城綜合體項(xiàng)目策劃書

1、六安市城市綜合體項(xiàng)目策劃書關(guān)于城市綜合體城市綜合體在城市化過(guò)程中起著營(yíng)造城市新的商務(wù)、商業(yè)中心區(qū)，打造城市新地標(biāo)，創(chuàng)造城市活力之源的商業(yè)綜合體和居住街區(qū)，在避免城市中同時(shí)，創(chuàng)造充滿活力和積聚人氣的市民文化活動(dòng)廣場(chǎng);心空洞化，減少城市通勤交通壓力，打造城市“24小時(shí)不夜城”等方面起著重要作用。城市綜合體一般由高星級(jí)酒店、高檔寫字樓、酒店式公寓(或SOHO)、大型綜合購(gòu)物中心(SHOPPINGMALL)、大型超市、獨(dú)立商鋪及街區(qū)、市民廣場(chǎng)及大型高尚居住社區(qū)、醫(yī)院等組成。在國(guó)外早已發(fā)展成熟的“城市綜合體”，近年來(lái)在國(guó)內(nèi)一些主要城市正以一種新的商業(yè)地產(chǎn)模式逐漸發(fā)展起來(lái)。關(guān)于項(xiàng)目土地：“城市綜合體”項(xiàng)目

2、選址一般符合下列三種情況之一：第一，項(xiàng)目所在位置為城市核心區(qū)，有人流和消費(fèi)基礎(chǔ)。第二，項(xiàng)目位于城市副中心，是城市經(jīng)濟(jì)新增長(zhǎng)點(diǎn)。第三，位于新開發(fā)區(qū)。項(xiàng)目前期規(guī)劃最核心的工作是項(xiàng)目土地.項(xiàng)目初步選址一定要對(duì)項(xiàng)目周邊情況，項(xiàng)目所處區(qū)域在城市中的地位,項(xiàng)目所在城市經(jīng)濟(jì)、文化發(fā)展情況，商業(yè)發(fā)達(dá)程度，居民購(gòu)買力及消費(fèi)習(xí)慣等進(jìn)行解讀.對(duì)項(xiàng)目具體土地解讀分為：1、城市商業(yè)特點(diǎn)及需求，商業(yè)人流主導(dǎo)方向及構(gòu)成等；這個(gè)城市缺什么？我們能帶給城市什么？2、解讀項(xiàng)目周圍市政及交通情況，是否有城市輕軌經(jīng)過(guò)等；3、基地內(nèi)有沒(méi)有保留建筑，如何將保留建筑融合到規(guī)劃之中；4、項(xiàng)目可利用資源，如：河流，公園等;5、項(xiàng)目規(guī)劃條件：容

3、積率、限高等；6、項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃與城市總體規(guī)劃等。關(guān)于城市綜合體開發(fā)的理念.城市綜合體給城市帶來(lái)多功能的城市開發(fā)概念。一般的城市開發(fā)商主要集中在某些單一功能的開發(fā)上，其它只作為附屬配套，如純住宅開發(fā)、純商業(yè)開發(fā)、或者純酒店或者寫字樓開發(fā)等。城市綜合體開發(fā)將多功能地綜合集中開發(fā)，包含有：酒店、寫字樓、大型商業(yè)和特色商業(yè)街、公寓、高尚住宅、大型廣場(chǎng)等。不同功能、時(shí)間段的功能組織在一起，各種功能互為補(bǔ)充組成城市“24小時(shí)不夜城”大型商業(yè)中心和超市與商業(yè)街區(qū)是城市活力之源，充滿激情與商氣，寫字樓合城市充滿青春與魅力，酒店的進(jìn)駐提升了消費(fèi)檔次，公寓及住宅區(qū)從白天到黑夜充滿生氣與活力，城市廣場(chǎng)又極大的聚集了

4、城市的能量與人氣等。.在當(dāng)代城市化進(jìn)程中，許多城市的歷史風(fēng)貌正被一點(diǎn)點(diǎn)地蠶食，城市的文脈與記憶正被一點(diǎn)點(diǎn)的割裂。為此，城市開發(fā)商需對(duì)保護(hù)城市的文脈，保護(hù)歷史形成的街區(qū)，城市記憶，城市尺度，路網(wǎng)格局，商圈等予以足夠的關(guān)注，對(duì)擬改造項(xiàng)目及城市的歷史及現(xiàn)狀進(jìn)行分析,把握城市規(guī)律，解讀土地價(jià)值。城市綜合體設(shè)計(jì)是以較高密度和高容積率的設(shè)計(jì)手法將多種功能的建筑空間集中布置，這種集中布置規(guī)劃手法使項(xiàng)目規(guī)劃或者布置大型市民活動(dòng)廣場(chǎng)等公共開放式活動(dòng)或者綠化空間.居住區(qū)休閑活動(dòng)廣場(chǎng)，鄰里中心等輔助設(shè)施等應(yīng)大力體現(xiàn)大空間大尺度的建筑間距及超大綠化。它們?yōu)槌鞘性鎏砹耸忻窆不顒?dòng)場(chǎng)所,為城市增添積聚人氣與活力的城市空間

5、，為城市地標(biāo)式建筑天際線提供最佳視覺(jué)空間，為城市透出藍(lán)天、白云、森林、小溪、詩(shī)意城市綜合體一個(gè)顯著特點(diǎn)就是均在所在城市嘉立了地標(biāo)式建筑。如超高層酒店大型購(gòu)物集群，超大型購(gòu)物廣場(chǎng)等地標(biāo)式建筑.六安市城市綜合體投資：根據(jù)城市CBD和ABP的投資特性，投資額一般規(guī)模為人民幣15億-20億（以新鄉(xiāng)為例）。注冊(cè)營(yíng)運(yùn)公司注冊(cè)資本金約為3000萬(wàn)美元，超市，星級(jí)酒店等獨(dú)立項(xiàng)目注冊(cè)資本金約為1000萬(wàn)美元，不含ABP項(xiàng)目引進(jìn)企業(yè)。擬投資1:購(gòu)物中心（商場(chǎng)）2:大型超市（大潤(rùn)發(fā)）3:星級(jí)酒店4:特色商業(yè)5:住宅6:企業(yè)總部前期準(zhǔn)備 基地定位兼顧區(qū)位優(yōu)勢(shì)和土地成本，基地宜地選擇在市政務(wù)區(qū)及工業(yè)區(qū)附近，需要盡早定奪

6、。 征用土地從掛牌競(jìng)拍到簽約領(lǐng)證，得用一個(gè)過(guò)程，需要抓緊辦理 設(shè)計(jì)方案市規(guī)劃部門下達(dá)規(guī)劃指標(biāo)后即可步入方案設(shè)計(jì)、方案論證和擴(kuò)初設(shè)計(jì),其間規(guī)劃指標(biāo)是關(guān)鍵。 規(guī)劃審批從提交方案到規(guī)劃許可證領(lǐng)發(fā)為期較長(zhǎng)，需由開發(fā)商與政府共同努力。（二）施工 施工圖設(shè)計(jì)。 報(bào)審與保健。 進(jìn)度的安排。 市政的協(xié)調(diào)。招商入駐與運(yùn)行（一）招商入駐利用區(qū)優(yōu)勢(shì)形成驅(qū)動(dòng)力在全國(guó)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)普遍看好的同時(shí)，長(zhǎng)三角、珠三角等沿海地區(qū)發(fā)展速度尤為迅猛，打有暗流涌動(dòng)爆發(fā)之勢(shì)。這些地區(qū)交通發(fā)達(dá)、人才集中、意識(shí)超前、信息暢通，加上歷史形成的相對(duì)雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，已經(jīng)成為沿海經(jīng)濟(jì)升級(jí)換代、西部開發(fā)揭竿而起的瞄準(zhǔn)目標(biāo)。所以六安市CBD和ABP建成后將

7、有眾多內(nèi)外地企業(yè)入駐，其筑巢引鳳的驅(qū)動(dòng)力會(huì)不期而至。通過(guò)政策導(dǎo)向形成向心力六安市十分重視投資政策這根經(jīng)濟(jì)杠桿，優(yōu)惠的親商政策就起到很好的導(dǎo)向作用 利用設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)形成吸引力方案設(shè)計(jì)應(yīng)該在滿足規(guī)劃要點(diǎn)的前提下實(shí)現(xiàn)最佳化。為此，必須要有前瞻性，要有對(duì)構(gòu)筑商住綜合體項(xiàng)目氛圍的理性上認(rèn)識(shí)，要有知名策劃公司與設(shè)計(jì)公司的配合上的默契，要有特征特色不隨大流的個(gè)性上的體現(xiàn)。開發(fā)商受益靠的是做好環(huán)境，優(yōu)化功能，提升品位，從而贏得投資者的青睞。這一動(dòng)機(jī)恰恰正是投資者的追求，兩者互求互動(dòng)，可以形成開發(fā)與投資的最佳結(jié)合。所以六安市的CBD和ABP建成后,將有四面八方的有識(shí)之光顧問(wèn)鼎，其玉落美女的吸引會(huì)一見鐘情。 通過(guò)上市

8、平臺(tái)形成征服力上市公司不但具有強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，而且具有十分開闊的經(jīng)濟(jì)視野。拿集團(tuán)為例，每年出訪參觀、迎來(lái)送往等商務(wù)活動(dòng)數(shù)以百計(jì)，就有更多的機(jī)會(huì)與國(guó)內(nèi)外大公司、大企業(yè)的CEO們接觸，他們掌握商務(wù)信和CBD息，熟悉市場(chǎng)行情和經(jīng)濟(jì)動(dòng)向，準(zhǔn)確地把握商務(wù)脈搏。所以.ABP建成后，利用上市公司知名度高、影響力強(qiáng)這一平臺(tái)，進(jìn)行招商。（二）運(yùn)行 內(nèi)部條件企業(yè)以實(shí)現(xiàn)國(guó)際知名企業(yè)入駐宗旨為目的創(chuàng)造內(nèi)部條件。 外部條件政府以實(shí)現(xiàn)CBD和ABP基地繁榮昌盛為宗旨優(yōu)化外部條件。 良性循環(huán)憑借集團(tuán)強(qiáng)大的資本優(yōu)勢(shì)以及六安市區(qū)位優(yōu)勢(shì)形成驅(qū)動(dòng)力、政策導(dǎo)向形成向心力、設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)形成吸引力、上市平臺(tái)形成征服力。企業(yè)、政府、開發(fā)商通力

9、運(yùn)作，CBD和ABP基地可以形成健康運(yùn)行的良好局面。項(xiàng)目土地掛牌： 建議土地出讓面積不小于200畝，用途為商住， 綜合容積率2.0左右；綜合建筑密度不大于40%; 綠地率大于35%; 帶方案及有關(guān)要求條件拍賣土地。結(jié)論KBD和ABP融合了企業(yè)組織理論、區(qū)域發(fā)展理論和產(chǎn)業(yè)集群理論的最佳進(jìn)展，有一般商務(wù)辦公居住環(huán)境無(wú)可比擬、無(wú)從復(fù)制的優(yōu)勢(shì)。. 在經(jīng)濟(jì)發(fā)展浪潮到來(lái)之際，越來(lái)越多地需要發(fā)展城市CBD和ABP。為了加快六安市城區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐，在城內(nèi)配置城市CBD和ABP勢(shì)在必行、勢(shì)不可擋，刻不容緩，時(shí)不我待。為了把好事辦好，將優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)為勝勢(shì)，在配置城市CBD和ABP的過(guò)程中，必須把握定位、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工

10、、招商、運(yùn)行等各個(gè)環(huán)節(jié)。城市CBD和ABP作為一個(gè)城市商住辦集聚地，有理由作出充滿熱情和信心的前瞻。 這里涌蕩著激情， 這里譜寫著輝煌， 這里創(chuàng)造著奇跡， 這里充滿著希望。 這里正開創(chuàng)著一片嶄新的事業(yè)， 并赫然刻上了-六安市維爾福斯特國(guó)際企業(yè)商務(wù)花園項(xiàng)目規(guī)戈IJ構(gòu)思規(guī)劃依據(jù)中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法城市規(guī)劃編制辦法城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范(GB5018093)»城市道路交通規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范(GB5022095)»安徽省規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例六安市市城市總體規(guī)劃規(guī)劃原則1.響應(yīng)國(guó)家“振興中部經(jīng)濟(jì)”發(fā)展戰(zhàn)略部署針對(duì)河南經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城市化提出的具體要求，控制發(fā)展大城市，合理發(fā)展中小城市，在小城市

11、建設(shè)中充分發(fā)揮規(guī)劃設(shè)計(jì)與管理工作的作用，進(jìn)一步通過(guò)規(guī)劃協(xié)調(diào)城市的建設(shè)與發(fā)展，在經(jīng)濟(jì)建設(shè)過(guò)程中形成良性循環(huán)，從而促進(jìn)整體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的改善和水平的提高。2.以規(guī)劃部門及其它有關(guān)部門和建設(shè)單位對(duì)于該區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求為依據(jù)，使該區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)既滿足建設(shè)單位的開發(fā)意向，又符合更高層次的規(guī)劃要求，同時(shí)還注意充分利用地形，使商住景觀成為城市有機(jī)的組成部分。3.作為新世紀(jì)的現(xiàn)代化商貿(mào)區(qū)，規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑單體設(shè)計(jì)應(yīng)面向二十一世紀(jì)的居住生活和審美標(biāo)準(zhǔn)。在規(guī)劃方法上吸取同類優(yōu)秀示范住區(qū)經(jīng)驗(yàn)，充分發(fā)揮該區(qū)在新鄉(xiāng)市良好的開發(fā)條件，力求體現(xiàn)時(shí)代特征，造就高工程質(zhì)量、高環(huán)境質(zhì)量、高生活質(zhì)量的二十一世紀(jì)綜合商貿(mào)區(qū)，成為地區(qū)中小城市中

12、心商貿(mào)社區(qū)的典范。4,貫徹以人為本的思想，以建設(shè)高效的城市商業(yè)中心區(qū)為規(guī)劃目標(biāo)，營(yíng)造出一個(gè)布局合理、功能齊備、交通便捷、生活方便，具有文化內(nèi)涵的商住氛圍。注重當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)環(huán)境和生活質(zhì)量，合理分配和把營(yíng)造具有吸引力與輻射全面體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展思想，使用各項(xiàng)資源，效應(yīng)的中心商業(yè)區(qū)作為規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)的基本出發(fā)點(diǎn)和最終目的。完善的配套設(shè)施，方便的交通系統(tǒng)，宜人的空間設(shè)計(jì)以及人性化便民場(chǎng)所的設(shè)置，將有助于城市商品經(jīng)濟(jì)的繁榮和居民生活質(zhì)量的提高。5.在提高土地經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，因勢(shì)利導(dǎo)，力求提高區(qū)內(nèi)的環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，在都市空間創(chuàng)造具有自然風(fēng)貌與符合人體工學(xué)的優(yōu)美環(huán)境，形成富有時(shí)代特色、宜人尺度的商業(yè)休閑空間。根

13、據(jù)市場(chǎng)需求，實(shí)施滾動(dòng)開發(fā)，堅(jiān)持商業(yè)區(qū)建設(shè)與社區(qū)建設(shè)的互相結(jié)合，通過(guò)社區(qū)的運(yùn)營(yíng)，將可持續(xù)發(fā)展的指導(dǎo)思想貫徹于規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、社區(qū)建設(shè)與管理中。規(guī)劃以滿足開發(fā)建設(shè)的客觀規(guī)律為宗旨，加強(qiáng)規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑單體設(shè)計(jì)的彈性與靈活性，使規(guī)劃設(shè)計(jì)便于實(shí)施和房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)，形成良性循環(huán)、滾動(dòng)發(fā)展的機(jī)制，適應(yīng)市場(chǎng)變化。6.規(guī)劃提供先進(jìn)齊全的社會(huì)公共設(shè)施和市政公用工程設(shè)施，滿足區(qū)內(nèi)人士各項(xiàng)需求。7.嘗試建立車行系統(tǒng)與步行系統(tǒng)以分為主、適當(dāng)結(jié)合的商住社區(qū)交通方式，力求在小汽車進(jìn)入普通家庭的同時(shí)，仍能提供給居民安全、便捷、環(huán)境優(yōu)美的交通空間。8.建筑群體平面、空間組合與環(huán)境富有特色，帶有濃厚的文化氣息，富有個(gè)性的設(shè)計(jì)風(fēng)

14、格，手法多變，在整體格調(diào)統(tǒng)一的前提下，使形體塑造更具魅力。強(qiáng)調(diào)住區(qū)環(huán)境與建筑，單體與群體，空間與實(shí)體的整合性。注意住區(qū)環(huán)境、建筑群體與城市發(fā)展風(fēng)貌的協(xié)調(diào)。商貿(mào)綜合性住宅與人情化的生活場(chǎng)所的塑造，將有助于增強(qiáng).9居民歸屬感與自豪感。設(shè)計(jì)構(gòu)思方案的規(guī)劃設(shè)計(jì)構(gòu)思是建立在如何解決好基地與建筑群矛盾基礎(chǔ)之上的。商業(yè)中心區(qū)的興建、繁榮和良好的人居環(huán)境的創(chuàng)造是當(dāng)今建筑業(yè)發(fā)展的一個(gè)重要主流，而如何在城市中處理好住宅與商業(yè)中心的完美則是其中比較復(fù)雜的。為此設(shè)計(jì)定位為在新世紀(jì)中崛起的商業(yè)中心區(qū)。主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：商貿(mào)社區(qū)與基礎(chǔ)環(huán)境：因開發(fā)要求，在方案規(guī)劃設(shè)計(jì)中引入建筑綜合體的設(shè)計(jì)概念。因?yàn)樵撈瑓^(qū)是由不同性質(zhì)

15、、不同用途的社會(huì)生活空間組成，而在這種有限的城市用地上，高度集中各項(xiàng)城市功能的做法不僅可以調(diào)整城市空間結(jié)構(gòu)，減少城市交通負(fù)荷，提高工作效率，改善工作和生環(huán)境質(zhì)量，而且對(duì)有效使城市土地，節(jié)省市政、公用設(shè)施投資，減少城市經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用及改善城市景觀等具有很好的綜合效益。要把各個(gè)分散的空間綜合組織在一個(gè)完整的街區(qū)，或是一組緊湊的建筑群體中有利發(fā)揮建筑空間的協(xié)同作用。因此在設(shè)計(jì)中如何利用好地形地勢(shì)，處理好環(huán)境與商業(yè)空間之間的關(guān)系，將是決定方案成功與否的重要因素。商貿(mào)社區(qū)風(fēng)格的確立：由于商業(yè)中心區(qū)是處在市城區(qū)的重要地.段，作為一個(gè)城市的形象，應(yīng)具有很大的景觀作用。如果造型風(fēng)格平庸，色彩近似，很難起到豐富城市景觀的作用，而且單一的景觀也會(huì)埋沒(méi)城市景觀的個(gè)性彰顯，所以在設(shè)計(jì)中確立以現(xiàn)代建筑為設(shè)計(jì)風(fēng)格。通過(guò)現(xiàn)代語(yǔ)素的應(yīng)用和色彩、材料的精心搭配，營(yíng)造一個(gè)樸素而又充滿智慧的群體形象。簡(jiǎn)單而不單調(diào)、樸素而不凌亂是規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)的目標(biāo)設(shè)計(jì)理念服務(wù)于地方經(jīng)濟(jì)，振興與發(fā)展中心商貿(mào)社區(qū)，形成既富地方特色，同時(shí)又具有因其本身獨(dú)特的規(guī)劃要求而形成的方案特色。使設(shè)計(jì)所形成的商住社區(qū)在促進(jìn)中小城市的城市化健康發(fā)展與帶動(dòng)地方商業(yè)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的過(guò)程之中成為行之有效的模式，并且通過(guò)塑造獨(dú)特的社區(qū)形象，在城市中產(chǎn)生集聚經(jīng)濟(jì)效益，通過(guò)成功的房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)為建設(shè)方樹立品牌形象。2.商機(jī)無(wú)限的空間結(jié)構(gòu)一一在