途家模式及其相關(guān)問(wèn)題

1、.一、關(guān)于途家模式及取費(fèi)的問(wèn)題問(wèn)題一、關(guān)于途家采用的分成模式：途家采用的分成模式， 有別于傳統(tǒng)的包租模式， 核心優(yōu)勢(shì)是能夠保證業(yè)主有更高投資回報(bào)率，此外在投資之余又可滿足業(yè)主靈活自住、全國(guó)交換入住等多重需求。問(wèn)題二、途家如何保證業(yè)主長(zhǎng)期穩(wěn)定的高投資回報(bào)？1、 途家的客戶導(dǎo)入及運(yùn)營(yíng)能力（1 ）途家獨(dú)有的 O2O 模式：線上是途家的中高端度假公寓預(yù)定平臺(tái)途家網(wǎng)，7000萬(wàn)的中高端會(huì)員；線下是途家斯維登度假公寓，從美國(guó)引進(jìn)的五星級(jí)酒店品牌斯維登，保證線下的標(biāo)準(zhǔn)化及中高品質(zhì)的產(chǎn)品及服務(wù)，全國(guó)近90000 套房源。（2 ）途家立體化的經(jīng)營(yíng)模式：途家線上線下?lián)碛袕?qiáng)大的導(dǎo)客渠道，線上有途家網(wǎng)、攜程以及其他排

2、名前 5 的 OTA 導(dǎo)客、百度谷歌 360 等搜索引擎的SEM 投放、移動(dòng) APP ，所有線上入口全覆蓋， 壟斷各種類型的客戶導(dǎo)流入口；線下通過(guò)設(shè)立區(qū)域營(yíng)銷中心、與全國(guó) 500 余家強(qiáng)勢(shì)媒體的合作、 北上廣深等旅游客源出發(fā)地C 端的持續(xù)推廣、 航空公司及旅行社的合作，進(jìn)行線下客戶拓展及導(dǎo)入。2、 途家對(duì)項(xiàng)目甄選的嚴(yán)格要求途家對(duì)于項(xiàng)目的選擇有極其嚴(yán)格的要求，對(duì)城市、 項(xiàng)目地段、 項(xiàng)目品質(zhì)、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)的品牌均有較高要求， 在一個(gè)商圈或區(qū)域內(nèi)只會(huì)選擇1-2個(gè)項(xiàng)目作為布點(diǎn)， 所以選擇的項(xiàng)目一定是在后期能夠良好經(jīng)營(yíng)的地段和項(xiàng)目，且會(huì)根據(jù)項(xiàng)目所在區(qū)域的酒店市場(chǎng)擇優(yōu)拿房，控制拿房數(shù)量，以保證后續(xù)經(jīng)營(yíng)較高

3、的入住率，同時(shí)以此也能保證業(yè)主較高的收益。3、 途家針對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的判斷，合理且保守的測(cè)算邏輯及數(shù)據(jù)支撐。問(wèn)題三：途家為什么要采用55 分成模式而不采用包租模式？途家是中國(guó)休閑度假行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者，做的是中國(guó)旅游產(chǎn)業(yè)的線上線下，途家會(huì)覆蓋中國(guó)所有的旅游城市及 4A 、5A 級(jí)景區(qū)，通過(guò)途家布局打造中國(guó)VR 市場(chǎng)，通過(guò)下面的途家運(yùn)營(yíng)成本分析也可看出， 途家的收益重點(diǎn)不在線下度假公寓門店的經(jīng)營(yíng)，而在線上， 做的是中國(guó)休閑度假行業(yè)的全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)，所有途家采用輕資產(chǎn)模式，做的是規(guī)模化效應(yīng)， 愿意將更多的收益與業(yè)主進(jìn)行分享。如何說(shuō)服開(kāi)發(fā)商接受非保底模式：參考.資料.（ 1 ）途家 55 分成模式與非保底高回報(bào)

4、的投資理財(cái)產(chǎn)品有相同之處，高投資回報(bào)不保底，但是也有不同之處， 不同之處是投資理財(cái)本金有可能折損， 但不動(dòng)產(chǎn)本身就是保值增值， 如果房?jī)r(jià)要跌，任何模式的引入都無(wú)法讓業(yè)主去購(gòu)買，所以房子的保值增值是前提。（ 2 ）途家高收益的計(jì)算邏輯與賣房有相同之處：首先地段是核心， 途家門店經(jīng)營(yíng)也是一樣，地段好經(jīng)營(yíng)好； 此外，途家高投資回報(bào)的推算是符合邏輯且有數(shù)據(jù)支撐的。開(kāi)發(fā)商置業(yè)顧問(wèn)賣房，也是通過(guò)項(xiàng)目周邊的各種有利因素和數(shù)據(jù)來(lái)推斷未來(lái)物業(yè)的升值，沒(méi)有人會(huì)把房子一定增值寫入合同做保證。（ 3）包租模式收益較低，很多項(xiàng)目采用這種模式促進(jìn)銷售，屬于紅海市場(chǎng)。途家的模式，不僅僅是投資收益， 高品質(zhì)管家服務(wù)和交換入住

5、， 提升項(xiàng)目賣點(diǎn)， 途家新?tīng)I(yíng)銷模式的引入可將項(xiàng)目從紅海到藍(lán)海。問(wèn)題四：關(guān)于途家的運(yùn)營(yíng)成本1、途家運(yùn)營(yíng)成本的構(gòu)成：主要由平臺(tái)成本（途家網(wǎng)線上平臺(tái)及互聯(lián)網(wǎng)手段對(duì)門店?duì)I銷的支撐成本）、人力成本、布草洗滌及易耗品、水電等能耗、傳統(tǒng)營(yíng)銷推廣成本等費(fèi)用構(gòu)成，占整體營(yíng)收的35% 左右；2 、傳統(tǒng)酒店成本的構(gòu)成：主要由租金成本、人力成本、布草洗滌及易耗品、水電等能耗、營(yíng)銷推廣成本等費(fèi)用構(gòu)成，占整體營(yíng)收的35%-40% ；所以， 傳統(tǒng)酒店毛利在55%-60% 左右， 而途家由于與業(yè)主采用55 分成模式， 先分出整體營(yíng)收的 50% ，途家的毛利只有15%左右，途家的經(jīng)營(yíng)收益主要在線上，線下重在布局，做到是規(guī)?；?/p>

6、應(yīng)。問(wèn)題五：關(guān)于途家管家服務(wù)的解釋。1、關(guān)于途家管家服務(wù)：采用美國(guó)Sweetome酒店管理體系，為業(yè)主提供高品質(zhì)、標(biāo)準(zhǔn)化的入戶式管家服務(wù)，定期對(duì)物業(yè)室內(nèi)進(jìn)行日常清潔保養(yǎng)和專業(yè)維護(hù)，業(yè)主可通過(guò)途家互聯(lián)網(wǎng)后臺(tái)實(shí)時(shí)對(duì)服務(wù)進(jìn)行查詢。2、管家服務(wù)由開(kāi)發(fā)商從途家一次性購(gòu)買三年，與項(xiàng)目的銷售捆綁，作為項(xiàng)目的配套及增值服務(wù)贈(zèng)送給業(yè)主（成本可轉(zhuǎn)移到房?jī)r(jià)中），從而提升項(xiàng)目品質(zhì)及銷售賣點(diǎn)，促進(jìn)項(xiàng)目銷售。3、管家服務(wù)內(nèi)容： 詳情請(qǐng)見(jiàn)標(biāo)準(zhǔn)管家服務(wù)合作協(xié)議附件 2 ：途家標(biāo)準(zhǔn)管家服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。4、對(duì)于途家托管經(jīng)營(yíng)的房源為什么還要收管家費(fèi)，管家費(fèi)用作為途家模式的引入費(fèi)用。問(wèn)題六：為什么要收取管家費(fèi)？1 、途家為業(yè)主提供全程私人

7、入戶式管家服務(wù)，此項(xiàng)服務(wù)可增加項(xiàng)目賣點(diǎn)，提升項(xiàng)目品質(zhì)，由開(kāi)發(fā)商企業(yè)一次性購(gòu)買 3 年作為項(xiàng)目的增值服務(wù)贈(zèng)送給業(yè)主，成本可轉(zhuǎn)嫁在房?jī)r(jià)中；參考.資料.2、對(duì)于途家托管經(jīng)營(yíng)的房源，管家費(fèi)為途家模式的引入費(fèi)，為業(yè)主提供6 年全程免費(fèi)托管運(yùn)營(yíng)，保證業(yè)主長(zhǎng)期穩(wěn)定收入。問(wèn)題七：合作物業(yè)空置期提供，那么非空置期就沒(méi)有，管家費(fèi)用會(huì)退還給業(yè)主嗎？1、途家管家服務(wù)是指在合作物業(yè)不使用的空置期內(nèi)，由途家管家向甲方或業(yè)主提供的室內(nèi)清潔整理及保養(yǎng)的空房管家服務(wù)?？罩闷谥阜课轃o(wú)人居住不使用期間，物業(yè)非空置期途家不提供管家服務(wù)。2、前三年的管家服務(wù)是由開(kāi)發(fā)商從途家購(gòu)買，與項(xiàng)目的銷售捆綁，作為項(xiàng)目的配套及增值服務(wù)贈(zèng)送給業(yè)主 （

8、成本可轉(zhuǎn)移到房?jī)r(jià)中），提升項(xiàng)目品質(zhì)及銷售賣點(diǎn)。管家服務(wù)的實(shí)施期限為項(xiàng)目合作物業(yè)集中交房之日起三年，三年管家服務(wù)到期后業(yè)主可根據(jù)情況自主選擇是否繼續(xù)購(gòu)買途家管家服務(wù)。前三年不涉及業(yè)主直接給途家繳納管家費(fèi)及管家費(fèi)的退還問(wèn)題。二、關(guān)于合同及稅費(fèi)相關(guān)問(wèn)題問(wèn)題一：“其他各項(xiàng)稅費(fèi)按雙方經(jīng)營(yíng)收入各自承擔(dān)。”其他各種稅費(fèi)指什么？可否列明！業(yè)主：個(gè)人所得稅，但每個(gè)業(yè)主是否都會(huì)根據(jù)國(guó)家規(guī)定去繳納并不確定。途家：企業(yè)所得稅等其他企業(yè)經(jīng)營(yíng)涉及的稅費(fèi)。問(wèn)題二： “甲方每次收款后五個(gè)工作日內(nèi)應(yīng)出具合法有效的房屋租賃發(fā)票交付乙方。或者由乙方代理到地方稅務(wù)局辦理發(fā)票，并代甲方支付依法應(yīng)由甲方繳納的相關(guān)稅費(fèi)，相關(guān)完稅費(fèi)用從甲方

9、收益中扣除，同時(shí)，將甲方的完稅憑證交付給甲方。”此等稅費(fèi)到底是什么稅種，稅率多少？如果定位為收入， 則可能只繳納營(yíng)業(yè)稅及附加，還有可能涉及所得稅；如稅務(wù)機(jī)關(guān)定性為出租收入，則可能涉及物業(yè)租賃稅，稅率可能達(dá)到或超過(guò)17%。業(yè)主收益最終到底還剩多少？業(yè)主是茫然的和被動(dòng)的。關(guān)于途家與業(yè)主之間合作主要涉及以下稅費(fèi)：1、營(yíng)業(yè)稅：統(tǒng)一 5.6% ，在于業(yè)主分成前從房間收入中直接扣除，此稅費(fèi)之前已明確。2、業(yè)主獲得收益后向途家開(kāi)具發(fā)票產(chǎn)生的租賃稅：標(biāo)準(zhǔn)因城市地區(qū)而異，約為17% 左右。關(guān)于租賃稅的處理建議：1、由業(yè)主自行開(kāi)具，通過(guò)業(yè)主自己的渠道進(jìn)行合理避稅；2、由途家統(tǒng)一代開(kāi)。問(wèn)題三： “物業(yè)托管經(jīng)營(yíng)期間，

10、發(fā)生重大被盜、火災(zāi)及人身傷害等事故，乙方應(yīng)及時(shí)通知甲方，并負(fù)責(zé)先行處理。因重大被盜、火災(zāi)及人身傷害等事故法律責(zé)任的承擔(dān)，由相關(guān)國(guó)家政參考.資料.府部門確定法律責(zé)任承擔(dān)方?！蓖泄芙?jīng)營(yíng)期間發(fā)生的上述責(zé)任應(yīng)由受托經(jīng)營(yíng)者途家負(fù)責(zé)，途家可采取購(gòu)買各種保險(xiǎn)方式合理合法規(guī)避責(zé)任，但均應(yīng)與業(yè)主無(wú)關(guān)，途家亦應(yīng)承擔(dān)由此給業(yè)主帶來(lái)的損失。關(guān)于物業(yè)托管經(jīng)營(yíng)期間發(fā)生相關(guān)事故及災(zāi)害的責(zé)任承擔(dān)，此條款的表述并沒(méi)有規(guī)避途家的責(zé)任，同時(shí)也不應(yīng)該在此條款中指定由哪一方來(lái)負(fù)責(zé)，應(yīng)該在發(fā)生后由國(guó)家相關(guān)機(jī)關(guān)依據(jù)法律來(lái)明確責(zé)任承擔(dān)方，公平公正，合法合情。三、關(guān)于工程及配套相關(guān)問(wèn)題問(wèn)題一： “經(jīng)營(yíng)托管期間，物業(yè)須統(tǒng)一換裝乙方指定智能密碼門

11、鎖?！薄爸悄荛T鎖費(fèi)用”應(yīng)由途家承擔(dān)。 因?yàn)槿绻饧s， 電子門鎖對(duì)業(yè)主來(lái)講是沒(méi)法使用的，故業(yè)主僅需要承擔(dān)機(jī)械門鎖費(fèi)用。1、此電子門鎖同時(shí)具備智能門鎖功能及傳統(tǒng)機(jī)械門鎖功能，所以未來(lái)如果業(yè)主結(jié)束與途家的合作，此門鎖后續(xù)業(yè)主完全能夠照常使用。2、此電子門鎖費(fèi)用在400 元左右，在全國(guó)途家托管物業(yè)廣泛使用，安全性良好，同時(shí)也能滿足途家經(jīng)營(yíng)智能管控的需求，價(jià)格也不比品質(zhì)品牌較好的傳統(tǒng)門鎖價(jià)格高，業(yè)主并沒(méi)有因此承擔(dān)過(guò)多額外費(fèi)用。3、途家合作房源，電子門鎖的配備是基本要求，成本與安裝傳統(tǒng)門鎖一樣都計(jì)算在物業(yè)銷售價(jià)格內(nèi)，開(kāi)發(fā)商也無(wú)需承擔(dān)額外成本。問(wèn)題二：衛(wèi)生開(kāi)荒保潔工作為什么要由開(kāi)發(fā)公司完成？由于途家與項(xiàng)目合

12、作的房源為精裝拎包房源，所以前期相關(guān)工程開(kāi)荒等保潔工作由開(kāi)發(fā)商完成，詳細(xì)標(biāo)準(zhǔn)請(qǐng)參照標(biāo)準(zhǔn)管家服務(wù)合作協(xié)議附件3：途家管家房屋工程衛(wèi)生開(kāi)荒驗(yàn)收表。交房后托管經(jīng)營(yíng)期間物業(yè)的室內(nèi)清潔工作由途家負(fù)責(zé)，非托管經(jīng)營(yíng)的物業(yè)在業(yè)主非自住時(shí)間根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)管家服務(wù)合作協(xié)議附件2 ：途家標(biāo)準(zhǔn)管家服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)內(nèi)容及頻次途家向業(yè)主提供入戶式管家服務(wù)。問(wèn)題三：途家工程及配套的核心要求（1 ）獨(dú)立大堂：大堂面積不小于80 （含前臺(tái)），休息區(qū)（不小于20 ），大堂客用衛(wèi)生間（男女各1 間），行李寄存房（不小于20 ）；（2 ）總庫(kù)房：地下一層離電梯較近處，面積不小于80 ，簡(jiǎn)裝；參考.資料.（3）電梯：一部專用電梯，消防梯共用；

13、（4）布草間：每層設(shè)置一間，每間不小20 ；（ 5 ）辦公區(qū)域： 20 *2 間（位于一層）；（ 6 ）專屬車位： 20 個(gè)專用車位，其他根據(jù)實(shí)際情況而定；（ 7 ）店招位：設(shè)置 3 個(gè)店招位，分別為一層門頭，樓梯側(cè)招，樓頂頂招，地鐵口，或其他醒目位置，由途家負(fù)責(zé)制作，開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)安裝及手續(xù)報(bào)批；（ 8 ）消毒間：至少 1 間，不小于 20 ，有上下水；（9 ）員工衛(wèi)生間：每3 層設(shè)置 1 間；（ 10 ）關(guān)于餐飲配套，建議在途家門店周邊一層商業(yè)招商時(shí)重點(diǎn)考慮餐飲招商；（ 11 ）若有會(huì)議配套建議也提供給途家配套使用；以上公共區(qū)域及配套，在途家經(jīng)營(yíng)期間免費(fèi)使用，其他工程相關(guān)未盡事宜，請(qǐng)參照 途家度假公寓工程及相關(guān)配套合作基礎(chǔ)條件（33 條）。問(wèn)題四：關(guān)于裝修，途家的要求是什么，有沒(méi)有具體標(biāo)準(zhǔn)？途家建議軟硬裝標(biāo)準(zhǔn)