現(xiàn)房買賣轉(zhuǎn)移流程)

1、現(xiàn)房買賣轉(zhuǎn)移流程A 、 賣方無貸款（一） 買方無貸雙方簽訂買賣合同賣方提供過戶資料送交易中心領(lǐng)產(chǎn)證交接書37 日20 日3日內(nèi) 買方支付 30房款60房款10房款交房2070注意事項：此案件較為簡單，買賣雙方經(jīng)紀(jì)人必須將房價及雙方應(yīng)該支付的稅費和服務(wù)費支付細(xì)節(jié)（如：維修基金、家具、裝修情況）確認(rèn)一致即可簽訂買賣合同。（二）買方有貸簽訂買賣合同賣方提供過戶資料510日送交易中心20 日領(lǐng)產(chǎn)證35 日交接書貸款審核完畢買方支付首款及貸款審核資料領(lǐng)他證至銀行交房撥尾款定金或30首款注意事項：此案件買方經(jīng)紀(jì)人須確認(rèn)貸款年限及貸款是否要公積金或全商業(yè)貸款，確認(rèn)買方應(yīng)支付的所有費用如房款、稅費、服務(wù)費及貸

2、款應(yīng)支付等費用。須告知賣方房屋尾款買方是用貸款形式支付。B、賣方有貸款（一）買方無貸款簽訂買賣合同賣方提供過戶資料及還款領(lǐng)他項送交易中心領(lǐng)產(chǎn)證交接書確認(rèn)銀行還款情況注銷7 日20 日 35 日 買方支付30或上家貸款金額支付其余尾款交房注意事項：此案件必須先確認(rèn)賣方貸款銀行是否可提前還款及是否有任何違約金額。若用買方首款代賣方還款必須簽訂借款合同（若有銀行提前還款同意書則免）。雙方經(jīng)紀(jì)人必須在簽約前確認(rèn)上述細(xì)節(jié)及交付的費用和房屋配備。（二）買方要貸款a、 買方首付高于賣方貸款簽訂買賣合同賣方提供過戶資料還款領(lǐng)他項送交易中心領(lǐng)證交接書送注銷35日7 日20 日 35 日 買方支付首款確認(rèn)買方貸款

3、審核完成交房簽訂貸款合同及首付全到位撥款注意事項：此案件須確認(rèn)賣方貸款如何處理，可自還也可買方首付代還。其余條件與（一）項相同。b、 買方首付低于賣方貸款確認(rèn)賣方是否有能力自還，若無法自還，須找擔(dān)保公司墊資處理，經(jīng)紀(jì)人須確認(rèn)墊資費用由誰承擔(dān)。其他條件均與上述相同。業(yè)務(wù)姓名：小區(qū)名稱：號室買方姓名：聯(lián)系電話：（ H）(MP)(O)聯(lián)系地址：（三）委托房源屋主需要調(diào)查的事項（持小產(chǎn)證者）1、 房屋裝修情況毛坯問屋主是否可以交一把KEY 放我們店，一來我們帶看機動性強，二來節(jié)省屋主寶貴的時間是；否，那要提前多久預(yù)約看房？裝修房： 1、要提前多久預(yù)約看房？2、是否附家具清單是；家具及家電送不送？送；不

4、送否3、是否帶租約？是；1、租約到年月為止，成交后是否肯提前解約？是；否2、租客姓名電話3、租客是否可以配合中介帶看？是；否2、成交時是否送維修基金？是成交時含在房價內(nèi)，過戶至買方名下否不送，要另外結(jié)算元3、屋主是否有貸款？是貸款銀行是哪一家銀行及支行？貸款余額多少？貸款銀行電話？信貸員姓名？何時開始貸款的？貸款是否滿一年了？是； 1、業(yè)務(wù)員親自與銀行聯(lián)系，問要提前多久預(yù)約才能還貸？萬元年月；天；提前還貸是否與銀行確認(rèn)過？是；否，開銀行本票的抬頭2、屋主自己是否有還貸能力？是全部自己還否 1、屋主部份現(xiàn)金再加買方首付款來還 2、全部由買方首付款來還 3、買方首付款再加墊資公司的錢來還，墊資費用

5、元，墊資公司為委托中介公司尋找，自尋，公司名為 4、轉(zhuǎn)按揭，銀行收取多少費用？元；費用由誰來承擔(dān)？上家下家共同承擔(dān)業(yè)務(wù)員親自與銀行聯(lián)系是否可轉(zhuǎn)按？銀行同意：加按；同等金額轉(zhuǎn)；減按否； 1、業(yè)務(wù)員親自與銀行聯(lián)系，問要提前多久預(yù)約才能還貸？提前還貸是否與銀行確認(rèn)過？是；否，開銀行本票的抬頭2、屋主自己是否有還貸能力？是全部自己還否 1、屋主部份現(xiàn)金再加買方首付款來還 2、全部由買方首付款來還 3、買方首付款再加墊資公司的錢來還，墊資費用墊資公司為委托中介公司尋找，自尋，公司名為 4、轉(zhuǎn)按揭，銀行收取多少費用？費用由誰來承擔(dān)？上家下家共同承擔(dān)業(yè)務(wù)員親自與銀行聯(lián)系元；天；元，是否可轉(zhuǎn)按？銀行同意：加按

6、；同等金額轉(zhuǎn)；減按3、是否有把屋主的貸款合同違約金計算公式復(fù)印件帶回來？是；否4、貸款未滿一年提前還貸違約金多少？與銀行聯(lián)系得知的金額元以貸款合同違約金計算公式計算得知的金額 元 費用由誰承擔(dān)？上家 下家 共同承擔(dān)a)否接下述第4 條4、屋主期望買方的付款方式：一般正規(guī)的：A 方式：首付款30；二期款60；交接房尾款10；B方式：首付款20；二期款70；交接房尾款10；其他：首付款；第二期款；交接房尾款5、屋主期望交房的時間：年月交房6、成交簽約時屋主是否支付成交價的1元中介費？是；否7、成交簽約時屋主是否支付賣出的稅費元？是；否8、產(chǎn)權(quán)人是否有境外人士？否；是有境外人士合同必須作公證，公證費

7、用元，是否已告知？9、產(chǎn)權(quán)人是否有在外地或國外無法趕回簽約的？否；是，簽約時是否有授權(quán)委托書？是；否是否已告知要作公證書？是；否，估計何時可以寄回？天。10、房子成交總價萬元，賣方稅費元，賣方1中介費元，其它費用元，屋主凈到手價元。業(yè)務(wù)姓名：小區(qū)名稱：號室買方姓名：聯(lián)系電話：（ H）(MP)(O)聯(lián)系地址：（四）買家付意向至轉(zhuǎn)期間需要調(diào)查的事項1、 買方是否要家具家電毛坯裝修房，家具及家電要不要？要；不要2、帶租約的房子買方要求要續(xù)租或解約？續(xù)租；解約，解約金由誰負(fù)責(zé)？上家下家共同承擔(dān)3、成交時維修基金買方是否肯另外支付現(xiàn)金？否成交時要求含在房價內(nèi)，不另外支付是成交時可以另外支付現(xiàn)金元4、買方

8、購房為自住投資5、買方是否已有其它的房產(chǎn)貸過款？沒有；有套，并告之已貸過款，要再貸款的成數(shù)會降低6、買方是否要貸款？是交由中介辦貸款1、是否有先將買方的材料送進(jìn)銀行審批？是；否2、買方預(yù)審貸款需要提供的材料：1.買方身份證復(fù)印件（上海以外的人士需提供暫住證） 2.收入證明（大于每月還款金額的一倍，但不大于2 萬元） 3.公司營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件并敲上公章 4.戶口簿復(fù)印件 5.單身證明或婚姻證明 6.其他財產(chǎn)證明（銀行存折，其它房產(chǎn)證明，汽車行駛證） 7.要購買房子的產(chǎn)證復(fù)印件 8.賣出方的身份證復(fù)印件3、審批結(jié)果是否可以貸款？否；是，可以貸多少成？4、是否已經(jīng)試算出貸款及國家相關(guān)稅費？否；是，金額

9、元自辦貸款，1.貸款銀行是哪一家銀行及支行？2.貸款多少成？；金額元3.銀行是否可以開具保函，保證貸款放貸上家賬戶或下家賬戶？可以不可以4.銀行是以何種方式放貸？見收件收件放貸見新的小產(chǎn)證放貸否，可以支付金現(xiàn)金7、買方期望的付款方式：一般正規(guī)的：A 方式：首付款30；二期款60；交接房尾款B 方式：首付款20；二期款70；交接房屋款10；其它：首付款金額萬；第二期款金額10；萬；交接房尾款，金額萬8、買方期望的交房時間：年月日交房9、成交簽約時買方是否支付成交價的1元中介費？是；否10、成交簽約時買方是否支付國家的相關(guān)稅費元？是；否11、登記的買受人是否有境外人士？否；是， 有境外人士合同必須

10、作公證，公證費用元，是否已告知？是；否12、登記的買受人是否有在外地或國外無法趕回簽約的？否；是簽約時是否可以提供授權(quán)委托書？是；否是否已告知要作公證書，此公證書必須在送交易中心前提供？是；否估計何時可以寄回？天13、房子成交總價萬元 +買進(jìn)方稅費元 +1中介費元 +其它費用元合計費用元主題：從認(rèn)識拒絕談殺價處理因為中國人在殺價之前是從拒絕開始布局，所以行銷人員務(wù)必要有體認(rèn)，要有所認(rèn)知。顧客先說產(chǎn)品不好不喜歡，事實上可能就在為殺價做準(zhǔn)備。如何從拒絕中來認(rèn)識先從拒絕中來認(rèn)識，再談議價處理可以使價格談判更貼切。?不管環(huán)境如何惡劣，經(jīng)營生意必須具備4 個字正派經(jīng)營1 品質(zhì)不妥協(xié)2 服務(wù)不妥協(xié)3 安全

11、不妥協(xié)4 價格不妥協(xié)價格不妥協(xié)的原因：殺價與企業(yè)經(jīng)營、企業(yè)文化有很大關(guān)系（企業(yè)文化是多數(shù)人的行為和價值觀），如公司一開始就實行不二價政策，行銷人員做行銷時報價都是不二價，久而久之就會讓顧客認(rèn)定買你的產(chǎn)品是不能殺價的。? 在遇到異議的時候不要太在意，因為對產(chǎn)品有異議和意見是正?，F(xiàn)象。面對異議之基本態(tài)度：1、 自然現(xiàn)象，不必刻意回避2、 不是阻礙，而是“需要”3、 常是認(rèn)知不足所產(chǎn)生（對產(chǎn)品認(rèn)識不清，當(dāng)然會說“不”，所以 SALES 的工作就是一種告知、教育的工作，教育顧客認(rèn)識你的產(chǎn)品及產(chǎn)品對他的好處，只要他的認(rèn)知接受就不會拒絕產(chǎn)品了）4、 處理應(yīng)以共同解決問題為導(dǎo)向（要溝通交換意見，問題有雙方來談）5、 某些不一定要處理而是容許存在的（例如，顧客隨口一說的）異議的型態(tài)1、真實真的存在問題2、假象借口3