖動(dòng)、投資沖

4、動(dòng)、消費(fèi)沖動(dòng)等。投資沖動(dòng)需要把握價(jià)格原理，居住沖動(dòng)需要考慮產(chǎn)業(yè)發(fā)展，比如特色商業(yè)、農(nóng)業(yè)、旅游業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)等等；消費(fèi)沖動(dòng)考慮稀缺屬性。注意要把一產(chǎn)業(yè)三產(chǎn)化，推動(dòng)農(nóng)業(yè)向休閑觀光農(nóng)業(yè)發(fā)展。投融資模式股權(quán)融資即“公共私營(yíng)合作制”，是指政府與私人組織之間，為了合作建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目?；蚴菫榱颂峁┠撤N公共物品和服務(wù)， 以特許權(quán)協(xié)議為基礎(chǔ)，彼此之間形成一種伙伴式的合作關(guān)系，并通過簽署合同來明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，以確保合作的順利完成，最終使合作各方達(dá)到比預(yù)期單獨(dú)行動(dòng)更為有利的結(jié)果。PPP模式債券融債券融資資指企業(yè)的股東愿意讓出部分企業(yè)所有權(quán)，通過企業(yè)增資的方式引進(jìn)新的股東的融資方式，總股本同時(shí)增加。股權(quán)融資

5、所獲得的資金，企業(yè)無(wú)須還本付息，但新股東將與老股東同樣分享企業(yè)的贏利與增長(zhǎng)。指企業(yè)通過借錢的方式進(jìn)行融資，債權(quán)融資所獲得的資金，企業(yè)首先要承擔(dān)資金的利息，另外在借款到期后要向債權(quán)人償還資金的本金。債權(quán)融資主要有企業(yè)債和銀行貸款2種。文旅小鎮(zhèn)項(xiàng)目分目定位市場(chǎng)定位主題定位項(xiàng)目分定位產(chǎn)品定位目標(biāo)客群定位價(jià)格定位形象定位文旅小鎮(zhèn)項(xiàng)目分定位主題定位：以一種概念或文化標(biāo)注項(xiàng)目的核心價(jià)值。以淮南豆腐文化小鎮(zhèn)為例，它是集生產(chǎn)加工、文化商貿(mào)、休閑旅游為一體的綜合商貿(mào)體，故小鎮(zhèn)主題可定位為“中國(guó)豆腐文化商貿(mào)園”文旅小鎮(zhèn)項(xiàng)目分定位市場(chǎng)定位：確定占據(jù)市場(chǎng)的特定身份，如：領(lǐng)袖、跟隨、差異、競(jìng)爭(zhēng)等。以安徽省淮南市豆腐文旅

6、小鎮(zhèn)為例，因淮南市既是豆腐原產(chǎn)地，也是豆腐文化的發(fā)源地，其地理位置和歷史淵源就決定了該鎮(zhèn)在豆腐文化領(lǐng)域有著極其崇高的文化地位。故給該小鎮(zhèn)定位為“天下第一豆腐小鎮(zhèn)”。文旅小鎮(zhèn)項(xiàng)目分定位產(chǎn)品定位：確定項(xiàng)目產(chǎn)品的風(fēng)格、形態(tài)、檔次。徽派建筑（風(fēng)格）徽派商業(yè)街（形態(tài)）文旅小鎮(zhèn)項(xiàng)目分定位目標(biāo)消費(fèi)客群原住居民周邊城市居民全國(guó)度假旅游客 文旅小鎮(zhèn)項(xiàng)目分定位消費(fèi)端使用端商務(wù)家庭團(tuán)體客自由行原住民、員工（第一居所）附件城鎮(zhèn)居民（第二居所）度假游客（第三居所）文旅小鎮(zhèn)項(xiàng)目分定位住宅價(jià)格：略高于周邊小鎮(zhèn)商業(yè)價(jià)格：略高于住宅及周邊小鎮(zhèn)價(jià)格定位：以高價(jià)凸顯地位或以低價(jià)強(qiáng)化競(jìng)爭(zhēng)力。文旅小鎮(zhèn)項(xiàng)目分定位形象定位：展示項(xiàng)目的整體

7、印象以淮南豆腐小鎮(zhèn)為例，根據(jù)其風(fēng)格、層次、印象，我們給出的形象定位“中國(guó)畫里的鄉(xiāng)村?！蔽穆眯℃?zhèn)的概念規(guī)劃 文旅小鎮(zhèn)的基本要素有文化建筑以及文化載體、居民生活配套、學(xué)校、醫(yī)療、教育等?？勺儎?dòng)的硬件設(shè)施主題樂園、生態(tài)園、酒店、生活場(chǎng)景功能區(qū)面積配比視項(xiàng)目具體情況而定資金來源及運(yùn)用：1、自有資金2、地產(chǎn)銷售收入3、運(yùn)營(yíng)收入4、資金收入5、投融資模式結(jié)合現(xiàn)金流量分析：1、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值2、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，高于外部貸款利率。盈虧平衡分析：即資金在項(xiàng)目某特定階段實(shí)現(xiàn)盈利或者虧損。敏感性分析：項(xiàng)目?jī)r(jià)格提高或者下降時(shí)對(duì)市場(chǎng)及盈利的影響，即項(xiàng)目對(duì)這個(gè)指標(biāo)的敏感性。財(cái)務(wù)論證流程規(guī)劃建議任務(wù)書產(chǎn)品構(gòu)成 包括住宅、商業(yè)街

8、、酒店、客棧、商務(wù)等產(chǎn)品形態(tài) 平面布置 規(guī)劃原則性 即規(guī)劃建議，包括：項(xiàng)目建筑風(fēng)格建議，規(guī)劃示意，功能區(qū)選址，業(yè)態(tài)分布建議，動(dòng)線建議，公建配套建議、建筑位置布局等開發(fā)模式文旅小鎮(zhèn)的開發(fā)模式 model 2地產(chǎn)銷售 model 3自持管理和地產(chǎn)銷售相結(jié)合的方式，但以自持運(yùn)營(yíng)為主、地產(chǎn)銷售為輔 model 1運(yùn)營(yíng)為主，即自持管理，收取租金等方式盈利 開發(fā)節(jié)奏運(yùn)營(yíng)為主運(yùn)營(yíng)和銷售相結(jié)合盈虧平衡分析資金來源及運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流量分析地產(chǎn)銷售敏感性分析開發(fā)周期開發(fā)分期開發(fā)內(nèi)容及規(guī)模物業(yè)公司介入竣工前竣工前 竣工后 負(fù)責(zé)形象崗、車輛指引及停放、售樓部、樣板房、外圍綠化地帶植物、綠化小品等物品的看護(hù)、維修、保潔、吧臺(tái)服務(wù)與接待?？⒐ず筘?fù)責(zé)房屋維修、保養(yǎng)，綠化維護(hù)保養(yǎng)、道路維護(hù)保養(yǎng)、雨水井、污水井保養(yǎng)，路燈保養(yǎng)、停車場(chǎng)保養(yǎng)、排水管、明暗溝保養(yǎng)、消防設(shè)備保養(yǎng)，維持小區(qū)治安。營(yíng)銷策劃營(yíng)銷策略 戰(zhàn)略總綱1、文旅小鎮(zhèn)招商2、運(yùn)營(yíng)方面營(yíng)銷策