擔保項目及反擔保措施評估概論

1、引言：什么是擔保項目評估？引言：什么是擔保項目評估？五 什么是判斷擔保項目能否實施的標準？什么是判斷擔保項目能否實施的標準？一 什么是風險？什么是風險？二沒有風險的擔保項目存在的嗎？沒有風險的擔保項目存在的嗎？三什么是風險的重要性和可能性？什么是風險的重要性和可能性？四 風險管理的標準流程是什么？風險管理的標準流程是什么？ 一 什么是風險？什么是風險？二沒有風險的擔保項目存在的嗎？沒有風險的擔保項目存在的嗎？目目 錄錄一、擔保項目評估概述二、擔保企業(yè)資信評估三、反擔保措施評估概述四、具體反擔保資產價值評估一、擔保項目評估概述一、擔保項目評估概述擔保項目評估概念 擔保項目評估是指擔保機構以擔保申

2、請人申報的資料為基礎，結合對擔保申請人的實地考察，根據國家現行經濟政策、產業(yè)政策、行業(yè)發(fā)展規(guī)劃、財務會計制度和稅收政策、銀行貸款政策、擔保機構自身的經營宗旨及風險管理相關規(guī)定，對擔保項目進行系統(tǒng)的、全面的、客觀的分析和評價，為擔保機構的擔保決策提供可靠依據 擔保項目評估是指擔保機構以擔保申請人申報的資料為基礎，結合對擔保申請人的實地考察，根據國家現行經濟政策、產業(yè)政策、行業(yè)發(fā)展規(guī)劃、財務會計制度和稅收政策、銀行貸款政策、擔保機構自身的經營宗旨及風險管理相關規(guī)定，對擔保項目進行系統(tǒng)的、全面的、客觀的分析和評價，為擔保機構的擔保決策提供可靠依據一、擔保項目評估概述一、擔保項目評估概述 擔保項目評估

3、概念 擔保項目評估是對擔保項目進行全面的評估，包括了對債務人、反擔保人及其他相關單位的資信評估、對用款項目的評估、對擔保方案的評估和對反擔保措施的評估一、擔保項目評估概述一、擔保項目評估概述 流動性風險 信用風險經營性風險 法律風險擔保行業(yè)是公認的高風險、低收益行業(yè)，主要面臨哪些風險？擔保行業(yè)擔保項目評估的作用擔保行業(yè)擔保行業(yè)一、擔保項目評估概述一、擔保項目評估概述 其中，信用風險又稱為代償風險，它是信用擔保機構面臨的行業(yè)特有的、也是最主要的風險，它是指由于獲得擔保的債務人不能按照合同按時履約，擔保機構代為清償而造成擔保損失的風險, 信用風險主要來源于債 務人的履約能力和履約 意愿，缺乏償債能

4、力和 缺乏償債意愿都有可能 導致代償損失 。擔保項目評估的作用一、擔保項目評估概述一、擔保項目評估概述擔保項目評估的作用 擔保項目評估全面科學地了解、分析、評價擔保項目的各個方面，包括企業(yè)素質、經營狀況、財務狀況、信用狀況、用款項目和反擔保措施，對擔保項目作出綜合評價，為擔保機構是否承保某個項目提供決策依據。 擔保項目評估實際上就是擔保機構對單個擔保項目所面臨風險（信用風險）進行評價和度量的過程，是單個擔保項目風險管理過程中非常重要的一個環(huán)節(jié)，是控制擔保項目風險的最重要措施之一，是擔保機構科學決策的前提。流動資金貸款固定資產貸款一、擔保項目評估概述一、擔保項目評估概述對擔保申請企業(yè)的資信評估對

5、建設項目的評估償債意愿償債意愿 償債能力償債能力項目可行性項目可行性項目單位到期還款能力項目單位到期還款能力擔保項目評估的主要內容對反擔保措施的評估反擔保方案可行性評估反擔保方案可行性評估 反擔保資產價值評估反擔保資產價值評估目目 錄錄一、擔保項目評估概述二、擔保企業(yè)資信評估三、反擔保措施評估概述 四、具體反擔保資產價值評估二、擔保企業(yè)資信評估二、擔保企業(yè)資信評估資信評估的概念什么是資信？什么是資信評估？指履約的能力和可信任程度指履約的能力和可信任程度這里的資信指的是信貸活動中債務人的償這里的資信指的是信貸活動中債務人的償債能力、履約狀況、守信程度、社會信譽。債能力、履約狀況、守信程度、社會信

6、譽。通過綜合考察影響債務人的內外部環(huán)境，通過綜合考察影響債務人的內外部環(huán)境，使用科學嚴謹的分析方法，對他們履行信使用科學嚴謹的分析方法，對他們履行信貸等經濟承諾的能力及可信程度進行綜合貸等經濟承諾的能力及可信程度進行綜合判斷，并以簡單明了的符號，即資信等級判斷，并以簡單明了的符號，即資信等級的方式，表示其信用水平。的方式，表示其信用水平。什么是資信？指履約的能力和可信任程度指履約的能力和可信任程度這里的資信指的是信貸活動中債務人的償這里的資信指的是信貸活動中債務人的償債能力、履約狀況、守信程度、社會信譽。債能力、履約狀況、守信程度、社會信譽。什么是資信評估？什么是資信？指履約的能力和可信任程度

7、指履約的能力和可信任程度這里的資信指的是信貸活動中債務人的償這里的資信指的是信貸活動中債務人的償債能力、履約狀況、守信程度、社會信譽。債能力、履約狀況、守信程度、社會信譽。通過綜合考察影響債務人的內外部環(huán)境，通過綜合考察影響債務人的內外部環(huán)境，使用科學嚴謹的分析方法，對他們履行信使用科學嚴謹的分析方法，對他們履行信貸等經濟承諾的能力及可信程度進行綜合貸等經濟承諾的能力及可信程度進行綜合判斷，并以簡單明了的符號，即資信等級判斷，并以簡單明了的符號，即資信等級的方式，表示其信用水平。的方式，表示其信用水平。什么是資信評估？什么是資信？指履約的能力和可信任程度指履約的能力和可信任程度這里的資信指的是

8、信貸活動中債務人的償這里的資信指的是信貸活動中債務人的償債能力、履約狀況、守信程度、社會信譽。債能力、履約狀況、守信程度、社會信譽。二、擔保企業(yè)資信評估二、擔保企業(yè)資信評估D資信等級的概念四等四等十級十級AAAAAABBBBBBCCCCCCD下邊界下邊界可以通過擔保獲得可以通過擔保獲得銀行信貸的客戶銀行信貸的客戶二、擔保企業(yè)資信評估二、擔保企業(yè)資信評估資信評估是擔保資信評估是擔保項目評估的主要項目評估的主要部分部分大量信息大量信息多種分析方法多種分析方法系統(tǒng)工程系統(tǒng)工程對風險因素進行對風險因素進行定性分析、定量定性分析、定量計算，判斷客戶計算，判斷客戶違約性違約性資信評估的幾個要點二、擔保企業(yè)

9、資信評估二、擔保企業(yè)資信評估資信評估的主要方法古典信用分析方法古典信用分析方法模型化信用風險評價方法模型化信用風險評價方法商業(yè)銀行進行資信評估的主要方法二、擔保企業(yè)資信評估二、擔保企業(yè)資信評估資本金小、規(guī)模小、管資本金小、規(guī)模小、管理水平較低、抗風險能理水平較低、抗風險能力較差力較差高風險群體高風險群體優(yōu)優(yōu) 勢勢機制靈活、決策效率較高、機制靈活、決策效率較高、具有較好的發(fā)展?jié)摿?、較具有較好的發(fā)展?jié)摿Α⑤^強的創(chuàng)新能力、部分企業(yè)強的創(chuàng)新能力、部分企業(yè)擁有較好的產業(yè)優(yōu)勢擁有較好的產業(yè)優(yōu)勢劣劣 勢勢擔保機構所面臨的主要客戶中小企業(yè)中 小企 業(yè)二、擔保企業(yè)資信評估二、擔保企業(yè)資信評估缺乏歷史信用記錄會計

10、信息 不完備風險因素具有非數字性特征企業(yè)信息與個人信息交叉風險因素多彼此關聯因果關系難界定中小企業(yè)中小企業(yè)信息特點信息特點企業(yè)和項目之間差異大缺乏一致性樣本量少、風險較高、缺乏歷史信用信息、樣本差異較大中小企業(yè)現有的貸款信用風險模型難以適用于中小企業(yè)信用風險的度量二、擔保企業(yè)資信評估二、擔保企業(yè)資信評估目前大部分的擔保機構在擔保項目信用風險的評價和度量方面過于依賴從業(yè)人員的經驗和執(zhí)業(yè)判斷，尤其是在風險評價方面，缺乏一套普遍認可的、系統(tǒng)的、科學的、定性與定量相結合的風險評估模型，以減少項目評審和決策的主觀性以及道德風險。 但是模型化方法卻是擔保機構專業(yè)化風險管理能力建設的必然要求，擔保機構信用風

11、險評估模型化方法的有效性建立在定性與定量分析相結合基礎上，取決于評價指標體系建立的是否合理。 擔保機構信用風險評價和度量的現狀二、擔保企業(yè)資信評估二、擔保企業(yè)資信評估擔保機構資信評估模型設置的原則資料分析與實習考察相結合對過去的分析與對未來的預測相結合靜態(tài)分析與動態(tài)分析相結合 定性分析與定量分析相結合 財務指標與非財務指標相結合 定性分析與定量分析相結合 財務指標與非財務指標相結合靜態(tài)分析與動態(tài)分析相結合對過去的分析與對未來的預測相結合資料分析與實習考察相結合二、擔保企業(yè)資信評估二、擔保企業(yè)資信評估擔保機構資信評估的主要內容 償債意愿償債能力信用風險來源于兩個方面信用風險來源于兩個方面資信評估

12、就是評價兩方面資信評估就是評價兩方面二、擔保企業(yè)資信評估二、擔保企業(yè)資信評估如何建立一個科學的信用風險評價模型充分認識所有可能影響企業(yè)綜合信用水平的所有風險因素根據風險因素設置指標體系根據經驗值為所有指標賦予標準值 根據風險發(fā)生的 可能性和對信用風險影響的大小為指標設置權數二、擔保企業(yè)資信評估二、擔保企業(yè)資信評估 (風險宇宙以單個企業(yè)信用風險為例以單個企業(yè)信用風險為例)政策風險產業(yè)政策股權結構環(huán)保政策激勵約束組織形式安全生產經營風險產品市場原材料來源資本金抽逃資產負債流動性及現金流管理風險信貸政策管理人員產品質量安全生產環(huán)保生產成本突發(fā)事件信用風險銀行信用內部信用社會信用訴訟風險合法合規(guī)對外擔

13、保反擔保變現反擔保監(jiān)管道德風險客戶道德風險金融機構道德風險內部道德風險稅收財務成本技術風險發(fā)展與投資價格變動盈利能力投融資需求及用途相關資質關聯交易組織結構風險組織執(zhí)行財務風險反擔保風險反擔保處置反擔保價值反擔保損失二、擔保企業(yè)資信評估二、擔保企業(yè)資信評估資信評估體系框架示例70%30%總評分定量指標定性指標領導者素質市場競爭力資產結構及質量營運能力指標成長能力指標盈利能力指標償債能力指標經營管理模式發(fā)展前景經營環(huán)境其他指標二、擔保企業(yè)資信評估二、擔保企業(yè)資信評估資信評估指標體系定量指標償債能力指標償債能力指標1、短期償債能力指標2、長期償債能力指標經營性凈現金流對流動負債的比率現金比率 流動

14、比率 速動比率負債與有形凈資產比率利息保障倍數資產負債率 流動比率 速動比率現金比率 流動比率 速動比率經營性凈現金流對流動負債的比率現金比率 流動比率 速動比率利息保障倍數經營性凈現金流對流動負債的比率現金比率 流動比率 速動比率二、擔保企業(yè)資信評估二、擔保企業(yè)資信評估資信評估指標體系定量指標資產結構及質量指標資產結構及質量指標短期剛性負債額度與現金流的匹配度固定及長期資產比率 流動資產比率二、擔保企業(yè)資信評估二、擔保企業(yè)資信評估資信評估指標體系定量指標營運能力指標營運能力指標固定資產周轉率總資產周轉率流動資產周轉率 存貨周轉率應收賬款周轉率二、擔保企業(yè)資信評估二、擔保企業(yè)資信評估資信評估指

15、標體系定量指標成長能力指標成長能力指標近三年凈利潤 增長率近三年總資產 增長率近三年凈資產 增長率 近三年銷售 收入增長率 近三年市場占 有率增長率二、擔保企業(yè)資信評估二、擔保企業(yè)資信評估資信評估指標體系定量指標盈利能力指標盈利能力指標銷售利潤率凈資產利潤率 毛利率 總資產報酬率二、擔保企業(yè)資信評估二、擔保企業(yè)資信評估 定 量 指 標 體 系 設 置 的 原 則二、擔保企業(yè)資信評估二、擔保企業(yè)資信評估資信評估指標體系定性指標領導者經營風格及風險偏好領導者社會資源 領導者行業(yè)經驗 領導者素質 領導者學歷領導者素領導者素質指標質指標二、擔保企業(yè)資信評估二、擔保企業(yè)資信評估二、擔保企業(yè)資信評估二、擔

16、保企業(yè)資信評估資信評估指標體系定性指標主要供應商、主要客戶及主要競爭者狀況產品市場占有率 產品生命周期及技術水平 產品市場情況 成品適銷庫存率市場競爭市場競爭力指標力指標二、擔保企業(yè)資信評估二、擔保企業(yè)資信評估二、擔保企業(yè)資信評估二、擔保企業(yè)資信評估資信評估指標體系定性指標對特殊行業(yè)規(guī)定的特殊要求組織結構關鍵管理人員素質及穩(wěn)定情況投融資結構 商業(yè)模式經營管理經營管理模式相關模式相關指標指標二、擔保企業(yè)資信評估二、擔保企業(yè)資信評估二、擔保企業(yè)資信評估二、擔保企業(yè)資信評估資信評估指標體系定性指標主要客戶及主要競爭者狀況政策環(huán)境（稅收、政府支持力度等）行業(yè)地位行業(yè)發(fā)展前景 行業(yè)門檻經營環(huán)境經營環(huán)境指

17、標指標二、擔保企業(yè)資信評估二、擔保企業(yè)資信評估二、擔保企業(yè)資信評估二、擔保企業(yè)資信評估資信評估指標體系定性指標社會責任履行情況合同履行率經營者道德品質 貸款按期償還率信用狀況信用狀況指標指標二、擔保企業(yè)資信評估二、擔保企業(yè)資信評估二、擔保企業(yè)資信評估二、擔保企業(yè)資信評估資信評估指標體系定性指標 技術水平 創(chuàng)新能力發(fā)展前景發(fā)展前景指標指標二、擔保企業(yè)資信評估二、擔保企業(yè)資信評估二、擔保企業(yè)資信評估二、擔保企業(yè)資信評估資信評估指標體系定性指標關聯關系風險指標 歷史風險指標其他風險其他風險指標指標二、擔保企業(yè)資信評估二、擔保企業(yè)資信評估 定 性 指 標 體 系 設 置 的 原 則二、擔保企業(yè)資信評估

18、二、擔保企業(yè)資信評估某擔保機構設計的分行業(yè)資信評估模型介紹某擔保機構設計的分行業(yè)資信評估模型介紹擔保申請企業(yè)A資信評估實例分析擔保申請企業(yè)B資信評估實例分析資信評估模型示例二、擔保企業(yè)資信評估二、擔保企業(yè)資信評估擔保項目擔保項目風險度風險度目目 錄錄一、擔保項目評估概述二、擔保企業(yè)資信評估 三、反擔保措施評估概述四、具體反擔保資產價值評估三、反擔保資產評估概述三、反擔保資產評估概述反擔保定義反擔保定義反擔保作用反擔保作用反擔保選擇反擔保選擇反擔保選擇反擔保選擇三、反擔保資產評估概述三、反擔保資產評估概述質押質押保證保證 抵押抵押主要反擔保方式主要反擔保方式三、反擔保資產評估概述三、反擔保資產評

19、估概述反擔保措施開發(fā)的原則：應以企業(yè)的核心資產為重點；根據企業(yè)的具體情況設計靈活多樣、組合打包方案變現力較強的反擔保措施： 房產、土地使用權抵押 機器設備抵押 車輛抵押 存單、有價證券、票據質押具備一定制約能力的反擔保措施： 應收賬款監(jiān)管 退稅賬戶監(jiān)管 存貨、存單質押 股權、知識產權、收益權質押三、反擔保資產評估概述三、反擔保資產評估概述 中小企業(yè)普通缺少優(yōu)良、足值、變現能力強的實物資產作為反擔保措施 擔保公司需要對企業(yè)的實際狀況進行全方位的專業(yè)分析，整合關乎企業(yè)生存和發(fā)展的資產線索，科學地對其實物資產和其他反擔保方式進行創(chuàng)新組合，采用如保證金、財產抵（質）押、個人連帶保證、第三方保證、財務監(jiān)

20、管等幾種反擔保措施，在控制企業(yè)的第一還款來源同時打造相對可靠的第二還款來源，以控制擔保公司風險。 反 擔 保 措 施 及 其 組 合 方 案 的 設 計三、反擔保資產評估概述三、反擔保資產評估概述D.反擔保措施的價值C.反擔保措施的可變現性A.反擔保措施的合法性B.反擔保措施的權屬反擔保措施評估的內容三、反擔保資產評估概述三、反擔保資產評估概述客觀性調查核實分析確權、確實、確質科學性正確選擇評估標準、方案定性、定量替代性縱、橫比較參照定價公開市場競爭、公允盈利能力穩(wěn)健性多種評估方法綜合定價變現性預期值，預期變現條件變化趨勢反擔保資產價值反擔保資產價值評估的原則評估的原則反擔保資產價值反擔保資產

21、價值評估的原則評估的原則三、反擔保資產評估概述三、反擔保資產評估概述成本法收益法市場法反擔保措施評估的主要方法清算價格法三、反擔保資產評估概述三、反擔保資產評估概述市場法市場法三、反擔保資產評估概述三、反擔保資產評估概述市場法評估的基本前提 要有一個活躍的公開市場 （平等的交易、排除個別交易的偶然性、成交價格基本可反映市場行情）公開市場上要有可比的資產及其交易活動的前提 （參照物的可比性：功能上的可比性、市場條件的可比性、成交時間與評估基準日間隔不過長）三、反擔保資產評估概述三、反擔保資產評估概述1、選擇參、選擇參 照物照物2 2、選擇比較、選擇比較因素因素4、在成交價、在成交價格的基礎上調格

22、的基礎上調整差異整差異5 5、綜合分析、綜合分析確定結果確定結果注意可比性注意可比性三個以上三個以上3 3、指標對比、指標對比量化差異量化差異市場法評估的流程三、反擔保資產評估概述三、反擔保資產評估概述市場法的適應范圍三、反擔保資產評估概述三、反擔保資產評估概述收益法收益法三、反擔保資產評估概述三、反擔保資產評估概述收益法的基本評估數學式P反擔保資產的評估值Ft第t年預期收益額n未來收益期間r 貼現率ntttrFP1)1 (三、反擔保資產評估概述三、反擔保資產評估概述收益法評估的基本前提 反擔保資產的未來預期收益可以預測并可以用貨幣衡量 （能被合理的估測、資產與收益存在較為穩(wěn)定的關系、影響收益

23、的主客觀因素都是比較明確）獲得預期收益所承擔的風險可以預測并可以用貨幣衡量 （行業(yè)、地區(qū)、企業(yè)風險可以比較和測算獲利風險測算資本化率）反擔保資產預期獲利年限可以確定 （評估對象的壽命）三、反擔保資產評估概述三、反擔保資產評估概述1、4、3 3、收益法評估的流程三、反擔保資產評估概述三、反擔保資產評估概述收益法的適應范圍三、反擔保資產評估概述三、反擔保資產評估概述成本法成本法三、反擔保資產評估概述三、反擔保資產評估概述成本法評估的基本前提反擔保資產處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài) （物理概念上的繼續(xù)使用）反擔保資產的預期收益能夠支持其重置及其投入價值 （經濟意義上的有效使用資產）三、反擔

24、保資產評估概述三、反擔保資產評估概述（1）評估值=重置成本-實體性貶值-經濟性貶值-功能性貶值（2）評估值=重置成本成新率 實體性貶值有形損耗，物理性能的損耗和下降引起的價值損失 功能性貶值由于技術進步引起資產功能相對落后引起的價值損失 經濟性貶值外部條件引起的資產閑置、收益下降引起的價值損失成本法的基本評估數學式三、反擔保資產評估概述三、反擔保資產評估概述1、4、3 3、成本法評估的流程三、反擔保資產評估概述三、反擔保資產評估概述成本法的適應范圍三、反擔保資產評估概述三、反擔保資產評估概述清算價清算價格法格法三、反擔保資產評估概述三、反擔保資產評估概述擔保業(yè)務是高風險業(yè)務，選擇評估方法時，首

25、先考慮穩(wěn)健 原則 注意評估目的和評估方法的匹配和評估參數的選擇一般應使用兩種方法進行評估，取結果較低者 慎重采用收益現值法，謹慎測算未來年收益額，堅持穩(wěn)健原則 各 種 評 估 方 法 的 選 擇 和 使 用目目 錄錄一、擔保項目評估概述二、擔保企業(yè)資信評估 三、反擔保措施評估概述四、具體反擔保資產價值評估四、具體反擔保資產價值評估四、具體反擔保資產價值評估機器設備評估 擔保項目評估是指擔保機構以擔保申請人申報的資料為基礎，結合對擔保申請人的實地考察，根據國家現行經濟政策、產業(yè)政策、行業(yè)發(fā)展規(guī)劃、財務會計制度和稅收政策、銀行貸款政策、擔保機構自身的經營宗旨及風險管理相關規(guī)定，對擔保項目進行系統(tǒng)的

26、、全面的、客觀的分析和評價，為擔保機構的擔保決策提供可靠依據 成本法（最常用） 評估值=重置成本-實體性貶值-經濟性貶值-功能性貶值 重置成本=直接費+間接費+相關稅費+合理利潤 直接費：購置價、稅費、運雜費、安裝調試費及其他合理成本 間接費：管理費、設計費、工程監(jiān)理費、保險費等（分攤） 相關稅費：進口設備的關稅、車輛購置稅等四、具體反擔保資產價值評估四、具體反擔保資產價值評估機器設備評估 擔保項目評估是指擔保機構以擔保申請人申報的資料為基礎，結合對擔保申請人的實地考察，根據國家現行經濟政策、產業(yè)政策、行業(yè)發(fā)展規(guī)劃、財務會計制度和稅收政策、銀行貸款政策、擔保機構自身的經營宗旨及風險管理相關規(guī)定

27、，對擔保項目進行系統(tǒng)的、全面的、客觀的分析和評價，為擔保機構的擔保決策提供可靠依據 成本法（最常用） 實體性貶值率=1-成新率 功能性貶值=超額投資成本+超額運營成本 超額投資成本=復原重置成本-更新重置成本 nttrCB11）（超營功四、具體反擔保資產價值評估四、具體反擔保資產價值評估機器設備評估 擔保項目評估是指擔保機構以擔保申請人申報的資料為基礎，結合對擔保申請人的實地考察，根據國家現行經濟政策、產業(yè)政策、行業(yè)發(fā)展規(guī)劃、財務會計制度和稅收政策、銀行貸款政策、擔保機構自身的經營宗旨及風險管理相關規(guī)定，對擔保項目進行系統(tǒng)的、全面的、客觀的分析和評價，為擔保機構的擔保決策提供可靠依據 成本法（

28、最常用） 市場法（成熟市場：汽車、飛機、計算機等）清算價格法%100-1x力機器設備原設計生產能的生產能力機器設備預計可被利用經濟性貶值率四、具體反擔保資產價值評估四、具體反擔保資產價值評估 權屬審核限制性規(guī)定 抵押登記部門 預計變現價值相相關關問問題題機器設備評估四、具體反擔保資產價值評估四、具體反擔保資產價值評估房地產評估一般因素區(qū)域因素個別因素房地產評估值的影響因素經濟因素：經濟發(fā)展、財政金融、產業(yè)結構行政因素：土地使用制度、住房制度、城市規(guī)劃、行政關系、社會因素：人口因素、家庭規(guī)模、投機、社會福利、教育、治安心理因素：購買或出售心態(tài)、風水、價值觀、時尚風氣等商服繁華程度道路通達程度交通

29、便捷程度：基礎設施、生活設施、文體娛樂設施城市設施：基礎設施、生活設施、文體娛樂設施環(huán)境狀況土地個別因素：區(qū)位、面積寬深度、形狀、容積率、用途、年限建筑物個別因素：面積、機構、材料、設計、施工質量、法律限制房地產價格的影響因素四、具體反擔保資產價值評估四、具體反擔保資產價值評估房地產評估 市場法（最常用） CBAPP房地產狀況修正系數交易日期修正系數交易情況修正系數可比交易實例價格房地產評估價值CBAPP四、具體反擔保資產價值評估四、具體反擔保資產價值評估房地產評估 擔保項目評估是指擔保機構以擔保申請人申報的資料為基礎，結合對擔保申請人的實地考察，根據國家現行經濟政策、產業(yè)政策、行業(yè)發(fā)展規(guī)劃、財務會計制度和稅收政策、銀行貸款政策、擔保機構自身的經營宗旨及風險管理相關規(guī)定，對擔保項目進行系統(tǒng)的、全面的、客觀的分析和評價，為擔保機構的擔保決策提供可靠依據 市場法（最常用） 四、具體反擔保資產價值評估四、具體反擔保資產價值評估房地產評估 擔保項目評估是指擔保機構以擔保申請人申報的資料為基礎，結合對擔保申請人的實地考察，根據國家現行經濟政策、產業(yè)政策、行業(yè)發(fā)展規(guī)劃、財務會計制