物業(yè)規(guī)劃及規(guī)劃技巧

1、物業(yè)規(guī)劃及規(guī)劃技巧第一節(jié)物業(yè)規(guī)劃的基本知識一、城市規(guī)劃的主要內(nèi)容二、城市總體規(guī)劃的主要內(nèi)容三、分區(qū)規(guī)劃的主要內(nèi)容四、詳細(xì)規(guī)劃的主要內(nèi)容五、物業(yè)管理公司參與規(guī)劃設(shè)計(jì)的要點(diǎn)第二節(jié)物業(yè)規(guī)劃技巧一、居住區(qū)的分類及其用地組成二、居住區(qū)規(guī)劃的內(nèi)容三、居住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)四、住宅建筑規(guī)劃五、公共建筑規(guī)劃六、居住區(qū)道路規(guī)劃技巧七、居住區(qū)綠地的規(guī)劃布置技巧八、室外場地和環(huán)境小品的規(guī)劃技巧第三節(jié)寫字樓的規(guī)劃與設(shè)計(jì)技巧一、現(xiàn)代寫字樓的特征二、現(xiàn)代寫字樓的共同要素三、寫字樓的公共服務(wù)設(shè)置第四節(jié)商業(yè)樓宇的規(guī)劃與設(shè)計(jì)一、商業(yè)圈分析二、商業(yè)樓宇位置的確定與評價(jià)三、商店外觀設(shè)計(jì)四、商店內(nèi)部環(huán)境裝飾第一節(jié)物業(yè)規(guī)劃的基本知識城市規(guī)劃

2、是政府關(guān)于城市發(fā)展目標(biāo)的決策規(guī)劃。一般都將城市規(guī)劃工作分為總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃兩個(gè)階段?？傮w規(guī)劃主要是研究確定城市發(fā)展目標(biāo)、原則、戰(zhàn)略部署等重大問題、是制定后一階段詳細(xì)規(guī)劃的依據(jù)。詳細(xì)規(guī)劃是對有關(guān)問題的深入研究和制定方案、也可以反饋到對總體規(guī)劃的調(diào)整及補(bǔ)充。在實(shí)際工作中、 為了便于工作的開展、在正式編制總體規(guī)劃前、可以由城市人民政府組織制定城市規(guī)劃綱要、對總體規(guī)劃需要確定的主要目標(biāo)、方向和內(nèi)容提出原則性意見、作為總體規(guī)劃的依據(jù)。根據(jù)根據(jù)城市的實(shí)際情況和工作需要、大城市和中等城市可以在總體規(guī)劃基礎(chǔ)上編制分區(qū)規(guī)劃、進(jìn)一步控制和確定不同地段的土地用途、范圍和容量、 協(xié)調(diào)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)。詳

3、細(xì)規(guī)劃根據(jù)不同的需要、不同的任務(wù)、目標(biāo)和深度要求、分為控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃。城市規(guī)劃工作中各個(gè)階段的內(nèi)容主要有：一、城市規(guī)劃綱要的主要內(nèi)容城市規(guī)劃綱要的任務(wù)是研究確定總體規(guī)劃的重大原則問題、結(jié)合國民經(jīng)濟(jì)長遠(yuǎn)規(guī)劃、國土規(guī)劃、 根據(jù)當(dāng)?shù)刈匀粴v史的現(xiàn)狀、確定城市地域發(fā)展的戰(zhàn)略部署。城市規(guī)劃綱要經(jīng)城市人民政府研究決定后、作為編制城市規(guī)劃的依據(jù)、主要內(nèi)容如下：1論證城市發(fā)展的技術(shù)經(jīng)濟(jì)依據(jù)和發(fā)展條件；2擬定城市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展目標(biāo)；3論證城市在區(qū)域中的戰(zhàn)略地位、原則、確定市域城鎮(zhèn)布局。4論證并原則確定城市性質(zhì)、規(guī)模、總體布局和發(fā)展方向。城市規(guī)劃綱要的成果以文字為主、輔以城市發(fā)展示意性圖紙(1 250

4、00 1 100000)。二、城市總體規(guī)劃的主要內(nèi)容城市總體規(guī)劃的任務(wù)是根據(jù)城市規(guī)劃綱要、綜合研究和確定城市性質(zhì)、規(guī)模、容量和發(fā)展形態(tài)、 統(tǒng)籌安排城鄉(xiāng)各項(xiàng)建設(shè)用地、合理配置城市各項(xiàng)基礎(chǔ)工程設(shè)施、并保證城市每個(gè)階段發(fā)展目標(biāo)、發(fā)展途徑、發(fā)展程序的優(yōu)化和布局結(jié)構(gòu)的科學(xué)性、引導(dǎo)城市合理發(fā)展、其規(guī)劃期限一般為 20 年?？傮w規(guī)劃的主要內(nèi)容如下：1對市和縣轄行政區(qū)范圍內(nèi)的城鎮(zhèn)體系、交通系統(tǒng)、基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)境、風(fēng)景資源開發(fā)進(jìn)行合理布置和綜合安排。2確定規(guī)劃期內(nèi)城市人口及用地規(guī)劃、劃定城市規(guī)劃區(qū)范圍。3確定城市用地發(fā)展方向和布局結(jié)構(gòu)、確定市、區(qū)中心的位置。4確定城市對外交通系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)和布局、編制城市交通運(yùn)輸

5、和道路系統(tǒng)規(guī)劃、確定城市道路等級和干道系統(tǒng)、主要廣場、停車場及主要交叉路口形式。5確定城市供水、排水、供電、通訊、燃?xì)?、供暖、消防、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)、防洪等設(shè)施的發(fā)展目標(biāo)和總體布局、并進(jìn)行綜合協(xié)調(diào)。6確定城市河湖水系和綠化系統(tǒng)的治理、發(fā)展目標(biāo)和總體布局。7確定人防建設(shè)、防震防災(zāi)規(guī)劃。8確定自然保護(hù)地帶、風(fēng)景名勝、文物古跡、傳統(tǒng)街坊劃定保護(hù)和控制范圍、提出保護(hù)措施。9編制歷史文化名城的保護(hù)規(guī)劃。10確定舊城改造、 用地調(diào)整原則、 方法和步驟、 提出控制舊城人口密度的要求和措施。11對規(guī)劃區(qū)內(nèi)農(nóng)村居民點(diǎn)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)等建設(shè)用地和蔬菜牧場、林木花果、副食品基地做出統(tǒng)籌安排、劃定綠化地帶和隔離地帶。12進(jìn)行綜合

6、技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證、提出實(shí)施規(guī)劃的步驟和方法。13編制近期建設(shè)規(guī)劃、確定近期建設(shè)目標(biāo)、內(nèi)容和實(shí)施部署。總體規(guī)劃以文本及圖紙實(shí)施、文本為規(guī)劃文本及規(guī)劃說明、基礎(chǔ)資料、 圖紙主要為城市現(xiàn)狀圖、市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃圖、道路交通規(guī)劃圖、各項(xiàng)專業(yè)規(guī)劃圖及近期建設(shè)規(guī)劃圖(15000 110000)三、分區(qū)規(guī)劃的主要內(nèi)容城市可根據(jù)需要編制分區(qū)規(guī)劃。分區(qū)規(guī)劃的任務(wù)是：在總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上、對城市土地利用、 人口分布和公布設(shè)施、 基礎(chǔ)設(shè)施的配置作出進(jìn)一步的規(guī)劃安排、 為詳細(xì)規(guī)劃和規(guī)劃管理提供依據(jù)。主要內(nèi)容如下：1規(guī)定分區(qū)內(nèi)土地使用性質(zhì)、居住人口分布、建筑用地的容量控制指標(biāo)。2確定市、區(qū)級公共設(shè)施的分布及其用地范圍。3確定城

7、市主、次干道的紅線位置、斷面、控制點(diǎn)坐標(biāo)和標(biāo)高、以及主要交叉口、廣場、停車場的位置和控制范圍。4確定綠化系統(tǒng)、河湖水面、供電高壓線走廊、對外交通設(shè)施、風(fēng)景名勝用地界線和文物古跡、傳統(tǒng)街區(qū)的保護(hù)范圍、空間形態(tài)的保護(hù)要求。5確定工程管線的位置、走向、管徑、服務(wù)范圍及主要工程設(shè)施的位置和用地范圍。分區(qū)規(guī)劃包括規(guī)劃文本、 附件及圖紙 (規(guī)劃分區(qū)圖、 分區(qū)現(xiàn)狀圖、 分區(qū)土地利用規(guī)劃圖、專業(yè)規(guī)劃圖、比例尺 1 5000)。四、詳細(xì)規(guī)劃的主要內(nèi)容詳細(xì)規(guī)劃是以總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)、 詳細(xì)規(guī)定建設(shè)用地的各項(xiàng)控制指標(biāo)和規(guī)劃管理要求、或?qū)ㄔO(shè)項(xiàng)目作出具體的安排和規(guī)劃設(shè)計(jì)。其主要內(nèi)容如下：1控制性詳細(xì)規(guī)劃1)詳細(xì)

8、確定規(guī)劃地區(qū)內(nèi)各類用地的界線和適用范圍、建筑高度、建筑密度、容積率的控制指標(biāo)、規(guī)定各類用地的適建、不適建、有條件可建的建筑類型、規(guī)定交通出入口方位、建筑后退紅線的距離等。2)確定各級支路的紅線位置、斷面、控制點(diǎn)坐標(biāo)和標(biāo)高等。3)確定工程管線的走向、管徑和工程設(shè)施的用地界線。4)制定相應(yīng)的土地使用與建筑管理規(guī)定細(xì)則。規(guī)劃文件為土地使用、 建設(shè)管理細(xì)則與附件、 圖紙 (當(dāng)規(guī)劃范圍現(xiàn)狀圖、 控制性規(guī)劃圖 (比例尺為 11000 1 2000) 。2修建性詳細(xì)規(guī)劃1)建設(shè)條件分析和綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證。2)建筑和綠地的空間布局、景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)、總平面布置圖。3)道路系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)。4)綠地系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)。5)工

9、程管線規(guī)劃設(shè)計(jì)。6)豎向規(guī)劃設(shè)計(jì)。7)估算工程量、拆遷量和總造價(jià)、分析投資效益。規(guī)劃文件為規(guī)劃設(shè)計(jì)說明書及圖紙 (規(guī)劃范圍現(xiàn)狀圖、規(guī)劃總平面圖、各專業(yè)規(guī)劃圖、豎向規(guī)劃圖、透視圖 )。五、物業(yè)管理公司參與規(guī)劃設(shè)計(jì)的要點(diǎn)1配套設(shè)施的完善如果是一個(gè)居住小區(qū)、那么幼兒園、小學(xué)校、商場、美容美發(fā)室、飲食店、商務(wù)中心、郵電所、 娛樂場所等基本的生活配套設(shè)施就必須在規(guī)劃設(shè)計(jì)中予以考慮； 如果是寫字樓、 那么商務(wù)中心和停車場就顯得很重要。2水電供應(yīng)容量的問題物業(yè)在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)、 要根據(jù)實(shí)際情況、 充分考慮到地域特點(diǎn)和發(fā)展需要、 以此來規(guī)劃設(shè)計(jì)水電供應(yīng)容量問題。3安全保衛(wèi)系統(tǒng)在考慮成本的前提下、盡可能設(shè)計(jì)防盜報(bào)警

10、系統(tǒng)、給業(yè)主和租戶創(chuàng)造一個(gè)安全的居住辦公環(huán)境。 完善可靠的報(bào)警系統(tǒng)能替代防盜網(wǎng)、因?yàn)楦魇礁鳂拥姆辣I網(wǎng)不僅影響美觀。而且一旦發(fā)生火災(zāi)、就無法逃離火場、彼時(shí)的安全、此時(shí)卻成了更大的危險(xiǎn)、這在香港等一些地區(qū)已有血的教訓(xùn)。4垃圾處理的方式根據(jù)各地氣溫不同、決定宜否采用垃圾通道。如采用這種方式、則應(yīng)考慮如何通過管理來保持通道清潔、 使之不致于成為一個(gè)異味和蚊蠅孳生源； 如不采用通道、 則應(yīng)考慮如何在各樓道設(shè)垃圾桶、分發(fā)垃圾袋、并由專人收倒垃圾。5消防設(shè)備的設(shè)置在建筑設(shè)計(jì)中、 消防設(shè)備的配套是有嚴(yán)格要求的。 物業(yè)管理公司則應(yīng)著眼于各種消防死角、比如大樓中的通道部分、電纜井部分、自動噴淋裝置的安裝部位等。6

11、對建筑材料的選用物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)自己在以往所管樓宇中所見建材的使用情況、各種品牌、型號建材使用情況的報(bào)告、以便設(shè)計(jì)單位擇優(yōu)選用。向設(shè)計(jì)單位提交一份7對于一些細(xì)微之處的意見。物業(yè)管理公司應(yīng)從住戶的立場出發(fā)、盡可能全面細(xì)致地考慮到各種可能的使用問題、請?jiān)O(shè)計(jì)單位注意。比如前面講到的鋁合金窗的安裝情況、類似這種細(xì)節(jié)問題都應(yīng)考慮到并提出意見。提第二節(jié)物業(yè)規(guī)劃技巧物業(yè)規(guī)劃這里主要是指居住區(qū)的規(guī)劃。 居住區(qū)是構(gòu)成城市的有機(jī)組成部分。 居住區(qū)的規(guī)劃是滿足居民的居住、工作、休息、文化教育、生活服務(wù)、交通等方面要求的綜合性建設(shè)規(guī)劃。它的任務(wù)是為居民經(jīng)濟(jì)合理地創(chuàng)造一個(gè)滿足日常物質(zhì)和文化生活需要的舒適方便、 衛(wèi)生、

12、安寧和優(yōu)美的環(huán)境。一、居住區(qū)的分類及其用地組成1居住區(qū)的分類居住區(qū)是指具有一定人口和用地范圍、并能滿足居民日常生活所需要的物質(zhì)和文化功能、以城市干道所分割或自然界限所圍成的相對獨(dú)立的區(qū)域。 居住區(qū)規(guī)模以居住人口的數(shù)量和用地面積來區(qū)分。我國居住區(qū)按不同規(guī)模分為三級：(1)居住區(qū)：居民數(shù)量為36 萬人、占地面積為50 100 公頃、服務(wù)半徑為800 1000m。(2)居住小區(qū)：居民數(shù)量為 500015000 人、占地面積 12 35 公頃、服務(wù)半徑為 500m 左右。(3)居住生活單元：居民人口數(shù)量2000 3000 人、占地面積為2 3 公頃、是相對獨(dú)立的居住場所。2居住區(qū)用地組成(1)居住建筑

13、用地；(2)公共建筑和生產(chǎn)性建筑占地；(3)道路和廣場用地；(4)園林綠地和體育場地等。二、居住區(qū)規(guī)劃的內(nèi)容居住區(qū)規(guī)劃一般有以下幾個(gè)方面：1選擇、確定用地位置、范圍；2確定人口數(shù)量和用地面積；3擬定居住建筑類型(包括單身職工)、層數(shù)比例、數(shù)量、布置方式；4擬定公用服務(wù)設(shè)施的內(nèi)容、規(guī)劃、數(shù)量(用房與用地 )、分布和布置方式；5擬定各級道路的寬度、斷面形式、布置方式；6擬定公共綠地、體育、休息等室外場地的數(shù)量、分布和布置方式；7擬定有關(guān)的工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；8擬定各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和造價(jià)估算。三、居住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)1居住區(qū)規(guī)劃是項(xiàng)綜合性較強(qiáng)的設(shè)計(jì)工作、一般應(yīng)滿足以下幾方面的要求：1)使用要求創(chuàng)造一個(gè)生活

14、方便的居住環(huán)境、 如為適應(yīng)住戶家庭不同的人口組成和氣候特點(diǎn)、 選擇合適的住宅類型、 合理確定公共服務(wù)設(shè)施的項(xiàng)目、 規(guī)模及其分布方式、 合理地組織居民室外活動、休息場地、綠化和居住區(qū)的內(nèi)外交通等。2)衛(wèi)生要求為居民創(chuàng)造一個(gè)衛(wèi)生、 安靜的居住環(huán)境、 要求居住區(qū)有良好的日照、 通風(fēng)等條件、 以防止噪聲的干擾和空氣的污染。3)安全要求為居民創(chuàng)造一個(gè)安全的居住環(huán)境。(1)防火為保證一旦發(fā)生火災(zāi)時(shí)居民的安全、 防止火災(zāi)的蔓延等。 因而建筑物之間要保持一定的防火間距、防火間距的大小與建筑物的耐火等級及外墻門窗、洞口等情況而定。民用建筑的最小防火間距耐火等級一、二級三級四級一、二級6m7m9m三級7m8m10

15、m四級9m10m12m當(dāng)街坊內(nèi)部通道離人行道超過 80 米、建筑長度超過在居住區(qū)內(nèi)設(shè)置室外消火栓、每個(gè)消火檢的服務(wù)半徑為160 米時(shí)應(yīng)留出150 米。4 米的消防通道、(2)防震災(zāi)害為把災(zāi)害控制到最低程度、在進(jìn)行居住區(qū)規(guī)劃時(shí)、必須考慮以下幾點(diǎn)：盡量避免布置在沼澤、不穩(wěn)定的填土堆石、地質(zhì)構(gòu)造復(fù)雜及在地震時(shí)有崩坍陷落危險(xiǎn)的地段?？紤]適當(dāng)?shù)陌踩枭⒂玫亍⒔Y(jié)合公共綠地、 學(xué)校等公共建筑的室外場地及街坊小花園。居住區(qū)內(nèi)的道路應(yīng)平緩暢通、便于疏散、并布置在房屋倒坍范圍之外。4)經(jīng)濟(jì)要求居住區(qū)的規(guī)劃與建設(shè)應(yīng)與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展及居民生活水平相適應(yīng)、 也就是說在確定住宅的標(biāo)準(zhǔn)、 公共建筑的規(guī)模項(xiàng)目等均需考慮當(dāng)?shù)氐慕?/p>

16、設(shè)投資、 居民的經(jīng)濟(jì)情況及發(fā)展的需要。降低居住區(qū)建設(shè)的造價(jià)、提高建筑標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)約城市用地是居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的一項(xiàng)重要任務(wù)。5)施工要求居住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)有利于施工的組織與經(jīng)營、 特別是當(dāng)成片居住區(qū)進(jìn)行機(jī)械化施工時(shí)、更應(yīng)注意各建設(shè)項(xiàng)目的布置應(yīng)適應(yīng)施工程序和建設(shè)程序。6)美觀要求居住區(qū)是城市中建設(shè)量最多的項(xiàng)目、因此它的規(guī)劃與建設(shè)對城市面貌起著很大影響。一個(gè)優(yōu)美的居住環(huán)境的形成不僅取決于住宅和公共建筑的設(shè)計(jì)、更重要的取決于建筑群體的組合、建筑群體與環(huán)境的結(jié)合、要反映出生動活潑、欣欣向榮的面貌、 具有明朗、 大方、整潔、優(yōu)美的居住環(huán)境。四、住宅建筑規(guī)劃(一 )住宅建筑群布置的原則(1)滿足日照充分的要求。

17、住宅群的布置應(yīng)當(dāng)使大部分房屋為南北向、而且前后排房屋的距離達(dá)到設(shè)計(jì)規(guī)范的要求、 使少部分房屋采用東西向排列。 并且每一套住宅中、 都要有一至二間能滿足日照要求。(2)達(dá)到通風(fēng)良好的要求。我國住宅目前一般是用自然風(fēng)取得降溫散熱的效果、為此要求建筑物有門窗的方面應(yīng)該與當(dāng)?shù)叵募局鲗?dǎo)風(fēng)向垂直布置、才能使它導(dǎo)風(fēng)進(jìn)入房間、或者組織穿堂風(fēng)、從而取得良好的通風(fēng)散熱的效果。(3)做到整潔寧靜的要求。居住區(qū)級道路應(yīng)當(dāng)專為居住服務(wù)、不應(yīng)作為過境交通線、道路和住宅應(yīng)留有一定距離。 垃圾站周圍要有圍墻設(shè)施、 并應(yīng)經(jīng)常清運(yùn)、 它與住宅也要保持一定距離；飯店、鍋爐房等排放污染物的建筑物不應(yīng)緊靠住宅群布置。(4)滿足庭院雅觀

18、的要求。居住區(qū)內(nèi)空地應(yīng)當(dāng)進(jìn)行綠化、布置街心小花園及建筑小品、為老人和兒童創(chuàng)造一個(gè)休憩場所。 在住宅首層窗前墻外可以布置小院、 種植花草、 以起到美化環(huán)境和隔斷行人干擾的作用。(二 )住宅及其用地的規(guī)劃布置是居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的主要內(nèi)容1. 住宅類型的選擇(1)住宅類型及其特點(diǎn)住宅以家庭為居住單位的建筑。宿舍供單人居住的建筑。以戶為單位的住宅、主要有以下幾種類型。(2)住宅建筑經(jīng)濟(jì)和用地經(jīng)濟(jì)的關(guān)系住宅建筑經(jīng)濟(jì)直接影響用地的經(jīng)濟(jì)、而用地經(jīng)濟(jì)往往又影響對住宅建筑經(jīng)濟(jì)的綜合評價(jià)。分析住宅建筑經(jīng)濟(jì)的主要依據(jù)是每平方米建筑面積造價(jià)、 平面利用系數(shù)等指標(biāo)、 而用地經(jīng)濟(jì)的主要依據(jù)、 則為每公頃居住面積密度。 下面

19、僅就住宅建筑經(jīng)濟(jì)和用地經(jīng)濟(jì)比較密切相關(guān)的幾個(gè)因素分別加以分析。住宅類型（以戶為基礎(chǔ)組成單位）表 1編號住宅類型用地特點(diǎn)1獨(dú)院式1 3 層、占地較多2每戶一般都有獨(dú)用院落、層數(shù)并聯(lián)式3梯間式4一般都用于多層和高層、用地比較經(jīng)濟(jì)內(nèi)廊式是多層和高層住宅建設(shè)中最常見的形式5 外廊式6內(nèi)天井式是第 3、4類住宅的變化形式、由于增加內(nèi)天井、住宅深度加大。是第 3 類住宅獨(dú)立式單元的變化形式、適用于多層和高層住宅、由于7點(diǎn)式體形短而活潑、進(jìn)深大、故具有布置靈活和能豐富群體空間組合的特點(diǎn)、有利于節(jié)約用地。8嵌廊式是第 4、5類住宅的變化、一般適用于高層住宅。住宅層數(shù)近年來、 由于城市用地的日趨緊張、 世界各國

20、住宅普遍向高空發(fā)展、 我國一些大城市亦建造高層住宅、但高層住宅結(jié)構(gòu)改變、增加電梯、供水加壓設(shè)備、防火設(shè)施、建材費(fèi)用和施工成本較高、因而造價(jià)較高、可節(jié)約用地。由于節(jié)約用地、可以降低室外工程造價(jià)、維護(hù)費(fèi)用及減少道路交通及改建用地的拆遷等。但并不是層數(shù)越高用地越經(jīng)濟(jì)、隨著層數(shù)的增高、使用上帶來某些不便、如人們的心理和生理會產(chǎn)生些不利影響。目前上海市高層以18 層左右為多。深度住宅進(jìn)深加大、外墻相應(yīng)縮短、一般認(rèn)為住宅進(jìn)深在11m 以下時(shí)、每增加1m、每公頃可增建筑面積1000m 、 11m 以上、效果就減少。長度住宅長度在30m 60m 時(shí)、每增10m、每公頃可增加建筑面積過長要增加伸縮縫和防火墻、對

21、通風(fēng)和抗震不利。層高合理確定建筑層高可以節(jié)約造價(jià)及用地。(3)合理選擇住宅類型700 1000m 左右。但住宅標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格根據(jù)國家規(guī)定要求、不可隨心所欲。滿足戶室比要求應(yīng)滿足不同人口組成的家庭對住宅的需要、 在新建地區(qū)主要參照當(dāng)?shù)氐娜丝诮Y(jié)構(gòu)、 改建區(qū)、要考慮拆遷戶人口組成來確定適當(dāng)?shù)膽羰冶取４_定住宅建筑層數(shù)和比例要綜合考慮用地的經(jīng)濟(jì)、建筑造價(jià)、施工條件、建筑材料的供應(yīng)、市政工程設(shè)施、居民生活水平、居住方便等因素決定建筑層數(shù)。根據(jù)我國目前條件、大城市以 5 6 層為主。小城市 4 5 層為主。適應(yīng)當(dāng)?shù)刈匀粴夂驐l件的特點(diǎn)和居民生活習(xí)慣。結(jié)合地形、有利于節(jié)約用地。城市建筑面貌的要求。(三 )住宅的規(guī)劃布

22、置(1)行列布置建筑按一定的朝向和合理間距成排布置、可獲得良好的日照與通風(fēng)。（見表 2）(2)周邊布置建筑沿街坊或院落周邊布置的形式、 具有一定的空地面積。 便于組織公共綠化休息園地。（見表 3）(3)混合布置以行列式為主、以少量住宅或公共建筑沿道路或院落周邊布置。（見表4）(4)自由式結(jié)合地形、在照顧日照、通風(fēng)等要求下、自由靈活地布置。（見表 5）(四 )住宅群體的組合方式(1)成組成團(tuán)的組合方式這種基本單元可以由若干同一類型或不同類型的住宅 (或綜合公共建筑 )組合而成。組團(tuán)的規(guī)劃主要受建筑層數(shù)、 公共建筑配置方式、 自然地形和現(xiàn)狀等條件的影響而定。 成組成團(tuán)的組合方式功能分區(qū)明確、 組團(tuán)

23、分區(qū)有明確范圍、 組團(tuán)之間可用綠地、 道路或自然地形進(jìn)行分隔。（見下表 6）(2)成街成坊的組合方式成街的組合方式就是以住宅(或公共建筑 )沿街成組成段的組合方式、而成坊的組合方式就是住宅以街坊作為整體的一種布置形式。成街組合是成坊組合的一部分、兩者相輔相成、緊密結(jié)合。(3)住宅群體的空間組合住宅群體的空間組合就是運(yùn)用建筑空間構(gòu)圖的規(guī)律以及建筑空間構(gòu)圖的手段、將住宅、公共建筑、 綠化種植、 道路和建筑小品等有機(jī)地組合成完整統(tǒng)一的建筑群體、 它要滿足人們對使用的要求、同時(shí)符合工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)以及人們對美觀的需要。 （見下表 7圖 1）指同一性質(zhì)物體的懸殊差別。如大與小、簡單與復(fù)雜、高與低、長與短、

24、橫與豎、虛與實(shí)、色彩的冷與暖、明與暗。通過對比可以達(dá)到突出主體建筑或使建筑群體空間富于變化、從而打破單調(diào)、沉悶和呆板的感覺。短對比運(yùn)用點(diǎn)狀和條狀住宅結(jié)合、 提高建筑密度和群體的通風(fēng)、 日照、使整個(gè)群體的空間富于變化、如上海市蕃瓜弄住宅群。 （圖 2）高低對比沿街布置七：四、三層建筑、而在交叉口則布置高層住宅、使沿街建筑群體輪廓起伏有變化。如北京市青年湖小區(qū)。 （圖 3）簡單與復(fù)雜的對比沿街建筑群體用體形簡單住宅與體形比較復(fù)雜的公共建筑相間布置、使空間富有變化。如上海石化總廠居住小區(qū)。（圖 4）韻律與節(jié)奏同一形體有規(guī)律的重復(fù)及交替使用所產(chǎn)生的空間效果、 如節(jié)奏、 韻律、 如常州東風(fēng)北路西側(cè)沿街住

25、宅。 （圖 5）比例和尺度比例的含義是指建筑物的整體或局部在其長、寬、高的尺寸、體量的關(guān)系、以及建筑的整體與局部、 局部與局部、 整體與周圍環(huán)境之間尺寸、 體量的關(guān)系。 尺度是與建筑物的性質(zhì)、使用對象密切相關(guān)。如幼兒園的設(shè)計(jì)應(yīng)考慮兒童的特點(diǎn)、門窗、欄桿的尺度應(yīng)與之相適應(yīng)。在組織居住院落的空間時(shí)、要考慮院落大小的比例關(guān)系和院落本身的長度比例。色彩色彩是每個(gè)建筑不可分割的特性之一、 是建筑構(gòu)圖的重要輔助手段。 色彩對建筑不僅表現(xiàn)生動美觀、 而且起著重要功能作用、 如醫(yī)療性建筑的色彩都以淡潔為主、 文化娛樂性建筑的色彩一般豐富多彩、 給人以歡樂的氣氛。 建筑色彩與建筑材料密切相關(guān)、 因此充分利用建筑材料的固有色澤、使建筑色彩保持持久穩(wěn)定、減少維修費(fèi)用、對城市住宅建筑十分重要。綠化綠化在建筑群體中起著聯(lián)系、分隔、襯托、補(bǔ)充和美化的作用、通過各種樹木、花卉、草地的形態(tài)和色彩與建筑道路等有機(jī)的結(jié)合組成生動活潑的建筑群空間。道路道路線型對建筑群體的空間組合起重要作用、 如直線型道路兩側(cè)建筑有規(guī)律布置、 給人以強(qiáng)烈的節(jié)奏感、形成一種雄偉、嚴(yán)峻的氣氛。建筑