第五章 房地產(chǎn)估價(jià)原則

1、第五章第五章 房地產(chǎn)估價(jià)原則房地產(chǎn)估價(jià)原則 學(xué)習(xí)目標(biāo)：學(xué)習(xí)目標(biāo)： 1.了解房地產(chǎn)估價(jià)原則的含義；了解房地產(chǎn)估價(jià)原則的含義； 2.熟悉房地產(chǎn)估價(jià)原則；熟悉房地產(chǎn)估價(jià)原則； 3.掌握最高最佳利用原則。掌握最高最佳利用原則。 一、房地產(chǎn)估價(jià)原則的含義一、房地產(chǎn)估價(jià)原則的含義 根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格形成和變動(dòng)的客觀規(guī)律，總結(jié)、提煉出的房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)當(dāng)遵循的法則或標(biāo)準(zhǔn)。 第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)原則概述房地產(chǎn)估價(jià)原則概述 二、房地產(chǎn)估價(jià)原則二、房地產(chǎn)估價(jià)原則 獨(dú)立、客觀、公正原則； 合法原則； 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則； 替代原則； 最高最佳使用原則； 謹(jǐn)慎原則。第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)原則概述房地產(chǎn)估價(jià)原則概述 三、房地產(chǎn)

2、估價(jià)原則的作用三、房地產(chǎn)估價(jià)原則的作用 使不同的房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)的基本前提具有一致認(rèn)識(shí)，對(duì)于同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的和同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)的評(píng)估價(jià)值趨于相同或近似； 評(píng)判一個(gè)評(píng)估價(jià)值是否正確，很重要的一點(diǎn)是看估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師是否遵守了估價(jià)原則。 估價(jià)目的和價(jià)值類型不同，采用的估價(jià)原則可以不同。 第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)原則概述房地產(chǎn)估價(jià)原則概述 第二節(jié)第二節(jié) 獨(dú)立、客觀、公正原則獨(dú)立、客觀、公正原則首要原則首要原則 一、獨(dú)立、客觀、公正原則一、獨(dú)立、客觀、公正原則 內(nèi)涵：要求房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師中立，評(píng)估出對(duì)各方當(dāng)事人均公平合理的價(jià)值； 獨(dú)立：要求估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師與委托人無利害關(guān)系，估價(jià)

3、師要憑借自己的專業(yè)知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和職業(yè)道德進(jìn)行估價(jià)，而不受任何單位和個(gè)人的非法干擾； 客觀：要求估價(jià)師要從客觀實(shí)際出發(fā)，反映事物的本來面目進(jìn)行估價(jià)，不帶自己的好惡、情感和偏見； 公正：要求估價(jià)師要公平正直地進(jìn)行估價(jià)，不偏袒相關(guān)當(dāng)事人中的任何一方。 第二節(jié)第二節(jié) 獨(dú)立、客觀、公正原則獨(dú)立、客觀、公正原則首要原則首要原則 二、該原則要求：二、該原則要求： 估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是一個(gè)不依附于他人、不受他人束縛的獨(dú)立機(jī)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是一個(gè)不依附于他人、不受他人束縛的獨(dú)立機(jī)構(gòu)（由以房地產(chǎn)估價(jià)師為主的自然人出資設(shè)立）脫鉤改制；構(gòu)（由以房地產(chǎn)估價(jià)師為主的自然人出資設(shè)立）脫鉤改制；房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)與估價(jià)對(duì)象

4、、委托人及房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)與估價(jià)對(duì)象、委托人及估價(jià)利害人之間沒有現(xiàn)實(shí)的或潛在的利害關(guān)系（除了收取估價(jià)估價(jià)利害人之間沒有現(xiàn)實(shí)的或潛在的利害關(guān)系（除了收取估價(jià)費(fèi)），否則應(yīng)費(fèi)），否則應(yīng)主動(dòng)回避主動(dòng)回避；估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師在估價(jià)中不應(yīng)受委托人等外部因素的干擾，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師在估價(jià)中不應(yīng)受委托人等外部因素的干擾，不應(yīng)屈從于外部壓力。不應(yīng)屈從于外部壓力。 第二節(jié)第二節(jié) 獨(dú)立、客觀、公正原則獨(dú)立、客觀、公正原則首要原則首要原則 二、在估價(jià)操作層面要求：二、在估價(jià)操作層面要求： 估價(jià)師應(yīng)假設(shè)各方當(dāng)事人均出于理性謹(jǐn)慎的利己估價(jià)師應(yīng)假設(shè)各方當(dāng)事人均出于理性謹(jǐn)慎的利己動(dòng)機(jī)；動(dòng)機(jī)；估價(jià)師應(yīng)進(jìn)行換位思考

5、，以各方當(dāng)事人的角色和估價(jià)師應(yīng)進(jìn)行換位思考，以各方當(dāng)事人的角色和心態(tài)來考慮評(píng)估價(jià)值；心態(tài)來考慮評(píng)估價(jià)值；估價(jià)師再以專家身份來反復(fù)、精細(xì)地權(quán)衡評(píng)估價(jià)估價(jià)師再以專家身份來反復(fù)、精細(xì)地權(quán)衡評(píng)估價(jià)值，得出一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事人來說均為公平合理的評(píng)估值，得出一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事人來說均為公平合理的評(píng)估價(jià)值。價(jià)值。 例題例題 房地產(chǎn)估價(jià)中，遵循獨(dú)立、客觀、公正原房地產(chǎn)估價(jià)中，遵循獨(dú)立、客觀、公正原則的核心是估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)站在（）則的核心是估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)站在（）的立場上，評(píng)估出一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事人來說都是的立場上，評(píng)估出一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事人來說都是公平合理的價(jià)值。公平合理的價(jià)值。 A.A.委托人委托人 B.B.

6、估價(jià)報(bào)告預(yù)期使用者估價(jià)報(bào)告預(yù)期使用者 C.C.管理部門管理部門 D.D.中立中立 第三節(jié)第三節(jié) 合法原則合法原則 一、合法原則一、合法原則 合法原則要求估價(jià)結(jié)果是在依法判定的估價(jià)對(duì)象權(quán)益上的價(jià)值。因?yàn)楹戏ǖ臋?quán)益不同，房地產(chǎn)價(jià)值可能有很大的差異。 合法原則并不意味著只有完全合法的房地產(chǎn)才能成為合法原則并不意味著只有完全合法的房地產(chǎn)才能成為估價(jià)對(duì)象；任何權(quán)益狀況的房地產(chǎn)都可以成為估價(jià)對(duì)估價(jià)對(duì)象；任何權(quán)益狀況的房地產(chǎn)都可以成為估價(jià)對(duì)象。象。依法判定依法判定一般應(yīng)以一般應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書、權(quán)屬檔案以及相房地產(chǎn)權(quán)屬證書、權(quán)屬檔案以及相關(guān)合同關(guān)合同等合法權(quán)屬證明為依據(jù)等合法權(quán)屬證明為依據(jù) 第三節(jié)第三節(jié) 合

7、法原則合法原則二、合法原則在房地產(chǎn)抵押估價(jià)中的運(yùn)用：二、合法原則在房地產(chǎn)抵押估價(jià)中的運(yùn)用： 法律法規(guī)和政策規(guī)定法律法規(guī)和政策規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)不得抵押的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為抵押估價(jià)目的的估，不應(yīng)作為抵押估價(jià)目的的估價(jià)對(duì)象；價(jià)對(duì)象；法律、法規(guī)和政策規(guī)定法律、法規(guī)和政策規(guī)定抵押無效的房地產(chǎn)抵押無效的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為抵押估價(jià)對(duì)象；，不應(yīng)作為抵押估價(jià)對(duì)象；法律、法規(guī)和政策規(guī)定應(yīng)當(dāng)符合一定條件才能轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，評(píng)估其法律、法規(guī)和政策規(guī)定應(yīng)當(dāng)符合一定條件才能轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，評(píng)估其抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)當(dāng)符合轉(zhuǎn)讓條件，不符合轉(zhuǎn)讓條件的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為抵押抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)當(dāng)符合轉(zhuǎn)讓條件，不符合轉(zhuǎn)讓條件的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為抵押估價(jià)

8、對(duì)象；估價(jià)對(duì)象； 評(píng)估再次抵押的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值的，該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值不應(yīng)包含評(píng)估再次抵押的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值的，該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值不應(yīng)包含已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額；已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額； 評(píng)估尚未竣工，或竣工日（或合同約定的竣工日）起評(píng)估尚未竣工，或竣工日（或合同約定的竣工日）起6 6個(gè)月內(nèi)的抵押價(jià)個(gè)月內(nèi)的抵押價(jià)值，扣除法定優(yōu)先款時(shí)，應(yīng)首先扣除拖欠工程款；值，扣除法定優(yōu)先款時(shí)，應(yīng)首先扣除拖欠工程款； 評(píng)估土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值的，該房地產(chǎn)評(píng)估土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值的，該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值不應(yīng)包含劃撥土地使用權(quán)的抵押價(jià)值不應(yīng)包含劃撥土地使用權(quán) 轉(zhuǎn)變成出讓地時(shí)

9、應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金。轉(zhuǎn)變成出讓地時(shí)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金。權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)，公權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)，公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)，文共福利事業(yè)的房地產(chǎn)，文物等；物等；違法違章建筑物抵押無效；違法違章建筑物抵押無效；出讓土地轉(zhuǎn)讓條件：支付出出讓土地轉(zhuǎn)讓條件：支付出讓金，并取得土地使用權(quán)證讓金，并取得土地使用權(quán)證書書；第四節(jié)第四節(jié) 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則要求估價(jià)結(jié)果是在由估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則要求估價(jià)結(jié)果是在由估價(jià)目的決定估價(jià)目的決定的某的某個(gè)特定時(shí)間的價(jià)值。個(gè)特定時(shí)間的價(jià)值。 確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則的意義：評(píng)估價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間，評(píng)確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則的意義：評(píng)估價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間，評(píng)估估價(jià)對(duì)象價(jià)值的時(shí)間界

10、限。估估價(jià)對(duì)象價(jià)值的時(shí)間界限。 估價(jià)時(shí)點(diǎn)的確定在先，評(píng)估價(jià)值確定在后。估價(jià)時(shí)點(diǎn)的確定在先，評(píng)估價(jià)值確定在后。 評(píng)估現(xiàn)值的，一般將評(píng)估現(xiàn)值的，一般將實(shí)地查看估價(jià)對(duì)象期間實(shí)地查看估價(jià)對(duì)象期間或者或者估價(jià)估價(jià)作業(yè)日期內(nèi)的某個(gè)日期作業(yè)日期內(nèi)的某個(gè)日期（特別是完成實(shí)地查看之日）（特別是完成實(shí)地查看之日）確定為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。確定為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。 估價(jià)時(shí)點(diǎn)還可以是過去或者未來，由估價(jià)目的決定估價(jià)時(shí)點(diǎn)還可以是過去或者未來，由估價(jià)目的決定。 估價(jià)中要注意估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象估價(jià)中要注意估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場狀況四者的匹配關(guān)系，其中狀況和房地產(chǎn)市場狀況四者的匹配關(guān)系，其中 （ ）是龍頭。）是

11、龍頭。估價(jià)時(shí)點(diǎn)與估價(jià)對(duì)象狀況、房地產(chǎn)市場狀估價(jià)時(shí)點(diǎn)與估價(jià)對(duì)象狀況、房地產(chǎn)市場狀況的五種組合況的五種組合 估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)估價(jià)對(duì)象狀況象狀況房地產(chǎn)房地產(chǎn)市場狀況市場狀況一般情況一般情況過去過去（回顧性估價(jià)）（回顧性估價(jià)）過去過去過去過去對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議而引起的復(fù)核或鑒定估對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議而引起的復(fù)核或鑒定估價(jià)（房地產(chǎn)糾紛案件中）價(jià)（房地產(chǎn)糾紛案件中）現(xiàn)在現(xiàn)在過去過去現(xiàn)在現(xiàn)在房地產(chǎn)損害賠償和保險(xiǎn)理賠；房地產(chǎn)損害賠償和保險(xiǎn)理賠；房屋征收估價(jià)房屋征收估價(jià)現(xiàn)在現(xiàn)在最常見，也包括在建工程估價(jià)最常見，也包括在建工程估價(jià)未來未來評(píng)估期房的價(jià)值評(píng)估期房的價(jià)值未來未來（預(yù)測性估價(jià)）（預(yù)測性估價(jià)）未來未來未來

12、未來如房地產(chǎn)市場預(yù)測、為房地產(chǎn)投資分析提如房地產(chǎn)市場預(yù)測、為房地產(chǎn)投資分析提供價(jià)值依據(jù)，特別是預(yù)估房地產(chǎn)未來開發(fā)供價(jià)值依據(jù)，特別是預(yù)估房地產(chǎn)未來開發(fā)完成后的價(jià)值完成后的價(jià)值 某估價(jià)機(jī)構(gòu)接受保險(xiǎn)公司的委托，對(duì)被火災(zāi)某估價(jià)機(jī)構(gòu)接受保險(xiǎn)公司的委托，對(duì)被火災(zāi)完全燒毀的房屋進(jìn)行價(jià)值鑒定，為保險(xiǎn)理賠提完全燒毀的房屋進(jìn)行價(jià)值鑒定，為保險(xiǎn)理賠提供參考價(jià)值，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，則其估價(jià)對(duì)象供參考價(jià)值，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，則其估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場狀況分別為（）。狀況和房地產(chǎn)市場狀況分別為（）。A.A.估價(jià)對(duì)象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為過去估價(jià)對(duì)象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為過去B.B.估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場

13、狀況為現(xiàn)在估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在C.C.估價(jià)對(duì)象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在估價(jià)對(duì)象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在D.D.估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為過去估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為過去 例題：例題： 第五節(jié)替代原則第五節(jié)替代原則 替代原則要求估價(jià)結(jié)果替代原則要求估價(jià)結(jié)果不不得得不合理不合理地偏離地偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格；類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格； 市場上各個(gè)經(jīng)濟(jì)主體的理性行為，導(dǎo)致效市場上各個(gè)經(jīng)濟(jì)主體的理性行為，導(dǎo)致效用相同的商品之間形成相同的市場價(jià)格；用相同的商品之間形成相同的市場價(jià)格； 房地產(chǎn)的獨(dú)一無二特性，使得完全相同的房地

14、產(chǎn)的獨(dú)一無二特性，使得完全相同的房地產(chǎn)不存在，但同一市場上具有相近效房地產(chǎn)不存在，但同一市場上具有相近效用的房地產(chǎn)卻存在，其價(jià)格應(yīng)接近。用的房地產(chǎn)卻存在，其價(jià)格應(yīng)接近。第五節(jié)替代原則第五節(jié)替代原則 替代原則的運(yùn)用替代原則的運(yùn)用 估價(jià)對(duì)象附近存在相近效用的房地產(chǎn)且已知價(jià)格時(shí)，估價(jià)對(duì)象附近存在相近效用的房地產(chǎn)且已知價(jià)格時(shí)，可以用這些價(jià)格來推算出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格?？梢杂眠@些價(jià)格來推算出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。 不能孤立地考慮一個(gè)估價(jià)對(duì)象，要考慮相近似效用房不能孤立地考慮一個(gè)估價(jià)對(duì)象，要考慮相近似效用房地產(chǎn)價(jià)格的牽掣。地產(chǎn)價(jià)格的牽掣。 任何估價(jià)方法的結(jié)果，都需要放到市場中去衡量是否任何估價(jià)方法的結(jié)果，都需要放到

15、市場中去衡量是否合理。合理。 市場法的理論基礎(chǔ)就是替代原則，收益法中的客觀收市場法的理論基礎(chǔ)就是替代原則，收益法中的客觀收益、成本法中的客觀成本、假設(shè)開發(fā)法中的后續(xù)開發(fā)益、成本法中的客觀成本、假設(shè)開發(fā)法中的后續(xù)開發(fā)必要支出和應(yīng)得利潤，都依據(jù)替代原則求取。必要支出和應(yīng)得利潤，都依據(jù)替代原則求取。第六節(jié)第六節(jié) 最高最佳利用原則最高最佳利用原則 一、最高最佳利用的內(nèi)涵一、最高最佳利用的內(nèi)涵 指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能夠使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值最過充分合理的論證，能夠使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值最大化的一種利用。是房地產(chǎn)利用競爭與優(yōu)選的大化的一種利

16、用。是房地產(chǎn)利用競爭與優(yōu)選的結(jié)果，包括用途、規(guī)模、集約度、檔次上的最結(jié)果，包括用途、規(guī)模、集約度、檔次上的最佳。佳。第六節(jié)第六節(jié) 最高最佳利用原則最高最佳利用原則 二、三大經(jīng)濟(jì)學(xué)理論二、三大經(jīng)濟(jì)學(xué)理論 1.收益遞增遞減原理收益遞增遞減原理 第一種投入產(chǎn)出關(guān)系收益遞減規(guī)律或邊際收益遞減原理；第一種投入產(chǎn)出關(guān)系收益遞減規(guī)律或邊際收益遞減原理； 假定僅有一種投入量是可變的，其他投入量保持不變，則隨假定僅有一種投入量是可變的，其他投入量保持不變，則隨著該種可變投入量的增加，在開始時(shí)，產(chǎn)出量的增加是遞增著該種可變投入量的增加，在開始時(shí)，產(chǎn)出量的增加是遞增的，但當(dāng)這種可變投入量繼續(xù)增加達(dá)到某一點(diǎn)以后，產(chǎn)出

17、量的，但當(dāng)這種可變投入量繼續(xù)增加達(dá)到某一點(diǎn)以后，產(chǎn)出量的增加會(huì)越來越小的增加會(huì)越來越小 ； 具體表現(xiàn)：土地的開發(fā)強(qiáng)度超過一定限度以后，收益開始下具體表現(xiàn)：土地的開發(fā)強(qiáng)度超過一定限度以后，收益開始下降降 二、三大經(jīng)濟(jì)學(xué)理論二、三大經(jīng)濟(jì)學(xué)理論 1.收益遞增遞減原理收益遞增遞減原理 第二種投入產(chǎn)出關(guān)系第二種投入產(chǎn)出關(guān)系- -規(guī)模收益或規(guī)模報(bào)酬規(guī)律規(guī)模收益或規(guī)模報(bào)酬規(guī)律 假定以相同的比例來增加所有的要素投入量，產(chǎn)出假定以相同的比例來增加所有的要素投入量，產(chǎn)出有三種可能；有三種可能； 規(guī)模收益不變規(guī)模收益不變產(chǎn)出量的增加比例等于投入量的產(chǎn)出量的增加比例等于投入量的增加比例；增加比例； 規(guī)模收益遞增規(guī)模收

18、益遞增產(chǎn)出量的增加比例大于投入量的產(chǎn)出量的增加比例大于投入量的增加比例；增加比例； 規(guī)模收益遞減規(guī)模收益遞減產(chǎn)出量的增加比例小于投入量的產(chǎn)出量的增加比例小于投入量的增加比例增加比例 具體表現(xiàn)：在擴(kuò)大規(guī)模時(shí)，一般先經(jīng)過一個(gè)規(guī)模收益具體表現(xiàn)：在擴(kuò)大規(guī)模時(shí)，一般先經(jīng)過一個(gè)規(guī)模收益遞增階段，然后經(jīng)過一個(gè)規(guī)模收益不變階段，再經(jīng)過一遞增階段，然后經(jīng)過一個(gè)規(guī)模收益不變階段，再經(jīng)過一個(gè)規(guī)模收益遞減階段。個(gè)規(guī)模收益遞減階段。 第六節(jié)第六節(jié) 最高最佳利用原則最高最佳利用原則第六節(jié)第六節(jié) 最高最佳利用原則最高最佳利用原則 二、三大經(jīng)濟(jì)學(xué)理論二、三大經(jīng)濟(jì)學(xué)理論 2.均衡原理均衡原理 均衡原理是以估價(jià)對(duì)象的各個(gè)組成部分

19、是否搭均衡原理是以估價(jià)對(duì)象的各個(gè)組成部分是否搭配，來判定估價(jià)對(duì)象是否為最高最佳利用。用配，來判定估價(jià)對(duì)象是否為最高最佳利用。用于確定最佳集約度和最佳規(guī)模于確定最佳集約度和最佳規(guī)模。 建筑物與土地的組合四種情況：建筑物與土地的組合四種情況： 空地空地V VL L 土地上有一與其組合為最高最佳使用的建筑物土地上有一與其組合為最高最佳使用的建筑物 V=VV=VL L+V+VB B 土地上有一陳舊過時(shí)，需要拆除的建筑物土地上有一陳舊過時(shí)，需要拆除的建筑物 V=VV=VL L+ +建筑物殘值建筑物的拆遷費(fèi)用建筑物殘值建筑物的拆遷費(fèi)用 土地上有一過大或過高檔次的建筑物土地上有一過大或過高檔次的建筑物 V=

20、VV=VL L+ +建筑物的實(shí)際價(jià)值為其重建價(jià)格建筑物的實(shí)際價(jià)值為其重建價(jià)格V VB B- -其相應(yīng)功其相應(yīng)功能的折舊。能的折舊。 某宗房地產(chǎn)的土地面積某宗房地產(chǎn)的土地面積 300，建筑面積，建筑面積250,建筑物建筑物的外觀及設(shè)備均已陳舊過時(shí)，有待拆除重建，測算拆的外觀及設(shè)備均已陳舊過時(shí)，有待拆除重建，測算拆遷費(fèi)用為每平方米建筑面積遷費(fèi)用為每平方米建筑面積300元，殘值為每平方米建元，殘值為每平方米建筑面積筑面積50元。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)相對(duì)于空地的減價(jià)額。元。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)相對(duì)于空地的減價(jià)額。 該宗房地產(chǎn)相對(duì)于空地的減價(jià)額（該宗房地產(chǎn)相對(duì)于空地的減價(jià)額（300-50）250=62500（元

21、）（元） 某建筑物的建筑面積某建筑物的建筑面積5000,坐落的土地面積為坐落的土地面積為2000，土地價(jià)格土地價(jià)格1500元元/，用成本法測算出的該建筑物的重，用成本法測算出的該建筑物的重建價(jià)格為建價(jià)格為1600元元/，市場上該類房地產(chǎn)的正常房地價(jià)，市場上該類房地產(chǎn)的正常房地價(jià)格為格為1800元元/。試計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值。（特別提示：。試計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值。（特別提示：計(jì)算房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)要用正常房地產(chǎn)市場價(jià)格，而不計(jì)算房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)要用正常房地產(chǎn)市場價(jià)格，而不能用房地產(chǎn)的個(gè)別價(jià)格。此問題在以后的計(jì)算題中經(jīng)能用房地產(chǎn)的個(gè)別價(jià)格。此問題在以后的計(jì)算題中經(jīng)常會(huì)遇到）。常會(huì)遇到）。 該建筑物的現(xiàn)價(jià)（該

22、建筑物的現(xiàn)價(jià)（1800500015002000）/50001200（元（元/）第六節(jié)第六節(jié) 最高最佳利用原則最高最佳利用原則 二、三大經(jīng)濟(jì)學(xué)理論二、三大經(jīng)濟(jì)學(xué)理論 3.適合原理適合原理 適合原理，是以估價(jià)對(duì)象與其外部環(huán)境是否協(xié)適合原理，是以估價(jià)對(duì)象與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來判定估價(jià)對(duì)象是否為最高最佳利用。調(diào)，來判定估價(jià)對(duì)象是否為最高最佳利用。 當(dāng)估價(jià)對(duì)象與其外部環(huán)境最為協(xié)調(diào)，同時(shí)其內(nèi)當(dāng)估價(jià)對(duì)象與其外部環(huán)境最為協(xié)調(diào)，同時(shí)其內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合最為均衡時(shí)，便為最高最部各構(gòu)成要素的組合最為均衡時(shí)，便為最高最佳利用。佳利用。 最高最佳使用包括用途、規(guī)模、集約度和檔次最高最佳使用包括用途、規(guī)模、集約度和檔

23、次上的最佳，可以幫助確定估價(jià)對(duì)象最佳用途的上的最佳，可以幫助確定估價(jià)對(duì)象最佳用途的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理是（）。經(jīng)濟(jì)學(xué)原理是（）。A.A.收益遞增遞減原理收益遞增遞減原理 B.B.均衡原理均衡原理 C.C.替代原理替代原理 D.D.適合原理適合原理 五種估價(jià)前提五種估價(jià)前提 當(dāng)估價(jià)對(duì)象已做了某種利用，則在估價(jià)時(shí)應(yīng)根據(jù)最高最佳利用原則對(duì)當(dāng)估價(jià)對(duì)象已做了某種利用，則在估價(jià)時(shí)應(yīng)根據(jù)最高最佳利用原則對(duì)估價(jià)前提做下列之一的判斷和選擇。估價(jià)前提做下列之一的判斷和選擇。維持現(xiàn)狀前提：（新房地產(chǎn)價(jià)值將現(xiàn)有房地產(chǎn)改變?yōu)樾路康禺a(chǎn)的必維持現(xiàn)狀前提：（新房地產(chǎn)價(jià)值將現(xiàn)有房地產(chǎn)改變?yōu)樾路康禺a(chǎn)的必要支出及應(yīng)得利潤）現(xiàn)有房地產(chǎn)價(jià)值要支

24、出及應(yīng)得利潤）現(xiàn)有房地產(chǎn)價(jià)值 保留建筑物的條件保留建筑物的條件：（新房地產(chǎn)價(jià)值拆除現(xiàn)有建筑物的必要支出及：（新房地產(chǎn)價(jià)值拆除現(xiàn)有建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤建造新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤）現(xiàn)有房地產(chǎn)價(jià)值應(yīng)得利潤建造新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤）現(xiàn)有房地產(chǎn)價(jià)值 更新改造前提：（更新改造后的房地產(chǎn)價(jià)值更新改造的必要支出及更新改造前提：（更新改造后的房地產(chǎn)價(jià)值更新改造的必要支出及應(yīng)得利潤）現(xiàn)狀房地產(chǎn)價(jià)值應(yīng)得利潤）現(xiàn)狀房地產(chǎn)價(jià)值改變用途前提：（新用途下的房地產(chǎn)價(jià)值改變用途的必要支出及應(yīng)改變用途前提：（新用途下的房地產(chǎn)價(jià)值改變用途的必要支出及應(yīng)得利潤）現(xiàn)用途下的房地產(chǎn)價(jià)值得利潤）現(xiàn)用途下的房地產(chǎn)價(jià)值 重

25、新開發(fā)前提：（重新開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值重新開發(fā)的必要支重新開發(fā)前提：（重新開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值重新開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤）現(xiàn)有房地產(chǎn)價(jià)值出及應(yīng)得利潤）現(xiàn)有房地產(chǎn)價(jià)值 上述情形的某種組合。把各種可行前提比較后做出最高最佳的判斷和上述情形的某種組合。把各種可行前提比較后做出最高最佳的判斷和選擇。選擇。 五種估價(jià)前提五種估價(jià)前提 基本原理：成本收益原理?；驹恚撼杀臼找嬖?。 更新、改變、開發(fā)成本低于前后收益的更新、改變、開發(fā)成本低于前后收益的增加，才值得改造，否則就保持現(xiàn)狀。增加，才值得改造，否則就保持現(xiàn)狀。 第七節(jié)謹(jǐn)慎原則第七節(jié)謹(jǐn)慎原則 指在房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估中，在存在不確定性指在房地產(chǎn)

26、抵押價(jià)值評(píng)估中，在存在不確定性因素的情況下作出估價(jià)相關(guān)判斷時(shí)，應(yīng)當(dāng)保持因素的情況下作出估價(jià)相關(guān)判斷時(shí)，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在抵押權(quán)實(shí)必要的謹(jǐn)慎，充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和現(xiàn)時(shí)可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不高估假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下?lián)p失，不高估假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價(jià)值，不低估房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先的價(jià)值，不低估房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。受償款。 實(shí)質(zhì)就是要高估風(fēng)險(xiǎn)，低估收益，使評(píng)估價(jià)值實(shí)質(zhì)就是要高估風(fēng)險(xiǎn)，低估收益，使評(píng)估價(jià)值降低。降低。第七節(jié)謹(jǐn)慎原則第七節(jié)謹(jǐn)慎原則 理解謹(jǐn)慎原則的關(guān)鍵，是要搞清楚

27、理解謹(jǐn)慎原則的關(guān)鍵，是要搞清楚“在存在不在存在不確定性因素的情況下確定性因素的情況下”。在實(shí)際估價(jià)中，房地。在實(shí)際估價(jià)中，房地產(chǎn)估價(jià)師如果面臨的是確定性因素，則不存在產(chǎn)估價(jià)師如果面臨的是確定性因素，則不存在謹(jǐn)慎問題，應(yīng)依據(jù)確定性因素進(jìn)行估價(jià)。如果謹(jǐn)慎問題，應(yīng)依據(jù)確定性因素進(jìn)行估價(jià)。如果面臨的是不確定性因素，當(dāng)對(duì)該因素的樂觀或面臨的是不確定性因素，當(dāng)對(duì)該因素的樂觀或保守估計(jì)會(huì)導(dǎo)致對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值的高估或低保守估計(jì)會(huì)導(dǎo)致對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值的高估或低估時(shí)，則應(yīng)采取導(dǎo)致對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值估時(shí)，則應(yīng)采取導(dǎo)致對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值“低估低估”的估計(jì)。的估計(jì)。 第七節(jié)謹(jǐn)慎原則第七節(jié)謹(jǐn)慎原則 房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見房地

28、產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見針對(duì)不同的估價(jià)方法，提出了遵守謹(jǐn)針對(duì)不同的估價(jià)方法，提出了遵守謹(jǐn)慎原則的下列要求：慎原則的下列要求： （1）在運(yùn)用市場法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)選取成交價(jià)格明顯高于市場價(jià)格的）在運(yùn)用市場法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)選取成交價(jià)格明顯高于市場價(jià)格的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，并應(yīng)對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行必要的實(shí)地查勘。交易實(shí)例作為可比實(shí)例，并應(yīng)對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行必要的實(shí)地查勘。（2）在運(yùn)用收益法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估收入或者低估運(yùn)營費(fèi)用，選?。┰谶\(yùn)用收益法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估收入或者低估運(yùn)營費(fèi)用，選取的報(bào)酬率或者資本化率不應(yīng)偏低。的報(bào)酬率或者資本化率不應(yīng)偏低。（3）在運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估土地取得成本、建設(shè)成本、有）在運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估土地取得成本、建設(shè)成本、有關(guān)費(fèi)稅和利潤，不應(yīng)低估折舊。關(guān)費(fèi)稅和利潤，不應(yīng)低估折舊。（4）在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估未來開發(fā)完成后的價(jià)值，）在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估未來開發(fā)完成后的價(jià)值，不應(yīng)低估后續(xù)開發(fā)的