房地產(chǎn)開發(fā)作業(yè)全流程簡介

1、房地產(chǎn)開發(fā)作業(yè)全流程簡介房地產(chǎn)開發(fā)作業(yè)全流程簡介 目目 錄錄一、投資立項一、投資立項二、前期工作二、前期工作 （土地證（土地證項目選址意見書項目選址意見書建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證 建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證 施工許可證）施工許可證）三、施工準(zhǔn)備三、施工準(zhǔn)備 （圖紙會審、五通一平（圖紙會審、五通一平 、施工組織設(shè)計審定）、施工組織設(shè)計審定）四、工程施工管理四、工程施工管理五、房屋銷售五、房屋銷售六、房屋交付、物業(yè)移交接管六、房屋交付、物業(yè)移交接管七、工程備案七、工程備案八、規(guī)劃驗收、產(chǎn)權(quán)辦理八、規(guī)劃驗收、產(chǎn)權(quán)辦理九、項目總結(jié)九、項目總結(jié)第一部分 投資立項一、項目建議書（委托

2、專業(yè)機構(gòu)編制）一、項目建議書（委托專業(yè)機構(gòu)編制）1、項目建議書的作用：1）、國家選擇建設(shè)項目的依據(jù)，項目建議書批準(zhǔn)后即為立項；2）、批準(zhǔn)立項的工程可進一步開展可行性研究；3）、利用外資的項目，只有在批準(zhǔn)立項后方可對外開展工作。2、項目建議書的編制：委托咨詢單位、設(shè)計單位編制。3、項目建議書的主要內(nèi)容：1）、建設(shè)項目提出的必要性和依據(jù)；2）、產(chǎn)品方案、擬建規(guī)模和建設(shè)地點的初步設(shè)想；3）、資源情況、建設(shè)條件、協(xié)作關(guān)系和引進國別、廠商的初步分析；4）、投資估算和資金籌措設(shè)想5）、項目進度安排4、項目建議書的審查5、項目建議書的報批（主管部門及各經(jīng)濟發(fā)展局）項目建議書通過批準(zhǔn)獲得批準(zhǔn)書后，即可進入可行

3、性研究階段，并形成可行性研究報告供項目決策。二、可行性研究報告（委托專業(yè)機構(gòu)編制）二、可行性研究報告（委托專業(yè)機構(gòu)編制）1、研究項目的必要性和現(xiàn)實性：市場調(diào)查、資源調(diào)查。2、方案選擇和技術(shù)可能性：建設(shè)地點選擇（可委托具備相應(yīng) 資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計單位編制選址報告）、建設(shè)場地地震安全 性評價（委托地震評價機構(gòu)作出，上報地震辦審批）、建 設(shè)項目環(huán)境評價（委托環(huán)保部門作出，上報環(huán)保委審批）、 確定生產(chǎn)工藝（工業(yè)項目）。3、研究經(jīng)濟上的合理性：工程成本與利潤分析4、研究實施方法：編制建設(shè)總進度（設(shè)計、施工、交付使用）5、編制可行性研究報告6、組織審查7、上報審批獲得批準(zhǔn)書（主管部門及各經(jīng)濟發(fā)展局）8、可行性

4、研究報告報請批準(zhǔn)時，必須附有城市規(guī)劃部門的選 址意見書。9、選址意見書的申請流程：建設(shè)單位填寫申請表，附送經(jīng)批準(zhǔn)的項目建議書、地形圖三份、選址論證報告、其他相關(guān)文件。10、規(guī)劃部門核發(fā)的審批文件：建設(shè)項目選址意見書一份、核發(fā)通知一份、蓋有規(guī)劃專用章的核定設(shè)計范圍圖一份。11、建設(shè)單位取得建設(shè)項目選址意見書后，委托設(shè)計時注意事 項：申請建設(shè)項目選址意見書同時，應(yīng)征詢消防、環(huán)保、 衛(wèi)生防疫等部門的選址意見；對提出的規(guī)劃要求要認(rèn)真落 實；取得建設(shè)項目選址意見書后六個月內(nèi)，持批準(zhǔn)的可行 性研究報告，向規(guī)劃部門和有關(guān)部門報送設(shè)計方案及有關(guān) 文件、資料，屆時，如可行性研究報告未獲批準(zhǔn)又未申請 延期的，建設(shè)

5、項目選址意見書自動失效。12、建設(shè)項目選址意見書核發(fā)通知提出的主要規(guī)劃設(shè)計要求有： 建設(shè)用地面積、建設(shè)面積、容積率、綠地率、建筑密度、建 筑退讓道路規(guī)劃紅線距離、建筑后退基地邊界距離、建筑高 度、基地主要出入口設(shè)置、建設(shè)基地標(biāo)高等。 三、房地產(chǎn)開發(fā)項目立項三、房地產(chǎn)開發(fā)項目立項 對房地產(chǎn)項目開發(fā)一般應(yīng)遵循下列程序：項目開發(fā)前期調(diào)研程序、項目立項過程程序、土地使用權(quán)的取得程序、征地拆遷程序、項目規(guī)劃程序、工程建設(shè)程序、房地產(chǎn)項目經(jīng)營程序。 對房地產(chǎn)項目開發(fā)來說，立項階段主要工作為：1、項目開發(fā)前期調(diào)研 項目的前期調(diào)研程序，就是通過開發(fā)商對擬投資地區(qū)房地產(chǎn)市 場的調(diào)查，搜集大量市場信息，來探詢投資

6、的可能性，尋找投資機會的過程。 2、項目立項 項目立項就是上報項目建議書或項目可研報告，取得政府批復(fù)（項目立項），使項目取得合法的開發(fā)建設(shè)資格。 第二部分 前期工作（土地取得到辦理好施工許可證）第一小節(jié) 土地使用權(quán)證的取得 一、概述一、概述 1、開發(fā)商在項目立項通過后，須取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證,方可辦理取得土地使用權(quán)的手續(xù)。 2、國有土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。征地是指項目選址用地為集體土地,按照法定的程序報請有批準(zhǔn)權(quán)限的政府機關(guān)審批以后,對集體土地及地上物等依法補償，將集體土地轉(zhuǎn)為國有土地的一種行為。3、拆

7、遷是指項目選址在城市規(guī)劃區(qū)國有土地上,為達到施工要求的場地條件,拆除建設(shè)用地上原有房屋及其附屬物,并對原用地者進行補償、安置的行為。征地、拆遷都是項目開工前的重要工作。二、實施程序二、實施程序 （一）國有土地使用權(quán)劃撥手續(xù)的辦理 1.承辦部門：2.申報資料：3.申辦程序：4.收費標(biāo)準(zhǔn)： 5.應(yīng)注意的事項：（二）國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)的辦理（二）國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)的辦理 國土資源部第11號部令規(guī)定：凡各類經(jīng)營性用地（含房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)），均必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。承辦部門均為：土地收購儲備中心。現(xiàn)分述如下： 國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣或者掛牌出讓活動，是有計劃地進行的。土地收購儲備中心

8、根據(jù)招標(biāo)拍賣掛牌出讓地塊的情況，編制招標(biāo)拍賣掛牌出讓文件。土地收購儲備中心在投標(biāo)、拍賣或者掛牌開始日前 20 日發(fā)布招標(biāo)、拍賣或者掛牌公告，公布招標(biāo)拍賣掛牌出讓宗地的基本情況和招標(biāo)拍賣掛牌的時間、地點。招標(biāo)拍賣掛牌公告包括下列內(nèi)容：招標(biāo)拍賣掛牌公告包括下列內(nèi)容： 出讓人的名稱和地址； 出讓宗地的位置、現(xiàn)狀、面積、使用年期、用途、規(guī)劃設(shè)計要求； 投標(biāo)人、競買人的資格要求及申請取得投標(biāo)、競買資格的辦法；索取招標(biāo)拍賣掛牌出讓文件的時間、地點及方式； 招標(biāo)拍賣掛牌時間、地點、投標(biāo)掛牌期限、投標(biāo)和競價方式等； 確定中標(biāo)人、競得人的標(biāo)準(zhǔn)和方法； 投標(biāo)、競買保證金； 1、投標(biāo)、開標(biāo)依照下列程序進行： 投標(biāo)人

9、在投標(biāo)截止時間前將標(biāo)書投入標(biāo)箱。2.拍賣會依照下列程序進行： 主持人點算競買人； 主持人介紹拍賣宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求和其他有關(guān)事項； 主持人宣布起叫價和增價規(guī)則及增價幅度。沒有底價的，應(yīng)當(dāng)明確提示； 主持人報出起叫價； 競買人舉牌應(yīng)價或者報價； 主持人確認(rèn)該應(yīng)價后繼續(xù)競價； 主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價而沒有再應(yīng)價的，主持人落槌表示拍賣成交； 主持人宣布最高應(yīng)價者為競得人。 3.掛牌依照以下程序進行： 在掛牌公告規(guī)定的掛牌起始日，出讓人將掛牌宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求、起始價、增價規(guī)則及增價幅度等，在掛牌公告規(guī)定的土地交易場所掛牌公布； 符合條件的競買人填寫

10、報價單報價； 出讓人確認(rèn)該報價后，更新顯示掛牌價格； 出讓人繼續(xù)接受新的報價； 出讓人在掛牌公告規(guī)定的掛牌截止時間確定競得人。 掛牌期限屆滿，按照下列規(guī)定確定是否成交： 在掛牌期限內(nèi)只有一個競買人報價，且報價高于底價，并符合其他條件的，掛牌成交； 在掛牌期限內(nèi)有兩個或者兩個以上的競買人報價的，出價最高者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為競得人，但報價低于底價者除外；在掛牌期限內(nèi)無應(yīng)價者或者競買人的報價均低于底價或均不符合其他條件的，掛牌不成交。 在掛牌期限截止時仍有兩個或者兩個以上的競買人要求報價的，出讓人應(yīng)當(dāng)對掛牌宗地進行現(xiàn)場競價，出價最高者為競得人。 4. 成交確認(rèn)書 以招標(biāo)、拍賣或者

11、掛牌方式確定中標(biāo)人、競得人后，出讓人應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)人、競得人簽訂成交確認(rèn)書。 成交確認(rèn)書應(yīng)當(dāng)包括出讓人和中標(biāo)人、競得人的名稱、地址，出讓標(biāo)的，成交時間、地點、價款，以及簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同的時間、地點等內(nèi)容。 出讓人公布出讓結(jié)果，不得向受讓人收取費用。 受讓人依照國有土地使用權(quán)出讓合同的約定付清全部國有土地使用權(quán)出讓金后，應(yīng)當(dāng)依法申請辦理土地登記，領(lǐng)取國有土地使用權(quán)證書。 （三）土地確權(quán)登記手續(xù)的辦理（三）土地確權(quán)登記手續(xù)的辦理 1、承辦部門：市國土資源局 2、申報資料： （1）土地登記需要的資料 （2）土地轉(zhuǎn)讓登記需要的資料 3、申辦程序： 申請： 地籍調(diào)查： 審核： 注冊登記頒發(fā)證書：市

12、局對批準(zhǔn)的土地登記 進行登記卡裝簿，土地權(quán)利人領(lǐng)取證書。 土地面積超30畝報省廳審核4.辦結(jié)時限：通過招標(biāo)、拍賣或者掛牌出讓的土地均為熟地，即做好三通一平的用地，開發(fā)商可直接利用地塊進行開發(fā)建設(shè)。若因?qū)嶋H情況要求需要拆遷的，則需要按下列程序辦理。 （一）建設(shè)拆遷臨時用地許可證的取得 承辦部門：國土資源局 （二）拆遷手續(xù)的辦理 1.承辦部門：市拆遷辦 （一）概述（一）概述 為加強城市規(guī)劃管理，保證市整體規(guī)劃的實施，對新建、改建、擴建項目實施建設(shè)工程規(guī)劃許可證制度。開發(fā)商在辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證時，應(yīng)持當(dāng)年的建設(shè)計劃、土地使用證件、建設(shè)工程用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程擬建位置的地形圖、建設(shè)工程總平面圖

13、、符合審定設(shè)計方案的施工圖及消防、設(shè)計質(zhì)監(jiān)部門對施工圖的批復(fù)意見、建設(shè)工程用地規(guī)劃許可證，向市規(guī)劃管理部門提出建設(shè)申請，經(jīng)審查批準(zhǔn)后，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。第二小節(jié) 規(guī)劃許可證的取得（二）實施程序（二）實施程序 1.建設(shè)用地規(guī)劃許可證的取得承辦部門： 市規(guī)劃局2.建設(shè)工程設(shè)計招投標(biāo)程序 （1）承辦部門：開發(fā)商或其代理機構(gòu) （2）申報資料：建設(shè)項目計劃批文；建設(shè)工程設(shè)計規(guī)劃要求通知書及附圖；招標(biāo)投標(biāo)工作計劃及方案；設(shè)計任務(wù)書；招標(biāo)人或代理機構(gòu)工作能力證明材料及資格證書；委托代理協(xié)議或合同。 3.施工圖設(shè)計消防審批 承辦部門：市公安消防分局建審科 4.施工圖設(shè)計質(zhì)量審查 承辦部門：市建設(shè)工程勘察

14、設(shè)計質(zhì)量監(jiān)督站5.地下人防工程設(shè)計與審查 承辦部門：市人民防空辦公室 6.建筑工程規(guī)劃許可證的辦理 應(yīng)繳納建筑工程執(zhí)照費及輕型墻體材料費、檔案保證金、民防費的工程，憑繳費單據(jù)領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證。1 1）、土地局發(fā)的宗地圖（國有土地使用證）、土地局發(fā)的宗地圖（國有土地使用證）2 2）、土地局發(fā)的建設(shè)用地紅線圖）、土地局發(fā)的建設(shè)用地紅線圖3 3）、規(guī)劃局發(fā)的規(guī)劃定點圖（建設(shè)用地規(guī)劃許可證）、規(guī)劃局發(fā)的規(guī)劃定點圖（建設(shè)用地規(guī)劃許可證）4 4）、規(guī)劃局審批的總平規(guī)劃圖（報批）、規(guī)劃局審批的總平規(guī)劃圖（報批）5 5）、設(shè)計紅線圖（設(shè)計院根據(jù)本圖出施工圖）、設(shè)計紅線圖（設(shè)計院根據(jù)本圖出施工圖）6 6）

15、、施工紅線圖（建設(shè)工程規(guī)劃許可證，施工時根據(jù)本圖放線）、施工紅線圖（建設(shè)工程規(guī)劃許可證，施工時根據(jù)本圖放線） 一、概述一、概述 申領(lǐng)建設(shè)工程施工許可證,是在辦理建筑工程規(guī)劃許可證后,需要進行的驗證工程建設(shè)符合開工要求的最后法定程序,該證是申辦開工的必備文件。 在市建委辦理報建證后,開發(fā)商可在市建筑有形市場辦理施工、監(jiān)理招投標(biāo)、質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督、造價、勞保統(tǒng)籌等手續(xù)后，向市建設(shè)管理部門提出開工申請，經(jīng)審查批準(zhǔn)，核發(fā)施工許可證。 第三小節(jié) 施工許可證的取得 二、實施程序二、實施程序 （一）項目報建 承辦部門：市建設(shè)委員會二）市建筑市場需辦理的手續(xù) 建設(shè)工程施工、監(jiān)理招投標(biāo) 承辦部門：招標(biāo)代理公司

16、或開發(fā)商、市招標(biāo)辦（監(jiān)督職責(zé)）三）施工許可證的辦理 承辦部門：市建設(shè)委員會 第四小節(jié) 建筑工程施工許可管理辦法 第一條為了加強對建筑活動的監(jiān)督管理，維護建筑市場秩序，保證建筑工程的質(zhì)量和安全，根據(jù)中華人民共和國建筑法，制定本辦法。第二條在中華人民共和國境內(nèi)從事各類房屋建筑及其附屬設(shè)施的建造、裝修裝飾和與其配套的線路、管道、設(shè)備的安裝，以及城鎮(zhèn)市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的施工，建設(shè)單位在開工前應(yīng)當(dāng)依照本辦法的規(guī)定，向工程所在地的縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門（以下簡稱發(fā)證機關(guān)）申請領(lǐng)取施工許可證。工程投資額在30萬元以下或者建筑面積在300平方米以下的建筑工程，可以不申請辦理施工許可證。省、自治區(qū)、直轄

17、市人民政府建設(shè)行政主管部門可以根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況，對限額進行調(diào)整，并報國務(wù)院建設(shè)行政主管部門備案。按照國務(wù)院規(guī)定的權(quán)限和程序批準(zhǔn)開工報告的建筑工程，不再領(lǐng)取施工許可證。 第三條本辦法規(guī)定必須申請領(lǐng)取施工許可證的建筑工程未取得施工許可證的，一律不得開工。任何單位和個人不得將應(yīng)該申請領(lǐng)取施工許可證的工程項目分解為若干限額以下的工程項目，規(guī)避申請領(lǐng)取施工許可證。第四條建設(shè)單位申請領(lǐng)取施工許可證，應(yīng)當(dāng)具備下列條件，并提交相應(yīng)的證明文件：（一）已經(jīng)辦理該建筑工程用地批準(zhǔn)手續(xù)。（二）在城市規(guī)劃區(qū)的建筑工程，已經(jīng)取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。（三）施工場地已經(jīng)基本具備施工條件，需要拆遷的，其拆遷進度符合施工要求。

18、（四）已經(jīng)確定施工企業(yè)。按照規(guī)定應(yīng)該招標(biāo)的工程沒有招標(biāo)，應(yīng)該公開招標(biāo)的工程沒有公開招標(biāo)，或者肢解發(fā)包工程，以及將工程發(fā)包給不具備相應(yīng)資質(zhì)條件的，所確定的施工企業(yè)無效。（五）有滿足施工需要的施工圖紙及技術(shù)資料，施工圖設(shè)計文件已按規(guī)定進行了審查。（六）有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施。施工企業(yè)編制的施工組織設(shè)計中有根據(jù)建筑工程特點制定的相應(yīng)質(zhì)量、安全技術(shù)措施，專業(yè)性較強的工程項目編制的專項質(zhì)量、安全施工組織設(shè)計，并按照規(guī)定辦理了工程質(zhì)量、安全監(jiān)督手續(xù)。（七）按照規(guī)定應(yīng)該委托監(jiān)理的工程已委托監(jiān)理。（八）建設(shè)資金已經(jīng)落實。建設(shè)工期不足一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價的50，建設(shè)工期超過一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價的30。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供銀行出具的到位資金證明，有條件的可以實行銀行付款保函或者其他第三方擔(dān)保。（九）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。附：辦理質(zhì)量監(jiān)督登記應(yīng)提交的資料附：辦理質(zhì)量監(jiān)督登記應(yīng)提交的資料建設(shè)工程規(guī)劃許可證施工、監(jiān)理單位中標(biāo)通知書、合同施工、監(jiān)理單位資質(zhì)證書經(jīng)審查的全套施工圖、設(shè)計文件及審查意見巖土工程勘