2020——收藏資料29日蘇州永旺夢(mèng)樂(lè)城調(diào)研報(bào)告

1、 永旺夢(mèng)樂(lè)城 調(diào)研報(bào)告目目 錄錄一、商圈介紹二、商圈目前的狀況三、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)四、項(xiàng)目交通狀況五、項(xiàng)目目標(biāo)客戶群六、項(xiàng)目概況（一）業(yè)態(tài)布局（二）動(dòng)線分析（三）樓層介紹（四）項(xiàng)目租金分析（五）特色品牌介紹（六）公共設(shè)施亮點(diǎn)七、小結(jié)1.永旺夢(mèng)樂(lè)城靠近的越溪鎮(zhèn)商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施還相當(dāng)落后，缺乏有效市場(chǎng)管理及規(guī)劃，商業(yè)布局不合理、多存在自成商業(yè)，項(xiàng)目五公里范圍內(nèi)南蘇州生活廣場(chǎng)已運(yùn)營(yíng)四年，經(jīng)營(yíng)情況一般。吳江地區(qū)消費(fèi)潛力巨大，但目前仍以商業(yè)街或其他街鋪形式存在，僅有的正翔廣場(chǎng)輻射力有限。2.目前周邊現(xiàn)有商業(yè)體對(duì)周邊區(qū)域的輻射能力非常差。3.現(xiàn)在的商圈狀況下，商業(yè)項(xiàng)目包括業(yè)態(tài)、運(yùn)營(yíng)能力等在內(nèi)的綜合水平是決定商業(yè)輻

2、射能力的關(guān)鍵因素。一、商圈介紹永旺夢(mèng)樂(lè)城吳中市區(qū)部濱湖新城地區(qū)吳江北部地區(qū)吳江南部地區(qū)越溪地區(qū)2 21 11Km3Km5Km 永旺夢(mèng)樂(lè)城位于蘇州市市政府規(guī)劃的濱湖新城吳中區(qū)路段（友新路與繞城高速交匯處），周邊除了蘇州灣濕地公園，主要為友新工業(yè)園區(qū)，住宅項(xiàng)目及相關(guān)配套正在緊密施工過(guò)程中，蘇震桃公路更多的是過(guò)往車輛及長(zhǎng)途車輛。二、商圈目前的狀況 永旺夢(mèng)樂(lè)城購(gòu)物中心位于蘇震桃公路與天鵝蕩路交界處，占地面積172畝，總建筑面積15.4萬(wàn)平方米，其中，商業(yè)面積11.2萬(wàn)平方米。除永旺超市外，購(gòu)物中心還引進(jìn)樂(lè)天影院、亞惠美食廣場(chǎng)、永旺幻想以及150家品牌入駐，打造集購(gòu)物、休閑、美食于一體的大型購(gòu)物中心，成

3、為東太湖蘇州濱湖新城中高端商業(yè)中心。 購(gòu)物中心共分四層，其中，地上三層建筑面積11.2萬(wàn)平方米，將建成集大型購(gòu)物中心、休閑娛樂(lè)、餐飲服務(wù)為一體的商業(yè)中心；地下一層建筑面積約3.7萬(wàn)平方米，停車位數(shù)量在3100。永旺夢(mèng)樂(lè)城購(gòu)物中心定位為郊外型購(gòu)物中心，其特點(diǎn)為“2核1街”模式，即在購(gòu)物中心兩側(cè)配備兩個(gè)以上的主力店，中間由一條專賣店街道連接。項(xiàng)目已于2014年4月25日開(kāi)業(yè)。 二、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)開(kāi)發(fā)商介紹 永旺夢(mèng)樂(lè)城(中國(guó))商業(yè)管理有限公司，簡(jiǎn)稱：永旺夢(mèng)樂(lè)城(中國(guó))，由日本永旺夢(mèng)樂(lè)城株式會(huì)社獨(dú)資投資，以大規(guī)模占地面積開(kāi)發(fā)購(gòu)物中心和租賃商業(yè)設(shè)施為主營(yíng)業(yè)務(wù)的獨(dú)資企業(yè)，已于2008年3月14日在北京正式成

4、立。永旺夢(mèng)樂(lè)城所開(kāi)發(fā)的購(gòu)物中心，是將分布在兩端的兩個(gè)以上的核心店鋪通過(guò)一條專賣店街連接起來(lái)而形成的“兩核一街”形式的購(gòu)物中心。 永旺夢(mèng)樂(lè)城是日本最大的零售業(yè)集團(tuán)永旺集團(tuán)的核心企業(yè)，引領(lǐng)著日本購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)事業(yè)。 永旺夢(mèng)樂(lè)城以“顧客第一”為基本理念，通過(guò)建設(shè)購(gòu)物中心努力為人們創(chuàng)造豐富的生活，為地區(qū)經(jīng)濟(jì)的振興，提高地區(qū)永旺夢(mèng)樂(lè)城中國(guó)將積極的發(fā)揮源自零售業(yè)的購(gòu)物中心專業(yè)運(yùn)營(yíng)商之強(qiáng)項(xiàng)，將具備前瞻性的開(kāi)發(fā)能力和對(duì)承租商的招攬力等長(zhǎng)期以來(lái)培養(yǎng)、積累起來(lái)的特有技能和經(jīng)驗(yàn)最大限度地加以發(fā)揮。 永旺夢(mèng)樂(lè)城中國(guó)將通過(guò)充滿“驚喜、感動(dòng)、歡悅”的“炫亮的城市建設(shè)”，向中國(guó)的顧客、地區(qū)、社會(huì)提供前所未有的價(jià)值和魅力。視

5、地區(qū)社會(huì)為“合作伙伴”，努力促使該地區(qū)的顧客在提升生活文化水平方面積極進(jìn)行信息交流， 將“地區(qū)特色”從經(jīng)營(yíng)中反映出來(lái)。在經(jīng)營(yíng)中貫徹顧客的多樣化生活需求，提供更好的商品和服務(wù)以及更舒適、便捷的設(shè)施。同時(shí)，我們還為社區(qū)人士提供聚集的場(chǎng)所，提供教育場(chǎng)地和創(chuàng)造信息交流的機(jī)會(huì)，以此為當(dāng)?shù)厣钗幕奶岣咦鞒鲐暙I(xiàn)。 吳中永旺夢(mèng)樂(lè)城園區(qū)永旺夢(mèng)樂(lè)城天津永旺夢(mèng)樂(lè)城 交通：吳中區(qū)友新高架、天鵝蕩路交叉口西北角，處于吳中區(qū)與吳江區(qū)兩區(qū)交界處。周邊有友新路，滬常高速等交通動(dòng)線。往北車行5公里，可到吳江濱湖新城及老城區(qū)，往南車行5公里可到吳中越溪及石湖板塊。目前公交線路只有93路及626路。公共交通不太方便，為了彌補(bǔ)這一

6、弱項(xiàng)，項(xiàng)目開(kāi)通有多達(dá)6條免費(fèi)購(gòu)物班車線路。分別連接吳江，越溪，石湖，以及地鐵口。 配套：周邊無(wú)辦公寫字樓，幾乎無(wú)商業(yè)住宅，消費(fèi)客群只要為吳江及吳中區(qū)有私家車一族。高的車位配比也是其一大特色。四、項(xiàng)目交通狀況永旺班車線路永旺班車線路五、項(xiàng)目目標(biāo)客戶群永旺夢(mèng)樂(lè)城吳江西環(huán)高架與南環(huán)高架的交叉口5分鐘車程45%江陵西路寬60米6車道35%5%東太湖大道寬40米4車道15%蘇州繞城高速友新路友新路寬寬80米米6車車道道南環(huán)路以南常臺(tái)高速以西吳江北部區(qū)域石湖、越溪、臨湖、濱湖新城區(qū)域此箭頭標(biāo)志是指項(xiàng)目輻射商圈此箭頭標(biāo)志是指項(xiàng)目輻射商圈此箭頭標(biāo)志是指各個(gè)方向的汽車流量占比此箭頭標(biāo)志是指各個(gè)方向的汽車流量占比

7、夢(mèng)樂(lè)城的主要目標(biāo)客戶群體為2040歲有孩子的家庭，分析認(rèn)為核心客戶群分布在三大區(qū)域，分別是吳江北部居民、越溪居民、友新路附近居民。雖然這三大區(qū)域離夢(mèng)樂(lè)城的距離分別達(dá)到4公里、4.5公里和3公里，但是汽車的普及及公交線路延伸很好的解決了客戶的出行問(wèn)題，夢(mèng)樂(lè)城自身開(kāi)出的免費(fèi)班車（吳江兩條線、吳中四條線）在做好廣告宣傳的同時(shí)，亦方便了顧客出行。六、項(xiàng)目概況（一）業(yè)態(tài)分布1F快餐飲食服飾、雜貨大型主力店JUSCO超市2F服服務(wù)類務(wù)類大型中式餐大型中式餐飲飲時(shí)時(shí)尚服尚服飾飾、 、雜貨雜貨大型中式餐飲服飾類主力店JUSCO超市3F兒童娛樂(lè)美食廣場(chǎng)童用、男裝、雜貨休閑娛樂(lè)JUSCO超市電影院（二）動(dòng)線分析永

8、旺夢(mèng)樂(lè)城吳中店的動(dòng)線整體呈“中”字形，利用四個(gè)中庭把項(xiàng)目整體進(jìn)行了有機(jī)的貫穿連接，主通道寬度達(dá)到7米，不但使得行人走在中間相對(duì)顯得舒適，而且有利于做一些公共設(shè)施的陳列。（三）、樓層介紹代表品牌：星巴克、漢堡王、新石器、漢拿山、薩莉亞、優(yōu)衣庫(kù)、拉夏貝爾、FLAXUS TOKYO、綾致等代表品牌：特力屋、ADIDAS、NIKE、NEWBALANCE、巴蜀傳香、石鍋魚(yú)香、首選造型、禮安藥房等（餐飲部分除了炎炎烤肉已經(jīng)開(kāi)業(yè)外，其余還在圍擋裝修中）代表品牌：樂(lè)天影院、大魯閣保齡球館、永旺莫莉幻想兒童樂(lè)園、亞惠美食廣場(chǎng)、愛(ài)嬰島、HELLO KITTY生活館（尚未開(kāi)業(yè)）、KIDS LAND （四）、項(xiàng)目租金

9、分析 1F2F3F 部分品牌租金分析表 樓層品牌租金/扣點(diǎn)面積管理費(fèi)裝補(bǔ)備注達(dá)芙妮生活館1518%360不詳不詳合同期五年，每年遞增一個(gè)點(diǎn)，最后兩年18個(gè)點(diǎn)MHOME8%300不詳無(wú)AITU10%20035元/月100萬(wàn)還經(jīng)營(yíng)石鍋魚(yú)鄉(xiāng)和櫻桃咖啡，同時(shí)會(huì)跟進(jìn)永旺園區(qū)和新區(qū)開(kāi)店，支持比較大綾致7%800不詳不詳四個(gè)品牌全部入住拉夏貝爾7%1200不詳不詳酒窩甜品4元/天/88含在租金無(wú)年限：6年 每年遞增15%你撈我燙4.7元/天/60含在租金無(wú)年限：6年 每年遞增15%可頌坊4元/天/120含在租金無(wú)年限：6年 每年遞增10%漢拿山2.5元/天/500含在租金無(wú)年限：6年 每年遞增10%探路者3

10、6000/月約100平40元/月無(wú)OOX0012%150-17040元/月無(wú)阿迪達(dá)斯5%800不詳不詳耐克5%800不詳不詳匡威8%500不詳不詳KIDSLAND2.5元/天80不詳不詳合同期五年，前兩年免租，第三年2.5元/天，每?jī)赡赀f增5%美蒂薇家居館2.5元/天20040元/月無(wú)合同期五年，每?jī)赡赀f增5%紅黃藍(lán)童裝2.5元/天6040元/月無(wú)租金調(diào)研，遇到一定的阻力，或者出于保密的需要、或者確實(shí)不、或者故意不說(shuō)，根據(jù)走訪調(diào)研的情況大致預(yù)估為一樓5元/天左右，二樓4元/天左右，三樓3元/天，管理費(fèi)在40元/月，有彈性。具體租金情況見(jiàn)附表。（五）、特色品牌介紹一）永旺幻想（中國(guó)）兒童游樂(lè)有限

11、公司成立于2007年9月24日，是日本永旺幻想集團(tuán)旗下的全資子公司。2008年在北京市昌平區(qū)北清路開(kāi)設(shè)了第一家店鋪莫莉幻想北京國(guó)際商城店?，F(xiàn)已在北京、天津、河北、廣東、遼寧、吉林、安徽、江蘇、浙江等地開(kāi)設(shè)了35家店鋪（截止到2014年1月1日）。莫莉幻想主要面向12歲以下兒童和家人開(kāi)設(shè)室內(nèi)兒童游樂(lè)園，以森林和家人交流為主題，向兒童和家長(zhǎng)們提供寓教于樂(lè)、寓樂(lè)于學(xué)、安全放心、盡情游樂(lè)的場(chǎng)所。莫莉幻想?yún)侵械隇樘K州首家店，面積約在1200，位于三樓。第二家鄰瑞廣場(chǎng)店目前正在裝修之中。二）THE GREEN PARTY隸屬于凱藍(lán)旗下新品牌，主營(yíng)中高端精美家居飾品。凱藍(lán)品牌管理有限公司旗下品牌有：LNO品

12、牌、蘭諾(lano)金典品牌、伶俐(lenle)品牌，公司以獨(dú)特的文化底蘊(yùn)醞釀出高端、中端、大眾這三類飾品品牌，滿足不同消費(fèi)層次的需求，產(chǎn)品分類為9大類：發(fā)飾品類、毛絨類、首飾品類、鐘表類、生活用品類、手機(jī)附件類化妝工具類、禮品類、季節(jié)性產(chǎn)品類別。THE GREEN PARTY全國(guó)目前四家店，永旺店為蘇州首家店，面積160，位于一樓。三）達(dá)芙妮國(guó)際控股有限公司原名為永恩國(guó)際集團(tuán)有限公司，創(chuàng)建于1990年，預(yù)見(jiàn)于中國(guó)優(yōu)質(zhì)鞋類市場(chǎng)具龐大潛力，該集團(tuán)創(chuàng)立自有品牌“達(dá)芙妮”，制造及銷售女裝鞋類，成為中國(guó)最成功之國(guó)內(nèi)品牌之一，自1996年以來(lái)連續(xù)多年獲頒贈(zèng)最暢銷國(guó)內(nèi)產(chǎn)品之榮銜?，F(xiàn)時(shí)，“達(dá)芙妮”分為“D2

13、8”及“D18”兩大系列，目標(biāo)顧客分別為20至45歲及15至30歲之女性。達(dá)芙妮女性生活館為蘇州首家店，與三立歐公司的合作推出的HELLO KITTY系列，對(duì)那寫年輕時(shí)尚女性多了一份可愛(ài)的選擇。該館面積360，位于一樓。品牌起源地及創(chuàng)始年：北京，2013營(yíng)業(yè)類型：直營(yíng)目標(biāo)客群：大眾客單價(jià)：60-70品類：烤魚(yú)在蘇州店數(shù)：1家標(biāo)準(zhǔn)店面積: 300-500平方米左右擴(kuò)店計(jì)劃:蘇州園區(qū)永旺有1家店計(jì)劃小城漁家烤魚(yú)品牌創(chuàng)建于2013年，隸屬于國(guó)內(nèi)知名連鎖餐飲集團(tuán)-漢拿山集團(tuán)，第一家店2013年在北京開(kāi)業(yè)，是以經(jīng)營(yíng)重慶風(fēng)味考位為主的連鎖餐廳。小城漁家品牌烤魚(yú)，號(hào)稱以精選無(wú)公害飼養(yǎng)魚(yú)，主要經(jīng)營(yíng)魚(yú)種有鯰魚(yú)，

14、黑魚(yú)，草魚(yú)，清江魚(yú)等常見(jiàn)魚(yú)種。獨(dú)創(chuàng)一套烤魚(yú)工序，烤制新派烤魚(yú)。目前，蘇州首家店（吳中永旺店）已開(kāi)業(yè)，開(kāi)業(yè)8折優(yōu)惠。四）品牌起源地及創(chuàng)始年：廣州，2013營(yíng)業(yè)類型：直營(yíng)，加盟目標(biāo)客群：大眾客單價(jià)：30左右品類：甜品在蘇州店數(shù)：4家標(biāo)準(zhǔn)店面積: 60-100平方米左右擴(kuò)店計(jì)劃:吳江有1-2家拓展計(jì)劃（已深入接觸）酒窩甜品是由國(guó)內(nèi)餐飲投資公司（小肥羊：2013年全資售予著名餐飲集團(tuán)百勝集團(tuán)）籌建。專注于頂級(jí)港式甜品的研制和創(chuàng)造酒窩式新的生活方式。品牌運(yùn)營(yíng)管理交由廣州九龍玖餐飲管理有限公司負(fù)責(zé)。為了加快網(wǎng)點(diǎn)覆蓋，該品牌2013年1月啟動(dòng)連鎖加盟，相繼在北京、上海、廣州、深圳、成都、鄭州、蘇州等國(guó)內(nèi)一二

15、線城市初步完成90多家網(wǎng)點(diǎn)。在國(guó)際市場(chǎng)，已經(jīng)在馬來(lái)西亞新山、美國(guó)加利福尼亞州等地開(kāi)設(shè)加盟店。目前蘇州已開(kāi)4家。五）品牌起源地及創(chuàng)始年：大連，1992營(yíng)業(yè)類型：直營(yíng)目標(biāo)客群：大眾客單價(jià)：30-40品類：美食廣場(chǎng)在蘇州店數(shù)：1家標(biāo)準(zhǔn)店面積: 2000平方米左右擴(kuò)店計(jì)劃:園區(qū)永旺有一家計(jì)劃亞惠企業(yè)創(chuàng)立于1992年10月，是中國(guó)從事餐飲服務(wù)業(yè)的專業(yè)公司，在2004年被商務(wù)部列為中國(guó)餐飲百?gòu)?qiáng)企業(yè)。到2006年為止，旗下共擁有“亞惠美食”、“亞惠美食廣場(chǎng)”、“歐米奇咖啡”、“百樂(lè)匯餐飲”、“群惠餐飲”和“樂(lè)翻小鎮(zhèn)”、“甜甜圈”七個(gè)自主創(chuàng)立的餐飲品牌，共計(jì)近100多家直營(yíng)分店，分布在北京、天津、上海和大連四

16、地。目前，該品牌長(zhǎng)期與永旺合作，已于蘇州吳中永旺夢(mèng)樂(lè)城開(kāi)業(yè)。六）品牌名：OOXOO介 紹：新加坡潮牌品牌店，OOXOO潮匯店遍布全國(guó)一二線城市，目標(biāo)消費(fèi)群體主要為追求潮流的年輕男女。OOXOO旗下有木村井泓1、吉田耀司1、K-3、Dsmosis、Isbit等國(guó)際潮流時(shí)尚品牌。目前為蘇州首店，面積大概150，位于二樓。七） 臺(tái)灣運(yùn)動(dòng)品牌，臺(tái)灣唯一大型且合法取得使用執(zhí)照之連鎖棒球壘球練習(xí)場(chǎng)。 為四級(jí)棒球訓(xùn)練場(chǎng)所，提供國(guó)家級(jí)代表隊(duì)使用。大魯閣保齡球館蘇州永旺店為大陸首家店，也是蘇州首家專業(yè)的兒童保齡球館，經(jīng)營(yíng)面積大約2000，位于三樓。 八）TYAKASHA塔卡沙是一個(gè)新銳原創(chuàng)設(shè)計(jì)品牌，代表勇敢，追

17、逐理想，敢于挑戰(zhàn)冒險(xiǎn)，創(chuàng)造，年輕，或者簡(jiǎn)單的享受生活，輕松簡(jiǎn)單的快樂(lè)。TYAKASHA塔卡沙風(fēng)格天馬行空，色彩，玩味，有趣。TYAKASHA塔卡沙每個(gè)作品都活蹦亂跳，輕松搞怪，逗趣生活，就和它的“爸爸”創(chuàng)始人兼設(shè)計(jì)師童云一樣。2005年童云創(chuàng)建TYAKASHA塔卡沙品牌時(shí)，將童云首字母的縮寫TY+AKASHA組合成品牌名稱，而AKASHA則是埃及女神的名字。目前為蘇州首店，面積約60，位于二樓。九）（六）、公共設(shè)施亮點(diǎn)一）洗手間永旺不但在每一層都設(shè)置了洗手間，而且洗手間顏色都很靚麗，非常便于尋找，同時(shí)，在洗手間邊上還設(shè)置了沙發(fā)供客人休息，更難能可貴的是還設(shè)置了兒童洗手間，這在整個(gè)蘇州市場(chǎng)還是第

18、一次；洗手間邊上吸煙室的設(shè)置便利了廣大煙民的需求，非常人性化。二）母嬰室永旺在每個(gè)樓層均設(shè)置了母嬰室，以方便于年媽媽休息哺乳。在目前購(gòu)物中心均走向家庭化消費(fèi)的情況下，設(shè)置母嬰哺乳室已成為各大購(gòu)物中心的共識(shí)，但是愿意犧牲這么大面積、每層都設(shè)置，而且每天有專人定時(shí)維護(hù)就太難能可貴了，從中可見(jiàn)永旺管理水平之精之細(xì)。三）公共休息區(qū)永旺不僅在四個(gè)中庭和主通道設(shè)置了造型各異的沙發(fā)和凳子供客人休息，同時(shí)還在其超市二樓和三樓部分安置了座椅，日系的精細(xì)服務(wù)確實(shí)讓人驚嘆，同時(shí)，也給我們很大的提示，購(gòu)物中心不僅僅是開(kāi)店收租金如此簡(jiǎn)單，我們必須考慮到后期對(duì)客的精心服務(wù)，這個(gè)才是購(gòu)物中心的生存之道。七、小結(jié)整體而言，永旺夢(mèng)樂(lè)城給人的感覺(jué)是驚喜，雖然周邊社區(qū)、寫字樓、商圈寥廖，但是憑借著永旺獨(dú)到的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)能力、對(duì)承租商的長(zhǎng)期培養(yǎng)，還是吸引了大批優(yōu)質(zhì)商家的入駐，特別是一些首次進(jìn)入蘇州市場(chǎng)、甚至是首次進(jìn)入大陸市場(chǎng)的品牌，給其增色不少；夢(mèng)樂(lè)城不管是硬件設(shè)施、軟件管理及招商的品牌角度而言，給人不少震撼，雖然滿