萬科限額設(shè)計8大指標(學(xué)習(xí))

1、萬科限額設(shè)計的八大標準 對企業(yè)的關(guān)鍵技術(shù)經(jīng)濟指標進行限額控制，能給企業(yè)帶來高額回報。那么，在滿足客戶需要、尊重設(shè)計的前提下，如何如何提煉一些“關(guān)鍵技術(shù)經(jīng)濟指標”，通過對這些指標的限額控制，跨越專業(yè)管理邊界，實現(xiàn)項目成本無接縫管理？且看標桿房企萬科是如何提煉、下達、考核限額設(shè)計的。一、設(shè)計限額指標 主要包括成本限額和主要指標的限量控制，主要為以下8方面： 1.設(shè)計費 本指標為項目達到交付要求及銷售推廣而發(fā)生的設(shè)計與設(shè)計相關(guān)的費用的限額。其中包括的內(nèi)容為含規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計、總平環(huán)境設(shè)計、室內(nèi)設(shè)計（含公共部位、會所、樣板房裝修）、專項設(shè)計（含基坑支護、人工濕地、特殊水景、人防工程、燃氣工程、幕墻、

2、鋁合金、鋼結(jié)構(gòu)、標識系統(tǒng)、智能化、室內(nèi)燈光設(shè)計、燈光及泛光照明、變配電及專線、結(jié)構(gòu)檢測等）、 審圖及專業(yè)設(shè)計顧問等費用。精裝交樓及臨時搭建的售樓處設(shè)計費不在本設(shè)計費限額范圍內(nèi)。 住宅設(shè)計費限額適用于住宅項目（含局部街鋪、底層商業(yè)、獨立會等），寫字樓設(shè)計費適用于一般公建項目（含局部街鋪、社區(qū)商業(yè)、底層商業(yè)等）。備注：（1）參照 2002 版勘察設(shè)計收費標準、設(shè)計費統(tǒng)計及對標單位設(shè)計費統(tǒng)計。（2）策劃設(shè)計中心作為設(shè)計管理主責部門，負責設(shè)計費管理的總協(xié)調(diào)，設(shè)計費使用出現(xiàn)分歧的由策劃設(shè)計中心或其授權(quán)部門解決，設(shè)計費超限額或目標的需由該項目設(shè)計主責部門按照相關(guān)流程報批。設(shè)計費有多個主責部門的，由策劃設(shè)計

3、中心牽頭，相關(guān)部門聯(lián)合會簽。 （3）為了確保項目的設(shè)計費計費基數(shù)的唯一性及嚴肅性，設(shè)計費取費基數(shù)為容積率面積+地面核增面積+地下室面積。其中核增面積及地下室面積之和不超過容積率面積的。l 2.營銷費用限額 本指標為項目為了銷售而發(fā)生的各類費用，包括營銷管理費、營銷推廣費、賣場營造費、中介銷售代理費、物業(yè)管理及客戶服務(wù)等相關(guān)費用。營銷費用計算以銷售收入為基數(shù)。 備注：（1）深圳項目由營銷中心負責營銷費總協(xié)調(diào)，進入的新區(qū)域（城市）由營銷中心配合，項目公司負責總協(xié)調(diào)，已經(jīng)進入的區(qū)域由城市公司負責其范圍內(nèi)的營銷費用總協(xié)調(diào)。（2）計費基礎(chǔ)為銷售項目第二階段成本目標及盈利分析測算中的銷售收入，不受實際銷售

4、收入增加影響。持有物業(yè)及保障性住房不計算營銷費用，物業(yè)管理及客戶服務(wù)等相關(guān)費用單計。 （3）物業(yè)管理前期介入費列入總營銷費用控制，本內(nèi)容與當前成本目標體系中的“銷售費用”內(nèi)容一致。3.鋼筋、混凝土限量設(shè)計標準 由于鋼筋及混凝土指標是相互關(guān)聯(lián)的，因此將兩個指標作為一個整體考慮，以下各項指標均以“建筑面積”為基數(shù)，即采用 GB/T503532005建筑工程建筑面積計算規(guī)范計算的建筑面積。 （1）地下室指標：根據(jù)其特征，在指標下達時分為三項指標：擴大地下室、人防地下室及塔樓地下室，裙樓地下室可以參考擴大地下室，因為其上部建筑對其影響較小。 備注：（1）策劃設(shè)計中心為設(shè)計管理部門，負責對鋼筋及混凝土限

5、額指標的總協(xié)調(diào)，并為項目公司（項目部）提供專業(yè)指導(dǎo)，并在成本目標下達時提供專業(yè)意見。（2）地下部分限額的范圍：a.無地下室結(jié)構(gòu)：樁基礎(chǔ)以上，含基礎(chǔ)連系梁等，混凝土不含基礎(chǔ)墊層量。b.地下室部分：樁基承臺及以上，地下室天然基礎(chǔ)或筏板基礎(chǔ)及以上，地下室頂板及以下。限額指標不含承臺及地下室或筏板底板墊層混凝土、不含地下室內(nèi)水池（現(xiàn)澆鋼筋砼水池等）鋼筋及混凝土。（3）該限額指標制定前提為：基礎(chǔ)類型為樁基礎(chǔ)，地下室底板為基礎(chǔ)承臺、底梁及底板的結(jié)構(gòu)形式，地下水位同埋深，頂板覆土以 1.5 米以內(nèi)為宜。若確定為筏板基礎(chǔ)或其他情形的，根據(jù)實際情況可在第二階段成本目標下達限額指標時做適當調(diào)整。 （4）消防車道區(qū)

6、域的調(diào)整方法：按照地下室頂板上消防車道區(qū)域的面積，鋼筋增加10kg/平米,砼增加 0.1 立方/平米。5）塔樓部分地下室，地上結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換對其指標影響較大，不轉(zhuǎn)換按照 80 米內(nèi)、80 米以上分類鋼筋按130kg/平米和140kg/平米，全轉(zhuǎn)換按照80米內(nèi)、80 米以上分類鋼筋按 160kg/平米和 170kg/平米控制。（6）人防地下室在塔樓投影下的，鋼筋指標上限為 180kg/平米。（7）地下室經(jīng)濟技術(shù)指標應(yīng)同時評估地下室停車位停車效率與主材用量。地下室面積含設(shè)備房面積，但扣除贈送業(yè)主的面積+規(guī)劃要求的自行車位或可抵扣汽車位的摩托車位面積。a.人防地下室及塔樓下落面積占總地下室面積25%以內(nèi)，

7、33平米/輛；b.人防地下室及塔樓下落面積占總地下室面積30%以內(nèi)，35平米/輛；c.人防地下室及塔樓下落面積占總地下室面積50%以內(nèi)，37平米/輛；d.人防地下室及塔樓下落面積占總地下室面積50%以上，40平米/輛。（2）標準層指標（該指標含陽臺、凸窗等常規(guī)贈送面積）：適用標準層及不含轉(zhuǎn)換層的地上結(jié)構(gòu)。l 備注：（1）計算基礎(chǔ)面為地下室頂板面以上（不含地下室頂板）。 （2）地上部分不含砌體拉結(jié)筋、屋面剛性防水鋼絲網(wǎng)，含建筑構(gòu)件內(nèi)鋼筋及砼。計算范圍從地下室底板以上，含屋面女兒墻及其他建筑構(gòu)件。（3）標準層必須符合標準層鋼筋及砼限額指標，為了控制不合理的架空轉(zhuǎn)換，地上面積綜合含量指標為剛性控制上

8、限。（4）除入戶陽臺、生活陽臺、客廳陽臺、凸窗以外的面積贈送，贈送經(jīng)過策委會確定并在會議紀要中明確，可以根據(jù)實際贈送的類型，在成本目標中報成本委員會審議，能在改造后形成封閉房間的，參照標準層限額指標，不能形成房間的按照結(jié)構(gòu)板建面積計算，控制指標為鋼筋10kg/平米，砼0.16 立方/平米。其他贈送方式均不調(diào)整限額設(shè)計指標。4.外立面門窗標準限額 本限額適用于住宅產(chǎn)品。影響門窗成本構(gòu)成的因素包括鋁合金材料斷面選擇、鋁合金材料表面處理、玻璃選擇、五金選擇、門窗地面面積比等。鋁合金的成本限額需要從材料選擇及開窗率等方面綜合考慮，合理控制在合適水平。本限額指標由窗地比及參照標準化研究成果的鋁合金門窗綜

9、合價格共同構(gòu)成。（1）檔次與材料選用參照表（住宅） （2）窗地比控制（住宅） 計算方式為外墻門窗洞口面積/地上建筑面積，不含入戶門、裝飾百葉、采光井等。 （3）鋁合金門窗綜合價格及鋁含量控制表（住宅） 其中普通型材為華南區(qū)鋁合金標準化設(shè)計文件數(shù)據(jù)，同系列截面的斷橋型材用量較普通型材高40%。備注：（1）售價一線城市 6 萬/平米以下，二線城市 3 萬元/平米以下的住宅不得使用木包鋁等高檔材料。（2）有保溫隔熱要求，但不適宜使用斷橋隔熱鋁型材的，可以選用塑鋼型材代替，但是中檔住宅及以下檔次產(chǎn)品，不得選用彩色覆膜工藝等高檔型材。（3）北方地區(qū)及其他區(qū)域的普通住宅建議使用塑鋼窗。l 5.外立面用材

10、影響成本的主要要素包括外立面材料選擇、施工工藝、外墻地面面積比等。外墻的成本需從外墻的材料選擇和外墻地面面積比兩個方面控制，以地上建筑面積單方成本作為限額控制上限。（1）外立面用材參考表 備注： a.材料：干掛工藝的各類飾面、進口石材、單價超 250 元/ m2石材或其他面材、幕墻及其他高端的新工藝類材料。 b.材料：濕貼國產(chǎn)石材、劈開磚、火山灰磚、高檔合資品牌面磚。 c.材料：高級面磚、氟碳涂料、仿石涂料、質(zhì)感涂料等。d.材料：普通面磚、普通涂料。e.構(gòu)架：屋面裝飾功能構(gòu)架。f.裙樓不適用于本限額指標。（2）外立面用材綜合指標及墻地比控制指標（按地上建筑面積計算）。備注： a.墻費用不含基層

11、抹灰及保溫層，墻地比計算公式為：外墻墻面面積（含外墻裝飾面、建筑造型展開面，不含陽臺底部涂料）/地上建筑面積。b.比指標可作參考指標，不作考核指標。6.景觀工程費限額 為實施景觀工程而發(fā)生的工程費用，包含硬景（消防道路、園路及廣場等）、綠化、水景、景墻園建、外圍墻、組團圍墻、雕塑小品、室外照明泛光、室外照明、標識、人工濕地、500mm以內(nèi)厚種植土回填等。軟硬景及按照景觀面積單價均為剛性指標。 a.工程單價調(diào)整系數(shù)：一線城市系數(shù)為 1，二線城市系數(shù)為 0.9，其他城市系數(shù)為 0.8，山地景觀視情況可按展開面積作適當調(diào)整。 b.剛性住房、兩限房及廉住房項目的景觀費用不適合本限額指標范圍內(nèi)。c.景觀

12、費用、空中花園景觀費用、別墅類產(chǎn)品中的庭院內(nèi)景觀費用適合本限額范圍內(nèi)。d.類控制指標不含庭院面積。毛坯交樓的庭院面積內(nèi)按 100 元/平米控制，設(shè)計建成交付的計入到精裝工程費。e.景觀的界定為消防通道、園路、廣場、景墻、有硬鋪的水景面積、泳池鋪裝面積等。f.成本的控制主要從以下方面：A.合理空間布局，投入到重點展示區(qū)域；B.控制水景面積；C.兼顧好本土特色與招商特色，用好本土飾材及植物；D.充分利用現(xiàn)有地勢，避免過多造坡造山；E.植物種類及配備合理；F.控制硬景的面積比例；G.控制重點景觀面積占總景觀面積比例。 g.項目（如容積率高或占地較小的項目）的硬景控制比例由策委會確定。7.公共部位裝修

13、標準限額 按照裝修區(qū)域分為大堂、地下室電梯廳（大堂）、標準層電梯廳、標準層過道、會所及公共衛(wèi)生間六個區(qū)域。在裝修標準上按照豪宅、準豪宅、中檔住宅、普通住宅區(qū)分。對不同區(qū)域的單個大堂及會所面積確定合理值，避免盲目做大公共區(qū)域。 （1）部位裝修標準，含軟裝、硬裝、空調(diào)設(shè)備及燈飾等全部費用。 備注：（1）大堂及會所一線城市系數(shù)為1，二線城市系數(shù)為0.8，其他城市系數(shù)為0.7。 （2）地下室大堂指標準同首層大堂標準的裝修，若地下室按照簡單裝修，應(yīng)按標準層標準套用。l 8.銷售展示裝修標準限額（1）房建造標準上限管理 各區(qū)域城市樣板房建造標準上限以下表標準乘以相應(yīng)系數(shù)確定：備注： （1）豪宅項目樣板房設(shè)

14、計為非標準化內(nèi)容，低端項目不做樣板房，只做準豪宅及中檔住宅項目的樣板房限額。 （2）調(diào)整系數(shù)一線城市系數(shù)為1.0，二線城市系數(shù)為0.8，其他城市系數(shù)為0.7。（3）建造標準、設(shè)計費按實際裝修面積計算，其中陽臺、露臺和帶裝修的庭院按一半面積計算。（4）硬裝包含裝修材料、人工費、潔具、五金、空調(diào)、櫥柜、固定家具和電器等，軟裝配飾包含活動家具、飾品、窗簾、吊燈、植物、掛畫等。 （5）營銷主責部門可以根據(jù)營銷需要，適當調(diào)整樣板房的裝修標準，但不得超過上限的20%，費用包含在營銷費用總額中。（2）中心建造標準（不含設(shè)計費） 備注：（1）造價按實際裝修面積進行計算。（2）硬裝包含裝修材料、人工費、潔具、空

15、調(diào)、其他固定電器等，軟裝包含家具、飾品、窗簾、吊燈、植物、掛畫、水吧酒水等。二、設(shè)計限額指標的下達 1.限額指引的適用階段 在符合上述限額范圍內(nèi)的，自項目立項開始即適用本限額設(shè)計指標控制成本。在拿地階段，項目初步定位確定時，成本預(yù)設(shè)及估算即采用本限額指標測算成本，用于拿地測算及第一階段成本目標控制。在拿地后根據(jù)第一階段成本目標測算的成本，用以指導(dǎo)后續(xù)各階段的設(shè)計。 2.限額指標的下達 考核的限額指標均以下達的第二階段成本目標為準，以公司經(jīng)過成本委員會審議并下發(fā)的第二階段目標及批準的限額為上限。若第一階段項目的定位變化導(dǎo)致成本的增減，應(yīng)按照成本目標管理工作指引流程審批。并在后續(xù)設(shè)計及實施過程中合

16、理控制，未單獨下達項目限額指標的項目適用于本項目限額設(shè)計成本。 3.限額設(shè)計的操作 在公司以利潤為導(dǎo)向的考核體制下，限額設(shè)計的目的就是合理控制投資成本，降低開發(fā)風險，在實際執(zhí)行限額中涉及到多部門的，應(yīng)由城市公司總經(jīng)理或項目總負責整體協(xié)調(diào)?？烧{(diào)整的增量成本僅限于提升項目檔次的范疇，其他剛性不可調(diào)，可調(diào)整的增量成本內(nèi)容包括： （1）建筑效果提升（包括建筑外立面裝飾、鋁合金門窗、陽臺欄桿）； （2）景觀效果提升（包括軟硬景、小品、水景），紅線外景觀改造不在本調(diào)整范圍之內(nèi)，應(yīng)另行報批； （3）室內(nèi)裝修檔次提升（包括大堂、標準層電梯廳、會所裝修及入戶門），項目增加精裝修交房的內(nèi)容屬于項目定位問題，不在本

17、調(diào)整范圍之內(nèi)，應(yīng)另行報批； （4）設(shè)備（包括電梯品牌、電梯裝修、可視對講）。 上述調(diào)整內(nèi)容，總額在成本目標二至六項總和3%以內(nèi)的，須詳細列明增量成本細項，經(jīng)公司成本管理委員會預(yù)審小組初審后，報備成本管理委員會；超出3%額度的，須報批成本管理委員會。三、限額設(shè)計的執(zhí)行及檢查 1.前期研究階段 前期設(shè)計研究與概念草案中必須執(zhí)行限額設(shè)計規(guī)定， 與成本預(yù)設(shè)及估算相結(jié)合，將有關(guān)項目定位（豪宅、準豪宅、中檔住宅、普通住宅）、售價、項目區(qū)域分類在可行性研究報告中明確。 2.概念設(shè)計階段 在設(shè)計任務(wù)書中應(yīng)提出明確的限額設(shè)計指標，設(shè)計單位在進行概念設(shè)計時必須執(zhí)行；概念設(shè)計提交策委會審議時，必須明確限額設(shè)計執(zhí)行情

18、況；本階段限額設(shè)計成果應(yīng)與第一階段成本目標相對應(yīng)。 3 .方案設(shè)計階段 （1）在設(shè)計任務(wù)書中應(yīng)提出明確的限額設(shè)計指標，設(shè)計單位在進行方案設(shè)計時必須執(zhí)行； （2）方案設(shè)計提交策委會審議時，必須明確限額設(shè)計計劃情況； （3）本階段限額設(shè)計成果應(yīng)與第二階段成本目標相對應(yīng)，做為成本考核指標。4.初步設(shè)計及施工圖設(shè)計階段 （1）在設(shè)計任務(wù)書中應(yīng)提出明確的限額設(shè)計指標，設(shè)計單位在進行初步設(shè)計與施工圖設(shè)計時必須執(zhí)行，設(shè)計單位應(yīng)根據(jù)方案對限額指標的執(zhí)行及落地有初步判斷，若由于方案原因?qū)е孪揞~無法達到要求應(yīng)在初步設(shè)計之前提出，并優(yōu)化建筑方案；（2）策劃設(shè)計中心審查初步設(shè)計、施工圖設(shè)計時，須審核限額設(shè)計執(zhí)行情況；（3）設(shè)計管理人員應(yīng)要求設(shè)計單位在提交初設(shè)成果的同時提交根據(jù)初設(shè)圖復(fù)核限額的數(shù)據(jù)供參考； （4)階段限額設(shè)計成果應(yīng)與第三階段成本目標相對應(yīng)。5.后評價階段（1）項目總結(jié)應(yīng)有限額設(shè)計執(zhí)行情況專篇，說明各階段限額設(shè)計執(zhí)行情況； （2）財務(wù)結(jié)算價格應(yīng)與各階段限額設(shè)計進行對比。6.限額成本的檢查 （1）設(shè)計主責部門檢查：設(shè)計主責部門在月報中對限額設(shè)計執(zhí)行情況要求相關(guān)部門報備。（2）成