2007年10月浙江省自考試題房地產(chǎn)項目評估試卷

1、浙江省2007年10月高等教育自學(xué)考試房地產(chǎn)項目評估試題課程代碼：00972一、單項選擇題(本大題共20小題，每小題2分，共40分)在每小題列出的四個備選項中只有一個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內(nèi)。錯選、多選或未選均無分。1.提供人們生活起居的建筑是（ ）A.公共建筑B.工業(yè)建筑C.居住建筑D.商業(yè)建筑2.房地產(chǎn)估價中的價值，一般是指（ ）A.使用價值B.交換價值C.投資價值D.賬面價值3.合法原則要求房地產(chǎn)估價的前提是（ ）A.最高最佳使用原則B.公平原則C.估價對象的合法權(quán)益D.替代原則4.房地產(chǎn)估價原則是為了使不同的估價人員對房地產(chǎn)估價的基本前提具有認(rèn)識上的一致性，對同一

2、估價對象的估價結(jié)果具有近似性是在（ ）A.同一估價原則、同一估價時點下B.同一估價目的、同一估價方法下C.同一估價目的、同一估價時點下D.同一估價原則、同一估價目的下5.比較法適用的條件，是在同一供求范圍內(nèi)存在著較多的（ ）A.類似房地產(chǎn)的交易B.相同房地產(chǎn)的交易C.相關(guān)房地產(chǎn)的交易D.房地產(chǎn)的市場交易6.判定某可比實例的成交價格比正常價格低6%，則交易情況修正系數(shù)為（ ）A.0.060B.0.940C.1.060D.1.0647.某建筑物實際經(jīng)過年數(shù)為10年，經(jīng)估價人員現(xiàn)場觀察該建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為46年，該建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為50年，殘值率為2%，用直線法計算該建筑物的成新率為（ ）A.80%

3、B.82%C.83%D.92%8.在收益法估價中，對于單獨土地的估價，確定收益年限的是根據(jù)（ ）A.土地的整個使用年限B.土地的剩余使用年限C.建筑物的整個使用年限D(zhuǎn).建筑物的剩余使用年限9.某宗房地產(chǎn)的土地價值占總價值的30%，建筑物價值占總價值的70%，由可比實例房地產(chǎn)中所求出的土地資本化率為6%，建筑物資本率為8%，則綜合資本化率為（ ）A.6%B.7.0%C.7.4%D.8%10.收益法適用的條件是房地產(chǎn)的（ ）A.收益能夠量化B.風(fēng)險能夠量化C.收益或風(fēng)險不可以量化D.收益和風(fēng)險均能量化11.用收益法計算房地產(chǎn)價格，若凈收益A每年不變，資本化率為0，收益年限為n，則V=（ ）A.B.

4、n×AC.AD.012.預(yù)計某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為18萬元，此后各年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增加1萬元，該類房地產(chǎn)的資本化率為8%，該房地產(chǎn)的價格為（ ）A.225.00萬元B.237.50萬元C.381.25萬元D.395.83萬元13.假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值所對應(yīng)的時間通常是（ ）A.開發(fā)結(jié)束時那個時間B.購買待開發(fā)房地產(chǎn)時的時間C.開發(fā)結(jié)束后預(yù)計出售的時間D.開發(fā)期間的某個時間14.房地產(chǎn)價格通常有上下波動，但從長期來看，會顯現(xiàn)出一定的（ ）A.變動規(guī)律和發(fā)展趨勢B.變動規(guī)律和長期趨勢C.發(fā)展規(guī)律和變動趨勢D.發(fā)展規(guī)律和長期趨勢15.路線價法實質(zhì)上是一種

5、（ ）A.長期趨勢法B.成本法C.比較法D.收益法16.當(dāng)以單位寬度的標(biāo)準(zhǔn)宗地的總價作為路線價時，臨街宗地總價=路線價×臨街寬度×（ ）A.單獨深度價格修正率B.累計深度價格修正率C.平均深度價格修正率D.混合深度價格修正率17.路線價法主要適用于（ ）A.城市商業(yè)街道兩側(cè)土地的估價B.城市居民街道兩側(cè)土地的估價C.城市郊區(qū)校區(qū)兩側(cè)土地的估價D.城市行政大樓兩側(cè)土地的估價18.在影響房地產(chǎn)價格的各種因素中，“城市化”屬于（ ）A.社會因素B.環(huán)境因素C.人口因素D.行政因素19.在影響房地產(chǎn)價格的各種因素中，“講究門牌號碼、樓層數(shù)字等的情況”屬于（ ）A.社會因素B.環(huán)境因

6、素C.人口因素D.心理因素20.估價資料的保管期限從估價報告出具之日起計算，一般應(yīng)在（ ）A.8年以上B.10年以上C.15年D.20年以上二、多項選擇題(本大題共7小題，每小題2分，共14分)在每小題列出的五個備選項中至少有兩個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內(nèi)。錯選、多選、少選或未選均無分。1.一名合格的房地產(chǎn)專業(yè)估價人員，在房地產(chǎn)估價方面要具有（ ）A.扎實的理論知識B.廣泛的人際關(guān)系C.豐富的實踐經(jīng)驗D.良好的職業(yè)道德E.殷實的經(jīng)濟(jì)實力2.從某種意義上講，房地產(chǎn)價格是（ ）A.個別人的價值判斷B.估價人員的主觀定價C.由市場力量決定D.市場參與者集體競價的結(jié)果E.由交易雙方

7、委托經(jīng)紀(jì)人確定3.最高最佳使用必須符合的標(biāo)準(zhǔn)有（ ）A.道德上許可B.法律上許可C.技術(shù)上可能D.經(jīng)濟(jì)上可行E.價值最大化4.下列屬于建筑物重置價格的求取方法有（ ）A.單位比較法B.工料測量法C.指數(shù)調(diào)整法D.分部分項法E.成新折扣法5.某寫字樓因有一大型跨國公司入住，致使其聲譽提高，收益有較大增加，由此帶來新增收益屬于（ ）A.有形收益B.無形收益C.正常收益D.實際收益E.廣告收益6.下列屬于數(shù)學(xué)曲線擬合法的是（ ）A.直線趨勢法B.指數(shù)曲線趨勢法C.指數(shù)修勻法D.二次拋物線趨勢法E.平均發(fā)展速度法7.標(biāo)準(zhǔn)宗地是路線價區(qū)段內(nèi)具有代表性的宗地，選取標(biāo)準(zhǔn)宗地的具體要求包括有（ ）A.一面臨街

8、，土地形狀為矩形B.臨街深度為標(biāo)準(zhǔn)深度，臨街寬度為標(biāo)準(zhǔn)寬度C.土地面積中等D.臨街寬度與臨街深度比例恰當(dāng)E.用途為所在路線價區(qū)段具有代表性的用途，建筑容積率為所在路線價區(qū)段具有代表性的建筑容積率三、簡答題(本大題共4小題，第1、2、3題每小題5分，第4小題7分，共22分)1.簡述房地產(chǎn)價格的5個特征。2.簡述搜集交易實例的內(nèi)容。3.簡述假設(shè)開發(fā)法的操作步驟。4.簡述比較法的操作步驟。四、計算題（本大題共2小題，每小題5分，共10分）1.預(yù)計某宗房地產(chǎn)未來兩年的凈收益分別為55萬元和60.5萬元，兩年后的價格比現(xiàn)在的價格上漲10。該類房地產(chǎn)的資本化率為10。試計算該宗房地產(chǎn)現(xiàn)在的價格。2.某臨街深度30.48m（即100英尺）、臨街寬度20m的矩形土地，總價為150萬元。其相鄰臨街深度15.24m（即50英尺）、臨街寬度40m的矩形土地，根據(jù)四三二一法則，試計算其總價。五、案例綜合題(本大題14分)某公司于5年前以出讓方式取得一宗面積2000m2的40年使用權(quán)的土地，并于3年前建成物業(yè)投入使用，總建筑面積為5000m2?，F(xiàn)時重新取得40年土地使用權(quán)的出讓價格為2000元/m2，重新建造建筑物的建安成本為600萬元（建設(shè)期為2年，第一年投入40%，第二年投入60%，可視為年中集中投入）