物業(yè)管理案例分析

1、1、在南京居民住宅小區(qū)的物業(yè)管理中，繼業(yè)主與物業(yè)管理公司糾紛不斷后，本屬同一個(gè) “戰(zhàn)壕戰(zhàn)友”的業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的矛盾又成為最近物業(yè)管理中的新焦點(diǎn)。2001 年 9 月，南京某住宅小區(qū)的數(shù)百名業(yè)主自發(fā)組成了“業(yè)主維權(quán)委員會(huì)” ，公開宣稱要罷免不能代表業(yè)主利益的“業(yè)主委員會(huì)”，并要求選出能代表廣大業(yè)主利益的新的業(yè)主委員會(huì)成員。據(jù)悉，該新村住宅小區(qū)的業(yè)委會(huì)當(dāng)初在做出選聘物業(yè)管理公司的決定之后，只是直接由幾個(gè)業(yè)主委員會(huì)成員決定了選聘結(jié)果，并沒有經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)的審議，更沒有形成業(yè)主大會(huì)的決議，少了一道選聘程序，因此鬧出了現(xiàn)在的大麻煩。業(yè)主可以罷免業(yè)主委員會(huì)嗎?解析：業(yè)主委員會(huì)是按照法定的程序由業(yè)主大會(huì)從全

2、體業(yè)主中選舉產(chǎn)生的，是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會(huì)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益，其合法權(quán)益受國(guó)家法律保護(hù)，一切活動(dòng)都應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家法律、法規(guī)和物業(yè)管理制度。而本案中業(yè)主委員會(huì)當(dāng)初在做出選聘物業(yè)管理公司的決定之后，只是直接由幾個(gè)業(yè)主委員會(huì)成員決定了選聘結(jié)果，并沒有經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)的審議，更沒有形成業(yè)主大會(huì)的決議，因此損害了全體業(yè)主的合法權(quán)益，也違法了相關(guān)的法律、法規(guī)和物業(yè)管理制度。根據(jù)業(yè)主大會(huì)規(guī)程第二十九條規(guī)定：“經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者 20%以上業(yè)主提議，認(rèn)為有必要變更業(yè)主委員會(huì)委員的，由業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出決定，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告?！?根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例第十一條第（三）款選舉業(yè)主

3、委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員由全體業(yè)主共同決定。發(fā)生重大事故，或緊急事件需要及時(shí)處理，或業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況出現(xiàn)時(shí)，經(jīng) 20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。由此可見，業(yè)主大會(huì)做出的決議至少要有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有 1/2 以上投票權(quán)的業(yè)主參加的業(yè)主大會(huì)，經(jīng)與會(huì)業(yè)主的投票權(quán)半數(shù)以上通過(guò)才有效，并且以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。只有通過(guò)這一系列的程序，罷免業(yè)主委員會(huì)或主任的程序才是合法有效的。因此，業(yè)主不可以罷免業(yè)主委員會(huì)，須由召開業(yè)主大會(huì)做出決議。2、居住在某小區(qū)的業(yè)主林某， 因在他處另購(gòu)新房， 遂欲在現(xiàn)在房處開辦一家廣告公司。 就在他火熱朝天

4、地搬家和再裝修時(shí)， 周圍的鄰居們紛紛提出異議： “這是一幢住宅樓， 你怎么開起公司來(lái)了，也不征求我們的意見？”林某卻滿不在乎的說(shuō)： “這是我個(gè)人的產(chǎn)權(quán)房，我想怎么用就怎么用，你們管得著嗎 ?”3、住在某一新建小區(qū)一樓的居民張某，這兩年一直擺地?cái)傋鲂∩?，因生意不錯(cuò)，就打了一個(gè)報(bào)告給街道和物業(yè)管理公司，要求將其住宅前部改為商店。當(dāng)他認(rèn)出來(lái)阻止時(shí)， 他說(shuō)：“這房子已經(jīng)辦好公房出售手續(xù)了，我有權(quán)處置自己的房子。 ”結(jié)合分析（ 2、3）業(yè)主能擅自改變物業(yè)用途嗎？解析 : 業(yè)主作為物業(yè)的所有權(quán)人，有權(quán)對(duì)自己所有的物業(yè)行使占有、使用、收益、處分的權(quán)利。但是，這種權(quán)利的行使不得侵犯其他業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主在

5、行使權(quán)利的同時(shí)還應(yīng)履行相應(yīng)的義務(wù)，從這些法定義務(wù)可見業(yè)主擅自改變物業(yè)的用途不僅不是業(yè)主的合法權(quán)利，而恰恰相反是沒有履行法定義務(wù)中：“按照本來(lái)用途和使用目的使用專有部分的義務(wù)”，自然就可能被追究法律責(zé)任。根據(jù)物權(quán)法第八十四條“不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的 原則 ，正確處理相鄰關(guān)系。 ”本案中周圍的鄰居就對(duì)林某在現(xiàn)在房處開辦一家廣告公司這一做法紛紛提出異議，由此可見林某沒能處理好相鄰關(guān)系。根據(jù)物權(quán)法第七十七條“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的， 除遵守法律、 法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同

6、意。 ”而本案中林某并未征得其他有利害關(guān)系業(yè)主的意見，并征得他們的同意，而是侵犯了其他業(yè)主的權(quán)利。如果擅自改變物業(yè)使用用途，影響到周圍鄰居正常的生活而又交涉無(wú)效，被侵權(quán)方可以向房地產(chǎn)行政管理部門請(qǐng)求對(duì)擅自改變物業(yè)使用用途進(jìn)行行政處罰，也可以依法直接提起訴訟或仲裁。4、 2001 年 5 月一天，劉某因病到某醫(yī)院住院治療，把奔馳轎車停放在該醫(yī)院住院處樓下的停車位。在停放期間，住院處 7 樓上的一塊玻璃自行脫落，將奔馳車砸壞。事后雙方就賠償問題沒能達(dá)成協(xié)議，劉某遂告到法院，要求這家醫(yī)院賠償各種損失 46000 元。針對(duì)劉某的起訴，醫(yī)院提出了異議，醫(yī)院拿出了氣象局檔案館的氣象公證，證明事發(fā)時(shí)，該區(qū)域

7、最大風(fēng)力達(dá)到 8 級(jí)以上，事件的發(fā)生是由于當(dāng)時(shí)大風(fēng)吹壞了玻璃，屬于不可預(yù)測(cè)和不可避免別的“天災(zāi)”。鑒于此，醫(yī)院只同意對(duì)被砸壞的奔馳轎車恢復(fù)原狀，但不同意賠償。你認(rèn)為法院會(huì)如何判決？解析：根據(jù)中華人民共和國(guó)民法通則第一百二十六條 “建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自己沒有過(guò)錯(cuò)的除外。 ”醫(yī)院雖然提供了事發(fā)當(dāng)日的氣象資料，力圖借此證明其住院部玻璃砸在奔馳轎車上是不可避免的，但作為住院部的所有人和管理人，不管事發(fā)時(shí)是否有大風(fēng)，玻璃脫落都與被告某醫(yī)院管護(hù)不力有關(guān)，因此，對(duì)于劉某的損失，醫(yī)院負(fù)有不可推卸的責(zé)任，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任理應(yīng)賠償。5、北京歐陸經(jīng)典萬(wàn)興苑小區(qū)，許多業(yè)主家里都養(yǎng)了貓、 狗等寵物。養(yǎng)寵物的人大多有個(gè)習(xí)慣，就是每天清晨和傍晚，帶上寵物到小區(qū)內(nèi)遛圈。此時(shí)也恰逢寵物便溺的時(shí)候，結(jié)果弄的小區(qū)的道路、廣場(chǎng)、綠