房地產經紀人基礎知識手冊

1、房地產經紀人基礎知識1 .房地產房地產又稱不動產，是房產和地產的總稱，具體地是指土地及其附著物。房產 總是以地產聯(lián)結為一體的，具有整體性和不可分割性。2 .房地產產權是指產權人對房屋的所有權和對該房屋所占用土地使用權。具體內容是產權人 對房地產的占有、使用、收益和依法處分的權利。3 .二手房地產經紀人：是指出房地產投資、開發(fā)、交易等各環(huán)節(jié)中從事居間代 理業(yè)務而收取傭金的個人或機構。4 .傭金：是中介機構完成一宗房地產經紀業(yè)務后獲取的報酬。它是一種勞動收 益、風險收益和經營收益的結果。5 .房地產市場主要包括房地產買賣、租賃市場。含一級市場、二級市場和三級市場：一級市場是指國家土地管理部門按土地

2、供應計劃，采用協(xié)議、招標、拍賣的方 式，以土地使用合同的形式，將土地使用權以一定的年限、規(guī)定的用途及一定 的價格出讓給房地產發(fā)展商或其他用地者的市場。二級市場是指房地產發(fā)展商根據土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應的 土地使用權轉讓給單位和個人的市場。三級市場是指單位、個人之間的房地產權轉讓、抵押、租賃的市場，它是在二 級市場基礎上的第二次或多次轉讓房地產交易活動的市場。6 . 土地類型土地按其使用性質劃分為：居住、商業(yè)、工業(yè)、倉儲、綜合用地、公共設施等。7 .土地使用年限 居住用地：70年。工業(yè)用地：50年。教育、科技、文化、體 育用地：50年。商業(yè)、旅游娛樂用地：40年。綜合用地或其他用

3、地：50年.備 注：續(xù)交土地出讓金，房可再使用70年8 .普通住宅：是指按所在地一般民用住宅建筑標準建造的居住用房屋。目前， 多為多層住宅和高層住宅。多層住宅是指2-6層（含6層）的樓房;高層住宅是指 6層以上的樓房，高層住宅多安裝電梯。普通住宅和非普通住宅的區(qū)別由于各 地對多層和高層的定義不一致，劃分標準各地可根據實際情況酌情確定。9 .非普通住宅:1、住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以下（不含1.0）;2、單套建筑面積在140平方米以上（含140平方米）；3、實際成交價格高于該區(qū)市場指導價1.2倍以上10容積率：建筑面積毛密度是指一個小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率11戶 型：房屋的結構和形

4、狀；12房屋產權轉移的形式：1買賣2贈與3繼承4互換5產權調換6離婚析產13 .國有土地使用權的獲得方式有哪些出讓、劃撥；14 .房地產登記的種類有哪些房地產登記的種類分為初始登記、轉移登記、抵押登記、變更登記、其它登記15 .公共維修基金繳交比例？購房款的3%或每年每平米2元9;購房人繳存的維修基金什么時間返還 在房屋正常使用年限內不予退還；業(yè)主轉讓房屋所有權時結余維修基金不予退 還，隨房屋所有權同時過戶；因房屋拆遷或其他原因造成房屋滅失的退還基金 余額16 .配套：雙氣，煤氣，天然氣，暖氣，三線（電話線，有線電視，網絡），雙水（上下水）,三水（上下水，中水），衛(wèi)星電視，傳達等；17 .房屋

5、產權證分哪幾種II房屋權屬證書包括房屋所有權證房屋共有權證房屋他項權證18 .商品房銷售須具備以下五證|國有土地使用證建設用地規(guī)劃許可證 建設工程規(guī)劃許可證 施工許可證和商品房銷售許可證19 .房地產開發(fā)：是指在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。它具有投資大、回報高、風險大、附加值高、產業(yè)關聯(lián)性強等特點。| 房地產咨詢：是指為房地產活動當事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術等方面服務的經營活動，現(xiàn)實中的具體業(yè)務有接受當事人委托進行房地產市場的調查研究二；面積概念1總建筑面積：是指各層建筑面積的總和。底層建設按外墻墻角以上的外圍水 平面積計算，二層及二層以上按外墻外圍水平

6、面積計算。2建筑面積：是指住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積 高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積包含了房屋居住的可 用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。I3公用建筑面積：是指由整棟樓的產權人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面 積4使用面積：是指住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的 凈面積之和。計算使用面積時有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶內樓梯按自 然層數(shù)的面積總和計入使用面積；內墻面裝修厚度也計入使用面積。5公用面積：商業(yè)的公用面積是指住宅內為住戶出入方便、正常交往、保障生 活所設置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積

7、的總和。開發(fā)商在出 售商品房時計算的建筑面積存在公共面積的分攤問題。6住宅的實用面積：是指它是 建筑面積”扣除公共分攤面積后的余額。套內面積：是指俗稱地磚面積”。它是在實用面積的基礎上扣除了柱體、墻體 等占用空間的建筑物后的空間的概念。7套內面積，全名套內建筑面積，是由以下三部分組成的：套內使用面積 誼內 墻體面積+陽臺建筑面積8房屋的基底面積房屋的基底面積是指建筑物底層勒腳以上外圍水平投影面積。別墅：獨棟、連排、連體、疊拼、雙拼9 .三通一平是指在發(fā)展基礎上的水通、電通、路通及場地平整。10 .七通一平是指上、下水通，排污通、排水通、路通、通訊通、煤氣通、電通及場地平整。土地管理局代表國家行

8、使土地所有者的權利，以及對房地產市場、房地產行業(yè)管理的政府 部門。公證處是國家的證明機關，是提供法律公證的機構。綠化率：是指規(guī)劃建設用地范圍內的綠地面積與規(guī)劃建設用地面積之比。層高：指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋 的高度。凈高：層與層之間的凈空高度（指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高=©高-樓板厚度）進深：是指一間獨立的房屋從前墻皮到后墻皮之間的實際長度。（目前我 國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進深一般要限定在5米左右，不能任意擴大。）開問：是指一間房屋內一面墻皮加到另一面墻皮之間的距離（開問3的倍 數(shù)如：住宅建筑的開間常采用下列參數(shù)：2.1米

9、、2.4米、2.7米、3.0米、3.3 米、3.6米、3.9米、4.2米。）朝向：指房屋所處的具體方位，以客廳所處的位置為基準（如坐北朝南， 南北通透）多層：樓房高度在7層以下（含7層）的建筑物小高層：8-12.13層之間的建筑物高層：1330層之間的建筑物超高層：30層以上的建筑物躍層：躍層住宅是一套住宅占兩個樓層，有內部樓梯聯(lián)系上下層；一般在 首層安排起居、廚房、餐廳、衛(wèi)生問，最好有一間臥室，二層安排臥室、書房、 衛(wèi)生間等。復式：復式住宅在概念上是一層，但層高較普通的住宅高，可在局部掏出 夾層，安排臥室或書房等內容，用樓梯聯(lián)系上下。其目的是提高住宅空間利用 率。錯層：錯層結構屬于豎向布置不

10、規(guī)則結構平層：除以上外都是平層了房地產登記按下列程序辦理：|.提出申請；.受理申請;；.審查申請變件;； 權屬調查;；.依法公告; 確認房地產權利；I.將核準登記事項記載在房地產登記冊上；| 計收規(guī)費并頒發(fā)房地產權利證書； 立卷歸檔。怎樣申請房地產登記申請房地產登記，應當按照有關規(guī)定向登記機關提交申請書及有關文件，經審 查，申請人的申請符合規(guī)定的，登記機關應在規(guī)定時間內核準登記，并發(fā)給房 地產權利證書。申請房地產登記，能否委托他人辦理申請房地產登記，申請人可以委托他人代理。不滿18周歲的個人是否可以購買市場商品房，如果能夠則怎樣辦理只要具備合法身份證明的國內公民都可以購買商品房。但不滿【18周

11、歲沒有民事 行為能力或限制民事行為能力的公民，購房時需提交其監(jiān)護關系證明和監(jiān)護人 身份證明。多個共有人一起購買商品房時所擁有的份額有無限制答可以由購房者協(xié)商自行決定，不作限制幾種常見的建筑構造形式按照材料分：木結構、磚混結構、鋼筋混凝土結構、鋼結構。按受力形式分：框架結構、剪力墻結構、膜結構.基礎設施和配套設施的涵義基礎設施水、電、道路、通訊、煤氣等生活必要設施。配套設施會所、泳池、中庭花園、兒童樂園等以提高居住質量為目的的設施影響房地產消費的因素（1）經濟社會發(fā)展及城市化的水平經濟社會越發(fā)展、城市化水平越高，對房地產的消費也就越大。隨著城市的發(fā) 展，城市土地面積的不斷增加，城市對土地和住宅的

12、消費也就越來越大。（2）城市人口增長及生活水平城市的發(fā)展，其人口也會相應增加，加之生活水平的提高，對城市土地的消費 就越來越大了。（3）房地產價格水平與其它市場一樣，價格的高低對于房地產的消費有很大的影響。價格高，就會 限制對房地產的消費，價格低，就會增加對房地產的消費。（4）國家政策國家的政策對房地產的生產性消費和消費性消費都會有巨大的影響。特別是對 房地產的總量平衡和結構平衡有著重大的調節(jié)作用。對于居民住房消費影響最 大的是國家的住房政策以及與住房有關的各項優(yōu)惠政策。（5）城市產業(yè)結構城市產業(yè)結構發(fā)展的狀況，不僅決定著城市對房地產消費的總量，而且決定著 房地產產業(yè)的消費結構。（6）消費者對

13、經濟發(fā)展形勢預測消費者的消費會受到外部環(huán)境的制約，外部環(huán)境影響著現(xiàn)實支付能力能否得到 實現(xiàn)。如果消費者對未來經濟發(fā)展的預測是樂觀的，房地產消費就會增長，如 果是悲觀的，消費會減少?；竟ぷ?,認識房源作為房地產經紀人,必須熟悉很多房源先跑盤后牢記用業(yè)余時間熟悉路段及物業(yè)所在位置 腦中嘴里都有房 張嘴就來，如同推銷員要非常了解自己手中的貨物一樣，才能提高成交機率，成倍地增加銷量，隨身攜帶委托代理委托協(xié)議書收鑰匙空看跟房主溝通學會做簡易戶型圖；學 會看朝向 房屋講究的是采光；2,熟透房源學會了解房產跟業(yè)主的信息 例如：售房動機、期望、過去的經驗/有無售房經驗、業(yè)主的性格、看房是否方便等。還要盡可能

14、多地了解有關房產的信息產權有無抵押有無糾紛；3,看房前后看房為銷售過程中很重要的環(huán)節(jié)首次邀約對業(yè)主應注意的事項，確認時間跟地點，約業(yè)主應提前十分鐘到告訴業(yè)主要準時到 可告知業(yè)主客戶還要看另一套等舉例說明；對客戶應注意的事項，經紀人應準備2.3套不同類別且接近客戶需求的房子， 先中后優(yōu)再差，這樣能增加房源的對比性 又能增加客戶的選擇性，激發(fā)客戶的 看房興趣，可利用自己的話術技巧；可舉例說明；看房前整理著裝擺正態(tài)度名片看房單米尺筆公文包設計看房路線等看房中防止跑單緊跟人少的一方做出高品質的有效溝通等看房后業(yè)主跟客戶回訪等開發(fā)房源開發(fā)客戶把握房源跟客戶尋找賣點尋找更多的客戶資源與房源客戶等級劃分面談引導促成成交售后服務房產經紀人的基本技能；拓展能力表達說服能力判斷能力 協(xié)調能力經營能力創(chuàng)造能力房產經紀人的基本素質生理素質：頭腦清醒反應敏捷等心理素質：善于溝通適應能力強平常心等職業(yè)修養(yǎng)：職業(yè)形象職業(yè)道德協(xié)作意識市場意識信息意識職業(yè)道德：誠實信用有事業(yè)心 有責任感 加強自律房產經紀業(yè)務實戰(zhàn)