土地增值稅項(xiàng)目清算

1、土地增值稅項(xiàng)目清算實(shí)務(wù)操作鑒證指南（三） 疑難問題解析徐州正瑞稅務(wù)師事務(wù)所前 言我國房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，連續(xù)8年被國家稅務(wù)總局列為全國稅收專項(xiàng)檢查的重點(diǎn)行業(yè)，每年被查處的偷稅金額巨大，令人觸目驚心，多則千萬元，少則百萬元。目前，房地產(chǎn)市場很不規(guī)范，涉及的稅種達(dá)11個(gè)之多，行業(yè)涉稅問題相當(dāng)復(fù)雜，而且房地產(chǎn)企業(yè)還普遍抱怨稅負(fù)過重。從稅務(wù)機(jī)關(guān)角度來講，房地產(chǎn)業(yè)稅收管理政策性非常強(qiáng)，對征管人員綜合業(yè)務(wù)素質(zhì)要求很高，對稅務(wù)師事務(wù)所從業(yè)人員的要求也提出了更高的稅收政策水平。就目前存在的情況看：一方面，房地產(chǎn)企業(yè)通過各種偷稅手段進(jìn)行偷稅的問題確實(shí)存在。另一方面，很多房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員對

2、政策的理解有誤或根本不了解房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅收政策，從而導(dǎo)致無意識(shí)的少繳稅或者稀里糊涂多繳稅。與此同時(shí)，由于稅務(wù)人員同企業(yè)方面對稅收政策理解存在歧義，也造成稅企間摩擦沖突不斷。本教材旨在將多年從事房地產(chǎn)涉稅服務(wù)和稅務(wù)稽查的心得體會(huì)與大家分享，希望能以一孔之見為房地產(chǎn)企業(yè)和稅務(wù)師事務(wù)所正確理解稅收政策提供一個(gè)平臺(tái)。本講義在內(nèi)容上以房地產(chǎn)業(yè)的會(huì)計(jì)核算和相關(guān)的稅收政策為主線，采取一問一答的形式對各疑難問題進(jìn)行詳細(xì)的解答，解讀最新政策詮釋稅法本質(zhì)，以幫助企業(yè)防范稅收風(fēng)險(xiǎn)，幫助稅務(wù)師事務(wù)所從業(yè)人員提高業(yè)務(wù)水平。是稅務(wù)干部、稅務(wù)師事務(wù)所從業(yè)人員、房地產(chǎn)企業(yè)中高層管理者的參考教材。本講義編寫得到了江蘇省注冊稅務(wù)

3、師管理中心培訓(xùn)部的大力支持和市局有關(guān)處室的幫助, 并參考了國家稅務(wù)總局福建浦田房地產(chǎn)專題培訓(xùn)教材及國家稅務(wù)總局中稅網(wǎng)等相關(guān)資料，在此一并表示感謝。以后若有新的政策變動(dòng)或調(diào)整，應(yīng)以新的法規(guī)為準(zhǔn)。因本人學(xué)識(shí)有限，加上政策的不完善以及各人的理解不盡相同有疏漏和不足在所難免，敬請各位批評(píng)指正，不吝指教。 馬友第一部分：行業(yè)相關(guān)知識(shí)疑難解析1、 什么是項(xiàng)目總投資？它包含哪些內(nèi)容？答：項(xiàng)目總投資是指項(xiàng)目建設(shè)投資、流動(dòng)資金投資和建設(shè)期利息之和，也叫投資總額（在項(xiàng)目可行性報(bào)告中使用）。房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資的內(nèi)容包括：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、建設(shè)配套費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、室外工程費(fèi)用、建設(shè)監(jiān)理費(fèi)用、建設(shè)單位管理費(fèi)、預(yù)

4、備費(fèi)以及建設(shè)期間貸款利息等項(xiàng)目。2、 容積率、建設(shè)密度、綠地率、建筑系數(shù)是如何計(jì)算的？答：容積率是指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)，總建筑面積與項(xiàng)目總用地面積的比值。容積率能反映單位面積土地上所建蓋的建筑物密度。容積率總建筑面積÷總用地面積附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計(jì)算面積的附屬建筑物除外。當(dāng)建筑物層高超過8M，在計(jì)算容積率時(shí)，該層建筑面積加倍計(jì)算。答：建筑密度是指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)各種建、構(gòu)筑物占地面積總和占總用地面積的比例。建筑密度（建筑物占地面積+構(gòu)筑物占地面積+堆場用地面積）÷項(xiàng)目總用地面積×100%； （建筑密度即建筑系數(shù)）答：綠地率是指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)總綠化用地面積與

5、項(xiàng)目總用地面積的比值。綠地率總綠化用地面積÷項(xiàng)目總用地面積×100%綠地率越高，容積率越低，建筑密度也就越低，開發(fā)商可用于回收資金的面積越少，而業(yè)主住的越舒服。3、 房地產(chǎn)開發(fā)按項(xiàng)目運(yùn)作方式可分為幾類？答：房地產(chǎn)開發(fā)按項(xiàng)目運(yùn)作方式的不同可分為三類。第一類：即通常的運(yùn)作。即取得土地使用權(quán)進(jìn)行房屋建設(shè)，出售新建房屋的方式。第二類：是把生地變成熟地之后，再轉(zhuǎn)讓的方式。 是把毛地變成凈地之后，再轉(zhuǎn)讓的方式。第三類：其他方式。如購買房屋后出租；購買房屋后出租一段時(shí)間再出售；購買房地產(chǎn)后等待一段時(shí)間再轉(zhuǎn)讓（炒房）；接手在建工程后繼續(xù)開發(fā)等。4、 什么是凈地？什么是毛地？什么是熟地？答：

6、凈地是指由政府的土地儲(chǔ)備中心將土地征用后，由政府有關(guān)的拆遷部門將儲(chǔ)備土地上的建筑物及附著物拆遷后平整完的土地。答：毛地是指開發(fā)商取得的土地上含有建筑物及附著物的土地，由開發(fā)商負(fù)責(zé)毛地上的拆遷。答：熟地是已經(jīng)做完地下隱蔽工程完成“七通一平”后的土地。5、 土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出讓和劃撥有什么區(qū)別？答：根據(jù)中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法規(guī)定，開發(fā)商在項(xiàng)目立項(xiàng)通過，取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，就可辦理取得土地使用權(quán)手續(xù)，土地使用權(quán)的取得主要有三種方式：出讓、轉(zhuǎn)讓和劃撥。（1） 土地使用權(quán)出讓可以采取下列方式。協(xié)議、招標(biāo)、拍賣。依照中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第八條、第十二條和第十三條之規(guī)

7、定的出讓土地使用權(quán)的具體程序和步驟，由省、市、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。（2） 土地使用權(quán)的使用年限。 居住用地七十年。 工業(yè)用地五十年。 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年。 商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年。 綜合或者其他用地五十年。（3） 土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓根據(jù)條例第十九條規(guī)定：土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換與贈(zèng)與。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。根據(jù)條例第二十二條規(guī)定：土地使用者通過轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。（4） 土地

8、使用權(quán)劃撥。根據(jù)條例第四十三條規(guī)定：劃撥土地使用權(quán)是指土地使用者通過各種方式依法無償取得的土地使用權(quán)。依據(jù)土地法第五十四條規(guī)定：下列建設(shè)用地，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，可以以劃撥方式取得：國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地；根據(jù)條例第四十七條規(guī)定：無償取得劃撥土地使用權(quán)的土地使用者，因拆遷、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地的，市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)無償收回其劃撥土地使用權(quán)，并可依照條例規(guī)定予以出讓。對劃撥土地使用權(quán)，市、縣人民政府根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展需要和城市規(guī)劃要求，可以無償收回，并根據(jù)條例的

9、規(guī)定予以出讓。無償收回土地時(shí)，對其地上建筑物，其他附著物，市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。6、 取得土地使用權(quán)階段的合法有效憑證（扣除憑據(jù)）主要有哪些？答：該階段發(fā)生取得土地使用權(quán)所支付的金額及土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。取得土地使用權(quán)所取得的金額主要含土地出讓金或出地轉(zhuǎn)讓金、契稅、規(guī)費(fèi)、土地變更費(fèi)、土地評(píng)估費(fèi)、其他等；土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)主要包括：拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、其他等。土地使用權(quán)費(fèi)用 表1-1序號(hào)項(xiàng) 目合法有效憑證1土地出讓金或土地轉(zhuǎn)讓金土地規(guī)費(fèi)專用收據(jù)或行政事業(yè)單位結(jié)算憑證或轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)發(fā)票2契稅稅票3土地變更費(fèi)行政事業(yè)單位結(jié)算憑證4規(guī)費(fèi)行政事業(yè)單位結(jié)算憑證

10、5土地評(píng)估費(fèi)服務(wù)業(yè)發(fā)票6其他應(yīng)稅行為提供發(fā)票，非應(yīng)稅行為提供行政票據(jù)或自制憑證7、 建設(shè)項(xiàng)目、單項(xiàng)工程、單位工程、分項(xiàng)工程、分部工程如何區(qū)分？答：這是關(guān)于建設(shè)工程產(chǎn)品的分類問題。用工作分解法可將建設(shè)項(xiàng)目劃分成若干單項(xiàng)工程、單位工程、分項(xiàng)工程、分部工程（每個(gè)單位工程又可劃分為若干個(gè)分部工程、分項(xiàng)工程）。建設(shè)項(xiàng)目：指按照一個(gè)總體設(shè)計(jì)或初步設(shè)計(jì)建設(shè)的全部工程。如一個(gè)住宅小區(qū)、一所學(xué)校、一個(gè)工廠。單項(xiàng)商業(yè)用房。單項(xiàng)工程：指具有獨(dú)立的設(shè)計(jì)文件，竣工后可獨(dú)立發(fā)揮使用功能和效益的建設(shè)工程。單項(xiàng)工程是建設(shè)項(xiàng)目的組成部分。單位工程：具有獨(dú)立的設(shè)計(jì)文件和獨(dú)立的施工圖，是工程造價(jià)計(jì)算的基本對象。單位工程通常是一座獨(dú)

11、立建（構(gòu)）筑物。分部工程：是單位工程的組成要素。將一個(gè)單位工程劃分為幾個(gè)部分。分項(xiàng)工程：是基本的構(gòu)造要素。分項(xiàng)工程是分部工程的組成部分。8、 開發(fā)產(chǎn)品的面積如何確認(rèn)？（資料的出處）答：（1）總建筑面積：通過審核立項(xiàng)批文和建筑規(guī)劃許可證取得。因?yàn)閮蓚€(gè)文件是工程建設(shè)前取得，所以相對實(shí)際的建筑面積應(yīng)有一定誤差。需要與最終的房管局測繪報(bào)告相核對，最終確認(rèn)總建筑面積。 （2）可售面積和不可售面積：可根據(jù)建筑規(guī)劃許可證、建筑施工許可證和房屋、土地測繪技術(shù)報(bào)告取得。（建筑規(guī)劃許可證一般情況下標(biāo)有地上面積、地下面積、人防面積；配套設(shè)施一般標(biāo)有學(xué)校、醫(yī)院、會(huì)所等字樣）我們可以根據(jù)內(nèi)容進(jìn)行比對分析可售面積和不可售

12、面積的劃分。（3）已售面積和未售面積：主要通過商品房銷售統(tǒng)計(jì)表和房管部門開發(fā)企業(yè)銷售的網(wǎng)備資料取得。·需要注意的是：開發(fā)商轉(zhuǎn)讓固定資產(chǎn)或用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、分配給股東或投資人、抵債、換取其他單位或個(gè)人非貨幣性資產(chǎn)的開發(fā)產(chǎn)品，均應(yīng)作為已售面積并按同類開發(fā)產(chǎn)品的平均售價(jià)確認(rèn)收入，并入商品房銷售總額中去。開發(fā)產(chǎn)品面積確認(rèn)后，按以下公式計(jì)算單位成本和應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的銷售成本。開發(fā)產(chǎn)品單位成本開發(fā)成本總額÷總可售面積本期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的銷售成本開發(fā)產(chǎn)品單位成本×本期已售面積8、 如何計(jì)算樓面地價(jià)？答：樓面地價(jià)是指每平方米建筑面積所分?jǐn)偟耐恋貎r(jià)格。也就是每平方米土地價(jià)格

13、與建筑物容積率之間的比值。計(jì)算公式如下：樓面地價(jià)土地總價(jià)÷總建筑面積 土地單價(jià)÷容積率總建筑面積土地總面積×容積率9、開發(fā)產(chǎn)品的總建筑面積、可售面積、不可售面積之間有何關(guān)系？如何進(jìn)行劃分？答：開發(fā)商所開發(fā)產(chǎn)品的面積是土地增值稅審核的一個(gè)重要的基本數(shù)字指標(biāo)，是幫助確認(rèn)開發(fā)成本總額、開發(fā)產(chǎn)品單位成本、應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的銷售成本的重要依據(jù)，最終影響稅款的計(jì)算。從數(shù)字的分析角度講，總可售面積已售面積+未售面積；總建筑面積總可售面積+不可售面積；從形式上分析：可售面積商品房套內(nèi)面積+分?jǐn)偯娣e；不可售面積包括：人防面積、非盈利性社會(huì)公共事業(yè)設(shè)施（公共配套設(shè)施的面積）以及其他不得在業(yè)主購

14、買面積內(nèi)分?jǐn)偟脑O(shè)施面積。10、 開發(fā)商對被拆遷人如何進(jìn)行補(bǔ)償和安置？答：取得“毛地”的補(bǔ)償和安置：開發(fā)商拿到“毛地”后，取得“拆遷許可證”根據(jù)中華人民共和國城市房屋拆遷管理?xiàng)l例對被拆遷人實(shí)施拆遷并進(jìn)行安置，其形式有：貨幣拆遷補(bǔ)償；產(chǎn)權(quán)置換被拆遷人補(bǔ)交差價(jià)款的補(bǔ)償；違建房屋、臨時(shí)房屋適當(dāng)進(jìn)行貨幣補(bǔ)償或安置補(bǔ)償。11、房地產(chǎn)建筑面積的種類及合同面積與測繪面積有什么區(qū)別？答：房地產(chǎn)建筑面積從建設(shè)項(xiàng)目的環(huán)節(jié)劃分有以下七類。（1） 規(guī)劃面積建設(shè)工程規(guī)劃許可證注明的面積。（2） 施工面積建設(shè)施工規(guī)劃許可證注明的面積。（3） 竣工面積竣工圖紙及竣工驗(yàn)收報(bào)告注明的面積。（4） 測繪面積項(xiàng)目竣工后由測繪部門出具

15、的測繪報(bào)告上注明的面積。（5） 可售面積開發(fā)商擁有銷售權(quán)的建筑面積。（6） 不可售面積開發(fā)商沒有擁有銷售權(quán)的建筑面積。（7） 合同面積商品房買賣合同上注明的面積。·合同面積與測繪面積有一定的區(qū)別和誤差（規(guī)定有個(gè)3%的指標(biāo)）一般情況下合同面積小于測繪面積。12、 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公共配套設(shè)施的可售面積如何確認(rèn)？答：開發(fā)項(xiàng)目的公共配套設(shè)施，界定可售面積和不可售面積的依據(jù)是政府規(guī)定或開發(fā)商與業(yè)主的約定。通常不可售的公共配套設(shè)施有：（1） 物業(yè)用房。（2） 社區(qū)居委會(huì)用房。（3） 派出所用房。（4） 移交政府有關(guān)部門的學(xué)校、醫(yī)院、人防工程、幼兒園。（5） 產(chǎn)權(quán)權(quán)屬界定為全體業(yè)主的地下停車場、車

16、庫、文體場館等公共配套設(shè)施。除不可銷售面積外都是可售面積。包括：回遷安置面積、銷售時(shí)贈(zèng)送的面積以及各種經(jīng)營性公共配套設(shè)施的面積等。13、 交付使用的含義是什么？答：商品房銷售管理辦法（建設(shè)部第88令）第三十條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照合同規(guī)定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他情況需延期交付的，開發(fā)商應(yīng)及時(shí)告知買受人。14、 什么是宗地地價(jià)？其內(nèi)容是什么？答：宗地地價(jià)是指具體宗地在某一時(shí)期的土地使用權(quán)價(jià)格。宗地地價(jià)的評(píng)估是評(píng)估出待估地價(jià)在某一時(shí)期上土地使用權(quán)價(jià)格。根據(jù)評(píng)估目的不同宗地地價(jià)可分為：標(biāo)定地價(jià)、出讓

17、底價(jià)、交易地價(jià)。15、開發(fā)商的“五證”、“兩書”是什么？答：“五證”是：（1） 國有土地使用證。（2） 建設(shè)用地規(guī)劃許可證。（3） 建設(shè)工程規(guī)劃許可證。（4） 建設(shè)工程施工許可證。（5） 商品房預(yù)售許可證?！皟蓵笔牵海?） 住宅質(zhì)量保證書。（2） 住宅使用說明書。16、 在稅收檢查中房地產(chǎn)項(xiàng)目可售面積如何確認(rèn)？答：（1）開發(fā)商出售的未測繪建筑面積（違法建筑）可以依據(jù)竣工面積確認(rèn)可售面積。（2）測繪面積權(quán)屬登記所依據(jù)的面積確認(rèn)。17、土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓和劃撥有什么區(qū)別？答：（1）土地使用權(quán)的出讓。是國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定的年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地

18、使用權(quán)出讓金的行為。年限分為：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、衛(wèi)生、體育用地40年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。其出讓方式分為協(xié)議、招標(biāo)、拍賣。（2）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。包括出售、交換和贈(zèng)與。 （3）土地使用權(quán)劃撥。土地使用者通過各種方式依法無償取得的土地使用權(quán)。第二部分：土地增值稅疑難問題解析1、 土地增值稅的征收方式有幾種？答：條例第三條規(guī)定：基本征收方式為按實(shí)征收，即按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額（轉(zhuǎn)讓收入減去法定準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額后的差額）和條例所規(guī)定的稅率（四級(jí)超率累進(jìn)稅率）計(jì)算征收。還可根據(jù)征管法第三十五條、條例

19、實(shí)施細(xì)則第十九條的規(guī)定核定征收土地增值稅。2、 “普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”如何確認(rèn)？條件是什么？答：（1）根據(jù)財(cái)稅（2006）141號(hào)文和國辦發(fā)（2005）26號(hào)文規(guī)定執(zhí)行。由地級(jí)市人民政府立項(xiàng)審批，并報(bào)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)辦理減免稅手續(xù)或備案。（2）“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”應(yīng)同時(shí)滿足以下條件： ·住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上。 ·單套建筑面積在120平方米以下。 ·實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。3土地 值稅的清算單位如何確認(rèn)？確認(rèn)的要點(diǎn)是什么？答：國稅發(fā)（2006）187號(hào)文規(guī)定：土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目以

20、分期項(xiàng)目為單位清算，開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的應(yīng)分別核算增值額。確認(rèn)的要點(diǎn)是：（1）確認(rèn)開發(fā)項(xiàng)目基本情況。（2）每個(gè)開發(fā)項(xiàng)目按單項(xiàng)開發(fā)項(xiàng)目、單位工程或單項(xiàng)工程等標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)清算單位情況。（3）開發(fā)項(xiàng)目的申報(bào)登記情況。4、 土地增值稅清算中，如何把握法定的三類清算單位？答：根據(jù)國稅發(fā)（2006）187號(hào)文件規(guī)定，應(yīng)理解為：（1）是一次性單項(xiàng)開發(fā)的，應(yīng)以該單項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為清算單位。（2）分期開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目以分期開發(fā)項(xiàng)目為清算單位。（3）分用途開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，以不同用途的單項(xiàng)開發(fā)項(xiàng)目或單位開發(fā)項(xiàng)目為清算單位。如果開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別以普通住宅和非普通住宅

21、劃分清算單位。·細(xì)則對清算單位的規(guī)定： 細(xì)則第八條規(guī)定：“土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本核算項(xiàng)目或核算對象為單位計(jì)算?！逼浜x是：在計(jì)算征收土地增值稅時(shí)，計(jì)稅的單位或計(jì)稅的對象要以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對象相一致。·北京市的規(guī)定：（1）京地稅二（1996）240號(hào)文和細(xì)則第八條規(guī)定：房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)應(yīng)依照財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度的基本核算項(xiàng)目或核算對象為計(jì)算單位。但以“開發(fā)小區(qū)”為計(jì)稅單位的房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)，對“開發(fā)小區(qū)”內(nèi)的別墅、公寓、辦公寫字樓、賓館、飯店、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅等其他房地產(chǎn)，應(yīng)分別按單位工程（棟號(hào)）計(jì)算土地增值稅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他公

22、建房成本劃分不清的，一律按規(guī)定征稅。成本核算單位一經(jīng)確認(rèn)，在土地增值稅未清算之前不得變動(dòng)。（2）北京地稅局土地增值稅清算管理辦法的通知（京地稅200892號(hào)文）第三條規(guī)定：土地增值稅清算以納稅人初始填報(bào)的土地增值稅項(xiàng)目登記表中房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為對象，對一個(gè)清算項(xiàng)目中既有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅工程，又有其他商品房工程的應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用條例第八條（一）項(xiàng)的免稅規(guī)定（即按項(xiàng)目不分別清算）。5、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常規(guī)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目清算單位如何確認(rèn)？答：對于一個(gè)常規(guī)開發(fā)的項(xiàng)目，在確認(rèn)清算單位時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的確認(rèn)應(yīng)以有關(guān)部門頒發(fā)的許可證照為條件。凡應(yīng)

23、獨(dú)立辦理有關(guān)部門的許可證照的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，才是一個(gè)法定意義上的獨(dú)立開發(fā)項(xiàng)目。土地增值稅清算單位，應(yīng)以法定意義上的獨(dú)立開發(fā)項(xiàng)目作為劃分對象。根據(jù)實(shí)際開發(fā)情況，分別以單項(xiàng)開發(fā)項(xiàng)目、單位工程、或單項(xiàng)工程為清算單位。·對自定名稱的開發(fā)項(xiàng)目與法定名稱的開發(fā)項(xiàng)目不一致的，應(yīng)以“五證”上登記的開發(fā)項(xiàng)目名稱，作為土地增值稅清算單位的劃分對象；開發(fā)商自定名稱的開發(fā)項(xiàng)目不能作為土地增值稅清算單位的劃分對象。6、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)非常規(guī)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目清算單位如何確認(rèn)？答：應(yīng)堅(jiān)持“實(shí)質(zhì)重于形式”的原則，確認(rèn)時(shí)應(yīng)注意兩個(gè)問題。（1）原則上應(yīng)根據(jù)取得土地后實(shí)際開發(fā)情況劃定確認(rèn)獨(dú)立開發(fā)項(xiàng)目。（2）清算單位的確認(rèn)與常

24、規(guī)開發(fā)項(xiàng)目的確認(rèn)相同。都是根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際開發(fā)情況，分別以單項(xiàng)開發(fā)項(xiàng)目、單位工程或單項(xiàng)工程為清算單位。7、 一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目有幾種開發(fā)方式？答：有三種開發(fā)方式：（1）單項(xiàng)開發(fā)、（2）分期開發(fā)、（3）分用途開發(fā)。8、 土地增值稅的清算條件是什么？答：根據(jù)國稅發(fā)（2006）187號(hào)文件第二條規(guī)定：有納稅人自行清算和稅務(wù)機(jī)關(guān)要求納稅人清算，及納稅人委托稅務(wù)事務(wù)所幫助納稅人清算（中介機(jī)構(gòu)出具清算鑒證報(bào)告）。清算的條件是：（1）開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。（2）已竣工驗(yàn)收的項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)建筑面積的占整個(gè)項(xiàng)目可售面積的比例在85%以上，或該比例雖未

25、超過85%但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租自用的；取得預(yù)售證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人申請注銷未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。9、 土地增值稅的預(yù)征范圍是什么？答：根據(jù)條例實(shí)施細(xì)則等規(guī)定，除當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定的經(jīng)濟(jì)適用房收入不預(yù)征土地增值稅外，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)其他項(xiàng)目的，在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入（含價(jià)外收入），均按統(tǒng)一規(guī)定預(yù)征土地增值稅。10、 開發(fā)商將自己開發(fā)的商品房出租的，是否要視同銷售？答：根據(jù)新31號(hào)文第七條規(guī)定：用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、分配股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為視同銷售。于開發(fā)產(chǎn)品所有

26、權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移或于實(shí)際取得利益權(quán)益時(shí)確認(rèn)收入（或利潤）的實(shí)現(xiàn)。根據(jù)（國稅函2008828號(hào)）文第一條規(guī)定：企業(yè)將自己開發(fā)的商品房出租，不需要視同銷售確認(rèn)收入。（關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知）11、 以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的是否征收土地增值稅？答：根據(jù)（財(cái)稅199548號(hào)）第一條規(guī)定：對于以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。（財(cái)稅200621號(hào)）第五條明確規(guī)定：對于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資（或聯(lián)營）的，凡所投資的企業(yè)是

27、從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資或聯(lián)營的均不適用（財(cái)稅199548號(hào)）第一條暫免征收的規(guī)定。所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以自行開發(fā)的房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營的應(yīng)“視同銷售”處理征收土地增值稅；企業(yè)和單位將房地產(chǎn)投資（或聯(lián)營）到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的應(yīng)按“視同銷售”處理征收土地增值稅；除此以外，企業(yè)和單位以房地產(chǎn)對外投資或聯(lián)營的暫免征收土地增值稅。12、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合作建房是否要征收土地增值稅？答：根據(jù)（財(cái)稅199548號(hào)）第二條規(guī)定：對于一方出土地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的暫免征收；建成后轉(zhuǎn)讓的征收。13、 企業(yè)之間互換房產(chǎn)是否免征土地增值稅？答：根據(jù)條例之

28、規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。所以企業(yè)之間互換房產(chǎn)計(jì)征土地增值稅。根據(jù)（財(cái)稅199548號(hào)）第五條的規(guī)定，對個(gè)人之間互換自有居住用房的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，免征土地增值稅。14、 企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的是否征收土地增值稅？答：根據(jù)（財(cái)稅199548號(hào)）第三條規(guī)定：在企業(yè)兼并中，對被企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的暫免征稅。15、 職工集資建房是否征收土地增值稅？答：根據(jù)條例及其細(xì)則的規(guī)定：職工集資建房不屬于計(jì)稅對象的征收范圍。16、 開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)是否征稅？答：根據(jù)（國稅發(fā)2006187號(hào)）規(guī)定：開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移則不征稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。17、 條例細(xì)則中規(guī)定的“贈(zèng)與”包括哪些內(nèi)容？答：（1）房屋所有人、土地使用權(quán)所有人將房地產(chǎn)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的。（2）房屋所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會(huì)團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其