成本管理精細(xì)化之房地產(chǎn)企業(yè)全成本管理

1、成本管理精細(xì)化管理之成本管理精細(xì)化管理之- 房地產(chǎn)企業(yè)全成本管理房地產(chǎn)企業(yè)全成本管理 -責(zé)任成本管理體系的實(shí)踐責(zé)任成本管理體系的實(shí)踐第一章房地產(chǎn)企業(yè)成本管理 戰(zhàn)略篇 宏觀形勢(shì)： 外面的世界房地產(chǎn)企業(yè)面臨著什么？房地產(chǎn)企業(yè)面臨著什么？ 新政-土地 金融 預(yù)售 自有資金 開發(fā) 行業(yè)門檻提高了形勢(shì)-消費(fèi)者觀望 行業(yè)內(nèi)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合國際資金涌入機(jī)遇風(fēng)險(xiǎn)并存冰火兩重天冰火兩重天均值均值54.554.5知名地產(chǎn)企業(yè)的凈資產(chǎn)規(guī)模比較知名地產(chǎn)企業(yè)的凈資產(chǎn)規(guī)模比較房地產(chǎn)企業(yè)政策政策客戶客戶資本資本市場(chǎng)市場(chǎng)法律法律資源資源輿論輿論社會(huì)社會(huì)p 舉牌案例行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控企業(yè)利潤趨薄企業(yè)利潤趨

2、薄管理精細(xì)管理精細(xì)化化管理出效管理出效益益環(huán)境形勢(shì)告訴我們：環(huán)境形勢(shì)告訴我們： 強(qiáng)化成本管理勢(shì)在必行！強(qiáng)化成本管理勢(shì)在必行！房地產(chǎn)企業(yè)的成本戰(zhàn)略房地產(chǎn)企業(yè)的成本戰(zhàn)略高速高速擴(kuò)張擴(kuò)張百年百年老店老店賺錢賺錢持續(xù)持續(xù)發(fā)展發(fā)展企業(yè)的定位決定了企業(yè)的成本策略 盈利 顧客價(jià)值 品牌 持續(xù)發(fā)展 企業(yè)文化直接影響企業(yè)的成本策略 萬科 中海 金地 合生 民企一、從企業(yè)戰(zhàn)略到成本策略：一、從企業(yè)戰(zhàn)略到成本策略：房地產(chǎn)企業(yè)基本的成本策略觀！要產(chǎn)品，而不是作品！成熟產(chǎn)品的復(fù)制一、從企業(yè)戰(zhàn)略到成本策略：一、從企業(yè)戰(zhàn)略到成本策略：企業(yè)發(fā)展中調(diào)整定位成本策略二、從行業(yè)戰(zhàn)略焦點(diǎn)看企業(yè)成本策略：二、從行業(yè)戰(zhàn)略焦點(diǎn)看企業(yè)成本策

3、略：如何讓每一分成本如何讓每一分成本 投入更有效？投入更有效？無效增值向有效增值轉(zhuǎn)移：成本投入更有效！管理效率要提升！無效增值向有效增值轉(zhuǎn)移：成本投入更有效！管理效率要提升！無效增值無效增值有效增值有效增值土地增值稅對(duì)我們的要求：土地增值稅對(duì)我們的要求：標(biāo)桿企業(yè)在關(guān)注什么？標(biāo)桿企業(yè)在關(guān)注什么？最大的問題是我們效率低：最大的問題是我們效率低： 如果不提升效率，我們將永遠(yuǎn)沒有機(jī)會(huì)！如果不提升效率，我們將永遠(yuǎn)沒有機(jī)會(huì)！人均開工面積人均開工面積人均竣工面積人均竣工面積人均銷售面積人均銷售面積人均銷售收入人均銷售收入人均利潤率人均利潤率銷售費(fèi)用率銷售費(fèi)用率管理費(fèi)用率管理費(fèi)用率某民企與標(biāo)桿企業(yè)的比較某民企

4、與標(biāo)桿企業(yè)的比較業(yè)界在比拼什么？業(yè)界在比拼什么？ 鎖定標(biāo)桿進(jìn)行學(xué)習(xí)，探索組織變革，06年，在人數(shù)減少的情況下實(shí)現(xiàn)由310人操作9個(gè)項(xiàng)目到270人操作22個(gè)項(xiàng)目的效率提升。標(biāo)桿企業(yè)的實(shí)踐：標(biāo)桿企業(yè)的實(shí)踐：國際資本對(duì)項(xiàng)目的要求三、資本市場(chǎng)對(duì)成本管理的要求三、資本市場(chǎng)對(duì)成本管理的要求-要求我們有事前的目標(biāo)成本體系要求我們有事前的目標(biāo)成本體系、有真實(shí)完整的動(dòng)態(tài)成本信息體系、有真實(shí)完整的動(dòng)態(tài)成本信息體系、有實(shí)現(xiàn)成本控制目標(biāo)的能力！有實(shí)現(xiàn)成本控制目標(biāo)的能力！投資策劃投資策劃方案設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)項(xiàng)目策劃項(xiàng)目策劃概念設(shè)計(jì)概念設(shè)計(jì)投資估算表投資估算表成本測(cè)算成本測(cè)算1成本測(cè)算成本

5、測(cè)算2目標(biāo)成本目標(biāo)成本合同清單合同清單項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目發(fā)展?fàn)I銷策劃營銷策劃產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)供應(yīng)商選擇供應(yīng)商選擇施工管理施工管理變更簽證變更簽證項(xiàng)目結(jié)算項(xiàng)目結(jié)算招標(biāo)管理招標(biāo)管理項(xiàng)目銷售項(xiàng)目銷售目標(biāo)成本的實(shí)施管理目標(biāo)成本的實(shí)施管理全項(xiàng)目的采購實(shí)施全項(xiàng)目的采購實(shí)施工程項(xiàng)目管理工程項(xiàng)目管理設(shè)計(jì)管理設(shè)計(jì)管理銷售管理銷售管理成本結(jié)算成本結(jié)算財(cái)務(wù)結(jié)算財(cái)務(wù)結(jié)算全成本管理工作全成本管理工作項(xiàng)目盈利目標(biāo)項(xiàng)目盈利目標(biāo)四、從企業(yè)價(jià)值鏈看成本策略四、從企業(yè)價(jià)值鏈看成本策略資資 本本土土 地地項(xiàng)項(xiàng) 目目資本增值能力資本增值能力項(xiàng)目開發(fā)能力項(xiàng)目開發(fā)能力房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力：房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力：企業(yè)運(yùn)營能力企業(yè)運(yùn)營能力各專

6、業(yè)的管理能力各專業(yè)的管理能力專業(yè)間的集成能力專業(yè)間的集成能力具體項(xiàng)目操作能力具體項(xiàng)目操作能力企業(yè)綜合管理能力企業(yè)綜合管理能力成本管理能力聚聚焦焦體體現(xiàn)現(xiàn)土地成本 項(xiàng)目建造成本 管理成本成本管理成本分解資金成本六、從地產(chǎn)項(xiàng)目成本結(jié)構(gòu)變化來看：六、從地產(chǎn)項(xiàng)目成本結(jié)構(gòu)變化來看：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本結(jié)構(gòu)在變化房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本結(jié)構(gòu)在變化-l 土地成本l 建造成本l 財(cái)務(wù)成本l 管理成本l 開發(fā)速度對(duì)成本的影響數(shù)據(jù)來源：中國城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)數(shù)據(jù)來源：中國城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)土地供應(yīng)減少、成本剛性、行業(yè)利潤土地供應(yīng)減少、成本剛性、行業(yè)利潤房地產(chǎn)投資門檻的上升房地產(chǎn)投資門檻的上升-資金成本資金成本房地產(chǎn)開

7、發(fā)資金來源比例（房地產(chǎn)開發(fā)資金來源比例（% %）檢視一下：檢視一下： 您的企業(yè)目前成本競(jìng)爭(zhēng)的核心力在您的企業(yè)目前成本競(jìng)爭(zhēng)的核心力在哪里？哪里？思考一下：思考一下： 下一步，我們核心控制成本的重點(diǎn)下一步，我們核心控制成本的重點(diǎn)在哪里？在哪里？開發(fā)成開發(fā)成本本土地成土地成本本管理成管理成本本資金成資金成本本錢哪里去了？錢哪里去了？七、從企業(yè)經(jīng)營結(jié)果來看成本管理策略：七、從企業(yè)經(jīng)營結(jié)果來看成本管理策略：利潤利潤=收入收入成本成本企業(yè)企業(yè)業(yè)績業(yè)績市場(chǎng)市場(chǎng)/清晰清晰何時(shí)落何時(shí)落定？定？成本是個(gè)無底洞嗎？成本是個(gè)無底洞嗎？你是你是“知本家知本家”嗎？嗎？七、從企業(yè)經(jīng)營結(jié)果來看成本管理策略：七、從企業(yè)經(jīng)營結(jié)

8、果來看成本管理策略：利利 潤潤 及及 利利 潤潤 分分 配配 表（損益表）表（損益表）項(xiàng)項(xiàng) 目目一、主營業(yè)務(wù)收入一、主營業(yè)務(wù)收入 減：折扣與折讓 主營業(yè)務(wù)收入凈額主營業(yè)務(wù)收入凈額 減：主營業(yè)務(wù)成本主營業(yè)務(wù)成本 主營業(yè)務(wù)稅金及附加主營業(yè)務(wù)稅金及附加二、主營業(yè)務(wù)利潤（虧損以二、主營業(yè)務(wù)利潤（虧損以“-”號(hào)填列）號(hào)填列） 加：其他業(yè)務(wù)收入 減：其他業(yè)務(wù)支出 減：減： 營業(yè)費(fèi)用營業(yè)費(fèi)用 管理費(fèi)用管理費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用三、營業(yè)利潤（虧損以三、營業(yè)利潤（虧損以“- -”號(hào)填列）號(hào)填列） 加：投資收益 營業(yè)外收入 減：營業(yè)外支出四、四、利潤總額利潤總額（虧損以（虧損以“- -”號(hào)填列）號(hào)填列） 減：所得

9、稅減：所得稅五、五、凈利潤凈利潤（虧損以（虧損以“- -”號(hào)填列）號(hào)填列）六、可分配利潤六、可分配利潤七、可供股東分配的利潤七、可供股東分配的利潤八八.、未分配利潤、未分配利潤觸目驚心的案例觸目驚心的案例1：成本科目成本科目項(xiàng)目項(xiàng)目A成本差成本差項(xiàng)目項(xiàng)目B成本差成本差成本少結(jié)合計(jì)成本少結(jié)合計(jì)土地獲得價(jià)款1242.57971942214.51開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)495.95-458.9037.05主體建筑工程費(fèi)1688.991,093.472782.46主體安裝工程費(fèi)1039.60251.351290.95社區(qū)網(wǎng)管工程費(fèi)1910.61-78.141832.47 園林環(huán)境工程費(fèi)1089.49-238.9

10、2850.57配套設(shè)施費(fèi)-462.56622.68160.12開發(fā)間接費(fèi)1167.102,116.883283.98 合合 計(jì)計(jì) 8,171.754,280.3712,452.11企業(yè)經(jīng)營給我們提出什么樣的要求？企業(yè)經(jīng)營給我們提出什么樣的要求？任何需要的時(shí)間點(diǎn)，我們知道全成本是多少？任何需要的時(shí)間點(diǎn)，我們知道全成本是多少？需要真實(shí)完整的動(dòng)態(tài)成本信息反饋！需要真實(shí)完整的動(dòng)態(tài)成本信息反饋！目標(biāo)與動(dòng)態(tài)成本管理體系！目標(biāo)與動(dòng)態(tài)成本管理體系！資產(chǎn)類資產(chǎn)類貨幣資金結(jié)算中心存款內(nèi)部單位貸款短期投資 減：短期投資跌價(jià)準(zhǔn)備短期投資凈額應(yīng)收帳款其他應(yīng)收款 減：壞帳準(zhǔn)備應(yīng)收款項(xiàng)凈額預(yù)付帳款存貨存貨 減：存貨跌價(jià)準(zhǔn)備

11、減：存貨跌價(jià)準(zhǔn)備存貨凈額待攤費(fèi)用一年內(nèi)到期的長期債權(quán)投資其他流動(dòng)資產(chǎn)流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)長期投資凈額長期投資凈額 固定資產(chǎn)合計(jì)固定資產(chǎn)合計(jì)無形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)合計(jì)無形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)合計(jì)資資 產(chǎn)產(chǎn) 總總 計(jì)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表資產(chǎn)負(fù)債表存貨真實(shí)嗎？財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)真實(shí)性！財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)真實(shí)性！游戲規(guī)則：成本分?jǐn)傇瓌t的確定！游戲規(guī)則：成本分?jǐn)傇瓌t的確定！工具：成本歸集方式（財(cái)務(wù)工具：成本歸集方式（財(cái)務(wù)/成本）成本）企業(yè)生存給我們提出什么樣的要求？企業(yè)生存給我們提出什么樣的要求？成本的歸集與分?jǐn)偡绞匠杀镜臍w集與分?jǐn)偡绞揭患?jí)二級(jí)科目三級(jí)/四級(jí)開開發(fā)發(fā)成成本本土地獲得價(jià)款土地獲得價(jià)款開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)主體建筑工程

12、費(fèi)主體建筑工程費(fèi)主體安裝工程費(fèi)主體安裝工程費(fèi)社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)園林環(huán)境費(fèi)園林環(huán)境費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)開發(fā)間接費(fèi) 期間費(fèi)用期間費(fèi)用項(xiàng)目總投資項(xiàng)目總投資成本項(xiàng)目分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)主體建筑工程費(fèi)主體建筑工程費(fèi)主體安裝工程費(fèi)主體安裝工程費(fèi)社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)園林環(huán)境工程費(fèi)園林環(huán)境工程費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)企業(yè)特色企業(yè)特色 項(xiàng)目特點(diǎn)項(xiàng)目特點(diǎn) 財(cái)務(wù)核算財(cái)務(wù)核算 成本分析成本分析成本的歸集與分?jǐn)偡绞匠杀镜臍w集與分?jǐn)偡绞巾?xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目發(fā)展施工施工規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)招標(biāo)竣工結(jié)算竣工結(jié)算簽約簽約銷售及物業(yè)管理銷售及物業(yè)管理盈利總目標(biāo)盈利總目標(biāo)土地成本土地成本 政府費(fèi)

13、用政府費(fèi)用 設(shè)計(jì)費(fèi)設(shè)計(jì)費(fèi) 招標(biāo)費(fèi)用招標(biāo)費(fèi)用 建造成本建造成本 銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用管理費(fèi)用管理費(fèi)用八、從項(xiàng)目成本構(gòu)成來看成本管理：八、從項(xiàng)目成本構(gòu)成來看成本管理： 成本是一系列經(jīng)營過程結(jié)果的迭加 成本寓含于各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié) 成本控制效果依賴于各環(huán)節(jié)自身的良好運(yùn)作與協(xié)調(diào) 成本控制需要各環(huán)節(jié)之間的有機(jī)協(xié)調(diào)與配合房地產(chǎn)成本的形成房地產(chǎn)成本的形成管什么？管什么？成本管理成本管理管多深？管多深？誰來管？誰來管？怎么管？怎么管？取決于管理層的認(rèn)識(shí)決定了項(xiàng)目成本與企業(yè)命運(yùn) 如何在地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)如何在地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn) 系統(tǒng)、有效的成本管理？系統(tǒng)、有效的成本管理？第二章房地產(chǎn)企業(yè)成本管理 戰(zhàn)術(shù)篇 形成責(zé)任成本管理為核心的形成責(zé)

14、任成本管理為核心的 - -全成本管理體系全成本管理體系聚焦：聚焦：建立合理的目標(biāo)成本建立合理的目標(biāo)成本將目標(biāo)成本分解成責(zé)任成本將目標(biāo)成本分解成責(zé)任成本將成本控制落實(shí)到各業(yè)務(wù)操作環(huán)節(jié)中將成本控制落實(shí)到各業(yè)務(wù)操作環(huán)節(jié)中量化評(píng)估體系量化評(píng)估體系成本考核與績效管理成本考核與績效管理責(zé)任成本管理的總體思路責(zé)任成本管理的總體思路目標(biāo)成本管理目標(biāo)成本管理關(guān)于目標(biāo)成本目標(biāo)成本的起源目標(biāo)成本與責(zé)任成本目標(biāo)與靶心內(nèi)容內(nèi)容一、目標(biāo)成本的解讀二、目標(biāo)成本設(shè)定原則三、目標(biāo)成本的形成四、目標(biāo)成本的管理五、目標(biāo)成本的實(shí)現(xiàn)六、案例關(guān)于目標(biāo)成本關(guān)于目標(biāo)成本一、目標(biāo)成本的定義一、目標(biāo)成本的定義 目標(biāo)成本是：目標(biāo)成本是：關(guān)于目標(biāo)成

15、本關(guān)于目標(biāo)成本二、目標(biāo)成本定義解讀二、目標(biāo)成本定義解讀 目標(biāo)成本設(shè)定與企業(yè)定位目標(biāo)成本設(shè)定與企業(yè)定位目標(biāo)成本設(shè)定與項(xiàng)目定位目標(biāo)成本設(shè)定與項(xiàng)目定位目標(biāo)成本設(shè)定與企業(yè)盈利目標(biāo)成本設(shè)定與企業(yè)盈利目標(biāo)成本設(shè)定的市場(chǎng)原則目標(biāo)成本設(shè)定的市場(chǎng)原則 性價(jià)比與專業(yè)管理性價(jià)比與專業(yè)管理 1、投資決策項(xiàng)目投資可行性報(bào)告投資估算書投資估算書2、項(xiàng)目策劃項(xiàng)目定位：概念性方案設(shè)計(jì)目標(biāo)成本測(cè)算目標(biāo)成本測(cè)算1 13、方案設(shè)計(jì)確定產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)成本測(cè)算目標(biāo)成本測(cè)算2 24、初步設(shè)計(jì)確定產(chǎn)品各分部、各專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)成本測(cè)算目標(biāo)成本測(cè)算3 34、施工圖設(shè)計(jì)確定目標(biāo)成本確定目標(biāo)成本投資估算概念性方案設(shè)計(jì)概算方案設(shè)計(jì)概算初步設(shè)計(jì)概算施工圖

16、預(yù)算工程量清單關(guān)于目標(biāo)成本關(guān)于目標(biāo)成本三、目標(biāo)成本的形成三、目標(biāo)成本的形成關(guān)于目標(biāo)成本關(guān)于目標(biāo)成本四、目標(biāo)成本的管理四、目標(biāo)成本的管理 -動(dòng)態(tài)成本管理動(dòng)態(tài)成本管理總目標(biāo)總目標(biāo) 我們需要通過對(duì)房地產(chǎn)各個(gè)業(yè)務(wù)過程進(jìn)行成本控我們需要通過對(duì)房地產(chǎn)各個(gè)業(yè)務(wù)過程進(jìn)行成本控制，才能實(shí)現(xiàn)降低成本的目的。制，才能實(shí)現(xiàn)降低成本的目的。 我們應(yīng)建立形成分工負(fù)責(zé)、有機(jī)協(xié)調(diào)的責(zé)任成本我們應(yīng)建立形成分工負(fù)責(zé)、有機(jī)協(xié)調(diào)的責(zé)任成本體系。體系。關(guān)于目標(biāo)成本關(guān)于目標(biāo)成本五、目標(biāo)成本的實(shí)現(xiàn)五、目標(biāo)成本的實(shí)現(xiàn)回顧：回顧： 目標(biāo)成本是基于企業(yè)目標(biāo)建立的目標(biāo)成本是基于企業(yè)目標(biāo)建立的 目標(biāo)成本是在項(xiàng)目運(yùn)作過程中逐漸形成和明確的目標(biāo)成本是在

17、項(xiàng)目運(yùn)作過程中逐漸形成和明確的 目標(biāo)成本的管理要基于完善的動(dòng)態(tài)成本信息管理目標(biāo)成本的管理要基于完善的動(dòng)態(tài)成本信息管理 目標(biāo)成本管理的實(shí)施要依賴于責(zé)任成本管理體系目標(biāo)成本管理的實(shí)施要依賴于責(zé)任成本管理體系目標(biāo)成本管理中經(jīng)常遇到的問題目標(biāo)成本管理中經(jīng)常遇到的問題1、目標(biāo)成本合理嗎？、目標(biāo)成本合理嗎？2、動(dòng)態(tài)成本信息為什么失真？、動(dòng)態(tài)成本信息為什么失真？案例1：目標(biāo)估計(jì)不足案例2：目標(biāo)剛性不足案例3：目標(biāo)與實(shí)際脫節(jié)案例1：信息歸集不及時(shí)案例2：信息反饋失控責(zé)任成本管理責(zé)任成本管理內(nèi)容內(nèi)容一、責(zé)任成本的解讀二、責(zé)任成本的分解三、責(zé)任成本分解原則四、責(zé)任成本的落實(shí)五、責(zé)任成本的評(píng)估與考核六、案例 責(zé)任成

18、本體系是責(zé)任成本體系是: : 責(zé)任成本體系的目的責(zé)任成本體系的目的: :關(guān)于責(zé)任成本關(guān)于責(zé)任成本一、責(zé)任成本的解讀一、責(zé)任成本的解讀方式一：根據(jù)成本科目，將目標(biāo)成本分解成目標(biāo)成本方式一：根據(jù)成本科目，將目標(biāo)成本分解成目標(biāo)成本控制責(zé)任書，對(duì)各項(xiàng)目費(fèi)用的責(zé)任部門及其主要職責(zé)控制責(zé)任書，對(duì)各項(xiàng)目費(fèi)用的責(zé)任部門及其主要職責(zé)的說明，包括控制內(nèi)容、控制要點(diǎn)和手段，形成成本控的說明，包括控制內(nèi)容、控制要點(diǎn)和手段，形成成本控制的指引制的指引方式二：根據(jù)合同分類，將目標(biāo)成本分解成合同控制方式二：根據(jù)合同分類，將目標(biāo)成本分解成合同控制清單，將合同簽訂、履行的責(zé)任落實(shí)到合同責(zé)任部門清單，將合同簽訂、履行的責(zé)任落實(shí)到

19、合同責(zé)任部門，以各部門成本責(zé)任的完成來保證目標(biāo)成本的完成，以各部門成本責(zé)任的完成來保證目標(biāo)成本的完成關(guān)于責(zé)任成本關(guān)于責(zé)任成本二、責(zé)任成本的分解方式二、責(zé)任成本的分解方式序號(hào)成本項(xiàng)目成本責(zé)任金額責(zé)任部門責(zé)任人一一土地獲得價(jià)款土地獲得價(jià)款投資部二二開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)發(fā)展部三三主體建筑工程費(fèi)主體建筑工程費(fèi)設(shè)計(jì)部工程部采購部四四 主體安裝工程費(fèi)主體安裝工程費(fèi)五五 社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)六六園林環(huán)境費(fèi)園林環(huán)境費(fèi)七七配套設(shè)施費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)八八開發(fā)間接費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)項(xiàng)目部開發(fā)成本開發(fā)成本九九 期間費(fèi)用期間費(fèi)用財(cái)務(wù)部營銷部項(xiàng)目總投資項(xiàng)目總投資總經(jīng)理總經(jīng)理方式一：成本科目方式一：成本科目分類合同名稱

20、（示意）編號(hào)考核標(biāo)的責(zé)任部門負(fù)責(zé)人設(shè)計(jì)合同方案設(shè)計(jì)合同產(chǎn)品技術(shù)部施工圖設(shè)計(jì)合同園林景觀設(shè)計(jì)合同專業(yè)設(shè)計(jì)合同地質(zhì)勘察合同測(cè)繪合同建安工程合同三通一平工程施工合同項(xiàng)目工程部試樁檢測(cè)合同單獨(dú)施工的樁基礎(chǔ)工程合同建筑安裝施工總承包合同 園林景觀合同 園林景觀工程施工合同集中采購合同外墻裝飾材料采購合同采購部門窗制作安裝合同電梯采購安裝合同發(fā)電機(jī)采購合同通風(fēng)空調(diào)設(shè)備采購合同方式二：合同分類方式二：合同分類 各部門各司其職各部門各司其職三、責(zé)任成本的分解思路三、責(zé)任成本的分解思路1、本部門費(fèi)用2、本專業(yè)端口成本3、時(shí)間成本成本數(shù)字是目標(biāo)，是結(jié)果，關(guān)鍵的是工作質(zhì)量成本數(shù)字是目標(biāo)，是結(jié)果，關(guān)鍵的是工作質(zhì)量 階

21、段性地確定成本責(zé)任設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)產(chǎn)品銷售投資策劃項(xiàng)目運(yùn)作全過程項(xiàng)目運(yùn)作全過程招招標(biāo)標(biāo)履履約約簽簽約約三、責(zé)任成本的分解思路三、責(zé)任成本的分解思路以成本形成主體作為成本責(zé)任主體以成本形成主體作為成本責(zé)任主體關(guān)于責(zé)任成本關(guān)于責(zé)任成本四、責(zé)任成本的分解原則四、責(zé)任成本的分解原則關(guān)于責(zé)任成本關(guān)于責(zé)任成本五、責(zé)任成本的落實(shí)五、責(zé)任成本的落實(shí)責(zé)任主體責(zé)任主體責(zé)任內(nèi)容責(zé)任內(nèi)容責(zé)任控制要點(diǎn)責(zé)任控制要點(diǎn)責(zé)任履行評(píng)價(jià)責(zé)任履行評(píng)價(jià)責(zé)任狀（書）責(zé)任狀（書）責(zé)任成本指導(dǎo)書關(guān)于責(zé)任成本關(guān)于責(zé)任成本六、責(zé)任成本的評(píng)估與考核六、責(zé)任成本的評(píng)估與考核評(píng)估方式評(píng)估方式評(píng)估指標(biāo)評(píng)估指標(biāo)無效成本無效成本考核方式考核方式謹(jǐn)慎與全面性謹(jǐn)慎與全

22、面性回顧：回顧： 責(zé)任成本的分解是基于責(zé)任形成的主體責(zé)任成本的分解是基于責(zé)任形成的主體 責(zé)任成本分解后要形成明確的責(zé)任成本管理指導(dǎo)書責(zé)任成本分解后要形成明確的責(zé)任成本管理指導(dǎo)書 責(zé)任成本的管理要引入考核、評(píng)估機(jī)制責(zé)任成本的管理要引入考核、評(píng)估機(jī)制 責(zé)任成本管理的實(shí)施與績效管理需謹(jǐn)慎掛鉤責(zé)任成本管理的實(shí)施與績效管理需謹(jǐn)慎掛鉤案例：責(zé)任成本的分解落實(shí)案例：責(zé)任成本的分解落實(shí)案例：責(zé)任成本考核的全面性案例：責(zé)任成本考核的全面性1、設(shè)計(jì)管理的責(zé)任成本僅僅是設(shè)計(jì)費(fèi)嗎？、設(shè)計(jì)管理的責(zé)任成本僅僅是設(shè)計(jì)費(fèi)嗎？2、招投標(biāo)管理的責(zé)任成本如何切分、招投標(biāo)管理的責(zé)任成本如何切分？案例1：設(shè)計(jì)階段 責(zé)任成本管理案例2：

23、招投標(biāo)責(zé)任成本管理責(zé)任成本管理中經(jīng)常遇到的問題責(zé)任成本管理中經(jīng)常遇到的問題3、責(zé)任分配合理嗎？、責(zé)任分配合理嗎？4、這些問題是責(zé)任成本管理的錯(cuò)？、這些問題是責(zé)任成本管理的錯(cuò)？案例1：樣板房成本誰來管案例2：圖紙的成本責(zé)任案例3：合同招標(biāo)與實(shí)施責(zé)任案例1：產(chǎn)品品質(zhì)下降了案例2：財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)失真了案例1：質(zhì)量問題出現(xiàn)了責(zé)任成本管理中經(jīng)常遇到的問題責(zé)任成本管理中經(jīng)常遇到的問題責(zé)任成本控制要點(diǎn)指南的介紹？責(zé)任成本控制要點(diǎn)指南的介紹？第一項(xiàng).立項(xiàng)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南立項(xiàng)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南第二項(xiàng).規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南第三項(xiàng).招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南第四項(xiàng).施工環(huán)節(jié)

24、成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南施工環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南第五項(xiàng).材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南第六項(xiàng).銷售環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南銷售環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南第七項(xiàng).工程預(yù)決算環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南第八項(xiàng).期間費(fèi)用的成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南第九項(xiàng).物業(yè)管理成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南內(nèi)內(nèi) 容容 歸歸 納納建立合理的目標(biāo)成本建立合理的目標(biāo)成本-控制標(biāo)桿控制標(biāo)桿將目標(biāo)成本分解成責(zé)任成本將目標(biāo)成本分解成責(zé)任成本-控制依據(jù)控制依據(jù)將成本控制落實(shí)到各業(yè)務(wù)操作環(huán)節(jié)中將成本控制落實(shí)到各業(yè)務(wù)操作環(huán)節(jié)中責(zé)任成本管理責(zé)任成本管理量化的控制指標(biāo)與評(píng)估量化的控制指標(biāo)與評(píng)估-控制落到實(shí)處控制落到實(shí)處控制結(jié)果考核與績效考核掛鉤控制

25、結(jié)果考核與績效考核掛鉤-結(jié)果為導(dǎo)向結(jié)果為導(dǎo)向 實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)、有效的成本管理實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)、有效的成本管理 我們需要什么？我們需要什么？第三章房地產(chǎn)企業(yè)成本管理 支持體系之一：清晰的架構(gòu)與授權(quán)體系之一：清晰的架構(gòu)與授權(quán)體系集團(tuán)區(qū)域1區(qū)域2區(qū)域3公司1公司2公司1公司2 公司3項(xiàng)目1項(xiàng)目2項(xiàng)目3合理的架構(gòu)、部門設(shè)置、詳細(xì)的部門合理的架構(gòu)、部門設(shè)置、詳細(xì)的部門職責(zé)說明、崗位說明書職責(zé)說明、崗位說明書公司授權(quán)體系說明公司授權(quán)體系說明集團(tuán)總部決策完成的工作- 投資決策 項(xiàng)目可研 土地獲得與簽約 項(xiàng)目策劃 概念設(shè)計(jì)至施工圖設(shè)計(jì) 營銷方案與銷售定價(jià) 項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃與工程管理策劃 目標(biāo)成本確定 資金獲得與支出 某民企授權(quán)

26、體系的明確：集團(tuán)總部與項(xiàng)目公司共同完成的工作- 某民企授權(quán)體系的明確：業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)項(xiàng)目公司項(xiàng)目公司集團(tuán)總部集團(tuán)總部備注備注供方選擇供方選擇小于10萬效果及大于10萬無招投標(biāo)招投標(biāo) 小于10萬（營銷5萬）效果及大于10萬（營銷5萬）有合同簽定合同簽定小于10萬（營銷5萬）大于10萬（營銷5萬）有現(xiàn)場(chǎng)簽證現(xiàn)場(chǎng)簽證小于2000元大于2000元有進(jìn)度款支付進(jìn)度款支付月度匯總月度審批有集團(tuán)總部與項(xiàng)目公司共同完成的工作- 某民企授權(quán)體系的明確：業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)項(xiàng)目公司項(xiàng)目公司集團(tuán)總部集團(tuán)總部備注備注設(shè)計(jì)變更設(shè)計(jì)變更變更提出與事前評(píng)估，按分類上報(bào)，得到批準(zhǔn)后下發(fā)并監(jiān)督執(zhí)行專業(yè)評(píng)審、與設(shè)計(jì)單位對(duì)接，審批決

27、策無工程進(jìn)度工程進(jìn)度按進(jìn)度要求監(jiān)工，對(duì)調(diào)整事項(xiàng)上報(bào)審批下達(dá)開發(fā)計(jì)劃并審批計(jì)劃調(diào)整事項(xiàng)，過程重要節(jié)點(diǎn)抽查部分有工程質(zhì)量工程質(zhì)量按質(zhì)量要求監(jiān)工，過程質(zhì)量控制，突發(fā)事件上報(bào)確定供方、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，過程重要節(jié)點(diǎn)抽查無銷售銷售按集團(tuán)要求進(jìn)行示范區(qū)開放、積累客戶、現(xiàn)場(chǎng)售樓、房款收繳營銷方案、售價(jià)確定，開盤前及現(xiàn)場(chǎng)銷售協(xié)助和檢查部分有成本管理成本管理根據(jù)目標(biāo)進(jìn)行過程成本控制，及時(shí)準(zhǔn)確上報(bào)數(shù)據(jù)確定目標(biāo)成本、動(dòng)態(tài)監(jiān)控（簽約與履約）基本有之二：完善的制度保障體系之二：完善的制度保障體系企業(yè)建多少制度更有效？企業(yè)建多少制度更有效？成本管理需要那些制度、流程？成本管理需要那些制度、流程？結(jié)論：因需致宜！結(jié)論：因需致宜！之二：完善的制度保障體系之二：完善的制度保障體系設(shè)計(jì)管理設(shè)計(jì)管理 采購管理采購管理工程管理工程管理成本管理分包分包簽證簽證進(jìn)度質(zhì)量進(jìn)度質(zhì)量變更變更限額限額 招標(biāo)招標(biāo)合同管理合同管理集中采購集中采購招投標(biāo)招投標(biāo)制度要集成！制度要集成！流程要接軌！流程要接軌！之三：專業(yè)管理與技術(shù)支持體系之三：專業(yè)管理與技術(shù)支持體系1 1、企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化體系、企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化體系產(chǎn)品產(chǎn)品部品部品作業(yè)工序作業(yè)工序工程做法工程做法質(zhì)量驗(yàn)收質(zhì)量驗(yàn)收 2 2、專業(yè)支持體系、專業(yè)支持體系產(chǎn)品研發(fā)系統(tǒng)產(chǎn)品研發(fā)系統(tǒng)采購管理系統(tǒng)采