荔灣區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究范本

1、本錄況范目究情告研報(bào)性本行究可可研基程性工的行地可程房程景介向作背位程辦標(biāo)究況況快加高指研情較增提濟(jì)本速場基展斷基的術(shù)市展發(fā)場技和發(fā)市業(yè)情簡著望據(jù)顯展依益的律效場法營經(jīng)市的況況析議析分建分分的價(jià)肖旳情銷的評營案情情體及準(zhǔn)方總租標(biāo)的計(jì)件通質(zhì)開路施述要濟(jì)境及企究資況地研投簡產(chǎn)房性市地地品程市地行州州房廣廣房商業(yè)產(chǎn)發(fā)發(fā)模設(shè)、及企地開求出開規(guī)術(shù)發(fā)房資開州外能技地業(yè)及房的圍位地用對利況排劃劃數(shù)計(jì)計(jì)情安施措實(shí)籌的金的與資參織平組的估合遷營資經(jīng)投及總供需區(qū)發(fā)開灣物灣程荔工程周H7二理及塊地對本對設(shè)成建構(gòu)地發(fā)資開投地場程程）本用費(fèi)費(fèi)費(fèi)用3U配見稅務(wù)人程均工期程下安外及預(yù)期開金措用測定籌費(fèi)金務(wù)資財(cái)研第商1.01

2、.11.21.31.42.02.12.22.2.12.2.22.2.32.2.42.2.52.32.42.4.12.4.22.4.32.4.42.53.03.13.1.13.1.23.1.33.1.43.23.34.05.05.15.25.35.45.55.65.75.85.8.15.8.26.06.18/76.1.1住宅銷售1=1單價(jià)的測定6.1.2商鋪銷售1=1單價(jià)的測定6.1.3單位銷售1=1單價(jià)的測定6.1.4建議銷售價(jià)6.1.5實(shí)際銷售總收入6.2大廈經(jīng)營管理費(fèi)用收入與支出6.3經(jīng)營稅費(fèi)及所得稅的繳交6.4土地增值稅6.5所得稅7.0工程經(jīng)濟(jì)效、益分析7.1工程盈利能力分析7.1.1

3、內(nèi)部收益率(IRR)7.1.2凈現(xiàn)值(NPV)7.1.3凈現(xiàn)值率(1NPVR)7.1.4投資回報(bào)率7.2工程的不確定性分析7.2.1工程盈虧平衡分析7.2.2工程敏感性分析7.2.3概率分析8.0可行性研究結(jié)論與建議8.1工程綜合經(jīng)濟(jì)評價(jià)8.2有關(guān)說明及建議8.3工程主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)、指標(biāo)綜合表附表、附圖附表一工程綜合收、益表附表二工程動(dòng)態(tài)綜合表附表三工程投資利息估算表附表四土地增值稅計(jì)算表附表五工程敏分析附圖一項(xiàng)感性分析表附表六概率目盈虧平衡分析曲線附圖二工程敏感性分析圖附錄1.02.3(略)2.4荔灣區(qū)一帶高層、多層住宅、商場的開發(fā)出售、出租經(jīng)營情況2.4.1供應(yīng)情況1993、1994年荔

4、灣區(qū)商品房供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)表單位：平方M住宅商場寫字樓合計(jì)93年推出面積4252391616600586899占當(dāng)年推出比例72.5%27.5%0%100%94年推出面積7967173560占當(dāng)年推出比例46%18.3%35.7%100%95年總供應(yīng)量5049019354062009760459占比例66.4%25.4%8.2%100%由此可見，荔灣區(qū)商品房的開發(fā)以住宅開發(fā)為主，原因在于受特定的地理環(huán)境影響（該區(qū)多橫巷窄路，民宅多為2、3層的舊式建筑物），城區(qū)規(guī)劃的整體性及商業(yè)發(fā)展的環(huán)境與潛質(zhì)不如東山、越秀、天河等區(qū)，目前推出的大型高級商務(wù)樓宇亦只有廣州及舊商店的改造，大大促進(jìn)了該區(qū)的商業(yè)物業(yè)的開發(fā)

5、以上供應(yīng)量的統(tǒng)計(jì)是根據(jù)政府以發(fā)預(yù)售許可證的數(shù)據(jù)所得，故正待開發(fā)而未領(lǐng)預(yù)售證的工程或地鐵上蓋物業(yè)等潛在供應(yīng)量不在統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)。據(jù)目前所知，舊工程所在地四周有三個(gè)地塊正待拆遷開發(fā)，東有置業(yè)公司，北有廣州市工程承包公司和錦龍公司，西南面有荔灣區(qū)房管物業(yè)。房管局負(fù)責(zé)開發(fā)一棟9層住宅，總建筑面積達(dá)9000平方M。另外，鄰近工程所在地的地鐵沿線上蓋物業(yè)共4個(gè)，總建筑面積達(dá)461922平方M（地鐵上蓋物業(yè)具體情況見表），但以上工程（荔灣區(qū)房管局開發(fā)的9層物業(yè)除外）受舊城區(qū)拆遷困難和地鐵的影響，正式動(dòng)工日期目前仍無法估計(jì)，預(yù)計(jì)還有很長一段時(shí)間，故在本工程的建設(shè)銷售期間，其供應(yīng)量對工程的影響不會(huì)太大，對于潛在供應(yīng)

6、量的開發(fā)情況有待日后進(jìn)一步跟蹤。地鐵首期工程部分上蓋發(fā)展物業(yè)情況一覽表序號地塊編號所在區(qū)地理位置用地功能總建筑面積（平方M）1HR-2荔灣區(qū)華貴路以西，寶源路以南，多寶路以北公寓、商業(yè)1078742HR-3荔灣區(qū)華貴路以東，長壽西路以南公寓、商業(yè)765083HR-4荔灣區(qū)華貴路兩側(cè)，龍津中路以南，長壽西路以北公寓、商業(yè)、寫字樓2336564HR-5荔灣區(qū)華貴路以西，寶源路以北公寓、商業(yè)、寫字樓43884現(xiàn)時(shí)荔灣區(qū)推出的多層物業(yè)一般規(guī)模不大，總建筑面積約60007000平方M左右，多以內(nèi)銷形式為主，占該區(qū)居住物業(yè)推出面積的11%左右；而高層所占比例大大超于前者，為89%總建筑面積一般在24萬平方

7、M左右（荔灣廣場除外），主要集中分布在繁華路段17.4%，外銷占82.6%。求情況總體情況及分析1994年8月，該區(qū)推出的居住或交通主干線上，如下九路、人民北路、光復(fù)路等路段。至物業(yè)中，內(nèi)銷2.4.2 需2.4.2.1樓宇成從廣州市有關(guān)部門資料可見，1993年至1994年8月荔灣區(qū)商品房總供應(yīng)量為760459平方M但據(jù)已有登記成交記錄表明，至1994年8月止，該區(qū)已推出銷售的樓盤總面積實(shí)際為441256平方M,故本報(bào)告將以實(shí)際推出的面積總數(shù)作供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。據(jù)資料顯示，至1994年8月，該區(qū)商品房總成交量為212356平方M占該區(qū)實(shí)際推出可供銷售面積的48.1%。其中內(nèi)銷成交量占13%，外銷占

8、87%。與廣州市其他舊城區(qū)相比（即東山、越秀、海珠區(qū)三區(qū)），荔灣區(qū)的總成交量最高。在成交的商品房中，住宅占大部分，比例為70.2%。由此可見，未來幾年內(nèi)，住宅仍是該區(qū)最大的需求。1993年1994年荔灣區(qū)商品房銷售情況單位：平方M住宅商場寫字樓合計(jì)93年成交面積876782420090098占該年總成交97.3%2.7%0%100%94年成交面積614122258占該年總成交量比例50.2%25.4%24.4%100%95年總成交量1490943348529777212356所占比例70.2%15.8%14%100%由于廣州市普遍存在商品房交易登記滯后的情況，實(shí)際成交率往往高于政府的登記數(shù)，通

9、過對典型樓盤的調(diào)查可對商品房的需求情況有更深入和較準(zhǔn)確的了解。2.4.2.2 樓盤調(diào)查范圍本報(bào)告調(diào)查該區(qū)內(nèi)8個(gè)高層及3個(gè)多層居住物業(yè)，以其為代表分析荔灣區(qū)居住物業(yè)的銷售情況。其中8個(gè)高層居住物業(yè)總建筑面積為50萬平方M,占荔灣區(qū)全部高層居住物業(yè)的83.3%。2.4.2.3 樓盤銷售情況分析在調(diào)查的8個(gè)高層居住物業(yè)中，成交情況較理想的當(dāng)數(shù)西關(guān)大廈、荔灣廣場和安富花園。（見后表）西關(guān)大廈是荔灣區(qū)首座推出的高層居住物業(yè)，由于當(dāng)時(shí)僅此一家，市場供少于求，所以1992年5月剛推出時(shí)盡管均價(jià)已高達(dá)每平方M7000港元，但僅一年時(shí)間已全部售完，現(xiàn)時(shí)二手市場住宅價(jià)位每平方M在港元850010000元之間，比1

10、992年推出時(shí)價(jià)位上升了約25%左右。至于荔灣廣場，占盡天時(shí)、地利、人和，特別性較大，為一般樓盤所不能相比，其一：該物業(yè)地處下九路商業(yè)中心區(qū)，西面單邊臨街，距地鐵首期工程沿線長壽路站步行僅需幾分鐘；其二：荔灣廣場是荔灣區(qū)規(guī)模最大的大型高層居住物業(yè)，總建筑面積達(dá)24萬平方M，同時(shí)也是廣州市舊城改造的典范，受到政府有關(guān)部門的高度重視和廣大市民的關(guān)注、配合，發(fā)展商耗資逾5億港元，僅以一年時(shí)間就完成了所有拆遷工作；其三：發(fā)展商非常注重對樓盤的宣傳，每期推出均在各大報(bào)刊（包括香港地區(qū)）刊登。2.4.3 物業(yè)出租情況（略）2.4.4 對荔灣區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的總體評價(jià)分析（1）供應(yīng)方面，商品房的開發(fā)以居住物業(yè)的

11、開發(fā)為主并向高層發(fā)展。（2）需求方面，住宅需求大于商業(yè)用房需求。買家香港、國內(nèi)人士各半，自用客多，中小面積單元的銷路較大。（3）建議本地區(qū)之開發(fā)工程宜選擇面向大眾的市場策略。通過對附近樓宇的售價(jià)及銷售情況進(jìn)行比較分析，建議樓宇現(xiàn)時(shí)售價(jià)不宜過高，均價(jià)為每平方M85009000港元左右。商場首層均價(jià)宜在每平方M2100025000港元左右（指整個(gè)商場已有基本裝修和間隔）。2.5對本工程開發(fā)的功能、規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)及營銷的建議1. 文昌廣場位于廣州舊城區(qū)人口稠密的地段，生活配套設(shè)施較為完善，鄰近商業(yè)中心區(qū)或主要商業(yè)繁華街道，至廣州首期地鐵長壽路站步行只需五分鐘路程，是較理想的住宅開發(fā)地點(diǎn)。從市場調(diào)查可知其

12、附近區(qū)域住宅以及商業(yè)物業(yè)的發(fā)展與廣州其他地區(qū)相比，是有較大市場潛力的。但在實(shí)際開發(fā)中仍需要根據(jù)具體條件加以分析，以確定合適的市場目標(biāo)及開發(fā)營銷方式。2. 根據(jù)市場調(diào)查報(bào)告顯示以及工程所在地點(diǎn)環(huán)境條件等因素，文昌廣場地段是以居住為主的地區(qū)，商業(yè)環(huán)境不佳。由于商業(yè)物業(yè)的發(fā)展在廣州受傳統(tǒng)商業(yè)消費(fèi)地段、市民消費(fèi)習(xí)慣，以及市區(qū)整體規(guī)劃功能的影響甚大，以目前文昌廣場改造的局部商業(yè)環(huán)境是難以形成城市商業(yè)中心的，過大規(guī)模的以及過高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)商業(yè)用房，容易造成今后在出售和出租上的困難。建議商業(yè)用房在3層以下，標(biāo)準(zhǔn)則以居住區(qū)配套商業(yè)中心較適宜。3. 目前廣州市區(qū)及鄰近供應(yīng)的高層住宅大部分以高檔外銷為主，荔灣區(qū)的出售

13、樓宇更為突出，從成交情況分析，該區(qū)的外銷住宅成交好于其它老城區(qū)。但由于該區(qū)是廣州市舊城改造的重點(diǎn)地區(qū)，鑒于拆遷成本和城市規(guī)劃的要求，今后該區(qū)發(fā)展主要是高層住宅為主，隨著供應(yīng)量的增長，目前較高的外銷率將會(huì)逐步回落，但是隨著廣州市拆遷區(qū)域的擴(kuò)大，本地回遷需求亦將加大，這部分的市場將會(huì)增加，因此文昌廣場住宅的市場定位可考慮1/3外銷，2/3內(nèi)銷，在確定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)與售價(jià)時(shí)應(yīng)充分考慮到這一因素。內(nèi)銷房平均售價(jià)不宜超過港幣8500元，外銷房不宜超過港幣9200元，商場（僅首層）平均價(jià)應(yīng)為港幣23000元左右?？紤]到銷售對象的變化，以及國內(nèi)用家承受能力，設(shè)計(jì)住宅單元以4050平方M為主，并具有較高的實(shí)用率。4

14、. 由于近年供應(yīng)量增大，把握好銷售的時(shí)機(jī)和制定好相應(yīng)的銷售策略是十分重要的。首期銷售應(yīng)在結(jié)構(gòu)出地面，或完成裙樓時(shí)推出，鑒于現(xiàn)時(shí)樓花一次性付款的客戶甚少，分期付款以及銀行按揭對于內(nèi)外銷來說都是十分必要的。隨著競爭的加劇，投資者對物業(yè)認(rèn)識的設(shè)計(jì)合理與否、質(zhì)量的高低、企業(yè)信譽(yù)以及售樓前后服務(wù)的好壞是十分重要的，發(fā)展商在開發(fā)過程中應(yīng)注意好以上的工作。5. 隨著國內(nèi)房地產(chǎn)大規(guī)模的開發(fā)，市場已趨平衡，樓價(jià)升幅將相應(yīng)減緩。因此，開發(fā)與營銷過程中密切注重市場的變化，嚴(yán)格控制成本在今后將顯得尤其重要，對營銷的影響甚大。序號樓盤名稱裝修標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備停車位內(nèi)部間隔（平方M現(xiàn)時(shí)工程進(jìn)度銷售面積（平方M銷售率推出日期交樓日

15、期最高價(jià)HKD/M2最低價(jià)HKD/M2現(xiàn)時(shí)平均價(jià)HKD/M2次性付款折后均價(jià)1 荔灣廣場玻璃幕墻，裙樓高級花園巖地臺(tái)，住宅內(nèi)柚木地板，乳膠漆，廚廁瓷片到頂進(jìn)口電梯3臺(tái)/座，電腦監(jiān)控報(bào)案系統(tǒng)，商場中央空調(diào)，進(jìn)口自動(dòng)扶手梯48部，住宅配潔具地下層底部共500多個(gè)車位，租金待定住宅：80-89挖椿井12萬71.6%93.195.121008800商場：22-17012萬30.8%93.995.12818103265756575452602 惠城花園玻璃幕墻，花崗巖地臺(tái)，住宅乳膠漆，廳房柚木地板，廚廁瓷片到天花，防滑彩釉磚地面名廠快速電梯，廚房配不銹鋼洗滌盆及柜，名廠高級潔具全套，商場采光頂?shù)叵乱粚油?/p>

16、車場100個(gè)車位租售待定住宅：78-157挖椿井4164760%93.996.6125758商場：11-20301360080%94.196.64720177003 安富花園外墻玻璃紙皮石彩釉住宅柚木地板，高級瓷磚到頂?。好孔麖S電梯，配進(jìn)口衛(wèi)生潔具，抽油煙機(jī)，地柜、洗盆及吊柜、煤氣熱水爐，協(xié)助辦理開IDD手續(xù)-1，-2層為地下停車場全部出售，價(jià)位待定住宅：70-100地面5層3900082%93.196.312004954395008550商場：12-53（2,3層）578165%93.996.3394351245422671208574 金信大廈外墻彩色玻璃馬賽克住宅內(nèi)洋什木地板，廚廁瓷片

17、到頂，商場大理石地臺(tái)?。好麖S電梯2部，配高級潔具，廚柜，不銹鋼水盆，抽油煙機(jī)-1到-3層停車場全部用作出租，租價(jià)待定住宅：70-100地面3層2200038.7%93.1296.69200830085008500商場：12-53（2,3層）4000未推出5 西關(guān)大廈外墻天然石片彩釉，大理石地板，住宅耐磨磚，彩釉磚地面，墻身乳膠漆，廚廁瓷片到頂?。好麖S電梯8部，進(jìn)口潔具，不銹鋼廚具，配排氣扇?。好麖S電梯8部，進(jìn)口潔具，不銹鋼廚具，配排氣扇有停車場，租金待定住宅：71-118現(xiàn)樓可交付使用22169100%92.594.129283686585008500商場：共四上一大客包租商場：共四層由一大客

18、包租850092.594.126 荔灣城玻璃幕墻花崗巖地板，住宅內(nèi)彩釉磨地磚，墻身乳膠漆，廚廁瓷磚至天花住：高級電梯2部，住宅配抽油煙機(jī)、吊柜、浴缸、坐廁及洗面盆-1，-2層為停車場只3000平方M，約300個(gè)單位，租金待定住宅：98-120現(xiàn)已封頂正在裝修1300093%93.194.1210542816790008100商場：13-73450075%93.194.122897220607 荔怡中心外墻高級配色陶瓷磚住宅內(nèi)墻身乳膠漆，柚木地板，廚廁高級防滑地磚，高級瓷磚至天花住宅每座名廠高速電梯2部，配廚柜，熱炎爐，抽油煙機(jī)，煮食爐，IDD線路連電話機(jī)，進(jìn)口潔具，熱氣機(jī)等地下車庫1層，租售未

19、定，個(gè)數(shù)未定住宅：64-165復(fù)式：186挖椿井1380039.2%94.795.1297008070910079170商場：13-170（首層）277094.795.1241000280003698032172及防滑磚，大堂鋪石每座住宅名廠電梯潔具全套及儲(chǔ)物柜，浴室鏡一個(gè)地下車庫151地面2層8 逢源大廈外墻錦磚及高級紙皮石住宅內(nèi)乳膠漆，廚廁顏色高級，瓷磚個(gè)人花，柚木地板2部，配廚柜一臺(tái)，抽氣扇，不銹鋼洗淋盆一個(gè)，1層，租售未定，個(gè)數(shù)未定住宅：88-110復(fù)式：1700063.2%93年95.9124007500850076509 西灣路商業(yè)住宅樓外墻高級玻璃馬賽克及條形彩釉磚，住宅廳房多彩

20、彈涂，彩釉磚地面配不銹鋼洗滌盆，抽油煙機(jī)，坐廁。排氣扇，洗面盆有停車場，租金待定住宅：53-110地面8層380060%94年95.17400420065006305商場：不賣314095.110 中山八路商住樓外墻玻璃馬賽克住宅內(nèi)墻灰沙批，水泥地面，天花紙筋灰批灑窗帶門為鋼門窗沒有沒有住宅：72-98地面1層345027.8%94.895.127700667072006264商場：不賣98795.1211 寶源大廈外墻白色條磚，住宅內(nèi)鋪釉面磚，乳膠漆，廚廁瓷片到天花，茶色鋁合金窗一部國產(chǎn)電梯，廁所裝坐廁沒有停車位住宅：32-68開始做三通一平442021.5%94.995.128480828

21、083007968商場：未推出126794.1195.12220003.0工程開發(fā)及技術(shù)設(shè)計(jì)方案的分析（略）3.1地塊及周圍環(huán)境、建設(shè)開發(fā)條件3.1.1地利位置及道路交通本工程位于廣州市荔灣區(qū)，東為文昌北臨街，南鄰耀華北約，西至荷溪三約直街，北接幸福西街。其中文昌北可通運(yùn)輸車輛，能滿足工程施工需要；而耀華北約，幸福西街為兩條十五M規(guī)劃路貫穿，工程建成后將三面臨街。加上首期地鐵長壽西出口近在咫尺（從工程地點(diǎn)至前述地鐵出口，步行不超過五分鐘），將來交通會(huì)十分便利。但南面規(guī)劃路將小區(qū)分割，影響了工程的整體性，并會(huì)為將來的管理帶來不便。標(biāo)的影響，工程各項(xiàng)評價(jià)指標(biāo)對這兩種風(fēng)險(xiǎn)因素的變化較為敏感，尤其是銷

22、售價(jià)格因素。3.1.2地形、地質(zhì)（略）3.1.3附近商業(yè)及生活配套，市政基礎(chǔ)及公建配套設(shè)施（略）3.1.4綜合評述（略）3.27.1(略）7.2工程的不確定性分析7.2.1工程盈虧平衡分析（略）7.2.2工程敏感性分析（略）7.2.3概率分析根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果及形勢預(yù)測，工程將來售價(jià)較基準(zhǔn)方案高的機(jī)會(huì)較小，而投資增加的機(jī)會(huì)較大。由此判斷，銷售價(jià)格、建設(shè)投資（兩者之間相互獨(dú)立）等不確定因素可能發(fā)生的變較銷建化及其發(fā)基準(zhǔn)售設(shè)確定性生的概率值方案變價(jià)格投資因素變化見下表?；?10%0-10%30%50%20%40%50%10%的概率值貼取現(xiàn)率為15%，對本工程自有資金的凈現(xiàn)值進(jìn)行計(jì)算，可得凈現(xiàn)值得期望值為379萬港元，有機(jī)會(huì)出現(xiàn)赤字，故本工程有一定風(fēng)險(xiǎn)，但虧本可能性較小。8.0可行性研究結(jié)論與建議（略）8.1工程綜合經(jīng)理評價(jià)上述市場、投資和財(cái)務(wù)效益評估的結(jié)果說明，本工程作為住宅為主的工程是有較好市場前景的。工程所在地點(diǎn)交通、市政及綜合生活配套設(shè)施完善，尤其是處于老城區(qū)中心、地鐵出口鄰近區(qū)域，地點(diǎn)上有較大的優(yōu)勢，并且本工程發(fā)展商能獲取所得稅15%的優(yōu)惠，地價(jià)有償使用的支付金額較低，利用外資開發(fā)可有效地減少資金