旅游景區(qū)的投資管理

1、投資規(guī)劃、項目策劃組織、營銷、社區(qū)、設(shè)施設(shè)備、 資金是景區(qū)開發(fā)和運營的血液，它聯(lián)系著景區(qū)的活力，影響著景區(qū)的質(zhì)量，關(guān)系著景區(qū)的存亡。 對景區(qū)資金產(chǎn)生影響的兩個因素是投資和管投資和管理理。投資決定了景區(qū)開發(fā)初始狀態(tài)時資金存量的多寡，而管理則關(guān)系到景區(qū)經(jīng)營過程中資金流量的大小和方向。第三章 旅游景區(qū)的 投資管理第一節(jié) 景區(qū)投資概述第二節(jié) 投資資金的運作第三節(jié) 投資活動的管理第一節(jié) 景區(qū)投資概述 一、景區(qū)投資的特點 二、景區(qū)投資的分類 三、投資管理的目標(biāo)一、景區(qū)投資的特點 景區(qū)在產(chǎn)品性質(zhì)上的特殊性導(dǎo)致景區(qū)的投資與其他行業(yè)相比具有自己的特征，旅游景區(qū)投資主要有以下特點： 投資金額大 投入時間長 沉沒成

2、本大 投資金額大不同類型景區(qū)投資金額比較不同類型景區(qū)投資金額比較可見，人工痕跡越濃的景區(qū)或項目，需要的初期投入往往越大。投入時間長沉沒成本大雖然目前國內(nèi)外旅游市場一片繁榮的景象，旅游景區(qū)的經(jīng)濟效益也十分誘人，但是從景區(qū)投資的特征來看，其仍然應(yīng)該被歸為高風(fēng)險的投資行業(yè)。二、景區(qū)投資的分類（一）按投資的流向劃分（二）按投資的時間長短劃分（一）按投資的流向分類 從景區(qū)投資的最終分配和使用的流向來看，景區(qū)投資可以被分為三個部分： 景區(qū)規(guī)劃設(shè)計費用 景區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用 景區(qū)服務(wù)設(shè)施和項目建設(shè)費用景區(qū)規(guī)劃設(shè)計費用景區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用景區(qū)服務(wù)設(shè)施和項目建設(shè)費用（二）按投資的時間長短劃分 按照景區(qū)投資時期長

3、短可分為：長期投資和短期投資。 長期投資長期投資：投資回收期超過一年的各項景區(qū)投資。一般被列為景區(qū)的固定資產(chǎn)或非流動性資產(chǎn)。 特點：變現(xiàn)能力差，對資金的占用明顯。 對待方式：在開發(fā)建設(shè)時做好投資的可行性研究，合理分配資金流向。 短期投資：一年內(nèi)能夠回收的景區(qū)投資，該部分投資在賬面上通常被列為景區(qū)的流動資產(chǎn)。 特點：其運營效率關(guān)系到景區(qū)效益的實現(xiàn)。 對待方式：加強對該部分投資的控制和管理，盡量減少資金的占用，加速該部分資金的周轉(zhuǎn)。三、投資管理的目標(biāo) 景區(qū)投資管理：針對景區(qū)的建設(shè)性、生產(chǎn)性和經(jīng)營性資金需求，為景區(qū)盡可能吸引資金流、保證資金安全及實現(xiàn)預(yù)期收益率的管理行為。 對于任何類型的投資管理而言

4、，資金的安全性、流動性和收益性等三個指標(biāo)的完美結(jié)合是投資管理的最高境界。景區(qū)投資管理的目標(biāo)可以大致概況為以下三點：景區(qū)投資管理的目標(biāo)可以大致概況為以下三點：（一）保障景區(qū)發(fā)展所需資源（二）提高景區(qū)的投入產(chǎn)出比（三）盤活優(yōu)化景區(qū)資金資源（一）保障景區(qū)發(fā)展所需資源n尚未開發(fā)景區(qū)景區(qū)開發(fā)工作的全面啟動n已建成的景區(qū)保持并優(yōu)化服務(wù)質(zhì)量、提 升市場競爭力具體工作：吸引景區(qū)投資、拓展景區(qū)融資渠道n吸引景區(qū)投資 景區(qū)投資管理就是為景區(qū)找到最佳的投資者，使景區(qū)獲得最佳的資金、智力和市場資源。 景區(qū)發(fā)展日益大型化、科技化 景區(qū)投資規(guī)模不斷擴大 減少投資風(fēng)險 景區(qū)投資主體日益多元化 n拓展景區(qū)融資渠道 融資對于企

5、業(yè)而言可以花費最小的成本得到最大的收益。 隨著現(xiàn)代金融業(yè)的迅速發(fā)展，景區(qū)的融資渠道發(fā)生著日新月異的變化、各種新型的融資方式和金融衍生工具不斷涌現(xiàn)，景區(qū)投資管理應(yīng)該在拓展景區(qū)融資渠道的同時，選擇最優(yōu)和最適合該旅游景區(qū)的融資方式。（二）提高景區(qū)的投入產(chǎn)出比n投資者投入資金是以獲得較高的投資回報為目的，因此，如何安排資金的使用提升資金的使用效率和收益水平成為景區(qū)投資管理者的重要工作內(nèi)容。n投資效率的衡量指標(biāo)：投資收益率、投資回收期、景區(qū)的投入產(chǎn)出比 投入產(chǎn)出比是決定其他兩個衡量指標(biāo)的根本因素。 實現(xiàn)較高的投入產(chǎn)出比n前提：投資項目篩選時，嚴(yán)格按照市場的需求并準(zhǔn)確預(yù)見未來市場的變化，只有將資金投入到正

6、確的項目中才能保證獲得最佳的收益。n因此，景區(qū)投資管理中關(guān)注如何選擇真正適合景區(qū)發(fā)展的項目，并確定項目的合適規(guī)模也是很重要的。（三）盤活優(yōu)化景區(qū)資金資源實質(zhì)：提高資金的流動性和安全性實質(zhì)：提高資金的流動性和安全性流動性強，資產(chǎn)容易變現(xiàn)，安全性會較高。 景區(qū)資金大多屬于長期投資的范疇，流動性較弱，因此資金管理人員需要制定出詳細(xì)的投資計劃，對投入的資金在不同的項目間以及長期投資和短期投資間進(jìn)行優(yōu)化分配，保證投資者的資金安全性。第二節(jié) 投資資金的運作一、投資主體的甄選二、投資方式的設(shè)計三、融資渠道的選擇一、投資主體的甄選 并非所有擁有資金的個人或組織都能夠成為景區(qū)投資的主體，因為景區(qū)的投資者通常也會

7、在較大程度上參與景區(qū)管理，因此，景區(qū)投資者應(yīng)該具備一定的經(jīng)營理念和管理思想，只有這樣的投資者加盟景區(qū)建設(shè)和管理才能促進(jìn)景區(qū)不斷進(jìn)步和發(fā)展。（一）投資主體類型 按照投資者投資實力和涉及的范圍來看，景區(qū)投資可以分為兩種類型： 單一主體型 多元主體型單一主體型n定義：景區(qū)的開發(fā)建設(shè)在一個經(jīng)濟主體的資金支持下完成，其他個人或企業(yè)不投入資金。n適用于：景區(qū)的整體開發(fā)投資，即景區(qū)各區(qū)域和項目之間存在緊密的聯(lián)系， 不易對項目進(jìn)行拆分來招商。n采用該投資類型的經(jīng)濟主體一般而言具有較強的經(jīng)濟實力，以大型旅游集團和專業(yè)旅游景區(qū)開發(fā)公司為主。n單一主體的景區(qū)開發(fā)投資模式能夠較好的實現(xiàn)景區(qū)系統(tǒng)化和整體化，有利于形成鮮

8、明的景區(qū)風(fēng)格。多元主體型n定義：多個經(jīng)濟主體通過項目分工來共同完成對景區(qū)的投資。n常見項目分工方式：項目招標(biāo)、基礎(chǔ)設(shè)施招標(biāo)、區(qū)域招商等。n適用于：景區(qū)投資規(guī)模較大，單個投資主體無法承擔(dān)的大型項目。n在多元主體型的投資模式下，每個投資主體的風(fēng)險都得以有效減小，景區(qū)項目的增減也可以實現(xiàn)靈活的控制。 例如：項目招商時的受追捧程度就決定了其在景區(qū)諸多項目中的地位，沒有受到投資者青睞的旅游項目可以暫時擱置起來，作為后一階段的投資選擇。n特點：風(fēng)險小、機動靈活（二）投資主體應(yīng)具備的要求 一般而言，較為優(yōu)秀的景區(qū)投資者應(yīng)該具備以下五個特征： 資金實力雄厚 行業(yè)經(jīng)驗豐富 市場渠道暢通 管理方法獨特 責(zé)任意識強

9、烈資金實力雄厚n資金實力是衡量投資者的重要標(biāo)準(zhǔn)。n景區(qū)的規(guī)劃編制、開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營管理等各環(huán)節(jié)都要大量資金投入。 如：以“基輔”號航空母艦作為核心旅游資源的天津國際游樂港項目聘請多家國際知名旅游規(guī)劃設(shè)計公司編制項目發(fā)展規(guī)劃，并投入60億元人民幣試圖打造中國的“旅游航母”。n對投資者資金實力的評價資金實力的評價可以通過對比分析相關(guān)的財務(wù)指標(biāo)，如：資產(chǎn)總額、資產(chǎn)負(fù)債率、資產(chǎn)增長速率。行業(yè)經(jīng)驗豐富n投資者的行業(yè)經(jīng)驗是指其從事旅游業(yè)經(jīng)營、管理、投資等活動的經(jīng)歷。n對旅游業(yè)較為了解的投資者能夠更好的適應(yīng)景區(qū)開發(fā)和經(jīng)營管理方式，避免在投資和經(jīng)營決策上走彎路。n一般來說，當(dāng)面對兩個資金實力相似的投資者時，應(yīng)優(yōu)

10、先選擇具有較豐富行業(yè)經(jīng)驗的投資者。無論其過去是成功還是失敗都會給景區(qū)帶來一筆財富。市場渠道暢通n隨著市場競爭的日趨激烈，搶占市場先機的重要方法是比對手更先把信息傳遞給目標(biāo)受眾。n一個擁有暢通市場渠道的投資者將比一個僅僅具有雄厚資金實力的投資者更加具有吸引力，因為他可以帶給景區(qū)市場營銷推廣的廣闊空間。n旅游景區(qū)所需要的市場渠道包括：各種媒體（電視、電臺、報紙、期刊、互聯(lián)網(wǎng)等）和旅游企業(yè)（旅游飯店、旅行社等）。管理方法獨特n具有推廣價值的景區(qū)管理模式能夠迅速提高景區(qū)提高景區(qū)的經(jīng)營管理效率的經(jīng)營管理效率。n在飯店業(yè)和商品零售業(yè)，管理模式的輸出早已成為投資和經(jīng)營中較常使用的手段，如圣達(dá)特公司、六州飯店

11、公司、希爾頓飯店公司等都以自有的獨特管理方式和理念成為其他飯店競相加盟的對象。n目前國內(nèi)外成型的景區(qū)管理模式還不多見，某些景區(qū)如果能夠形成獨特的管理模式并以此作為資本向其他景區(qū)輸出必能獲得較為理想的效果。責(zé)任意識強烈 景區(qū)具有部分公共產(chǎn)品性質(zhì)，景區(qū)開發(fā)與建設(shè)不僅關(guān)系到景區(qū)自身的發(fā)展，還會對周邊社區(qū)產(chǎn)生影響。 從景區(qū)與社區(qū)關(guān)系協(xié)調(diào)和景區(qū)長遠(yuǎn)持續(xù)發(fā)展角度考慮，景區(qū)投資者還應(yīng)該具備較強的社會責(zé)任感，即投資者不僅要關(guān)系自身的經(jīng)濟利益同時還要關(guān)注景區(qū)所在社區(qū)的社會、經(jīng)濟、生態(tài)效益。二、投資方式的設(shè)計（一）無形資產(chǎn)投資 定義：以管理模式和旅游企業(yè)品牌等無形資產(chǎn)進(jìn)行投資，以獲得景區(qū)的規(guī)劃權(quán)、經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)、

12、開發(fā)權(quán)等。 包括：品牌、管理模式等 使用方式：在景區(qū)不缺乏資金但缺乏管理技術(shù)或品牌知名度情況下使用，通過引進(jìn)無形資產(chǎn)往往能夠迅速提升景區(qū)的經(jīng)營管理水平。投資形式：景區(qū)特許經(jīng)營、景區(qū)合作開發(fā)經(jīng)營、景區(qū)托管、景區(qū)租賃經(jīng)營旅游業(yè)中的酒店是最早采取特許經(jīng)營方式的行業(yè)，而旅游景區(qū)目前正朝特許經(jīng)營的方向發(fā)展。（二）不動資產(chǎn)投資除了房產(chǎn)和地產(chǎn)外，景區(qū)還可以將開發(fā)權(quán)和經(jīng)營權(quán)作價進(jìn)行投資。（三）資金或?qū)嵨镔Y產(chǎn)投資三、融資渠道的選擇 （一）項目融資（即由規(guī)劃設(shè)計組織提供景區(qū)項目及其所需資金，景區(qū)開發(fā)商再通過某些途徑利用這些項目來吸引投資者）。 （二）國際機構(gòu)請求援助 （三）金融市場融資 （四）尋求風(fēng)險資金的介入（

13、一）項目融資招商（BOT）n概念：Build-Operate-Transfer，即建設(shè)-經(jīng)營-轉(zhuǎn)讓，是政府將基礎(chǔ)設(shè)施項目的特許權(quán)授予承包商。承包商在特許期內(nèi)負(fù)責(zé)項目設(shè)計、融資、建設(shè)和運營，并回收成本、償還債務(wù)、賺取利潤，特許期結(jié)束后將項目所有權(quán)移交政府的經(jīng)濟行為。n實質(zhì)是政府與承包商合作經(jīng)營基礎(chǔ)設(shè)施項目的一種特殊運作模式。n在實際運作過程中，BOT融資方式會產(chǎn)生很多變形。如： BTO 建設(shè)-轉(zhuǎn)讓-經(jīng)營 BOOS 建設(shè)-擁有-運營-出售 BT 建設(shè)-轉(zhuǎn)讓 OT 運營-轉(zhuǎn)讓 n在旅游景區(qū)開發(fā)中，景區(qū)及其周邊的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)在經(jīng)費緊缺的情況下可以采取項目融資的方式。但在景區(qū)開發(fā)過程中，利用旅游旅游項目

14、項目進(jìn)行融資更為常見。因為，旅游項目的投資期和回收期都比基礎(chǔ)設(shè)施投資要短，具有一定的吸引力。n優(yōu)點：為景區(qū)節(jié)省資金的投入，能夠在較短時期內(nèi)實現(xiàn)景區(qū)的項目建設(shè)，項目設(shè)計、建設(shè)和運營效率都較高。n項目融資的運作程序： 項目的確定和擬訂 項目的招標(biāo) 挑選中標(biāo)者 項目開發(fā) 項目建設(shè) 項目運營 項目的移交項目的確定和擬訂n確定一個具體項目是否必要，確認(rèn)景區(qū)采用融資方式的可能性和好處。n如果決定采用項目融資方式，則進(jìn)一步撰寫一份邀請建議書，然后邀請投標(biāo)者提交具體的設(shè)計、建設(shè)和融資方案。項目的招標(biāo)n招標(biāo)不應(yīng)以投標(biāo)者人數(shù)眾多為首要考慮因素，投資的質(zhì)量、成本和及時性以及吸引有誠意的投資才應(yīng)該成為設(shè)計招標(biāo)程序的出

15、發(fā)點。n項目招標(biāo)書編寫是招標(biāo)過程中的重要環(huán)節(jié)，內(nèi)容包括： a、有關(guān)項目的詳細(xì)規(guī)定； b、項目必須達(dá)到的具體標(biāo)準(zhǔn)，包括規(guī)模、時間、履約標(biāo)準(zhǔn)以及項目收入的性質(zhì)和范圍等。n招標(biāo)方式：選擇性招標(biāo)、公開招標(biāo)、網(wǎng)絡(luò)招標(biāo)n選擇性招標(biāo)：指景區(qū)開發(fā)商預(yù)先挑選出合適的數(shù)個可能的潛在投資者，并只向這些投資者發(fā)放招標(biāo)書。影響范圍小。n公開招標(biāo)：景區(qū)在大眾或?qū)I(yè)媒體上公開發(fā)布項目招標(biāo)的公告。公開招標(biāo)能獲得較廣的知曉率，能吸引更多的潛在投資者。n網(wǎng)絡(luò)招標(biāo)：依托各種專業(yè)的招標(biāo)平臺（中國國際旅游招商網(wǎng)、中國旅游投資網(wǎng)等）對潛在投資者進(jìn)行招標(biāo)。信息的傳遞效率高、經(jīng)濟性高，但過多的投標(biāo)者會加重招標(biāo)方挑選的負(fù)擔(dān)。 挑選中標(biāo)者 招標(biāo)

16、者對響應(yīng)招標(biāo)書而提交的標(biāo)書進(jìn)行挑選，經(jīng)過綜合評選挑出中標(biāo)人。在確定中標(biāo)人后，招標(biāo)者應(yīng)請中標(biāo)人制定并簽署最后的合同文件。項目開發(fā) 中標(biāo)方開始對項目進(jìn)行詳細(xì)設(shè)計。項目建設(shè) 一旦項目開發(fā)階段完成，項目的建設(shè)階段即正式開始，當(dāng)建設(shè)獲得雙方的驗收認(rèn)可后，項目建設(shè)階段即宣告結(jié)束。 項目運營 這一階段一直延續(xù)到特許權(quán)協(xié)議期滿。 項目的移交 特許經(jīng)營權(quán)期滿后向招標(biāo)方無償移交項目。 至此，項目融資全過程結(jié)束。（二）國際機構(gòu)援助 常見的能夠為旅游景區(qū)開發(fā)提供資金和技術(shù)援助的國際機構(gòu)有：1、世界銀行組織2、聯(lián)合國開發(fā)計劃署3、區(qū)域開發(fā)銀行4、歐盟5、雙邊協(xié)作組織 洛美協(xié)定全稱是歐洲經(jīng)濟共同體-非洲、加勒比和太平洋（

17、國家）洛美協(xié)定 ，它在當(dāng)前的南北關(guān)系中，是最大的經(jīng)濟貿(mào)易集團，締約成員國已達(dá)86個。1975年2月28日，非洲、加勒比海和太平洋地區(qū)46個發(fā)展中國家（簡稱非加太地區(qū)國家）和歐洲經(jīng)濟共同體9國在多哥首都洛美開會，簽訂貿(mào)易和經(jīng)濟協(xié)定。 （三）金融市場融資n金融市場是社會閑散資金和資金需求者之間融資活動的場所，通常又有廣義和狹義之分。n廣義：一切資本流動的場所，包括實物資本和貨幣資本的流動。n狹義：一般是指有價證券市場，即證券的發(fā)行和買賣市場。n按融資期限的長短分為：短期貨幣市場和長期資本市場。證劵市場一般屬于長期資本市場的范疇。 旅游景區(qū)可以使用的金融市場融資渠道較多，可以向銀行申請貸款，也可以通

18、過發(fā)行有價證券如債券和股票等籌集所需的資金，但一般融資期限超過一年，因此景區(qū)的融資大多發(fā)生在長期資本市場。 1、銀行貸款 定義：景區(qū)在需要資金投入時向銀行尋求幫助，申請以一定的成本獲得一定數(shù)額款項的行為。 實質(zhì)：景區(qū)向銀行借款，屬于負(fù)債性質(zhì)。 優(yōu)勢：銀行貸款業(yè)務(wù)較為成熟且十分普遍，只要滿足條件的景區(qū)都可以申請獲得需要的資金，能較快滿足企業(yè)的資金需求。 劣勢：期限較短，資金使用范圍受到嚴(yán)格限制，有時信貸還附有一定的附加條件。如果企業(yè)經(jīng)營狀況不佳，銀行往往不愿意提供貸款。n申請貸款時，景區(qū)需提供： 相應(yīng)的抵押或質(zhì)押 景區(qū)近年來的財務(wù)報告n申請重大投資項目貸款，景區(qū)還應(yīng)額外提供： 項目可行性報告 項

19、目開工前期準(zhǔn)備工作完成情況報告 在開戶行存入規(guī)定比例資金的證明 經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)下達(dá)的項目投資計劃或開工通知書 項目建設(shè)所需自籌流動資金落實情況及證明材料2、發(fā)行股票n股票是股份公司為籌集資金而發(fā)行給股東作為持股憑證并借以取得股息和紅利的一種有價證券。n股票是股份公司資本的構(gòu)成部分，可以轉(zhuǎn)讓、買賣或作抵押，是資金市場的主要長期信用工具。n劣勢：發(fā)行手續(xù)復(fù)雜，前期準(zhǔn)備時間長，需公布公司財務(wù)狀況，受到的制約較多。另外，發(fā)行股票融資會導(dǎo)致企業(yè)的股權(quán)稀釋，影響到現(xiàn)有股東的利益和對公司的控制權(quán)。n優(yōu)勢：隨著公司上市發(fā)行股票后監(jiān)督機制的不斷完善，公司的運作效率會不斷得到提升。3、發(fā)行債券n債券是向社會募

20、集資金的一種債務(wù)契約，債券發(fā)行者承諾在未來的特定日期，償還本金并按事先規(guī)定的利率支付利息。n按照發(fā)行債券的主體不同，債券分為企業(yè)債券和政府債券。n對于旅游景區(qū)所需資金，既可以景區(qū)的名義發(fā)行債券也可以當(dāng)?shù)卣拿x發(fā)行，一般來說，政府發(fā)行的債券沒有還款風(fēng)險較容易為投資者接受。n優(yōu)勢：籌集的資金期限較長，資金使用自由，已購買債券的投資者無權(quán)干涉企業(yè)的經(jīng)營決策。n劣勢：公司債券投資的風(fēng)險性大，發(fā)行成本高且財務(wù)負(fù)擔(dān)較重。n按照中華人民共和國公司法中相關(guān)規(guī)定，我國可以發(fā)行債券的企業(yè)包括三類： 股份有限公司 國有獨資公司 兩個以上的國有企業(yè)或其他兩個以上的國有投資主體投資設(shè)立的有限責(zé)任公司n上述公司發(fā)行債

21、券應(yīng)滿足下列條件： 股份有限公司的凈資產(chǎn)額不低于人民幣3000萬元，有限責(zé)任公司的凈資產(chǎn)額不低于人民幣6000萬元； 累計債券總額不超過凈資產(chǎn)額的40%； 最近3年平均可分配利潤足以支付公司債券1年的利息； 籌集資金的投向符合國家產(chǎn)業(yè)政策； 債券的利率不得超過國務(wù)院規(guī)定的利率水平； 國務(wù)院規(guī)定的其他條件。 發(fā)行公司債券募集的資金，必須用于審批機關(guān)批準(zhǔn)的用途，不得用于彌補虧損和非生產(chǎn)性支出。（四）風(fēng)險投資融資n風(fēng)險投資概念在20世紀(jì)40年代末50年代初提出，我國全面認(rèn)識風(fēng)險投資始于IT產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展。n定義：指由職業(yè)金融家投入到新興的、迅速發(fā)展的、有巨大競爭潛力的企業(yè)（特別是中小型企業(yè)）中的一種

22、股權(quán)資本。這些投資以獲得紅利或出售股權(quán)獲得利益為目的，其特色在于甘冒風(fēng)險來追求較大的投資報酬，并將回收資金循環(huán)投入類似高風(fēng)險事業(yè)。n適用：市場前景良好的景區(qū)項目第三節(jié) 投資活動的管理一、制定景區(qū)投資戰(zhàn)略規(guī)劃二、優(yōu)化景區(qū)投資收益模式三、實施景區(qū)投資激勵措施一、制定景區(qū)投資戰(zhàn)略規(guī)劃n目的：避免項目建設(shè)過多過濫以及項目的重復(fù)投資。n定義：景區(qū)投資戰(zhàn)略規(guī)劃是景區(qū)在吸引投資者為景區(qū)發(fā)展融資前對景區(qū)投資活動的總體系統(tǒng)化安排。n總體上來看，包括三個方面： 1、制定景區(qū)投資策略 2、景區(qū)投資收益預(yù)測 3、景區(qū)投資渠道選擇1、制定景區(qū)投資策略n投資策略是對景區(qū)開發(fā)投資地點、投資項目的設(shè)計和安排。這些要素對于景區(qū)

23、投資起到指導(dǎo)性的作用，因此，在制定投資策略時以強調(diào)原則性條款為主，內(nèi)容上不宜過細(xì)。投資地點（投資區(qū)位）的選擇n傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)投資區(qū)位選擇：市場導(dǎo)向型、資源導(dǎo)向型、成本導(dǎo)向型n景區(qū)投資與工業(yè)項目和一般服務(wù)業(yè)項目投資不同，景區(qū)投資依托旅游資源。 純自然型旅游景區(qū)：不存在投資區(qū)位選擇問題 人文景觀為主的旅游景區(qū)，如主題公園等，對旅游資源依存度較低，投資地點的選擇就具有重要的意義。n景區(qū)項目投資地點選擇傾向于： 交通暢通、經(jīng)濟發(fā)展水平高、基礎(chǔ)設(shè)施完備、社會文化環(huán)境較好； 較大發(fā)展前景的沿海發(fā)達(dá)城市、活力型和增長型的二線城市；n原因：這些城市自身旅游需求較大，多為區(qū)域經(jīng)濟、政治、文化中心，具有較強的輻射性。將

24、旅游景區(qū)項目設(shè)于此處有助于獲取市場，實現(xiàn)預(yù)期效益。 注意事項：n在選擇投資地點時，還應(yīng)關(guān)注同類景區(qū)的分布狀況，避免出現(xiàn)小范圍地域內(nèi)的重復(fù)競爭。n景區(qū)項目的重復(fù)建設(shè)給景區(qū)帶來的不是預(yù)期的效益，而是客源的分流和投資回收期的延長，更有甚者會出現(xiàn)景區(qū)之間的惡性競爭。投資項目的選取n是對景區(qū)投資項目的原則性規(guī)定n作用：可以優(yōu)化招商項目的質(zhì)量，更為有效地為景區(qū)建設(shè)吸引資金。n遵循原則：新穎性和前瞻性 新穎性：景區(qū)項目的設(shè)計理念、設(shè)計內(nèi)涵、表現(xiàn)形式等要素上與其他旅游項目相區(qū)別。 例如：互動型項目較靜態(tài)展示項目具有創(chuàng)新性。 由于景區(qū)項目之間較易因為模仿而形成雷同，因此，景區(qū)在制定投資策略時應(yīng)選取較新的項目，以

25、提高項目投資的成功率。n前瞻性 景區(qū)投資戰(zhàn)略規(guī)劃屬于投資的長期安排，選擇投資項目時要具有前瞻性，要以適合或者能夠引領(lǐng)未來旅游發(fā)展潮流作為衡量標(biāo)準(zhǔn)，這樣才能夠滿足今后旅游市場的需求。 2、景區(qū)投資收益預(yù)測n原因：投資收益對潛在投資者具有重要意義，因為投資者以經(jīng)濟利益作為投資目標(biāo)，投資收益的情況在很大程度上幫助潛在投資者進(jìn)行決策。n定義：就景區(qū)的經(jīng)濟效益進(jìn)行預(yù)測分析，并計算出投資回收的年限和投資者未來能夠得到的收益。景區(qū)經(jīng)濟效益評估n將成本和收益進(jìn)行比較，以收益減去成本得出效益大小。n界定景區(qū)的成本和收益景區(qū)的成本n定義：指旅游景區(qū)在景區(qū)規(guī)劃籌建階段以及景區(qū)在一定時期內(nèi)（通常為一年）為生產(chǎn)旅游產(chǎn)品

26、而發(fā)生的各種消耗和支出的貨幣價值表現(xiàn)。n分類（按照旅游景區(qū)費用的經(jīng)濟用途）： 規(guī)劃設(shè)計費用 建設(shè)成本 營業(yè)成本 營業(yè)費用 管理費用 財務(wù)費用景區(qū)籌建費用n規(guī)劃設(shè)計費用 如：景觀設(shè)計費用、游樂項目設(shè)計費用、建筑設(shè)計費用n開發(fā)經(jīng)營過程中的原材料成本 如：房地產(chǎn)費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、游憩服務(wù)設(shè)施建設(shè)費用、設(shè)備購置費用營業(yè)成本n旅游景區(qū)在業(yè)務(wù)的經(jīng)營過程中直接支出的費用。n包括：經(jīng)營過程中的原材料成本、經(jīng)營過程中企業(yè)使用人力資源而必須支付的勞動力報酬營業(yè)費用n指企業(yè)的各營業(yè)部門在經(jīng)營過程中所發(fā)生的各項費用。n包括：運輸費、裝卸費、包裝費、保管費、保險費、燃料費、水電費、展覽費、廣告宣傳費、郵電費、差旅

27、費、經(jīng)營人員的工資、獎金津貼、補貼和服裝費等管理費用n指企業(yè)為了組織和管理經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用以及企業(yè)統(tǒng)一負(fù)擔(dān)的費用。n包括：管理層員工的工資、職工福利費、會議費用、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、交際費、壞賬損失、審計費、訴訟費等。 財務(wù)費用n指旅游景區(qū)在經(jīng)營期間發(fā)生的利息凈支出、匯兌凈損失、金融機構(gòu)手續(xù)費、投資于金融資產(chǎn)的損失費、因加息和籌資而產(chǎn)生的各項費用。景區(qū)的收入n定義：指在旅游景區(qū)的經(jīng)營過程中和經(jīng)營活動之余所發(fā)生的收入。n分類：營業(yè)收入和營業(yè)外收入 營業(yè)收入：主營業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入 營業(yè)外收入：旅游景區(qū)的固定資產(chǎn)盤盈和變賣所得的凈收益，包括罰款的凈收入、無法支付出去的應(yīng)付賬款、禮品

28、折價收入和其他非營業(yè)性收入等。n旅游景區(qū)的經(jīng)濟效益就表現(xiàn)為旅游景區(qū)的收益與成本的差，在預(yù)測出景區(qū)經(jīng)濟效益之后將收益與投資進(jìn)行比較，就能得到景區(qū)的投資回收期。3、景區(qū)投資渠道選擇n在景區(qū)投資戰(zhàn)略規(guī)劃中，要根據(jù)景區(qū)的具體情況來選擇合適的融資渠道。通常情況下，景區(qū)融資渠道的選擇考慮以下幾方面的內(nèi)容： A、融資成本 B、融資效率 C、其他 A、融資成本n定義：景區(qū)通過某種融資渠道吸納投資而需要付出的代價。n包括：資金成本和社會成本 資金成本：指由于資金的借貸而產(chǎn)生的利息、股息、分紅以及中間產(chǎn)生的各種費用。 社會成本：指景區(qū)在融資過程中需要花費的社會交際和公關(guān)成本。B、融資效率n隨著旅游消費需求變化速度

29、的不斷加快，景區(qū)項目的生命周期也在日趨縮短，這就要求景區(qū)能夠在最短的時間內(nèi)完成規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)建設(shè)以及經(jīng)營的過程。n一般民間融資比發(fā)行股票上市效率高，因為民間融資完全憑借信用，而發(fā)行股票上市往往需要幾年的時間來通過國家相關(guān)部門的認(rèn)證。二、優(yōu)化景區(qū)投資收益模式n實質(zhì)：使得所有投資者都從中獲得理想的收益，即設(shè)計一種投資者與景區(qū)雙贏的發(fā)展模式。n目前我國景區(qū)創(chuàng)收模式： 景區(qū)門票-游樂項目-旅游商品 渠道單一，增長性相對較弱優(yōu)化模式（提升資本獲利能力）1、經(jīng)營增長型盈利模式2、物業(yè)增值型盈利模式3、資本運營型盈利模式4、品牌創(chuàng)新型盈利模式1、經(jīng)營增長型盈利模式n定義：在現(xiàn)行景區(qū)收益模式的基礎(chǔ)上進(jìn)一步加強產(chǎn)品的開發(fā)，通過產(chǎn)品的推陳出新來達(dá)到吸引旅