國(guó)五條細(xì)則之下,應(yīng)對(duì)之策

1、嚴(yán)格審查購(gòu)房資格，首次明確法律責(zé)任u3 月1 日晚，國(guó)務(wù)院下發(fā)了 “新國(guó)五條”細(xì)則，體現(xiàn)了調(diào)控政策的連貫性和持續(xù)性。相比來(lái)看，實(shí)施細(xì)則比市場(chǎng)預(yù)期更加嚴(yán)厲。如果說(shuō)新“國(guó)五條”的出臺(tái)僅僅是穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期的話，那此次實(shí)施細(xì)則的發(fā)文更表明了中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的堅(jiān)定決心。實(shí)施細(xì)則的出臺(tái)勢(shì)必會(huì)對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)造成一定沖擊u信貸政策在細(xì)則中再次提及，除了強(qiáng)化此前政策的嚴(yán)格執(zhí)行以外，還針對(duì)房?jī)r(jià)上漲明顯的城市二套房貸首付與利率提出從嚴(yán)要求，對(duì)近期房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市將進(jìn)行結(jié)構(gòu)性施壓；u信貸是影響房地產(chǎn)成交最為主要的因素，如果蘇州出現(xiàn)二套房信貸的調(diào)整，其對(duì)成交必然受到重大影響。從2010 年“4.15”新政后交易數(shù)據(jù)來(lái)看

2、，出臺(tái)的信貸政策效果明顯，新政后上門(mén)量和成交量雙雙呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)；u2012 年下半年以來(lái)，隨著樓市持續(xù)熱銷(xiāo)，個(gè)人住房貸款也日漸火熱，2012 年個(gè)人購(gòu)房貸款全年增加9610 億元。但隨著近期“國(guó)五條”及其細(xì)則的出臺(tái)，已有銀行收緊房貸。信貸收縮將在一定程度上影響未來(lái)樓市成交量。強(qiáng)化信貸政策，結(jié)構(gòu)性收縮二套房貸將影響未來(lái)成交u細(xì)則規(guī)定二手房轉(zhuǎn)讓從此前房產(chǎn)交易盈利部分的20% 或者總房款的1%（房產(chǎn)證滿5 年并且是唯一住房的可以免除）（普遍按照總房款的1%計(jì)二手房所得稅）統(tǒng)一為轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。若嚴(yán)格實(shí)施，將直接增加二手房交易成本。交易稅費(fèi)的上升將在短期內(nèi)明顯削弱二手房置業(yè)需求，對(duì)投資性需求打

3、擊較大，二手房市場(chǎng)成交量將顯著回落。u不可忽略的是，新政也將阻礙改善性需求的入市，同時(shí)或造成未來(lái)租金進(jìn)一步提升：1、通過(guò)提高二手房交易個(gè)稅意在打擊投資投機(jī)性需求，但在實(shí)際操作中賣(mài)方則很可能以提高房?jī)r(jià)的方式來(lái)轉(zhuǎn)嫁成本，從而削弱需求導(dǎo)致成交量下滑；2、原先潛在業(yè)主轉(zhuǎn)買(mǎi)為租，從而推升租金走高。二手房市場(chǎng)交易成本增加，置業(yè)需求將被逐步擠出u實(shí)施細(xì)則指出“總結(jié)個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市經(jīng)驗(yàn)，加快推進(jìn)擴(kuò)大試點(diǎn)工作，引導(dǎo)住房合理消費(fèi)?！眜如果房產(chǎn)稅擴(kuò)圍，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的一線城市和部分熱點(diǎn)省會(huì)城市更容易被納入擴(kuò)大試點(diǎn)范圍。但就重慶、上海的房產(chǎn)稅試點(diǎn)結(jié)果及國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，征收房產(chǎn)稅短期內(nèi)會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的下降，

4、但從長(zhǎng)期來(lái)看，對(duì)購(gòu)買(mǎi)者征稅對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格并無(wú)太大影響。房產(chǎn)稅擴(kuò)圍主要影響市場(chǎng)預(yù)期，長(zhǎng)期看對(duì)房?jī)r(jià)影響小u實(shí)施細(xì)則對(duì)限購(gòu)方式進(jìn)行統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，在限購(gòu)區(qū)域的劃分、限購(gòu)住房類(lèi)型及審查環(huán)節(jié)都進(jìn)一步嚴(yán)格要求。比如規(guī)定“限購(gòu)區(qū)域應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域；限購(gòu)住房類(lèi)型應(yīng)包括所有新建商品住房和二手住房；購(gòu)房資格審查環(huán)節(jié)應(yīng)前移至簽訂購(gòu)房合同(認(rèn)購(gòu))前”等；u從已執(zhí)行限購(gòu)城市的原有標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，58%的城市限購(gòu)區(qū)域并未覆蓋所有行政區(qū)，而以市區(qū)范圍界定，新“國(guó)五條”細(xì)則對(duì)這些城市將有明顯收緊。限購(gòu)區(qū)域的擴(kuò)大對(duì)于成交量必然有著較大的影響，從過(guò)去執(zhí)行的情況看，覆蓋所有行政區(qū)域的城市成交量下滑幅度要超過(guò)在主城區(qū)內(nèi)限購(gòu)的城市。限購(gòu)范圍擴(kuò)

5、至所有行政區(qū)將打擊不合理需求，將階段性導(dǎo)致成交量下降。規(guī)范和嚴(yán)格執(zhí)行統(tǒng)一限購(gòu)政策，將導(dǎo)致成交量下降u但房?jī)r(jià)的上漲歸根結(jié)底是土地轉(zhuǎn)讓制度&市場(chǎng)供需矛盾造成的結(jié)果，今年“各種政策”的出臺(tái)并不能改善短期房地產(chǎn)的剛性供給，我們可以通過(guò)對(duì)客戶的合理引導(dǎo)弱化客戶對(duì)政策的抗性。第一階段：u、迅速盤(pán)點(diǎn)手頭客戶、及時(shí)促進(jìn)成交，避免政策風(fēng)險(xiǎn)告知客戶新調(diào)控政策可能導(dǎo)致客戶無(wú)購(gòu)房資格或者購(gòu)房成本將擴(kuò)大（傳聞二套房首付將達(dá)7成、貸款利率將達(dá)基準(zhǔn)利率1.3倍），同時(shí)結(jié)合以上“九點(diǎn)”說(shuō)辭以促進(jìn)成交；u、此次從嚴(yán)據(jù)實(shí)征收，明顯將加重二手房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，雖對(duì)投資投機(jī)性購(gòu)房有一定的抑制作用，但這層稅費(fèi)的增加最終也將轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者的身上；第二階段：u 、地方細(xì)則出臺(tái)后，二手房市場(chǎng)勢(shì)必冷清，購(gòu)房者將用上商品房市場(chǎng)，屆時(shí)商品房供不應(yīng)求，新房必然要漲價(jià)；u 、地方細(xì)則出臺(tái)后，客戶考慮到后