江蘇小太湖國(guó)際新城現(xiàn)代簡(jiǎn)約歐式項(xiàng)目策略思路

1、小太湖小太湖國(guó)際新城國(guó)際新城企劃策略思路企劃策略思路目 錄PART1：市場(chǎng)研究篇PART2：項(xiàng)目再認(rèn)知PART3：策略思路篇PART4：企劃建議篇PART1：市場(chǎng)研究篇一、宏觀投資環(huán)境分析(一) 區(qū)位概況1 地理位置 盱眙，全國(guó)最具潛力投資中小城市百?gòu)?qiáng)，長(zhǎng)三角最具投資價(jià)值的20個(gè)縣之一。它位于江蘇省西部，淮安市南端；東與金湖縣、安徽省天長(zhǎng)市相鄰，南、西分別與安徽省來(lái)安縣和明光市交界，北與洪澤縣、泗洪縣接壤。寧淮、寧宿徐兩條高速過(guò)境穿越三分之二的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，到南京只需45分鐘，已融入南京一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，距省內(nèi)其他大中城市都在2小時(shí)左右，已形成四通八達(dá)的交通網(wǎng)，成為蘇北地區(qū)重要的交通中轉(zhuǎn)和樞紐。 (二)

2、區(qū)域經(jīng)濟(jì)概況1區(qū)域經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀 人口: 盱眙目前縣域總?cè)丝?4.3萬(wàn)人，城鎮(zhèn)人口25萬(wàn)人，城區(qū)建成區(qū)面積30平方公里，城區(qū)人口12.5萬(wàn)人。規(guī)劃到2012年，城區(qū)人口達(dá)到20萬(wàn)，城區(qū)面積達(dá)到60平方公里，城市化水平達(dá)到46%以上。 GDP: 2010年預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值92億元，比去年增長(zhǎng)18.1%，是2005年的1.4倍。 人均可支配收入: 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入1.2萬(wàn)元，增長(zhǎng)19.6%，是2002年的1.94倍；農(nóng)民人均純收入6080元，增長(zhǎng)13.8%，是2002年的1.88倍 。 社會(huì)消費(fèi)品零售總額: 2009年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額26.5億元，比上年增長(zhǎng)6.5%。 2未來(lái)五年經(jīng)濟(jì)計(jì)劃

3、 今后五年，盱眙將高品位推進(jìn)城市化，縣城建成區(qū)達(dá)29平方公里、人口22萬(wàn)人以上，建成中等城市，全縣城鎮(zhèn)化水平提高到46.2%。預(yù)計(jì)2014年，將實(shí)現(xiàn)全社會(huì)固定資產(chǎn)投入248億元，其中工業(yè)固定資產(chǎn)投入150億元，人均GDP 3萬(wàn)元，財(cái)政收入28億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入1.6萬(wàn)元，農(nóng)民人均純收入達(dá)1.2萬(wàn)元。 由以上數(shù)據(jù)可以看出,隨著盱眙經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和居民收入穩(wěn)步增長(zhǎng),人們的購(gòu)買力也不斷提升。 這為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。3盱眙縣城區(qū)城市規(guī)劃 “三心、雙軸、二帶、五片區(qū)”的格局 根據(jù)盱眙產(chǎn)業(yè)分布、交通干線走向、旅游資源、生態(tài)建設(shè)等基礎(chǔ)情況，優(yōu)化區(qū)域布局，明確發(fā)展重點(diǎn)，構(gòu)筑“三心、雙軸、

4、二帶、五片區(qū)”的布局。 “三心”即城西旅游休閑中心，都梁轉(zhuǎn)盤周邊的新城區(qū)公共服務(wù)中心及行政辦公中心； “雙軸”即沿大橋路到盱馬路的城市發(fā)展軸和沿淮河?xùn)|路到金鵬大道再到金源路的城市發(fā)展軸； “二帶”為沿淮山水景觀帶和金源北路到金源南路沿線的城市景觀帶； “五大功能片區(qū)”即濱河觀光區(qū)、現(xiàn)代服務(wù)區(qū)、政務(wù)新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和城南生態(tài)住區(qū)。做到“顯山漏水、北擴(kuò)東移、兩區(qū)相融、富有個(gè)性”的鮮明城市特色。 房貸新政二套房和三套房房貸 頒布日期：2013年5月20日 實(shí)施日期：即日起施行 主要內(nèi)容：對(duì)已購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同

5、期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。第三套住房，銀行不再辦理貸款手續(xù)。 點(diǎn)評(píng)：一定程度上，利用信貸手段進(jìn)一步規(guī)范消費(fèi)者的投資行為，同時(shí)，抑制了一定的市場(chǎng)投資需求，也抑制了部分消費(fèi)者改善住房的愿望。 貸款優(yōu)惠利率調(diào)整 點(diǎn) 評(píng)：消費(fèi)者購(gòu)買首套住房，不再按照基準(zhǔn)利率的7折計(jì)算貸款利率，而是按照85折計(jì)算貸款利率。. (三) 政策法規(guī)研究 2、地方政策法規(guī)研究 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房銷售管理的通知 主要內(nèi)容：嚴(yán)厲打擊任何形式的無(wú)證預(yù)售行為 ;進(jìn)一步完善商品房?jī)r(jià)格管理 ;加大對(duì)商品房銷售經(jīng)營(yíng)活動(dòng)違法行為的查處力度。銷售方案在預(yù)售許可申報(bào)時(shí)和其他材料一并報(bào)送市房管局開發(fā)處，并公布在售樓處。商品房發(fā)號(hào)銷售暫行辦法商品

6、房公開搖號(hào)銷售暫行辦法 淮安市目前商品房需求旺盛、市區(qū)局部區(qū)域供應(yīng)較緊、部分樓盤未等開盤就被潛在購(gòu)房戶登記認(rèn)購(gòu)爭(zhēng)購(gòu)，并出現(xiàn)找關(guān)系認(rèn)購(gòu)等不正常現(xiàn)象.淮安市相關(guān)管理部門聯(lián)手出臺(tái)新規(guī)，以規(guī)范商品房銷售行為。 在政策的引導(dǎo)下,區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)將更加規(guī)范。(四) 市場(chǎng)供需態(tài)勢(shì)分析1、市場(chǎng)現(xiàn)狀 近兩年，盱眙縣住房建設(shè)快速發(fā)展,居民住房條件得到很大改善。在這一時(shí)期，住宅產(chǎn)業(yè)形成從投資、建設(shè)、銷售、中介服務(wù)到物業(yè)管理協(xié)同發(fā)展相對(duì)完整的產(chǎn)業(yè)鏈，居民住房面積與居住條件得到了較大程度的提高與改善。 “十五”期間房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)完成投資6.1億元，住宅施工面積達(dá)到55萬(wàn)，住宅竣工面積達(dá)到33萬(wàn)，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積達(dá)

7、22。建成小區(qū)14個(gè)，新建住宅小區(qū)基本實(shí)施物業(yè)管理。以實(shí)施住房補(bǔ)貼為重點(diǎn)，出臺(tái)廉租住房管理辦法。2010年1-6月份商品房供需情況:從上表可以看出，2010年盱眙縣“房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺”，供應(yīng)面積和需求面與去年相比均有很大的漲幅，其中供應(yīng)量增長(zhǎng)了200%以上，需求量增長(zhǎng)在300%以上。上半年，受國(guó)家宏觀調(diào)控的影響，盱眙房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)大于需求。2、需求狀況預(yù)測(cè) 到2015年城市人口達(dá)到20萬(wàn)人，建成區(qū)面積達(dá)到60平方公里，城市化水平由32%提高到46%。以及區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,一些外來(lái)人口的導(dǎo)入.對(duì)住房的需求量將會(huì)繼續(xù)增加。 市區(qū)住房市區(qū)住房外來(lái)人口外來(lái)人口改善性住改善性住房需求房需求鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民鄉(xiāng)鎮(zhèn)

8、居民新建住宅預(yù)測(cè)量: 年 份2008年2009年2010年2011年2012年城鎮(zhèn)人均住宅面積（m2）2325272830每年住房建設(shè)量（萬(wàn)）35859090100需供地總量不低于（畝）3508509009001000“十一五”期間，需新增住房建設(shè)總量400萬(wàn)，其中商品住房占80%，經(jīng)濟(jì)適用住房占20%。(五) 消費(fèi)者習(xí)性調(diào)查經(jīng)過(guò)調(diào)查得出：目前盱眙的購(gòu)房者大致可以分為以下幾類: 類別需求特征改善住房的城市居民更注重樓盤的品質(zhì)和房型的舒適性，傾向于購(gòu)買三房。便于子女上學(xué)置業(yè)者靠近學(xué)?；蛴袑W(xué)校配套的樓盤，傾向于總價(jià)較低的兩房，求“實(shí)”回鄉(xiāng)置業(yè)者品質(zhì)和地段是首選。對(duì)樓盤檔次的要求，以每人的實(shí)力不同。

9、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城置業(yè)者求“實(shí)”，價(jià)格適中。部分私營(yíng)業(yè)主也會(huì)考慮市區(qū)內(nèi)的高檔樓盤。投資客區(qū)域發(fā)展和升值潛力是其主要的考慮因素。 在購(gòu)買者中，以便于子女上學(xué)置業(yè)者、回鄉(xiāng)置業(yè)者以及改善住房的城市居民三類為主，其次為周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城置業(yè)者?？傮w來(lái)說(shuō)，投資客比較少，且多集中在新城區(qū)以及中心商業(yè)區(qū)。二、競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析 根據(jù)我司的市場(chǎng)調(diào)查，盱眙的房地產(chǎn)市場(chǎng)大致可以分為三個(gè)板塊根據(jù)我司的市場(chǎng)調(diào)查，盱眙的房地產(chǎn)市場(chǎng)大致可以分為三個(gè)板塊: 老城區(qū)板塊 該區(qū)域開發(fā)較早，是盱眙的老城市中心，周邊是比較繁華的區(qū)域。主要以淮河北路、淮河?xùn)|路、淮河南路、五墩西路為主軸分布。該區(qū)域的樓盤生活配套服務(wù)齊全，交通發(fā)達(dá)，學(xué)校等設(shè)施齊全。在售

10、樓盤體量較小，大于20萬(wàn)建筑面積的住宅項(xiàng)目較為罕見。典型樓盤如大明公館等。 老城區(qū)板塊新區(qū)板塊開發(fā)區(qū)板塊二、典型個(gè)案分析 老城區(qū)板塊競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案1大明公館:本項(xiàng)目位于盱眙縣天臺(tái)山西側(cè)的一塊向陽(yáng)坡地，占地90畝，西臨虎宣路，北臨虎泵路，地塊西北緊臨成片竹林，項(xiàng)目規(guī)劃為坡地低層排院住宅高尚社區(qū)，將按照以為人本，注重生態(tài)的思想，致力于創(chuàng)造嶄新的居住理念，建設(shè)成內(nèi)部環(huán)境優(yōu)美，外觀形象突出的健康生態(tài)小區(qū)。在追求整體、群體形象的同時(shí)把握小區(qū)氛圍的塑造，以建成“盱眙最具代表性和影響力的住宅小區(qū)”。 二、典型個(gè)案分析 老城區(qū)板塊競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案2金鼎華府金鼎華府地處都梁大道北段東側(cè)山水廣場(chǎng)南側(cè)，依山傍水，交通便利，配套設(shè)

11、施齊全！處于新城核心位置。金鼎華府項(xiàng)目由江蘇金瑞置業(yè)有限公司傾力打造，本項(xiàng)目占地144825平方米，總建筑面積246000平方米，小區(qū)共有一千五百多戶，本小區(qū)設(shè)計(jì)理念先進(jìn)，滿足人性化需求，是一個(gè)集居住、休閑、商貿(mào)于一體的現(xiàn)代化小區(qū)。 小結(jié)老城區(qū)板塊: 老城區(qū)板塊是盱眙目前在售樓盤主要集中區(qū)域，但大部分樓盤已經(jīng)進(jìn)入銷售的末期，該區(qū)域新增項(xiàng)目很少。 該區(qū)域樓盤除了金鼎華府以外，體量比較小，大部分樓盤總體量約在4萬(wàn)平方米-7萬(wàn)平方米之間。物業(yè)形態(tài)以高層為主，多層很少。目前，該區(qū)域商品房銷售均價(jià)在3500-3600元/之間。由于該區(qū)域配套比較完善，商業(yè)已經(jīng)比較成熟，商品房去化速度比較快。 新城區(qū)板塊

12、新汽車站附近區(qū)域以及政府周邊區(qū)域，是盱眙政府目前重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。該區(qū)域?yàn)樾陆▍^(qū)域，環(huán)境優(yōu)雅，道路平整，具有較高的升值潛力。尤其是政府重金投入的中央公園和生態(tài)園，更是吸引了大批有改善生活質(zhì)量欲望的消費(fèi)者。目前在售的樓盤為中央御景園、帝景國(guó)際等，樓盤規(guī)模相對(duì)較大價(jià)格處于上升通道，后期看好。 新城區(qū)板塊競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案1中央御景園 均價(jià)：3000元/ 、戶型：107118 三房；總144套，目前有少量房源可售；Slogan：公園御宇、勝景天成中央御景園的住宅四周，全部是商鋪建設(shè)，全部是門面房，預(yù)計(jì)春節(jié)后3份前后開盤，中央御景園將是盱眙一個(gè)絕對(duì)新的核心位置，是政府中心地帶，樓盤有法國(guó)工程師設(shè)計(jì)，物業(yè)采取5星級(jí)管

13、理。新城區(qū)板塊競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案2帝景國(guó)際均價(jià)：3300元/ 、戶型：99124 三房、87 兩房；體量：25萬(wàn)方； 位置：山水大道金源北路；未開盤Slogan：貴胄之地，新城核心小結(jié)小結(jié)新城區(qū)板塊: 該區(qū)域是盱眙新增樓盤的集中區(qū)域，受政府規(guī)劃的引導(dǎo)，該區(qū)域發(fā)展?jié)摿Ρ容^大，為眾多開發(fā)商和當(dāng)?shù)鼐用窨春? 樓盤多為多層、小高層和商業(yè)的混合型，樓盤品質(zhì)要高于老城區(qū)。目前，龍城新天地和金國(guó)園等大型商業(yè)項(xiàng)目正在規(guī)劃建設(shè)中，商業(yè)和生活配套不斷完善，增加了區(qū)域樓盤的附加價(jià)值。開發(fā)商對(duì)樓盤的期望價(jià)值較高，定價(jià)在3000元/平方米左右。樓盤銷售情況較好，但預(yù)計(jì)未來(lái)該區(qū)域受當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)力和對(duì)價(jià)格的敏感度影響，價(jià)格增長(zhǎng)將會(huì)

14、放緩。 開發(fā)區(qū)板塊 工業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)目前在售樓盤較少，樓盤的品質(zhì)較低，規(guī)模小，項(xiàng)目銷售價(jià)格較低。主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤如東城明都、山水人家、東方都市、酈水嘉園等。開發(fā)區(qū)板塊競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案1東城明都 東城名都東城名都均價(jià)均價(jià)23002300元元/ / ，體量為，體量為1313萬(wàn)方，戶型面積在萬(wàn)方，戶型面積在86-9686-96，位于，位于金源北路，目前金源北路，目前IIII期在售，該項(xiàng)目以低價(jià)入市，曾采取一口價(jià)銷售，取得期在售，該項(xiàng)目以低價(jià)入市，曾采取一口價(jià)銷售，取得一定的效果，在短期內(nèi)是本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之一，但是在體量上、品質(zhì)感一定的效果，在短期內(nèi)是本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之一，但是在體量上、品質(zhì)感和建筑風(fēng)格上不具備小太

15、湖和建筑風(fēng)格上不具備小太湖國(guó)際新城的大盤與配套資源優(yōu)勢(shì)。國(guó)際新城的大盤與配套資源優(yōu)勢(shì)。山水人家山水人家均價(jià)均價(jià)30003000元元/ / ，主力戶型面積在，主力戶型面積在116-120116-120三房三房 ，目前一期在推，目前一期在推小高層、多層住宅，總小高層、多層住宅，總11721172套房，目前還余住宅套房，目前還余住宅300300多套，將是小太湖多套，將是小太湖國(guó)際新國(guó)際新城的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，特別是三房客戶的分流，同時(shí)，由于山水人家房源的總價(jià)城的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，特別是三房客戶的分流，同時(shí)，由于山水人家房源的總價(jià)偏高，在目前房市調(diào)控政策下，銷售壓力也較大，和小太湖偏高，在目前房市調(diào)控政策下，

16、銷售壓力也較大，和小太湖國(guó)際新城的低總價(jià)國(guó)際新城的低總價(jià)相比，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不明顯。相比，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不明顯。開發(fā)區(qū)板塊競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案2山水人家東方花園（東方都市東方花園（東方都市IIIIII期）期）均價(jià)均價(jià)27002700元元/ / ，體量，體量4 4萬(wàn)方，戶型面積萬(wàn)方，戶型面積在在83-9683-96的兩房，位于東方大道，前期已售的兩房，位于東方大道，前期已售80%80%，目前在售一二期少量，目前在售一二期少量準(zhǔn)現(xiàn)房，三期即將推出，在短時(shí)間內(nèi)將與小太湖準(zhǔn)現(xiàn)房，三期即將推出，在短時(shí)間內(nèi)將與小太湖國(guó)際新城形成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。國(guó)際新城形成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。開發(fā)區(qū)板塊競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案3東方都市III期開發(fā)區(qū)板塊競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案4酈水嘉園均價(jià)：

17、2000元/ 、 山水廣場(chǎng)向東金桂大道總368余套，目前少量余房與商業(yè)在售，小結(jié)小結(jié)開發(fā)區(qū)板塊: 開發(fā)區(qū)板塊，以工業(yè)廠房為主，住宅供應(yīng)量很少。由于該區(qū)域開發(fā)較晚，遠(yuǎn)離商業(yè)中心，生活配套很不完善， 選擇在此購(gòu)房的市區(qū)居民很少，樓盤的客戶有很大的區(qū)域局限性，以工業(yè)區(qū)換房居民和附近鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城置業(yè)居民為主。商品房定價(jià)比較低,均價(jià)在2000-2500元/之間。 而小太湖國(guó)際新城憑借70萬(wàn)方的大盤與完善的生活配套，將成為該項(xiàng)目在開發(fā)區(qū)中的佼佼者，具有絕對(duì)的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力。四、市場(chǎng)調(diào)研總結(jié)與發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) (一) 市場(chǎng)調(diào)研總結(jié) 盱眙房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺 2007-2009年盱眙房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量和需求量同比增長(zhǎng)了200

18、%-300%, 房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺。2010年上半年，受國(guó)家宏觀調(diào)控的影響，供略微大于求，但需求仍然保持很高的上升趨勢(shì)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)以剛性需求 盱眙房地產(chǎn)市場(chǎng)以剛性需求為主,如改善住房,子女上學(xué),婚房等,投資客比例不大,集中在商業(yè)中心和新城區(qū). 宏觀調(diào)控形成一定的觀望氛圍 國(guó)家的宏觀調(diào)控將導(dǎo)致近期一段時(shí)間的觀望氛圍,尤其是影響了投資客,部分打算進(jìn)城置業(yè)或回鄉(xiāng)置業(yè)者的購(gòu)房熱情. (二) 未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)更加規(guī)范。 近兩年盱眙房地產(chǎn)市場(chǎng)需求比較旺盛，出現(xiàn)了一些違法違規(guī)行為。隨著國(guó)家和地方監(jiān)管力度的加大，該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)將更加健康的發(fā)展。 房?jī)r(jià)仍將保持上漲趨勢(shì)，但速度會(huì)有所放慢。

19、 受房地產(chǎn)大環(huán)境的影響以及盱眙居民住房需求比較旺盛的影響，總體房?jī)r(jià)將繼續(xù)保持上漲趨勢(shì)。但是，由于國(guó)家的宏觀調(diào)控政策和居民購(gòu)買力的制約，房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度將會(huì)放緩。但部分區(qū)域如新城區(qū)板塊，仍將保持一定增長(zhǎng)。 區(qū)域內(nèi)供小于求的局面沒有改變。 由于城市化的進(jìn)程以及大量的居民改善性住房的需求，在一定時(shí)間內(nèi)，盱眙的房地產(chǎn)市場(chǎng)略微供小于求的局面依然未變。 觀望氣氛濃厚，商品房銷售面臨一定的壓力。 盱眙新建樓盤多集中在新城與開發(fā)區(qū)，且體量較大，一方面，未來(lái)樓盤競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，部分沒有特色，沒有“突出賣點(diǎn)”的項(xiàng)目，可能不得不降價(jià)逃生，而有鮮明特色的樓盤將會(huì)受到追捧。另外一方面，大量樓盤的進(jìn)駐，將形成合力，快速帶動(dòng)開

20、發(fā)區(qū)的人氣，促使本區(qū)域的成熟。 不同區(qū)域房?jī)r(jià)差別比較大,受政府規(guī)劃政策的影響明顯 盱眙各大區(qū)域板塊，房?jī)r(jià)差別較大，開發(fā)區(qū)板塊樓盤房?jī)r(jià)在市區(qū)內(nèi)最低,約在2000-2500元/之間，老城區(qū)板塊房?jī)r(jià)較高，約在3500-3600元/之間,新城區(qū)板塊目前房?jī)r(jià)在2800-3000元/之間，但部分樓盤成交價(jià)格已經(jīng)突破3000，達(dá)到3200元/ 左右，而且預(yù)計(jì)隨著各項(xiàng)配套的完善，開發(fā)區(qū)作為政府重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域，未來(lái)的房?jī)r(jià)將保持一定的增幅。 消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)敏感度高. 受當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)力的制約，消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)的敏感度較高，總房?jī)r(jià)在30萬(wàn)-35萬(wàn)的房?jī)r(jià)是消費(fèi)者比較容易接受的范圍。 “金三銀四”觀念影響深刻 “金三銀四”觀念在

21、當(dāng)?shù)刭?gòu)房者中影響深刻，導(dǎo)致大量住宅頂層房源很難去化。 物業(yè)管理不完善 盱眙房地產(chǎn)市場(chǎng)上物業(yè)管理很不完善，很多樓盤僅僅是門口一個(gè)“保安”，已經(jīng)成為消費(fèi)者詬病的對(duì)象。 戶型面積控制合理的房屋比較受歡迎 隨著房?jī)r(jià)的逐步攀升，消費(fèi)者對(duì)價(jià)格的敏感度逐步提高，預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，80-90平方米左右的兩房房源和110-115的三房，由于面積適中,總價(jià)合理,將受到大多數(shù)購(gòu)房者的歡迎,去化速度比較快。 小高層、高層房屋的銷售將步入佳境 目前盱眙市場(chǎng)上物業(yè)形態(tài)還是以多層為主，多層住宅比較受消費(fèi)者歡迎,但是隨著一些新觀念的引入以及消費(fèi)者對(duì)生活質(zhì)量的追求,這種喜好正在逐步改變，小高層、高層房屋已經(jīng)受到越來(lái)越多的消費(fèi)

22、者，特別是年輕的消費(fèi)者的喜愛。 環(huán)境、物業(yè)等因素對(duì)消費(fèi)者的購(gòu)房決策將起到關(guān)鍵的推動(dòng)作用 隨著居民收入水準(zhǔn)的上升，消費(fèi)者對(duì)小區(qū)環(huán)境、物業(yè)服務(wù)等方面提出了越來(lái)越高的要求。未來(lái)房地產(chǎn)項(xiàng)目，好的產(chǎn)品將成為項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵所在。PART2：項(xiàng)目再認(rèn)知一、項(xiàng)目SWOT策略分析 內(nèi)部能力 外部能力優(yōu)勢(shì)(Strengths)劣勢(shì)(Weaknesses) 地處城市近郊，受兩城鄉(xiāng)雙重輻射生活配套完善，周邊項(xiàng)目無(wú)可比擬70萬(wàn)方的大盤優(yōu)勢(shì)，更具有生活氛圍30萬(wàn)的生態(tài)湖景，盱眙唯一本項(xiàng)目土地成本低，開發(fā)成本優(yōu)勢(shì)明顯所在地塊發(fā)展不成熟，目前缺生活配套湖景所占面積較大，增加了施工成本湖景工程施工較慢，現(xiàn)場(chǎng)印象不好前期入住

23、整體形象不高，對(duì)后期高檔有影響機(jī)會(huì)(Opportunities) SO 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)WO 利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)小私業(yè)主較多，進(jìn)城居住需求旺工業(yè)開發(fā)板塊作為城市發(fā)展后方市場(chǎng)，前景看好盱眙市場(chǎng)高端樓盤需求旺盛，而本項(xiàng)目后期高層與別墅正好迎合高端市場(chǎng)總體前期產(chǎn)品品質(zhì)不高，具有發(fā)展空間充分利用項(xiàng)目的超級(jí)規(guī)模以及稀缺的湖景資源，搶占多層與小高層市場(chǎng)，打造盱眙高檔休閑、居住、集特色商業(yè)為一體的大型生活社區(qū)，贏取市場(chǎng)挖掘項(xiàng)目自身的優(yōu)勢(shì)資源利用項(xiàng)目產(chǎn)品的多樣性與配套，迎合客戶的高品質(zhì)追求威脅(Threats)ST 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅WT減少劣勢(shì)，避免威脅周邊規(guī)劃實(shí)施建設(shè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)不確定性新區(qū)品牌開發(fā)商已

24、經(jīng)開發(fā)數(shù)個(gè)樓盤，要是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，在價(jià)格上威脅較大，與本項(xiàng)目后期去化形成競(jìng)爭(zhēng)格局利用稀缺的30萬(wàn)方湖景資源，三期超大的景觀綠化以及四期別墅，風(fēng)情街、星級(jí)酒店、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，以高檔完善的配套最大限度的轉(zhuǎn)化威脅做好內(nèi)部配套，建立完善的項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系以人無(wú)我有，人有我優(yōu)的原則，在各方面與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手形成有效區(qū)隔二、前期推廣小結(jié)小太湖國(guó)際新城從今年4月份一期開盤以來(lái)，通過(guò)新的企劃包裝、廣告媒體推廣與系列活動(dòng)營(yíng)銷，小太湖國(guó)際新城項(xiàng)目名稱和口碑已經(jīng)深入盱眙廣大客群，逐漸扭轉(zhuǎn)之前“水岸鳳凰城”遺留下來(lái)的負(fù)面形象，對(duì)新的開發(fā)企業(yè)有了較新的認(rèn)識(shí)，開始建立了一定的信任關(guān)系。特別是8月份5元置業(yè)計(jì)劃的推廣，精裝修房的熱銷，在

25、盱眙樓市，小太湖國(guó)際新城已經(jīng)開始形成自己的品牌形象和項(xiàng)目氣質(zhì)。所取成效通過(guò)前階段的集中推廣，項(xiàng)目形象已經(jīng)成功樹立，但是項(xiàng)目本身的核心優(yōu)勢(shì)與產(chǎn)品賣點(diǎn)還沒有落實(shí)到實(shí)處，還沒有通過(guò)具象的實(shí)體展現(xiàn)在廣大購(gòu)房者面前，如項(xiàng)目的居住品質(zhì)感還讓客戶切身感受到萬(wàn)方的小太湖湖景景觀尚未成型，項(xiàng)目至今沒有樣板房與樣板段參觀，之前交房的房源小區(qū)景觀綠化較差，物業(yè)管理欠佳，在前期宣傳中的交通與生活配套還未成型等不足之處，在接下來(lái)的推廣中要把這些“看不見的美”逐步表現(xiàn)出來(lái)，變成“看得見的美”，使項(xiàng)目的居住品質(zhì)有個(gè)新的認(rèn)識(shí)，使項(xiàng)目二期開盤有新的突破，力爭(zhēng)在價(jià)值和價(jià)格上更上一層樓。不足之處PART3：策略思路篇策略思路1、針

26、對(duì)新政的調(diào)控與精裝修房的熱銷現(xiàn)狀5元置業(yè)計(jì)劃從9月延續(xù)到10月底2、產(chǎn)品品質(zhì)表現(xiàn)力不足，沒有落到實(shí)處樣板房、樣板段的打造11月公開3、在銷售一期二房同時(shí)，對(duì)二期進(jìn)行蓄水2011年元旦二期開盤（5萬(wàn)方），拉高價(jià)格，創(chuàng)銷售高峰4、項(xiàng)目體量大、當(dāng)?shù)厝丝谏?、?gòu)買力不足堅(jiān)持走出去，到南京做產(chǎn)品推廣，吸引投資客PART4：企劃建議篇一、關(guān)于5元置業(yè)計(jì)劃鑒于5元置業(yè)計(jì)劃推廣以來(lái)，受到了市場(chǎng)的關(guān)注與熱捧，直接促進(jìn)了項(xiàng)目成交，建議將此活動(dòng)從9月18日延續(xù)到10月底，再加大力度對(duì)目標(biāo)客群進(jìn)行宣傳與推廣：1、鄉(xiāng)鎮(zhèn)推廣：選取項(xiàng)目周邊重要鄉(xiāng)鎮(zhèn)，通過(guò)納涼晚會(huì)、活動(dòng)演出、彩車宣傳等形式加大力度推廣，同時(shí)發(fā)放宣傳單頁(yè)與精美禮

27、品，將5元置業(yè)計(jì)劃深入人心，激發(fā)潛在購(gòu)房客戶。2、主城區(qū)域：建議聯(lián)合盱眙房網(wǎng)組織看房團(tuán)進(jìn)行團(tuán)購(gòu)，營(yíng)造熱銷氛圍，力爭(zhēng)在眾多競(jìng)爭(zhēng)樓盤中保持高調(diào)形象；邀請(qǐng)新老客戶以茶話會(huì)的形式對(duì)老客戶進(jìn)行口碑營(yíng)造；同時(shí)結(jié)合重要節(jié)日進(jìn)行營(yíng)銷，如教師節(jié)促銷、中秋賞月、重陽(yáng)登山等活動(dòng)進(jìn)行推廣。二、樣板房裝修建議建議方案一：新古典歐式風(fēng)格新古典風(fēng)格一方面有著強(qiáng)烈的傳統(tǒng)歷史痕跡與渾厚的文化底蘊(yùn)，同時(shí)又摒棄了過(guò)于復(fù)雜的肌理和裝飾，簡(jiǎn)化了線條，更像是一種多元化的思考方式，將懷古的浪漫情懷與現(xiàn)代人對(duì)生活的需求相結(jié)合，兼容華貴典雅與時(shí)尚現(xiàn)代，反映出后工業(yè)時(shí)代個(gè)性化的美學(xué)觀點(diǎn)和文化品位，與本項(xiàng)目的歐式建筑風(fēng)格相一致。提示1：優(yōu)雅、唯美

28、的家具配飾與油畫，讓業(yè)主有高雅、貴族之身份感；提示2：通過(guò)燈光與色彩的巧妙搭配，體現(xiàn)出古典歐式風(fēng)格情調(diào)；提示3：古典樣式的家具裝飾，讓人體會(huì)到古典的優(yōu)雅與雍容，體現(xiàn)一種尊貴感。 建議方案二：現(xiàn)代簡(jiǎn)約歐式風(fēng)格現(xiàn)代簡(jiǎn)約歐式風(fēng)格：簡(jiǎn)潔和實(shí)用是現(xiàn)代歐式簡(jiǎn)約風(fēng)格的基本特點(diǎn)。而簡(jiǎn)約風(fēng)格不僅注重居室的實(shí)用性，而且還體現(xiàn)出了工業(yè)化社會(huì)生活的精致與個(gè)性、時(shí)尚典雅與尊貴，符合現(xiàn)代人的生活品位。 提示：通過(guò)燈光與色彩的巧妙搭配，體現(xiàn)出現(xiàn)代簡(jiǎn)約的歐式情調(diào)與精致個(gè)性。樣板段打造建議選擇靠近湖邊的樓棟，以交房的標(biāo)準(zhǔn)，打造一段景觀樣板段，在綠化營(yíng)造上，做到層次分明，考慮到景觀完成時(shí)的天氣原因，需要做點(diǎn)常青綠化，增加些雕塑小品，營(yíng)造濃厚的生活氛圍，同時(shí)做好動(dòng)線設(shè)計(jì)與導(dǎo)視系統(tǒng)，購(gòu)買高爾夫看房車進(jìn)行參觀。三、走出去到南京做推廣南京樓市洞察一：8月南京日均賣房117套 環(huán)比猛增141%南京網(wǎng)