設施設備維保服務驗收標準流程

1、.設施設備維保服務驗收標準及流程1.0目的規(guī)X物業(yè)設施設備維修保養(yǎng)外包驗收管理工作，保證設施設備外包維保質(zhì)量達到合同要求的質(zhì)量標準，確保設施設備良好運行。2.0適用X圍適用于XX嘉寶管理顧問XX住宅管理分公司所區(qū)內(nèi)物業(yè)設施設備維修保養(yǎng)業(yè)務的外包監(jiān)管工作。3.0職責3.1項目物業(yè)服務中心設施設備維護部負責依據(jù)維保合同約定和國家、地方相關(guān)標準（規(guī)X）對外委維保單位對項目設施設備維修保養(yǎng)工作質(zhì)量進行驗收。3.2片區(qū)工程負責人負責對項目設施設備維護部的設施設備外包驗收工作進行指導和督察檢查。3.3工程管理部負責對片區(qū)項目設施設備維護部的設施設備外包驗收工作進行評價。4.0 流程4.1 前期交接工作流程

2、圖4.2 正常維保期管理工作及維保費用支付流程圖5.0 程序要點5.1 物業(yè)服務中心設施設備維護部根據(jù)合同實施時間，檢查維保單位在入場前一周內(nèi)完成所承擔設施設備維保系統(tǒng)的普查工作，并收集設施設備維保書面形式的普查記錄。5.2 收集現(xiàn)維保單位對在普查過程中發(fā)現(xiàn)的前期維保單位的遺留問題所提出的解決方案。5.3 督促兩家維保單位在設備交接檢查中發(fā)現(xiàn)的問題達成一致意見，雙方確認，項目監(jiān)交，形成交接檢查記錄。監(jiān)督完成移交工作。5.4 根據(jù)合同要求，收集現(xiàn)維保單位針對系統(tǒng)不同情況制訂的周檢、月檢、季檢、年檢計劃。5.5 對維保單位保養(yǎng)計劃、內(nèi)容、標準及檢查情況進行確認：5.5.1落實維保單位人員相關(guān)的上崗

3、證、操作證，收集其提供的復印件備案。5.5.2檢查維修保養(yǎng)單位周檢、月檢、季檢、年檢計劃的執(zhí)行情況及相關(guān)維?？偨Y(jié)。5.5.3檢查維修保養(yǎng)單位對召修時限性和維保質(zhì)量滿足合同要求。5.5.4驗收所更換配件是否為原機型配件，或須經(jīng)我方同意后，使用的配件，并簽字確認。5.5.5督促維保單位根據(jù)設施設備系統(tǒng)設備運行情況提出更換、大修、改造計劃。5.5.6對維保中發(fā)現(xiàn)的問題，項目設施設備維護部必須以書面的形式向維保單位發(fā)整改通知書限期整改，并保存相關(guān)的整改記錄，跟蹤整改情況。項目工程負責人對整改效果不佳的維保單位，應組織對其進行有效溝通，形成溝通紀要，發(fā)工程管理部備案。5.6 項目設施設備維護部按期對委外

4、維保單位在本項目空調(diào)維保工作進行月度、季度和年終考評。并作為維修保養(yǎng)款項支付依據(jù)。5.7 工程管理部不定期檢查維修保養(yǎng)外包驗收的相關(guān)資料和維修保養(yǎng)質(zhì)量。6.0 驗收標準6.1 服務人員行為規(guī)X內(nèi)容要求員工形象1.維保人員的總體要求：維保人員均配戴統(tǒng)一的工作牌。2.具有良好的工作狀態(tài)，上崗前須由維保方進行培訓取得上崗證后才能上崗，對于不符合要求的，維保方應立即予以更換。3.維保方的現(xiàn)場負責人素質(zhì)要求中專及以上文化，具有親和力和較強的溝通能力，未經(jīng)甲方同意不得擅自更換。員工行為問候在任何工作場所，見到客人應主動問候。禮貌語言1.使用 10 字禮貌語：您好、請、對不起、謝謝、再見。2.因自身原因給對

5、方造成不便，應及時致歉。3.使用節(jié)假日的祝福語。整體姿態(tài)端正，自然大方，工作中做到：走路輕、說話清、操作穩(wěn)，盡量不露出物品相互碰撞的聲音。服裝要求統(tǒng)一、整潔、大方6.2 維保服務標準6.2.1空調(diào)系統(tǒng)維保服務標準A、空調(diào)系統(tǒng)維保服務的工作頻次檢查（維保）內(nèi)容頻次空調(diào)季節(jié)機油壓力、油位、有無漏點；氟利昂高低壓力值、有無漏點、是否適量、循環(huán)水泵、補水系統(tǒng)、吸排氣溫度、設備電流。每周檢查一次電源箱、控制箱、水溫、水壓、風機盤管、風柜、主板 PLC、接觸器、水流開關(guān)。每月檢查一次室內(nèi)風系統(tǒng)、新風系統(tǒng)、冷凍水管網(wǎng)、主機運行情況、運行參數(shù)、壓縮機系統(tǒng)（油、氣、控制幾大部份）、水質(zhì)等。每季檢查一次非空調(diào)季節(jié)

6、對室外管道系統(tǒng)進行排水處理每月檢查一次對主機內(nèi)各壓縮機加熱器（加熱帶）進行檢測更換。防止沒加熱時起動壓機從而損壞壓縮機。對各管道系統(tǒng)、機油系統(tǒng)、冷凍水管網(wǎng)系統(tǒng)進行檢測，防止各系統(tǒng)有漏點，減少損失。對風系統(tǒng)進行風壓、風量檢查，對各過濾網(wǎng)進行清洗維護。對壓縮機機油系統(tǒng)進行檢測，如需更換過濾器、機油則對此進行更換，補加氟利昂、排空等工作。對電器控制系統(tǒng)、供電系統(tǒng)進行線路、絕緣性能檢測、觀測外表面有無損壞，除塵除垢。主機冷凝器的清洗、風機電機的維修保養(yǎng)。開機前的全面檢測工作。一年內(nèi)水過濾器檢查維護半年一次風機過濾網(wǎng)檢查維護每季檢查一次水泵、水管閥門、膨脹水箱、風管用調(diào)節(jié)閥加油、防銹除銹半年一次所有冷凍

7、水管路保溫、接水盤是否被堵進行檢查半年一次空調(diào)冷凍水進行水質(zhì)化驗半年一次各風機盤管、循環(huán)水管網(wǎng)進行維護，對空調(diào)補水系統(tǒng)、自動排空系統(tǒng)進行檢測半年一次各調(diào)節(jié)閥、風口、散流器、消聲器等檢測維修調(diào)整半年一次備注：項目根據(jù)現(xiàn)場實際需要可臨時增加頻次。每次維修保養(yǎng)不少于二名技術(shù)人員參與B、空調(diào)服務驗收標準檢查內(nèi)容檢查方法質(zhì)量標準空調(diào)電源、控制箱部份配電箱全數(shù)檢查，目視與電工工具結(jié)合檢查A、空氣開關(guān)各相觸點是否接觸是否良好，有無缺相、有無發(fā)熱現(xiàn)象、螺絲有無松動，并進行維修。B、機組工作電流與空氣開關(guān)是否相符。機組控制箱A、接觸器三相是否接觸良好，觸點有無燒環(huán)，是否缺相，接觸器線圈有無阻值，并處理。B、過電

8、流保護器整定電流是否合理，有無損壞，并處理。C、缺相、欠壓、時鐘保護器是否下常工作，各接線觸點有無松動、發(fā)熱現(xiàn)象，并處理。壓縮機部份壓縮機主機全數(shù)目視檢查和試驗檢查維修機組整機情況，靜止和運行時冷媒壓力，確認冷媒充注量是否充足，檢查各零部件及各接口是否有油漬，是否有泄漏，冷媒是否干燥、冷媒管路中是否有臟堵或冰堵。檢查維修各運動、轉(zhuǎn)動部件，在運行中是否有異常響聲，判斷運動、轉(zhuǎn)動零部件是否有磨損，間隙不當?shù)娜毕?。檢查維修油位，油的顏色，運行中的油壓差等。按常規(guī)以及各廠家的說明書，在需更換冷凍機油以及油過濾器芯時加以更換，確保機油的粘度，運行所需的油壓。對壓縮機進行聽、看、摸等手段進行認真、細致地診

9、斷，必要時進行解體徹底檢查。檢查維修外圍電器執(zhí)行和探測元件，如電磁閥、電動膨脹閥、溫度傳感器、壓力傳感器等，必須全部完好，探測元件必須準確無誤。電控制氣系統(tǒng)全數(shù)目視檢查和試驗檢查電腦內(nèi)存設定值、標準電路控制程序、電子時間繼電器壓縮機反相保護電路、啟動過電流保護線路、三相不平衡保護線路正常。安全保護系統(tǒng)全數(shù)目視檢查和試驗檢查高壓、低壓保護開關(guān)、油壓差保護、三相快速反應過電流繼電器、壓縮機反相保護繼電器、油加熱器、壓力保險閥壓縮機再次啟動繼電器、冰點保護感溫器正常。壓縮機部份凍機油系統(tǒng)全數(shù)目視檢查和試驗A 檢查機油水平是否合理，機油量是否合適，機油有無漏點B 檢查機油電加熱器（壓縮機電加熱帶）是否

10、完好，功率是否合適，電阻值正常。C 檢查機油油溫、機油壓力是否正常，能否正常開機。D 檢查機油過濾器有無堵塞現(xiàn)像等。氟利昂系統(tǒng)全數(shù)目視檢查和試驗A 氟利昂系統(tǒng)有無漏點，從液鏡中觀察氟是否適量，系統(tǒng)中有無水份，在運行時觀察有無不容氣體。B 在運行時檢查維修排氣、吸氣壓力值是否合理，高低壓保護器是否正常工作，整定值是否合理，檢查維修排氣、吸氣溫度是否在一合理值。C 檢查維修溫度傳感器是否完好，主控器 PLC 工作是否正常，程序有無錯誤，各副觸點是否工作正常。D 氟利昂在系統(tǒng)中流動是否暢快，過濾器是否需更換，澎脹閥是否工作正常，電磁閥是否工作，線圈是否完好等。冷卻水系統(tǒng)水泵全數(shù)試驗檢查水泵有無漏水、

11、有無反轉(zhuǎn)、有無異響冷凝器進出水水壓差、水溫差是否達到設計要求補水系統(tǒng)補水系統(tǒng)是否正常工作，管網(wǎng)內(nèi)有無空氣，自動排氣閥是否能正常工作管道、管件各抽查至少 5 處，目視檢查管道接頭有無松動，保溫材料有無掉落；管道調(diào)節(jié)閥、補水水箱、管道有無生銹、有無漏水；水管系統(tǒng)上過濾器是否安裝完好，有無清洗等風機盤管及風柜風機盤管抽查至少5 臺，目視和試驗檢查風機電機是否完好，控制、控溫電路是否正常。進出風溫度、風壓、風速是否達到設計要求；盤管接水盤有無阻堵，有無異物掉入，盤管及風管保溫材料有無掉落風柜全數(shù)目視和試驗檢查新風風柜工作是否正常?；仫L口、過濾網(wǎng)是否清洗，過濾網(wǎng)是否完好；風柜皮帶松緊是否合適，有無異響。

12、進出風溫度、風壓、風速是否達到設計要求；風柜接水盤有無阻堵，有無異物掉入，風柜、風管保溫材料有無掉落成品保護抽查至少5 處，目視檢查空調(diào)設備設施維修、維保、大、小修時，應備足成品保護材料和措施，做好成品保護其他員工形象隨機抽查至少 1 名員工，目視檢查著干凈、整潔、統(tǒng)一的工裝、佩戴工作牌等員工行為符合附件 1 相關(guān)要求計劃管控查本月計劃計劃制定合理、有效，嚴格執(zhí)行計劃內(nèi)容并達到相應的效果C、結(jié)果運用a)每周巡檢發(fā)現(xiàn)不符合質(zhì)量標準要求不能超過 2 項（處），前周已經(jīng)記錄但未按要求整改的項，次周記兩項，再次周記三項，以此類推直至整改為止。超過 3 項（處），扣除當季空調(diào)維修費用的 0.5%；超過

13、4 項（處），扣除當季空調(diào)維修費用的 1%；超過 5 項（處），扣除當季空調(diào)維修費用的 3%。b)月檢發(fā)現(xiàn)不符合質(zhì)量標準要求不能超過 2 項（處），超過 2 項（處），扣除當季空調(diào)維修費用的 1%；超過 3 項（處），扣除當季空調(diào)維修費用的 2%；超過 4 項（處），扣除當季空調(diào)維修費用的 3%。c)每出現(xiàn)一次嚴重不合格，則扣除當季空調(diào)維修費用的 2%。嚴重不合格是指：Ø 質(zhì)量不符合合同約定的質(zhì)量標準相關(guān)要求，或合同約定的其它要求，經(jīng)過與現(xiàn)場負責人溝通后，未按要求整改（不可抗因素除外）。Ø 未提供半/年度維保報告或維?？偨Y(jié)。Ø 員工工作未按行為，形象不符合標準。&

14、#216; 未提供空調(diào)維修計劃。Ø 未按要求遞交維保工作記錄。Ø 空調(diào)故障處理不徹底。Ø 接到召修后應在 4 小時內(nèi)到達故障現(xiàn)場進行維修。Ø 故障后 8 小時內(nèi)應確?？照{(diào)恢復正常。Ø 隨意更換空調(diào)主、配件品牌。Ø 空調(diào)主、配件品牌采用假冒偽劣產(chǎn)品更換。Ø 空調(diào)維修人員無證上崗。Ø 空調(diào)維修人員現(xiàn)場作業(yè)不規(guī)X，不積極配合。Ø 外包維保合同期內(nèi)，以各種理由要求進行價格調(diào)整。d)抽查維保人員未按合同要求到位，每次扣除當季空調(diào)維修費用的 5%；以此類推。若員工數(shù)量達到合同要求但現(xiàn)場質(zhì)量不達標，我公司提出合同履行預

15、警，給予維保公司一個月整改時間，如未整改或整改效果不佳的，我公司有權(quán)提出解除合同，解除合同造成的損失由空調(diào)維保公司承擔。e)客戶對空調(diào)維保服務的有效投訴，每出現(xiàn)一次，扣除當季空調(diào)維修費用的 5%。一個月內(nèi)產(chǎn)生三次及以上投訴或造成其他嚴重損害，項目有權(quán)要求解除合同。f)若發(fā)生的事件同時滿足上述多項扣款條件，可重復扣減費用。g)項目有權(quán)對進入本園區(qū)的不遵守規(guī)章制度的空調(diào)維修工（含管理人員）要求更換。h)若發(fā)生惡意撤場事件，扣除當季全部空調(diào)維修費用和合同履約保證金，并賠償相應損失。6.2.2電梯系統(tǒng)維保服務標準A、電梯系統(tǒng)維保服務的工作頻次a)半月維保項目（內(nèi)容）和要求序號維保項目（內(nèi)容）維保基本要

16、求1機房、滑輪間環(huán)境清潔，門窗完好、照明正常2手動緊急操作裝置齊全，在指定位置3曳引機運行時無異常振動和異常聲響4制動器各銷軸部位潤滑，動作靈活5制動器間隙打開時制動襯與制動輪不應發(fā)生摩擦6編碼器清潔，安裝牢固7限速器各銷軸部位潤滑，轉(zhuǎn)動靈活；電氣開關(guān)正常8轎頂清潔，防護攔安全可靠9轎頂檢修開關(guān)、急停開關(guān)工作正常10導靴上油杯吸油毛氈齊全，油量適宜，油杯無泄漏11對重塊及其壓板對重塊無松動，壓板緊固。12井道照明齊全、正常13轎廂照明、風扇、應急照明工作正常14轎廂檢修開關(guān)、急停開關(guān)工作正常15轎內(nèi)報警裝置、對講系統(tǒng)工作正常16轎內(nèi)顯示、指令按鈕齊全、有效17轎門安全裝置（安全觸板，光幕、光電

17、等）功能有效18轎門門鎖電氣觸點清潔, 觸點接觸良好，接線可靠19轎門運行開啟和關(guān)閉工作正常20轎廂平層精度符合標準21層站召喚、層樓顯示齊全、有效22層門地坎清潔23層門自動關(guān)門裝置正常24層門門鎖自動復位用層門鑰匙打開手動開鎖裝置釋放后，層門門鎖能自動復位25層門門鎖電氣觸點清潔, 觸點接觸良好，接線可靠26層門鎖緊元件嚙合長度不小于 7mm27底坑環(huán)境清潔，無滲水、積水，照明正常28底坑急停開關(guān)工作正常b)季度維保項目（內(nèi)容）和要求季度維保項目（內(nèi)容）和要求除符合 A1 半月維保的項目（內(nèi)容）和要求外，還應當符合表 A-2 的項目（內(nèi)容）和要求。序號維保項目（內(nèi)容）維保基本要求1減速機潤

18、滑油油量適宜，除蝸桿伸出端外均無滲漏2制動襯清潔，磨損量不超過制造單位要求3位置脈沖發(fā)生器工作正常4選層器動靜觸點清潔，無燒蝕5曳引輪槽、曳引鋼絲繩清潔，無嚴重油膩，X力均勻6限速器輪槽、限速器鋼絲繩清潔，無嚴重油膩7靴襯、滾輪清潔，磨損量不超過制造單位要求8驗證轎門關(guān)閉的電氣安全裝置工作正常9層門、轎門系統(tǒng)中傳動鋼絲繩、鏈條、膠帶按照制造單位要求進行清潔、調(diào)整10層門門導靴磨損量不超過制造單位要求11消防開關(guān)工作正常，功能有效12耗能緩沖器電氣安全裝置功能有效，油量適宜，柱塞無銹蝕13限速器X緊輪裝置和電氣安全裝置工作正常c)半年維保項目（內(nèi)容）和要求半年維保項目（內(nèi)容）和要求除符合 A2

19、季度維保的項目（內(nèi)容）和要求外，還應當符合表 A-3 的項目（內(nèi)容）和要求序號維保項目（內(nèi)容）維保基本要求1電動機與減速機聯(lián)軸器螺栓無松動2曳引輪、導向輪軸承部無異常聲，無振動，潤滑良好3曳引輪槽磨損量不超過制造單位要求4制動器上檢測開關(guān)工作正常，制動器動作可靠5控制柜內(nèi)各接線端子各接線緊固、整齊，線號齊全清晰6控制柜各儀表顯示正確7井道、對重、轎頂各反繩輪軸承部無異常聲，無振動，潤滑良好8曳引繩、補償繩磨損量、斷絲數(shù)不超過要求9曳引繩繩頭組合螺母無松動10限速器鋼絲繩磨損量、斷絲數(shù)不超過制造單位要求11層門、轎門門扇門扇各相關(guān)間隙符合標準12對重緩沖距符合標準13補償鏈（繩）與轎廂、對重接合

20、處固定、無松動14上下極限開關(guān)工作正常d)年度維保項目（內(nèi)容）和要求年度維保項目（內(nèi)容）和要求除符合 A3 半年維保的項目（內(nèi)容）和要求外，還應當符合表 A-4 的項目（內(nèi)容）和要求序號維保項目（內(nèi)容）維保基本要求1減速機潤滑油按照制造單位要求適時更換，保證油質(zhì)符合要求2控制柜接觸器，繼電器觸點接觸良好3曳引輪槽制動器鐵芯（柱塞）進行清潔、潤滑、檢查，磨損量不超過制造單位要求4制動器制動彈簧壓縮量符合制造單位要求，保持有足夠的制動力5導電回路絕緣性能測試符合標準6限速器安全鉗聯(lián)動試驗（每 2 年進行一次限速器動作速度校驗）工作正常7上行超速保護裝置動作試驗工作正常8轎頂、轎廂架、轎門及其附件安

21、裝螺栓緊固9轎廂和對重的導軌支架固定，無松動10轎廂和對重的導軌清潔，壓板牢固11隨行電纜無損傷12層門裝置和地坎無影響正常使用的變形，各安裝螺栓緊固13轎廂稱重裝置準確有效14安全鉗鉗座固定，無松動15轎底各安裝螺栓緊固16緩沖器固定，無松動注：(1)如果某些電梯沒有表中的項目（內(nèi)容），如有的電梯不含有某種部件，項目（內(nèi)容）可適當進行調(diào)整（下同）。(2)維保項目（內(nèi)容）和要求中對測試、試驗有明確規(guī)定的，應當按照規(guī)定進行測試、試驗，沒有明確規(guī)定，一般為檢查、調(diào)整、清潔和潤滑（下同）。(3)維?；疽?，規(guī)定為“符合標準”的，有國家標準應當符合國家標準，沒有國家標準的應當符合行業(yè)標準、企業(yè)標準（

22、下同）。(4)維?；疽螅?guī)定為“制造單位要求”的，按照制造單位的要求，其他沒有明確的“要求”，應當為安全技術(shù)規(guī)X、標準或者制造單位等的要求（下同）。（5）電梯維保單位每次不少于 2 人，可以根據(jù)電梯的數(shù)量、使用頻率、電梯運行時間可以對維保的部分內(nèi)容的進行調(diào)整和加強維保次數(shù)。B、電梯服務驗收標準檢查部位內(nèi)容與要求檢查方法機房（機器設備間）及相關(guān)設備機房通道和通道門(1)應當在任何情況下均能夠安全方便地使用通道。如采用梯子作為通道時，必須符合以下條件：通往機房或者機器設備區(qū)間的通道不應當高出樓梯所到平面4m；梯子必須固定在通道上而不能被移動；梯子高度超過1.50m時，其與水平方向的夾角應當在 65°75°之間，并不易滑動或者翻轉(zhuǎn)；靠近梯子頂端應當設置把手；(2)通道應當設置永久性電氣照明；(3)機房通道門的寬度應當不小于0.60m，高度應當不小于1.80m，并且門不得向房內(nèi)開啟。門上應當裝有帶鑰匙的鎖，并且可以從機房內(nèi)不用鑰匙打開。門外側(cè)應當標明“機房重地，閑人免進”，或者有其它類似警示標志?，F(xiàn)場查看機房照明與開關(guān)機房應當設置永久性電氣照明；在機房內(nèi)靠近入口（或多個入口）處的適當高度應當設有一個開關(guān)，控制機房照明?，F(xiàn)場