2008年臨港市新城泥城分城區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究報(bào)告全

1、SHAG/021105/SH-PR(2000GB)機(jī)密臨港新城泥城分城區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究報(bào)告新漢業(yè)不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu) 2006年2月此報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。未經(jīng)書面許可，其它任何機(jī)構(gòu)不得擅自傳閱、引用或復(fù)制。SHAG/021105/SH-PR(2000GB)1導(dǎo)語導(dǎo)語報(bào)告基礎(chǔ)條件報(bào)告基礎(chǔ)條件與背景與背景規(guī)劃既定規(guī)劃既定土地的規(guī)模與屬性城市發(fā)展的基本功能既定城市發(fā)展的基本功能既定“服務(wù)之城”人口導(dǎo)入的主體模式既定人口導(dǎo)入的主體模式既定“動(dòng)遷導(dǎo)入”泥城公司職能既定泥城公司職能既定土地一級(jí)開發(fā)商報(bào)告目的報(bào)告目的通過產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略研究為泥城開發(fā)提出前瞻性、指導(dǎo)性建議。SHAG/021105/SH-PR(2000GB

2、)2今日議題今日議題一、宏觀背景一、宏觀背景臨港大開發(fā)臨港大開發(fā)二、區(qū)域基礎(chǔ)條件與城市開發(fā)任務(wù)二、區(qū)域基礎(chǔ)條件與城市開發(fā)任務(wù)三、需求分析三、需求分析四、外部競爭環(huán)境四、外部競爭環(huán)境五、五、SWOT分析與發(fā)展策略定位分析與發(fā)展策略定位六、產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略六、產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略七、城市開發(fā)戰(zhàn)略七、城市開發(fā)戰(zhàn)略八、成本核算與效益評(píng)估八、成本核算與效益評(píng)估SHAG/021105/SH-PR(2000GB)3四大中心四大中心金融經(jīng)濟(jì)航運(yùn)中心航運(yùn)中心貿(mào)易四大中心的龍頭戰(zhàn)略四大中心的龍頭戰(zhàn)略臨港新城是臨港新城是“國際國際航運(yùn)中心航運(yùn)中心”城市戰(zhàn)城市戰(zhàn)略的核心載體！是略的核心載體！是上海上海“十一五十一五”計(jì)計(jì)劃的重中

3、之重劃的重中之重! !資料來源: NHD分析SHAG/021105/SH-PR(2000GB)4 臨臨港港新新城城交交通通位位置置圖圖SHAG/021105/SH-PR(2000GB)5臨港新城總體規(guī)劃圖主產(chǎn)業(yè)區(qū)主產(chǎn)業(yè)區(qū)重裝備產(chǎn)業(yè)區(qū)及物流區(qū)重裝備產(chǎn)業(yè)區(qū)及物流區(qū)主城區(qū)主城區(qū)綜合區(qū)綜合區(qū)泥城分城區(qū)泥城分城區(qū)SHAG/021105/SH-PR(2000GB)6今日議題今日議題一、宏觀背景一、宏觀背景臨港大開發(fā)臨港大開發(fā)二、區(qū)域基礎(chǔ)條件與城市開發(fā)任務(wù)二、區(qū)域基礎(chǔ)條件與城市開發(fā)任務(wù)三、需求分析三、需求分析四、外部競爭環(huán)境四、外部競爭環(huán)境五、五、SWOT分析與發(fā)展策略定位分析與發(fā)展策略定位六、產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略

4、六、產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略七、城市開發(fā)戰(zhàn)略七、城市開發(fā)戰(zhàn)略 八、成本核算與效益評(píng)估八、成本核算與效益評(píng)估SHAG/021105/SH-PR(2000GB)7人口現(xiàn)狀：人口現(xiàn)狀：老齡化嚴(yán)重平均教育水平較低分城區(qū)基礎(chǔ)條件人口現(xiàn)狀分城區(qū)基礎(chǔ)條件人口現(xiàn)狀泥城現(xiàn)有戶籍人口年齡結(jié)構(gòu)泥城現(xiàn)有戶籍人口年齡結(jié)構(gòu)20.34%20.57%27.66%31.44%1919歲以下歲以下20203939歲歲40405959歲歲6060歲以上歲以上泥城現(xiàn)有戶籍人口受教育水平泥城現(xiàn)有戶籍人口受教育水平86.30%9.23%2.94%1.44%初中以下初中以下高中高中大專大專大學(xué)以上大學(xué)以上2004年現(xiàn)有人口：5.6萬人規(guī)劃人口：9.5

5、-10萬人資料來源: NHD分析SHAG/021105/SH-PR(2000GB)8分城區(qū)基礎(chǔ)條件產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀2004年數(shù)據(jù)年數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)：產(chǎn)業(yè)：初步實(shí)現(xiàn)工業(yè)化的中小型城鎮(zhèn)。第一產(chǎn)業(yè)在GDP中所占比例 較大；第二產(chǎn)業(yè)以小型鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)為 主，總體產(chǎn)出能力不足；第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后，與“服務(wù)之城”的功能定位不相符。21.621.650.150.128.328.30102030405060占GDP百分占GDP百分比（%）比（%）第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)類型產(chǎn)業(yè)類型泥城三次產(chǎn)業(yè)比重圖泥城三次產(chǎn)業(yè)比重圖資料來源: NHD分析SHAG/021105/SH-PR(2000GB)9分城區(qū)基礎(chǔ)條件規(guī)劃條件分城區(qū)基礎(chǔ)條件規(guī)

6、劃條件SHAG/021105/SH-PR(2000GB)10泥城可建建筑總量分析表10010062.862.815.815.8基礎(chǔ)教育基礎(chǔ)教育80.280.258.9258.9235.8235.8214.5114.51320320住宅住宅工業(yè)工業(yè)商業(yè)商業(yè)配套設(shè)施配套設(shè)施509.45509.4511.611.62.82.87 7建筑總量建筑總量單位：萬平方米單位：萬平方米資料來源: NHD分析SHAG/021105/SH-PR(2000GB)11今日議題今日議題一、宏觀背景一、宏觀背景臨港大開發(fā)臨港大開發(fā)二、區(qū)域基礎(chǔ)條件與城市開發(fā)任務(wù)二、區(qū)域基礎(chǔ)條件與城市開發(fā)任務(wù)三、需求分析三、需求分析四、外部

7、競爭環(huán)境四、外部競爭環(huán)境五、五、SWOT分析與發(fā)展策略定位分析與發(fā)展策略定位六、產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略六、產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略七、城市開發(fā)戰(zhàn)略七、城市開發(fā)戰(zhàn)略 八、成本核算與效益評(píng)估八、成本核算與效益評(píng)估SHAG/021105/SH-PR(2000GB)12外部產(chǎn)業(yè)園區(qū)帶來的相關(guān)需求建筑材料與裝飾材料供應(yīng)建筑機(jī)械租賃勞防用品供應(yīng)企業(yè)初期辦公用設(shè)備采購建筑施工人員招募與管理建筑施工人員餐飲、居住、購物與娛樂休閑需求建設(shè)期：建設(shè)期：因外部建設(shè)引致的需求因外部建設(shè)引致的需求需求類型需求類型運(yùn)營期：運(yùn)營期： 來自生活和生產(chǎn)服務(wù)的需求來自生活和生產(chǎn)服務(wù)的需求生產(chǎn)服務(wù)需求生產(chǎn)服務(wù)需求大量藍(lán)領(lǐng)工人與部分管理人員的居住安置餐飲

8、娛樂等方面的生活配套需求（教育、醫(yī)療等需求由市政配套滿足）輔助完成產(chǎn)業(yè)鏈中的某些節(jié)點(diǎn)：輔助完成產(chǎn)業(yè)鏈中的某些節(jié)點(diǎn)：廣告、包裝、質(zhì)檢、裝卸、倉儲(chǔ)、客服外包、租賃設(shè)備等輔助完成中間加工環(huán)節(jié)：輔助完成中間加工環(huán)節(jié)：模具制造、零件加工、儀器儀表制造等咨詢代理服務(wù)：咨詢代理服務(wù)：會(huì)計(jì)、審計(jì)、金融、保險(xiǎn)、法律、貨運(yùn)代理、船舶代理等商務(wù)辦公房產(chǎn)需求：寫字樓、賓館、會(huì)議中心、展覽中心等后勤服務(wù)：后勤服務(wù)：車輛維修保養(yǎng)加油、船舶清潔修理保養(yǎng)、看守貨物、垃圾回收、保安保潔、辦公用品供應(yīng)、勞動(dòng)保護(hù)產(chǎn)品供應(yīng)、會(huì)展安排等生活服務(wù)需求生活服務(wù)需求資料來源: NHD分析SHAG/021105/SH-PR(2000GB)13

9、內(nèi)部運(yùn)營產(chǎn)生的常規(guī)需求各級(jí)黨政機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體、工商稅務(wù)、郵政、事業(yè)管理教育機(jī)構(gòu)商業(yè)金融 功能功能設(shè)施設(shè)施醫(yī)療保健集貿(mào)設(shè)施文體科技社會(huì)管理幼兒園、托兒所、中小學(xué)、各類高、中級(jí)專業(yè)學(xué)校、 成人學(xué)校圖書館、青少年活動(dòng)中心、電影院、體育場商業(yè)服務(wù)業(yè)店鋪、銀行、信用社、保險(xiǎn)醫(yī)院、防疫保健站、敬老院百貨市場、畜禽水產(chǎn)市場、糧油土特產(chǎn)市場、 蔬菜副食品市場SHAG/021105/SH-PR(2000GB)14今日議題今日議題一、宏觀背景一、宏觀背景臨港大開發(fā)臨港大開發(fā)二、區(qū)域基礎(chǔ)條件與城市開發(fā)任務(wù)二、區(qū)域基礎(chǔ)條件與城市開發(fā)任務(wù)三、需求分析三、需求分析四、外部競爭環(huán)境四、外部競爭環(huán)境五、五、SWOT分析與發(fā)展

10、策略定位分析與發(fā)展策略定位六、產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略六、產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略七、城市開發(fā)戰(zhàn)略七、城市開發(fā)戰(zhàn)略八、土地開發(fā)成本與價(jià)格測算八、土地開發(fā)成本與價(jià)格測算SHAG/021105/SH-PR(2000GB)15主產(chǎn)業(yè)區(qū)主產(chǎn)業(yè)區(qū)主城區(qū)主城區(qū)綜合區(qū)綜合區(qū)泥城泥城蘆潮港重裝管理中心物流管理中心SHAG/021105/SH-PR(2000GB)16與與主城區(qū)主城區(qū)的差異化分析的差異化分析泥泥城城主主城城區(qū)區(qū)內(nèi)容內(nèi)容資料來源: NHD分析城區(qū)性質(zhì)城區(qū)性質(zhì)與主要優(yōu)勢與主要優(yōu)勢開發(fā)成本開發(fā)成本與人口導(dǎo)入與人口導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)定位產(chǎn)業(yè)定位服務(wù)于鄰屬產(chǎn)業(yè)區(qū)的 分城區(qū)鄰近大型產(chǎn)業(yè)區(qū)及數(shù)十萬人口將帶來難以計(jì)數(shù)的相關(guān)需求臨港新城中心城區(qū)具

11、備發(fā)展高端商業(yè)、 貿(mào)易、及現(xiàn)代服務(wù) 業(yè)的先天條件城市開發(fā)成本與 消費(fèi)層次相對(duì)較低， 對(duì)中層管理人員及以下 群體有成本優(yōu)勢城市開發(fā)成本與居住 消費(fèi)檔次較高，面向 企業(yè)中層以上管理者、 外藉人士等航運(yùn)信息產(chǎn)業(yè)、高端 服務(wù)業(yè)、會(huì)展和旅游， 基本不保留二次產(chǎn)業(yè) 發(fā)展空間面向周邊產(chǎn)業(yè)區(qū)的生 產(chǎn)生活型服務(wù)業(yè)、配套加工型工 業(yè)及都市型工業(yè)功能錯(cuò)位使雙方在城市發(fā)展過程中不會(huì)形成戰(zhàn)略性矛盾與沖突。泥城只要立足自身優(yōu)勢，合理利用各類需求，科學(xué)配置產(chǎn)業(yè)體系，即可實(shí)現(xiàn)與主城區(qū)的雙贏。SHAG/021105/SH-PR(2000GB)17與與蘆潮港蘆潮港的差異化分析的差異化分析泥泥城城蘆蘆潮潮港港內(nèi)容內(nèi)容資料來源: N

12、HD分析二次產(chǎn)業(yè)二次產(chǎn)業(yè)三次產(chǎn)業(yè)三次產(chǎn)業(yè)優(yōu)劣勢對(duì)比優(yōu)劣勢對(duì)比優(yōu)勢：規(guī)劃可建范圍 約為蘆潮港的兩倍。劣勢：服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)基 礎(chǔ)薄弱，沒有產(chǎn)業(yè)特 色和品牌效應(yīng)。優(yōu)勢：已經(jīng)形成較為 成熟的旅游休閑品牌劣勢：城區(qū)規(guī)劃可建 范圍僅為2.5平方公里 發(fā)展空間不足生活型服務(wù)業(yè)仍以滿足 本鎮(zhèn)居民的傳統(tǒng)型服務(wù) 業(yè)為主，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱目前已經(jīng)形成良好的 旅游休閑品牌，城區(qū)發(fā) 展戰(zhàn)略中也將生產(chǎn)與生 活型服務(wù)業(yè)作為產(chǎn)業(yè)發(fā) 展重點(diǎn)規(guī)劃中二次產(chǎn)業(yè)用地57.29公頃，預(yù)期在分城區(qū)開發(fā)前期二次產(chǎn)業(yè)成為拉動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和就業(yè)的重要力量規(guī)劃中預(yù)留的物流相 關(guān)及都市型產(chǎn)業(yè)發(fā)展 空間較小泥城與蘆潮港在區(qū) 位、交通及人口基 礎(chǔ)方面具有高度相 似

13、性，必然形成一 定的競爭關(guān)系。相 對(duì)而言，泥城具有 顯著的規(guī)模優(yōu)勢。SHAG/021105/SH-PR(2000GB)18與與管理中心管理中心的競爭分析的競爭分析泥城泥城重裝備區(qū)重裝備區(qū)管理中心管理中心內(nèi)容內(nèi)容資料來源: NHD分析位置與面積位置與面積（公頃）（公頃）主要職能主要職能商業(yè)辦公、教育科研及管理辦公（萬方）商業(yè)辦公、教育科研及管理辦公（萬方）商業(yè)金融及文化娛樂（萬方）商業(yè)金融及文化娛樂（萬方）主要集中在DE01分城 區(qū)中心單元46.71公頃兩港大道以南、D2路 以北47公頃行政、商務(wù)、商業(yè)、金 融、管理辦公等行政、商務(wù)、管理辦公 商業(yè)、金融、教育科研共約58.92萬方管理中心位于產(chǎn)

14、業(yè) 區(qū)中且臨近交通要 道，其特有的區(qū)位 優(yōu)勢，可能會(huì)與泥 城商業(yè)和金融業(yè)產(chǎn) 生競爭物流園區(qū)物流園區(qū)管理中心管理中心A2公路以西、D2道路 以南21.4公頃提供各種以管理辦公、 會(huì)議、相關(guān)展示設(shè)施和 各類商貿(mào)、金融場所約72萬方約8萬方約14.6萬方約1.6萬方SHAG/021105/SH-PR(2000GB)19今日議題今日議題一、宏觀背景一、宏觀背景臨港大開發(fā)臨港大開發(fā)二、區(qū)域基礎(chǔ)條件與城市開發(fā)任務(wù)二、區(qū)域基礎(chǔ)條件與城市開發(fā)任務(wù)三、需求分析三、需求分析四、外部競爭環(huán)境四、外部競爭環(huán)境五、五、SWOT分析與發(fā)展策略定位分析與發(fā)展策略定位六、產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略六、產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略七、城市開發(fā)戰(zhàn)略七、城市開

15、發(fā)戰(zhàn)略 八、成本核算與效益評(píng)估八、成本核算與效益評(píng)估SHAG/021105/SH-PR(2000GB)205.1 SWOT分析外部環(huán)境分析（外部環(huán)境分析（O,TO,T）內(nèi)部力量分析（內(nèi)部力量分析（S,WS,W）機(jī)遇（機(jī)遇（OpportunityOpportunity）臨港大開發(fā)及鄰近大型產(chǎn)業(yè)區(qū)的引入對(duì)泥城產(chǎn)業(yè)發(fā)展與結(jié)構(gòu)提升產(chǎn)生強(qiáng)大推動(dòng)力。鄰近產(chǎn)業(yè)區(qū)的巨大生產(chǎn)生活服務(wù)需求將成為泥城持久且穩(wěn)定的巨大商機(jī)。分享到政府開發(fā)臨港的政策利好。 威脅威脅(Threat)(Threat)臨港開發(fā)周期較長，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)無法預(yù)知。泥城距臨港新城主城區(qū)10公里，對(duì)高端企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)及高端人口的吸引力不足。面臨主城區(qū)、蘆

16、潮港、重裝及物流園區(qū)管理中心的競爭。優(yōu)勢優(yōu)勢(Strength)(Strength)位于空港海港集聚處，鄰近浦東鐵路，有A2高速貫穿城區(qū)，交通便利，四通八達(dá)。全新規(guī)劃的現(xiàn)代化濱海城市，環(huán)境優(yōu)美，配套齊全，生活便利。高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建造的標(biāo)準(zhǔn)廠房與商務(wù)辦公樓為投資者提供良好發(fā)展空間。具有相對(duì)顯著的生產(chǎn)生活成本優(yōu)勢。優(yōu)勢機(jī)遇策略優(yōu)勢機(jī)遇策略(S.O)(S.O)優(yōu)勢威脅策略優(yōu)勢威脅策略(S.T)(S.T)抓住臨港開發(fā)的機(jī)遇，結(jié)合區(qū)域發(fā)展的利好因素，對(duì)分城區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行升級(jí)，為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)I造全新平臺(tái)。充分重視招商工作，力爭吸引高品質(zhì)、成長性的企業(yè)和商家進(jìn)駐泥城，為提升泥城的整體形象打好基礎(chǔ)。在為企業(yè)

17、與商家提供良好硬件條件的同時(shí)也須為其提供相應(yīng)的優(yōu)惠政策與高效的物業(yè)管理機(jī)制，確保能夠使其“引得進(jìn)，留得住，產(chǎn)得出”。發(fā)揮低成本優(yōu)勢，以專業(yè)化服務(wù)和完善的配套設(shè)施吸引高端企業(yè)、機(jī)構(gòu)、人才進(jìn)入。營造區(qū)域產(chǎn)業(yè)與形象特色，實(shí)施錯(cuò)位競爭。深入研究城市開發(fā)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展可能的風(fēng)險(xiǎn)與收益，選擇最適合泥城發(fā)展的道路，為吸引投資者，減少投資風(fēng)險(xiǎn)提供理論依據(jù)。 優(yōu)勢威脅策略（優(yōu)勢威脅策略（S,TS,T）劣勢劣勢(Weakness)(Weakness)人口:老齡化現(xiàn)象嚴(yán)重，平均受教育水平低，產(chǎn)業(yè)發(fā)展所需勞動(dòng)力供給不足。居民平均消費(fèi)能力相對(duì)較低。缺乏成熟的城市品牌，外界知名度不高，對(duì)企業(yè)和商家缺乏吸引力。劣勢機(jī)遇策略劣勢

18、機(jī)遇策略(W.O)(W.O)建立完善的人才培養(yǎng)引進(jìn)機(jī)制，積極大力培養(yǎng)本地人才、引進(jìn)外來人才。為分城區(qū)原住民提供完善的職業(yè)技能培訓(xùn)，即可解決失地農(nóng)民就業(yè)安置的問題，也可為當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)提供部分勞動(dòng)力。充分認(rèn)識(shí)城市品牌所蘊(yùn)涵的巨大無形價(jià)值，注重城市營銷，著力創(chuàng)立和經(jīng)營城市品牌。綜合考慮分城區(qū)居民的消費(fèi)層次，針對(duì)不通需求提供差異化服務(wù)。 抓住臨港大開發(fā)機(jī)遇，結(jié)合區(qū)域發(fā)展的利抓住臨港大開發(fā)機(jī)遇，結(jié)合區(qū)域發(fā)展的利好因素，升級(jí)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，為分城區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)好因素，升級(jí)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，為分城區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)I造全新平臺(tái)。發(fā)展?fàn)I造全新平臺(tái)。力爭吸引高品質(zhì)、成長性的企業(yè)與商家進(jìn)力爭吸引高品質(zhì)、成長性的企業(yè)與商家進(jìn)駐泥城，為提升泥

19、城整體形象打好基礎(chǔ)。駐泥城，為提升泥城整體形象打好基礎(chǔ)。為企業(yè)與商家提供良好的硬件條件與高效為企業(yè)與商家提供良好的硬件條件與高效的管理機(jī)制。的管理機(jī)制。優(yōu)勢機(jī)遇策略（優(yōu)勢機(jī)遇策略（S,OS,O）優(yōu)勢威脅策略（優(yōu)勢威脅策略（S,TS,T）發(fā)揮成本優(yōu)勢，以專業(yè)化服務(wù)與完善發(fā)揮成本優(yōu)勢，以專業(yè)化服務(wù)與完善配套設(shè)施吸引高端企業(yè)、機(jī)構(gòu)、人才。配套設(shè)施吸引高端企業(yè)、機(jī)構(gòu)、人才。營造分城區(qū)產(chǎn)業(yè)與形象特色，實(shí)行錯(cuò)營造分城區(qū)產(chǎn)業(yè)與形象特色，實(shí)行錯(cuò)位競爭。位競爭。深入研究城市開發(fā)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展可能的深入研究城市開發(fā)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展可能的風(fēng)險(xiǎn)與收益，選擇最適合泥城發(fā)展的道風(fēng)險(xiǎn)與收益，選擇最適合泥城發(fā)展的道路，為吸引投資者，減

20、少投資風(fēng)險(xiǎn)提供路，為吸引投資者，減少投資風(fēng)險(xiǎn)提供理論依據(jù)。理論依據(jù)。劣勢機(jī)遇策略（劣勢機(jī)遇策略（W,0W,0）建立完善的人才引進(jìn)、培養(yǎng)機(jī)制。建立完善的人才引進(jìn)、培養(yǎng)機(jī)制。為泥城原住民提供相應(yīng)的職業(yè)技能培訓(xùn)，為泥城原住民提供相應(yīng)的職業(yè)技能培訓(xùn)，此舉既能解決失地農(nóng)民的就業(yè)問題，也能為此舉既能解決失地農(nóng)民的就業(yè)問題，也能為當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)提供部分適宜勞動(dòng)力。當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)提供部分適宜勞動(dòng)力。充分認(rèn)識(shí)城市品牌所蘊(yùn)涵的無形價(jià)值，注充分認(rèn)識(shí)城市品牌所蘊(yùn)涵的無形價(jià)值，注重城市營銷，著力創(chuàng)立和經(jīng)營城市品牌。重城市營銷，著力創(chuàng)立和經(jīng)營城市品牌。劣勢威脅策略（劣勢威脅策略（W,TW,T） 綜合考慮分城區(qū)居民的消費(fèi)層次構(gòu)成，綜合

21、考慮分城區(qū)居民的消費(fèi)層次構(gòu)成， 針對(duì)不同層次提供差異化服務(wù)。針對(duì)不同層次提供差異化服務(wù)。SHAG/021105/SH-PR(2000GB)215.2 5.2 發(fā)展策略定位發(fā)展策略定位產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)就業(yè)就業(yè)q二次產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)發(fā)展重裝及物流相關(guān)產(chǎn)業(yè)、都市型工業(yè)q為二次產(chǎn)業(yè)提供完備的基礎(chǔ)設(shè)施與高效的產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理機(jī)制q三次產(chǎn)業(yè)應(yīng)以外部巨大需求為導(dǎo)向發(fā)展生產(chǎn)生活相關(guān)服務(wù)q三次產(chǎn)業(yè)應(yīng)大力創(chuàng)造地區(qū)特色、提高服務(wù)水平q原戶籍人口：參考上海市政府補(bǔ)貼市民培訓(xùn)機(jī)制為失地農(nóng)民 提供必須的上崗培訓(xùn)q中、高素質(zhì)人才：制定合理高效的人才引進(jìn)、培養(yǎng)機(jī)制并 落到實(shí)處SHAG/021105/SH-PR(2000GB)22今日議題今日議題

22、一、宏觀背景一、宏觀背景臨港大開發(fā)臨港大開發(fā)二、區(qū)域基礎(chǔ)條件與城市開發(fā)任務(wù)二、區(qū)域基礎(chǔ)條件與城市開發(fā)任務(wù)三、需求分析三、需求分析四、外部競爭環(huán)境四、外部競爭環(huán)境五、五、SWOT分析與發(fā)展策略定位分析與發(fā)展策略定位六、產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略六、產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略七、城市開發(fā)戰(zhàn)略七、城市開發(fā)戰(zhàn)略 八、成本核算與效益評(píng)估八、成本核算與效益評(píng)估SHAG/021105/SH-PR(2000GB)236.1.1 產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)：總體目標(biāo) 圍繞圍繞“服務(wù)之城服務(wù)之城”的產(chǎn)業(yè)定位，深化的產(chǎn)業(yè)定位，深化“三、二三、二”產(chǎn)業(yè)發(fā)展方針，產(chǎn)業(yè)發(fā)展方針， 以有效承接產(chǎn)業(yè)區(qū)輻射為目標(biāo)，以有效承接產(chǎn)業(yè)區(qū)輻射為目標(biāo)， 以提高經(jīng)濟(jì)效益和創(chuàng)立品牌

23、效應(yīng)為導(dǎo)向以提高經(jīng)濟(jì)效益和創(chuàng)立品牌效應(yīng)為導(dǎo)向一次產(chǎn)業(yè)按照臨港總體規(guī)劃實(shí)現(xiàn)快速撤退，未來不保留一次產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間二次產(chǎn)業(yè)在泥城開發(fā)初期承擔(dān)提供生產(chǎn)配套服務(wù)、吸收勞動(dòng)力、支撐區(qū)域經(jīng)濟(jì)的作用，遠(yuǎn)期逐步弱化讓位于第三產(chǎn)業(yè)。三次產(chǎn)業(yè)由于具有先天的產(chǎn)業(yè)優(yōu)越性且與泥城未來城市定位契合，最終將發(fā)展成為泥城產(chǎn)業(yè)的核心力量。SHAG/021105/SH-PR(2000GB)246.1.2 6.1.2 階段性目標(biāo)階段性目標(biāo)第一產(chǎn)業(yè)第一產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)的功能逐步弱化農(nóng)業(yè)人口快速轉(zhuǎn)化為城市人口遠(yuǎn)期目標(biāo)（遠(yuǎn)期目標(biāo)（2016-20202016-2020）近期目標(biāo)（近期目標(biāo)（2005-20102005-2010）中期目標(biāo)（中期目標(biāo)（2

242015）第二產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)工人及管理人員等人力資源的儲(chǔ)備完成工業(yè)園區(qū)與都市型工業(yè)區(qū)的基建配套，制定完善高效的管理措施完成項(xiàng)目招商工作實(shí)現(xiàn)基本撤退 絕對(duì)產(chǎn)出量快速增加，在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中相對(duì)比重逐步減小基本形成有效的產(chǎn)業(yè)積聚，形成低成本、高效率、緊密型的產(chǎn)業(yè)群 都市型工業(yè)逐步向電子信息產(chǎn)品制造等知識(shí)密集型產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化；傳統(tǒng)制造業(yè)向以信息化為主要標(biāo)準(zhǔn)的新型工業(yè)化轉(zhuǎn)變 從以傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)為主向以現(xiàn)代化服務(wù)業(yè)為主轉(zhuǎn)化在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的比重與絕對(duì)產(chǎn)出值同步增加 完全撤退產(chǎn)業(yè)積聚能力和規(guī)模得到巨大提升在產(chǎn)業(yè)中的主導(dǎo)地位逐步為三次產(chǎn)業(yè)所代替 發(fā)展的加速度不斷增大，在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中

25、的主導(dǎo)地位逐漸形成對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用不斷顯現(xiàn)，以金融、貿(mào)易、房地產(chǎn)為代表的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)蓬勃發(fā)展 快速完成相應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，推出完備的商業(yè)服務(wù)，形成成熟消費(fèi)氛圍。以吸引面向中等消費(fèi)層次的商家為主要招商目標(biāo)，兼顧高、低層次消費(fèi)需求。著力提高服務(wù)水平、形成服務(wù)品牌。SHAG/021105/SH-PR(2000GB)256.2.1 發(fā)展二次產(chǎn)業(yè)的重要性與定位依據(jù)重重要要性性與與定定位位依依據(jù)據(jù)周邊產(chǎn)業(yè)區(qū)存在巨大的工業(yè)配套服務(wù)需求周邊產(chǎn)業(yè)區(qū)存在巨大的工業(yè)配套服務(wù)需求工業(yè)化過程中必須有二次產(chǎn)業(yè)作為工業(yè)化過程中必須有二次產(chǎn)業(yè)作為有力支撐有力支撐分城區(qū)規(guī)劃有分城區(qū)規(guī)劃有57.2957.29公頃二次產(chǎn)業(yè)用地公頃二次

26、產(chǎn)業(yè)用地SHAG/021105/SH-PR(2000GB)266.2.2 二次產(chǎn)業(yè)的發(fā)展定位與條件分析充分吸收臨近產(chǎn)業(yè)區(qū)的產(chǎn)業(yè)輻射，優(yōu)先發(fā)展重裝及物流相關(guān)產(chǎn)業(yè)， 形成生產(chǎn)規(guī)模與完整的產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入原則產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入原則發(fā)展條件發(fā)展條件發(fā)展定位發(fā)展定位外部產(chǎn)業(yè)區(qū)產(chǎn)生大量的產(chǎn)業(yè)支持需求，泥城規(guī)劃預(yù)留57.29公頃二次產(chǎn)業(yè)工業(yè)用地，工業(yè)園區(qū)將按照高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置配套硬件并為入園企業(yè)提供優(yōu)惠政策先期導(dǎo)入小型化、輕質(zhì)化、低能耗、低污染及勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)， 后期向知識(shí)（技術(shù)）密集型發(fā)展SHAG/021105/SH-PR(2000GB)二次產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)導(dǎo)入門類選擇二次產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)導(dǎo)入門類選擇l金屬制品加工l汽車銷售維修l精密儀器

27、制造l辦公用品生產(chǎn)l勞保用品生產(chǎn)都市型工業(yè)是政策許可政策許可土地使用土地使用投資回報(bào)投資回報(bào)技術(shù)能力技術(shù)能力市場前景市場前景是否有助是否有助于就近吸于就近吸收產(chǎn)業(yè)區(qū)收產(chǎn)業(yè)區(qū)輻射，為輻射，為產(chǎn)業(yè)區(qū)提產(chǎn)業(yè)區(qū)提供產(chǎn)持支持供產(chǎn)持支持是否能就是否能就近銷售產(chǎn)品近銷售產(chǎn)品是否能有是否能有效吸收當(dāng)效吸收當(dāng)?shù)貏趧?dòng)力地勞動(dòng)力是否對(duì)環(huán)境和是否對(duì)環(huán)境和生態(tài)系統(tǒng)造成生態(tài)系統(tǒng)造成不良影響不良影響是l電子儀器儀表l機(jī)械設(shè)備租賃l汽車銷售維修l金屬制品加工l電梯制造l冷凍空調(diào)設(shè)備制造l印刷包裝機(jī)械制造l人造板材機(jī)器制造l焊接器材、工程機(jī)械制造l柴油機(jī)、燃油系統(tǒng)、 柴油發(fā)電機(jī)組制造l配輸電設(shè)備制造l精密儀器制造l鍛鑄件設(shè)計(jì)、

28、制造、銷售l陸用電站、地鐵盾構(gòu)、工程機(jī) 械等成套設(shè)備的制造、安裝、 維修l各類特種集裝箱制造、維修l管材制造l連鑄設(shè)備制造l綜合技術(shù)l辦公用品生產(chǎn)l勞保用品生產(chǎn)l都市型工業(yè) 否否暫不計(jì)劃發(fā)展作為未來新型工業(yè)化產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點(diǎn)l金屬制品加工l汽車銷售維修精密儀器制造辦公用品生產(chǎn)勞保用品生產(chǎn)電子儀器儀表l機(jī)械設(shè)備租賃l綜合技術(shù)l都市型工業(yè) SHAG/021105/SH-PR(2000GB)28二次產(chǎn)業(yè)中重點(diǎn)導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)配套加工型配套加工型產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)都市型工業(yè)都市型工業(yè)定義：定義：通過加工將原材料轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品的工業(yè)重點(diǎn)導(dǎo)入門類：重點(diǎn)導(dǎo)入門類：金屬制品加工、專用設(shè)備制造、精密儀器制造、綜合

29、技術(shù)、辦公用品生產(chǎn)、勞保用品制造、企業(yè)列舉：企業(yè)列舉：米高汽車包裝、富寶管業(yè)、鼎虹汽車綜合維修中心、金盈壓力容器、斯特克連鑄設(shè)備、尹昭金屬制品等定義：定義：都市型工業(yè)是指以高就業(yè)、高稅收、低污染為主要特征，適合在城市發(fā)展的輕型工業(yè)泥城近期宜發(fā)展都市型工業(yè)類泥城近期宜發(fā)展都市型工業(yè)類型型服裝服飾、食品加工、包裝印刷、室內(nèi)裝飾裝璜、工業(yè)設(shè)計(jì)SHAG/021105/SH-PR(2000GB)29泥城都市型工業(yè)的階段性發(fā)展取向泥城都市型工業(yè)的階段性發(fā)展取向服裝服飾業(yè)副食品加工制造業(yè)包裝印刷以及廣告制作業(yè)室內(nèi)裝飾裝潢產(chǎn)品設(shè)計(jì)開發(fā)與組裝業(yè)工業(yè)設(shè)計(jì)業(yè)小型電子信息產(chǎn)品制造業(yè)近期（近期（2005-2001020

30、05-20010） ：重點(diǎn)發(fā)展勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)發(fā)展勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)類型類型遠(yuǎn)期（遠(yuǎn)期（2011-20202011-2020） ：重點(diǎn)發(fā)展知識(shí)密集型產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)發(fā)展知識(shí)密集型產(chǎn)業(yè)大型電子信息產(chǎn)品制造建筑藝術(shù)、藝術(shù)和古董市場、手工藝品、時(shí)尚設(shè)計(jì)電影與錄像交互式軟件音樂、表演藝術(shù)出版業(yè)軟件及計(jì)算機(jī)服務(wù)電視、廣播及旅游等在內(nèi)的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)類型類型資料來源: NHD分析SHAG/021105/SH-PR(2000GB)30都市工業(yè)園區(qū)有效管理之因素分析都市工業(yè)園區(qū)有效管理之因素分析可考慮采取在園區(qū)建造展示廳集中展示都市型工業(yè)發(fā)展成果等方法提高社會(huì)認(rèn)可程度，增強(qiáng)對(duì)企業(yè)的吸引力。大力引進(jìn)與培養(yǎng)設(shè)計(jì)人才、管理人才、營

31、銷人才及高水平技工。基礎(chǔ)設(shè)施融資渠道園區(qū)形象人才策略區(qū)內(nèi)企業(yè)管理模式中小型企業(yè)是都市型工業(yè)園區(qū)的主力成員，往往不能承擔(dān)基礎(chǔ)設(shè)施的巨額投資。工業(yè)園區(qū)完善的基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)此類企業(yè)將具有強(qiáng)大的吸引力。都市型工業(yè)園區(qū)前期投資巨大且回收周期較長，往往給投資主體造成巨大壓力。在投資資金不足的情況下應(yīng)積極拓寬融資渠道，采取政府參股、民間資金參股等方式緩解資金壓力?？紤]到區(qū)內(nèi)多數(shù)企業(yè)規(guī)模小、管理落后等情況，可采取產(chǎn)業(yè)主體多元化或兩權(quán)分離等形式協(xié)助小企業(yè)進(jìn)行高效管理。SHAG/021105/SH-PR(2000GB)都市型工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房都市型工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房功能功能指標(biāo)指標(biāo)要求要求建議建議在未來5年內(nèi)（20062010）

32、能適應(yīng)泥城都市型工業(yè)發(fā)展要求、面向多目標(biāo)客戶的多用途、產(chǎn)業(yè)型廠房。容積率1.4 建筑密度45%高度40米模塊：6米9米層數(shù)：4層為主，部分3層層高：底層5.56米 2層及以上4.5米核定載重量：500kg/m800kg/m 低密度、高綠化的現(xiàn)代都市型工業(yè)園區(qū)形象 廠房可分割性強(qiáng) 預(yù)留充足的貨運(yùn)通道與停車位 預(yù)留通勤車輛集中停放位置 2030個(gè)輔助廳配備1個(gè)輔助廳 預(yù)留餐廳用房？SHAG/021105/SH-PR(2000GB)326.3.2 生產(chǎn)型服務(wù)業(yè)會(huì)計(jì)、審計(jì)、金融、保險(xiǎn)、法律、貨運(yùn)代理、船舶代理、員工培訓(xùn)等商務(wù)辦公服務(wù)商務(wù)辦公服務(wù)物資流通中心物資流通中心 功能功能行業(yè)行業(yè)車輛服務(wù)車輛服務(wù)

33、后勤服務(wù)后勤服務(wù)咨詢中介服務(wù)咨詢中介服務(wù)會(huì)展安排、票務(wù)服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)維護(hù)、午餐供應(yīng)、車輛出租、快遞等清潔船舶、看守貨物、回收垃圾、保安保潔、物業(yè)管理等供應(yīng)建材、辦公用品、勞防用品等汽車停放、加油、維修、保養(yǎng)等SHAG/021105/SH-PR(2000GB)336.3.3 生活型服務(wù)業(yè)構(gòu)建以大型購物中心為骨干，以連鎖經(jīng)營、倉儲(chǔ)式商場、超市、專賣店、 社區(qū)便民商業(yè)多種形式相結(jié)合的商貿(mào)流通體系 功能功能行業(yè)行業(yè)社區(qū)服務(wù)業(yè)社區(qū)服務(wù)業(yè)休閑娛樂業(yè)休閑娛樂業(yè)商貿(mào)流通業(yè)商貿(mào)流通業(yè)要滿足周邊產(chǎn)業(yè)園大量流動(dòng)人口的休閑需求，可重點(diǎn)發(fā)展餐飲洗浴、 體育健身、影視娛樂等服務(wù)行業(yè)，適當(dāng)發(fā)展美食街、主題風(fēng)情街等 特色項(xiàng)目逐步

34、構(gòu)建以社區(qū)商貿(mào)、交通郵電、金融保險(xiǎn)、綜合技術(shù)服務(wù)等行業(yè)為支撐，以旅房地產(chǎn)服務(wù)、社區(qū)服務(wù)、教育、文化、體育、信息、技術(shù)服務(wù)等為發(fā)展重點(diǎn)，以衛(wèi)生保健、文化服務(wù)、體育健身等為保證的面向分城區(qū)居民的社區(qū)服務(wù)體系SHAG/021105/SH-PR(2000GB)346.4.16.4.1特色服務(wù)項(xiàng)目特色服務(wù)項(xiàng)目A2A2高速配套服務(wù)中心高速配套服務(wù)中心A2A2高高速速配配套套服服務(wù)務(wù)中中心心為往來車輛提供加油、維修、保養(yǎng)服務(wù) 建造Motel、Shopping Mall為駕駛員及 過路顧客提供餐飲、住宿、休閑服務(wù)在臺(tái)風(fēng)、大霧及暴雨天氣提供停車服務(wù)SHAG/021105/SH-PR(2000GB)35A2高速配

35、套服務(wù)中心經(jīng)營測算表業(yè)態(tài)組成業(yè)態(tài)組成年總營業(yè)額年總營業(yè)額（億元）年總利潤年總利潤（億元）年稅收年稅收（萬元）理想理想值值11基本基本值值理想理想值值基本基本值值理想值理想值基本值基本值車輛維修、保養(yǎng)及車輛維修、保養(yǎng)及停車停車8.96.61.781.3283216171餐飲，娛樂，住宿餐飲，娛樂，住宿5.94.41.180.8849263674綜合綜合SHOPPING SHOPPING MALLMALL4.83.60.480.3627441945總計(jì)總計(jì)19.619.614.614.63.443.442.562.56159911599111790117901注：理想值是最大潛在市場需求量，基本值

36、是保守估計(jì)的最低潛在市場需求量，以下同理。，以下同理。SHAG/021105/SH-PR(2000GB)36服務(wù)中心營業(yè)面積理想值為服務(wù)中心營業(yè)面積理想值為14.27萬平方米，基本值為萬平方米，基本值為10.25萬平方米。萬平方米。 考慮到泥城土地規(guī)劃的考慮到泥城土地規(guī)劃的實(shí)際情況，取基本值計(jì)算每平方米土地產(chǎn)出率。實(shí)際情況，取基本值計(jì)算每平方米土地產(chǎn)出率。年?duì)I業(yè)額年?duì)I業(yè)額年利潤年利潤年稅收年稅收理想值理想值基本值基本值理想值理想值基本值基本值理想值理想值基本值基本值綜合土地產(chǎn)出率綜合土地產(chǎn)出率（元（元/ /平方米）平方米）19122 19122 14244 14244 3356 3356 24

37、98 2498 1560 1560 1150 1150 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)SHAG/021105/SH-PR(2000GB)376.4.26.4.2特色服務(wù)項(xiàng)目特色服務(wù)項(xiàng)目建材交易中心建材交易中心n規(guī)劃2020年臨港新城居住人口約83萬人，人均居住建筑面積約40平方米計(jì)算，未來15年內(nèi)住宅建設(shè)量高達(dá)3300萬 平方米。按每平方米建安成本600元、裝 修成本400元計(jì)算，將直接產(chǎn)生300多億元的建材需求。n在4930公頃的工業(yè)用地范圍內(nèi)，還將有大量工業(yè)建筑相繼投入建設(shè)。 建材建材交易交易中心中心SHAG/021105/SH-PR(2000GB)38考慮到泥城的土地規(guī)劃現(xiàn)狀，取各市場營業(yè)面積基本值得

38、出建材交易中心考慮到泥城的土地規(guī)劃現(xiàn)狀，取各市場營業(yè)面積基本值得出建材交易中心營業(yè)面積測算值。營業(yè)面積測算值。 市場分類市場分類營業(yè)面積（萬平方米）營業(yè)面積（萬平方米）居住商業(yè)居住商業(yè)建筑安裝建材2裝飾建材2.7合計(jì)合計(jì)1 14.74.7工業(yè)工業(yè)建筑安裝建材1.5裝飾建材2合計(jì)合計(jì)2 23.53.5總計(jì)總計(jì)8.28.2SHAG/021105/SH-PR(2000GB)39臨港新城臨港新城2005202020052020年建材總需求量及相應(yīng)稅收年建材總需求量及相應(yīng)稅收測算測算市場總需求量市場總需求量（億元）總稅收總稅收（億元）理想值理想值基本值基本值理想值理想值基本值基本值建安建材交易中心建安建

39、材交易中心395.479.0522.184.43裝飾建材交易中心裝飾建材交易中心197.25108.7515.488.54合計(jì)合計(jì)592.65592.65187.8187.837.6637.6612.9712.97市場類型市場類型SHAG/021105/SH-PR(2000GB)40建材交易中心年?duì)I業(yè)額、利潤及稅收測算建材交易中心年?duì)I業(yè)額、利潤及稅收測算年?duì)I業(yè)額年?duì)I業(yè)額（億元）年總利潤年總利潤（億元）年稅收年稅收（億元）理想值理想值基本值基本值理想理想基本值基本值理想理想值值基本基本值值建安建材建安建材交易中心交易中心26.365.275.271.051.480.30裝飾建材裝飾建材交易中心交

40、易中心13.157.252.631.451.030.57合計(jì)合計(jì)39.5139.5112.5212.527.907.902.502.502.512.510.870.87市場類型市場類型SHAG/021105/SH-PR(2000GB)41建材交易中心土地利用經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)建材交易中心土地利用經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 建安及裝飾建安及裝飾材料交易中心材料交易中心年?duì)I業(yè)額年?duì)I業(yè)額（元（元/ / M M2 2）年總利潤年總利潤（元（元/ / M M2 2）年稅收年稅收（元（元/ / M M2 2）理想理想值值基本基本值值理想理想值值基本基本值值理想理想值值基本基本值值綜合土地產(chǎn)出率綜合土地產(chǎn)出率481848183

41、 3 152615268 8 96349634 30493049 30613061 10611061SHAG/021105/SH-PR(2000GB)42 辦公及勞保用 品采購中心6.4.36.4.3特色服務(wù)項(xiàng)目辦公及勞保用品采購中心特色服務(wù)項(xiàng)目辦公及勞保用品采購中心n該項(xiàng)目外部需求巨大，投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，有助于泥城迅速積累客戶群、創(chuàng)造特色服務(wù)品牌效應(yīng)。臨港開發(fā)將帶來對(duì)建設(shè)物資的大量需求，供給建設(shè)與生產(chǎn)所需物資必然成為泥城在未來15年內(nèi)穩(wěn)定的利潤來源。SHAG/021105/SH-PR(2000GB)43辦公及勞保用品市場年?duì)I業(yè)額、利潤及稅收測算辦公及勞保用品市場年?duì)I業(yè)額、利潤及稅收測算市場類

42、別市場類別使用年限使用年限年折舊率年折舊率潛在年需潛在年需求總額求總額（億元）（億元）年?duì)I業(yè)額年?duì)I業(yè)額（億元）（億元）年利潤年利潤（億元）（億元）稅收稅收（萬元）（萬元）辦公用品市場48年12.5%25%10.347.241.444568勞保用品市勞保用品市場場-12.228.561.715401合計(jì)合計(jì)22.5622.5615.815.83.153.1599699969SHAG/021105/SH-PR(2000GB)44以同行業(yè)單位建筑面積年均營業(yè)額1.5萬元為參照，計(jì)算得辦公及勞保用品市場建筑面積需求：市場分類市場分類建筑面積（建筑面積（MM2 2）理想值理想值基本值基本值辦公用品市場辦

43、公用品市場6.894.83勞保用品市場勞保用品市場8.155.71考慮到泥城規(guī)劃用地狀況，取建筑面積測算的基本值作為辦公與勞保市場所需的建筑面積，按照公式：土地產(chǎn)出率=營業(yè)額建筑面積容積率（取值1.4）進(jìn)行計(jì)算得出下表：指標(biāo)指標(biāo)年?duì)I業(yè)額（元年?duì)I業(yè)額（元/ /平方米）平方米）年利潤（元年利潤（元/ /平方米）平方米）年稅收（元年稅收（元/ /平方米）平方米）土地產(chǎn)出率土地產(chǎn)出率理想值基本值理想值基本值理想值基本值21486214861504815048429542953000300014031403983983SHAG/021105/SH-PR(2000GB)特色服務(wù)產(chǎn)業(yè)傳媒產(chǎn)業(yè)特色服務(wù)產(chǎn)業(yè)傳媒

44、產(chǎn)業(yè)Text縱觀全國形勢，我國整個(gè)傳媒市場規(guī)模已經(jīng)超過1000億元， 目前仍有近1/3增量空間沒有有效開發(fā)。泥城具有發(fā)展傳媒產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)臨港開發(fā)對(duì)傳媒相關(guān)服務(wù)需求量巨大傳媒產(chǎn)業(yè)屬于智力型產(chǎn)業(yè)，相對(duì)于其他服務(wù)業(yè)門類而言資金投入少、產(chǎn)品附加值高，未來將成長為泥城的特色產(chǎn)業(yè)和利潤點(diǎn)。傳傳媒媒產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)SHAG/021105/SH-PR(2000GB)46今日議題今日議題一、宏觀背景一、宏觀背景臨港大開發(fā)臨港大開發(fā)二、區(qū)域基礎(chǔ)條件與城市開發(fā)任務(wù)二、區(qū)域基礎(chǔ)條件與城市開發(fā)任務(wù)三、需求分析三、需求分析四、外部競爭環(huán)境四、外部競爭環(huán)境五、五、SWOT分析與發(fā)展策略定位分析與發(fā)展策略定位六、產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略六、產(chǎn)業(yè)發(fā)

45、展戰(zhàn)略 八、成本核算與效益評(píng)估八、成本核算與效益評(píng)估 七、城市開發(fā)戰(zhàn)略七、城市開發(fā)戰(zhàn)略SHAG/021105/SH-PR(2000GB)477.1 城市區(qū)域開發(fā)總體戰(zhàn)略模式“熟地熟地”開發(fā)模式開發(fā)模式綜合開發(fā)模式綜合開發(fā)模式生地開發(fā)模式生地開發(fā)模式獲得土地使用權(quán)后，在規(guī)劃的指導(dǎo)下，完成土地的一級(jí)或二級(jí)開發(fā)，完成周邊及區(qū)域內(nèi)大配套或小配套建設(shè)，然后對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行招商。完成房地產(chǎn)項(xiàng)目綜合開發(fā)(包括土地開發(fā)房屋開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā))后，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施銷售或租賃，直接獲取各環(huán)節(jié)開發(fā)利益。將獲得的土地使用權(quán)直接轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商，有開發(fā)商組織完成地產(chǎn)開發(fā)和項(xiàng)目開發(fā)。SHAG/021105/SH-PR(2000GB)7.

46、2 泥城土地開發(fā)的總體策略土地開發(fā)總體策略土地開發(fā)總體策略實(shí)行以“熟地”開發(fā)模式為主導(dǎo)，項(xiàng)目綜合開發(fā)、“生地” 開發(fā)模式為補(bǔ)充，多種開發(fā)模式相結(jié)合的 多元開 發(fā)模式 兼顧進(jìn)度與 效益，整體 開發(fā)與重點(diǎn) 開發(fā)、深度 開發(fā)相結(jié)合。SHAG/021105/SH-PR(2000GB)497.3 住宅房地產(chǎn)開發(fā)戰(zhàn)略初期階段初期階段20052007年年中期階段中期階段20082015年年遠(yuǎn)期階段遠(yuǎn)期階段20162020年年采取項(xiàng)目綜合開發(fā)模式實(shí)行以“熟地”開發(fā)模式為主，項(xiàng)目綜合開發(fā)模式為補(bǔ)充的多元開發(fā)模式。轉(zhuǎn)向以現(xiàn)代物業(yè)管理為主的經(jīng)營模式。SHAG/021105/SH-PR(2000GB)50住宅開發(fā)建筑

47、面積分類圖住宅開發(fā)建筑面積分類圖住宅總量50.31動(dòng)遷自住用房16110021.57320動(dòng)遷房轉(zhuǎn)入二手市場 69高檔商品房 8.24中檔商品房16.58普通商品房10.55單位：萬平方米71.88動(dòng)遷用房23028.12 90商品房 3.3026.3753.08SHAG/021105/SH-PR(2000GB)51重要商業(yè)業(yè)態(tài)分階段營業(yè)面積需求測算 單位：萬平方米單位：萬平方米商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)業(yè)態(tài)20082008年年20152015年年20202020年年理想值理想值基本值基本值理想值理想值基本值基本值理想值理想值基本值基本值餐飲業(yè)8.26.810.78.915.613超級(jí)市場10.61.512

48、.51.5商鋪351847286834寫字樓211528194129賓館4.536496合計(jì)合計(jì)69.769.743.443.493.293.257.957.9136.1136.183.583.5SHAG/021105/SH-PR(2000GB)52采用以“熟地”開發(fā)與項(xiàng)目綜合開發(fā)相結(jié)合的多元開發(fā)模式。7.4 商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)總體戰(zhàn)略 泥城總規(guī)中商業(yè)建筑面積規(guī)劃為58.9258.92萬m2，測算得各類商業(yè)項(xiàng)目需求總面積理想值為136.1萬m2 ，供需比為0.71：1；基本值為m2 ，供需比為0.43：1。從商業(yè)房地產(chǎn)總體需求和供給來看，總需求量遠(yuǎn)大于規(guī)劃總供給量，遠(yuǎn)期需求市場潛力巨大，房地產(chǎn)增值

49、前景樂觀SHAG/021105/SH-PR(2000GB)537.5 工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)戰(zhàn)略主要實(shí)行以“熟地”開發(fā)模式和項(xiàng)目綜合開發(fā)模式相結(jié)合的多元開發(fā)模式，允許個(gè)別對(duì)泥城發(fā)展有重大戰(zhàn)略意義的大型工業(yè)公司采取“生地”開發(fā)模式。分類 用地面積(公頃) 建筑面積（萬方） 非都市型工業(yè) 37.72 52.63 都市型工業(yè) 19.57 27.39 合計(jì)合計(jì) 57572929 8080. .2 2 工業(yè)用地規(guī)劃表工業(yè)用地規(guī)劃表分類 用地面積 ( 公頃 ) 建筑面積（萬方） 非都市型工業(yè) 37.72 52.63 都市型工業(yè) 19.57 27.39 合計(jì)合計(jì) 5757 2929 8080. .2 2 分類用地面

50、積(公頃)建筑面積（萬平方米）非都市型工業(yè)37.7252.63都市型工業(yè)19.5727.39合計(jì)合計(jì)57.2957.2980.0280.02SHAG/021105/SH-PR(2000GB)54今日議題今日議題一、宏觀背景一、宏觀背景臨港大開發(fā)臨港大開發(fā)二、區(qū)域基礎(chǔ)條件與城市開發(fā)任務(wù)二、區(qū)域基礎(chǔ)條件與城市開發(fā)任務(wù)三、需求分析三、需求分析四、外部競爭環(huán)境四、外部競爭環(huán)境五、五、SWOT分析與發(fā)展策略定位分析與發(fā)展策略定位六、產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略六、產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略 七、城市開發(fā)戰(zhàn)略七、城市開發(fā)戰(zhàn)略 八、成本核算與效益評(píng)估八、成本核算與效益評(píng)估SHAG/021105/SH-PR(2000GB)55城市開發(fā)成本的主體構(gòu)成：土地成本價(jià)+配套設(shè)施投入+期間管理成本城市開發(fā)收益的主要體現(xiàn)：土地出讓金開發(fā)成本與收益平衡點(diǎn)：土地出讓收益=城市開發(fā)成本收益平衡測算方法： 1、測算城市開發(fā)過程中土地與配套設(shè)施建設(shè)總投入、期間管理成本 ； 2、按相應(yīng)權(quán)數(shù)將上述成本分配可出售土地； 3、通過上述測算取得主要各類土地出讓的基準(zhǔn)價(jià)格，界定城市總體開 發(fā)的盈虧平衡。8.1開發(fā)成本與收益平衡測算SHAG/021105/SH-PR(2000GB)56住宅用地住宅用地商業(yè)用地商業(yè)用地工業(yè)用地工業(yè)用地土地成本價(jià)（萬元土地成本價(jià)（萬元/ /畝）畝）489624土地樓板價(jià)（元土地樓板價(jià)（元/M/M2 2