房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)會計核算比較

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)會計核算比較 （4）同一合同，結構類型相同，開竣工時間相近的若干單位工程，可根據(jù)需要合并為一個成本核算對象。例如，某建造合同包括5公里的路基和3座小橋，則可按路基和小橋設置兩個成本核算對象。 （5）實行工程承包的單位，可將承包單位所承包范圍內(nèi)的工程作為一個成本核算第1頁/共27頁 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)： 開發(fā)產(chǎn)品成本核算對象是指在開發(fā)產(chǎn)品成本的計算中，為了歸集和分配開發(fā)費用而確定的費用承擔者。企業(yè)應根據(jù)其開發(fā)項目的特點及實際情況，按照下列原則，選擇成本核算對象：（1）一般的開發(fā)項目，以每一獨立編制的概算或施工圖預算所列單項工程為成本核算對象。（2）同一開發(fā)地點、結構類型相同的

2、群體開發(fā)項目，開竣工時間相近、由同一施工單位施工的，可以并為一個成本核算對象。（3）對于個別規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目，可以結合經(jīng)濟責任制的需要，按開發(fā)項目的一定區(qū)域和部位，劃分成本核算對象。成本核算對象應在開發(fā)項目開工前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。第2頁/共27頁二、二、任務的比較施工企業(yè)：（1）正確、及時、完整地記錄和反映施工企業(yè)的經(jīng)濟活動為會計信息使用者提供準確可靠的會計信息。（2）實行會計監(jiān)督，促進企業(yè)全面貫徹執(zhí)行黨和國家的方針、政策、法令和制度。（3）監(jiān)督財產(chǎn)物資保管、使用情況，不斷降低工程成本，節(jié)約使用資金，提高經(jīng)濟效益。（4）利用會計核算資料進行經(jīng)濟預測，積極

3、參與企業(yè)決策第3頁/共27頁 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計的任務，是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計對象進行核算和監(jiān)督所要達到的目的和要求，主要有以下三個方面。 （1）向管理者和投資者反映企業(yè)開發(fā)經(jīng)營活動和開發(fā)經(jīng)營成果的會計信息，滿足國家宏觀經(jīng)濟管理的要求和企業(yè)投資者進行決策的需要 （2）反映和監(jiān)督財產(chǎn)物資保管、使用情況，不斷降低開發(fā)成本，節(jié)約使用資金 （3）反映和監(jiān)督執(zhí)行財經(jīng)制度和財經(jīng)紀律的情況，促使企業(yè)堅持社會主義方向第4頁/共27頁三、特點的比較三、特點的比較施工企業(yè)：施工企業(yè)：（1）施工企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營特點）施工企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營特點由建筑產(chǎn)品的固定性而帶來的施工生產(chǎn)的流動性由建筑產(chǎn)品的固定性而

4、帶來的施工生產(chǎn)的流動性 由建筑產(chǎn)品的多樣性而帶來的施工生產(chǎn)的單件性由建筑產(chǎn)品的多樣性而帶來的施工生產(chǎn)的單件性 由建筑施工周期長帶來的施工生產(chǎn)的長期性由建筑施工周期長帶來的施工生產(chǎn)的長期性 由建筑產(chǎn)品的露天性導致施工生產(chǎn)受自然氣候條由建筑產(chǎn)品的露天性導致施工生產(chǎn)受自然氣候條件影響大件影響大 建筑產(chǎn)品的復雜性帶來施工生產(chǎn)的綜合協(xié)作性建筑產(chǎn)品的復雜性帶來施工生產(chǎn)的綜合協(xié)作性第5頁/共27頁 施工企業(yè)會計核算的特點 由于施工生產(chǎn)的流動性大，需要分級核算，以便加強管理 由于施工生產(chǎn)的單件性，應采用定單法核算每項工程的成本 由于施工生產(chǎn)的周期長，需要加強工程價款結算、合同收入與費用的核算 由于生產(chǎn)的露天性

5、，需要合理確定固定資產(chǎn)折舊等的核算方法 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)第6頁/共27頁 （1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營與施工企業(yè)不同。其經(jīng)營特點主要有以下幾點： 開發(fā)經(jīng)營的計劃性。 企業(yè)征用的土地、建設的房屋、基礎設施以及其他設施都應嚴格控制在國家計劃范圍之內(nèi)，按照規(guī)劃、征地、設計、施工、配套、管理“六統(tǒng)一”原則和企業(yè)的建設計劃、銷售計劃進行開發(fā)經(jīng)營。 開發(fā)產(chǎn)品的商品性。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品全部都作為商品進入市場，按照供需雙方合同協(xié)議規(guī)定的價格或市場價格作價轉(zhuǎn)讓或銷售。第7頁/共27頁 開發(fā)經(jīng)營業(yè)務的復雜性。 所謂復雜性包括兩個方面：1)經(jīng)營業(yè)務內(nèi)容復雜。企業(yè)除了土地和房屋開發(fā)外，

6、還要建設相應的基礎設施和公共配套設施。經(jīng)營業(yè)務囊括了從征地、拆遷、勘察、設計、施工、銷售到售后服務全過程。2)涉及面廣，經(jīng)濟往來對象多。企業(yè)不僅因購銷關系與設備、材料物資供應單位等發(fā)生經(jīng)濟往來，而且因工程的發(fā)包和招標與勘察設計單位、施工單位發(fā)生經(jīng)濟往來，還會因受托代建開發(fā)產(chǎn)品、出租開發(fā)產(chǎn)品等與委托單位和承租單位發(fā)生經(jīng)濟往來。第8頁/共27頁 開發(fā)建設周期長，投資數(shù)額大 開發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)劃設計開始，經(jīng)過可行性研究、征地拆遷、安置補償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程等幾個開發(fā)階段，少則一年，多則數(shù)年才能全部完成。另外，上述每一個開發(fā)階段都需要投入大量資金，加上開發(fā)產(chǎn)品本身的造價很高，需要

7、不斷地投入大量的資金。 經(jīng)營風險大 開發(fā)產(chǎn)品單位價值高，建設周期長、負債經(jīng)營程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開發(fā)產(chǎn)品積壓，使企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈，導致企業(yè)陷入困境第9頁/共27頁 （2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算特點 由于其經(jīng)營活動的特殊情況和管理要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)相比，會計核算有如下特殊情況：產(chǎn)成品的種類多，核算方法不同；產(chǎn)品成本的核算復雜；經(jīng)營收入及其相關稅金的核算不同。第10頁/共27頁四、四、會計科目的設置施工企業(yè)施工企業(yè)施工企業(yè)特有的一級科目有：周轉(zhuǎn)材料、工程施工企業(yè)特有的一級科目有：周轉(zhuǎn)材料、工程施工、機械作業(yè)、臨時設施、臨時設施攤銷、施工、機械作業(yè)、臨

8、時設施、臨時設施攤銷、臨時設施清理、工程結算等科目。臨時設施清理、工程結算等科目。第11頁/共27頁 根據(jù)建造活動涉及內(nèi)容的特殊性，相應債權債務類、存貨類、固定資產(chǎn)類明細科目設置也與眾不同。明細分類賬的設置是根據(jù)企業(yè)自身管理需要和外界各部門對企業(yè)信息資料需要來設置的：短期投資（根據(jù)投資種類和對象設置）、應收賬款（根據(jù)客戶名稱設置）、其他應收款（根據(jù)應收部門、個人、項目來設置）、待攤費用（根據(jù)費用種類設置）、長期投資（根據(jù)投資對象或根據(jù)面值、溢價、折價、相關費用設置）、固定資產(chǎn)（根據(jù)固定資產(chǎn)的類型設置，另外對于固定資產(chǎn)明第12頁/共27頁 細賬賬頁每年可不必更換新的賬頁）、短期借款（根據(jù)短期借款

9、的種類或?qū)ο笤O置）、應付賬款（根據(jù)應付賬款對象設置）、其他應付款（根據(jù)應付的內(nèi)容設置）、應付工資（根據(jù)應付部門設置）、應付福利費（根據(jù)福利費的構成內(nèi)容設置）、應交稅金（根據(jù)稅金的種類設置）、營業(yè)費用、管理費用、財務費用（均按照費用的構成設置）。企業(yè)可根據(jù)自身的需要增減明細賬的設置。第13頁/共27頁 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計科目 本世紀已出臺的會計制度中，皆沒有專門用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計科目及核算辦法，這給這些企業(yè)的會計核算帶來很大不便。但是，現(xiàn)行所有會計制度涉及會計科目設置的說明中都規(guī)定：在不影響對外提供統(tǒng)一財務會計報告的前提下，企業(yè)可以根據(jù)實際情況自行增設某些會計科目。根據(jù)這一些規(guī)定，執(zhí)行小企

10、業(yè)會計制度、企業(yè)會計制度或新準則的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在執(zhí)行各自適用的會計制度規(guī)定的基礎上，增設以下專門核算房地產(chǎn)開發(fā)的會計科目，不但是需要的，也是符合會計制度規(guī)定的：第14頁/共27頁 1.“開發(fā)成本”科目。本科目核算房地產(chǎn)開發(fā)的費用和成本，包括：（1）開支的拆遷補償費、土地出讓金或受讓價款及相關稅費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設備費等費用；（2）開發(fā)采用出包方式的，根據(jù)預付給承包商的款項和工程進度估價的開發(fā)成本；（3）工程采用自營方式發(fā)生的各項成本費用第15頁/共27頁 （4）分配應由開發(fā)產(chǎn)品承擔的公共配套設施費、計提應上交有關部門管理的維修費和分攤的間接開發(fā)費用 （5）應予

11、資本化計入產(chǎn)品成本的借款費用等 （6）結轉(zhuǎn)開發(fā)完工并驗收合格的房地產(chǎn)成本。 購入已拆遷平整的土地準備用于房產(chǎn)開發(fā)，可先計入“無形資產(chǎn)土地使用權”科目，待開發(fā)時再以適當?shù)姆峙浞椒?，分攤到“開發(fā)成本”的明細科目。第16頁/共27頁 2.“開發(fā)間接費用”科目。本科目相當于工業(yè)企業(yè)的“制造費用”，核算為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生除應由行政管理部門承擔的費用以外的各項間接費用。 3.“開發(fā)產(chǎn)品”科目。本科目核算已開發(fā)完工、經(jīng)驗收合格的房地產(chǎn)。 4.“出租開發(fā)產(chǎn)品”科目。本科目核算用于出租經(jīng)營但尚未轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)的土地和房屋。 5.“周轉(zhuǎn)房”科目。本科目核算安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋。 編制資產(chǎn)負債表時，以上增設的5個

12、會計科目的期末余額，均應計入報表的“存貨”項目。第17頁/共27頁五、具體核算的方法施工企業(yè)應收及預付款的核算:撥付所屬資金的核算；內(nèi)部往來賬款的核算；存貨的核算存貨的核算長期資產(chǎn)的核算成本的核算第18頁/共27頁 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 存貨的核算：開發(fā)產(chǎn)品增加的核算；開發(fā)產(chǎn)品減少的核算；分期收款開發(fā)產(chǎn)品的核算；出租開發(fā)產(chǎn)品的核算；周轉(zhuǎn)房的核算 開發(fā)成本的核算 ：土地開發(fā)成本；配套設施開發(fā)成本；房屋開發(fā)成本 ；代建工程開發(fā)成本 營業(yè)收入的核算 a房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓和銷售收入的確認和計量b房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)收入的核算第19頁/共27頁謝謝觀賞！WPS OfficeMake Presentation m

13、uch more funWPS官方微博kingsoftwps第20頁/共27頁 （4）同一合同，結構類型相同，開竣工時間相近的若干單位工程，可根據(jù)需要合并為一個成本核算對象。例如，某建造合同包括5公里的路基和3座小橋，則可按路基和小橋設置兩個成本核算對象。 （5）實行工程承包的單位，可將承包單位所承包范圍內(nèi)的工程作為一個成本核算第21頁/共27頁 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計的任務，是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計對象進行核算和監(jiān)督所要達到的目的和要求，主要有以下三個方面。 （1）向管理者和投資者反映企業(yè)開發(fā)經(jīng)營活動和開發(fā)經(jīng)營成果的會計信息，滿足國家宏觀經(jīng)濟管理的要求和企業(yè)投資者進行決策的需要 （2）反映和監(jiān)督財產(chǎn)物資保管、使用情況，不斷降低開發(fā)成本，節(jié)約使用資金 （3）反映和監(jiān)督執(zhí)行財經(jīng)制度和財經(jīng)紀律的情況，促使企業(yè)堅持社會主義方向第22頁/共27頁四、四、會計科目的設置施工企業(yè)施工企業(yè)施工企業(yè)特有的一級科目有：周轉(zhuǎn)材料、工程施工企業(yè)特有的一級科目有：周轉(zhuǎn)材料、工程施工、機械作業(yè)、臨時設施、臨時設施攤銷、施工、機械作業(yè)、臨時設施、臨時設施攤銷、臨時設施清理、工程結算等科目。臨時設施清理、工程結算等科目。第23頁/共27頁 1.“開發(fā)成本”科目。本科目核算房地產(chǎn)開發(fā)的費用和成本，包括：（1）開支的拆遷補償費、土地出讓金或受讓價款及相關稅費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、配