中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展十大趨勢

1、FORWARD 謝 fit產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)專題前瞻產(chǎn)業(yè)研究院二零一八年六月2018年中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)十大發(fā)展趨勢更高的利潤、更好的土地資源和看上去更低的風(fēng)險，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)正在成為地產(chǎn)行業(yè)的新寵。未來隨著沿海產(chǎn)業(yè)向中西部轉(zhuǎn)移， 產(chǎn)業(yè)地 產(chǎn)將面臨著更多的機遇和發(fā)展契機。那么，2018年中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展之路怎么走？本文總結(jié)了 2018年中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)十大發(fā)展趨勢，供大 豕參芳。目前中國住宅市場調(diào)控逐步“常態(tài)化”，傳統(tǒng)住宅開發(fā)進入低利 潤增長期，房地產(chǎn)企業(yè)面臨轉(zhuǎn)型升級的迫切需求。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)往往與地 方經(jīng)濟發(fā)展關(guān)系密切，受到政府重視，并且整合房產(chǎn)銷售、物業(yè)租賃、 物業(yè)經(jīng)營、土地批租和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等多元化盈利模式。 更高的利

2、潤、 更好的土地資源和看上去更低的風(fēng)險，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)正在成為地產(chǎn)行業(yè)的 新寵。未來隨著沿海產(chǎn)業(yè)向中西部轉(zhuǎn)移，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將面臨著更多的機 遇和發(fā)展契機。那么，2018年中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展之路怎么走？本文總 結(jié)了 2018年中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)十大發(fā)展趨勢，供大家參考。趨勢一：實體經(jīng)濟不斷利好：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)進入?yún)f(xié)同發(fā)展階段2017年10月18日黨的十九大報告中明確指出要著力加快建設(shè)實 體經(jīng)濟、科技創(chuàng)新、現(xiàn)代金融、人力資源協(xié)同發(fā)展的產(chǎn)業(yè)體系，著力構(gòu)建市場機制有效、微觀主體有活力、宏觀調(diào)控有度的經(jīng)濟體制，不 斷增強我國經(jīng)濟創(chuàng)新力和競爭力水平。十九大報告給中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展指明方向，繼續(xù)支持產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升 級，提高發(fā)展水平，促進

3、產(chǎn)業(yè)邁向全球價值鏈中高端，將培育諾干世 界級先進制造業(yè)集群，另外區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展、鄉(xiāng)村振興發(fā)展等戰(zhàn)略實施, 為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展的趨于選擇起到一定指導(dǎo)性作用。趨勢二產(chǎn)業(yè)選擇：轉(zhuǎn)型升級仍然是主要目標(biāo)產(chǎn)業(yè)選擇包括兩個維度：主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)選擇和產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)的選擇。目前國內(nèi)園區(qū)數(shù)量多且同質(zhì)化嚴(yán)重，招商競爭壓力大。另外經(jīng)濟放緩及產(chǎn) 能過剩，加工制造業(yè)受沖擊，知識密集、技術(shù)密集等產(chǎn)業(yè)發(fā)展有待提 升，因此需要準(zhǔn)確定位產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)主導(dǎo)方向和產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)。從產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)涉及的環(huán)節(jié)來看，需要從產(chǎn)業(yè)鏈、產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)集聚角 度出發(fā)，選擇附加值高的產(chǎn)業(yè)鏈。受勞動人口紅利的消散、環(huán)境成本、 人民幣壓力等疊加影響，我國制造業(yè)“微笑曲線”的底部正在減弱，

4、 工業(yè)4.0時代制造業(yè)生產(chǎn)鏈兩端與底端的價值差異將更巨大，國內(nèi)經(jīng)濟升級轉(zhuǎn)型迫在眉睫，未來發(fā)展方向在微笑曲線前后兩端。從主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向來看，受政策支持地區(qū)的及新興主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)， 再根據(jù)不同城市、不同區(qū)域自身產(chǎn)業(yè)發(fā)展的特色，打造跟當(dāng)?shù)刂鲗?dǎo)產(chǎn) 業(yè)相契合的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。其中7大戰(zhàn)略性新興行業(yè)是未來重點發(fā)展對象， 應(yīng)瞄準(zhǔn)行業(yè)發(fā)展的行業(yè)。趨勢三區(qū)域發(fā)展優(yōu)化：區(qū)域產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展將出現(xiàn)結(jié)構(gòu)化差異產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移作為直接推力，不同地區(qū)在不同階段將出現(xiàn)不同產(chǎn)業(yè)地 產(chǎn)需求。我國東部沿海產(chǎn)業(yè)升級后將原有產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移至中西部和大城市 周邊小城鎮(zhèn)，激發(fā)不同類型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需求；另外，自貿(mào)區(qū)、國家級新 區(qū)、城鎮(zhèn)化等也均為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需求的動力。10各

5、地區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需求主鮑力戶業(yè)升級東部發(fā)達城市群產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移得統(tǒng)制造業(yè),選取艮 器特色產(chǎn)業(yè)城市與區(qū) 能核心城市先遵制造業(yè)與生產(chǎn)性服碧物流、倉儲及貿(mào)易加?xùn)|部仍然占領(lǐng)政策扶持高地，走在產(chǎn)業(yè)升級發(fā)展的前端：未來發(fā) 展重點在戰(zhàn)略性新興行業(yè)和交運、金融、信息等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，加快 進入工業(yè)4.0時代占據(jù)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的高地，代表東部地區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核 心一產(chǎn)業(yè)將會有更大的容量空間。東部沿海區(qū)域?qū)⒓涌爝M入工業(yè)4.0時代，各城市將抓住自身的行業(yè)和基地，進行差別化競爭。隨著長江經(jīng)濟帶上升為國家戰(zhàn)略，基建、港口將催生大量的產(chǎn)業(yè) 地產(chǎn)機會，尤其是航運能力提高將極大刺激物流地產(chǎn)需求。目前東部地區(qū)拿地成本高，2018年預(yù)測，國家將繼續(xù)

6、發(fā)力中部地區(qū)經(jīng)濟崛起， 產(chǎn)業(yè)引入更有勢頭，企業(yè)可適當(dāng)考慮在中部和川渝地區(qū)拿地。趨勢四著重產(chǎn)業(yè)生態(tài)打造：管理服務(wù)智慧化，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集群化政府現(xiàn)在來說，已經(jīng)并不是我招你產(chǎn)業(yè)園區(qū)，你再招科技企業(yè)， 而是希望你懂得產(chǎn)業(yè)園區(qū)生長和培育的規(guī)律，同時和政府能夠攜手， 把一個創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)的生態(tài)環(huán)境和氛圍構(gòu)建起來， 共同致力于對高新技 術(shù)企業(yè)進行孵化、進行投資，讓它們在本地成長。這樣的要求我認(rèn)識 得比較深刻，也是我們在企業(yè)內(nèi)部總結(jié)的，跟政府溝通用的。即為產(chǎn) 業(yè)聚焦、企業(yè)聚集、金融支持、人才保障、創(chuàng)業(yè)驅(qū)動、創(chuàng)新策源、市 場扶持、技術(shù)平臺都要聚集在一起，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展。在運營過程中，關(guān)于園區(qū)的生態(tài)和智慧已經(jīng)成了各地

7、政府招園區(qū) 運營商開發(fā)運營園區(qū)的標(biāo)配或者標(biāo)準(zhǔn)要求， 我剛才講過的那些地方政 府都是對于生態(tài)化的園區(qū)、綠建的應(yīng)用，包括智慧化園區(qū)管理，能不 能和本地政府的行政管理、智慧城市結(jié)合起來，這對于我們來說，可 能要在我們的策劃園區(qū)之初要植入或者增量投資這些功能，才能使園區(qū)變成花園式、生態(tài)化的辦公環(huán)境。趨勢五競爭將會更加激烈：越來越多的企業(yè)扎堆進入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng) 域由于住宅地產(chǎn)限購政策的影響，僅 2016年一年就有34家企業(yè)進 入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，當(dāng)社會資本不斷涌入房地產(chǎn)尋求避險時， 一些房地 產(chǎn)開發(fā)商、金融資本和制造業(yè)正在把焦點轉(zhuǎn)換到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這一領(lǐng)域，2018年各類資本進入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)趨勢明顯加快。各類資本企業(yè)進入

8、產(chǎn) 業(yè)地產(chǎn)，將會加據(jù)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的競爭。趨勢六產(chǎn)業(yè)新城：經(jīng)濟新常態(tài)下的“新城建設(shè)”新趨勢回望審視國家戰(zhàn)略及相關(guān)政策頻出的近幾年，其對“產(chǎn)業(yè)新城” 發(fā)展的戰(zhàn)略意義尤勝過往。相關(guān)報告指出，隨著中央的“城鎮(zhèn)化”、“一體化”和“經(jīng)濟帶”等概念的出臺，“產(chǎn)業(yè)新城”成為實現(xiàn)區(qū)域 發(fā)展的關(guān)鍵力量，各地的“產(chǎn)業(yè)新城”如雨后春筍般出現(xiàn)。同時隨著 中央對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和土地結(jié)構(gòu)調(diào)整的不斷深化， 優(yōu)秀城市周邊的新 城建設(shè)項目越難越獲取（一線城市近郊項目及長三角等幾大經(jīng)濟圈中 心位置的項目），而三四線城市的項目卻頻頻攪動市場。但伴隨著房 地產(chǎn)的深度調(diào)整，傳統(tǒng)的新城開發(fā)模型卻受到了極大的挑戰(zhàn)， 房地產(chǎn) 行業(yè)的調(diào)整更使得三線及

9、以下城市的新城建設(shè)遇到了極大阻礙。經(jīng)濟新常態(tài)下出現(xiàn)了諸多的新現(xiàn)象，這使得“產(chǎn)業(yè)新城”的開發(fā)模式在近 年年發(fā)生了巨大變革，并將成為 2018年各地城市及園區(qū)推動產(chǎn)業(yè)發(fā) 展需要解決的首要問題。趨勢七規(guī)劃先行：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將進入規(guī)劃主導(dǎo)發(fā)展階段“產(chǎn)業(yè)新城”發(fā)展的核心實際在于產(chǎn)業(yè)，尤其是服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)， 一方面是它很貼近市場，第二個方面它具備了在全國不同城市布局的空間，甚至在原先不具備產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的三四線城市，同樣發(fā)現(xiàn)了它的發(fā)展機遇，例如，在揚州有中國最大的呼叫中心園區(qū)，之前揚州是一個 傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)城市，所以在這樣的基礎(chǔ)上，我們所謂的鬼城和空成有可 能恰恰是下一個階段產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展的良好載體，因為這個載體已經(jīng)完成了

10、面對人和企業(yè)的完善配套。傳統(tǒng)意義上的總規(guī)從主導(dǎo)地位變?yōu)楣δ艿膶雍吐涞?，由?guī)劃單位提供的概規(guī)已經(jīng)不能滿足一般意義上的規(guī)劃要求。從城市規(guī)劃、戰(zhàn)略規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、總體規(guī)劃到控制性規(guī)劃，一系列的規(guī)劃將在一個 邏輯中被考慮，“多規(guī)合一”成為新的要求。趨勢八特色小鎮(zhèn)：新形式下“特色小鎮(zhèn)”將更有特色住建部、國家發(fā)改委、財政部聯(lián)合發(fā)布通知，決定在全國范圍開展特色小鎮(zhèn)培育工作，提出到2020年培育1000個左右各具特色、富 有活力的休閑旅游、商貿(mào)物流、現(xiàn)代制造、教育科技、傳統(tǒng)文化、美 麗宜居等特色小鎮(zhèn)。特色小鎮(zhèn)不是單純的以工業(yè)制造業(yè)為主的園區(qū)開發(fā)。與工業(yè)園區(qū)只承擔(dān)工業(yè)發(fā)展的功能不同，特色小鎮(zhèn)還承載了除卻工業(yè)以

11、外的文化、 旅游等其他功能。特色小鎮(zhèn)的特色不只限于工業(yè)，城鎮(zhèn)格局、建設(shè)風(fēng) 貌、自然景觀、歷史人文、生態(tài)環(huán)境、生活方式等等都可能形成特色。是新型精品鎮(zhèn)，是按創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享發(fā)展理念，結(jié)合 自身資源優(yōu)勢，找準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)定位，進行科學(xué)規(guī)劃，挖掘產(chǎn)業(yè)特色、人文 底蘊和生態(tài)稟賦，實行產(chǎn)城融合、服務(wù)配套、管理健全的發(fā)展模式。這是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的大發(fā)展，在2018年，以產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的特色小鎮(zhèn)的發(fā) 展建立將會迎來高峰期。全國首批特色小鎮(zhèn)成立數(shù)量趨勢九產(chǎn)業(yè)下沉：重心逐漸布局二線，三線城市產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，選對城市，就成功了一半。近年以來，隨著大量的人 口遷入二線，三線城市，二線以及三線城市的發(fā)展給產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)帶來了 巨大的發(fā)展空間，人是產(chǎn)業(yè)之本，人在哪里，生產(chǎn)力和消費就在哪里, 隨著二線，三線城市的相關(guān)政策支持，一線城市的產(chǎn)業(yè)用地飽和，二 線以及三線城市將會更加利于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。jlbLLLbL廣州 南京 搞弗 成都 武漢 廠治杷部分省會城市不同時期的常住人口平均增速（）趨勢十更重視精細化管理：提高土地利用效率目前我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)普遍缺乏特色，各地園區(qū)定位趨同，自身特色 不明顯，