第6章城市房地產(chǎn)管理法

1、第第 6章章 城市房地產(chǎn)管理法城市房地產(chǎn)管理法本章的教學(xué)目標(biāo)：本章的教學(xué)目標(biāo)：n了解房地產(chǎn)法的概念、基本原則以及立法體了解房地產(chǎn)法的概念、基本原則以及立法體系系n熟悉房地產(chǎn)權(quán)屬及其管理、房地產(chǎn)開發(fā)、城熟悉房地產(chǎn)權(quán)屬及其管理、房地產(chǎn)開發(fā)、城市房屋征收與補(bǔ)償、城市房地產(chǎn)交易、物業(yè)市房屋征收與補(bǔ)償、城市房地產(chǎn)交易、物業(yè)管理等方面的相關(guān)法律制度管理等方面的相關(guān)法律制度 n掌握購房的相關(guān)知識(shí)和技能，增強(qiáng)規(guī)避房地掌握購房的相關(guān)知識(shí)和技能，增強(qiáng)規(guī)避房地產(chǎn)糾紛的法律意識(shí)產(chǎn)糾紛的法律意識(shí) 房地產(chǎn)房地產(chǎn)城市房地產(chǎn)管理法城市房地產(chǎn)管理法房屋財(cái)產(chǎn)和土地財(cái)產(chǎn)的統(tǒng)稱，是指土地和土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。 調(diào)整在城市房

2、地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)活動(dòng)中所形成的一定社會(huì)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。6.1 概 述6.2建設(shè)用地制度教學(xué)目標(biāo)：教學(xué)目標(biāo)：n了解土地、建設(shè)用地的概念n掌握土地使用權(quán)相關(guān)制度n熟悉房地產(chǎn)開發(fā)用地相關(guān)制度一、一、 土地、建設(shè)用地的概念（一）（一）土地的概念n中華人民共和國土地管理法中華人民共和國土地管理法（以下簡稱（以下簡稱土地管理法土地管理法）根據(jù)土地的用途）根據(jù)土地的用途將土地分為三類：農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用土地。將土地分為三類：農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用土地。 （二）（二）建設(shè)用地的概念n指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)

3、住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等。通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等。 二、 土地使用權(quán)（一）（一）國有土地使用權(quán)國有土地使用權(quán)是指土地使用人依法對(duì)國有土地進(jìn)行占有、使用、收益的權(quán)利（二）（二）集體土地使用權(quán) 集體土地使用權(quán)是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員以及符合法律規(guī)定的其他組集體土地使用權(quán)是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員以及符合法律規(guī)定的其他組織和個(gè)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有、使用、收益的權(quán)利?？椇蛡€(gè)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有、使用、收益的權(quán)利。 三、國有建設(shè)用地n1. 國有建設(shè)用地的概念和種類n2. 國有建設(shè)用地的使用和收回n3. 國家建設(shè)征

4、收土地和補(bǔ)償（1）征收土地的審批權(quán)限（2） 征收土地的實(shí)施（3） 征收土地的補(bǔ)償n4. 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用農(nóng)用地轉(zhuǎn)用是農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的簡稱，是指將耕地、林地、草地等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用土地，按照土地利用總體規(guī)劃和國家規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限報(bào)批后，轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔ旖ㄖ?、?gòu)筑物的土地的行為。n5. 臨時(shí)用地n臨時(shí)使用土地的使用者應(yīng)當(dāng)按照臨時(shí)使用土地合同約定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。臨時(shí)使用土地期限一般不超過兩年。四、四、 房地產(chǎn)開發(fā)用地以進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)為目以進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)為目的而取得使用權(quán)的土地。的而取得使用權(quán)的土地。根據(jù)根據(jù)城市房地產(chǎn)管理城市房地產(chǎn)管理法法的規(guī)定，房地產(chǎn)開的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)用地包括兩類，即基

5、發(fā)用地包括兩類，即基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地和房屋礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地和房屋建設(shè)用地建設(shè)用地。（1）房地產(chǎn)開發(fā)用地的概房地產(chǎn)開發(fā)用地的概念念（一）（一）土地使用權(quán)出讓n土地使用權(quán)出讓，即國有土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為6.3 房地產(chǎn)開發(fā)1. 房地產(chǎn)開發(fā)的概念與特點(diǎn)(1)房地產(chǎn)開發(fā)是在國有土地上進(jìn)行的(2) 房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)容是進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)(3) 房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)十分復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)6.3 房地產(chǎn)開發(fā)2. 房地產(chǎn)開發(fā)的基本原則（1）嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃的原則（2）經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則（3）全面規(guī)劃、合理布

6、局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則（4）依照法律或合同要求開發(fā)的原則6.3.2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)1. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的概念和特征(1) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是具有法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。(2) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的的經(jīng)營性企業(yè)。(3) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營范圍限于房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營6.3.2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立依據(jù)城市房地產(chǎn)管理法、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定等法律法規(guī)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立應(yīng)具備如下條件： (1) 有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)(2) 有固定的經(jīng)營場所(3) 有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本(4) 有足夠的專業(yè)人員(5) 法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件6.3.

7、3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理1. 房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目立項(xiàng)管理2. 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)與施工管理根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法和城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)與施工管理，應(yīng)當(dāng)遵循下列制度：(1) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施，并根據(jù)先地下、后地上的原則實(shí)施。(2) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。(3) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20%。6.3 房地產(chǎn)開發(fā)1. 房地產(chǎn)開發(fā)的概念與特點(diǎn)(1)房地產(chǎn)開發(fā)是在國有土地上進(jìn)行的(2) 房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)容是進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)(3) 房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)十分復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)6

8、.3.3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理1. 房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目立項(xiàng)管理2. 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)與施工管理根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法和城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)與施工管理，應(yīng)當(dāng)遵循下列制度：(1) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施，并根據(jù)先地下、后地上的原則實(shí)施。(2) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。(3) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20%。6.3.3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理(4) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。(5) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)其開發(fā)建設(shè)的房地

9、產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任。(6) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。(7) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程中的主要事項(xiàng)記錄在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊中，并定期送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。6.4 國有土地上房屋征收與補(bǔ)償6.4.1 國有土地上房屋征收概述1. 我國城市房屋拆遷制度相關(guān)立法進(jìn)程2. 國有土地上房屋征收的概念與特征3. 國有土地上房屋征收與補(bǔ)償?shù)幕驹瓌t6.4.2 國有土地上房屋征收決定1. 征收決定主體及公共利益范圍(1) 國防和外交的需要；(2) 由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；(3) 由政府組織實(shí)施的

10、科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；(4) 由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；(5) 由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；(6) 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要n2. 國有土地上房屋征收程序n1) 征收補(bǔ)償方案的制定程序n2) 對(duì)征求意見的處理及舊城改造的特別規(guī)定n3) 房屋征收的決定程序及相關(guān)條件n4) 征收決定的公告、宣傳解釋及土地使用權(quán)問題n5) 被征收人的救濟(jì)途徑n6) 房屋調(diào)查登記n7) 征收決定公布后的禁止性事項(xiàng)6.4.3 國有土地上房屋征收補(bǔ)償1

11、. 國有土地上房屋征收補(bǔ)償?shù)母拍?. 國有土地上房屋征收補(bǔ)償?shù)男问?. 被征收房屋評(píng)估制度4. 違法建筑不予補(bǔ)償原則5. 征收補(bǔ)償協(xié)議的主要內(nèi)容6. 補(bǔ)償決定適用的情形、程序、內(nèi)容及其救濟(jì)途徑7. 補(bǔ)償與搬遷順序8. 司法強(qiáng)制執(zhí)行問題6.5 房地產(chǎn)交易6.5.1 房地產(chǎn)交易概述(1)1. 房地產(chǎn)市場(1) 房地產(chǎn)一級(jí)市場。也稱土地使用權(quán)出讓市場，即國家以土地所有者的身份依法將土地使用權(quán)投入市場運(yùn)行，表現(xiàn)為政府與經(jīng)營者之間的交易行為。國家對(duì)一級(jí)市場實(shí)行壟斷經(jīng)營，并通過壟斷經(jīng)營達(dá)到對(duì)房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。(2) 房地產(chǎn)二級(jí)市場。也稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營市場，即房地產(chǎn)經(jīng)營者依法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行開發(fā)，然后將開發(fā)

12、后的房地產(chǎn)出售，表現(xiàn)為經(jīng)營者與消費(fèi)者之間的交易行為。(3) 房地產(chǎn)三級(jí)市場。也稱房地產(chǎn)調(diào)劑市場。這是房地產(chǎn)投入使用之后的交易市場，表現(xiàn)為使用者之間、經(jīng)營者之間以及他們相互之間的交易行為。如購得商品房的業(yè)主將商品房再行轉(zhuǎn)讓或者出租。2. 房地產(chǎn)交易的概念與特點(diǎn)(1)房地產(chǎn)交易對(duì)象的特殊性。(2) 房地產(chǎn)交易行為的要式性。(3) 房地產(chǎn)交易中的“房地處置一體性”。(4) 房地產(chǎn)交易的易受限制性。3. 房地產(chǎn)交易管理的基本制度1) 房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度2) 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度3) 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度6.5.2 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、

13、贈(zèng)與或其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的法律行為。1. 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念2. 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件1) 地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的禁止條件2) 允許房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件3. 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序簽約申報(bào)審查查勘與評(píng)估交納稅費(fèi)核發(fā)過戶單 4. 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容：(1) 雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所；(2) 房地產(chǎn)權(quán)屬證書名稱和編號(hào)；(3) 房地產(chǎn)座落位置、面積、四至界限；(4) 土地宗地號(hào)、土地使用權(quán)取得的方式及年限；(5) 房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì)；(6) 成交價(jià)格及支付方式；(7) 房地產(chǎn)交付使用的時(shí)間；(8) 違約責(zé)任；(9) 雙方約定的其他事項(xiàng)。6.5.3 商品房預(yù)售1. 商品房預(yù)售的

14、概念商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價(jià)款的行為。2. 商品房預(yù)售的條件 (1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。(2) 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。(3) 按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。(4) 向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證。3. 商品房預(yù)售的程序1) 預(yù)售方申請(qǐng)預(yù)售許可證2) 房地產(chǎn)管理部門核發(fā)預(yù)售許可證3) 預(yù)售方向承購方出示預(yù)售許可證4) 簽訂商品房預(yù)售合同并登記備案5) 交付建成商品房并辦理過戶手

15、續(xù)6.5.4 商品房現(xiàn)售1. 商品房現(xiàn)售的概念商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價(jià)款的行為。2. 商品房現(xiàn)售的條件(1) 現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書。這主要是為了確?，F(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)主體資格合法。(2) 取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件。這主要是為了確?，F(xiàn)售商品房的用地合法。(3) 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。這主要是為了確?，F(xiàn)售商品房的規(guī)劃、建設(shè)手續(xù)的合法性。(4) 已通過竣工驗(yàn)收。這主要是確保現(xiàn)售商品房符合工程建設(shè)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。(5) 拆遷安置已經(jīng)落實(shí)。這主要是為了充分保障被拆

16、遷人的合法權(quán)益，防止房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工銷售后被拆遷人的權(quán)益仍未得到落實(shí)。(6) 供水、供電、供熱、燃?xì)?、通信等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期。這主要是為了確?，F(xiàn)售商品房能夠達(dá)到基本使用條件。(7) 物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。這主要是為了避免房屋交付后產(chǎn)生物業(yè)管理糾紛。3. 商品房現(xiàn)售的廣告與合同1) 關(guān)于商品房銷售廣告2) 關(guān)于商品房買賣的主要內(nèi)容3) 關(guān)于商品房銷售的計(jì)價(jià)4. 商品房的交付1) 關(guān)于逾期交付的法律責(zé)任2) 關(guān)于樣品房銷售問題3) 關(guān)于商品房保修問題6.5.5 房地產(chǎn)抵押1. 房地產(chǎn)抵押的概念與特征2. 房地產(chǎn)抵

17、押權(quán)的設(shè)定3. 房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)6.5.6 房屋租賃1. 房屋租賃的概念與特征 1) 房屋租賃的出租人須對(duì)房屋具有處分權(quán)2) 房屋租賃不轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)3) 房屋租賃是雙務(wù)、有償、要式的民事法律行為4) 房屋租賃具有期限性2. 房屋租賃的條件根據(jù)城市房屋租賃管理辦法，有下列情形之一的禁止出租：(1) 未依法取得房屋所有權(quán)證的；(2) 司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；(3) 共有房屋未取得共有人同意的；(4) 權(quán)屬有爭議的；(5) 屬于違法建筑的；(6) 不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；(7) 已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；(8) 不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的

18、；(9) 有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。3. 房屋租賃合同1) 房屋租賃合同的主要條款2) 房屋租賃合同的續(xù)簽3) 房屋租賃合同的變更或解除6.6 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理6.6.1 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的概念6.6.2 房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度1. 房地產(chǎn)權(quán)屬登記的概念與特點(diǎn)我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度主要有以下特點(diǎn)：1) 房地產(chǎn)權(quán)屬登記由不同登記機(jī)關(guān)分別登記2) 房地產(chǎn)權(quán)屬登記為房地產(chǎn)權(quán)利動(dòng)態(tài)登記3) 房地產(chǎn)權(quán)屬登記具有公示公信力4) 房地產(chǎn)權(quán)屬登記實(shí)行強(qiáng)制登記制度2. 土地權(quán)屬的確認(rèn)3. 房屋權(quán)屬登記的種類4. 房屋權(quán)屬登記的程序6.6.3 房屋產(chǎn)籍管理制度1. 房屋產(chǎn)籍的概念和種類房屋產(chǎn)籍是指城市房屋的產(chǎn)權(quán)檔案、地籍圖紙以及賬冊、表卡等其他反映產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀和歷史情況的資料。它是在房地產(chǎn)權(quán)屬登記、產(chǎn)權(quán)調(diào)查、產(chǎn)權(quán)變更等一系列權(quán)屬管理活動(dòng)和房地產(chǎn)測繪過程中形成的。6.7 物 業(yè) 管 理1. 房地產(chǎn)開發(fā)的概念與特點(diǎn)(1)房地產(chǎn)開發(fā)是在國有土地上進(jìn)行的(2) 房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)容是進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)(3) 房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)十分復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)6.7.1 物