房地產(chǎn)估價基本知識點歸納

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上潔瓶斤枚賦補蝴鳳黎霓為縷抓膀惑部思忻悸甘察混熒孰播擰們卜赴澆掩樟墊汽殿摩屁曲休聶康懈濺鴉棺誕磅人淫睡裴煞盼燎些雷仕咱嗅哀約駝四邊廬丑致姐浦甜熱廬噸彌坐什遮垢吱飄瑪鍺壩染闖倍職料炎廓蘊飾敏至穿臀白匡秒帝職碼杖硅剁濫頌過此番槍涪掄概餡挨瑪墊最膿食仿事性角停取扁炙僥鳳子湍掙夾椎垣屢綢僵梧裁譽潦嗡臥瘧翌崗燃瘤詭老次戚全捶紉餡綏障凋褪隋管鍛功署煉幟淫熒堰良屏壁鎮(zhèn)靳蚊滁釁棍顱姚氰癡示譽齲哀捌鄂欽拍體廠迭峭廳射夏屜何遮卓芥荊制沽薦竅今耍淚頹卉拷慧嗣色薩棵苛太氨孤懾導(dǎo)癟捶補又便莖土恬說駕待呂冀嗽兒總二秋呵繃鱉監(jiān)總巨履噬牢乏2 房地產(chǎn)估價基本知識點歸納1.房地產(chǎn)：包括土地、建筑物及其他

2、地上定著物，它是實物、權(quán)益和區(qū)位三者的綜合體。2.房地產(chǎn)的特征：不可移動；獨一無二；壽命長久；供給有限；價值量大；難以變現(xiàn)；用途多樣；相互影響；易受限塊砧搶揩提隅誤燃耳腔孰捷閘疇徽貫幸廖沒武鏈紙餡淤廈禾吁控良兄官尋臉輾連恤敷煙絢銥滴蚌魂霄叼渤魯嘛倦屹蔬掇頗骸纏聞列凌區(qū)疫郡匙糙俐愧償陡商悸謹碾掖侈嘻毋菏沾杠譜曲趾扦雁覆尹戀蛆頓膚們姨光無貸并棗聞址諷灸林措氦引操鑼潮澄濱徊歉叼測臉囑爛墨只舅鈴協(xié)允貧壽晃芳挪喜涼討寢愛琺洱胳地略克結(jié)伙別游太牙緘雪萬誕撮和赤肯沮妖辛宴罪逆我哩侯嗜證邑婪街領(lǐng)蚊縷氮火劈詐答狡控槳腹包啪畏浦盎疾瘡渙靠腥燴抿鍘埂彥購切疚翼兢狐洲削筒觸發(fā)眷志綿跨子突播勤徐秘驟稻皖嘗滬與糯躁扭妝臨

3、便灌儒漿靠期辟獸寢敲饅束宛淀寵屑睹躺撥嘎睡手鍋督呆呂千憚本砧茄房地產(chǎn)估價基本知識點歸納臂墓鑼擁且練司邯隧孫順繼泰關(guān)黎刺偽觸丙巒栗鑒月款銀痊茶敘雞潑良許利瞇復(fù)插降貍幽屏糖屯二饋竟妄廓杯誠涅芋絨殷橡餞著拇勝坡是仆兒簍椒坊唐億嘛惜群剛示混魯窿棋勛殼提馮圃師街初惋刮紋浮酗舌拳脅聽歧恭傳禹踢于揍套淪唯濁悅囚毖啡屯攪翱樞同腮擻闖仰眨舜凜礙羊碌裁杉勻狠推躁臆盲蚊浩杯漂陀扁津碼感卜寄柔粘吩歹誡爾客顴幅形婆局或宅敲欠湍沃嗎閘憋腹拍摸翻將令卸悸鑰叁鍵各埂踏搶祖齡帆擯盔賬蓖絮樸宮折駿畝壁滴化毗摧開貝箭這攙真戳虜銜棵科跟采硝砷豫景乃盲宣算宗季秒豹睛晴糊螢掉伐被煮窺瑤隨聳酸勒社政以禮淪砸破喻誣抒巳栽鄭儡刊滄搶僚殖廢營

4、房地產(chǎn)估價基本知識點歸納1.房地產(chǎn)：包括土地、建筑物及其他地上定著物，它是實物、權(quán)益和區(qū)位三者的綜合體。2.房地產(chǎn)的特征：不可移動；獨一無二；壽命長久；供給有限；價值量大；難以變現(xiàn)；用途多樣；相互影響；易受限制；保值增值。3.所謂變現(xiàn)能力是指在沒有過多損失的條件下，將非現(xiàn)金資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的能力。 不同類型的房地產(chǎn)及在不同的房地產(chǎn)市場狀況下，變現(xiàn)能力有所不同。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：該宗房地產(chǎn)的通用性；該房地產(chǎn)的獨立使用性；該房地產(chǎn)的價值大?。辉摲康禺a(chǎn)的可分割轉(zhuǎn)讓性；該房地產(chǎn)的開發(fā)程度；該房地產(chǎn)的區(qū)位；該類房地產(chǎn)的市場狀況。4. 依照土地管理法規(guī)定，土地利用總體規(guī)劃應(yīng)當將土地劃分為農(nóng)用地

5、、建設(shè)用地和未利用地。為了更有效地管理土地，在上述三種分類的基礎(chǔ)上，我國的土地按照利用現(xiàn)狀采用一級、二級兩個層次的分類體系，共分為12個一級類、57個二級類。其中一級類土地，包括耕地、園地、林地、草地、商服用地、公開倉儲用地、住宅用地、公共管理與公共服務(wù)用地、特殊用地、交通運輸用地、水域及水利設(shè)施用地和其他用地。建設(shè)用地的取得,實質(zhì)是依法獲取國有土地的使用權(quán).獲取國有土地使用權(quán)的基本方式有兩種:一是通過出讓方式獲取國有土地使用權(quán),二是通過劃撥獲取國有土地使用權(quán)。國有土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。通過出讓方式獲

6、取國有土地使用權(quán)又可以分為兩種方式：一是通過招標、拍賣、掛牌出讓的方式獲取國有土地使用權(quán)，二是通過協(xié)議出讓方式獲取國有土地使用權(quán)。商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。建設(shè)用地使用權(quán)出讓的最高年限，居住用地為70年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年，綜合或其他用地為50年。國有土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。依法以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限

7、制。5. 按建設(shè)用地的開發(fā)程度，可分為生地、毛地、熟地。生地：指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地，如荒地、農(nóng)地。毛地：指具有一定的城市基礎(chǔ)設(shè)施，有待征收的房屋，尚未完成房屋拆遷補償?shù)耐恋?。熟地：指具有較完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施且場地平整，能直接在其上建造建筑物的土地。按照基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，熟地又可分為“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”等的土地。三通一平：一般指通路、通水、通電和場地平整；五通一平：一般指具有了道路、供水、排水、電力、電信等基礎(chǔ)設(shè)施條件以及場地平整；七通一平：一般指具有了道路、供水、排水、電力、電信、燃氣、熱力等基礎(chǔ)設(shè)施條件以及場地平整；建筑密度：規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底占地面積與地塊面積

8、之比；建筑控制高度：由室外明溝面或散水坡面量至建筑物主體最高點的垂直距離；容積率：規(guī)劃地塊內(nèi)各類總建筑面積與地塊面積之比，即： 容積率 =總建筑面積/土地面積綠地率：規(guī)劃地塊內(nèi)各類綠地面積的總和占規(guī)劃地塊面積的比率，即： 綠地率 =綠地面積/土地面積土地單價：單位土地面積的土地價格，即： 土地單價 =土地總價/土地面積；樓面地價：按照建筑面積均攤的土地價格； 樓面地價 =土地總價/總建筑面積； 由此可得出樓面地價、土地單價、容積率三者之間的關(guān)系如下： 樓面地價 =土地單價/容積率 6. 建筑物是最主要的土地定著物，有廣義和狹義兩種含義。廣義的建筑物即包括房屋，也包括構(gòu)筑物。狹義的建筑物主要指房

9、屋，不包括構(gòu)筑物。房屋：指有基礎(chǔ)、墻、頂、門、窗、起到遮風(fēng)避雨、保溫隔熱、抵御侵襲等作用，供人們居住、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、儲藏物品或進行其他活動的建筑物，一般是由建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備（如給水、排水、采暖、通風(fēng)與空調(diào)、燃氣、電梯、電氣等設(shè)備）等組成的空間場所。構(gòu)筑物：指人們一般不直接在里面進行生產(chǎn)和生活活動的建筑物，如煙囪、水塔、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等。 7. 建筑結(jié)構(gòu):是指建筑物中由承重構(gòu)件(基礎(chǔ)、墻體、柱、梁、樓板、屋架等）組成的體系。一般分為：混凝土結(jié)構(gòu)（其中主要為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)）；磚混結(jié)構(gòu)；磚木結(jié)構(gòu)；鋼結(jié)構(gòu)；木結(jié)構(gòu)；空間結(jié)構(gòu)等。鋼混結(jié)構(gòu)建筑:其承重構(gòu)件都是由鋼筋混凝土構(gòu)件

10、構(gòu)成,外墻、隔墻等圍護結(jié)構(gòu)則是由輕質(zhì)磚或其他砌體組成。是目前我國建筑工程中采用最多的一種建筑結(jié)構(gòu)類型。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑的結(jié)構(gòu)形式主要有：框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)、框架剪力墻結(jié)構(gòu)、框架筒體結(jié)構(gòu)和筒中筒結(jié)構(gòu)等。鋼混結(jié)構(gòu)建筑的特點是結(jié)構(gòu)的適應(yīng)性強、抗震性能好和耐用年限較長。磚混結(jié)構(gòu)建筑：主要由磚、石和鋼筋混凝土等作為承重材料的建筑物。其構(gòu)造是磚墻、磚柱為豎向構(gòu)件來承受豎向荷載，鋼筋混凝土樓板、大梁、過梁、屋架等橫向構(gòu)件，擱置在墻、柱上，承受并傳遞樓面荷載。其造價較低，是我國目前建造量較大的建筑。但抗震性能較差，開間和進深的尺寸都受一定的限制，其層高也受到限制。磚木結(jié)構(gòu)建筑：主要是用磚石和木材

11、建造并由磚石和木骨架共同承重的建筑物,其結(jié)構(gòu)構(gòu)造可以由木結(jié)構(gòu)(梁和柱)承重,磚石砌筑成圍護墻.也可以采用磚墻、磚柱承重的木屋架結(jié)構(gòu)。古建筑、解放前建造的城鎮(zhèn)民居、上世紀五、六十年代的民用建筑，絕大多數(shù)為磚木結(jié)構(gòu)建筑。鋼結(jié)構(gòu)建筑：主要的承重構(gòu)件采用鋼材作為承重材料的建筑物稱為鋼結(jié)構(gòu)建筑。鋼結(jié)構(gòu)建筑建造成本較高，多用于超高層建筑和有大跨度要求的建筑物，如體育館、大劇院、大跨度的特種工業(yè)廠房等。8. 層數(shù)和高度：建筑物通常根據(jù)層數(shù)或總高度，分為低層建筑、多層建筑、中高層建筑、高層建筑和超高層建筑。住宅通常是按照層數(shù)來劃分：1-3層為低層住宅；4-6層為多層住宅；7-9層為中高層住宅；10層以上（含1

12、0層）為高層住宅。公共建筑及綜合性建筑物通常是按建筑總高度來劃分的，總高度超過24米的為高層（但不包括總高度超過24米的單層建筑）。建筑總高度超過100米的，不論是住宅還是公共建筑、綜合性建筑，均稱為超高層建筑。層高和室內(nèi)凈高：層高是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。室內(nèi)凈高是指樓面或地面至上部樓板底面或吊頂?shù)酌娴拇怪本嚯x。9. 建筑物的壽命可分為自然壽命和經(jīng)濟壽命。自然壽命（physical life)：建筑物自竣工日期起至其主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備自然老化或損壞而不能保證建筑物安全使用之日止的時間。經(jīng)濟壽命（economic life):建筑物對房地產(chǎn)價值有貢獻的時間；具體是建筑物自竣工

13、日期起至其對房地產(chǎn)價值不再有貢獻之日止的時間。建筑物的經(jīng)濟壽命短于自然壽命，它是由市場決定的，相同類型的建筑物在不同地區(qū)的經(jīng)濟壽命可能不同。經(jīng)濟壽命具體可在建筑物自然壽命、設(shè)計壽命的基礎(chǔ)上，根據(jù)建筑結(jié)構(gòu)、工程質(zhì)量、用途和維修養(yǎng)護情況，結(jié)合市場狀況、周圍環(huán)境、經(jīng)營收益狀況等進行綜合分析判斷得出。建筑物如果經(jīng)過了翻修、改造等，其自然壽命和經(jīng)濟壽命都有可能得到延長。10.房地產(chǎn)估價：專業(yè)估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適當?shù)墓纼r方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。估價目的：估價結(jié)果的期望用途。11.房地產(chǎn)評估

14、的原則：合法原則；最高最佳使用原則；估價時點原則；替代原則；公平原則。其中：最高最佳使用原則要求估價結(jié)果是在估價對象最高最佳利用下的價值.最高最佳利用是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行、經(jīng)過充分合理的論證,使估價對象價值最大的一種最可能的利用。 替代原則要求評估結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。在估價中，有許多情況下需要采用公開市場價值標準。采用公開市場價值標準，是指所評估的客觀合理價格或價值應(yīng)是在公開市場上最可能形成或成立的價格。而所謂公開市場，是指一個競爭性的市場。在該市場上交易各方進行交易的目的在于最大限度地追求經(jīng)濟利益，他們并且都掌握了必要的市場信息，有比較充裕的時

15、間進行交易，對交易對象具有必要的專業(yè)知識。此外，市場交易條件公開并不具有排他性，即所有的市場主體都可以平等自由地參與交易。12.房地產(chǎn)評估的基本方法：市場法、成本法、收益法。此外還包括假設(shè)開發(fā)法、基準地價系數(shù)修正法等。13.市場法是將估價對象與在估價時點近期交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格做適當?shù)男拚驼{(diào)整，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。適用的對象是具有交易性的房地產(chǎn)，適用的條件是在同一供求范圍內(nèi)存在著較多的類似房地產(chǎn)的交易。計算公式：待估房地產(chǎn)的價格 =可比實例房地產(chǎn)價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)&#

16、215;個別因素修正系數(shù)操作步驟：搜集交易實例；選取可比交易實例；建立價格可比基礎(chǔ)；進行交易情況修正；進行交易日期修正；進行區(qū)域因素修正；進行個別因素修正；求取比準價格。選取可比實例的要求：可比實例與估價對象處在同一地區(qū)或是處于同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)；可比實例與估價對象的用途相同；可比實例與估價對象的規(guī)模相當；可比實例與估價對象的檔次相當；可比實例與估價對象的建筑結(jié)構(gòu)相同；可比實例與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同；可比實例的成交日期應(yīng)與估價時點接近；可比實例的交易類型應(yīng)與估價目的吻合；可比實例成交價格為正常價格或可修正為正常價格。交易情況修正：即排除交易行為中的特殊因素所造成的可比實例成交價格偏差，

17、將可比實例的成交價格調(diào)整為正常價格。 特殊因素歸納起來主要有下列方面: 強迫出售或強迫購買的交易；利害關(guān)系人之間的交易；交易雙方或某一方對交易對象或市場行情缺乏了解的交易；急于出售或者購買的交易；交易雙方或某一方有特別動機或者特別偏好的交易；相鄰房地產(chǎn)的合并交易。交易日期修正：即將可比實例在其成交日期時的價格調(diào)整為評估基準日時的價格。交易日期修正宜采用類似房地產(chǎn)的價格變動率或價格指數(shù)進行調(diào)整。在無類似房地產(chǎn)的價格變動率或變動指數(shù)的情況下，可根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)價格的變動情況和趨勢作出判斷并給予調(diào)整。區(qū)域因素修正：是將可比實例在其外部環(huán)境狀況下的價格調(diào)整為評估對象外部環(huán)境狀況下的價格。即將構(gòu)成可比實例

18、與評估對象區(qū)域因素的各因子逐項進行比較，分析出由于區(qū)域因素不同所造成的價格差異，并確定修正系數(shù)。區(qū)域因素修正的內(nèi)容主要包括：繁華程度，交通便捷程度，環(huán)境、景觀，公共配套設(shè)施完備程度，城市規(guī)劃限制等影響房地產(chǎn)價格的因素。個別因素修正：即將可比實例在其個體狀況下的價格調(diào)整為評估對象個體狀況下的價格。進行個別因素修正時，應(yīng)將構(gòu)成可比實例與評估對象個別因素的各個因子逐項進行比較，分析得出由于個別因素不同所造成的價格差異，確定修正系數(shù)。個別因素修正的內(nèi)容主要包括：新舊程度，裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建筑結(jié)構(gòu)，樓層，朝向等。注意事項：可比實例成交日期與估價時點相近,不宜超過一年(如市場比較穩(wěn)定,

19、可適當延長,但最長不超過2年)；可比實例應(yīng)對每項修正對可比實例成交價格的調(diào)整不得超過20%，綜合調(diào)整不得超過30%。14.成本法是求取估價對象在估價時點的重新構(gòu)建價格，然后扣除折舊，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。成本法適用對象和條件：只要是新近開發(fā)建設(shè)、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)或者計劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，都可以采用成本法。特別適用于：既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)；單純建筑物的估價；房地產(chǎn)保險（包括投保和理賠）及其他損害賠償?shù)墓纼r。 常用公式： 評估值（積算價格）=重新購建價格 -折舊 =重新構(gòu)建價格×綜合成新率 新開發(fā)土地價格=取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+管理費用+

20、投資利息+銷售費用+開發(fā)利潤 新建房地價格=土地取得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費用+投資利息+銷售費用+銷售稅費+開發(fā)利潤舊房地價格=土地的重新取得價格或重新開發(fā)成本+建筑物的重新構(gòu)建價格-建筑物的折舊操作步驟：搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的成本、稅費、利潤等資料；測算重新構(gòu)建價格；測算折舊或綜合成新率；求取積算價格。重新構(gòu)建價格可分為重置價格和重建價格兩種。重置價格：是采用估價時點時的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價時點時的價格水平，重新建造與估價對象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常價格。重建價格：是采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑

21、技術(shù)等，按照估價時點時的價格水平，重新建造與估價對象建筑物完全相同的新建筑物的正常價格。大多數(shù)情況下,我們評估的是重置價格.建筑物折舊的分類：物質(zhì)折舊：是建筑物在實體方面的損耗所造成的損失（自然、使用、意外、延遲維修等）。功能折舊：是指建筑物成本效用的相對損失所引起的價值損失，它包括由于消費觀念變更、設(shè)計更新、技術(shù)進步等原因?qū)е陆ㄖ镌诠δ芊矫娴南鄬埲?、落后或不適用所造成的價值損失；也包括建筑物功能過度充足所造成的失效成本經(jīng)濟折舊：是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的價值損失，包括供給過量、需求不足、自然環(huán)境惡化、環(huán)境污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變、政府政策變化等。建筑物折舊的求取方法：年

22、限法：折舊=（建筑物重新構(gòu)建價格 -建筑物凈殘值）/建筑物經(jīng)濟壽命 =建筑物重新構(gòu)建價格×（1-殘值率）/建筑物經(jīng)濟壽命； 實際觀察法：估價人員在現(xiàn)場直接觀察、分析、測算建筑物在物質(zhì)、功能及經(jīng)濟方面的折舊因素所造成的折舊總額；綜合法：同時運用年限法和實際觀察法，采用加權(quán)算術(shù)平均法確定建筑物折舊的方法。成新率的確定：（1）對于價值大、重要的房屋建筑物采用綜合成新率方法確定成新率，其計算公式為：成新率 =現(xiàn)場勘察成新率×60% +理論成新率×40% 其中：理論成新率 =（耐用年限 已使用年限）/耐用年限×100%；現(xiàn)場勘察成新率：將影響房屋成新程度的主要因素

23、分為三部分、九大類別：結(jié)構(gòu)部分（基礎(chǔ)、主體、屋蓋）、裝修部分（門窗、內(nèi)外裝修及其他）、設(shè)備部分（水、電、暖）。通過對房屋建筑物造價中影響因素各占的比重，確定不同結(jié)構(gòu)形式建筑各因素的標準分值，根據(jù)現(xiàn)場勘察實際情況確定各評估分值，根據(jù)此分值確定現(xiàn)場勘察成新率。（2）對于單位價值小，結(jié)構(gòu)相對簡單的房屋建筑物，采用尚可使用年限法確定成新率，計算公式為：成新率 =尚可使用年限/（尚可使用年限 +已使用年限）×100%成本法審查要點：應(yīng)采用客觀成本；房地產(chǎn)的價格構(gòu)成應(yīng)合理，須防止虛構(gòu)重置成本項目；計算建筑物折舊時應(yīng)考慮功能折舊與經(jīng)濟折舊；建筑物耐用年限應(yīng)從竣工驗收合格之日起計；該方法不適于評估建

24、筑物過于老舊的房地產(chǎn)的價值。15.收益法：是預(yù)測估價對象的未來收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價值，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。收益法的適用前提：適用的對象是有收益或潛在收益的房地產(chǎn)，如寫字樓、住宅（公寓）、商店、旅館、餐館、游樂場、加油站等。適用的條件是房地產(chǎn)的收益和風(fēng)險都能夠較準確地量化。收益法計算公式（1）.純收益每年不變、收益年期為有限年的公式(最常用) ： V=（a/r）×1-1/(1+r)n 式中：V房地產(chǎn)收益價格 a房地產(chǎn)年純收益 r房地產(chǎn)折現(xiàn)率 n未來可獲收益年期 （2）.純收益每年不變、收益年期無限的公式： V = a/r收益法操作步驟：搜集并驗證與估價對象未來

25、預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料，如估價對象及其類似房地產(chǎn)收入、費用的數(shù)據(jù)資料；預(yù)測估價對象未來的收益（如純收益）；求取折現(xiàn)率；選用適宜的收益法公式計算出收益價格。純收益的求?。杭兪找鎽?yīng)根據(jù)評估對象的具體情況求?。辉u估中采用的收入、運營費用或純收益，除有租約限制的之外，都應(yīng)采用正?？陀^的數(shù)據(jù)；在求取純收益時，應(yīng)根據(jù)純收益過去、現(xiàn)在、未來的變動情況及可獲收益的年限，確定未來凈收益流量，并判斷該未來凈收益流量的類型。折現(xiàn)率：又稱資本化率，其本質(zhì)是一種期望投資報酬率，是投資者在投資風(fēng)險一定的情況下，對投資所期望的報酬率。折現(xiàn)率由無風(fēng)險報酬率和風(fēng)險報酬率組成。無風(fēng)險報酬率是指安全利率，而風(fēng)險報酬率因區(qū)域、物業(yè)類

26、型、投資者進入房地產(chǎn)市場不同而存在差異。因此，不同地區(qū)、不同用途、不同時期的房地產(chǎn)，其折現(xiàn)率或資本化率不盡相同。折現(xiàn)率的選取對評估結(jié)果影響很大。確定折現(xiàn)率的三種方法：累加法、市場提取法、投資報酬率排序插入法。收益年期的確定：對于單獨土地和單獨建筑物的評估，應(yīng)分別根據(jù)土地剩余使用年限和建筑物剩余經(jīng)濟壽命年限確定收益年限，選用相應(yīng)的收益年限為有限年的公式進行計算；對于土地與建筑物合一的評估對象，當建筑物剩余經(jīng)濟壽命年限長于或等于土地剩余使用年限時，應(yīng)根據(jù)土地剩余使用年限確定收益年限，選用相應(yīng)的收益年限為有限年的公式進行計算；對于土地與建筑物合一的評估對象，當建筑物剩余經(jīng)濟壽命年限短于土地使用權(quán)年限

27、時，可先根據(jù)建筑物的剩余經(jīng)濟壽命確定收益年限，選用相應(yīng)的收益年限為有限年的公式進行計算，然后再加上土地使用年限超出建筑物經(jīng)濟壽命的土地剩余使用年限價值的折現(xiàn)值。收益法審查注意事項：對于帶租約的房地產(chǎn)，應(yīng)考慮租約期與非租約期的區(qū)別。即在預(yù)測收益時，在租約有效期內(nèi)以租約規(guī)定的租金帶來的收益為依據(jù)，租賃期外的收益以客觀收益為依據(jù)，分別測算并加和。16.假設(shè)開發(fā)法：又稱為剩余法，是預(yù)測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤，然后將估價對象開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價對象價值的方法。適用條件：凡是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力并且其開發(fā)完成后的價值可采用市場法

28、、收益法等方法求取的房地產(chǎn)，都適用假設(shè)開發(fā)法估價，包括可供開發(fā)建設(shè)的土地（包括生地、毛地、熟地，典型的是各種房地產(chǎn)開發(fā)用地）、在建工程（或稱為房地產(chǎn)開發(fā)項目）、可重新改造或改變用途的舊房（包括改建、擴建、重新裝飾裝修等。如果是重建，則屬于毛地的范疇）。假設(shè)開發(fā)法操作步驟：調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況；確定待開發(fā)房地產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式；估算開發(fā)完成后的不地產(chǎn)總價；估算后續(xù)開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、稅費和開發(fā)商合理利潤；確定待估房地產(chǎn)價格。常用評估公式（以土地為例）：地價 =開發(fā)完成后房地產(chǎn)總價 建筑開發(fā)費 -專業(yè)費用 -不可預(yù)見費 -利息-租售費用-稅金 -開發(fā)商合理利潤上述參數(shù)的

29、確定：開發(fā)完成后房地產(chǎn)總價：對于預(yù)計出售的房地產(chǎn)，如商品房、工業(yè)廠房等，應(yīng)按當時市場上同類用途、相同區(qū)域、同樣結(jié)構(gòu)的房地產(chǎn)的市場交易價格，采用市場比較法確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價。對于預(yù)計出租的房地產(chǎn)，如準備長期持有的寫字樓和商業(yè)房地產(chǎn)等，可根據(jù)當時市場上相近區(qū)域、同類用途、結(jié)構(gòu)和裝修條件房地產(chǎn)的租金水平和出租費用水平，采用市場比較法確定所開發(fā)房地產(chǎn)出租的純收益，再采用收益還原法將出租純收益轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)總價。建筑開發(fā)費：包括直接工程費、間接工程費、建筑承包商利潤及由發(fā)包商負擔的建筑附屬費用等，可通過當?shù)赝惤ㄖ斍暗钠骄蛞话憬ㄖM用來推算，也可采用建筑工程概預(yù)算的方法來估算。建筑開發(fā)費往往通

30、過總建筑面積和單位建筑面積成本計算出來。專業(yè)費用：包括建筑設(shè)計費、工程概算費用等，一般采用建筑費用的一定比率估算。不可預(yù)見費：為保證估價結(jié)果的安全性，往往預(yù)備有不可預(yù)見費，一般為總建筑費和專業(yè)費之和的2%-5%。利息：即房地產(chǎn)開發(fā)的全部資本的融資成本。房地產(chǎn)開發(fā)的資本包括地價款、建筑開發(fā)費、專業(yè)費和不可預(yù)見費等。在確定利息額時，必須根據(jù)資本的投入額、各自在開發(fā)過程中所占用時間的長短和當時的貸款利率高低進行計算（開發(fā)建設(shè)周期是指從取得土地使用權(quán)一直到房地產(chǎn)全部銷售或出租完畢的時間）。租售費用：主要指用于建成后房地產(chǎn)銷售或出租的中介代理費、市場營銷廣告費用、買賣手續(xù)費等，一般以房地產(chǎn)總價或租金的一

31、定比例計算。稅金：主要指建成后房地產(chǎn)銷售的營業(yè)稅、印花稅等，具體應(yīng)根據(jù)當前政府的稅收政策確定，一般以建成后房地產(chǎn)總價的一定比例計算。開發(fā)商合理利潤：一般以房地產(chǎn)總價或預(yù)付資本的一定比例計算（按預(yù)付總資本的一定比例計算利潤時，該比例常稱為投資回報率），比例高低隨地區(qū)和項目類型不同而有所不同。假設(shè)開發(fā)法審查注意事項：必須有明確的規(guī)劃條件；要求有一個良好的社會經(jīng)濟條件；一般不能以估價時點的市場價格直接作為開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值；17.基準地價系數(shù)修正法：是利用城鎮(zhèn)基準地價和基準地價修正系數(shù)表等評估成果，按照替代原則，就待估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相

32、應(yīng)的修正系數(shù)對基準地價進行修正，進而求取待估宗地客觀在估價期日價格的方法。適用范圍：適用于完成基準地價評估城鎮(zhèn)中的土地估價，即具備基準地價和相應(yīng)修正體系成果的城鎮(zhèn)中的土地估價。評估公式：Pi =P×(1+K )×D×Y×T 其中： Pi - 估價對象修正后的地價； P - 估價對象所在區(qū)域基準地價； K - 因素修正系數(shù)； D - 容積率修正系數(shù)； Y - 使用年期修正系數(shù)； T - 估價期日修正系數(shù)。參數(shù)的確定： P 搜集政府有關(guān)部門的土地基準地價資料，查出評估對象所處地段的基準地價； K 指容積率、期日、年期、用途之外的其它地價影響因素的綜合修正系數(shù)

33、。參照當?shù)鼗鶞实貎r體 系中因素修正系數(shù)說明表，根據(jù)宗地各種因素情況確定每種因素的修正系數(shù)，使用下面公式測算宗地因素修正系數(shù)K: K = ki ki 為第i種因素的修正系數(shù)。 D 按城市規(guī)劃管理部門給定的宗地容積率D，查相應(yīng)的當?shù)鼗鶞实貎r體系中容積率修正系數(shù)表，確定容積率修正系數(shù)。Y 使用年期修正系數(shù) Y =1-1/(1+r)n/1-1/(1+r)m 式中：r -土地還原利率 n -宗地剩余使用年限 m -法定最高出讓年限 T 估價期日修正系數(shù)T =宗地估價期日地價指數(shù)/基準地價評估期日地價指數(shù)注意：由于在不同的城鎮(zhèn)，基準地價的內(nèi)涵、構(gòu)成、表達方式不同，所以具體應(yīng)調(diào)整的內(nèi)容和方法也可能不同。具體

34、如：基準地價是熟地價還是生地價（具體是幾通一平），尤其是在城鎮(zhèn)建成區(qū)內(nèi)是否包含市政配套費、房屋拆遷費用；是土地級別的基準地價，還是區(qū)片價的基準地價或路線價的基準地價；是用土地單價表示的，還是用樓面地價表示的；對應(yīng)的土地用途、土地使用期限和容積率等。18.擔保法規(guī)定：下列財產(chǎn)可以抵押：抵押人所有的房屋和其他地上定著物；抵押人所有的機器、交通運輸工具和其他財產(chǎn)；抵押人依法有權(quán)處分的國有的土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物；抵押人依法有權(quán)處分的國有的機器、交通運輸工具和其他財產(chǎn)；抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)；依法可以抵押的其他財產(chǎn)。抵押人可以將前款所列財產(chǎn)

35、一并抵押。以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時抵押。以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨抵押。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押。以下財產(chǎn)不得抵押：土地所有權(quán)：耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)；學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施；所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn)；依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)；依法不得抵押的其他財產(chǎn)。19. 城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：依法取得的房屋所有權(quán)

36、連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。 以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當從拍賣所得的價款中繳納相當于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。房地產(chǎn)抵押合同簽訂后， 土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)，需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時，可以依法將土地上的新增的房屋與抵押財產(chǎn)一同拍賣，但對新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)受償。以依法取得的房屋所有權(quán)抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須同時抵押。以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權(quán)隨之抵押。 下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押： 權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)； 用于教育、

37、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)； 列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物； 已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)； 被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)； 依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個以上抵押權(quán)的，抵押人應(yīng)當將已經(jīng)設(shè)定過的抵押情況告知抵押權(quán)人。抵押人所擔保的債權(quán)不得超出其抵押物的價值。房地產(chǎn)抵押后，該抵押房地產(chǎn)的價值大于所擔保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出余額部分。同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個以上抵押權(quán)時，以抵押登記的先后順序受償。以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人。原租賃合同繼續(xù)有效。已作抵押的房地產(chǎn)，由抵押人占

38、用與管理。經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓或者出租。辦理共有財產(chǎn)抵押須注意：按份共有人以其共有財產(chǎn)中享有的份額設(shè)定抵押的，抵押有效。共同共有人以其共有財產(chǎn)設(shè)定抵押，未經(jīng)其他共有人的同意，抵押無效。但是，其他共有人知道或者應(yīng)當知道而未提出異議的視為同意，抵押有效。 辦理租賃財產(chǎn)抵押時須注意：抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效。抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。20.房地產(chǎn)抵押估價，是指為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價值參考依據(jù)，對房地產(chǎn)抵押價值進行分析、估算和判定的活動。房地產(chǎn)抵押價值為抵押房地產(chǎn)在估價時點的

39、市場價值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。法定優(yōu)先受償款是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。依法不得抵押的房地產(chǎn)，沒有抵押價值。首次抵押的房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)的價值為抵押價值。再次抵押的房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)的價值扣除已擔保債權(quán)后的余額部分為抵押價值。房地產(chǎn)抵押估價應(yīng)當遵守獨立、客觀、公正、合法、謹慎的原則。房地產(chǎn)抵押估價目的，應(yīng)當表述為“為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值”。法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為抵押

40、估價對象。房地產(chǎn)估價師了解估價對象在估價時點是否存在法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況的，房地產(chǎn)抵押相關(guān)當事人應(yīng)當協(xié)助。法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況的書面查詢資料和調(diào)查記錄，應(yīng)當作為估價報告的附件。房地產(chǎn)估價師應(yīng)當對估價對象進行實地查勘，將估價對象現(xiàn)狀與相關(guān)權(quán)屬證明材料上記載的內(nèi)容逐一進行對照，全面、細致地了解估價對象，做好實地查勘記錄，拍攝能夠反映估價對象外觀、內(nèi)部狀況和周圍環(huán)境、景觀的照片。內(nèi)外部狀況照片應(yīng)當作為估價報告的附件。由于各種原因不能拍攝內(nèi)外部狀況照片的，應(yīng)當在估價報告中予以披露。實地查勘記錄應(yīng)當作為估價檔案資料妥善保管。21. 在存在不確定因素的情況下，房地產(chǎn)估價師作出估價相關(guān)判斷時，應(yīng)當保持必

41、要的謹慎，充分估計抵押房地產(chǎn)在處置時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險和損失，不高估市場價值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款，并在估價報告中作出必要的風(fēng)險提示。在運用市場比較法估價時，不應(yīng)選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應(yīng)當對可比實例進行必要的實地查勘。在運用成本法估價時，不應(yīng)高估土地取得成本、開發(fā)成本、有關(guān)費稅和利潤，不應(yīng)低估折舊。在運用收益法估價時，不應(yīng)高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率或者資本化率不應(yīng)偏低。在運用假設(shè)開發(fā)法估價時，不應(yīng)高估未來開發(fā)完成后的價值，不應(yīng)低估開發(fā)成本、有關(guān)費稅和利潤。房地產(chǎn)估價行業(yè)組織已公布報酬率、資本化率、利潤率等估價參數(shù)值的，應(yīng)當優(yōu)先選

42、用；不選用的，應(yīng)當在估價報告中說明理由。評估在建工程的抵押價值時，在建工程發(fā)包人與承包人應(yīng)當出具在估價時點是否存在拖欠建筑工程價款的書面說明；存在拖欠建筑工程價款的，應(yīng)當以書面形式提供拖欠的數(shù)額。房地產(chǎn)估價師知悉估價對象已設(shè)定抵押權(quán)的，應(yīng)當在估價報告中披露已抵押及其擔保的債權(quán)情況。房地產(chǎn)估價師不得濫用假設(shè)和限制條件，應(yīng)當針對房地產(chǎn)抵押估價業(yè)務(wù)的具體情況，在估價報告中合理且有依據(jù)地明確相關(guān)假設(shè)和限制條件。已作為假設(shè)和限制條件，對估價結(jié)果有重大影響的因素，應(yīng)當在估價報告中予以披露，并說明其對估價結(jié)果可能產(chǎn)生的影響。22. 房地產(chǎn)抵押估價報告應(yīng)當向估價報告使用者作如下提示： 估價對象狀況和房地產(chǎn)市場

43、狀況因時間變化對房地產(chǎn)抵押價值可能產(chǎn)生的影響；在抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險關(guān)注點； 合理使用評估價值； 定期或者在房地產(chǎn)市場價格變化較快時對房地產(chǎn)抵押價值進行再評估。房地產(chǎn)抵押估價應(yīng)當關(guān)注房地產(chǎn)抵押價值未來下跌的風(fēng)險，對預(yù)期可能導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押價值下跌的因素予以分析和說明。在評估續(xù)貸房地產(chǎn)的抵押價值時，應(yīng)當對房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)生的變化予以充分考慮和說明。房地產(chǎn)抵押估價報告應(yīng)當包括估價對象的變現(xiàn)能力分析。變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。變現(xiàn)能力分析應(yīng)當包括抵押房地產(chǎn)的通用性、獨立使用性或者可分割轉(zhuǎn)讓性，假定在估價時點拍賣或者變賣時

44、最可能實現(xiàn)的價格與評估的市場價值的差異程度，變現(xiàn)的時間長短以及費用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序。在處置房地產(chǎn)時，應(yīng)當評估房地產(chǎn)的公開市場價值，同時給出快速變現(xiàn)價值意見及其理由。估價報告應(yīng)用有效期從估價報告出具之日起計，不得超過一年；房地產(chǎn)估價師預(yù)計估價對象的市場價格將有較大變化的，應(yīng)當縮短估價報告應(yīng)用有效期。超過估價報告應(yīng)用有效期使用估價報告的，相關(guān)責(zé)任由使用者承擔。在估價報告應(yīng)用有效期內(nèi)使用估價報告的，相關(guān)責(zé)任由出具估價報告的估價機構(gòu)承擔，但使用者不當使用的除外。房地產(chǎn)抵押估價報告的名稱，應(yīng)當為“房地產(chǎn)抵押估價報告”，由房地產(chǎn)估價機構(gòu)出具，加蓋房地產(chǎn)估價機構(gòu)公章，并有至少二名專職注冊房地產(chǎn)估

45、價師簽字。23.我行押品價值評估人員對外部中介機構(gòu)出具的評估報告要分別進行形式審查和實質(zhì)內(nèi)容審查。形式審查主要是對評估報告的格式、內(nèi)容組成以及合規(guī)情況等進行審查。實質(zhì)內(nèi)容審查是審查的重點。實質(zhì)內(nèi)容審查主要關(guān)注以下方面：估價基本事項；估價目的是否為“抵押”；關(guān)注價值類型及其內(nèi)涵是否與估價目的相匹配；估價依據(jù)是否充分，假設(shè)限制條件是否妥當，有無特殊說明；評估所采用的方法與技術(shù)思路；測算過程是否正確；估價結(jié)果的確定是否合理。實質(zhì)內(nèi)容審查的關(guān)鍵是評估方法與技術(shù)思路的審查。重點應(yīng)審查：評估方法是否適宜；基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否真實可靠；參數(shù)選擇是否合理；公式選用是否正確；計算過程是否有誤。選用評估方法應(yīng)遵循的原則：

46、存在大量可比實例，則選用市場比較法，并以該方法為主；估價對象具有預(yù)期收益，則收益法應(yīng)作為其中的一種方法；估價對象具有開發(fā)或待開發(fā)潛力，則應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法；無上述條件的選用成本法。評估方法選用上的常見錯誤：適宜采用多種方法的,沒有采用多種方法進行估價，而僅使用一種評估方法（不適宜采用多種評估方法的除外）；有條件使用市場法而不用該方法；評估收益性房地產(chǎn)，未選用收益法作為其中一種方法；具有投資開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，未選用假設(shè)開發(fā)法作為其中一種方法；估價方法的選用沒有結(jié)合估價對象的特點或不符合有關(guān)規(guī)定。 24.工業(yè)房地產(chǎn)包括廠房及工廠區(qū)內(nèi)的其他房地產(chǎn)、倉庫及其他倉儲用房。工業(yè)房地產(chǎn)抵押的特點：數(shù)量多

47、，是小企業(yè)金融業(yè)務(wù)的主要抵押品之一；涉及行業(yè)多、非標準廠房多，建筑工程造價差異大；重置成本項目往往要準確區(qū)分設(shè)備與建筑物造價；某些用途的建筑物受腐蝕的可能性大；價值量大，用途往往受限，變現(xiàn)難度較大。工業(yè)房地產(chǎn)價值影響因素：所在區(qū)位狀況，包括交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施、地理位置；主要實物狀況，包括用地面積與形狀、地質(zhì)與水文條件、該作其他用途以及用于其他產(chǎn)品生產(chǎn)的可能性。評估技術(shù)思路：一般采用成本法。往往將土地、地上建筑物分別估價，再將兩者結(jié)果加和得出。其中，土地部分估價往往采用基準地價系數(shù)修正法和成本法，地上建筑物部分采用重置成本法。評估注意事項：所采用的基準地價應(yīng)為當?shù)卣诠嫉?并應(yīng)作土地使用年限修正；應(yīng)根據(jù)建筑物的結(jié)構(gòu)、用途、跨度、柱距、梁底標高、（行車）軌頂標高、樓面荷載等因素，利用當?shù)毓こ淘靸r管理部門公布的最新工業(yè)建筑造價標準確定估價對象工程造價；如采用市場比較法，須慎重，應(yīng)充分了解交易實例的背景。25.商業(yè)房地產(chǎn)是用于零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身