房地產(chǎn)投資項(xiàng)目敏感性分析報(bào)告

1、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目敏感性分析（一）房地產(chǎn)投資項(xiàng)目評(píng)價(jià)中的敏感性分析是分析投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果的主要指標(biāo)（如部收益率、凈現(xiàn)值、投資回收期）對(duì)主要變動(dòng)因素變化而發(fā)生變動(dòng)的敏感程度。如果某變動(dòng)因素變化幅度很小，但對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響很大，我們認(rèn)為項(xiàng)目對(duì)該變量很敏感。在實(shí)際工作中，對(duì)經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)的敏感性影響大的因素，要嚴(yán)格加以控制和掌握。一、敏感性分析步驟敏感性分析一般按以下步驟進(jìn)行：1、確定影響因素影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果的因素很多，我們必須抓住主要因素，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，主要敏感性因素有投資額、建設(shè)期、建筑面積、租金、銷售價(jià)格等。2、確定分析指標(biāo)作為敏感性分析的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一般要和我們項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析指標(biāo)一致，常用

2、的有利潤、利潤率、凈現(xiàn)值、部收益率、投資回收期等。3、計(jì)算各影響因素在可能的變動(dòng)圍發(fā)生不同幅度變動(dòng)所導(dǎo)致的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)的變動(dòng)效果，建立一一對(duì)應(yīng)的關(guān)系，并用圖、表的形式表示出來1、確定敏感因素，對(duì)方案的風(fēng)險(xiǎn)作出判斷敏感性分析既可用于靜態(tài)分析，也可用于動(dòng)態(tài)分析。例：某公司準(zhǔn)備開發(fā)一住宅，預(yù)計(jì)開發(fā)面積1萬平方米，開發(fā)固定成本120萬元，每平方米變動(dòng)成本600元，預(yù)計(jì)售價(jià)1000元/說，銷售稅率5%，計(jì)算該項(xiàng)目的預(yù)期利潤并進(jìn)行敏感性分析。解：按盈虧平衡分析公式：PX=C(F)+UX+E(x)該開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤:E(x)=PX(1-5%)-UX-C(F)=1000x1x95%-1x600-120=

3、230萬元按題意，要對(duì)預(yù)期利潤進(jìn)行敏感性分析，此時(shí)分析指標(biāo)是預(yù)期利潤。在盈虧平衡分析中，計(jì)算預(yù)期利潤是假定其他參數(shù)都是確定的，但是實(shí)際上由于市場的變化，模型中的每個(gè)參數(shù)都會(huì)發(fā)生變化，使原來計(jì)算的預(yù)期利潤、盈虧平衡點(diǎn)失去可靠性，作為投資者希望事先知道哪個(gè)參數(shù)對(duì)預(yù)期利潤影響大、哪個(gè)參數(shù)影響小，通過對(duì)敏感因素的控制，從而使投資過程經(jīng)常處于最有利的狀態(tài)下。對(duì)盈虧平衡分析中的利潤指標(biāo)進(jìn)行敏感性分析，主要研究與分析有關(guān)參數(shù)發(fā)生多大變化會(huì)使盈利轉(zhuǎn)為虧損、各參數(shù)變化時(shí)對(duì)利潤變化的影響程度、各參數(shù)變動(dòng)時(shí)如何調(diào)整銷售量以保證原有目標(biāo)利潤的實(shí)現(xiàn)等。1、有關(guān)參數(shù)發(fā)生多大變化可使盈利轉(zhuǎn)為虧損單價(jià)、單方變動(dòng)成本、銷售面積

4、、固定成本等各因素的變化都會(huì)影響預(yù)期利潤的高低，并且當(dāng)變化達(dá)到一定程度，就會(huì)使項(xiàng)目利潤消失，進(jìn)入盈虧臨界狀態(tài)，使企業(yè)經(jīng)營狀況發(fā)生質(zhì)變。通過敏感性分析，可以提供能引起預(yù)期目標(biāo)利潤發(fā)生質(zhì)變時(shí)的各個(gè)參數(shù)變化的界限。單價(jià)的最小值當(dāng)開發(fā)利潤為0時(shí)，利用盈虧平衡公式可得Px1x(1-5%)-600x1-120=0P=757.89元/當(dāng)售價(jià)降至757.89元，即單價(jià)降低24.2%，項(xiàng)目由盈利轉(zhuǎn)為盈虧平衡，如果進(jìn)一步降低，則出現(xiàn)虧損。 單方變動(dòng)成本的最大值單方變動(dòng)成本上升會(huì)使項(xiàng)目利潤下降并逐漸趨近于0，此時(shí)的單方變動(dòng)成本是該項(xiàng)目能忍受的最大值。1000x1x(1-5%)-Ux1-120=0U=830元/單方變

5、動(dòng)成本上升到830元，即單方變動(dòng)成本上升38.3%時(shí)，該項(xiàng)目利潤降至0。 固定成本最大值固定成本上升也會(huì)使項(xiàng)目利潤下降，并逐步趨于01000x1x(1-5%)-600x1-C(F)=0C(F)=350萬元，固定成本增至350萬元，即固定成本增加191.7%時(shí)，該項(xiàng)目利潤降為0。 銷售建筑面積的最小值銷售面積的最小值，即盈虧臨界點(diǎn)的銷售量為銷售量二C(F)/P(1-5%)-U=1200000/1000x(1-5%)-600=3429說說明如果銷售計(jì)劃只完成34.3%(3429/10000)，則該項(xiàng)目的預(yù)期利潤降為0。2、各參數(shù)變化對(duì)利潤變動(dòng)的影響程度各參數(shù)變化都會(huì)引起利潤的變動(dòng)，但其影響程度各不

6、相同，有的參數(shù)發(fā)生微小變化，就會(huì)使利潤發(fā)生很大的變化，說明利潤對(duì)這些參數(shù)的變化十分敏感，我們稱其為敏感因素，與此相反，有些參數(shù)發(fā)生變化后，利潤的變動(dòng)并不大，反應(yīng)較遲鈍，稱其為不敏感性因素。反映敏感程度的指標(biāo)是敏感系數(shù)，計(jì)算公式為敏感系數(shù)=目標(biāo)值變動(dòng)百分比/參量值變動(dòng)百分比單價(jià)的敏感程度設(shè)單價(jià)增長20%，則P=1000x(1+20%)=1200元按1200元計(jì)算，利潤=1200x(1-5%)x1-600x1-120=420萬元利潤原為230萬元，其變動(dòng)百分比=(420-230)/230=82.6%單價(jià)的敏感系數(shù)=82.6/20=4.13結(jié)果說明：單價(jià)對(duì)項(xiàng)目利潤的影響很大，從百分率來看，利潤是以4

7、.13倍的速率隨單價(jià)變動(dòng)。因此，提高單價(jià)是提高項(xiàng)目盈利最有效的手段，價(jià)格下跌也將是實(shí)現(xiàn)利潤的最大威脅，因?yàn)閱蝺r(jià)每降低1%，項(xiàng)目將失去4.13%的利潤。所以投資者必須格外對(duì)單價(jià)予以關(guān)注,不到萬不得以，不能輕言降價(jià)銷售。單方變動(dòng)成本的敏感程度設(shè)單方變動(dòng)成本增長20%,則U=600x(1+20%)=720元按720元單方變動(dòng)成本計(jì)算禾U潤=1000x1x(1+5%)-720x1-120=110萬元利潤原為230萬元，其變動(dòng)百分比=(110-230)/230=-52.2%單方變動(dòng)成本的敏感系數(shù)=-52.2/20=-2.61計(jì)算結(jié)果表明，單方變動(dòng)成本對(duì)利潤的影響程度要比單價(jià)小，單方變動(dòng)成本每上升1%，利

8、潤將減少2.61%。雖然單方變動(dòng)成本對(duì)利潤的影響程度較單價(jià)小，但敏感系數(shù)的絕對(duì)值大于1，說明單方變動(dòng)成本的變化造成利潤更大的變化，仍屬于敏感因素。固定成本的敏感程度設(shè)固定成本增長20%,則F(X)=120x(1+20%)=144元按此固定成本計(jì)算禾U潤=1000x1x(1+5%)-600x1-144=206萬元利潤原為230萬元,其變動(dòng)百分比=(206-230)/230=-10.43%固定成本的敏感系數(shù)=-10.43/20=-0.52計(jì)算結(jié)果表明，固定成本對(duì)利潤的影響程度很小，固定成本每增加1%，利潤將減少0.52%，敏感系數(shù)的絕對(duì)值小于1，屬于不敏感因素。銷售量的敏感程度設(shè)銷售量增長20%，

9、則X=10000x(1+20%)=12000m2按12000m2計(jì)算利潤=1000x12000x(1+5%)-600x12=300萬元利潤原為230萬元，其變動(dòng)百分比=(300-230)/230=30.43%銷售量的敏感系數(shù)=30.43/20=1.52通過上述計(jì)算，表明影響開發(fā)公司預(yù)期利潤的諸多因素中，最敏感的是單價(jià)，其次是單方變動(dòng)成本，第三是銷售量，最后是固定成本。其中敏感系數(shù)為正值，表明它與利潤同向增減；敏感系數(shù)為負(fù)值，表明它與利潤反向增減。敏感系數(shù)提供了各因素變動(dòng)百分比和利潤變動(dòng)百分比之間的比例，但不能直接顯示變化后利潤的值，為了彌補(bǔ)不足，可編制敏感分析表，列出各因素變動(dòng)百分比及相應(yīng)的利潤值。單因素變動(dòng)敏感分析表利潤變動(dòng)百分比因素-20%-10%0+10%+20%40135230325420單方變動(dòng)成本350290230170110固定成本254242230218206銷售量160195230265300一般各因素變動(dòng)百分比通常以±20%為圍，便可以滿足實(shí)際需要，上表以10%為間隔，也可按需要改為5%為間隔。列表法的缺點(diǎn)是不能連續(xù)表示變量之間的關(guān)系，為此又可以用敏感分析圖來表示。圖中橫軸代表單方變動(dòng)成本、固定成本、銷售量、單價(jià)等各因素變動(dòng)百分比，