合同法講座(2015)

1、合同法講堂合同法講堂目錄目錄一、合同法總則一、合同法總則1 1、合同的訂立、合同的訂立2 2、格式合同、格式合同3 3、表見(jiàn)代理、表見(jiàn)代理4 4、合同無(wú)效、合同無(wú)效5 5、可撤銷合同、可撤銷合同6 6、不安抗辯權(quán)、不安抗辯權(quán)7 7、合同解除、合同解除8 8、違約金及定金、違約金及定金9 9、不可抗力、不可抗力二、買賣合同二、買賣合同三、租賃合同三、租賃合同四、贈(zèng)與合同四、贈(zèng)與合同1 1、合同的訂立、合同的訂立中華人民共和國(guó)合同法中華人民共和國(guó)合同法第九條規(guī)定：第九條規(guī)定：“當(dāng)事人訂立合同，應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的民當(dāng)事人訂立合同，應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力。事權(quán)利能力和民事行為能力?！敝腥A

2、人民共和國(guó)合同法中華人民共和國(guó)合同法第十條規(guī)定：第十條規(guī)定：“當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。形式和其他形式?！敝腥A人民共和國(guó)合同法中華人民共和國(guó)合同法第十一條規(guī)第十一條規(guī)定：定：“書面形式是指合同書、信件和數(shù)書面形式是指合同書、信件和數(shù)據(jù)電文（包括電報(bào)、電傳、傳真、電子據(jù)電文（包括電報(bào)、電傳、傳真、電子數(shù)據(jù)交換和電子郵件）等可以有形地表數(shù)據(jù)交換和電子郵件）等可以有形地表現(xiàn)所載內(nèi)容的形式?，F(xiàn)所載內(nèi)容的形式?！?一般情況下合同都應(yīng)該約定些什么內(nèi)容呢？一般情況下合同都應(yīng)該約定些什么內(nèi)容呢？當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所標(biāo)的標(biāo)的數(shù)

3、量數(shù)量質(zhì)量質(zhì)量?jī)r(jià)款或者報(bào)酬價(jià)款或者報(bào)酬履行期限、地點(diǎn)和方式履行期限、地點(diǎn)和方式 違約責(zé)任違約責(zé)任解決爭(zhēng)議的方法解決爭(zhēng)議的方法2 2、格式合同、格式合同什么叫格式合同？什么叫格式合同？ 中華人民共和國(guó)合同法中華人民共和國(guó)合同法第三十九條規(guī)定：第三十九條規(guī)定：“采采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說(shuō)明。按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以

4、說(shuō)明。 格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款。在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款?！?格式合同中存在霸王條款怎么辦？格式合同中存在霸王條款怎么辦？ 中華人民共和國(guó)合同法中華人民共和國(guó)合同法第四十條：第四十條：“格式合同具格式合同具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條格式條款一方免除其責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效?？顭o(wú)效?！碑?dāng)事人可以申請(qǐng)法院撤銷該條款。當(dāng)事人可以申請(qǐng)法院撤銷該條款。 中華人民共和國(guó)合同法中華

5、人民共和國(guó)合同法第四十一條：第四十一條：“對(duì)格式條對(duì)格式條款的理解發(fā)生爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對(duì)款的理解發(fā)生爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對(duì)格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款。當(dāng)采用非格式條款?！?最高人民法院關(guān)于適用最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)合同法中華人民共和國(guó)合同法若干問(wèn)題的解釋（二）第六若干問(wèn)題的解釋（二）第六條：條：“提供格式條款的一方提供格式條款的一方對(duì)格式條款中免除或者限制其責(zé)任的內(nèi)容，在

6、合同訂立對(duì)格式條款中免除或者限制其責(zé)任的內(nèi)容，在合同訂立時(shí)采用足以引起對(duì)方注意的文字、符號(hào)、字體等特別標(biāo)時(shí)采用足以引起對(duì)方注意的文字、符號(hào)、字體等特別標(biāo)識(shí)，并按照對(duì)方的要求對(duì)該格式條款予以說(shuō)明的，人民識(shí)，并按照對(duì)方的要求對(duì)該格式條款予以說(shuō)明的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定符合合同法第三十九條所稱法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定符合合同法第三十九條所稱“采取合理的采取合理的方式方式”。提供格式條款一方對(duì)已盡合理提示及說(shuō)明義務(wù)承擔(dān)提供格式條款一方對(duì)已盡合理提示及說(shuō)明義務(wù)承擔(dān)舉證責(zé)任。舉證責(zé)任?！?小案例小案例 馬蕓提前兩周以馬蕓提前兩周以600600元的價(jià)格訂購(gòu)了深圳航元的價(jià)格訂購(gòu)了深圳航空公司全價(jià)空公司全價(jià)10001000元的

7、六折飛機(jī)票，后因臨時(shí)改元的六折飛機(jī)票，后因臨時(shí)改變行程，馬蕓于航班起飛前一個(gè)小時(shí)前往售票變行程，馬蕓于航班起飛前一個(gè)小時(shí)前往售票處辦理退票手續(xù)，深圳航空公司規(guī)定起飛前兩處辦理退票手續(xù)，深圳航空公司規(guī)定起飛前兩小時(shí)內(nèi)退票按機(jī)票價(jià)格收取小時(shí)內(nèi)退票按機(jī)票價(jià)格收取30%30%手續(xù)費(fèi)，要求馬手續(xù)費(fèi)，要求馬蕓支付手續(xù)費(fèi)蕓支付手續(xù)費(fèi)300300元，但馬蕓認(rèn)為自己只應(yīng)該支元，但馬蕓認(rèn)為自己只應(yīng)該支付付180180元，因?yàn)闄C(jī)票的價(jià)格是元，因?yàn)闄C(jī)票的價(jià)格是600600元。那么問(wèn)題元。那么問(wèn)題來(lái)了，馬蕓應(yīng)當(dāng)向深圳航空公司支付來(lái)了，馬蕓應(yīng)當(dāng)向深圳航空公司支付180180元還是元還是300300元？元？ 前面提到過(guò)，對(duì)

8、格式條款的理解發(fā)生爭(zhēng)議的，前面提到過(guò)，對(duì)格式條款的理解發(fā)生爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對(duì)格式條款有兩種應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對(duì)格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。的解釋。 本事件中的本事件中的“機(jī)票價(jià)格機(jī)票價(jià)格”可以按照機(jī)票票面可以按照機(jī)票票面價(jià)格解釋，也可以按照機(jī)票折后價(jià)格解釋，因此價(jià)格解釋，也可以按照機(jī)票折后價(jià)格解釋，因此應(yīng)當(dāng)作出不利于航空公司的解釋，所以馬蕓可以應(yīng)當(dāng)作出不利于航空公司的解釋，所以馬蕓可以按照購(gòu)買機(jī)票的折后價(jià)格支付退票手續(xù)費(fèi)，即按照購(gòu)買機(jī)票的折后價(jià)格支付退票手續(xù)費(fèi)，即180180元。元。 3 3

9、、表見(jiàn)代理、表見(jiàn)代理 中華人民共和國(guó)合同法中華人民共和國(guó)合同法第四十九條規(guī)定：第四十九條規(guī)定：“行為人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終行為人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對(duì)人有理由相止后以被代理人名義訂立合同，相對(duì)人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效。信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效?！?最高人民法院關(guān)于適用最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)合中華人民共和國(guó)合同法同法若干問(wèn)題的解釋（二）第十三條：若干問(wèn)題的解釋（二）第十三條：“被代被代理人依照合同法第四十九條的規(guī)定承擔(dān)有效代理理人依照合同法第四十九條的規(guī)定承擔(dān)有效代理行為所產(chǎn)生的責(zé)任后，可以向無(wú)權(quán)

10、代理人追償因行為所產(chǎn)生的責(zé)任后，可以向無(wú)權(quán)代理人追償因代理行為而遭受的損失。代理行為而遭受的損失。” 小案例小案例 某公司因業(yè)務(wù)需要，將原圓形合同專用章更換某公司因業(yè)務(wù)需要，將原圓形合同專用章更換成方形合同專用章。但由于工作疏忽免，當(dāng)時(shí)未登成方形合同專用章。但由于工作疏忽免，當(dāng)時(shí)未登記收回或銷毀，由馬峰保管。兩個(gè)月后，馬峰辭職。記收回或銷毀，由馬峰保管。兩個(gè)月后，馬峰辭職。不久前，公司收到一份法院送達(dá)的訴狀副本，才知不久前，公司收到一份法院送達(dá)的訴狀副本，才知道馬峰用公司作廢公章，同一家商場(chǎng)訂立了購(gòu)銷合道馬峰用公司作廢公章，同一家商場(chǎng)訂立了購(gòu)銷合同，馬峰在收到商場(chǎng)同，馬峰在收到商場(chǎng)3030萬(wàn)元

11、的定金后，下落不明。萬(wàn)元的定金后，下落不明。商場(chǎng)遂以違約為由，要公司雙倍返還定金商場(chǎng)遂以違約為由，要公司雙倍返還定金6060萬(wàn)元。萬(wàn)元。 本案中，由于印章已在工商行政管理機(jī)關(guān)登記本案中，由于印章已在工商行政管理機(jī)關(guān)登記備案，公司在更換合同專用章后，卻并未由工商行備案，公司在更換合同專用章后，卻并未由工商行政管理機(jī)關(guān)登記收回或銷毀，說(shuō)明該合同專用章對(duì)政管理機(jī)關(guān)登記收回或銷毀，說(shuō)明該合同專用章對(duì)外仍具有法律效力。加之公司未對(duì)印章妥善保管，外仍具有法律效力。加之公司未對(duì)印章妥善保管，表明公司存在明顯過(guò)錯(cuò)。而商場(chǎng)并不知內(nèi)情，當(dāng)然表明公司存在明顯過(guò)錯(cuò)。而商場(chǎng)并不知內(nèi)情，當(dāng)然有理由相信手持仍具有法律效力的

12、合同專用章的馬有理由相信手持仍具有法律效力的合同專用章的馬峰具有代理權(quán)，所訂合同當(dāng)然有效，故公司應(yīng)承擔(dān)峰具有代理權(quán)，所訂合同當(dāng)然有效，故公司應(yīng)承擔(dān)返還定金的責(zé)任。返還定金的責(zé)任。4 4、合同無(wú)效、合同無(wú)效合同無(wú)效的情形合同無(wú)效的情形一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益損害國(guó)家利益惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益三人利益以合法形式掩蓋非法目的以合法形式掩蓋非法目的損害社會(huì)公共利益損害社會(huì)公共利益違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定 小貼士小貼士 最高人民法院關(guān)于適用最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和

13、國(guó)公司法中華人民共和國(guó)公司法若干問(wèn)題的規(guī)定（三）第二十五條規(guī)定：若干問(wèn)題的規(guī)定（三）第二十五條規(guī)定：“有限責(zé)任有限責(zé)任公司的實(shí)際出資人與名義出資人訂立合同，約定由實(shí)公司的實(shí)際出資人與名義出資人訂立合同，約定由實(shí)際出資人出資并享有投資權(quán)益，以名義出資人為名義際出資人出資并享有投資權(quán)益，以名義出資人為名義股東，實(shí)際出資人與名義股東對(duì)該合同效力發(fā)生爭(zhēng)議股東，實(shí)際出資人與名義股東對(duì)該合同效力發(fā)生爭(zhēng)議的，如無(wú)合同法第五十二條規(guī)定的情形，人民法院應(yīng)的，如無(wú)合同法第五十二條規(guī)定的情形，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同有效。當(dāng)認(rèn)定該合同有效?！? 5、可撤銷合同、可撤銷合同合同可撤銷的情形合同可撤銷的情形因重大誤解訂立

14、的因重大誤解訂立的在訂立合同時(shí)顯失公平的在訂立合同時(shí)顯失公平的欺詐、脅迫欺詐、脅迫趁人之危趁人之危 小案例小案例 某公司在蓮花山公園旁開(kāi)發(fā)預(yù)售期房，陳橫、王實(shí)某公司在蓮花山公園旁開(kāi)發(fā)預(yù)售期房，陳橫、王實(shí)等近百人一次性支付了購(gòu)房款，總額近等近百人一次性支付了購(gòu)房款，總額近80008000萬(wàn)元。但公萬(wàn)元。但公司遲遲未開(kāi)工，按期交房無(wú)望。陳橫、王實(shí)等購(gòu)房人多司遲遲未開(kāi)工，按期交房無(wú)望。陳橫、王實(shí)等購(gòu)房人多次集體去公司交涉無(wú)果，險(xiǎn)些引發(fā)群體性事件。面對(duì)瘋次集體去公司交涉無(wú)果，險(xiǎn)些引發(fā)群體性事件。面對(duì)瘋漲房?jī)r(jià)，陳橫、王實(shí)等購(gòu)房人為另行購(gòu)房，無(wú)奈與公司漲房?jī)r(jià)，陳橫、王實(shí)等購(gòu)房人為另行購(gòu)房，無(wú)奈與公司簽訂簽

15、訂退款協(xié)議書退款協(xié)議書，承諾放棄數(shù)額巨大利息、違約金，承諾放棄數(shù)額巨大利息、違約金的支付要求，領(lǐng)回原購(gòu)房款。請(qǐng)問(wèn)，該協(xié)議可以撤銷嗎？的支付要求，領(lǐng)回原購(gòu)房款。請(qǐng)問(wèn)，該協(xié)議可以撤銷嗎？ 在上述協(xié)議書中，陳橫、王實(shí)等購(gòu)房人被迫放棄了在上述協(xié)議書中，陳橫、王實(shí)等購(gòu)房人被迫放棄了數(shù)額巨大的利息、違約金支付的要求，該約定顯然是顯數(shù)額巨大的利息、違約金支付的要求，該約定顯然是顯失公平的。根據(jù)失公平的。根據(jù)中華人民共和國(guó)合同法中華人民共和國(guó)合同法第五十四條第五十四條的規(guī)定，在訂立合同時(shí)顯失公平的，當(dāng)事人一方有權(quán)請(qǐng)的規(guī)定，在訂立合同時(shí)顯失公平的，當(dāng)事人一方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或撤銷。求人民法院或者

16、仲裁機(jī)構(gòu)變更或撤銷。 小案例小案例 某手表廠為紀(jì)念公司成立十周年特制紀(jì)念手表兩千只，某手表廠為紀(jì)念公司成立十周年特制紀(jì)念手表兩千只，每只售價(jià)每只售價(jià)2 2萬(wàn)元。其廣告宣傳主要內(nèi)容為：紀(jì)念表為金表；萬(wàn)元。其廣告宣傳主要內(nèi)容為：紀(jì)念表為金表；紀(jì)念表鑲有進(jìn)口鉆石。后經(jīng)證實(shí)，該紀(jì)念表為鍍金表，進(jìn)紀(jì)念表鑲有進(jìn)口鉆石。后經(jīng)證實(shí)，該紀(jì)念表為鍍金表，進(jìn)口鉆石為進(jìn)口人造鉆石，每粒售價(jià)為口鉆石為進(jìn)口人造鉆石，每粒售價(jià)為1 1元。手表成本約元。手表成本約10001000元。為此，購(gòu)買者購(gòu)買該手表發(fā)生糾紛，可以如何處元。為此，購(gòu)買者購(gòu)買該手表發(fā)生糾紛，可以如何處理？理？ 根據(jù)最高人民法院關(guān)于貫徹根據(jù)最高人民法院關(guān)于貫

17、徹中華人民共和國(guó)民法通中華人民共和國(guó)民法通則則若干問(wèn)題的意見(jiàn)第六十八條的規(guī)定：若干問(wèn)題的意見(jiàn)第六十八條的規(guī)定：“一方當(dāng)事人故一方當(dāng)事人故意告知對(duì)方虛假情況，或者故意隱瞞真實(shí)情況，誘使對(duì)方意告知對(duì)方虛假情況，或者故意隱瞞真實(shí)情況，誘使對(duì)方當(dāng)事人作出錯(cuò)誤意思表示，可以認(rèn)定為欺詐行為。當(dāng)事人作出錯(cuò)誤意思表示，可以認(rèn)定為欺詐行為?！睋?jù)此，據(jù)此，上述手表廠的虛假宣傳行為可認(rèn)定為是欺詐行為。根據(jù)上述手表廠的虛假宣傳行為可認(rèn)定為是欺詐行為。根據(jù)中華人民共和國(guó)合同法中華人民共和國(guó)合同法第五十四條的規(guī)定，一方以欺第五十四條的規(guī)定，一方以欺詐的手段，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，詐的手段，使對(duì)方在違背真

18、實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)變更或撤銷。受損方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)變更或撤銷。6 6、不安抗辯權(quán)、不安抗辯權(quán)經(jīng)營(yíng)狀況嚴(yán)重惡化經(jīng)營(yíng)狀況嚴(yán)重惡化轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)、抽逃資金，以逃避債務(wù)轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)、抽逃資金，以逃避債務(wù)喪失商業(yè)信譽(yù)喪失商業(yè)信譽(yù)有喪失或者可能喪失履行債務(wù)能力有喪失或者可能喪失履行債務(wù)能力的其他情形的其他情形應(yīng)當(dāng)先履行債務(wù)的當(dāng)事人，有確切證據(jù)證明對(duì)方有下列情形之一的，可以中止履行：應(yīng)當(dāng)先履行債務(wù)的當(dāng)事人，有確切證據(jù)證明對(duì)方有下列情形之一的，可以中止履行：7 7、合同解除、合同解除【法定解除法定解除】根據(jù)根據(jù)中華人民共和國(guó)合同法中華人民共和國(guó)合同法第九十四條的規(guī)定：

19、第九十四條的規(guī)定：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)主要債務(wù)當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的以及當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的以及法律規(guī)定的其他情形法律規(guī)定的其他情形 小案例小案例 某熱電廠

20、從某煤礦購(gòu)煤某熱電廠從某煤礦購(gòu)煤200200噸，約定交貨期限為噸，約定交貨期限為20152015年年1111月月3030日，付款期限為日，付款期限為20152015年年1212月月3030日。日。1111月月底，煤礦交付底，煤礦交付200200噸煤，熱電廠經(jīng)檢驗(yàn)發(fā)現(xiàn)煤的含硫量噸煤，熱電廠經(jīng)檢驗(yàn)發(fā)現(xiàn)煤的含硫量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)約定標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)政府規(guī)定不能在該廠區(qū)燃燒。遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)約定標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)政府規(guī)定不能在該廠區(qū)燃燒。基于上述情況，熱電廠可以主張解除合同嗎？基于上述情況，熱電廠可以主張解除合同嗎？ 當(dāng)然可以，根據(jù)前面提到的合同法定解除事由，當(dāng)然可以，根據(jù)前面提到的合同法定解除事由，煤礦提供的煤根據(jù)政府規(guī)定不能在

21、該廠區(qū)燃燒，熱電煤礦提供的煤根據(jù)政府規(guī)定不能在該廠區(qū)燃燒，熱電廠訂立購(gòu)煤合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，煤礦的行為構(gòu)成根廠訂立購(gòu)煤合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，煤礦的行為構(gòu)成根本性違約，因此，熱電廠有權(quán)解除合同。本性違約，因此，熱電廠有權(quán)解除合同。 小案例小案例 孫某與李某簽訂房屋租賃合同，李某承租后與陳孫某與李某簽訂房屋租賃合同，李某承租后與陳某簽訂了轉(zhuǎn)租合同，孫某表示同意。但是孫某與李某某簽訂了轉(zhuǎn)租合同，孫某表示同意。但是孫某與李某簽訂租賃合同之前，已經(jīng)把房租給了王某并已交付，簽訂租賃合同之前，已經(jīng)把房租給了王某并已交付，現(xiàn)李某要求解除合同，請(qǐng)問(wèn)可以嗎？現(xiàn)李某要求解除合同，請(qǐng)問(wèn)可以嗎？ 可以，因?yàn)楦鶕?jù)合同法第九

22、十四條的規(guī)定，當(dāng)事可以，因?yàn)楦鶕?jù)合同法第九十四條的規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)人一方遲延履行債務(wù)或有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人可以解除合同。本案中，因?qū)O某違合同目的，當(dāng)事人可以解除合同。本案中，因?qū)O某違約導(dǎo)致李某的租房合同無(wú)法實(shí)現(xiàn)合同目的，李某有權(quán)約導(dǎo)致李某的租房合同無(wú)法實(shí)現(xiàn)合同目的，李某有權(quán)解除合同。解除合同。 延伸一下，如果王某、李某及陳某均要求繼續(xù)租延伸一下，如果王某、李某及陳某均要求繼續(xù)租賃該房屋，那么哪一位可以占有租賃該房屋呢？賃該房屋，那么哪一位可以占有租賃該房屋呢？ 根據(jù)根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾

23、紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋題的解釋第六條規(guī)定，出租人就同一房第六條規(guī)定，出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：院按照下列順序確定履行合同的承租人：（一）已經(jīng)合法占有租賃房屋的；（一）已經(jīng)合法占有租賃房屋的；（二）已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；（二）已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；（三）合同成立在先的（三）合同成立在先的。 因此，王某作為優(yōu)先順位的合同履行因此，王某作為優(yōu)先順位的合同履行人，李某、陳某均無(wú)權(quán)要求王某

24、搬離房屋。人，李某、陳某均無(wú)權(quán)要求王某搬離房屋。小貼士小貼士8 8、違約金及定金、違約金及定金【違約金違約金】中華人民共和國(guó)合同法中華人民共和國(guó)合同法第一百一十四條規(guī)定：第一百一十四條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的

25、損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。當(dāng)事人遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。當(dāng)事人遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。最高人民法院最高人民法院關(guān)于適用關(guān)于適用中華人民共和國(guó)合同法中華人民共和國(guó)合同法若干問(wèn)題的解釋（二）若干問(wèn)題的解釋（二）第二十九條規(guī)定：第二十九條規(guī)定：“當(dāng)事人約定的違約金超過(guò)造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第當(dāng)事人約定的違約金超過(guò)造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的二款規(guī)定的“過(guò)分

26、高于造成的損失。過(guò)分高于造成的損失。”【定金定金】【違約金和定金競(jìng)合違約金和定金競(jìng)合】當(dāng)事人可以依照當(dāng)事人可以依照中華人民共和國(guó)擔(dān)保法中華人民共和國(guó)擔(dān)保法約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金或者定

27、金條款。當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款。 小案例小案例 甲公司與乙公司簽訂了一份手機(jī)買賣合同，約定：甲甲公司與乙公司簽訂了一份手機(jī)買賣合同，約定：甲公司供給乙公司某型號(hào)手機(jī)公司供給乙公司某型號(hào)手機(jī)1,0001,000部，每部單價(jià)部，每部單價(jià)1,0001,000元，元，乙公司支付定金乙公司支付定金3030萬(wàn)元，任何一方違約應(yīng)向?qū)Ψ街Ц哆`約萬(wàn)元，任何一方違約應(yīng)向?qū)Ψ街Ц哆`約金金3030萬(wàn)元。合同簽訂后，乙公司向甲公司支付了萬(wàn)元。合同簽訂后，乙公司向甲公司支付了3030萬(wàn)元定萬(wàn)元定金，但甲公司未按約定期間交貨?，F(xiàn)乙公司可否向請(qǐng)求甲金，但甲公司未按約定

28、期間交貨。現(xiàn)乙公司可否向請(qǐng)求甲公司返還雙倍定金并支付違約金呢？公司返還雙倍定金并支付違約金呢？ 根據(jù)根據(jù)中華人民共和國(guó)合同法中華人民共和國(guó)合同法第一百一十六條的第一百一十六條的規(guī)定：規(guī)定：“當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款。約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款?！币虼?，因此，乙公司不可請(qǐng)求甲公司同時(shí)支付違約金和雙倍定金。乙公司不可請(qǐng)求甲公司同時(shí)支付違約金和雙倍定金。9 9、不可抗力、不可抗力 中華人民共和國(guó)合同法中華人民共和國(guó)合同法第一百一十七條規(guī)定：第一百一十七條規(guī)定：“因因不可抗力不能履行合同的，根

29、據(jù)不可抗力的影響，部分或者不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。本法所稱不可抗力，是指發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。本法所稱不可抗力，是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況。不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況?！倍?、買賣合同二、買賣合同中華人民共和國(guó)合同法中華人民共和國(guó)合同法第一百三十三條規(guī)定：第一百三十三條規(guī)定：“標(biāo)的物標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定

30、的除外。人另有約定的除外?！避囕v屬于動(dòng)產(chǎn)，法律沒(méi)有特殊的規(guī)定，因此在當(dāng)事人沒(méi)有就車輛屬于動(dòng)產(chǎn)，法律沒(méi)有特殊的規(guī)定，因此在當(dāng)事人沒(méi)有就所有權(quán)變更設(shè)置條件的情況下，車輛的所有權(quán)轉(zhuǎn)移以實(shí)際交所有權(quán)變更設(shè)置條件的情況下，車輛的所有權(quán)轉(zhuǎn)移以實(shí)際交付為準(zhǔn)。付為準(zhǔn)。根據(jù)根據(jù)中華人民共和國(guó)合同法中華人民共和國(guó)合同法第一百三十四條規(guī)定：第一百三十四條規(guī)定：“當(dāng)當(dāng)事人也可以在買賣合同中約定買受人未履行支付價(jià)款或者其事人也可以在買賣合同中約定買受人未履行支付價(jià)款或者其他義務(wù)的，標(biāo)的物的所有權(quán)屬于出賣人。他義務(wù)的，標(biāo)的物的所有權(quán)屬于出賣人?！钡罡呷嗣穹ㄔ旱罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題關(guān)于審理買賣

31、合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋的解釋第三十四條規(guī)定：第三十四條規(guī)定：“買賣合同當(dāng)事人主張合同法一買賣合同當(dāng)事人主張合同法一百三十四條關(guān)于標(biāo)的物所有權(quán)保留的規(guī)定適用于不動(dòng)產(chǎn)的，百三十四條關(guān)于標(biāo)的物所有權(quán)保留的規(guī)定適用于不動(dòng)產(chǎn)的，人民法院不支持。人民法院不支持。”1 1、標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移、標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移小貼士小貼士 中華人民共和國(guó)物權(quán)法中華人民共和國(guó)物權(quán)法第九條規(guī)定：第九條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。外?！?小案例

32、小案例 張某將一套房屋出賣給高某，高某已經(jīng)轉(zhuǎn)移占張某將一套房屋出賣給高某，高某已經(jīng)轉(zhuǎn)移占有，但沒(méi)有辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記?，F(xiàn)張某死亡，有，但沒(méi)有辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記?，F(xiàn)張某死亡，房屋由其兒子羅某繼承，羅某在繼承房屋后又將房房屋由其兒子羅某繼承，羅某在繼承房屋后又將房屋出賣給鄭某，并辦理了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。請(qǐng)屋出賣給鄭某，并辦理了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。請(qǐng)問(wèn)現(xiàn)在該房屋歸誰(shuí)所有？問(wèn)現(xiàn)在該房屋歸誰(shuí)所有？ 前面提到，房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓需經(jīng)登記后才發(fā)生效力，前面提到，房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓需經(jīng)登記后才發(fā)生效力，未經(jīng)登記的不發(fā)生效力。因此，上述房屋的所有權(quán)未經(jīng)登記的不發(fā)生效力。因此，上述房屋的所有權(quán)歸鄭某所有。歸鄭某所有。小

33、貼士小貼士買賣合同中關(guān)于知識(shí)產(chǎn)權(quán)的歸屬買賣合同中關(guān)于知識(shí)產(chǎn)權(quán)的歸屬 中華人民共和國(guó)合同法中華人民共和國(guó)合同法第一百三十七第一百三十七條：條：“出賣具有知識(shí)產(chǎn)權(quán)的計(jì)算機(jī)軟件等標(biāo)的出賣具有知識(shí)產(chǎn)權(quán)的計(jì)算機(jī)軟件等標(biāo)的物的，除法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的物的，除法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的以外，該標(biāo)的物的知識(shí)產(chǎn)權(quán)不屬于買受人。以外，該標(biāo)的物的知識(shí)產(chǎn)權(quán)不屬于買受人。”2 2、標(biāo)的物的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)、標(biāo)的物的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在標(biāo)的物交付之前由出賣人承擔(dān)，交付之后標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在標(biāo)的物交付之前由出賣人承擔(dān)，交付之后由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外由買受人承擔(dān)，

34、但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外因買受人的原因致使標(biāo)的物不能按照約定的期限交付的，買受人應(yīng)當(dāng)因買受人的原因致使標(biāo)的物不能按照約定的期限交付的，買受人應(yīng)當(dāng)自違反約定之日起承擔(dān)標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自違反約定之日起承擔(dān)標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn) 出賣人出賣交由承運(yùn)人運(yùn)輸?shù)脑谕緲?biāo)的物，除當(dāng)事人另有約定的以外，出賣人出賣交由承運(yùn)人運(yùn)輸?shù)脑谕緲?biāo)的物，除當(dāng)事人另有約定的以外，毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自合同成立時(shí)起由買受人承擔(dān)毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自合同成立時(shí)起由買受人承擔(dān) 當(dāng)事人沒(méi)有約定交付地點(diǎn)或者約定不明確，依照本法第一百四十一條第二當(dāng)事人沒(méi)有約定交付地點(diǎn)或者約定不明確，依照本法第一百四十一條第二款第一項(xiàng)的規(guī)定標(biāo)的

35、物需要運(yùn)輸?shù)?，出賣人將標(biāo)的物交付給第一承運(yùn)人后，款第一項(xiàng)的規(guī)定標(biāo)的物需要運(yùn)輸?shù)模鲑u人將標(biāo)的物交付給第一承運(yùn)人后，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由買受人承擔(dān)標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由買受人承擔(dān) 小案例小案例 趙某與陳某約定趙某負(fù)責(zé)將所賣貨物運(yùn)送至趙某與陳某約定趙某負(fù)責(zé)將所賣貨物運(yùn)送至買房陳某指定的倉(cāng)庫(kù)。趙某如約交貨，陳某驗(yàn)收買房陳某指定的倉(cāng)庫(kù)。趙某如約交貨，陳某驗(yàn)收收貨，現(xiàn)陳某已支付收貨，現(xiàn)陳某已支付80%80%的貨款。交貨當(dāng)晚，因山的貨款。交貨當(dāng)晚，因山洪暴發(fā)，陳某倉(cāng)庫(kù)內(nèi)的貨物全部毀損?，F(xiàn)請(qǐng)問(wèn)陳洪暴發(fā)，陳某倉(cāng)庫(kù)內(nèi)的貨物全部毀損。現(xiàn)請(qǐng)問(wèn)陳某是否應(yīng)當(dāng)向趙某支付剩余某是否應(yīng)當(dāng)向趙某支付剩余20%20%的貨款

36、？的貨款？ 根據(jù)根據(jù)中華人民共和國(guó)合同法中華人民共和國(guó)合同法第一百四十二第一百四十二條的規(guī)定，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在標(biāo)的物交條的規(guī)定，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在標(biāo)的物交付之前由出賣人承擔(dān)，交付之后由買受人承擔(dān)?，F(xiàn)付之前由出賣人承擔(dān)，交付之后由買受人承擔(dān)?，F(xiàn)趙某已如約交貨，所以此風(fēng)險(xiǎn)由陳某承擔(dān)，陳某應(yīng)趙某已如約交貨，所以此風(fēng)險(xiǎn)由陳某承擔(dān)，陳某應(yīng)當(dāng)向趙某支付剩余當(dāng)向趙某支付剩余20%20%的貨款。的貨款。3 3、檢驗(yàn)義務(wù)、檢驗(yàn)義務(wù) 中華人民共和國(guó)合同法中華人民共和國(guó)合同法第一百五十七條：第一百五十七條：“買受人收到標(biāo)的物時(shí)應(yīng)當(dāng)在約定的檢驗(yàn)期間內(nèi)買受人收到標(biāo)的物時(shí)應(yīng)當(dāng)在約定的檢驗(yàn)期間內(nèi)檢驗(yàn)。沒(méi)有

37、約定檢驗(yàn)期間的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)檢驗(yàn)。檢驗(yàn)。沒(méi)有約定檢驗(yàn)期間的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)檢驗(yàn)?！?最高人民法院最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋適用法律問(wèn)題的解釋第十五條：當(dāng)事人對(duì)標(biāo)的第十五條：當(dāng)事人對(duì)標(biāo)的物的檢驗(yàn)期間未作約定，買受人簽收的送貨單、物的檢驗(yàn)期間未作約定，買受人簽收的送貨單、確認(rèn)單等載明標(biāo)的物數(shù)量、型號(hào)、規(guī)格的，人民確認(rèn)單等載明標(biāo)的物數(shù)量、型號(hào)、規(guī)格的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同法第一百五十七條的規(guī)定，認(rèn)法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同法第一百五十七條的規(guī)定，認(rèn)定買受人已對(duì)數(shù)量和外觀瑕疵進(jìn)行了檢驗(yàn)，但有定買受人已對(duì)數(shù)量和外觀瑕疵進(jìn)行了檢驗(yàn)，但有相反證據(jù)足以推翻的除外。相反證據(jù)足以推

38、翻的除外。 4 4、買賣合同的解除、買賣合同的解除【分批交付標(biāo)的物的合同解除分批交付標(biāo)的物的合同解除】出賣人分批交付標(biāo)的物的，出賣人對(duì)其中一批標(biāo)的物的不交付或者交付出賣人分批交付標(biāo)的物的，出賣人對(duì)其中一批標(biāo)的物的不交付或者交付不符合約定，致使該批標(biāo)的物不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，買受人可以就該批不符合約定，致使該批標(biāo)的物不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，買受人可以就該批標(biāo)的物解除標(biāo)的物解除出賣人不交付其中一批標(biāo)的物或者交付不符合約定，致使今后其他各批出賣人不交付其中一批標(biāo)的物或者交付不符合約定，致使今后其他各批標(biāo)的物的交付不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，買受人可以就該批以及今后其他各標(biāo)的物的交付不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，買受人可以就

39、該批以及今后其他各批標(biāo)的物解除批標(biāo)的物解除買受人如果就其中一批標(biāo)的物解除，該批標(biāo)的物與其他各批標(biāo)的物相互買受人如果就其中一批標(biāo)的物解除，該批標(biāo)的物與其他各批標(biāo)的物相互依存的，可以就已經(jīng)交付和未交付的各批標(biāo)的物解除依存的，可以就已經(jīng)交付和未交付的各批標(biāo)的物解除分期付款中的合同解除分期付款中的合同解除 中華人民共和國(guó)合同法中華人民共和國(guó)合同法第一百六十七條：第一百六十七條：“分期付款的買受人未支付到期價(jià)款的金額達(dá)到全部分期付款的買受人未支付到期價(jià)款的金額達(dá)到全部?jī)r(jià)款的五分之一的，出賣人可以要求買受人支付全部?jī)r(jià)款的五分之一的，出賣人可以要求買受人支付全部?jī)r(jià)款或者解除合同。價(jià)款或者解除合同。 出賣人解

40、除合同的，可以向買受人要求支付該標(biāo)出賣人解除合同的，可以向買受人要求支付該標(biāo)的物的使用費(fèi)。的物的使用費(fèi)?！?最高人民法院最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋法律問(wèn)題的解釋第三十八條：第三十八條：“合同法第一百六十合同法第一百六十七條第一款規(guī)定的七條第一款規(guī)定的“分期付款分期付款”，系指買受人將應(yīng)付，系指買受人將應(yīng)付的總價(jià)款在一定期間內(nèi)至少分三次向出賣人支付。的總價(jià)款在一定期間內(nèi)至少分三次向出賣人支付。” 小案例小案例 高某以分期付款的方式向陳某買房，合同總標(biāo)高某以分期付款的方式向陳某買房，合同總標(biāo)的的100100萬(wàn)元，分萬(wàn)元，分1010次交清，每次

41、次交清，每次1010萬(wàn)元。高某已按萬(wàn)元。高某已按期交納了六期，但第七、第八期因故延遲未交，現(xiàn)期交納了六期，但第七、第八期因故延遲未交，現(xiàn)第九期交款時(shí)間將至。請(qǐng)問(wèn)，陳某可以要求高某一第九期交款時(shí)間將至。請(qǐng)問(wèn)，陳某可以要求高某一次性支付全部的房款嗎？次性支付全部的房款嗎？ 高某實(shí)際上未支付的價(jià)款為高某實(shí)際上未支付的價(jià)款為3030萬(wàn)元，占總價(jià)款萬(wàn)元，占總價(jià)款的的30%30%，所以根據(jù)，所以根據(jù)中華人民共和國(guó)合同法中華人民共和國(guó)合同法第一第一百六十七條的規(guī)定，陳某可以要求高某一次性支付百六十七條的規(guī)定，陳某可以要求高某一次性支付全部購(gòu)房款。全部購(gòu)房款。三、租賃合同三、租賃合同1 1、租賃期限、租賃期限

42、 中華人民共和國(guó)合同法中華人民共和國(guó)合同法第二百一十四條：第二百一十四條：“租賃期限不得超過(guò)二十年，超過(guò)二十年的，超租賃期限不得超過(guò)二十年，超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租過(guò)部分無(wú)效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)二十年。過(guò)二十年?！?中華人民共和國(guó)合同法中華人民共和國(guó)合同法第二百一十五條：第二百一十五條：“租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃?！?小案例小案例

43、2015 2015年年1212月月1 1日，羅某與陳某口頭約定，日，羅某與陳某口頭約定，羅某承租陳某的一套別墅，租期為五年，租金羅某承租陳某的一套別墅，租期為五年，租金一次性付清，交付租金后即可入住。請(qǐng)問(wèn)該口一次性付清，交付租金后即可入住。請(qǐng)問(wèn)該口頭約定是否有效？租賃到底是多久？頭約定是否有效？租賃到底是多久？ 羅某與陳某口頭約定租賃期限為五年是無(wú)羅某與陳某口頭約定租賃期限為五年是無(wú)效的，因?yàn)楦鶕?jù)合同法規(guī)定，租賃期限在六個(gè)效的，因?yàn)楦鶕?jù)合同法規(guī)定，租賃期限在六個(gè)月以上的，當(dāng)事人未采取書面形式的，視為不月以上的，當(dāng)事人未采取書面形式的，視為不定期租賃。定期租賃。2 2、租賃維修、租賃維修 中華人

44、民共和國(guó)合同法中華人民共和國(guó)合同法第二百二十條：第二百二十條：“出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外。另有約定的除外?！?中華人民共和國(guó)合同法中華人民共和國(guó)合同法第二百二十一條：第二百二十一條：“承租人在租賃物需要維修時(shí)可以要求出租人在承租人在租賃物需要維修時(shí)可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長(zhǎng)租期

45、。金或者延長(zhǎng)租期。” 小案例小案例 羅某入住別墅后不久，屋頂便開(kāi)始了漏水。羅某入住別墅后不久，屋頂便開(kāi)始了漏水。羅某要求出租人陳某進(jìn)行維修，但陳某認(rèn)為在訂羅某要求出租人陳某進(jìn)行維修，但陳某認(rèn)為在訂立合同時(shí)已跟羅某說(shuō)清房屋漏水問(wèn)題，羅某當(dāng)時(shí)立合同時(shí)已跟羅某說(shuō)清房屋漏水問(wèn)題，羅某當(dāng)時(shí)并無(wú)異議，仍同意承租，故現(xiàn)在陳某不應(yīng)承擔(dān)維并無(wú)異議，仍同意承租，故現(xiàn)在陳某不應(yīng)承擔(dān)維修義務(wù)。于是，羅某自購(gòu)了一批瓦片，并找到了修義務(wù)。于是，羅某自購(gòu)了一批瓦片，并找到了裝修公司進(jìn)行維修。請(qǐng)問(wèn)，上述維修費(fèi)用應(yīng)當(dāng)如裝修公司進(jìn)行維修。請(qǐng)問(wèn)，上述維修費(fèi)用應(yīng)當(dāng)如何處理？何處理？ 根據(jù)前面講到的關(guān)于租賃維修的規(guī)定，羅某根據(jù)前面講到

46、的關(guān)于租賃維修的規(guī)定，羅某有權(quán)要求陳某在合理期限內(nèi)維修，陳某未履行維有權(quán)要求陳某在合理期限內(nèi)維修，陳某未履行維修義務(wù)的，羅某可以自行維修，維修費(fèi)用由陳某修義務(wù)的，羅某可以自行維修，維修費(fèi)用由陳某負(fù)擔(dān)。負(fù)擔(dān)。3 3、轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)租 中華人民共和國(guó)合同法中華人民共和國(guó)合同法第二百二十四條：第二百二十四條：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出

47、租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。解除合同?！?小案例和小貼士小案例和小貼士 孫某與李某簽訂房屋租賃合同，李某承租孫某與李某簽訂房屋租賃合同，李某承租后與陳某簽訂了轉(zhuǎn)租合同，孫某表示同意。但后與陳某簽訂了轉(zhuǎn)租合同，孫某表示同意。但是，孫某在與李某簽訂租賃合同之前，已經(jīng)把是，孫某在與李某簽訂租賃合同之前，已經(jīng)把房租給了王某并已交付。請(qǐng)問(wèn)陳某可以要求孫房租給了王某并已交付。請(qǐng)問(wèn)陳某可以要求孫某承擔(dān)違約的賠償責(zé)任嗎？某承擔(dān)違約的賠償責(zé)任嗎？ 不可以，因?yàn)楹贤哂邢鄬?duì)性，陳某不能不可以，因?yàn)楹贤哂邢鄬?duì)性，陳某不能要求孫某承擔(dān)賠償責(zé)任。但陳某與李某之間存要求孫某

48、承擔(dān)賠償責(zé)任。但陳某與李某之間存在轉(zhuǎn)租合同關(guān)系，陳某有權(quán)解除其與李某之間在轉(zhuǎn)租合同關(guān)系，陳某有權(quán)解除其與李某之間的轉(zhuǎn)租合同，并要求李某承擔(dān)賠償責(zé)任。的轉(zhuǎn)租合同，并要求李某承擔(dān)賠償責(zé)任。小貼士小貼士 承租人不付租金怎么辦？承租人不付租金怎么辦？ 中華人民共和國(guó)合同法中華人民共和國(guó)合同法第二百二十七條：第二百二十七條：“承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。逾期不支付的，出租人可以解除合同。”小貼士小貼士 買賣不破租賃買賣不破租賃

49、中華人民共和國(guó)合同法中華人民共和國(guó)合同法第二百二十九條：第二百二十九條：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。賃合同的效力?！? 4、優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、優(yōu)先購(gòu)買權(quán) 中華人民共和國(guó)合同法中華人民共和國(guó)合同法第二百三十條：第二百三十條：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利?！毙≠N士小貼士 租期不明如何處理？租期不明如何處理？ 中華人民共和國(guó)合同法中華人民共和國(guó)合同法第二百三十二條：第二百三

50、十二條：“當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒(méi)有約定或者約定不明確，依當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除期租賃。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人?！毙≠N士小貼士 共同居住人的居住權(quán)共同居住人的居住權(quán) 中華人民共和國(guó)合同法中華人民共和國(guó)合同法第二百三十四條：第二百三十四條：“承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋?！? 5、續(xù)租、續(xù)租 中華人民共和國(guó)合同法中華