住宅產(chǎn)業(yè)化課題研究201508

1、建筑（住宅）產(chǎn)業(yè)化課題研究2015年8月稿目錄一、綜述3二、山東省住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展情況4三、濟(jì)南出臺的住宅產(chǎn)業(yè)化具體實(shí)施政策5 四、政府對我公司濟(jì)南地區(qū)的新開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)化要求6五、適合我公司的產(chǎn)業(yè)化體系及技術(shù)措施建議8 一、綜述住宅產(chǎn)業(yè)化是指以工業(yè)化的方式生產(chǎn)住宅，通俗地講，就是像造汽車一樣造房子。其主要特征是建筑標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)、部品部件工廠化生產(chǎn)、現(xiàn)場裝配化施工、一體化裝修和信息化管理。其意義主要是通過住宅產(chǎn)業(yè)化，能夠大幅提高住宅建設(shè)的勞動生產(chǎn)率，全面提升住宅質(zhì)量，降低住宅生產(chǎn)和使用全壽命周期的成本，做到住宅建設(shè)過程節(jié)能降耗和綠色環(huán)保。1968年，日本通產(chǎn)省正式提出“住宅產(chǎn)業(yè)化”概念以來，目前建

2、筑（住宅）工業(yè)化在西方發(fā)達(dá)國家的住宅和非住宅類建筑中應(yīng)用十分普遍，至今，瑞典工業(yè)化住宅的比率已達(dá)到80%以上，英國達(dá)到75%以上，日本和美國達(dá)到70%。作為世界最大的建筑大國，中國的建筑量約為世界總量的50%，但工業(yè)化率僅為7%。1994年之前，我國曾出現(xiàn)過兩次建筑工業(yè)化高潮。第一次是20世紀(jì)50年代，學(xué)習(xí)前蘇聯(lián)的工業(yè)化建筑模式，當(dāng)時(shí)在全國建筑業(yè)推行標(biāo)準(zhǔn)化、工業(yè)化、機(jī)械化，發(fā)展預(yù)制構(gòu)件和預(yù)制裝配建筑。第二次是六七十年代，我國廣泛借鑒各國經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國國情，進(jìn)一步改進(jìn)提高，但是由于滲漏、抗震、產(chǎn)品單調(diào)、靈活性差等一些關(guān)鍵技術(shù)問題沒有很好地研究解決，最后市場萎縮，不了了之。本次建筑（住宅）產(chǎn)業(yè)化工

3、作的推動，是以建設(shè)部在1996年頒布住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化試點(diǎn)工作大綱為標(biāo)志，時(shí)間過了近20年，總體來說，進(jìn)展不快，主要原因是：1、成本較傳統(tǒng)建造方式偏高，企業(yè)內(nèi)生動力不足。2、政府主導(dǎo)作用不強(qiáng)，各級主管部門推動不利，具體表現(xiàn)在： 一是缺乏對商業(yè)模式的研究；二是技術(shù)體系不完善，產(chǎn)業(yè)鏈缺乏有效鏈接；三是市場鏈尚未形成；四是激勵(lì)和引導(dǎo)住宅產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展的整體機(jī)制還沒有形成。由于建筑行業(yè)轉(zhuǎn)型升級、解決工程建造過程的污染浪費(fèi)、提升建筑質(zhì)量和化解勞動力成本上升等問題的迫切需要，從2011年開始，我國的住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)入快速發(fā)展階段，以沈陽、深圳列為國家首批住宅產(chǎn)業(yè)化試點(diǎn)城市，國家住宅產(chǎn)業(yè)化基地技術(shù)創(chuàng)新聯(lián)盟成立等做為標(biāo)

4、志性事件， 2012年財(cái)政部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布關(guān)于加快推動我國綠色建筑發(fā)展的實(shí)施意見，其中明確要求要積極推動住宅產(chǎn)業(yè)化。截止2015年7月，全國設(shè)有54個(gè)國家級住宅產(chǎn)業(yè)化基地，9個(gè)綜合試點(diǎn)城市型（深圳、沈陽、濟(jì)南、紹興、北京、合肥、廈門、烏海、長沙），各試點(diǎn)城市也相應(yīng)出臺了住宅產(chǎn)業(yè)化推進(jìn)要求及鼓勵(lì)政策，推進(jìn)的策略是政府投資項(xiàng)目帶頭，市場項(xiàng)目采取的是俗話說的胡蘿卜加大棒的辦法。 二、山東省住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展情況1996年山東省被列為全國住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化試點(diǎn)省， 2012年10月，濟(jì)南列為國家級住宅產(chǎn)業(yè)化綜合試點(diǎn)城市，山東省于2014年、2015年分兩批公布了省級的建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化試點(diǎn)城市、生產(chǎn)基地

5、和試點(diǎn)工程項(xiàng)目，共計(jì)試點(diǎn)市、縣9個(gè)（青島市、煙臺市、濰坊市、威海市、臨沂市、滕州市、嘉祥縣、榮成市、平邑縣），生產(chǎn)基地47個(gè)，試點(diǎn)工程項(xiàng)目17個(gè)。目前市場上，除省列入的試點(diǎn)項(xiàng)目部分進(jìn)行了實(shí)施（如：濟(jì)南西客站安置三區(qū)小學(xué)教學(xué)樓）和正在實(shí)施的（如：濟(jì)南濟(jì)水上苑17#樓、港新園公租房項(xiàng)目、青島萬科東郡3、7號樓）外，還沒有了解到有商品房項(xiàng)目主動按住宅產(chǎn)業(yè)化標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)和建造的，開發(fā)商普遍積極性不高，根本原因是成本問題，同時(shí)擔(dān)心消費(fèi)者不了解而產(chǎn)生質(zhì)量、安全等方面顧慮，銷售也不能形成賣點(diǎn)，沒有溢價(jià)效應(yīng)。有測算表明，產(chǎn)業(yè)化初期，房屋開發(fā)綜合成本比傳統(tǒng)方式高出5%15%，但在達(dá)到一定數(shù)量規(guī)模的情況下，可比傳

6、統(tǒng)方式下降5%15%左右。課題小組通過一些項(xiàng)目的實(shí)際調(diào)研，目前住宅產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)方式每平方米的建設(shè)成本要比傳統(tǒng)方式高350元左右。住宅產(chǎn)業(yè)化成本高，一是因?yàn)樽≌a(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目還沒有形成規(guī)模優(yōu)勢；二是產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)基地初期包括硬件設(shè)施和生產(chǎn)線等投入較大，也會拉高部品、構(gòu)件成本。項(xiàng)目考察過程中，和有關(guān)開發(fā)商、承包商和設(shè)計(jì)院等有關(guān)人員接觸，成本方面，相對傳統(tǒng)做法，預(yù)制樓梯、陽臺建安成本持平甚至能節(jié)省一些，疊合樓板基本持平，成本主要高在內(nèi)外墻板、預(yù)制剪力墻等。由于存在一些成本、工期和質(zhì)量控制等優(yōu)勢，萬科在青島市區(qū)一些商品房項(xiàng)目采用了預(yù)制樓梯，而濟(jì)南市場一些項(xiàng)目開發(fā)商主動選用了疊合樓板做法。 三、濟(jì)南出臺的住宅產(chǎn)業(yè)

7、化具體實(shí)施政策2014年8月出臺了濟(jì)南市加快推進(jìn)建筑(住宅)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的若干政策措施，核心內(nèi)容有：政府項(xiàng)目將帶頭推廣應(yīng)用建筑產(chǎn)業(yè)化技術(shù)。保障性住房、棚戶區(qū)改造、城中村改造和拆遷安置房等保障性安居工程將全部應(yīng)用建筑產(chǎn)業(yè)化技術(shù)建設(shè)，其應(yīng)用建筑產(chǎn)業(yè)化技術(shù)的建筑面積不低于總建筑面積的50%。繞城高速以內(nèi)地區(qū)，落實(shí)采用建筑產(chǎn)業(yè)化技術(shù)建造的建筑面積比例，2014年不低于20%，2015年不低于25%，2016年不低于30%，2018年不低于50%。采用建筑產(chǎn)業(yè)化技術(shù)建造的工程項(xiàng)目，應(yīng)根據(jù)建筑部品構(gòu)件的特點(diǎn)，盡量減少建筑凹凸，降低體形系數(shù)，建筑單體預(yù)制裝配率應(yīng)不低于45%，且采用預(yù)制外墻面積不低于外墻總面積

8、的60%。本政策措施發(fā)布之前，已取得土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，預(yù)制外墻建筑面積不超過該棟建筑地上建筑面積3%的部分可不納入地上容積率核算。墻體全部采用預(yù)制墻板的民用建筑項(xiàng)目，全部返還墻改基金。采用建筑產(chǎn)業(yè)化技術(shù)開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，可在項(xiàng)目施工進(jìn)度到正負(fù)零時(shí)提前申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證。滿足當(dāng)年建筑產(chǎn)業(yè)化技術(shù)要求且建筑單體預(yù)制裝配率達(dá)到60%以上的建筑項(xiàng)目，可享受以下優(yōu)惠政策：a可申請城市建設(shè)配套費(fèi)緩交半年；b開發(fā)企業(yè)支付部品（件）生產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品訂貨資金額達(dá)到項(xiàng)目建安總造價(jià)的60%以上的，經(jīng)市城鄉(xiāng)建設(shè)委認(rèn)定后，可提前一個(gè)節(jié)點(diǎn)返還預(yù)售監(jiān)管資金。 四、濟(jì)南地區(qū)的新開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)化政策答復(fù)1、滿足住宅產(chǎn)業(yè)化

9、的指標(biāo)：必須同時(shí)滿足兩個(gè)條件一、預(yù)制外墻達(dá)到60%，二、裝配率不低于45%。2、住宅產(chǎn)業(yè)化的面積計(jì)算：2015年按照地上建筑面積的25%計(jì)算，2016年按照地上建筑面積的30%計(jì)算。是按照單個(gè)規(guī)劃建筑項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)算的，不是按規(guī)劃片區(qū)進(jìn)行計(jì)算的。3、目前濟(jì)南進(jìn)行住宅產(chǎn)業(yè)化構(gòu)件加工的產(chǎn)能是否滿足要求：目前產(chǎn)能完全滿足濟(jì)南當(dāng)?shù)氐男枨?，除了萬斯達(dá)、平安建設(shè)等生產(chǎn)線已投產(chǎn)，中鐵十四局上了十幾條生產(chǎn)線，四建也在上，主要是裝配式混凝土構(gòu)件加工，基本都已投產(chǎn)。全國知名企業(yè)長沙遠(yuǎn)大，杭蕭鋼構(gòu)等都爭著到濟(jì)南來上項(xiàng)目，產(chǎn)業(yè)化辦公室沒有給他們批。4、產(chǎn)業(yè)化對項(xiàng)目成本的影響：據(jù)統(tǒng)計(jì)有的產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目成本比傳統(tǒng)的建筑模式還低，

10、比如杭蕭鋼構(gòu)做的項(xiàng)目達(dá)到2000元/平米。這與項(xiàng)目一體化設(shè)計(jì)、加工、現(xiàn)場裝配規(guī)模有很大關(guān)系。5、項(xiàng)目如何與產(chǎn)業(yè)化辦公室接軌：在報(bào)規(guī)前，與方案設(shè)計(jì)院一起到產(chǎn)業(yè)化辦公室來確定建筑面積及確定位置；在圖紙聯(lián)審前拿著圖紙到產(chǎn)業(yè)化辦公室來進(jìn)行政策性審查，核實(shí)產(chǎn)業(yè)化的面積和位置，合格后方可進(jìn)行技術(shù)性審查。 五、適合我公司的產(chǎn)業(yè)化體系及技術(shù)措施建議住宅產(chǎn)業(yè)化是建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化、部品部件生產(chǎn)工廠化、現(xiàn)場施工裝配化、裝修一體化和技術(shù)管理信息化的高度集成房屋建造方式。房屋建造集成技術(shù)體系主要包含三大部分內(nèi)容：1、主體結(jié)構(gòu)成套技術(shù)：裝配式混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)、鋼（組合）結(jié)構(gòu)技術(shù)；2、裝飾裝修成套技術(shù)：外維護(hù)部品裝修技術(shù)、內(nèi)裝

11、修部品集成技術(shù)；3、設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)技術(shù)：水、暖、電、空調(diào)、燃?xì)?、電梯、智能化等系統(tǒng)技術(shù)。目前市場已建和在建的產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目，產(chǎn)業(yè)化的表現(xiàn)主要集中在主體結(jié)構(gòu)成套技術(shù)階段，主體結(jié)構(gòu)技術(shù)分為三種形式：裝配整體式混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)、鋼結(jié)構(gòu)技術(shù)、混和結(jié)構(gòu)技術(shù)。其中常用的是裝配整體式混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)和鋼結(jié)構(gòu)技術(shù)。本文所稱的建筑單體預(yù)制裝配率，是指柱、梁、樓梯、樓板、外墻、內(nèi)墻、陽臺等建筑結(jié)構(gòu)中，采用鋼筋混凝土預(yù)制構(gòu)件或鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)件免除現(xiàn)澆模板面積占現(xiàn)澆施工方式模板總面積的比例。采用整體裝配式衛(wèi)生間的按10%計(jì)算預(yù)制裝配率，采用整體裝配式廚房的按15%計(jì)算預(yù)制裝配率。建筑單體預(yù)制裝配率由市城鄉(xiāng)建設(shè)委負(fù)責(zé)認(rèn)定。建筑單體預(yù)制

12、裝配率計(jì)算規(guī)則，根據(jù)濟(jì)南市加快推進(jìn)建筑（住宅）產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的若干政策措施（濟(jì)建發(fā)【2014】17號）的有關(guān)規(guī)定，計(jì)算公式如下：S=AaBbCcDdEeFfHhIi。其中：S代表建筑單體預(yù)制裝配率；A、B、C、D、E、F分別代表柱、梁、樓板(含陽臺)、樓梯、外墻、內(nèi)墻的模板比例；H代表整體裝配式衛(wèi)生間，按10%計(jì)；I代表整體裝配式廚房，按15%計(jì)；a、b、c、d、e、f、h、i分別代表相對應(yīng)的系數(shù)，所對應(yīng)的構(gòu)件若全部采用預(yù)制件，則系數(shù)為1，若不采用預(yù)制件，則系數(shù)為0，若部分采用預(yù)制件，則系數(shù)取相應(yīng)的占比。經(jīng)我市建筑產(chǎn)業(yè)化專家委員會論證，各建筑結(jié)構(gòu)類型中A、B、C、D、E、F的賦值如下圖：模板比例構(gòu)

13、件名稱結(jié)構(gòu)類型框架及框剪剪力墻框架核心筒柱A15%10%梁B20%20%樓板(含陽臺)C30%30%30%樓梯D5%5%5%外墻E20%35%(含梁、柱)10%內(nèi)墻F10%30%(含梁、柱)25%整體衛(wèi)生間H10%10%10%整體廚房I15%15%15%合計(jì)125%125%125%注：建筑單體完全預(yù)制裝配率S=125%。通過考察、咨詢，根據(jù)已完工及在建裝配式產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目成本反饋情況，采用預(yù)制樓梯是對開發(fā)商有利的，疊合式樓板與傳統(tǒng)現(xiàn)澆樓板持平，其他預(yù)制構(gòu)件則高于傳統(tǒng)現(xiàn)澆構(gòu)件。在滿足濟(jì)南市規(guī)定不小于45%的裝配率，外墻裝配面積不小于60%的條件下，本次結(jié)構(gòu)選型遵循以下原則：混凝土結(jié)構(gòu)：1、固定外墻裝

14、配率為60%；2、優(yōu)先選擇裝配式樓梯，再選疊合式樓板；3、裝配率不足45%部分，再選擇其他項(xiàng)。鋼結(jié)構(gòu)：1、固定外墻裝配率為60%；2、優(yōu)先選擇鋼梁、鋼柱；3、裝配率不足45%部分，再選擇裝配式樓梯、疊合式樓板。根據(jù)以上原則，裝配整體式混凝土結(jié)構(gòu)可以選擇以下幾種方式：結(jié)構(gòu)形式預(yù)制裝配率(S=45%)柱Axa梁Bxb樓板（含陽臺）Cxc樓梯Dxd外墻Exe(e=60%)內(nèi)墻Fxf整體式衛(wèi)生間Hxh整體式廚房Ixi框架及框剪S=45.2%剪力墻S=45.2%S=45%S=45.2%框架核心筒S=45%S=45%對于鋼結(jié)構(gòu)，可以選擇以下幾種方式：結(jié)構(gòu)形式預(yù)制裝配率(S=45%)柱Axa梁Bxb樓板（含

15、陽臺）Cxc樓梯Dxd外墻Exe(e=60%)內(nèi)墻Fxf整體式衛(wèi)生間Hxh整體式廚房Ixi框架及框剪S=47%框架核心筒S=45%S=45%S=45.2%注：為了與濟(jì)南市加快推進(jìn)建筑（住宅）產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的若干政策措施（濟(jì)建發(fā)【2014】17號）中的結(jié)構(gòu)形式的叫法統(tǒng)一，鋼結(jié)構(gòu)組合表中的結(jié)構(gòu)形式依然采用17號文中的表述對于鋼結(jié)構(gòu)，因主體結(jié)構(gòu)與維護(hù)結(jié)構(gòu)材質(zhì)差異性，從而導(dǎo)致其變形的不同步，致使外墻板開裂、滲漏的問題一直沒有得到很好的解決。如果能夠通過溝通，做到建筑單體裝配預(yù)制率大于45%，外墻不考慮裝配占比60%的條件，鋼結(jié)構(gòu)項(xiàng)目也可以有以下組合：結(jié)構(gòu)形式預(yù)制裝配率(S=45%)柱Axa梁Bxb樓板（含

16、陽臺）Cxc樓梯Dxd外墻Exe(e=60%)內(nèi)墻Fxf整體式衛(wèi)生間Hxh整體式廚房Ixi框架及框剪S=45%不滿足（e=60%）S=45.2%不滿足（e=60%）S=45.1%不滿足（e=60%）框架核心筒S=45%不滿足（e=60%）S=45.2%不滿足（e=60%）注：為了與濟(jì)南市加快推進(jìn)建筑（住宅）產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的若干政策措施（濟(jì)建發(fā)【2014】17號）中的結(jié)構(gòu)形式的叫法統(tǒng)一，鋼結(jié)構(gòu)組合表中的結(jié)構(gòu)形式依然采用17號文中的表述產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目根據(jù)其業(yè)態(tài)不同，可以選擇不同結(jié)構(gòu)形式。若采用裝配整體式預(yù)制混凝結(jié)構(gòu)，住宅類建筑建議采用剪力墻結(jié)構(gòu)，辦公類建筑采用框架及框剪或者框架核心筒結(jié)構(gòu)；若采用鋼結(jié)構(gòu)，鋼

17、框架鋼支撐或者鋼框架核心筒均可。建筑產(chǎn)業(yè)化的實(shí)施，改變了傳統(tǒng)的思維及操作模式，在項(xiàng)目開發(fā)、設(shè)計(jì)、施工、加工制作等一系列環(huán)節(jié)都增加了新的內(nèi)容，同時(shí)也帶來一些新的認(rèn)知和思考：1、 系統(tǒng)化更強(qiáng)，精準(zhǔn)化提高，在項(xiàng)目開發(fā)、設(shè)計(jì)及施工組織及管理方面需通盤考慮，要關(guān)注細(xì)節(jié)，實(shí)現(xiàn)技術(shù)與材料、工藝的統(tǒng)一 ；2、 設(shè)計(jì)需上下游產(chǎn)業(yè)鏈一體化考慮 ，為減少反復(fù)，建議施工圖院和構(gòu)件廠家提前介入；3、 對銷售的影響，一是標(biāo)準(zhǔn)化與多樣化的取舍，再就是早期預(yù)制構(gòu)件抗震性能差的在消費(fèi)者心中的影響，萬科東郡項(xiàng)目在推廣時(shí)，沒有提裝配式建筑概念，怕引起負(fù)面效應(yīng)；4、 運(yùn)營管理方式的改變，產(chǎn)業(yè)工人變化，施工方式的改變，工序銜接；5、

18、采購方式的變化、供應(yīng)商的選擇，有些供應(yīng)商要前置；6、 信息化的運(yùn)用，要求精準(zhǔn)化，BIM在項(xiàng)目管理中的應(yīng)用。附表一：裝配整體式混凝土單體裝配率計(jì)算表結(jié)構(gòu)形式預(yù)制裝配率(S=45%)柱Axa梁Bxb樓板（含陽臺）Cxc樓梯Dxd外墻Exe(e=60%)內(nèi)墻Fxf整體式衛(wèi)生間Hxh整體式廚房Ixi框架及框剪S=125%Ax1=15%Bx1=20%Cx1=30%Dx1=5%Ex1=20%F=10%Hx1=10%Ix1=15%S=45.2%45%0030%x94%=28.2%5%x100%=5%20%x60%=12%000剪力墻S=125%Ax1=0Bx1=0Cx1=30%Dx1=5%Ex1=35%F=

19、30%Hx1=10%Ix1=15%S=45.2%45%0030%x64%=19.2%5%x100%=5%35%x60%=21%000S=45%0030%x80%=24%035%x60%=21%000S=45.2%45%0005%x100%=5%35%x60%=21%30%x64%=19.2%00框架核心筒S=125%Ax1=10%Bx1=20%Cx1=30%Dx1=5%Ex1=10%F=25%Hx1=10%Ix1=15%S=45%0030%x100%=30%5%x100%=5%10%x60%=6%25%x16%=4%00S=45%0030%x100%=30%5%x100%=5%10%x100%=10%000附表二：鋼結(jié)構(gòu)單體裝配率計(jì)算表結(jié)構(gòu)形式預(yù)制裝配率(S=45%)柱Axa梁Bxb樓板（含陽臺）Cxc樓梯Dxd外墻Exe(e=60%)內(nèi)墻Fxf整體式衛(wèi)生間Hxh整體式廚房Ixi框架及框剪S=125%Ax1=15%Bx1=2