養(yǎng)老院建設(shè)可行性報告

1、青島城陽上馬街道養(yǎng)老院項目可行性報告XXX有限公司目 錄一、概況1、 項目概況2、 報告范圍二、項目建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容1、 項目建設(shè)規(guī)模2、 項目建設(shè)內(nèi)容三、項目市場分析及市場定位（采用SWOT分析方法）1、 市場分析2、 市場定位四、項目選址及建設(shè)條件1、 項目選址2、 建設(shè)條件五、項目環(huán)境保護(hù)、安全衛(wèi)生、消防及節(jié)能1、 環(huán)境保護(hù)2、 安全衛(wèi)生3、 消防4、 節(jié)能六、項目投資估計和資金籌措七、項目風(fēng)險分析1、 項目風(fēng)險分析2、 項目風(fēng)險回避八、結(jié)論一、概況1、項目概況 利用現(xiàn)有的25畝土地，租賃土地300畝，在上馬街道建立一所高標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)代化醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的老年生活中心，盡企業(yè)社會義務(wù)的同時，擴(kuò)大企

2、業(yè)和地方財政營收渠道和社會形象力，同時為青島市的老人提供一個可以安適養(yǎng)老的環(huán)境。養(yǎng)老問題是當(dāng)下一個重要的討論話題，如何做好養(yǎng)老院的建設(shè)、服務(wù)、醫(yī)療保健、財務(wù)效益等，是我們所要重點考慮的問題。通過對現(xiàn)有養(yǎng)老院的狀況的分析，我們可以獲得直觀的經(jīng)驗來對此項目的建設(shè)做出指導(dǎo)2、報告范圍通過對現(xiàn)有市場狀況的分析，當(dāng)下國情與民眾需求的認(rèn)識，并結(jié)合已有資本和目標(biāo)，論述在青島市城陽區(qū)上馬街道建立養(yǎng)老院的各個方面的可行程度。同時探討建設(shè)規(guī)模、建設(shè)地址、環(huán)境保護(hù)、安全衛(wèi)生、消防及節(jié)能、市場定位、效益與風(fēng)險等多方位內(nèi)容。為企業(yè)是否將資源投入到養(yǎng)老院的建設(shè)中，如何確保經(jīng)營中的利益并規(guī)避風(fēng)險提供理論準(zhǔn)備與指導(dǎo)。其中特別

3、注重SWOT分析法的指導(dǎo)意義。二、項目建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容1、項目建設(shè)規(guī)模項目所在地定于青島市城陽區(qū)上馬街道，投入土地總計25畝，租賃用地300畝，資金充裕。初步計劃建設(shè)成一個布局合理，各項功能設(shè)施齊全的醫(yī)養(yǎng)現(xiàn)代化養(yǎng)老院，住宿公寓配套醫(yī)療室、保健室、康復(fù)中心、老年活動室、餐廳、休閑公園等設(shè)施，并且強(qiáng)調(diào)綠化建設(shè)，園區(qū)內(nèi)衛(wèi)生條件達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn)，空氣質(zhì)量良好，盡可能使老年人養(yǎng)老生活舒適、安逸。2、項目建設(shè)內(nèi)容（1）、VIP老年酒店及特護(hù)獨棟公寓 VIP老年公寓的總建筑面積約5000平米，特護(hù)獨棟公寓的總建面積約10000平方米，建筑樣式為磚混（或框架）結(jié)構(gòu)，采用條形排布，3-6層，配有電梯。公共走廊寬敞

4、、明亮，方便人員進(jìn)出，大量采用外飄窗、凸窗、大陽臺，保證有較好的采光性。整個養(yǎng)老院充分利用自然資源，多層屋頂采用太陽能集中采熱系統(tǒng)。綠化結(jié)合組團(tuán)綠化、中心綠化，合圍庭院綠化景觀，力求達(dá)到戶戶見綠、推窗見景的景觀效果。（2）、門診樓 門診樓總建筑面積約12000平方米，含中西醫(yī)門診、病房、特護(hù)專區(qū)、主要科室、急救處及觀察處。配備常規(guī)診療與保健器械，并時刻有醫(yī)生值班；辦公室、會議室等，共5層。（3） 、其他公共設(shè)施 食堂、健身房、閱覽室、棋牌室、電影院、舞蹈室等合計建筑面積約3000平方米。（4）、物業(yè)管理養(yǎng)老院實行封閉式現(xiàn)代化物業(yè)管理。供電系統(tǒng)：采用雙路供電，采用高級安全插座；通訊系統(tǒng)：每間都設(shè)

5、置電話插口及網(wǎng)絡(luò)接口；電視系統(tǒng)：每間設(shè)置工控閉路電視及衛(wèi)星電視；護(hù)理系統(tǒng)：公寓每層都有護(hù)理人員值班，老人有何問題隨叫隨到，第一時間幫助老人排憂解難。安保系統(tǒng)：周邊采用圍墻和景觀綠化將養(yǎng)老院和外界隔開，同時有保安定期巡邏；三、項目市場分析及市場定位1、市場分析（1）、我國養(yǎng)老院養(yǎng)老的背景當(dāng)前，我國老齡化進(jìn)入快速發(fā)展階段，據(jù)民政部門的權(quán)威信息顯示，我國老年人口將年均增長800萬到900萬人，到2020年，老年人口將達(dá)到2.48億，較當(dāng)前增長1個億。預(yù)計到2050年進(jìn)入重度老齡化階段，老年人口將達(dá)到4.37億，約占全國總?cè)丝诘?0%。也就是說，到本世紀(jì)中葉，我國將進(jìn)入中等發(fā)達(dá)國家行列，那時，中國人口

6、的13都將是老年人。如今正處于老齡化社會的加速發(fā)展階段，并呈現(xiàn)出老齡化規(guī)模大、速度快、區(qū)域發(fā)展不平衡、老齡化超前于現(xiàn)代化等特點，這都使得我國的養(yǎng)老事業(yè)成為新世紀(jì)國家發(fā)展的一個巨大挑戰(zhàn)。此外由于我國特殊的生育政策，上世紀(jì)90年代初，我國每10個年輕人養(yǎng)1一個老人，而現(xiàn)在越來越多的家庭將出現(xiàn)4個老年人、一對夫婦和1個孩子的所謂“4、2、1”格局，居家養(yǎng)老傳統(tǒng)模式受到極大的挑戰(zhàn)，普通家庭越來越小型化、核心化，已無力承擔(dān)養(yǎng)老的重?fù)?dān)，養(yǎng)老問題將更多的求助于社會。因此社會養(yǎng)老越來越受到重視。作為社會養(yǎng)老方式之一的養(yǎng)老院養(yǎng)老更是由于其專業(yè)化、人文化滿足了老年人對于生活照料、護(hù)理康復(fù)和精神關(guān)愛等方面的需求，因

7、此受到了人們的熱捧。2、市場定位在對實際情況的了解中我們發(fā)現(xiàn)，大部分無力在家養(yǎng)老的老人更傾向于到公辦養(yǎng)老院中去養(yǎng)老，這主要是由于經(jīng)濟(jì)性、口碑，以及民辦養(yǎng)老院少，難以獲取渠道等原因造成的。但一般公辦養(yǎng)老院又大多存在著人數(shù)眾多，太過擁擠、公共設(shè)施老舊、管理水平落后，、效率低下等問題。隨著人們收入的增長，老人，以及他們的子女們更多地想要尋求一個足夠舒適的環(huán)境來安置老人，這時，他們更多的是考慮養(yǎng)老院整體的養(yǎng)老狀況，經(jīng)濟(jì)因素不再是首要條件。這些都為項目的發(fā)展帶來了有利因素。所以要在當(dāng)下狀況的養(yǎng)老院市場中占據(jù)有利地位，該項目三個定位點是現(xiàn)代化、科學(xué)化、人性化。（1）、現(xiàn)代化養(yǎng)老院的建筑、設(shè)施等，充分彰顯現(xiàn)

8、代化，整體格局與普通居民區(qū)相似，不與外面世界脫軌；通過電視、網(wǎng)絡(luò)、電信等手段讓老人在生活中能方便地了解世界，并與外界交流；醫(yī)療室配備一些治療老人常見疾病的先進(jìn)醫(yī)療器械，做到緊急情況是能有效幫助老人脫離危險；明確高效的園區(qū)管理等。（2）、科學(xué)化養(yǎng)老院的公寓建設(shè)要充分考慮科學(xué)、舒適，窗戶、陽臺的設(shè)置必須根據(jù)采光狀況來決定；養(yǎng)老院的飲食設(shè)置既要考慮健康、不油膩，又要考慮口味好，多選擇，讓老人在吃上面吃的舒心；老人的活動設(shè)施科學(xué)安全，健康與樂趣并重；管理要科學(xué)有序等。（3）人性化養(yǎng)老院的護(hù)理人員都要通過相關(guān)的職業(yè)測試，并有相當(dāng)?shù)墓ぷ鹘?jīng)驗，工作態(tài)度好，讓老人滿意；對于老人提出的問題與要求，養(yǎng)老院要及時認(rèn)

9、真地給予處理，盡最大可能滿足老人；老人子女老探望老人的，給予方便的安排；活動室、學(xué)習(xí)室、多媒體娛樂室等一應(yīng)俱全，滿足老人多方面需求。四、項目選址及建設(shè)條件1、項目選址本項目選址于青島市城陽區(qū)上馬街道，臨近規(guī)劃中的康復(fù)大學(xué)校區(qū)，占地25畝及租賃300畝林地。因臨近康復(fù)大學(xué)，文化氛圍濃郁，且方便大學(xué)生到養(yǎng)老院進(jìn)行志愿者活動。因地處風(fēng)景優(yōu)美的大沽河濕地，遠(yuǎn)離城市污染，故而空氣清新，有益老年人生體健康，根據(jù)青島市城市發(fā)展規(guī)劃該區(qū)域已列入未來城市整點發(fā)展規(guī)劃板塊，旅游、公共設(shè)施及銀行、超市、郵局等進(jìn)一步完善，隨城市發(fā)展周邊房地產(chǎn)及企業(yè)相繼落地，未來有更多人來到這里定居，從而為他們的老人住入養(yǎng)老院提供了客

10、觀條件。2、建設(shè)條件養(yǎng)老院開發(fā)需要政府批準(zhǔn)設(shè)立，規(guī)劃面積25畝，租賃300畝林地，集中建造。在國家大力扶持養(yǎng)老產(chǎn)的的政策前提下，青島市各區(qū)按照精干、高效的原則設(shè)置必要的工作部門和土地、城建、工商、國稅、地稅、財政、公安、供水、供電等職能機(jī)構(gòu)，具體負(fù)責(zé)區(qū)各項管理工作、高效率、快節(jié)奏地為建設(shè)提供便利。3、 水文地質(zhì)條件項目依山而建，地勢錯落別致，為項目建造景觀休閑游樂區(qū)提供得天獨厚的條件。主要氣象資料如下：年平均氣溫： 15.8年平均氣溫增溫率 0.55/10 a年最大降雨量： 1817.3mm年平均降雨量： 1127.8mm年最小降雨量： 654.3mm五、項目環(huán)境保護(hù)、安全衛(wèi)生、消防及節(jié)能1、

11、環(huán)境保護(hù)11 環(huán)境保護(hù)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)（1）、中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法（2）、建設(shè)項目環(huán)境保護(hù)保護(hù)管理辦法（3）、建設(shè)項目環(huán)境保護(hù)保護(hù)管理辦法實施細(xì)則（4）、污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)12 污染物與污染源本項目產(chǎn)生的主要污染物為：生活污水排水系統(tǒng)和生活廢水排水系統(tǒng)，以及醫(yī)療特殊廢水排水系統(tǒng)。生活污水經(jīng)化糞池處理后同生活廢水回合一同排入市政污水管網(wǎng)，食堂排水經(jīng)隔油器處理后排入室外生活污水排水管網(wǎng)，醫(yī)院醫(yī)療區(qū)污廢水分流排放，非醫(yī)療區(qū)污廢水可直接排入城市污水排水管道，特殊部門的污水還應(yīng)收集特殊處理。13 環(huán)境保護(hù)措施（1）、項目規(guī)劃對排污管網(wǎng)做了合理的設(shè)計，與雨水合并集中，通過鋼精混凝土管排入城市地下污水管網(wǎng)。（2）

12、、在規(guī)劃區(qū)域內(nèi)合理布置廢物箱，以收集生活垃圾。并安排保潔人員進(jìn)行定時清理、打掃，以保持院區(qū)的清潔、衛(wèi)生。有關(guān)部門負(fù)責(zé)將生產(chǎn)、生活垃圾集中后運至城市垃圾處理場處理。2、安全衛(wèi)生（1）、常規(guī)區(qū)域綠化、路面平坦、無積水，主要道路用水泥、瀝青或石塊鋪設(shè)，防止塵土飛揚。（2）、污水排放符合國家環(huán)保要求。（3）、垃圾集中在規(guī)劃區(qū)域偏僻的地方集中處理。3、消防根據(jù)建筑設(shè)計防火規(guī)范（GBJ16-87）要求，養(yǎng)老院消防用水按室外25L/S計算，室內(nèi)15L/S計算，消防管網(wǎng)布置成環(huán)形，消防用水和生活用水用同一根總管，養(yǎng)老院內(nèi)配備一定數(shù)目的滅火器，同時培訓(xùn)護(hù)理人員和老人們正確使用滅火器。4、 節(jié)能本項目主要節(jié)能為：

13、水、電。為了進(jìn)一步降低能耗，節(jié)約能源，減少生產(chǎn)成本，本項目采取了多項節(jié)能措施，主要措施所有：（1）、所有設(shè)備選型盡量采用節(jié)能型。（2）、為了提高電網(wǎng)的功率因素，在低電壓側(cè)不重靜電容量。（3）、設(shè)立專門的能源和材料管理機(jī)構(gòu)，檢測各生產(chǎn)階段的能源及節(jié)能情況并制定獎懲制度。六、項目投資估計和資金籌措項目估計投資為30000萬元，包括土地使用費、建筑費、綠化費、醫(yī)療器械購置費、室內(nèi)裝修費、多媒體設(shè)備采購費，水電煤氣費以及人工工資費等。資金來源主要為三部分：企業(yè)出資。企業(yè)資金主要用來承擔(dān)建造于人員費用支出等，這部分資金一旦規(guī)劃完畢要立即落實到位，支撐建造所需。特別的，這部分資金可以來源于企業(yè)的現(xiàn)有資金流

14、，也可以來源于企業(yè)的貸款。七、項目風(fēng)險分析1、 項目風(fēng)險分析風(fēng)險是可以預(yù)測的不確定性，根據(jù)項目生命周期，風(fēng)險的來源和內(nèi)容不同，結(jié)合本項目歸納出以下幾點主要風(fēng)險：（1）、支付力風(fēng)險從宏觀面上來看，青島目前的養(yǎng)老院市場在較長時間內(nèi)都會呈上升趨勢，總體需求增加。但由于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡性，以及不同地區(qū)文化、習(xí)俗的差異，對養(yǎng)老院，特別是對民辦養(yǎng)老院的收費敏感程度不一，這影響了老人搬入養(yǎng)老院的意愿。養(yǎng)老院的收費項目大致相同，主要包括一次性設(shè)備購置費、醫(yī)療押金、床位費、管理費、伙食費、護(hù)理費等。收費標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)房間類型、配套設(shè)備和提供的服務(wù)質(zhì)量不同差距較大。但總的來講，辦養(yǎng)老院收費不能太高，雖然入住養(yǎng)老院的

15、老人大多家庭經(jīng)濟(jì)條件不錯，但收費合理、優(yōu)質(zhì)服務(wù)是保證市場口碑的關(guān)鍵因素。（2）、競爭風(fēng)險德國青年社會及教育工作國際聯(lián)盟與青島市老齡辦達(dá)成合作意向：在未來兩到三年，雙方結(jié)合各自的優(yōu)勢與特點“取長補(bǔ)短”，中方發(fā)揮市場優(yōu)勢，德方發(fā)揮資金及經(jīng)驗優(yōu)勢，在青島開辦養(yǎng)老服務(wù)業(yè)項目，建設(shè)高檔養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。外國，特別是外國發(fā)達(dá)資本主義國家，比我們更早進(jìn)入工業(yè)化社會，也更早地遇到老齡化的問題，無論在經(jīng)濟(jì)實力上還是在技術(shù)、管理等水平上都領(lǐng)先我們許多。一旦政策允許下，外資資本大量投入到中國養(yǎng)老機(jī)構(gòu)領(lǐng)域中，在未來幾年內(nèi)，是必會對國內(nèi)養(yǎng)老市場形成巨大的沖擊，也給本項目帶來新的挑戰(zhàn)。此外，國內(nèi)其他的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，各種公辦公營、民辦

16、公助、民辦民營性質(zhì)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，都會形成一定的市場爭奪，是需要注意的地方。2、 項目風(fēng)險回避（1）、市場定位和服務(wù)水平是關(guān)鍵因素 在項目開發(fā)的各個階段，建立科學(xué)細(xì)致的調(diào)查系統(tǒng)，做好市場調(diào)查，形成準(zhǔn)確的市場定位，適度超前的規(guī)劃理念，獨具風(fēng)格的建筑布局，人性化的管理是成功的重要因子。針對目前外資入侵主打高端養(yǎng)老市場，現(xiàn)有公、民營養(yǎng)老機(jī)構(gòu)則是無針對的面相普通大眾，本項目應(yīng)采取差異化服務(wù)來搶占市場。對比外資養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，本項目應(yīng)具有價格優(yōu)勢，而對照其他國內(nèi)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，本項目要有更好的管理水平與硬件能力。實現(xiàn)競爭優(yōu)勢最重要的一點還是在服務(wù)水平上。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)實際上是一種服務(wù)業(yè)，老人在其中的體驗是評價一個養(yǎng)老機(jī)構(gòu)水平

17、和檔次的最關(guān)鍵因素，無論競爭對手是誰或其如何，努力提升自身建設(shè)與服務(wù)水平是取勝的不二法寶。（2）宣傳與口碑項目價值的最終體現(xiàn)，要超越眾多的競爭對手，需借助于經(jīng)營中成功的形象包裝和宣傳策劃。成功的形象包裝和宣傳策劃能夠增加項目的附加值和產(chǎn)品競爭力。養(yǎng)老院作為一個特殊的社會性服務(wù)部門，口碑起著重要作用。好的口碑能帶來更多的客戶，有助于盈利而不好的口碑足以毀滅一個項目。這就要求項目從建設(shè)之日起，就要把環(huán)境保護(hù)、與民友好放在首位，在項目投入使用之后，始終重視服務(wù)品質(zhì)、樂于奉獻(xiàn)，使老人們滿意，這樣便會帶來良好的口碑。（3）、項目資本管理對公司擬投資的養(yǎng)老院項目，慎重研究、科學(xué)決策，在投資決策上首先要回避

18、風(fēng)險。從本質(zhì)上來說，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)是個特殊行業(yè)，既有盈利性，又有福利性，回報率地，投資回收周期長，管理比較復(fù)雜。因此將資金和精力集中在公司主營業(yè)務(wù)上，以支撐投資項目，使養(yǎng)老院項目收入占主營業(yè)務(wù)收入半尺一定的比例之內(nèi)即可?？刂骑L(fēng)險，保證對養(yǎng)老院的企業(yè)資源支持。利用好補(bǔ)助。一些地方針對養(yǎng)老機(jī)構(gòu)出臺補(bǔ)貼政策，北京對經(jīng)過民政部門批準(zhǔn)、社會力量投資興辦的新建、擴(kuò)建或利用其他設(shè)施改造的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，符合建設(shè)項目管理規(guī)定和資助條件的，經(jīng)評審優(yōu)選，由市政府固定資產(chǎn)投資按照每張床位8000元16000元給予一次性建設(shè)資金支持。上海的補(bǔ)貼力度比北京更大。此外，各地政府還于2010年陸續(xù)增加了運營補(bǔ)貼，每張床位補(bǔ)貼金額在

19、100元左右。利用好這些補(bǔ)貼，有助于更好地建設(shè)養(yǎng)老院。八、結(jié)論1、“夕陽”產(chǎn)業(yè)煥發(fā)“朝陽”前景（1）、需求緊迫，市場寬廣伴隨著社會結(jié)構(gòu)的變遷，家庭結(jié)構(gòu)的變化，養(yǎng)老方式和消費方式的轉(zhuǎn)變，傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老模式已經(jīng)很難適應(yīng)現(xiàn)代社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，借助于家庭以外的力量養(yǎng)老是老年人的普遍需求，但是由于我國社會養(yǎng)老保障制度還不完善，養(yǎng)老體系還不健全，特別是養(yǎng)老服務(wù)體系還未真正的建立健全起來，無法為老年人提供多樣化、全方位的生活和護(hù)理服務(wù)，供需矛盾日益突出。我國老齡化速度的加快也是養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的內(nèi)在需求。我國老年人口的平均壽命延長了，但是健康狀況卻不容樂觀，高齡、生活半自理和不能自理的老人快速增加。家庭養(yǎng)老功

20、能日益弱化，家庭“空巢”化現(xiàn)象十分突出。只有發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)才能滿足老年群體的特殊需求，緩解家庭功能化所產(chǎn)生的養(yǎng)老困境。因此，投資建立養(yǎng)老院是個陽光產(chǎn)業(yè)，在充分的論證下，一個收費合理，服務(wù)滿意的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)能夠獲得市場份額并獲取利益。（2）、有助于促進(jìn)就業(yè)，推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)是集生產(chǎn)、經(jīng)營、服務(wù)于一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，是社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展各鏈條的重要組成部分，在經(jīng)濟(jì)建設(shè)、社會發(fā)展和擴(kuò)大就業(yè)方面發(fā)揮重要作用。一方面，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是極具經(jīng)濟(jì)價值和開發(fā)潛力的“朝陽產(chǎn)業(yè)”。除了傳統(tǒng)意義上的老年生活照料、康復(fù)護(hù)理、專項用品開發(fā)等外，養(yǎng)老服務(wù)還包括老年食品、用品、保健、保險、文化、教育等諸多領(lǐng)域。我國老年人口基數(shù)大且增長快，由于老年人用品及服務(wù)提出大量需求，是老年市場蘊含著巨大的商機(jī)，養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的市場份額將不斷提升，發(fā)展前景廣闊，有助于推動國民經(jīng)濟(jì)較快發(fā)展。2、不僅是商業(yè)，還是公益 養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的特殊性正體現(xiàn)于此。我們不能僅將養(yǎng)老院投資項目看成是一個純粹的商業(yè)項目，要把它和房產(chǎn)、商場的建設(shè)區(qū)分開來。我們國家人口數(shù)目大、老年人口比重大、長期的計劃生育政策，以及地區(qū)公