萬泰大廈項目

1、萬泰大廈市場調研分析簡報一、項目周邊寫字樓市場分析本項目位于烏魯木齊北路470號（延安中路與華山路之間），屬靜安區(qū)與徐匯區(qū)交界處。周邊靜安寺、淮海中路、延安路都為寫字樓較為集中的地區(qū)，項目周邊區(qū)域辦公氛圍較為成熟。下面按照經營模式來分別對項目周邊的租賃市場和銷售市場進行分析。1、 寫字樓租賃市場分析靜安寺地區(qū)：項目名稱位 置寫字樓總建筑面積(平方米)單元面積范圍(平方米)租金(元/天)物業(yè)管理費(元/月)出租率中華企業(yè)大廈華山路2號21,500127-1,024USD399%環(huán)球世界大廈愚園路172號40,00068-168USD0.45USD398%靜安中華大廈北京西路1701號37,484

2、82-350RMB24/延安路沿線：項目名稱位 置寫字樓總建筑面積(平方米)單元面積范圍(平方米)租金(元/天)物業(yè)管理費(元/月)出租率科恩國際中心陜西北路66號/近延安路35,814107-277USD0.6RMB22100%東方海外大廈延安中路841號24,486111-1,166RMB2498%阿波羅商務中心延安中路1440號6,00034-70含于租金內97%華僑大廈延安西路129號15,885N/AUSD0.6RMB28100%烏魯木齊北路沿線：項目名稱位 置寫字樓總建筑面積(平方米)單元面積范圍(平方米)租金(元/天)物業(yè)管理費(元/月)出租率朝代商務中心烏魯木齊北路457號11

3、,43436-140USD0.5USD3.8100%中雅大廈烏魯木齊北路458號3,500500RMB3072%淮海中路西段沿線：項目名稱位 置寫字樓總建筑面積(平方米)單元面積范圍(平方米)租金(元/天)物業(yè)管理費(元/月)出租率世紀商貿廣場長樂路989號85,800119-2,200USD3.8100%云海大廈淮海中路1333號/寶慶路19,58980-1031USD0.5RMB2195%百富勤廣場淮海中路1325號/寶慶路1號15,05076-994USD3.5100%嘉華中心淮海中路1068號63,000121-1,800USD3.895%本項目周邊寫字樓市場主要分布于靜安寺地區(qū)、淮海

4、中路沿線、延安路高架沿線和烏魯木齊路沿線四個寫字樓集中地。項目附近寫字樓租賃市場呈現以下特征：Ø 項目周邊辦公樓檔次參差不齊，租金也有較大差距。其中以淮海中路沿線的寫字樓平均品質最高，世紀商貿廣場、嘉華中心及在建的淮海國際廣場均為甲級寫字樓。靜安寺地區(qū)多為準甲級寫字樓，其余兩個區(qū)域樓宇等級較低。項目所在的烏魯木齊北路地區(qū)兩個項目朝代商務中心、中雅大廈體量較小，檔次較差，租金在地區(qū)也屬低水平。Ø 純租賃寫字樓為市場供應主力，平均出租率達92%以上。（個別交房時間不滿6個月的寫字樓項目不計入內）Ø 區(qū)域平均主力租金范圍為/m2/天，甲級寫字樓主力租金范圍為2/天。&#

5、216; 準甲級及非甲級寫字樓在項目數量上占絕對多數，區(qū)域內寫字樓主力客戶仍為外資中小型企業(yè)，集中的行業(yè)有貿易、咨詢、廣告等。Ø 地區(qū)整體出租情況良好，出租率基本都在95-100%。寫字樓銷售市場分析在售項目情況表：項目名稱位 置寫字樓總建筑面積(m2)主力單元建筑面積(m2）目前售價（元/m2）已售均價（元/m2）租金(元/m2/天)出售率剩余在售面積項目銷售情況靜安中華大廈北京中路1701號37,48482-35028,000（均價）20,105USD84%現在售22-23；27-29層做銷控部分，以及其它層面剩余部分，面積范圍87.05-249.32，主力面積集中在140左右。

6、目前共剩余42套，面積5733.46。30層新建高檔純辦公樓，知名度較高。開盤均價RMB20,000元/，銷售良好。目前已進入尾盤, 科恩國際中心陜西北路66號35,814107-27727,000（均價）/USD0.6/出售11-15；20-22層；整層1487.68m2分割面積在149.2-717.7 26套總銷面積近12,000項目重新包裝后出售部分層面靜安陽光商務廣場安源路531號2,40031-8216,000（均價）/90%現剩余面積集中在3層。只有40、60兩種面積單元。項目2005年4月開盤，開盤均價RMB16,500元/。區(qū)域寫字樓銷售市場目前呈現以下特征：Ø 在售

7、項目較少，且多為尾盤項目。Ø 產權式寫字樓項目多做小面積分割，主力分割面積為80-200m2，2005年4月靜安區(qū)寫字樓的平均售價為20,584元/m2。Ø 項目附近在建未租售項目中多為甲級寫字樓，在2008年前可能進入租售市場的寫字樓面積近20萬平方米。根據這些項目開發(fā)商的一貫操盤手法及目前市場行情，90%的一手供應量將進入租賃市場，未來銷售寫字樓銷售市場的新增供應仍十分有限。Ø 項目附近在一年內將銷售的寫字樓極少，除非部分原純租賃寫字樓轉租為售，預計體量較小，對市場主體無法構成影響。2、 區(qū)域未來供應分析項目名稱地 址發(fā)展商項目概況預計時間項目進度明園大廈愚園

8、路110號/近膠州路上海明宇房地產發(fā)展有限公司辦公總建面4萬平方米預計開盤時間：2006年左右(估)預計竣工時間： 2006年(估)主體建設越洋海德廣場南京西路1627號/常德路55號臺灣越洋集團43層甲級寫字樓和28層酒店式服務公寓最下面6層作為商場引入“越洋百貨”辦公樓8萬平方米預計開盤時間：2007年預計竣工時間： 2008年打樁會德豐廣場南京西路/華山路香港九龍倉58層純甲級寫字樓配有部分商業(yè) 辦公樓11.4萬平方米預計開盤時間：2007年預計竣工時間： 2008年基礎工程上海鼎固大廈華山路322號/常德路上海鼎固房地產開發(fā)有限公司地上40層地下3層，總建筑面積48585平方米B1層-

9、2層商業(yè)，3-5層會所，6-40層公寓24,864平方米公寓部分可能做辦公預計開盤時間：2007年預計竣工時間： 2008年基礎工程淮海國際廣場淮海中路1045號/近襄陽南路上海平安欣侖物業(yè)發(fā)展有限公司37層純辦公樓，14層酒店式公寓總建面：73,061平方米 辦公樓約42,800多平方米預計開盤時間：2005年6月預計竣工時間：2006年第二季度主體建設根據上表數據顯示，今年區(qū)域內的主要供應集中在淮海國際廣場一個項目，該項目于2005年6月正式公開租賃。而2006年項目附近也僅明園大廈一個項目將進入租售市場，2007年將是靜安寺地區(qū)寫字樓供應的高峰期。此外常熟路、巨鹿路有一個地塊將會興建一個

10、6、7層的小型辦公樓，此項目距離本項目最近，相對影響也較大；由于體量較小、項目的施工時間會相對較短，項目尚未開工，何時入市具有不可預料性，須密切關注本項目萬泰大廈雖然已停工多年，但主體建設工程已經完成，只要根據情況進行部分裝修和調整，可選擇合適時機快速進入市場。二、項目周邊商業(yè)市場分析本項目處于延安中路與華山路之間，路段為雙向二車道，另設有非機動車道，路幅約20米，路面車輛較多，行人較少。該路段兩側商業(yè)物業(yè)數量不多，且以街鋪形式為主，經營狀況一般。華山路（烏魯木齊路路口附近路段）為雙向5-7車道，其中南向2車道，北向3-5車道，路幅較寬。住宅底層街鋪為商業(yè)的主要形態(tài)。服飾與餐飲食品占據了60的

11、比例。華山路北段東側有一條歐式風情街，主要由小洋房底層的休閑酒吧和餐廳構成，面積范圍在100-200m2。西段以餐廳、超市、銀行和面包房等生活配套設施為主，面積范圍在20-100m2。從消費客戶來看，貴都大酒店的住客及周邊辦公樓的白領是這里酒吧、餐廳的重要消費支柱。常熟路（延安中路至長樂路）為雙向4車道，無非機動車道。路幅不寬，適合街鋪經營。這里的商業(yè)以沿街老式住宅底鋪及辦公樓裙房為主要形式，樓層以一層為主，少數為2層以上商鋪，面積較大，以餐飲為主。此地街鋪的餐飲、酒吧比例較高，憑借靜安廣場、世紀商貿廣場、國際貴都大酒店等辦公、酒店存在，入駐人群帶來較高的餐飲需求。Ø 項目周邊街鋪租

12、金情況位置樓層面積價格推薦經營備注烏魯木齊北路5F1,4503.5元/天不限豪華裝修，轉讓費220萬，可談烏魯木齊北路1F44013元/天適宜銀行烏魯木齊北路1F2804.8元/天可餐飲烏魯木齊北路1F1,5004.5元/天不限毛坯，近路口烏魯木齊中路1F5026.7元/天不限面寬6米常熟路/長樂路1F604.2元/天常熟路1-2F9011元/天可餐飲常熟路1-2F1,3003.16元/天可餐飲常熟路B1-3F1,2008元/天適合酒吧、餐飲附帶露臺巨鹿路1F1006元/天適合服飾/食品/汽配鋪面巨鹿路近路口1-4F3056.56元/天巨鹿路近路口1F2706-8元/天餐飲不可長樂路1F723

13、.3美元/天需要品牌店長樂路1F1507元/天適合酒吧華山路1F45016元/天餐飲不可可分割華山路1F60024元/天適合藥店綜合以上數據，排除價格過低或過高的個案情況，項目周邊路段的1樓的街鋪租金水平大致為：烏魯木齊北路、中路（延安西路至淮海路間）：租金5-20元/m2/天。華山路（烏魯木齊路路口附近）：租金15-25元/m2/天。常熟路（延安中路至長樂路）租金：10-25元/m2/天。長樂路（華山路至常熟路）：租金7-15元/m2/天。街鋪租金由于受到面積、位置、商家行業(yè)、簽約時間等多種因素影響，即使在同一路段上，之間的租金差距都很大，同時考慮到本項目商業(yè)為裙房形態(tài)，因此這里提供的街鋪租金僅作參考。Ø 周邊辦公樓裙房租售情況本項目所在區(qū)域不少辦公樓推出時間較早，近期沒有其裙房商鋪的租售情況；此外一些樓宇品質、位置明顯優(yōu)于本案，可比性差。因此，綜合考慮了區(qū)域、位置等條件，選取了以下項目作為參考。名稱地址樓層單套面積價格備注新越時美大廈裙房江寧路445號（武定路）1-4層1,113-5,1141.35萬-2.3萬元/時美大廈4層裙房，整層起售博鴻大廈商鋪江寧路495號（康定路）1-4層/1樓2.8萬元