文安魯能領秀莊園工程項目管理策劃書

1、“文安魯能領秀莊園-生態(tài)餐廳項目精裝修工程”項目工程管理策劃書編制：深圳特藝達公司第一章：工程概況及項目總平面圖1.1項目概況1. 項目名稱：文安魯能領秀莊園-生態(tài)餐廳項目精裝修工程2. 項目地點：廊坊市文安縣界圍村文安魯能生態(tài)區(qū) 3. 項目概況：項目選址于廊坊市文安縣界圍村， 總建筑平米約849.7平米。4施工內容及范圍：文安魯能領秀莊園-生態(tài)餐廳項目精裝修工程，包括土建、裝修、機電安裝及景觀等工程。具體承包范圍為施工圖紙、清單、施工管理及技術要求中所含的全部工程內容。5工程保險：總包負責購買建筑工程一切險。6甲供材：家具、廚房設備。7乙供材：圖紙包含的各種結構材料、裝飾材料、專用材料、設備

2、、綠植等。8. 特別提示：現場目前無水、電、暖接駁點，用水、用電及采暖由投標單位自行解決1.2項目總平面圖見招標文件圖紙1.3項目工程管理的特點和難點1、此項目施工時間為冬季，結構冬施問題需注意2、園林景觀苗木的采購需注意成活率等問題3、園林施工與精裝濕作業(yè)施工與空調單位施工的前后順序需把控4、現場臨水臨電問題是重點需解決的問題，需保證水電的順暢5、資金問題，此項目完工時正是春節(jié)前夕，資金必須充足，保證工期的順利及勞務人員的遣散問題。6、各單位施工較密集，成品及半成品保護不容忽視。第二章：項目的組織架構與崗位職責2.1 整個項目開發(fā)過程中各單位的組織架構及職責項目中心的定位項目中心是在公司的領

3、導下代表企業(yè)履行施工承包合同，按合同要求完成項目建設任務的項目管理機構。項目中心是一個組織體，要具有凝聚管理人員的力量并調動其積極性，促進管理人員的合作；協(xié)調部門之間、管理人員之間的關系，發(fā)揮每個人的崗位作用；溝通項目中心與公司各部門之間，項目中心與政府主管部門、監(jiān)理單位、指定分包單位等關系。項目中心工作內容1） 負責工程工期、質量、材料、成本的控制，項目中心總經理承擔直接領導責任；公司各職能部門承擔指導、評估和監(jiān)控職責。2） 項目中心是項目建造成本的控制中心，項目中心總經理對項目建造成本的控制承擔直接領導責任；公司成本管理部承擔指導、評估和監(jiān)控職責。項目中心工作職責1） 實行項目總經理負責制

4、，在過程中認真貫徹國家有關基本建設的方針、政策和法令，特別是關于質量的方針、政策和法令,確保建設規(guī)劃部署的各項施工任務全面完成。2） 應由具有開拓務實精神、有現場施工組織管理經驗、懂技術的人員組成精干的專業(yè)配套班子，在小區(qū)建設全過程中應起組織、指揮的核心作用。3） 以小區(qū)建設為紐帶，組織設計、施工、公共事業(yè)、園林綠化建設等各參建部門有關人員，為創(chuàng)建優(yōu)秀小區(qū)密切配合，團結協(xié)作。4） 部門職責明確，崗位責任落實到人，人員穩(wěn)定，作風務實，能及時解決現場問題。5） 有較強管理、服務意識，本著對用戶負責的精神，正確處理經濟效益、社會效益、環(huán)境效益三者的關系。6） 堅持管理標準，以質量管理為核心，對創(chuàng)建優(yōu)

5、良群體、提高工程質量、降低工程成本、縮短工期，提高企業(yè)經濟效益起到積極作用。7） 認真執(zhí)行建筑施工總包合同，將合同中明確的工程質量、進度落到實處；配合銷售做好施工現場文明施工管理工作；8） 對工程質量、進度及合同管理負直接責任；嚴格執(zhí)行工程簽證、設計變更、工程洽商管理制度，協(xié)助成本管理部做好工程成本控制工作；9） 與項目開發(fā)部、設計工程部接口，全面負責進行項目前期報批報建工作；10） 負責組織竣工驗收、規(guī)劃驗收、業(yè)主入住驗收、工程質量評獎等工作。項目總經理工作職責1） 項目總經理作為公司代表，對施工過程中的所有問題向公司負最終責任；2） 根據公司項目組織機構編制要求，確定項目組織機構和人員安排

6、，落實各管理人員職責，組織項目經理部開展工作。3） 負責建立項目的合同管理體系，嚴格履行合同管理任務，處理好與乙方的合同爭議和糾紛；4） 參與選擇施工總包單位、施工監(jiān)理單位的招投標工作；5） 全面控制施工質量、進度、成本，完成公司下達的建設任務；6） 嚴格執(zhí)行公司制定的動態(tài)成本管理制度，并負有領導和實施職責；7） 執(zhí)行公司發(fā)布的各項指令，接受公司各業(yè)務部門的指導、檢查、監(jiān)督；8） 負責組織工程實施中政府有關部門、市政部門、公用事業(yè)、設計單位、施工單位、監(jiān)理單位等各方面之間的綜合協(xié)調工作；9） 定期向公司領導和有關部門提交項目實施的情況報告。項目總經理工作權限1） 有對總價在1萬元以下零星工程合

7、同的簽署或否定權；2） 在與人力資源部協(xié)商的基礎上，有選擇專業(yè)工程師聘用權、員工辭退權；3） 有獎金分配權，以及按部門管理制度對員工的獎懲權；4） 有員工升職、加薪建議權。專業(yè)工程師崗位職責1 現場工程師（技術員）：1） 掌握圖紙內容工藝要求、材料的選用要求，負責本專業(yè)范圍工程圖紙的全面審核；2） 掌握建筑結構專業(yè)工程與相關水、電氣、暖工程之間的關系。能夠合理運用專業(yè)知識技巧，使建筑工程的施工達到設計要求、裝飾美觀、使用方便；3） 能夠掌握建筑結構相關的專業(yè)知識，并熟悉相關工程的專業(yè)知識，能夠指導設計工作、工程安裝工作、工程材料的選用，達到建筑結構系統(tǒng)的功能和品質要求；4） 掌握建筑工程的規(guī)范

8、要求，并能夠合理的運用；5） 能夠在現場指導監(jiān)理公司、工程隊的工作，確保工程進度，工程質量達到整體工程的進度要求；6） 協(xié)調組織工程建設中的竣工等驗收，從工程方面負責與物業(yè)公司的交接工作；7） 嚴格控制工程投資成本在預算范圍內，對成本控制結果負責；8） 負責范圍：土建、裝修、園林景觀的全部工程。2 給排水工程師（勞務給排水工長）：1） 掌握本專業(yè)的工程圖紙內容工藝要求，材料的選用要求，負責本專業(yè)范圍工程圖紙的全部審核；2） 掌握水、暖專業(yè)工程與相關土建、電氣、建筑工程之間的關系，能夠合理的運用水、暖專業(yè)知識技巧，使水系統(tǒng)及采暖系統(tǒng)的安裝合理美觀、使用方便；3） 能夠掌握水系統(tǒng)及采暖系統(tǒng)相關的專

9、業(yè)知識，并熟悉相關工程知識，能夠指導設計工作、工程安裝工作、工程材料的選用，達到水、暖系統(tǒng)的功能品質要求；4） 掌握水、暖系統(tǒng)相關的配套知識，熟悉政府相關部門對水、煤、消防系統(tǒng)的管理辦法及相關的法規(guī)規(guī)定；5） 負責完成水、煤、消防專業(yè)從確定方案、委托設計、辦理各種施工審批手續(xù)，到組織施工單位進場前后的管理等一切事宜，并與相關政府職能部門密切聯系，申請減免費用、繳費；6） 掌握水、煤、消防系統(tǒng)工程的規(guī)范并熟悉相關電氣法規(guī)，并能夠合理的運用；7） 具有組織本專業(yè)施工的能力，能夠在現場指導監(jiān)理公司、工程隊的安裝，確保工程進度工程質量達到整體工程進度要求；8） 協(xié)調工程建設后期的竣工驗收，從專業(yè)工程方

10、面負責與物業(yè)公司的交接工作；9） 嚴格控制專業(yè)工程投資成本在預算范圍內，對成本控制結果負責；10） 負責范圍：上水工程、排水工程、消防工程、煤氣工程、暖通工程，配合作好室外配套工程。3 電氣工程師（勞務電氣工長）：1） 掌握本專業(yè)的工程圖紙內容工藝要求，材料的選用要求，負責本專業(yè)范圍工程圖紙的全面審核；2） 掌握電氣工程（供電、通訊、有線電視、安保系統(tǒng)、網絡技術）與相關土建、水、采暖工程之間的關系，能夠合理的運用電氣專業(yè)知識及技巧，使電氣系統(tǒng)的安裝合理、美觀、使用方便；3） 能夠掌握電氣系統(tǒng)的專業(yè)知識，熟悉相關工程的專業(yè)知識，能夠指導設計工作、工程安裝工作、工程材料的選用，達到電氣系統(tǒng)的功能、

11、品質要求；4） 掌握電氣系統(tǒng)工程相關的配套知識，熟悉政府相關部門對電氣系統(tǒng)的管理辦法，掌握相關的法規(guī)規(guī)定；5） 負責完成電氣各專業(yè)從確定方案、委托設計、辦理各種施工審批手續(xù)，到組織施工單位進場前后的管理等一切事宜，并與相關政府職能部門密切聯系，申請減免費用、繳費；6） 掌握電氣系統(tǒng)工程的規(guī)范要求，并能夠合理的運用；7） 具有組織、選擇本專業(yè)的施工單位的能力，能夠在現場指導監(jiān)理公司、施工單位的安裝，確保工程進度工程質量達到整體工程進度要求；8） 協(xié)調工程建設后期的竣工驗收，從專業(yè)工程方面負責與物業(yè)公司的交接工作；9） 嚴格控制專業(yè)工程投資成本在預算范圍內，對成本控制結果負責；10） 負責范圍：供

12、電工程、通訊工程、有線電視工程、對講、可視對講工程并配合作好室外配套工程。4 環(huán)境工程師（勞務景觀工長）：1） 掌握負責項目所有環(huán)境配套相關任務，包括道路、路燈、園林綠化、圍欄、施工現場整體形象等；2） 負責完成各專業(yè)從確定方案、委托設計、辦理各種施工審批手續(xù)，到組織施工單位進場前后的管理等一切事宜；3） 與有關部門密切聯系，申請減免費用、繳費；4） 協(xié)助施工單位開展工作，監(jiān)督進度和質量，并確保工期；5） 協(xié)調工程建設后期的竣工驗收，并完成與物業(yè)公司的交接工作；6） 嚴格控制專業(yè)工程投資成本，對分管部分成本控制結果負責；7） 從專業(yè)工程方面負責與物業(yè)公司的交接工作；8） 由項目中心總經理統(tǒng)一安

13、排，分擔其他專業(yè)工作和管理工作。第四章：工程進度管理4.1項目總控制計劃計劃開工日期: 2016年11月4日；計劃竣工日期：20167年1月4日總體工期目標具體開工時間以發(fā)包人書面通知為準。以上工期已包含開工證手續(xù)辦理不及時、惡劣的大風及雨雪天氣、拆遷爭議影響、冬雨季施工、地基處理、節(jié)假日、秋收的勞動力短缺等方面的不利因素，總承包人不可以此為借口拖延工期4.2工程施工進度節(jié)點計劃4.3 工程進度計劃的特點本工程進度計劃的主要特點：（1） 整個項目同步開工，同步竣工驗收、完成備案工作，對項目整體工期要求高。4.4 工程進度控制措施為保證景觀園林及裝修順利進行，土建部分及場地地形平整應盡快完成。地

14、面平整及土建部分應同步完成，地面平整完成后景觀苗木應進場施工。部分完成后應馬上進行室內裝修施工。督促甲方設備進場時間。第五章：工程質量及安全管理5.1工程質量與安全管理目標5.1.1工程質量管理目標工程總體質量按照國家規(guī)范標準及魯能集團質量標準要求進行要求，不發(fā)生重大質量事故，住宅項目集中交房期戶均質量缺陷條數控制在1條以內，工程實測實量值合格率不低于92%（若每月實測實量達不到92分將扣除專項安全質量措施費的1%）。5.2質量與安全管理指導思想5.2.1依靠監(jiān)理的力量控制質量及安全（1）監(jiān)理單位是現場質量、進度、安全文明管理和施工單位間協(xié)調的主要責任單位，并協(xié)助項目中心進行成本控制，項目部依

15、據監(jiān)理合同（包括招標文件、投標書）、經批準的監(jiān)理規(guī)劃、現行的法規(guī)和規(guī)范，對監(jiān)理單位進行有效管理和監(jiān)控是一項特別重要的工作，是保證項目管理正常進行的重要保證。（2）現場工程師要經常與監(jiān)理人員進行有效溝通，使其了解公司的管理思路、工作方式，盡快與項目部合拍。（3）現場工程師要樹立監(jiān)理單位的威信，充分發(fā)揮監(jiān)理單位的作用，為監(jiān)理單位開展工作創(chuàng)造良好的外部環(huán)境5.2.2優(yōu)選隊伍，杜絕多層轉包（1）選擇承包方時，要考察承包方的成本構成、管理組織架構是否適應我們的成本控制目標是有必要的。 （2）杜絕層層轉包是我們選擇承包商的重要指標。 （3）優(yōu)選選擇高效、重信譽、管理組織扁平化、管理成本低的工程公司。（4）

16、提高自身管理能力。在一個項目按專業(yè)分工、適當拆分分包，增加甲供比例，廣泛進行社會資源的整合。（5）每次投標的投標方應有足夠合格的數量，保證每次投標的競爭性是很有必要的，中標率應控制在30以內。5.3工程質量管理措施5.3.1 圖紙審查制度施工圖出圖前，由設計部組織，項目中心參加，對施工圖紙進行詳細的審查，重點檢查其與設計指導書、設計任務書的符合性，施工做法的合理性，對圖紙上出現的問題，形成審查文件，轉設計院修改后形成會審記錄。5.3.2成品保護措施（1）鋁合金門窗：運輸時應妥善捆扎，幢與幢之間用非金屬軟質材料隔墊開，吊裝時選擇牢靠固定的著力點，防止窗體互相磨損、擠壓、扭曲變形、損壞附件；進入施

17、工現場后應在室內豎直排放，產品不能接觸地面，底部用枕木墊高10厘米，室內保持清潔、干燥、通風。禁止人員踩踏，不得在其上面安放腳手架，懸掛重物。在清潔時，保護膠紙要妥善剝離，注意不得劃傷，刮花表面。門窗在安裝過程中及驗收前，采取可靠的保護措施不得污損。已安裝的門窗框洞口不得作為運料通道。嚴禁在門窗框上、扇上安裝腳手架、懸掛重物。外腳手架不得壓在門窗框上，并嚴禁瞪踩窗框、窗扇或窗撐。應防止利器劃傷門窗表面；防止電、熱i和焊花燒傷或燙傷面層。門窗框的上檻及兩側用膠帶紙、薄膜保護好，下檻用九夾板制成馬蹄形蓋板保護。在玻璃安裝后，應在玻璃上貼上保護膜，并貼上明顯提醒標志。（2）入戶門：運輸時應放在托架上

18、，并妥善捆扎，起吊時不得將抬杠插入框內抬運。進入施工現場后應進專門倉庫保存，豎直排放，產品不能接觸地面，底部用枕木墊高10厘米，室內保持清潔、干燥、通風。進入現場后安裝前應測量其對角線的長度和平平整度，并采用可靠的保護措施。對選用門洞口作運輸材料的出入口或進出頻繁的門洞口，應在門框邊加設防護板，以防碰傷撞壞框體；如果長期作上料口時應采取預留門洞開的方法，作后塞口。施工中嚴禁在門框上搭設腳手扳和懸掛重物。應防止利器劃傷門窗表面；防止電、熱i和焊花燒傷或燙傷面層。（3）防水層基層砂漿必須進行養(yǎng)護，可用蓄水養(yǎng)護或用草包、紙袋覆蓋后澆水養(yǎng)護。養(yǎng)護期間必須保持覆蓋層材料濕潤并禁止閑人上層面踏踩火災說明繼

19、續(xù)施工。合理安排施工流向，避免過早上人走動。已鋪貼的防水層，應及時采取措施保護，操作人員不得穿戴釘鞋作業(yè)。穿過地面、墻面等處的管道根部、地漏等不得碰損、變形，以免鋪好后更換。地漏、排水、變形縫等處應保持暢通，施工中應采取保護措施，防止基層積水或污染而影響防水層的施工質量。（4）涂料與油漆在涂刷涂料前，預先清理基層表面；涂料干燥前，應防止塵土污染和熱空氣的侵蝕。將門窗用風鉤或用木鍥固定，防止扇框粘結涂層，影響質量和美觀，同時防止門窗玻璃損壞。涂料施工完畢，尚未干燥前，設置標志牌，防止觸摸。（5）地坪安裝施工有鐵爬梯或有鋼管等鐵制品等接觸地坪時，必須事先墊好麻袋或夾板，以防劃傷地面粉刷施工手推車運

20、輸材料時，不得隨意碰磕地坪，同時粉刷時應在墻面附近的地坪上墊好夾板或麻袋，防止砂漿污染地坪。（6）地磚急促砂漿尚未達到強度前，其他各種不得進入同一施工區(qū)操作。不得使用鐵制爬梯，以防破壞地磚其他各種施工時，應盡量避免尖利物品直接作用于瓷磚表面。施工時，人員應穿軟包底鞋，并不準其他人員走入；鋪設完畢以后，要做好圍檔，禁止人行；待砂漿達到設計強度后，上面覆蓋紙板后，方可允許人員行走，但仍需防止后道工序施工時有重物壓砸、拖拉。5.4安全文明施工管理5.4.1施工現場CI標識系統(tǒng)施工現場按公司CI形象設計要求做好標識，當公司無規(guī)定時，按上海市有關安全文明要求執(zhí)行。施工現場CI標識系統(tǒng)要求在總包合同中注明

21、，并由項目中心在總承包現場臨建施工前進行交底。（1）施工主入口大門施工主入口臨時大門如圖所示。（2）施工主入口形象要求入口處設置工程概況牌、工程目標牌、項目組織架構牌、文明施工管理牌、安全及防火牌，工程現場平面布置圖，如下圖。大門口作硬地處理，車輛出入口位置設車輛沖洗裝置和排水溝，保證帶有泥土的車輛經沖洗后才能駛入城市街道。（3）臨時圍墻設計圍墻高度不小于2m。（4）項目部銘牌設計項目部銘牌上寫公司LOGO和項目名稱，懸掛于項目部入口的顯眼處。如下圖所示。（5）項目中心上墻資料要求上墻的主要資料包括：項目概況、項目組織架構圖、崗位職責、施工進度控制計劃、形象進度示意圖、形象進度、晴雨表、項目總

22、平面圖等。如圖所示。（6）項目中心工作人員配備要求在安全帽的前方正中粘貼或噴繪公司標志，安全帽后側正中粘貼或噴繪“XX”。安全鞋：配備防水、防釘高幫安全鞋。對講機：管理人員在現場均攜帶對講機。胸卡：按公司要求制作，進入現場必須佩戴。（7）公司CI標志塔吊的配重臂上懸掛公司標志和“XX地產”字樣的組合標志，建筑物懸掛公司統(tǒng)一宣傳標語。（8）現場道路現場臨時施工道路采用硬地路基，路旁有良好的排水設施，交通暢通，路面平整、清潔。（9）衛(wèi)生間項目現場衛(wèi)生間由總承包商安排專人及時清理以保持清潔干凈。第六章：工程成本管理合同內總價的30%作為毛利潤。合同外洽商利潤在保證在40%左右。每月甲方付款后支付勞務完成工程量的80%作為進度款增項部分到結算后在進行支付，過程進度款不支付增項部分支付勞務工程款時應監(jiān)督發(fā)放到工人手中。項目管理人員要了解