樓盤(pán)整體規(guī)劃與樓盤(pán)價(jià)值創(chuàng)新教材

1、培訓(xùn)：樓盤(pán)整體規(guī)劃與樓盤(pán)價(jià)值創(chuàng)新培訓(xùn)：樓盤(pán)整體規(guī)劃與樓盤(pán)價(jià)值創(chuàng)新 孫克放孫克放 國(guó)內(nèi)權(quán)威房地產(chǎn)規(guī)劃專(zhuān)家，國(guó)內(nèi)權(quán)威房地產(chǎn)規(guī)劃專(zhuān)家，建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心副總建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心副總工程師、示范工程處處長(zhǎng)、國(guó)家工程師、示范工程處處長(zhǎng)、國(guó)家一級(jí)建筑師，北大、清華、廈大、一級(jí)建筑師，北大、清華、廈大、重慶大學(xué)等著名高校房地產(chǎn)策劃重慶大學(xué)等著名高校房地產(chǎn)策劃客座教授客座教授 房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程是資源利用和整合的過(guò)程。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程是資源利用和整合的過(guò)程。能利用的資源包括：資金、物流、技術(shù)、制造、產(chǎn)能利用的資源包括：資金、物流、技術(shù)、制造、產(chǎn)銷(xiāo)、人才、環(huán)境、文化等。歸根結(jié)底是整合一個(gè)價(jià)銷(xiāo)、人才、環(huán)境

2、、文化等。歸根結(jié)底是整合一個(gè)價(jià)值鏈值鏈 。 開(kāi)發(fā)商是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的主體開(kāi)發(fā)商是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的主體可稱(chēng)為主腦?？煞Q(chēng)為主腦。價(jià)值鏈上的專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)價(jià)值鏈上的專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)可稱(chēng)為外腦。當(dāng)今房地產(chǎn)開(kāi)可稱(chēng)為外腦。當(dāng)今房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須學(xué)會(huì)整合外腦為我所用。其中策劃和設(shè)計(jì)發(fā)商必須學(xué)會(huì)整合外腦為我所用。其中策劃和設(shè)計(jì)是兩個(gè)重要的外腦分支，他們是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品定型是兩個(gè)重要的外腦分支，他們是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品定型的共同塑造者。的共同塑造者。 從某種意義上講：策劃創(chuàng)意和設(shè)計(jì)整合是鎖定從某種意義上講：策劃創(chuàng)意和設(shè)計(jì)整合是鎖定樓盤(pán)的鏈條。樓盤(pán)的鏈條。一、開(kāi)發(fā)一、開(kāi)發(fā)+ +策劃策劃+ +設(shè)計(jì)同奏一首歌設(shè)計(jì)同奏一首歌 （一）策劃師如同

3、詞作家。做詞者，以簡(jiǎn)單、明確、策劃師如同詞作家。做詞者，以簡(jiǎn)單、明確、生動(dòng)、優(yōu)美的語(yǔ)言，或抒發(fā)某種情感、或彰顯某種生動(dòng)、優(yōu)美的語(yǔ)言，或抒發(fā)某種情感、或彰顯某種事物的內(nèi)涵、或表達(dá)實(shí)現(xiàn)某種訴求的愿望，從而感事物的內(nèi)涵、或表達(dá)實(shí)現(xiàn)某種訴求的愿望，從而感召人們的心靈，振奮人們的精神。召人們的心靈，振奮人們的精神。 策劃師，以策劃師，以“出謀劃策出謀劃策”的方式，從戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)的方式，從戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)的角度，分析產(chǎn)品的定位和營(yíng)銷(xiāo)，優(yōu)化實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售目的角度，分析產(chǎn)品的定位和營(yíng)銷(xiāo)，優(yōu)化實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售目標(biāo)的途徑，從而喚起消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)欲望。在房地產(chǎn)標(biāo)的途徑，從而喚起消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)欲望。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中可稱(chēng)謂開(kāi)發(fā)中可稱(chēng)謂“謀士謀士”

4、也，在一般情況下，他們往往也，在一般情況下，他們往往是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的“開(kāi)篇詞開(kāi)篇詞”或或“序曲序曲”的始作俑者。的始作俑者。（二）設(shè)計(jì)師如同作曲家。作曲家為詞譜曲，只用七個(gè)用（二）設(shè)計(jì)師如同作曲家。作曲家為詞譜曲，只用七個(gè)用音符（元素）組成樂(lè)曲，但賦予曲調(diào)的高與低、強(qiáng)與弱、音符（元素）組成樂(lè)曲，但賦予曲調(diào)的高與低、強(qiáng)與弱、快與慢的無(wú)窮變化。設(shè)計(jì)師則是用無(wú)數(shù)的元素組成建筑快與慢的無(wú)窮變化。設(shè)計(jì)師則是用無(wú)數(shù)的元素組成建筑實(shí)體空間，形成空間的大與小、疏與密、收與放的各種實(shí)體空間，形成空間的大與小、疏與密、收與放的各種差異。以滿(mǎn)足不同功能和不斷變化的消費(fèi)需求。差異。以滿(mǎn)足不同功能和不斷變化的消

5、費(fèi)需求。 （三）開(kāi)發(fā)商如同指揮家。指揮家要把詞曲有聲有色的（三）開(kāi)發(fā)商如同指揮家。指揮家要把詞曲有聲有色的演奏出來(lái)，需要對(duì)詞曲有深刻的理解，需要總體的配器，演奏出來(lái)，需要對(duì)詞曲有深刻的理解，需要總體的配器，更需要精心指揮排練合成，他必須富有創(chuàng)作的激情和豐更需要精心指揮排練合成，他必須富有創(chuàng)作的激情和豐富的想象，讓創(chuàng)新的靈感得到不斷升華。開(kāi)發(fā)商實(shí)際上富的想象，讓創(chuàng)新的靈感得到不斷升華。開(kāi)發(fā)商實(shí)際上是在譜寫(xiě)一首首洋溢著現(xiàn)代生活的空間暢想曲，同樣需是在譜寫(xiě)一首首洋溢著現(xiàn)代生活的空間暢想曲，同樣需要具備把握全局全過(guò)程的能力，不衰的激情和豐富的想要具備把握全局全過(guò)程的能力，不衰的激情和豐富的想象力。他需

6、要把一部完整的作品盡可能完美的交給觀(guān)眾。象力。他需要把一部完整的作品盡可能完美的交給觀(guān)眾。二、策劃二、策劃( (營(yíng)銷(xiāo)營(yíng)銷(xiāo)) )學(xué)的支點(diǎn)學(xué)的支點(diǎn) 一位學(xué)者曾經(jīng)說(shuō)：一位學(xué)者曾經(jīng)說(shuō)： 經(jīng)濟(jì)學(xué)主要關(guān)注如何以最少的成本取得最大的利益，經(jīng)濟(jì)學(xué)主要關(guān)注如何以最少的成本取得最大的利益，其支點(diǎn)是價(jià)值生產(chǎn)；其支點(diǎn)是價(jià)值生產(chǎn)； 政治學(xué)關(guān)注如何分配那些業(yè)已由經(jīng)濟(jì)活動(dòng)生產(chǎn)出來(lái)政治學(xué)關(guān)注如何分配那些業(yè)已由經(jīng)濟(jì)活動(dòng)生產(chǎn)出來(lái)的利益，其支點(diǎn)是價(jià)值的分配；的利益，其支點(diǎn)是價(jià)值的分配； 倫理學(xué)則關(guān)注所分配的利益是否公正，其支點(diǎn)是價(jià)倫理學(xué)則關(guān)注所分配的利益是否公正，其支點(diǎn)是價(jià)值的評(píng)估。值的評(píng)估。 椐此我們延伸出：椐此我們延伸出： 策

7、劃策劃( (營(yíng)銷(xiāo)營(yíng)銷(xiāo)) )學(xué)關(guān)注的是獲取利益的至勝法則，其支學(xué)關(guān)注的是獲取利益的至勝法則，其支點(diǎn)是價(jià)值的創(chuàng)新。點(diǎn)是價(jià)值的創(chuàng)新。 研究居住區(qū)的規(guī)劃和房屋的功能，從本質(zhì)上講是在研究居住區(qū)的規(guī)劃和房屋的功能，從本質(zhì)上講是在研究居住的空間及空間的價(jià)值。研究居住的空間及空間的價(jià)值。三、中國(guó)的居住特色三、中國(guó)的居住特色 1 1、高密度控制下的居住環(huán)境；、高密度控制下的居住環(huán)境；2 2、相對(duì)封閉的大區(qū)域型管理；、相對(duì)封閉的大區(qū)域型管理；3 3、多空間的集合式住宅群體；、多空間的集合式住宅群體；4 4、多種交往空間的相互滲透；、多種交往空間的相互滲透；5 5、多種分散的配套服務(wù)業(yè)態(tài)；、多種分散的配套服務(wù)業(yè)態(tài)；

8、1 1、高密度控制下的居住環(huán)境、高密度控制下的居住環(huán)境（1 1）合理、統(tǒng)籌的控制密度至關(guān)重要。影響到項(xiàng)）合理、統(tǒng)籌的控制密度至關(guān)重要。影響到項(xiàng)目的直接成本和利潤(rùn)，影響到項(xiàng)目基礎(chǔ)投資的風(fēng)目的直接成本和利潤(rùn)，影響到項(xiàng)目基礎(chǔ)投資的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。三大密度綜合控制：險(xiǎn)評(píng)估。三大密度綜合控制： A A 建筑面積毛密度建筑面積毛密度( (容積率容積率) ) B B 建筑密度建筑密度 C C 套密度套密度 （2 2）選擇獲取產(chǎn)品最終的價(jià)值最大化的開(kāi)發(fā)模式；）選擇獲取產(chǎn)品最終的價(jià)值最大化的開(kāi)發(fā)模式； 2 2、相對(duì)封閉的大區(qū)域型管理、相對(duì)封閉的大區(qū)域型管理（1 1）合理地劃分管理區(qū)域，提升社區(qū)的品）合理地劃分管理區(qū)域

9、，提升社區(qū)的品質(zhì)價(jià)值。質(zhì)價(jià)值。（2 2）選擇成本相對(duì)低，安全度相對(duì)高的防）選擇成本相對(duì)低，安全度相對(duì)高的防管體系框架，獲取遠(yuǎn)期的管理價(jià)值。管體系框架，獲取遠(yuǎn)期的管理價(jià)值。3 3、多空間的集合式住宅群體；、多空間的集合式住宅群體； （1 1）有效地利用多空間特點(diǎn)，使社區(qū)空間）有效地利用多空間特點(diǎn)，使社區(qū)空間形態(tài)的塑造趨于多樣化和特色化。形態(tài)的塑造趨于多樣化和特色化。 （2 2）選擇優(yōu)化的空間框架，將空間價(jià)值發(fā)）選擇優(yōu)化的空間框架，將空間價(jià)值發(fā)揮到及至。揮到及至。4 4、多種交往空間的相互滲透、多種交往空間的相互滲透（1 1）建立必須的社區(qū)交往空間和合理的交往）建立必須的社區(qū)交往空間和合理的交往流

10、線(xiàn)。流線(xiàn)。（2 2）活躍和發(fā)揮社區(qū)的人文價(jià)值。彰顯人與）活躍和發(fā)揮社區(qū)的人文價(jià)值。彰顯人與人，人與社會(huì)，人與環(huán)境自然和諧的本質(zhì)。人，人與社會(huì)，人與環(huán)境自然和諧的本質(zhì)。多種分散的配套服務(wù)業(yè)態(tài)多種分散的配套服務(wù)業(yè)態(tài) （1 1）合理的分部社區(qū)配套設(shè)施和場(chǎng)所。）合理的分部社區(qū)配套設(shè)施和場(chǎng)所。 （2 2）盡可能的集中發(fā)揮公共產(chǎn)品的服務(wù)）盡可能的集中發(fā)揮公共產(chǎn)品的服務(wù)增值功能。增值功能。 四四 、策劃創(chuàng)意與設(shè)計(jì)整合、策劃創(chuàng)意與設(shè)計(jì)整合 1 1、 策劃創(chuàng)意是造勢(shì)之策劃創(chuàng)意是造勢(shì)之“源源”，設(shè)計(jì)整合是入實(shí)，設(shè)計(jì)整合是入實(shí)之之“根根”，兩者都順應(yīng)住宅潮流的變化。在這方面，兩者都順應(yīng)住宅潮流的變化。在這方面，我們

11、不但要分析市場(chǎng)的營(yíng)銷(xiāo)所帶來(lái)的種種效應(yīng)。我們不但要分析市場(chǎng)的營(yíng)銷(xiāo)所帶來(lái)的種種效應(yīng)。也要從居住的角度去改變策劃的創(chuàng)意，從理念創(chuàng)也要從居住的角度去改變策劃的創(chuàng)意，從理念創(chuàng)新入手挖掘設(shè)計(jì)的價(jià)值。新入手挖掘設(shè)計(jì)的價(jià)值。 2 2、 價(jià)值創(chuàng)新是產(chǎn)品開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的基石。價(jià)值不價(jià)值創(chuàng)新是產(chǎn)品開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的基石。價(jià)值不是價(jià)格，價(jià)值是客戶(hù)得到的，而價(jià)格是客戶(hù)付出是價(jià)格，價(jià)值是客戶(hù)得到的，而價(jià)格是客戶(hù)付出的。創(chuàng)新正是為了不斷滿(mǎn)足客戶(hù)的需求，創(chuàng)造出的。創(chuàng)新正是為了不斷滿(mǎn)足客戶(hù)的需求，創(chuàng)造出新的客戶(hù)滿(mǎn)意度和新的市場(chǎng)空間。創(chuàng)新是價(jià)值提新的客戶(hù)滿(mǎn)意度和新的市場(chǎng)空間。創(chuàng)新是價(jià)值提升的有效途徑。升的有效途徑。 3 3、 開(kāi)發(fā)企業(yè)在市場(chǎng)上

12、以同等價(jià)格供給已有的產(chǎn)品及開(kāi)發(fā)企業(yè)在市場(chǎng)上以同等價(jià)格供給已有的產(chǎn)品及服務(wù)，這不能叫創(chuàng)新，因?yàn)樗皇菍?duì)別的開(kāi)發(fā)企業(yè)服務(wù)，這不能叫創(chuàng)新，因?yàn)樗皇菍?duì)別的開(kāi)發(fā)企業(yè)已經(jīng)創(chuàng)造出的客戶(hù)群體進(jìn)行瓜分，并沒(méi)創(chuàng)造新的客已經(jīng)創(chuàng)造出的客戶(hù)群體進(jìn)行瓜分，并沒(méi)創(chuàng)造新的客戶(hù)。因此，想取得新的價(jià)值就要打破價(jià)值和成本間戶(hù)。因此，想取得新的價(jià)值就要打破價(jià)值和成本間的取舍關(guān)系，創(chuàng)造新的市場(chǎng)空間。的取舍關(guān)系，創(chuàng)造新的市場(chǎng)空間。 4 4、 創(chuàng)新不僅僅是在技術(shù)上，同時(shí)也要在價(jià)值上創(chuàng)新，創(chuàng)新不僅僅是在技術(shù)上，同時(shí)也要在價(jià)值上創(chuàng)新，關(guān)鍵是看是否獲利，因此，價(jià)值創(chuàng)新不一定非要花關(guān)鍵是看是否獲利，因此，價(jià)值創(chuàng)新不一定非要花樣翻新，也不是非采用

13、很高樣翻新，也不是非采用很高 的科技含量才能奏效，的科技含量才能奏效，只要能給予客戶(hù)新的滿(mǎn)意度和更高層次的服務(wù)。低只要能給予客戶(hù)新的滿(mǎn)意度和更高層次的服務(wù)。低科技含量的創(chuàng)新，獲勝的機(jī)會(huì)更多，效益更大?？萍己康膭?chuàng)新，獲勝的機(jī)會(huì)更多，效益更大。學(xué)會(huì)在危難中行走學(xué)會(huì)在危難中行走并踏出有旋律的音符！并踏出有旋律的音符！如果想這樣，只有如果想這樣，只有改變思維方式！改變思維方式！五、策劃與設(shè)計(jì)思維方式的拓展五、策劃與設(shè)計(jì)思維方式的拓展 ( (一一) ) 在市場(chǎng)取勝的樓盤(pán)無(wú)非有三種：在市場(chǎng)取勝的樓盤(pán)無(wú)非有三種： 第一第一 不戰(zhàn)而勝的樓盤(pán)不戰(zhàn)而勝的樓盤(pán) （正向思維）（正向思維） 第二第二 以進(jìn)取勝的樓盤(pán)以

14、進(jìn)取勝的樓盤(pán) （遞進(jìn)思維）（遞進(jìn)思維） 第三第三 以退取勝的樓盤(pán)以退取勝的樓盤(pán) （逆向思維）（逆向思維） 分析這三種樓盤(pán)取勝的經(jīng)驗(yàn)，會(huì)告訴我們：分析這三種樓盤(pán)取勝的經(jīng)驗(yàn)，會(huì)告訴我們： 策劃創(chuàng)意和設(shè)計(jì)融合所帶來(lái)的營(yíng)銷(xiāo)路數(shù)的策劃創(chuàng)意和設(shè)計(jì)融合所帶來(lái)的營(yíng)銷(xiāo)路數(shù)的改變，首先是思維方式和設(shè)計(jì)理念的改變。改變，首先是思維方式和設(shè)計(jì)理念的改變。 ( (二二) )創(chuàng)新思維方法創(chuàng)新思維方法（1 1）邏輯思維）邏輯思維: : （2 2）非邏輯思維）非邏輯思維: : 1 1、收斂思維；、收斂思維； 1 1、發(fā)散思維；、發(fā)散思維； 2 2、有序思維；、有序思維； 2 2、靈感思維；、靈感思維； 3 3、類(lèi)比思維；、類(lèi)

15、比思維； 3 3、直覺(jué)思維；、直覺(jué)思維； 4 4、演繹思維；、演繹思維； 4 4、聯(lián)想思維；、聯(lián)想思維； 5 5、歸納思維；、歸納思維； 5 5、想象思維；、想象思維；（三）培養(yǎng)價(jià)值創(chuàng)新技能（三）培養(yǎng)價(jià)值創(chuàng)新技能（四）創(chuàng)新產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)流程北京星河灣的逆向思維北京星河灣的逆向思維 1 1、不以區(qū)位定豪宅，一反周邊樓盤(pán)的定位，異軍突起。、不以區(qū)位定豪宅，一反周邊樓盤(pán)的定位，異軍突起。 2 2、適當(dāng)降低容積率，一反北京高追容積率的做法。、適當(dāng)降低容積率，一反北京高追容積率的做法。 3 3、不封陽(yáng)臺(tái)，一反北京封閉陽(yáng)臺(tái)的習(xí)慣做法。、不封陽(yáng)臺(tái)，一反北京封閉陽(yáng)臺(tái)的習(xí)慣做法。 4 4、精裝修房，一反北京高層高檔

16、住宅大都出售毛坯房的、精裝修房，一反北京高層高檔住宅大都出售毛坯房的做法。做法。 5 5、優(yōu)化環(huán)境在先，銷(xiāo)售在后，一反北京銷(xiāo)售在先優(yōu)化環(huán)、優(yōu)化環(huán)境在先，銷(xiāo)售在后，一反北京銷(xiāo)售在先優(yōu)化環(huán)境在后的做法。境在后的做法。六六 、 思維方式與價(jià)值創(chuàng)新思維方式與價(jià)值創(chuàng)新 （一）（一） 策劃實(shí)際是在不斷的對(duì)比和否定的過(guò)程策劃實(shí)際是在不斷的對(duì)比和否定的過(guò)程中完成的。策劃不是靜態(tài)的，始終是動(dòng)態(tài)的。中完成的。策劃不是靜態(tài)的，始終是動(dòng)態(tài)的。 策劃的意義不是為了炒作，它是為消費(fèi)者提供產(chǎn)品策劃的意義不是為了炒作，它是為消費(fèi)者提供產(chǎn)品的信息、服務(wù)的信息和理性的引導(dǎo)，從而引起消費(fèi)者的的信息、服務(wù)的信息和理性的引導(dǎo)，從而引起

17、消費(fèi)者的共鳴和購(gòu)買(mǎi)欲望。共鳴和購(gòu)買(mǎi)欲望。 當(dāng)今策劃的思路和運(yùn)作方式已發(fā)生了顯著的變化。純當(dāng)今策劃的思路和運(yùn)作方式已發(fā)生了顯著的變化。純廣告式的、純概念式的、純市調(diào)式的、純標(biāo)準(zhǔn)文本式、廣告式的、純概念式的、純市調(diào)式的、純標(biāo)準(zhǔn)文本式、編故事式的策劃已落伍。編故事式的策劃已落伍。 建筑設(shè)計(jì)的圖形產(chǎn)品最終將轉(zhuǎn)化成有型的空間產(chǎn)品。建筑設(shè)計(jì)的圖形產(chǎn)品最終將轉(zhuǎn)化成有型的空間產(chǎn)品。這個(gè)空間是否給人帶來(lái)舒適和安全這個(gè)空間是否給人帶來(lái)舒適和安全, ,能否使人感到清新能否使人感到清新和愉悅和愉悅, ,完全取決于空間組成元素是否被有效的激活。完全取決于空間組成元素是否被有效的激活。而那些被激活的部位正是策劃的亮點(diǎn)而那

18、些被激活的部位正是策劃的亮點(diǎn)! ! 因此因此, ,設(shè)計(jì)的創(chuàng)新設(shè)計(jì)的創(chuàng)新, ,造就了產(chǎn)品的更新?lián)Q代造就了產(chǎn)品的更新?lián)Q代, ,同時(shí)也反同時(shí)也反過(guò)了作用于產(chǎn)品策劃過(guò)了作用于產(chǎn)品策劃“核心競(jìng)爭(zhēng)力核心競(jìng)爭(zhēng)力”的提高上。的提高上。 顯然顯然, , “策劃設(shè)計(jì)一體化策劃設(shè)計(jì)一體化”是以產(chǎn)品特征、產(chǎn)品定位、是以產(chǎn)品特征、產(chǎn)品定位、產(chǎn)品細(xì)化對(duì)接與市場(chǎng)氛圍，體現(xiàn)產(chǎn)品商業(yè)亮點(diǎn)和技術(shù)進(jìn)產(chǎn)品細(xì)化對(duì)接與市場(chǎng)氛圍，體現(xiàn)產(chǎn)品商業(yè)亮點(diǎn)和技術(shù)進(jìn)步雙重價(jià)值的新式策劃思路步雙重價(jià)值的新式策劃思路, ,更具有吸引力更具有吸引力, ,更具實(shí)戰(zhàn)性更具實(shí)戰(zhàn)性, ,更容易被開(kāi)發(fā)企業(yè)和消費(fèi)者所接受。更容易被開(kāi)發(fā)企業(yè)和消費(fèi)者所接受。（二）企業(yè)戰(zhàn)略

19、選擇的階梯（二）企業(yè)戰(zhàn)略選擇的階梯 美國(guó)貝恩公司戰(zhàn)略階梯美國(guó)貝恩公司戰(zhàn)略階梯（三）目前產(chǎn)業(yè)中企業(yè)的（三）目前產(chǎn)業(yè)中企業(yè)的 戰(zhàn)略觀(guān)點(diǎn)有兩種戰(zhàn)略觀(guān)點(diǎn)有兩種: : 1. 1.結(jié)構(gòu)主義結(jié)構(gòu)主義: :把戰(zhàn)略的重點(diǎn)放在相對(duì)于對(duì)把戰(zhàn)略的重點(diǎn)放在相對(duì)于對(duì) 手的優(yōu)勢(shì)上。手的優(yōu)勢(shì)上。選擇一個(gè)與其內(nèi)部系統(tǒng)和能力相配的獨(dú)特成本定位或差選擇一個(gè)與其內(nèi)部系統(tǒng)和能力相配的獨(dú)特成本定位或差異位異位. .來(lái)抗擊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。來(lái)抗擊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 2. 2. 重建主義重建主義: :把策略的重點(diǎn)從競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)到價(jià)值創(chuàng)新上。把策略的重點(diǎn)從競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)到價(jià)值創(chuàng)新上。力求系統(tǒng)的跨越現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)邊力求系統(tǒng)的跨越現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)邊 界開(kāi)發(fā)新的需求。將不同界開(kāi)發(fā)新的需求。將

20、不同的現(xiàn)有元素重新排序，構(gòu)建新的市場(chǎng)空間，從而創(chuàng)造新的現(xiàn)有元素重新排序，構(gòu)建新的市場(chǎng)空間，從而創(chuàng)造新的價(jià)值。的價(jià)值。 擴(kuò)寬視覺(jué)，才能見(jiàn)到另外的市場(chǎng)空間！擴(kuò)寬視覺(jué)，才能見(jiàn)到另外的市場(chǎng)空間！否則只能在眼前的天地中存活！否則只能在眼前的天地中存活！ （四）市場(chǎng)元素尋求和激活（四）市場(chǎng)元素尋求和激活 1. 1. 元素的收集；（思維的發(fā)散）元素的收集；（思維的發(fā)散） 2. 2. 元素的創(chuàng)新；元素的創(chuàng)新； ( (選擇市場(chǎng)接受的突出切入點(diǎn)）選擇市場(chǎng)接受的突出切入點(diǎn)） 3. 3. 元素的重組元素的重組 ；( (縱向及橫向排列分析縱向及橫向排列分析) ) 4. 4. 元素的改變；元素的改變； ( (運(yùn)用元素的增

21、、減、替等手段打開(kāi)運(yùn)用元素的增、減、替等手段打開(kāi)創(chuàng)意之門(mén)）創(chuàng)意之門(mén)） 5. 5.元素元素“聚集框聚集框”的鎖定的鎖定 ；（焦距；（焦距銷(xiāo)售的熱點(diǎn)、景銷(xiāo)售的熱點(diǎn)、景深深產(chǎn)品的邊界產(chǎn)品的邊界) ) 90平方米平方米戶(hù)型變化戶(hù)型變化七、設(shè)計(jì)的價(jià)值取向七、設(shè)計(jì)的價(jià)值取向1.1.規(guī)劃設(shè)計(jì)的價(jià)值規(guī)劃設(shè)計(jì)的價(jià)值- -是策劃的源泉，反映環(huán)境空間價(jià)是策劃的源泉，反映環(huán)境空間價(jià)值；值；2.2.住宅的戶(hù)型價(jià)值住宅的戶(hù)型價(jià)值- -包括功能價(jià)值和空間價(jià)值；包括功能價(jià)值和空間價(jià)值；3.3.住宅的裝備價(jià)值住宅的裝備價(jià)值- -反映產(chǎn)業(yè)化技術(shù)的集成水平，給反映產(chǎn)業(yè)化技術(shù)的集成水平，給予商品住宅更多的附加值；予商品住宅更多的附加

22、值；4.4.住宅的景觀(guān)再造價(jià)值住宅的景觀(guān)再造價(jià)值- -提升環(huán)境質(zhì)量，轉(zhuǎn)化居住區(qū)提升環(huán)境質(zhì)量，轉(zhuǎn)化居住區(qū)價(jià)位區(qū)的關(guān)鍵所在；價(jià)位區(qū)的關(guān)鍵所在；5.5.住宅的性能價(jià)值住宅的性能價(jià)值- -關(guān)系到住宅的全壽命周期，綜合關(guān)系到住宅的全壽命周期，綜合反映住宅的品質(zhì)。反映住宅的品質(zhì)。采暖地區(qū)和夏熱冬冷地區(qū)十二項(xiàng)推廣技術(shù)采暖地區(qū)和夏熱冬冷地區(qū)十二項(xiàng)推廣技術(shù)1 1、外墻外保溫技術(shù)（復(fù)合墻體）、外墻外保溫技術(shù)（復(fù)合墻體）2 2、太陽(yáng)能應(yīng)用技術(shù)（供熱水、采暖供、供電）、太陽(yáng)能應(yīng)用技術(shù)（供熱水、采暖供、供電）3 3、窗外遮陽(yáng)技術(shù)、窗外遮陽(yáng)技術(shù)4 4、新風(fēng)置換技術(shù)、新風(fēng)置換技術(shù)5 5、再生水回用技術(shù)、再生水回用技術(shù)6 6

23、、有機(jī)垃圾生化處理技術(shù)、有機(jī)垃圾生化處理技術(shù)7 7、地源、地源 水源熱泵應(yīng)用技術(shù)水源熱泵應(yīng)用技術(shù)8 8、水體生態(tài)凈化技術(shù)、水體生態(tài)凈化技術(shù)9 9、屋頂綠化及隔熱技術(shù)、屋頂綠化及隔熱技術(shù)1010、產(chǎn)業(yè)化裝修成套技術(shù)、產(chǎn)業(yè)化裝修成套技術(shù) 11 11、輻射采暖技術(shù)、輻射采暖技術(shù) 12 12、采暖計(jì)量技術(shù)、采暖計(jì)量技術(shù)Top 10 Scientific-technological SystemTop 10 Scientific-technological System十大科技系統(tǒng)十大科技系統(tǒng)地源熱泵系統(tǒng)地源熱泵系統(tǒng)營(yíng)造能量守恒空間營(yíng)造能量守恒空間混凝土頂棚輻射制冷制熱系統(tǒng)混凝土頂棚輻射制冷制熱系統(tǒng)知冷

24、知熱的家知冷知熱的家職能新風(fēng)系統(tǒng)職能新風(fēng)系統(tǒng)換風(fēng)無(wú)痕換風(fēng)無(wú)痕 清新常在清新常在外墻系統(tǒng)外墻系統(tǒng)層層到位層層到位外窗系統(tǒng)外窗系統(tǒng)雙向阻熱雙向阻熱 隔出新天地隔出新天地外遮陽(yáng)系統(tǒng)外遮陽(yáng)系統(tǒng)自如節(jié)能自如節(jié)能屋頂?shù)孛嫦到y(tǒng)屋頂?shù)孛嫦到y(tǒng)住在住在“控溫室控溫室”中中隔噪隔音系統(tǒng)隔噪隔音系統(tǒng)相安無(wú)聲相安無(wú)聲排水噪聲處理系統(tǒng)排水噪聲處理系統(tǒng)隔層漏水隱患和管道一起隱形隔層漏水隱患和管道一起隱形吸塵排污系統(tǒng)吸塵排污系統(tǒng)廢物一吸而光廢物一吸而光八、居住空間的創(chuàng)造手法八、居住空間的創(chuàng)造手法 在居住空間創(chuàng)造中，歸屬空間的限定和鄰里交往在居住空間創(chuàng)造中，歸屬空間的限定和鄰里交往空間的設(shè)定是極為重要的，其中涉及到容量、尺度、空間的設(shè)定是極為重要的，其中涉及到容量、尺度、場(chǎng)所、時(shí)度這些構(gòu)成元素。在設(shè)計(jì)手法上可采用圍場(chǎng)所、時(shí)度這些構(gòu)成元素。在設(shè)計(jì)手法上可采用圍合、穿插、錯(cuò)動(dòng)、重復(fù)、重疊等方式，讓空間變的合、穿插、錯(cuò)動(dòng)、重復(fù)、重疊等方式，讓空間變的有層次、有特征有層次、有特征, ,這也是空間的價(jià)值所在。無(wú)論是室這也是空間的價(jià)值所在。無(wú)論是室內(nèi)空間還是室外空間都會(huì)要系統(tǒng)性地將各種元素組內(nèi)空間還是室外空間都會(huì)要系統(tǒng)性地將各種元素組織起來(lái)織起來(lái), ,使產(chǎn)品向更高的附件值轉(zhuǎn)化使產(chǎn)品向更高的附件值轉(zhuǎn)化. .這即是個(gè)戰(zhàn)略這即是個(gè)戰(zhàn)略問(wèn)題問(wèn)題, ,也是個(gè)戰(zhàn)術(shù)問(wèn)題。也是個(gè)戰(zhàn)術(shù)問(wèn)題。 ( (一一) )圍合圍合成都遠(yuǎn)大都市風(fēng)景成都