某物業(yè)管理有限公司工程部工作手冊

1、北京中亞遠恒物業(yè)管理有限公司工程部工作手冊 目錄章節(jié)號ZYYH-GCB-001版 本2編制：審核：批準：時間：蟲他1/2標題目錄文件修改控制崗位設置結構圖工程部職能和質量目標崗位職責和任職要求工具和機械管理規(guī)定維修工具的使用管理規(guī)定安全用具管理規(guī)定電氣安全管理規(guī)定電氣安全防火規(guī)定避雷裝置管理規(guī)定防汛處理管理規(guī)定空調(diào)管路維護管理規(guī)定污水排放維護保養(yǎng)管理規(guī)定水質化驗管理規(guī)定突發(fā)事件管理規(guī)定水泵房管理規(guī)定空調(diào)機房管理規(guī)定標識管理規(guī)定供水管理規(guī)定鍋爐房管理制度配電室管理制度特殊服務管理制度應急維修用材管理制度部門電話使用管理制度工程部給水流程圖工程部維修通知單流程圖工程部配電巡檢流程圖工程部設備維護工

2、作運行流程圖工程部電梯日常檢查流程圖工程部電梯故障處理流程圖工程部空調(diào)運轉檢查流程圖工程部低壓電氣設備巡檢流程圖 工程部電梯機房巡查流程圖工程部生活水泵設備故障處理流程圖章節(jié)號頁碼ZYYH -GC-00112ZYYH -GC-0023ZYYH -GC-0034ZYYH -GC-0045ZYYH -GC-005613ZYYH -GC-00614ZYYH -GC-00715ZYYH -GC-00816ZYYH -GC-00917ZYYH -GC-01018ZYYH -GC-01119ZYYH -GC-01220ZYYH -GC-01321ZYYH -GC-01422ZYYH -GC-01523ZY

3、YH -GC-01624-25ZYYH -GC-01726ZYYH -GC-01827ZYYH -GC-01928ZYYH -GC-02029ZYYH -GC-0213032ZYYH -GC-0223335ZYYH -GC-02336ZYYH -GC-02437ZYYH -GC-02538ZYYH -GC-02639ZYYH -GC-02740ZYYH -GC-02841ZYYH -GC-02942ZYYH -GC-03043ZYYH -GC-03144ZYYH -GC-03245ZYYH -GC-03346ZYYH -GC-03447ZYYH -GC-03548北京中亞遠恒物業(yè)管理有限公司工

4、程部工作手冊 目錄章節(jié)號ZYYH-GCB-001版 本2編制：審核：批準：時間：蟲他2/2標題章節(jié)號頁碼工程部下水池管道流程圖ZYYH -GC-03649工程部污水系統(tǒng)故障處理流程圖ZYYH -GC-03749工程部排污管道故障處理流程圖ZYYH -GC-03850鍋爐啟動運行流程圖ZYYH -GC-03951鍋爐正常停爐流程圖ZYYH -GC-04052鍋爐緊急停爐流程圖ZYYH -GC-04153鍋爐啟動前準備工作流程圖ZYYH -GC-04254鍋爐巡回檢查流程圖ZYYH -GC-04355鍋爐水質化驗流程圖ZYYH -GC-04456公司管理規(guī)定及崗位工作考核細則ZYYH -GC-04

5、55881北京中亞遠恒物業(yè)管理有限公司工程部工作手冊 文件修改控制章節(jié)號ZYYH-GCB-002版 本2編制：審核：批準：時間：蟲他1/1章節(jié)號修改條款修改日期修改人審核批準北京中亞遠恒物業(yè)管理有限公司工程部工作手冊 崗位設置結構圖章節(jié)號ZYYH-GCB-003版 本2編制：審核：批準：時間：蟲他1/1部門文員1檔案管理 工程主管工程主管電電器主管電電器主管北京中亞遠恒管理有限公司工程部工作手冊工程部職能和質量目標章節(jié)號ZYYH-GCB-004版 本2編制：1審核：批準：1時間：蟲他1/11職能1.1 完善和執(zhí)行各項規(guī)章制度，認真履行各項職能，組織完成各項工作和任務，負責管 轄區(qū)內(nèi)工程管理的日

6、常工作。1.2 負責基建、設備、設施及設備運行、維修、保養(yǎng)、年檢等工作的管理。1.3 負責供水、供電、供暖、空調(diào)、電梯、有線電視、消防等相關物業(yè)服務工作和突發(fā) 性事故的搶修工作。1.4 負責設備、設施維修工程的技術管理，以及大中修、基建、裝修等項目的現(xiàn)場監(jiān)督 和驗收工作。1.5 負責設備、設施相關的圖紙、資料和檔案的管理，對變更部分及時整理、歸檔，保 證其安全、完整、真實、可靠。1.6 負責責任范圍內(nèi)的能源供應與控制統(tǒng)計。1.7 按照國家有關部門規(guī)定負責監(jiān)視和測量裝置的使用、保管和校驗工作。2質量目標2.1 房屋完好率：98現(xiàn)上2.2 設備完好率：98現(xiàn)上，重點設備完好率達100%2.3 房屋

7、維修合格率：100%2.4 維修及時率：95現(xiàn)上2.5 維修工程質量合格率：100%2.6 雨水井、污水井完好率：100%2.7 排水管明暗溝完好率：100%2.8 消防設施設備完好率：100%2.9 服務滿意率：96現(xiàn)上北京中亞遠恒物業(yè)管理有限公司工程部工作手冊 崗位職責和任職要求章節(jié)號ZYYH-GCB-005版 本2編制：1審核：批準：時間：蟲他1/81工程部總監(jiān)1.1 崗位職責1.1.1 負責安排工程部的全面工作及對部門主管級人員的聘用、管理和考核工作；1.1.2 負責部門員工的聘用及部門工作計劃的審批工作；1.1.3 負責公司所轄房屋建筑，公共設施，機電設備、文件技術資料管理；1.1.

8、4 負責制定本部門的各項管理制度及應急措施，確保質量管理體系在本部門有效運行；1.1.5 負責對工程部日常服務計劃內(nèi)經(jīng)費及材料的審批，并對計劃外經(jīng)費及材料的使用進 行審核與申報工作；1.1.6 負責參與樓宇工程驗收交接工作及制定樓宇工程驗收實施計劃；1.1.7 負責對本部門大、中修工程及緊急突發(fā)性工作的組織指揮及管理工作，并對發(fā)生的 重大事故，組織調(diào)查分析及處理工作；1.1.8 負責對采購物資和提供服務的供方協(xié)助進行評價；1.1.9 完成上級領導交辦的臨時性工作任務；1.2 任職要求1.2.1 年齡：男30 55歲，女3050歲；1.2.2 大?；蛳喈斢诖髮Ｎ幕潭龋?.2.3 通過經(jīng)理基本知

9、識和技能培訓；1.2.4 高級以上技術職稱；1.2.5 有兩年以上專業(yè)技術管理經(jīng)驗；2工程部總監(jiān)助理2.1 崗位職責2.1.1 按照部門總監(jiān)分配的職責、職權管理本崗范圍內(nèi)的全面工作（包括體系運行所需要的各項記錄、資料及員工的培訓工作）；2.1.2 協(xié)助工程部總監(jiān)做好所屬各種設備、設施的文件技術資料管理；2.1.3 負責制定部門年度工作計劃及監(jiān)督實施過程；2.1.4 負責各項目計劃內(nèi)用材領用的審批；2.1.5 協(xié)助部門總監(jiān)做好新接物業(yè)項目內(nèi)各種設備、設施的運行調(diào)試及工程驗收工作；2.1.6 負責對所屬各項目工作的檢查指導，并對項目提交的物品申購報告進行審核；北京中亞遠恒物業(yè)管理有限公司工程部工作

10、手冊 崗位職責和任職要求章節(jié)號ZYYH-GCB-005版 本2編制：1審核：批準：時間：蟲他2/82.1.7 負責本部門水、電、暖、工程等各專業(yè)技工的工作技能培訓及考核計劃的制定；2.1.8 監(jiān)督、組織實施與物業(yè)管理有關的計量檢測設備（特種設備）的定期檢測工作；2.1.9 完成上級領導交辦的臨時性工作任務；2.2 任職要求2.2.1 年齡：男30 55歲，女3050歲；2.2.2 大?；蛳喈斢诖髮Ｎ幕潭?；2.2.3 通過經(jīng)理基本知識和技能培訓；2.2.4 高級以上技術職稱；2.2.5 有兩年以上專業(yè)技術管理經(jīng)驗；3部們項目管理主管（項目主管）3.1 崗位職責3.1.1 熟悉所轄范圍內(nèi)各種不同

11、類型機電設備的情況，掌握各類設備的構造、規(guī)格型號、 工作原理及有關技術參數(shù)，熟練使用各類機電工具，熟悉各種機電設備的操作和使用規(guī)程， 負責對各種設備進行運行管理及日常巡查監(jiān)督，保證設備的完好和正常運行；3.1.2 負責所轄范圍內(nèi)各種設備日常運行、保養(yǎng)的檢查工作，及時處理、解決故障報修，負 責日常維保派工和人員調(diào)配并負責檢查工作質量。組織日常維修、保養(yǎng)和突擊性搶修工作， 帶領員工正確使用和保管好各種修理機械和維修工具，定期做好設備、設施的維護保養(yǎng)計劃,保證維保工作正常進行；3.1.3 掌握各種主要維修耗材備品備件的情況，保證設備運行、維修的正常進行，負責 物品領用，并且要做到厲行節(jié)約，修舊利廢，

12、消耗的材料要登記，月底匯總上報。3.1.4 負責檢查員工安全操作情況，嚴格執(zhí)行安全制度，嚴禁違章操作；3.1.5 協(xié)助部門做好計劃用電、用水、用氣及能源統(tǒng)計分析工作；3.1.6 負責檢查員工對客戶服務工作的禮貌和儀容儀表，嚴格按照規(guī)程操作，維保工作結束后，人走場地清，不沾污地面、墻面和其它部位，確保客戶滿意；3.1.7 負責所轄范圍內(nèi)員工日常工作紀律的管理監(jiān)督，并對其進行按月考核；3.1.8 負責處理有關日常工作事務，完成上級交辦的其它臨時性任務。3.2 任職要求3.2.1 年齡：男25 55歲；女25 50歲；3.2.2 中專以上學歷或相當同等學歷;北京中亞遠恒物業(yè)管理有限公司工程部工作手冊

13、 崗位職責和任職要求章節(jié)號ZYYH-GCB-005版 本2編制：1審核：批準：時間：蟲他3/83.2.3通過本崗位基本知識和技能培訓,持證上崗；3.2.4 從事施工管理和專業(yè)維修管理工作兩年以上經(jīng)驗。4部們工程管理主管4.1 崗位職責4.1.1 負責制定設備、設施的年度保養(yǎng)、維修計劃以及工程施工計劃，并報工程部總監(jiān) 審批，熟悉管轄范圍內(nèi)的房屋、供熱、制冷、給排水、電話、消防系統(tǒng)等設備情況，掌握設 備構造、規(guī)格型號、工作原理及有關技術參數(shù)，掌握各類管線的敷設走向、規(guī)格型號等4.1.2 帶領員工認真做好部門所有設備的維修和保養(yǎng)工作，保證設備的完好和正常運行, 按時完成檢修任務并及時做好故障排除、突

14、發(fā)事故的搶修工作；4.1.3 掌握各種主要設備的備品備件儲備和使用情況，保證設備運行、檢修的正常進行, 負責物品領用，并且要做到厲行節(jié)約，修舊利廢，消耗的材料要登記，月底匯總上報。4.1.4 負責檢查和督導員工的安全操作，嚴格執(zhí)行安全制度，嚴禁違章操作 ；4.1.5 協(xié)助部門做好計劃用水、用氣（油）及能源統(tǒng)計分析工作；4.1.6 負責部門所有設備換季檢修計劃、流程、標準的制定，對上級批準的檢修計劃組 織實施，并對其工作過程、質量進行監(jiān)督，確保換季設備的正常運行；4.1.7 協(xié)助部門做好特種設備、安全附件、高壓用具等年檢、效驗、達標工作；4.1.8 負責檢查員工對客戶服務工作的禮貌和儀表儀容，嚴

15、格按照規(guī)程操作，維保工作 結束后，負責現(xiàn)場檢查，做到人走場地清，不沾污地面、墻面和其它部位，確?？蛻魸M意4.1.9 負責所轄范圍內(nèi)員工日常工作紀律的管理監(jiān)督，并對其進行按月考核；4.1.10 處理好有關日常工作事務；完成上級交辦的其它臨時性任務。4.1. 任耳股求4.1.1 年齡男25巧0歲；女25-40歲；4.1.2 中專以上學歷或相當同等學歷;4.1.3 通過本崗位基本知識技能培訓，持有上崗證；4.1.4 從事施工管理和維修專業(yè)技術管理工作兩年以上經(jīng)驗。5工程部領班5.1 .崗位職責5.1.1 嚴格遵守、執(zhí)行各項規(guī)章制度及操作規(guī)程，熟悉并掌握設備運行方式及運行狀北京中亞遠恒物業(yè)管理有限公司

16、工程部工作手冊 崗位職責和任職要求章節(jié)號ZYYH-GCB-005版 本2編制：1審核：批準：時間：蟲他4/8態(tài)，在完成上級主管分配的各項工作，積極帶領員工努力完成工作；5.1.2 執(zhí)行物品使用登記制度，對所消耗的零部件，要登記注明規(guī)格、型號、數(shù)量，月 底匯總上報；5.1.3 加強管理，及時發(fā)現(xiàn)隱患缺陷，及時上報進行處理解決，保證報修、巡視、檢修、 維護、保養(yǎng)等工作正常完成，同時做好各種記錄；5.1.4 處理好有關日常工作事務的同時，完成上級交辦的其它臨時性任務。5.2 任職要求5.2.1 年齡：男2550歲，女25 50歲；5.2.2 高中以上學歷或相當同等學歷;5.2.3 通過本崗位基本知識

17、和技術技能的培訓，持有專業(yè)技術證書；5.2.4 從事專業(yè)技術維修或設備保養(yǎng)工作兩年以上經(jīng)驗；6綜合維修工6.1 崗位職責6.1.1 負責管轄區(qū)內(nèi)水、電、辦公家具、門窗、采暖、制冷、衛(wèi)生潔具、熱水器等設備、系統(tǒng)以及小型基建項目的維修，保養(yǎng)、施工等工作；6.1.2 對轄區(qū)范圍內(nèi)的設備、管線、閥門等要定期巡檢、維修，嚴禁跑、冒、滴、漏現(xiàn)象發(fā)生；6.1.3 做到小修不過夜，中修不過周，大修不過月，每次接報修通知后，必須在規(guī)定時 間到達現(xiàn)場，遇有當時無法處理情況，要向用戶說明原因并及時上報主管；6.1.4 嚴格按照公司各項規(guī)章、制度及操作規(guī)程去工作，6.1.5 在做好本職工作的同時，完成上級交辦的其它臨

18、時性任務。6.2 任職要求6.2.1 年齡：男20 50歲，女2050歲；6.2.2 初中或相當于初中以上學歷;6.2.3 通過本部門崗位培訓并考核合格，持上崗證；6.2.4 有兩年以上設備、設施維修及相關技術經(jīng)驗。7空調(diào)工7.1 崗位職責北京中亞遠恒物業(yè)管理有限公司工程部工作手冊 崗位職責和任職要求章節(jié)號ZYYH-GCB-005版 本2編制：審核：批準：時間：蟲他5/87.1.1負責空調(diào)系統(tǒng)的運行、生活熱水供應和日常維修工作；7.1.2 嚴格按照空調(diào)制冷和供暖規(guī)定標準及設備操作規(guī)程進行運行操作；7.1.3 熟悉系統(tǒng)狀況，熟知設備原理，熟練掌握設備的運行、檢修和處理故障的能力, 每天要對設備進

19、行一次巡查，根據(jù)天氣情況隨時調(diào)整運行時間，并按時作好各項運行記錄；7.1.4 愛護機械設備，定期對設備進行維護、保養(yǎng)、注油，使設備保持完好狀態(tài)；7.1.5 接到報修要在規(guī)定時間之內(nèi)趕到現(xiàn)場進行處理，小修項目必須當班處理完畢，并 認真做好維修記錄，對不能處理的故障，要填寫好故障原因及處理意見，報上級領導處理；7.1.6 嚴格按照公司各項規(guī)章、制度及操作規(guī)程去工作，7.1.7 在做好本職工作的同時，完成上級交辦的其它臨時性任務。7.2 任職要求7.2.2 年齡：男20 50歲，女2045歲；7.2.3 高中以上學歷7.2.4 通過本崗位基本知識和技能培訓，持上崗證；7.2.5 兩年以上空調(diào)設備操作

20、、維修經(jīng)驗。8木工（油工）8.1 崗位職責8.1.1 掌握本崗位必須達到的應知應會等專業(yè)技術水平，熟悉物業(yè)服務常用工程作法及材料、施工工藝等有關技術要求，并嚴格按照公司各項規(guī)章、制度及操作規(guī)程去工作，8.1.2 熟悉本崗位使用的專業(yè)機械和工具的工作原理及操作規(guī)程，保養(yǎng)和保管好維修機 械和工具，熟悉各種常用物料的性能、型號、規(guī)格及使用方法，合理領用；8.1.3 維修作業(yè)時，要嚴格按照規(guī)定的操作規(guī)程進行作業(yè)，對化工原料必須按規(guī)定地點 存放，并做好消防措施，確保作業(yè)安全；8.1.4 維修作業(yè)時，應盡量不影響客戶的工作、生活，為用提供方便，同時應自覺做好 維修場地的收尾工作，保持和維護場地整潔；8.1

21、.5 按時對本專業(yè)崗位負責維護的物業(yè)情況進行巡檢，根據(jù)工作計劃做好日常維護工 作。及時處理突發(fā)事故，并按規(guī)定做好工作處理記錄；8.1.6 在做好本職工作的同時，完成上級交辦的其它臨時性任務。8.2 任職要求北京中亞遠恒物業(yè)管理有限公司工程部工作手冊 崗位職責和任職要求章節(jié)號ZYYH-GCB-005版 本2編制：1審核：批準：時間：蟲他6/88.2.1 年齡：男20 55歲，女2040歲；8.2.1 初中以上學歷;8.2.2 通過本崗位基本知識和技能培訓,持上崗證；8.2.3 具備兩年以上本崗位工作經(jīng)驗9高壓運行值班工9.1 崗位職責9.1.1 熟悉電業(yè)部門制定的各項規(guī)定和章程，不得違章操作，并

22、嚴格按照公司其他各項規(guī)章、制度及操作規(guī)程去工作，9.1.2 對所管轄區(qū)域內(nèi)的設備要定期、定時、定人進行巡檢，并做好巡檢記錄；9.1.3 對設備運行方式、狀況、工具、儀表、安全工具、運行記錄，要交接清楚；9.1.4 高壓設備、設施出現(xiàn)異常，要及時采取措施并及時上報主管領導進行處理；9.1.5 遵守操作規(guī)程，熟練掌握應急處理方法，嚴格執(zhí)行工作票、操作票記錄制度；9.1.6 在做好本職工作的同時，完成上級交辦的其它臨時性任務。9.2 任職要求9.2.1 年齡：男20 55歲，女20 50歲；高中以上學歷；9.2.2 持有高壓運行維修本。（值班操作證）9.2.3 具備兩年以上本崗位工作經(jīng)驗10低壓維修

23、工10.1 崗位職責10.1.1 負責管轄區(qū)內(nèi)所有照明、動力及電機維修、保養(yǎng)等項目的工作，負責臨時電源 的供給工作；10.1.2 嚴格遵守電業(yè)部門制定的各項規(guī)章制度、準則及安全法，不得違章操作，確保人 身安全及設備的安全；10.1.3 工作必須做到維修及時、隨叫隨到、保質保量，遇到突發(fā)性事故，要齊心協(xié)力 及時搶修，確保事故及時處理，并及時把情況上報主管領導及作好詳細記錄；10.1.4 掌握及熟悉所管轄范圍內(nèi)的電氣設備的運行情況，認真做好巡檢記錄，確保設備的良好運行；北京中亞遠恒物業(yè)管理有限公司工程部工作手冊章節(jié)號ZYYH-GCB-005崗位職責和任職要求版 本2編制：審核：1批準：時間：蟲他7

24、/810.1.5嚴格按照公司各項規(guī)章、制度及操作規(guī)程去工作，并要保管好個人工具及公用工具；10.1.6 為客戶維修時，不能影響客戶，優(yōu)質高效作業(yè)，為客戶提供方便，自覺做好檢 修場地的收尾工作；10.1.7 對外包的電器設備定期進行監(jiān)管；10.1.8 在做好本職工作的同時，完成上級領導交辦的其它臨時性任務。10.2 任職要求10.2.1 年齡：男 20 50 歲，女 2040 歲；10.2.2 高中以上學歷；10.2.3 持有低壓運行維修本。（操作證）10.2.4 具備兩年以上本崗位工作經(jīng)驗11 司爐工11.1 崗位職責11.1.1 熟練掌握特種設備的有關技術及操作規(guī)程，保質，保量地完成供熱工作

25、；11.1.2 嚴格按照操作規(guī)程進行工作，確保人身和設備的安全11.1.3 嚴格執(zhí)行各項制度，保證鍋爐供汽、供熱參數(shù)達標，并作好各項運行記錄；11.1.4 正確處理發(fā)生的異常情況，發(fā)現(xiàn)隱患及時向上級匯報；11.1.5 嚴格執(zhí)行鍋爐房登記制度，對任何有害鍋爐安全運行的行為應立即制止；11.1.6 嚴格按照公司及鍋爐房各項規(guī)章、制度及操作規(guī)程去工作；11.1.7 必須保持鍋爐房所屬范圍內(nèi)設備、場地的衛(wèi)生清潔；11.1.8 值班時必須保證精力充沛，精神集中，嚴禁睡崗，申崗或干與工作無關的事，以免 發(fā)生意外事故；11.2 任職要求11.2.1 年齡：男 20 55 歲，女 20 50 歲；11.2.2

26、 高中以上學歷;11.2.3 熟悉鍋爐操作及安全裝置的作用，原理和性能；（持證上崗）11.2.4 具備一定的鍋爐事故處理、水質監(jiān)測等相關經(jīng)驗；12水質化驗員北京中亞遠恒物業(yè)管理有限公司工程部工作手冊 崗位職責和任職要求章節(jié)號ZYYH-GCB-005版 本2編制：審核：批準：時間：蟲他8812.1崗位職責12.1.1 掌握低壓鍋爐水質標準以及北京市水質處理化驗的有關規(guī)定，并能認真貫徹執(zhí)行;12.1.2 對本崗位所操作的設備結構、原理、流程、操作方法熟練掌握；12.1.3 定時進行水質化驗，隨時反饋供暖、供冷系統(tǒng)的水質情況，及時將水質情況匯報 上級主管和有關運行人員；12.1.5 嚴格控制各種水質

27、標準，使供暖、供冷系統(tǒng)水質硬度、電導率等水質控制指標符 合規(guī)定要求；12.1.6 保持水處理設備、化驗儀器、試劑等齊全整潔，各項記錄完整；12.1.8 在做好本職工作的同時，完成上級交辦的其它臨時性任務。12.2 任職要求12.2.1 年齡：男 20 55 歲，女 20 50 歲；12.2.2 高中以上學歷;12.2.3 通過本崗位基本知識和技能培訓，持證上崗；12.2.4 有兩年以上水質化驗工作經(jīng)驗。13.部門文員13.1 崗位職責13.2 負責部門例會的組織與紀錄；13.3 負責部門設備設施等相關圖紙資料的收集管理和建檔工作；13.4 負責部門能源消耗的統(tǒng)計工作；13.5 協(xié)助部門領導做好

28、各項工作的質檢監(jiān)督；13.6 在做好本職工作的同時，完成上級交辦的其它臨時性任務。13.7 任職要求13.7.1 年齡：男 1850 歲，女 1840 歲；13.7.2 高中以上學歷；（專業(yè)技校）13.7.3 通過本崗位基本知識和技能培訓，持證上崗；13.7.4 有兩年以上工作經(jīng)驗者優(yōu)先。北京中亞遠恒物業(yè)管理有限公司工程部工作手冊 工具和機械管理規(guī)定章節(jié)號ZYYH-GCB-006版 本2編制：審核：|批準：|時間：蟲他1/11目的確保維修（工程）工作順利進行，保障工機具的完整，防止丟失和損壞，使工機具充分 發(fā)揮作用。2適用范圍工程部。3管理規(guī)定3.1 公用工具和電動機具的管理3.1.1 公用工

29、具和機具包括：各種固定和移動設備、機械以及不常用的儀器、儀表。日 程維修工具、設備等，如：電焊機、氧氣瓶、乙快瓶、電錘、電鉆、臺鉆、切割機、組合套 筒、扳手、壓力鉗、套絲機、風機等一些較大型工具；3.1.2 各主管直接負責保管所有工具。工具設備要建帳登記，要定期清理保養(yǎng)注油，保 持工機具設備靈活有效，工具、設備要擺放整齊；3.1.3 工機具是維修工作過程中必備的工具，全體人員要愛護使用。如損壞、丟失要寫 出書面材料說明原因，報部門主管備案，因人為損壞、丟失的工具給予當事人經(jīng)濟處罰3.1.4 工機具用畢后清理干凈及時歸還，所有工機具不得隨意外借他人，如有借用者， 必須經(jīng)部門負責人同意，填寫工機具

30、借用卡，方可外借，但要及時歸還，工機具外借，如發(fā) 生損壞、丟失由借用人負責修理和賠償；3.2 個人工具的管理3.2.1 個人工具指個人隨身攜帶的維修工具，包括：鉗子、改錐、活扳子、剪子、管鉗 子、刀子、錘子、尺子等小件工具；3.2.2 維修人員要妥善保管小件工具，所有工具使用年限為一年。一年之內(nèi)工具如有損 壞憑舊工具換領新工具，但因使用不合理造成損壞的當事人承擔賠償費用，3.2.3 人員調(diào)動時要將所有工具交還給主管清點，由主管簽字后，報工程部核實，方能 結算工資。北京中亞遠恒物業(yè)管理有限公司工程部工作手冊維修工具的使用管理規(guī)定章節(jié)號ZYYH-GCB-007版 本2編制：1審核：批準：時間：蟲他

31、1/11目的加強維修工具的使用和管理，保證正常維修工作。2適用范圍工程部維修工具。3管理規(guī)定3.1 各領班負責保管班組配備的中小型工具，各員工負責保管個人配備的常用工具，不 得私自轉借他人。3.2 項目主管負責本部門工機具臺帳，及時做好工機具臺帳記錄，并報工程部備案。3.3 各類工具要妥善保管，中、小型工具要分門別類放置，定期清理灰塵、上油，使工 具保持良好的性能。電動工具放在通風干燥的地方，以免潮濕漏電。3.4 工具使用人應掌握工具的基本性能及操作要領，精心保管和使用.使用時應按操作程 序進行操作，以免損壞工具。北京中亞遠恒物業(yè)管理有限公司工程部工作手冊 安全用具管理制度章節(jié)號ZYYH-GC

32、B-008版 本2編制：審核：1批準：1時間：蟲他1/11目的加強安全用具管理，保證安全用具的正確安全使用。2適用范圍安全用具。3管理規(guī)定3.1 安全用具使用前，應進行檢查，使用后應妥善保管。3.2 使用前檢查安全用具表面有無裂紋，鉛印劃痕，手刺，孔洞，斷裂等外傷，是否清潔。3.3 用具使用完畢后應置于干燥通風處。3.4 絕緣手套，絕緣鞋存放在專用柜內(nèi)，并與其它儀表分別存放。3.5 高壓試電筆應存于防潮匣內(nèi)，并放在干燥地方。3.6 安全用具與防護用具，不許當作其它用具使用。3.7 絕緣安全用具應保持清潔，無損傷，應定期進行檢測。3.8 凡未經(jīng)檢測或檢測不合格的高壓用具均不得使用。北京中亞遠恒物

33、業(yè)管理有限公司工程部工作手冊 電氣安全管理規(guī)定章節(jié)號ZYYH-GCB-009版 本2編制：審核：1批準：1"時間：蟲他1/1確保操作人員的安全，保證配供電工作的正常運行。2適用范圍高壓運行值班人員。3管理規(guī)定3.1 配電室值班人員必須嚴格執(zhí)行北京地區(qū)電氣安全工作規(guī)程。3.2 認真遵守高壓電氣設備工作的規(guī)定，熟練掌握觸電急救法。3.3 嚴格按照電氣設備有關巡視規(guī)定對變配電設備進行巡視。3.4 嚴格執(zhí)行電氣運行操作規(guī)程，倒閘操作須二人以上，非特殊情況不能單獨操作。3.5 為保證電氣設備的正常運行，在全部停電或部分停電的電氣設備上工作，必須執(zhí)行安 全技術措施和安全組織措施。3.6 電氣工作

34、人員在操作維修電氣設備時應使用安全用具和工具，并嚴格區(qū)分、合理使用基本絕緣安全用具與輔助絕緣安全用具。北京中亞遠恒物業(yè)管理有限公司工程部工作手冊 電氣安全防火規(guī)定章節(jié)號ZYYH-GCB-010版 本2編制：審核：1批準：1"時間：蟲他1/11目的加強電氣設備運行的安全管理，杜絕不安全隱患。2適用范圍電氣維修人員。3規(guī)定3.1 值班人員認真執(zhí)行電氣安全工作規(guī)定，注意防火、防潮、防鼠。3.2 熟練掌握撲滅電氣火災的滅火器材的使用與管理。3.3 定期投放鼠藥，經(jīng)常檢查鼠藥的存放情況，發(fā)現(xiàn)變質及時更換。3.4 定期檢查消防器材的擺放情況，做到擺放合理、使用方便、干凈無塵3.5 定期檢查消防器

35、材的使用期限。北京中亞遠恒物業(yè)管理有限公司工程部工作手冊 避雷裝置管理規(guī)定章節(jié)號ZYYH-GCB-011版 本2編制：審核：批準：1時間：蟲他1/11目的定期檢測避雷裝置，確保房屋安全。2適用范圍管轄區(qū)避雷裝置的檢測。3職責3.1工程部負責配合專業(yè)部門對避雷裝置進行檢測及驗收。4程序4.1 項目主管配合委托的專業(yè)部門對避雷裝置進行定期檢測及維修。4.2 對避雷裝置進行檢測的周期4.2.1 各種防雷裝置的接地引下線，每年在雷雨季節(jié)前檢測一次；4.2.2 獨立避雷網(wǎng)的接地裝置每年檢測一次；4.3 檢查內(nèi)容4.3.1 檢查接地線與避雷網(wǎng)連接情況是否良好，有無松動脫落現(xiàn)象；4.3.2 檢查避雷接線有無

36、砸傷、碰斷及腐蝕現(xiàn)象；4.3.3 挖開避雷接地線引下線土層，檢查地面下50厘米以上部分的腐蝕程度；4.3.4 檢查避雷接地裝置明敷設的接地線表面涂漆有無脫落；4.3.5 地下接地體周圍是否堆放有強烈腐蝕性物質。4.4 如發(fā)現(xiàn)下列情況，應及時進行維修4.4.1 避雷接地線連接處焊接接觸不良或脫焊；4.4.2 接地線與避雷網(wǎng)連接處的螺栓有松動的；4.4.3 接地線有機械損傷、斷肢或化學銹蝕；4.4.4 接地電阻值超過規(guī)定值（避雷針接時電阻值不得大于10歐）。4.5 檢測維修完畢，項目主管要進行驗收，并對檢測及維修情況進行記錄，填寫變（配） 電室避雷器安全用具測試記錄表，并上報部門備案。北京中亞遠恒

37、物業(yè)管理有限公司工程部工作手冊 防汛處理管理規(guī)定章節(jié)號ZYYH-GCB-012版 本2編制：審核：1批準：1時間：蟲他1/11 目的保證汛期安全渡汛，確保各種設備安全運行2 適用范圍汛期的搶險工作3 職責3.1 工程部負責保證防汛設備的正常使用，并做好汛期的各種防護。3.2 工程部總監(jiān)負責防汛指揮。3.3 保安部、保潔部、負責汛期搶險的配合。4 程序4.1 汛期工程部防汛措施4.1.1 設防汛器材庫，存放防汛器材，主要有：潛水泵，排水膠管，防水電閘箱等；4.1.2 每遇大雨后，工程維修人員必須檢查電器、供熱溝內(nèi)積水情況，如有積水隨時用 潛水泵排入雨水井內(nèi)；4.1.3 每月檢查院內(nèi)、外雨水井、污

38、水井、雨水管是否有堆積物，并加以清除，保證排 水暢通。北京中亞遠恒物業(yè)管理有限公司工程部工作手冊空調(diào)管路維護管理規(guī)定章節(jié)號ZYYH-GCB-013版 本2編制：1審核：1批準：一時間：蟲他1/11目的保證空調(diào)管路完好。2適用范圍空調(diào)系統(tǒng)的管路保養(yǎng)3職責3.1 項目主管負責制定維護保養(yǎng)計劃，并監(jiān)督實施、驗收。3.2 空調(diào)維修按保養(yǎng)計劃認真執(zhí)行。4程序4.1 項目主管制定維護保養(yǎng)計劃，報部門審核后，在報總監(jiān)審批執(zhí)行。4.2 日常維護內(nèi)容4.2.1 檢查管路各閥門管道是否有跑冒滴漏等現(xiàn)象；4.2.2 檢查各附屬閥件是否正常；4.2.3 檢查各系統(tǒng)儀表指示是否正確、靈敏、可靠；4.2.4 每半年檢查一

39、次各系統(tǒng)過濾器有無堵塞和損壞現(xiàn)象；4.2.5 每半年檢查一次各部位保溫層是否完好，有無脫落；4.2.6 發(fā)現(xiàn)問題，及時處理，主管對維護情況檢查驗收，填寫設備維修保養(yǎng)驗收單 并將維護保養(yǎng)情況記錄在設備維修保養(yǎng)記錄表中。北京中亞遠恒物業(yè)管理有限公司工程部工作手冊污水排放維護保養(yǎng)管理規(guī)定章節(jié)號ZYYH-GCB-014版 本2編制：1審核：1批準：一時間：蟲他1/11目的保證污水的正常排放，確保排水系統(tǒng)的正常運行。2適用范圍污水排放系統(tǒng)的設備設施。3職責3.1 項目主管負責制定維護保養(yǎng)計劃及檢查驗收。3.2 領班配合主管分配工作及檢查驗收。3.3 水暖工按維護保養(yǎng)計劃認真執(zhí)行。4管理規(guī)定1.1 排水系

40、統(tǒng)的日常檢修。1.2 每日巡檢排水系統(tǒng)設備，遇有設備故障時，應及時處理解決，確保設備性能良好。1.3 八小時之內(nèi)無法解決的重要部位故障，應將故障原因、解決方案、解決時間寫出書面 報告，上報工程部總監(jiān)。1.4 在夜間發(fā)生、不影響客戶工作的故障，當值人員不能處理，應通知值班負責人協(xié)調(diào)處 理。1.5 由工程項目主管制定維護保養(yǎng)計劃，報工程部總監(jiān)審批執(zhí)行。1.7 檢查各路閥門有無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，進行維修保養(yǎng)，確保雨污水排放暢通。1.8 檢修保養(yǎng)由項目主管進行驗收，填寫設備維修保養(yǎng)驗收單，將維護保養(yǎng)內(nèi)容記錄在設備維修保養(yǎng)記錄表中，交工程部存檔。1.9 嚴禁向污水井內(nèi)拋雜物、小便、井口蓋應蓋好，污水泵

41、放在自動位置；1.10 污水井每年清潔一次，清除井底沉積物。北京中亞遠恒物業(yè)管理有限公司工程部工作手冊 水質化驗管理規(guī)定章節(jié)號ZYYH-GCB-015版 本2編制：審核：1批準：時間：蟲他1/11 目的保證水質化驗的正確操作和準確分析2 適用范圍供暖、制冷系統(tǒng)水質化驗分析。3 職責3.1 水暖、空調(diào)工在供暖期、或制冷期加水前進行化驗。3.2 主管、領班負責監(jiān)督檢查執(zhí)行情況。4 管理規(guī)定4.1 化驗人員負責物業(yè)公司管轄范圍內(nèi)的供熱設備水質化驗任務。4.2 .水的質量直接影響鍋爐及熱交換設備的使用壽命，為鍋爐及熱交換設備的安全經(jīng)濟 運行，必須加強水質化驗監(jiān)督工作，保證水的質量和數(shù)量。4.3 化驗員

42、必須認真執(zhí)行各項規(guī)章制度，遵守操作規(guī)程，嚴格控制水質標準，熟練掌握 化驗操作技能，精心操作、認真分析，發(fā)現(xiàn)水質異常應及時調(diào)整處理，并及時報告主管領導;4.4 保持化驗室清潔整齊、各種儀器、工具、藥品擺放整齊，做到文明運行，對化學藥 品妥善保管，尤其有毒藥品應設專人加鎖保管，防止發(fā)生意外；4.5 系統(tǒng)正常運行時，化驗員應每天化驗軟水器出水及系統(tǒng)水硬度一次，化驗結果數(shù)據(jù) 應認真填寫在水質化驗操作記錄上，在系統(tǒng)第一次注水時要隨時監(jiān)督和化驗水質，嚴防硬水 進入系統(tǒng)；4.6 對運行監(jiān)測所需的藥品、防垢劑、鹽等物品，應掌握其消耗量，不足時提前向有關 主管報告；4.7 每年供暖期間取水樣報送監(jiān)督局、鍋爐壓力

43、容器檢驗所進行一次水質監(jiān)測，保證鍋 爐用水的質量達標，并定期（1個月）對爐水進行排污排出雜質，防止水質超標；北京中亞遠恒物業(yè)管理有限公司工程部工作手冊 突發(fā)事件管理規(guī)定章節(jié)號jZYYH-GCB-016版 本2編制：審核：批準：時間：貞他一1/21目的及時處理突發(fā)事件，將損失減小到最低限度。2適用范圍影響正常運行的各類突發(fā)事件，包括停電、停水、跑水、停氣、電梯關人等事件。3職責3.1 工程部總監(jiān)負責工程部突發(fā)事件的組織處理與協(xié)調(diào)，重大設備事故上報總經(jīng)理3.2 各項目主管、專業(yè)領班負責現(xiàn)場處理事故。4管理規(guī)定辦公樓及小區(qū)設備發(fā)生意外事故時，當值人員應立即采取緊急措施，并及時上報。4.1 意外停電4

44、.1.1 發(fā)生停電事故時，值班人員應立即采取有效措施，能夠及時送電的情況先行送電， 送電后逐級報告，不能及時送電應盡快報告，項目主管要立即到配電室進行現(xiàn)場指揮；4.1.2 停電事故發(fā)生后由當值人員報告部門主管領導。物管部向客戶做好解釋工作；4.1.3 電梯值班人員立即檢查電梯內(nèi)是否有人，應在最短時間內(nèi)將人解救；4.1.4 電工應立即檢查造成停電原因，并采取應急措施：4.1.5 轄區(qū)內(nèi)用電設備或線路短路故障造成停電，應立即排除故障或將故障線路斷開， 迅速恢復其它線路供電；4.1.6 外網(wǎng)停電，應將低壓負荷全部拉開，再拉開高壓負荷開關。4.1.7 外網(wǎng)停電時，應向本網(wǎng)上一級變配電站（所）通報情況，

45、請求其立即搶修，恢復 供電；4.1.8 外網(wǎng)恢復供電后，應先合高壓，確認無誤后再合分路低壓開關；4.1.9 恢復供電后電氣維修人員應巡視整個轄區(qū)，檢查有無掉閘、短路和其它故障；4.2 突然停水4.2.1 轄區(qū)發(fā)生突然停水時，值班人員或其發(fā)現(xiàn)人員應立即通知項目主管，并采取緊急措 施，領班要立即組織人員檢查停水原因，若轄區(qū)內(nèi)設備、管路故障，應組織緊急搶修，并上報 部門領導；4.2.2 若外管線停水，應由工程頃目主管通知自來水餉所，請求快速搶修，恢復供水4.2.3 再次供水后，維修人員應進行巡視，檢查有無損壞的管路設備，截門、龍北京中亞遠恒物業(yè)管理有限公司工程部工作手冊 突發(fā)事件管理規(guī)定章節(jié)號ZYY

46、H-GCB-016版 本2編制：審核：批準：時間：蟲他2/2頭是否關閉，有無跑、冒、滴、漏；4.2.4 外管線停水，及時通知物管部，向客戶說明原因。4.3 跑水4.3.1 發(fā)生突然跑水時，值班或其它發(fā)現(xiàn)人員應立即通知物管部、工程部。4.7.2 工程部項目主管要立即組織人員檢查跑水原因，將跑水管路閥門或供水水泵關閉。 若是樓頂水箱跑水，應立即關閉頂層水箱供水閥門。若樓層管網(wǎng)跑水，應通知配電室，停止向事故層供電4.7.3 專業(yè)主管組織人員對設備、管路故障進行搶修。4.7.4 保安部維持秩序，保潔部清掃積水，保護客戶和本物業(yè)的設備和物品4.7.5 故障排除后，項目主管應進行檢查試驗，確保無誤后再恢復

47、供水。4.8電梯關人4.8.1 當發(fā)生電梯故障并有人員被關在電梯內(nèi)時，電梯維修工應立即趕到現(xiàn)場檢查電梯并 立即修復，若因為停電原因造成停機，不應強行開門（手動盤車平層后才允許）進行解救。4.8.2 電梯內(nèi)人員解救后，電工維修人員應將電梯認真檢查一遍，確保無誤后再開機運北京中亞遠恒物業(yè)管理有限公司工程部工作手冊 水泵房管理規(guī)定章節(jié)號ZYYH-GCB-017版 本2編制：審核：1批準：時間：蟲他1/11目的水泵房是提供生活用水、消防用水的關鍵部位，直接關系到客戶的生活和生命財產(chǎn)安全 因此必須加強管理，確保供水正常。2適用范圍水泵房。3規(guī)定3.1 管理人員應對水泵房進行日常巡視，檢查水泵、管道接頭和

48、閥門有無滲漏3.2 經(jīng)常檢查水泵控制柜的指示燈指示、觀察停泵時和泵壓力表指示，在正常情況下，生活水泵、消防水泵、噴灑泵、潛水泵的選擇開關應置于自動位置；3.3 生活水泵規(guī)定每星期至少輪換使用一次，消防泵每月自動和手動操作試機一次，確保 消防泵在事故狀態(tài)下能正常起動；工作過程中，必須有項目領班以上負責人在場。3.4 泵房每星期由分管責任人打掃一次，確保泵房地面和設備外表的清潔；3.5 水池觀察孔應加蓋并上鎖，鑰匙由管理人員負責保管；透氣管應用紗布包扎，以防雜 物掉入水池中；3.6 按照水泵保養(yǎng)要求定期對其進行維修保養(yǎng)；3.7 保證水泵房的通風、照明的正常使用。北京中亞遠恒物業(yè)管理有限公司工程部工

49、作手冊 空調(diào)機房管理規(guī)定章節(jié)號ZYYH-GCB-018版 本2編制：審核：批準：時間：蟲他1/11目的確?？照{(diào)機組的正常運行。2適用范圍空調(diào)機房。3規(guī)定3.1 空調(diào)機房平時應上鎖，鑰匙由空調(diào)工保管，未經(jīng)許可，禁止非工作人員入內(nèi)3.2 保持機房內(nèi)良好的通風和照明。3.3 空調(diào)機運行時，值班人員應按時巡查，檢查各項運行參數(shù)、狀態(tài)是否正常，如有異常,應及時調(diào)整處理，并做好記錄3.4 定期清洗系統(tǒng)的過濾網(wǎng)和過濾器，保證送風管道和水管道的通暢。3.5 每班對主、副機和機房配查設備等處進行保潔工作，并做好設備房的消殺滅鼠工作。3.6 每半年對主、副機進行一次全面檢查保養(yǎng)，確保機組的良好運行。北京中亞遠恒物

50、業(yè)管理有限公司工程部工作手冊 標識管理規(guī)定章節(jié)號ZYYH-GCB-019版 本2編制：審核：批準：時間：蟲他1/11目的合理使用標識，明確設備設施工作狀態(tài)，確保安全。2適用范圍設備設施在維修及使用過程的狀態(tài)、性能進行標識。3職責3.1 維修及設備使用（管理）人員負責狀態(tài)標識的使用。3.2 主管、領班負責監(jiān)督使用情況。4程序4.1 配電室要按規(guī)定使用供電局的標準標識。4.1.1 事故檢修時，需檢修前掛好：“線路有人工作，嚴禁合閘”；4.1.2 檢修掛好接地線后，掛上：“已接地”標識牌；4.1.3 待修設備或線路，正在安裝的設備：“禁止合閘”。4.2 在檢修和維修工作過程中，要正確使用標識。4.2

51、.1 停電維修設備時：“設備檢修，請勿合閘”；4.2.2 檢修水路、汽路時：“正在檢修，請勿開啟閥門”。4.2.3 電梯發(fā)生故障時：”正在檢修，請改乘其它電梯”；4.2.4 維修衛(wèi)生間設施時：”正在檢修，暫停使用”。4.3 檢測和維修工作結束，要立即撤去標識。4.4 部門所屬范圍內(nèi)各種設備必須按編號懸掛標識。北京中亞遠恒物業(yè)管理有限公司工程部工作手冊 供水管理規(guī)定章節(jié)號ZYYH-GCB-020版 本2編制：審核：批準：時間：貞他一1/11目的加強用水管理，保證供水符合衛(wèi)生標準及供水的連續(xù)性。2適用范圍辦公樓、小區(qū)供水。3規(guī)定3.1 水池、水箱蓋應上鎖，鑰匙由專人保管，開啟箱蓋應得到項目主管的許

52、可。3.2 每年清洗水池、水箱一次，清洗后送樣品到防疫站檢驗，檢驗合格后方能供水，并將檢 驗結果存檔3.3 定期保養(yǎng)水泵、閥門及管道，定期刷漆防止生銹。3.4 經(jīng)常巡查供水系統(tǒng)，發(fā)現(xiàn)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，應立即搶修，杜絕浪費。3.5 盡量保障對客戶供水的連續(xù)性，若確需短時停水，應提前告示停水時間，以便住戶作好 準備。北京中亞遠恒物業(yè)管理有限公司工程部工作手冊 鍋爐房管理制度章節(jié)號ZYYH-GCB-021版 本2編制：審核：1批準：時間：蟲他1/31目的保證辦公樓、小區(qū)正常供暖。2適用范圍辦公樓、小區(qū)鍋爐房。3管理制度3.1 水質化驗制度3.1.1 化驗人員負責供暖的各鍋爐房的水質化驗任務。3.

53、1.2 保證各鍋爐房使用合格的軟化水。3.1.3 妥善保管各鍋爐房化驗用的設備及藥品。3.1.4 按要求詳細記錄。3.1.5 負責停爐期間的鍋爐保養(yǎng)。3.1.6 根據(jù)化驗結果督促司爐人員進行排污。3.2 鍋爐運行記錄制度3.2.1 原始記錄是衡量鍋爐安全運行和正確操作的準確依據(jù)。3.2.2 按規(guī)定時間認真填寫記錄的各項內(nèi)容。3.2.3 每天鍋爐運行的臺數(shù)（幾號爐），鍋爐出水口溫度，回水口溫度，以及對水、電、氣（油） 用量要進行認真記錄。3.2.4 記錄要清楚，干凈整潔。3.2.5 鍋爐附屬設備要按規(guī)定檢查加油機械部分有無異常，要詳細記錄。3.2.6 交班前把記錄檢查一遍，是否有漏項，向接班人交待清楚。3.2.7 問題不清，不能交班。3.3 交接班制度3.3.1 交班人員在交班前做好交班的準備工作，接班人員要按時到崗，進行巡回檢查與接 班，接班人員要認真聽取交班人員的情況介紹。3.3.2 交接時，檢查鍋爐及設備是否有異?，F(xiàn)象，燃燒機、水泵是否運轉好。3.3.3 交接運行記錄要填寫整齊，數(shù)據(jù)準確。3.3.4 交班人員在交班前應搞好環(huán)境衛(wèi)生，鍋爐、操作臺、設備、儀表要擦拭干凈。3.3.5 如上一班發(fā)生問題未處理完畢，未經(jīng)主管同意不得交接班。3.3.6 接